深圳市南山区大冲村改造专项规划方案（72页）.pdf

1、The Renovation Planning of Dachong Village in Nanshan District, Shenzhen 、之 、4、民， 、毡， 、 /,_ / I I - I 叫7r. 飞飞心飞：、20干1年10， ， ， ，之-、。第一部分 规划研究报告1 前言 11.1 项目背景 11.2 改造与规划工作历程 21.3 已批相关规划概述 21.4 改造规划修编原因 31.5 本次规划编制工作 31.6 项目相关批文 32 规划区概况 42.1 区位分析 42.2 规划范围 42.3 拆迁用地范围 42.4 开发建设用地范围 43 现状概况与分析 53.1 地形地

2、貌 53.2 现状人口 53.3 土地利用现状 53.4 现状用地权属 53.5 现状建筑情况 63.6 现状公共配套设施 73.7 现状道路交通 73.8 现状景观环境 74 规划依据与原则 84.1 规划依据 84.2 规划目标 84.3 规划原则 85 上层次及相关规划要求 95.1 上层次规划 95.2 相关规划 106 更新目标与方式 1 16.1 更新目标 116.2 功能定位 116.3 更新方式 117 对上层次规划调整情况说明 1 27.1 用地性质调整 127.2 开发强度调整 137.3 道路交通调整 147.4 公共配套调整 148 规划方案 1 58.1 功能结构 1

3、58.2 规划建设规模 158.3 地块划分与指标控制 168.4 公共设施规划 188.5 道路交通规划 198.6 景观系统规划 238.7 开放空间规划 248.8 空间形体规划 248.9 地下空间规划 258.10 日照分析 258.11 声环境分析 268.12 风环境分析 268.13 可持续发展分析 278.14 市政公用设施规划 289 拆迁与配建责任 3 110 分期实施 3 210.1 拆迁规划 3210.2 分期实施规划 3211 规划综述 3 411.1 宗地贡献率 3411.2 改造综合影响评价 34 12 附件 3 5 12.1 附件1：部门反馈意见处理表 351

4、2.2 附件2：建环委前置审查交流会 反馈意见处理表 3712.3 附件3：规划国土委2011年第42 次技术会议反馈意见处理表 3812.4 附件4：公示意见处理表 3812.5 附件5：建环委2011年第7次会议 反馈意见处理表 3811 前言1 . 1 项目背景弹指30余年，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为欣欣向荣、综合经济实力跃居全国大中城市前列的现代化城市，创造了罕见的工业化、城市化发展速度。就在率先完成“中华五千年未有之变局”之时，深圳却发现，土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力、环境承载力这四个因素，正制约着城市的发展。而一直与这个城市相生相伴的城中村，正悄悄蚕食着这个城市为数

5、有限的发展空间，其违法乱建以及滋生出的种种社会问题与深圳的整体发展格格不入，与创建“和谐深圳、效益深圳”的城市发展目标更是相去甚远。深圳城市发展已经进入一个需要全面转型的阶段，为应对城市面临的现实问题和发展的新目标新要求，深圳市城市总体规划（2007-2020指出，今后深圳城市规划管理的重心应努力实现工作模式的两个根本性转变，即工作重心由增量扩张为主向存量优化为主转变，工作内容由单一的物质性规划向综合性规划的转变，进而将由增量建设转向存量管理。而城中村这样的存量土地则首当其冲地成为现阶段城市规划和管理的重点对象。2009年10月，深圳市政府常务会议审议通过了深圳城市更新办法。这个涵盖了旧住宅、

6、旧城中村、旧工业区、旧商业区改造在内的城市更新计划，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市更新的历史性新阶段，深圳进入了一个新的城市更新元年。本次改造项目正是在这种大背景下的全市重大改造项目之一。大冲村地处南山区高新技术产业园区中区的东部，东临大沙河，与沙河主题公园、名商高尔夫球会及华侨城隔河相望，紧邻深南大道、沙河西路等城市重要干道，区位条件十分优越。1998年，针对大冲村的脏乱差局面，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划。2002年，大冲旧改再次被市政府列为旧村改造项目的重要试点项目。2008-2010年，大冲旧改更是连续三年被深圳市重大项目协调领导小组办公室列

7、为市重大项目。大冲村改造作为深圳市目前规模最大的旧改项目，对于全市城中村改造的推进具有里程碑式的意义。在城市新的发展形势和要求下，大冲的改造对于体现政府的执政能力、提升城市的形象、完善高新区的功能和空间结构等方面都有着十分重要的影响力。过去的大冲现在的大冲未来的大冲21 . 3 已批相关规划概述涉及本次规划用地的已批相关规划在不同时期、基于不同角度，分别制定了不同的改造措施： 深圳市南山区分区规划（2002-2010）通过城中村改造，将大冲村改造为高新园区配套基地，并为深圳大学的后勤服务社会化提供相应的配套服务，主要是对路网的梳理和对配套的完善。 深圳市南山07-03号片区高新区中区东地区法定

8、图则（2007）对大冲旧改范围内的用地严格按2005年已批南山区大冲村旧村改造规划中确定的指标进行规划控制。 南山区大冲村旧村改造规划（2005）明确大冲村旧改实行整体改造、就地安置，其股份公司为改造主体；改造后不考虑工业用地的就地补偿问题，现状工业企业由南山区政府根据区内工业园区具体情况另行择址安排。1 . 2 改造与规划工作历程大冲村的规划研究与改造前期工作已开展多年： 2005 年4 月22 日，南山区大冲村旧村改造规划在深圳市城市规划委员会2005 年第一次会议上获得全票通过； 2005年9月，深圳市政府选定华润集团作为大冲村旧改的合作开发商； 2006年4月，南山区政府成立由南山旧改

9、办、粤海街道办、大冲实业股份有限公司、华润集团联合组成工作架构； 2007年3月，深圳市南山07-03号片区高新区中区东地区法定图则（含大冲旧改用地）获得深圳市城市规划委员会全票通过； 2007年3月，华润集团与大冲实业股份有限公司签订了大冲旧村改造合作意向书； 2007年9-11月，华润集团根据新的背景情况进行大冲旧改项目整体概念规划国际咨询，并选中美国RTKL公司的方案； 2008年7月，南山区政府大冲旧改驻点工作组全体进驻大冲办公； 2008年9月，签署深圳市大冲旧村改造项目合作开发（框架）协议书，确定了大冲旧改的主要拆迁安置补偿标准； 2008年12月，南山区城改办组织华润置地（深圳）

10、有限公司、大冲实业股份有限公司联合委托深圳市城市规划设计研究院作为统筹单位，组织编制深圳市南山区大冲村改造专项规划； 2009年3月，按照市、区政府的要求，华润妥善解决了在大冲旧改范围内的历史遗留用地问题； 2009年3月18日，签署深圳市南山区大冲旧村改造项目集体物业拆迁补偿协议，部分集体物业率先动迁，大冲旧改取得重大突破； 2009年9-10月，项目组根据深圳市南山区大冲村改造专项规划的编制情况，两次向规划主管部门汇报，并根据相关部门意见调整与完善规划方案； 2010年1月31日-3月31日，华润与大冲村民签订拆迁安置补偿协议，签约率达97.1%； 2010年10月21日，召开南山区大冲村

11、改造规划汇报会，规划方案获得区政府肯定，并要求尽快向市局申报； 2010年11月，大冲旧改上报市规土委，由市更新办牵头召开处室联审汇报会，各处室提出书面修改意见，项目组根据意见修改并调整方案； 2011年3月9日，由市规土委更新办牵头召开大冲旧改建环委前置审查交流会，与会的建环委专家、规土委各处室提出相关优化建议，项目组根据建议进一步调整方案，深化设计内容； 2011年6月3日，大冲旧改项目经规划国土委2011年第42次技术会议审批通过； 2011年9月10日-9月24日，大冲旧改项目于大冲股份公司大楼、南山区旧改办进行了为期15天的公开展示； 2011年9月28日，大冲旧改项目经建环委201

12、1年第7次会议审批通过。已批相关规划31 . 4 改造规划修编原因通过对上层次及相关规划的解读可以发现，随着时间的推移，各层次规划对大冲的改造策略不断进行着调整。从1998年首次纳入政府的旧改计划，到如今大冲旧改即将进入实施阶段，13年的时间里，深圳在高速的发展，而大冲旧改的背景情况也一直在改变。深圳市用地的紧缺、房地产市场的不稳定、大冲现状建筑量的与日俱增以及村民过高的补偿要求，种种现时的挑战，都使大冲的改造难度不断增大，2005年已批的旧改规划在现时背景下，基本无法实施和操作。正是因为如此，华润接手大冲改造项目后，先进行了整体概念规划的国际咨询，后又委托我院统筹编制本次旧改专项规划，目的在

13、于在上层次规划的指导下，分析与思考在现实社会背景、市场环境、政策法规下的城中村改造思路，通过对2005年大冲改造规划的调整和优化，适当提高开发强度，使规划更具现实性和实施性，全面推进大冲村的改造工作。1 . 5 本次规划编制工作2008年12月，华润置地（深圳）有限公司、大冲实业股份有限公司联合委托深圳市城市规划设计研究院作为统筹单位，和戴德梁行、美国RTKL公司、香港MVA交通咨询公司、深圳市综合交通设计研究院、深圳市越众绿色建筑科技发展有限公司等设计研究机构，根据深圳市相关政策要求以及深圳市城市更新单元编制技术规定，组织编制深圳市南山区大冲村改造专项规划，以应对大冲改造面临的全新发展形势，

14、顺利推进改造工作的完成。1 . 6 项目相关批文 深圳市人民政府与华润公司推进具体项目合作备忘录市政府支持华润集团开展南山区大冲村旧改工作，同意总建筑面积不超过280万平方米。 南山区人民政府证明函明确华润集团有限公司作为大冲村旧村改造项目唯一合作开发商。 2008年、2009年、2010年度重大项目证书深圳市重大项目协调领导小组办公室明确华润大冲旧村改造项目为深圳市2008年、2009年、2010年度重大项目。规划编制工作架构示意图项目相关批文42 规划区概况2 . 1 区位分析规划用地属于深圳市南山07-03高新区中区东地区法定图则（2007年）范围，该片区是集产业、居住为一体的城市综合功

15、能片区。规划区位于南山区高新技术产业园区中区的东部，东临大沙河，与沙河主题公园、名商高尔夫球会及华侨城隔河相望；西连高新中区西区；北接高新北区东片区即松坪山住宅区；南隔深南大道为高新南区。用地东侧紧邻城市快速路沙河西路，南侧为城市类干道深南大道，西侧有城市次干路科技大道，内部有城市次干路铜鼓路、科发路，对外交通十分便捷。2 . 2 规划范围2 . 2 . 1 南山区大冲村旧村改造规划（2 0 0 5 ）的规划范围依据2005年已批的南山区大冲村旧村改造规划，大冲村规划范围由科技大道、科发路、铜鼓路及大冲水厂南侧构成其西侧边界，北临城市山谷南侧，东抵沙河西路，南至深南大道。2005版大冲改造规划

16、任务委托时，因明确不考虑莱英达用地范围（共计6.6公顷），故现状用地汇总表中的规划用地面积为68.35公顷。但由于该规划编制中需将莱茵达宗地内南侧小学用地统一纳入规划，因此，05版的规划总用地面积为69.33公顷。2 . 2 . 2 本次改造专项规划的规划范围大冲水厂以南、水厂路以北、大冲小学以西有一处面积为1307平方米的用地为大冲股份公司用地，现状有2栋建筑总面积为1090.22平方米的村内集体物业，2005版改造规划没有将其纳入规划范围之中。由于大冲旧改是一个整体项目，大冲股份公司要求华润必须对上述物业进行补偿。因此，本次规划在05版规划用地的基础上将其统一纳入规划范围之中，则本次规划范

17、围的用地面积为69.46公顷。拆迁与开发建设用地范围图区域位置图2 . 3 拆迁用地范围根据大冲村现状私宅和集体物业实际建设和确权成果、现状土地清理以及华润与大冲村的正式签约赔偿情况，划定本规划的拆迁用地范围为471177.9平方米，以大冲原农村红线、大冲集体实际占有用地为主，并包括部分征地返还、政府行政划拨、市政道路、国有储备用地上现状包含华润已赔偿物业的用地。2 . 4 开发建设用地范围规划扣除市政道路、政府社团用地、市政公用设施用地和绿地后，项目可实施回迁物业和商业性开发的开发建设用地面积为361813.8平方米，大部分位于拆迁范围以内，其中，玉泉路两侧有52263.2平方米的建设用地现

18、状为空地，权属为大冲股份公司征地返还用地和国有储备用地。53 . 3 土地利用现状规划区现状以居住用地、工业用地以及未利用地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府社团用地。总体而言，现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏，现状除了北侧未利用地可供开发外，可利用的用地面积较小，改造难度较大。现状土地利用构成详见表3-1：现状用地汇总表。3 . 4 现状用地权属规划区内分为八类权属用地。其 中 ， 大 冲 原 农 村 红 线 用 地145434.9平方米；原划定大冲村改造蓝线用地44212.8平方米；大冲征地返还用地62295.1平方米；大冲集体实际占有用地（根据深

19、府200337号文件划给该村）74596.9平方米；大冲集体实际占有用地（无权属资料）130049.6平方米；国有储备用地33126.41平方米；政府行政划拨用地22198.47平方米；市政道路用地173984.05平方米。见表3-2：规划区现状用地权属统计表。表3-2：规划区现状用地权属统计表表3-1：现状用地汇总表用地代码用地性质用地面积（公顷） 百分比（%） 大类中小类R居住用地23.3033.61R2二类居住用地1.862.68其中R23二类社区体育设施用地0.991.43R4四类居住用地21.4430.93其中R42四类幼托用地0.500.72R43四类社区体育设施用地0.290.4

20、2R44四类社区其他设施用地0.650.94C商业服务业设施用地业设施用地设施用地3.885.60C1商业用地1.041.50C3服务业用地2.523.63C4旅馆业用地0.320.46GIC政府社团用地3.074.43 GIC1行政办公用地0.210.30GIC2文化设施用地0.400.58GIC54 小学用地2.263.26GIC6宗教设施用地0.200.29M工业用地9.9914.25U市政公用设施用地0.230.33U2交通设施用地0.190.27U52垃圾处理用地0.040.06S道路广场用地14.9521.53S1道路用地14.3520.67S2广场用地0.260.38S3社会停车

21、场库用地0.340.49G绿地2.333.36G1公共绿地0.050.07G2生产防护绿地2.283.29E水域和其城市建设用地城市建设用地城市建设用地11.7116.89E1水域0.600.87E7未利用地11.1116.02合计69.46100.00编号权属分类用地面积（平方米）比例（%）1大冲原农村红线用地145434.9021.202原划定大冲村改造蓝线用地44212.806.443大冲征地返还用地62295.109.084大冲集体实际占有用地（根据深府200337号文件划给该村）74596.9010.885大冲集体实际占有用地（无权属资料）130049.6018.966国有储备用地3

22、3126.414.837政府行政划拨用地22198.473.248市政道路用地173984.0525.37合计685898.23100.003 现状概况与分析3 . 1 地形地貌规划区整体呈反“L”形，东边呈向地块外突出的弧形，西边呈阶梯状，南边和北边均为直线。东西最长约970米，南北最长约1000米。地势整体比较平坦，地形变化不复杂。北部较高，南部较低，南北总高差约20米左右。3 . 2 现状人口大冲村隶属大冲居委会管辖，现状总人口约7.1万人(含流动人口)。大冲村常住户数约870户，户籍人口约2000人，以郑、阮、吴三姓为主，分郑屋、阮屋、吴屋三处聚居，其中郑屋仍保留有郑氏宗祠。村内暂住人

23、口约6.9万人，占总人口的98.5%。郑屋村阮屋村吴屋村现状地形地貌现状村庄分布63 . 5 现状建筑情况规划范围内现状总建筑面积为106.31万平方米。其中，拆迁范围内的建筑总量为102.91万平方米（根据2006年12月的南山区大冲村旧城改造现状拆迁查丈测绘工程），拆迁范围外的朗景园小区建筑面积为3.4万平方米。建筑功能包括居住、工业、商业、办公、配套、历史文物及其建筑功能。现状建筑以居住功能为主，其次为工业厂房建筑。规划范围内现状建筑功能情况详见表3-3：现状建筑功能情况一览表。资料来源：南山区大冲村旧城改造现状拆迁查丈测绘工程，深圳市勘察测绘院有限公司，2006年12月表3-3：现状建

24、筑功能情况一览表区域类别建筑量 （万）所占比例 （%）拆迁范围内 居住建筑56.6555.05工业建筑19.8619.30商业建筑18.4817.96办公建筑1.151.11配套建筑0.290.28其他建筑6.486.30合计102.91100.00拆迁范围外居住建筑2.9486.47商业建筑0.4613.53合计3.40100.0073 . 6 现状公共配套设施规划区现状公共配套设施包括：教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施、行政管理与社区服务设施、道路和交通公共设施和市政公用设施等。整体而言，规划区内配套设施较为缺乏（见表3-4），与深圳市规划标准与准则要求的内容有很大的差距。3

25、 . 7 现状道路交通规划区周边现状道路主要由深南大道、沙河西路、科技大道以及铜鼓路构成（见表3-5），交通十分便利。但是内部的支路组织混乱，不成系统。规划区内大冲新村东侧和大冲村委各有1 处停车场外，其路边停车；沙河西路、深南大道、科技大道上设有公交站场3处，深南大道上设有高新园地铁站出入口2处。表3-4：现状公共配套设施一览表公共配套设施现状图道路交通现状图表3-5：现状道路情况一览表 项目名称数量(处)教育设施幼托6小学2医疗卫生设施门诊部1文化娱乐设施社区服务中心1体育设施篮球场1足球场1社区活动场1行政管理与社区服务设施社区居委会1社区警务室1道路和交通公共设施社会停车场（库）2市政

26、公用设施加油加气站1垃圾收集站2公共厕所2路名 位置级别走向红线宽度（米）机动车道数深南大道地块南边城市类干道东西向135双向6+4车道（4为辅道）沙河西路地块东边城市快速路南北向57双向7+2车道（2为辅道）铜鼓路地块中部城市次干路南北向20-40双向4车道科技大道地块西部城市次干路南北向23双向4车道大冲一道地块北部城市支路东西向15双向2车道内部支路-4/10-3 . 8 现状景观环境优秀的景观环境资源是大冲突出的优势之一，自然景观远处北有塘朗山山景，南可眺望后海海景，东有大沙河景观，隔河有名商、沙河两个高尔夫球场，内部有水塘和多棵古树，由外而内的景观层次性常强，为发展高层建筑提供了有利

27、条件。除此之外，还有大王古庙、郑氏宗祠、大冲石等人文景观，更为规划区增添了厚重的历史内涵。这些稀缺的、独有的景观元素，是大冲村的魅力所在，充分尊重并且利用这些景观要素，是本次规划关注的内容之一。现状景观环境分析图3 . 8 . 1 自然景观远景：东北方向4-5公里有塘朗山山景，东南方向2-3公里则是后海湾海景，为规划区提供了不同层次的自然景观背景。近景：东侧紧邻大沙河，与名商、沙河两个高尔夫球场仅一河之隔，是特区内十分稀缺的河流和大面积绿地景观。水塘：水体条件较好，周边树木繁茂，生活气息浓厚，水塘周边地区是村民日常休闲的主要开放空间之一。古树：区内现存古树较多，部分保护得当，显得苍翠繁茂；部分

28、则被拥堵的建筑挤迫，导致畸形生长，甚至枯萎。3 . 8 . 2 人文景观大王古庙：位于铜鼓路旁，始建于明代末年，现建筑为清代风格，1996年重修，是大冲最为古老的文物建筑。郑氏宗祠：郑屋村保留下来的宗祠，由后人集资在原址上重建，景观环境良好。大冲石：位于深南大道边上，是大冲村入口的标志性景观。村庄肌理：现状形成的斜向村庄肌理，是反映大冲历史文脉的物质载体。84 规划依据与原则4 . 1 规划依据4 . 1 . 1 上层次规划1、深圳市城市总体规划（2007-2020）2、深圳市南山区分区规划（2002-2010）3、深圳市南山07-03号片区高新区中区东地区法定图则（2007）4、南山区大冲村

29、旧村改造规划（2005）4 . 1 . 2 法规规范1、深圳市城市规划标准与准则（2004）2、深圳市城市更新办法（ 深圳市人民政府令 第211号）3、深圳市城市更新单元编制技术规定（试行）（2011）4、深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（2011）5、城市居住区规划设计规范（2002）6、国家、广东省及深圳市的其他相关法律、法规、技术规定及规范4 . 2 规划目标1、调整用地结构，提高现有土地综合利用价值，促进大冲村经济发展。2、完善片区公共及市政配套设施、道路交通组织，提高居住生活质量。3、提升环境品质，协调大冲村与高新技术产业园区和华侨城旅游景区的整体环境关系。4 . 3 规

30、划原则4 . 3 . 1 合理性原则合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能，同时兼顾村民、社会、开发商效益和环境效益。4 . 3 . 2 集约化原则改变村民独门独户的住宅形式，鼓励住宅公寓化，使旧村建设走向多层和高层的集合型住宅模式，实施整体改造开发，改善旧村的内部环境，使之与城市空间和外部环境相协调。4 . 3 . 3 可操作性原则通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，提出合理的实施建议，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动开发商的改造积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。4 . 3 . 4 可持续性原则旧村改造应有步骤

31、地分期进行，保证项目能够分期开发，又要使整个项目完整统一的特点不被打破。同时，应注意环境整治，提高环境质量，并融入城市设计意念，创造特色景观，重塑旧村新的城市形象。4 . 3 . 5 利益与风险共享原则本着谁受益谁投入的机制，利益与风险共享，既可以充分调动投资者的积极性，又可以防止建设的无序状态。95 上层次及相关规划要求5 . 1 上层次规划5 . 1 . 1 深圳市南山区分区规划（2 0 0 2 - 2 0 1 0 ）1、规划措施通过城中村改造，将大冲村改造为高新园区配套基地，并为深圳大学的后勤服务社会化提供相应的配套服务。2、土地利用规划包括居住、商业服务业设施、政府社团、工业、发展备用

32、地、其配套设施等用地。3、主要配套设施小学1所（原大冲小学）。5 . 1 . 2 深圳市南山0 7 - 0 3 号片区 高新区中区东地区 法定图则（2 0 0 7 ）对大冲旧改范围内的用地严格按2005年已批南山区大冲村旧村改造规划中确定的指标进行规划控制。5 . 1 . 3 南山区大冲村旧村改造规划（2 0 0 5 ）1、改造措施明确大冲村旧改实行整体改造、就地安置，其股份公司为改造主体；改造后不考虑工业用地的就地补偿问题，现状工业企业由南山区政府根据区内工业园区具体情况另行择址安排（初步考虑外迁至白芒）。2、功能定位深圳市高新技术产业园区生活配套基地；与深圳市整体城市形象及高新园区形象相适

33、应的城市居住区。3、主要规划控制指标居住人口2.0万人，总建筑量135.9万平方米，容积率2.72（扣除市政道路）。上层次规划要求4、土地利用规划包括居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、绿地、其配套设施用地等。5、主要配套设施九年一贯制学校和小学各1所，幼儿园2所，肉菜市场、综合市场各1处，垃圾收集站1处，公交首末站1处。 105 . 2 相关规划5 . 2 . 1 深南大道沿线城市设计整合（2 0 0 6 ）该规划提出大冲所在的科教段已开发地块建设强度偏低、功能相对单一，阻碍了地区的整体协调发展。规划建议该段新项目的建设应积极探索多样混合的建设模式，增加居住商业配套，提升整体容量，容

34、积率应在4-6之间。深南大道沿线开发强度确定深南大道沿线现状分析图片来源：深南大道沿线城市设计整合（2006）大沙河创新走廊5 . 2 . 2 大沙河创新走廊大沙河创新走廊是南山区2009年启动的一个重大项目。该项目将整合大沙河流域上、中、下游的教育、科技资源，并将建设成为深港创新先锋城区里的核心区，为深港两地的科技创新、文化创新、产业合作提供环境优美、功能配套、资源密集的新一代创新基地。这一创新基地还将辐射后海的国际金融与超级总部区、前海的生产型总部区，以及蛇口总部片区。1、上游片区：大学城、中科院先进院、南方科大以及正在筹建的深圳产业创新研究院均落户于此。大沙河上游是深圳源头创新机构的集中

35、地。2、中游片区：除松坪山被定位为高新区北片区后产业结构有所升级外，其余社区基本上处于“城中村”自办工业区为主的低端加工制造产业形态。3、下游片区：下游西岸是高新区，西南紧接后海金融服务区；东岸是华侨城，沿河为名商和沙河两个高尔夫球场，东南连接红树林休闲带。本次大冲改造项目正位于大沙河下游西岸片区的高新区中区。作为全市最大规模的城中村改造项目，大冲改造后将成为与高新区配套的新型现代化高尚综合大社区，对构建“大沙河创新走廊”有着极大的推动作用。116 更新目标与方式6 . 1 更新目标本轮规划更新目标为：调整用地结构，提高现有土地综合利用价值，促进大冲村经济发展；完善片区公共及市政配套设施、道路

36、交通组织，提高居住生活质量；提升环境品质，协调大冲村与高新技术产业园区和华侨城旅游景区的整体环境关系。6 . 2 功能定位规划对大冲片区的定位为：与深圳市未来城市形象相适应的超大型、新型现代化的高尚商业、商务及居住社区；高新技术产业园区和华侨城景区的重要配套基地。6 . 3 更新方式根据上层次规划要求、规划区区位条件、大冲村建设现状、深圳市政府、南山区政府、相关管理部门及大冲村股份公司的意愿，确定确定大冲村的改造模式为拆建重建和局部综合整治相结合，实行统一拆除、统一整治、统一规划、整体建设的改造实施策略。其中，拆迁用地面积为471177.9平方米；大王古庙、郑氏宗祠与现状朗景园小区保留并进行综

37、合整治。拆除重建用地的建设必须纳入高新区的整体功能布局当中，优先满足公共配套设施的要求，并且有利于提升和完善高新区的城市形象。127 对上层次规划调整情况说明7 . 1 用地性质调整规划依据实际回迁情况及市场开发需求，对法定图则的商业服务业设施用地、公共绿地布局进行了部分调整，其余用地基本遵循图则规划要求，详见表7-1：07版图则与本轮规划土地利用对比情况表。7 . 1 . 1 商业服务业设施用地（C ）考虑大冲片区目前为高品质商圈的辐射盲点，现状商业配套需求大，规划依托地铁站布局大型购物中心，同时灵活组织回迁村民的商业空间，在人流涌动的街道两侧设置开放式街区商业，并创造性融合了大冲历史文物于

38、其中，形成极具特色的活力新商圈，为片区发展注入强劲动力。因此，在用地布局上，规划增加了4.73公顷商业服务业设施用地，以激活片区持续发展的经济动力。7 . 1 . 2 公共绿地（G ）受回迁物业多、改造难度大等因素制约，规划减少了4.60公顷公共绿地。为保证片区在高强度开发下仍然具有优质的景观环境，规划对绿地布局和设计进行了多种优化措施。1、优化绿地分布：通过整合零散的公共绿地，围绕水塘、古庙和老榕树形成3处约5000平方米的大型集中绿地，同时增设居住区内部带状绿地，以及包括林荫大道、景观街道和主街等丰富的街道元素，形成现代与传统融合、张弛有序的绿化景观系统。2、增设公共空间：结合开放式商业街

39、区及水塘南侧办公楼的裙房空间，形成两处约1000平方米的全天候公共空间，为市民在购物、娱乐、休闲及办公中拥有更优质的活动空间。3、配建邻里中心：结合集中绿地布置2处建筑面积约1000平方米的大型邻里中心，配以商业、医疗、文化、社区服务等公共设施，为居民提供环境舒适的配套设施享用场所及更多的交流平台。编号用地代码用地性质07版法定图则本轮规划调整情况用地面积（公顷）百分比（%） 用地面积（公顷）百分比（%） 1R居住用地26.4638.1725.0236.03- 1.44公顷2C商业服务业设施用地5.477.8910.2014.68+ 4.73公顷3GIC 政府社团用地5.778.325.818

40、.36+ 0.04公顷4S道路广场用地19.8328.6020.6529.73+ 0.82公顷5U市政公用设施用地0.240.350.821.18+ 0.58公顷6G绿地11.5616.676.9610.02- 4.60公顷合计69.33100.0069.46100.00+ 0.13公顷表7-1：07版图则与本轮规划土地利用对比情况表两版土地利用规划图比较137 . 2 . 1 商业建筑增加1 . 9 4 万平方米1、图则未考虑回迁村民商业建筑，规划根据实际签约情况，新增回迁商业6.75万平方米。2、考虑片区巨大的商业需求及潜力，以及华润成功的万象城商业地产开发模式，规划通过增加一定商业设施，

41、激活片区商业活力，最大化实现片区的经济价值。7 . 2 . 2 办公建筑增加4 0 . 9 1 万平方米1、图则无补偿村民办公建筑，规划根据实际签约情况，新增回迁办公建筑30.8万平方米。2、考虑目前南山区中高端写字楼供应不足，片区具有显著的区位条件、交通优势和产品竞争力，规划结合片区巨大的办公需求，增加一定商务办公建筑。7 . 2 . 3 酒店建筑增加1 1 万平方米1、图则无补偿村民酒店建筑，规划根据实际签约情况，新增回迁酒店3万平方米。2、区内商务酒店市场较为空白，且五星级酒店供应不多，市场尚未饱和。规划通过增加酒店公寓等类型建筑，有效满足片区的发展需求。7 . 2 . 4 居住建筑增加

42、6 3 . 1 5 万平方米1、回迁住宅：根据签约情况，回迁给村民自住的A、B两区居住建筑面积合计33.2万平方米，远大于图则安排的回迁居住量。7 . 2 开发强度调整规划新开发建筑面积280万平方米，较图则确定的132.45万平方米建设量增加了147.55万平方米，具体调整情况详见表7-2：07版图则与本轮规划开发强度对比情况表。功能功能07版图则 本轮规划 调整情况（万m2） 建筑面积（万m2） 建筑面积（万m2） 商业25.0627.00+1.94其中购物中心25.0618.00裙楼商业2.25回迁商业-6.75酒店-11.00+11其中星级酒店-8.00回迁酒店3.00公寓-28.00

43、+28其中公寓-16.00回迁公寓12.00办公26.6467.55+40.91其中写字楼26.6436.75回迁写字楼-30.80居住76.85140.00+63.15其中商品住宅49.2485.10（含保障性住房5.36、物业服务用房0.165）回迁住宅27.6146.80历史遗留-8.10公共配套3.906.45+2.55其中54班九年一贯2.012.1654班小学1.441.58其设施0.452.71总计132.45280.00+147.55表7-2：07版图则与本轮规划开发强度对比情况表两版规划总平面图比较142、历史遗留：规划通过新增8.1万平方米的补偿居住建筑，妥善解决了大冲北侧

44、用地的历史遗留问题。3、商品住宅：大冲村改造规模广、难度大、投入多、开发时间长、市场不明朗，开发具一定风险。规划增加了商品房面积，保证开发商的投资回报，以确保改造的顺利推进。4、保障性住房：规划根据相关规定，配建了5.36万平方米的保障性住房（含已与政府约定的200套限价商品房）。5、物业服务用房：规划依据深圳经济特区物业管理条例，配建了1650平方米的物业服务用房。7 . 2 . 5 公寓建筑增加2 8 万平方米1、图则无补偿村民出租公寓物业，规划根据实际签约情况，新增回迁公寓建筑12万平方米。2、片区改造后小户型的公寓物业稀缺，规划提供了一定量的商业公寓，以满足高新片区的居住需求。7 .

45、3 道路交通调整规划道路用地面积20.65公顷，较图则有所增加。规划城市次干路路网密度3.58公里/平方公里，城市支路路网密度5.63公里/平方公里，均符合深标要求。7 . 3 . 1 外部交通对深南大道-沙河西路、玉泉路-沙河西路两个立交进行优化调整，使沙河西路由南向北方向左转车流进入基地更为便捷，有效提升交通效率。7 . 3 . 2 城市次干路科发路受回迁物业的影响，线型从直线调整为略有曲折；铜鼓路为让大王古庙归入回迁集体物业区中，拐弯方向由西侧调整为东侧。7 . 3 . 3 城市支路东西贯通科润路（图则为大冲三道），分流深南大道、科发路东西向的交通压力；打通基地北部社区的回路，组织高效支

46、路网系统。7 . 3 . 4 内部路规划增加了多处地块内部环路，有效解决了现状莱茵达小区、大冲水厂，以及规划的九年一贯学校、小学的交通出行问题。7 . 4 公共配套调整规划公共配套建筑面积6.45万平方米，较图则增加2.55万平方米。其中独立占地的政府社团用地5.88公顷，较图则有所增加，延续了较高标准的公共配套规划。7 . 4 . 1 独立占地设施规划依据图则设置54班九年一贯学校1所，并增加0.22公顷用地、1500平方米建筑面积；设置54班小学1所，并增加了1400平方米建筑面积。2所学校合共可提供36班初中、1800个初中学位，72班小学、3240个小学学位，按千人指标计算，初中可服务

47、7.8万人、小学5.6万人，满足片区人口就学需求。7 . 4 . 2 附属建设设施规划配建附属建设的医疗、文化、体育、商业、社区服务、交通、市政等配套设施合计1.51万平方米，较图则增加了2740平方米。158 规划方案8 . 1 功能结构根据大冲片区的城市区位和发展条件，提出“生活、工作与娱乐”的复合功能概念，通过合理的用地布局，使各种功能既分区明确又相互连接与支持，创建可持续发展的新型都市社区。8 . 2 规划建设规模8 . 2 . 1 建设规模1、规划范围内规划范围总用地面积69.46公顷，总建筑面积283.4万平方米，包括新建建筑面积280万平方米和保留的朗景园小区建筑面积3.4万平方

48、米，毛容积率4.08。2、开发建设用地内规划开发建设用地面积36.18公顷，建设用地内计入容积率的总建设规模为280万平方米。其中，住宅140万平方米（含保障性住房5.36万平方米、物业服务用房0.165万平方米）、商业27万平方米、酒店11万平方米、办公67.55万平方米、公寓28万平方米、公共配套设施6.45万平方米。此外，地下综合商业开发建设规模为3.5万平方米。8 . 2 . 2 人口规模1、居住人口数每三套公寓折算为一套单元住宅，每单元住宅建筑按100平方米/户，每户3.2人的标准计算，则居住人口数约为47787人。2、公共配套人口数莱茵达居住用地虽不在规划区内，但进行公共配套设施规

49、划时应将其作为整体一并考虑。莱茵达用地完全建成后居住人口为3642人，即公共及市政设施配套按51429人进行设置。表8-1：规划及改造用地统计表项目数量拆迁用地面积（平方米）471177.9开发建设用地面积（平方米）361813.8计容积率总建筑面积（平方米）2800000其中住宅（平方米）1400000（含保障性住房53600、物业服务用房1650）商业（平方米）270000办公（平方米）675500酒店（平方米）110000公寓（平方米）280000公共配套设施（平方米）64500其中9班幼儿园（平方米）240018班幼儿园（平方米）960054班小学（平方米）1580054班九年一贯制学

50、校（平方米）21600社区健康服务中心（平方米）3000居住小区级文化室（平方米）6000社区居委会（平方米）450社区服务站（平方米）750社区警务室（平方米）120肉菜市场（平方米）2000邮政支局（平方米）1500公共厕所（平方米）280垃圾转运站（平方米）1000地下商业建筑面积（平方米）35000地下公交首末站（平方米）4000建筑限高（米）300绿化覆盖率（%）35规划居住人口（人）47787 停车位（个）21012其中配建停车位（个）21012公共停车位（个）-168 . 3 地块划分与指标控制8 . 3 . 1 土地利用规划规划区用地包括商业服务业设施用地（C）、居住用地（R）

51、、政府社团用地（GIC）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U），用地分类以中类为主，对部分需要独立占地的公共配套设施用地细分到小类。土地利用规划情况详见表8-2：规划用地汇总表。表8-2：规划用地汇总表用地代码用地性质用地面积（公顷）百分比（%）大类中小类R居住用地25.0236.03R2二类居住用地19.7128.38R2+C1二类居住用地+商业用地1.241.79R2+C1+C2二类居住用地+商业用地+公寓用地4.075.86C商业服务业设施用地10.2014.68C2商业性办公用地2.283.28C2+C1商业性办公用地+商业用地1.792.58C4+C2旅馆业用地+商

52、业性办公用地0.410.58C1+C2+C3商业用地+商业性办公用地+服务业用地4.616.64C4+C2+C1旅馆业用地+商业性办公用地+商业用地1.111.60GIC政府社团用地5.818.36GIC54小学用地2.243.22GIC55九年一贯制学校用地3.575.14S道路广场用地20.6529.73S1道路用地20.6529.73U市政公用设施用地0.821.18U11供水用地0.470.68U12供电用地0.350.50G绿地6.9610.02G1公共绿地3.264.69G2生产防护绿地3.705.33合计69.46 100.0 8 . 3 . 3 指标控制控制指标分为规定性和指导

53、性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参考执行的。一般来说规定性指标包括用地性质、用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、建筑退线、禁止开口路段及公共配套设施；指导性指标包括机动车开口位置、配建车位、配套人口、建筑形式体量与风格的要求以及其环境要求。地块控制的各项指标详见表8-3：地块控制指标一览表。大冲旧改项目规模大、涉及层面广、开发时间长，而且在旧改开发过程中既要兼顾社会、村民以及企业利益，又必须遵从市场规律，各地块的开发建设存在一定的不确定因素。因此，规划在地块控制指标上，提出以下弹性控制措施：鉴于大冲改造项目的特点和可操作性要求，在保证幼儿园、政府社团等公共配套设施和绿地不变，城市

54、干路不变，总建筑面积不超过280万平方米的前提下，同类用地性质地块之间可进行用地面积、建筑面积适当调整。8 . 3 . 2 地块划分整个规划区由玉泉路、科发路、铜鼓路三条城市次干路划分为5个街区。以有利于开发建设为原则，以城市支路、居住区内部道路为边界，规划区共分为42个地块。地块编号由街区编号和地块编号两部分组成，表达方式如01-01、02-01等，编号顺序遵循从北至南、从西至东的原则。街区划分示意图17表8-3：地块控制指标一览表地块编号性质代码用地性质用地面积(平方米)容积率计容积率建筑面积（平方米）绿化覆盖率(%)建筑覆盖率（%）塔楼覆盖率（%）建筑限高 (米)停车位(个)公共配套设施

55、内容备注住宅商业酒店办公公寓公共配套设施合计01-01G2生产防护绿地1638.0 -80-01-02R2+R22二类居住用地+二类托幼用地39112.16.00 230000-48002348003585302002460公交首末站4000、18班幼儿园4800屋顶平台绿化；地下公交首末站4000平方米01-03G2生产防护绿地1074.5 -80-02-01G2生产防护绿地2307.1- -80-02-02R2+G1二类居住用地+公共绿地34990.06.02180000-2760030102106103085301801600社区居委会150、社区服务站250、社区警务室40、居住小区级

56、文化室2000、垃圾转运站500、公共厕所70屋顶平台绿化02-03GIC55九年一贯制学校用地35654.9 0.61 -21600216003530-2416综合体育活动中心、社区体育活动场地、九年一贯制学校（36班初中，18班小学）21600-02-04R2二类居住用地24007.28.11162800-3000020001948003585302001900居住小区级文化室2000屋顶平台绿化02-05G2生产防护绿地2809.0-80-02-06G2生产防护绿地1604.7 -80-02-07R2+G1二类居住用地+公共绿地27195.1 6.60 148000-3000015001

57、795003085301801480社区健康服务中心1500屋顶平台绿化02-08R2+G1二类居住用地+公共绿地46459.0 5.73 266010-2660103085301502200社区体育活动场地屋顶平台绿化02-09G1公共绿地2600.9 -60-02-10G1公共绿地2630.4 -60-220-02-11R2+R22二类居住用地+二类托幼用地22260.6 6.80 118410-3000029101513203585302001760社区居委会150、社区服务站250、社区警务室40、公共厕所70、9班幼儿园2400屋顶平台绿化02-12G2生产防护绿地1950.1 -8

58、0-02-13C4+C2旅馆业用地+商业性办公用地4066.7 8.61 -300005000-350002050-120210-03-01U11供水用地1302.5 -大冲水厂03-02U12供电用地3500.7 -110kV变电站03-03GIC54小学用地22423.1 0.70 -15800158003530-241054班小学15800、社区体育活动场地-03-04U11供水用地3366.9 -大冲水厂03-05R2+R22二类居住用地+二类托幼用地8002.5 6.42 410755000-53005137535853018026018班幼儿园4800、垃圾转运站500屋顶平台绿化

59、，含保障性住房4107503-06R2+C1二类居住用地+商业用地12383.7 6.69 6587517000-82875208530100880-屋顶平台绿化03-07G2生产防护绿地2024.8 -80-04-01R2+C1+C2二类居住用地+商业用地+公寓用地23441.2 8.18 9613035910-591604401916401085301501630社区居委会150、社区服务站250、社区警务室40屋顶平台绿化04-02R2+C1+C2二类居住用地+商业用地+公寓用地17282.9 6.25 5446014330-3324060701081001085301501160社区健

60、康服务中心1500、邮政支局1500、肉菜市场1000、居住小区级文化室2000、公共厕所70屋顶平台绿化04-03R2二类居住用地9051.8 -现状保留（朗景园）04-04C2商业性办公用地8787.5 12.13 -106600-1066002055-150500-04-05G2生产防护绿地6454.3 -80-04-06R2二类居住用地2529.5 14.72 37240-372402070-150180-兼容商业性办公用地，含保障性住房1252504-07C2商业性办公用地3800.019.82-75300-753002070-180240-04-08G2生产防护绿地140.5-80

61、-04-09C2商业性办公用地10179.6 17.00 -173100-1731002070-220600-04-10G1公共绿地4474.2 -60-156-04-11G2生产防护绿地3806.9 -80-05-01G2生产防护绿地151.4 -80-05-02C2+C1商业性办公用地+商业用地8157.6 12.05 -4260-94000-982602055-200320-地下商业面积2000平方米05-03C2+C1+G1商业性办公用地+商业用地+公共绿地11950.6 8.91 -6500-5000050000-1065002055-200480-地下商业面积3000平方米05-0

62、4G2生产防护绿地11346.3 -80-05-05C1+C2+C3商业用地+商业性办公用地+服务业用地46130.7 6.55 -180000-1010002000010703020701070-2501940肉菜市场1000、公共厕所70地下商业面积28000平方米05-06G1公共绿地4274.6 -60-150-05-07C4+C2+C1旅馆业用地+商业性办公用地+商业用地11077.4 14.22 -70008000070500-1575002055-300660-地下商业面积2000平方米05-08G2生产防护绿地1676.0 -80-合计488077.55.74 14000002

63、7000011000067550028000064500280000021012地下商业面积合计35000平方米备注：1、鉴于大冲改造项目的特点和可操作性要求，在保证幼儿园、政府社团等公共配套设施和绿地不变，城市干路不变，总建筑面积不超过280万平方米的前提下，同类用地性质地块之间可进行用地面积、建筑面积适当调整。 2、住宅计容积率建筑面积含保障性住房53600平方米，在一期内全部建设完成。其中，第一批位于03-05地块，建筑面积41075平方米，第二批位于04-06地块，建筑面积12525平方米。188 . 4 . 5 行政管理与社区服务设施规划3处社区居委会，分别位于02-02、02-11

64、、04-01地块，可附设，每处建筑面积为150平方米；规划3处社区服务站，分别位于02-02、02-11、04-01地块，可附设，每处建筑面积为250平方米；规划3处社区警务室，分别位于02-02、02-11、04-01地块，可附设，每处建筑面积为40平方米。8 . 4 . 6 商业设施规划2处肉菜市场，位于04-02、05-05地块，可附设，每处建筑面积为1000平方米。8 . 4 . 7 道路交通设施规划在01-02地块、铜鼓路和大冲一道交汇处设置公交首末站1处，结合地下一层车库设置，有效使用面积4000平方米（不计入容积率），应单独设置车行出入口，确保公交车辆安全进出。8 . 4 . 8

65、 市政公用设施规划1处邮政支局，位于04-02地块，可附设，建筑面积为1500平方米；规划2处垃圾转运站，位于02-02、03-05地块，采用附设式与建筑合建，每处建筑面积为500平方米，具有公共服务功能，为规划区及周边服务，应在下层次具体设计时，保证环卫车辆自由、正常进出，满足转运站各项技术要求；规划4处公共厕所，位于02-02、02-11、04-02、05-05地块，可附设，每处建筑面积为70平方米。8 . 4 公共设施规划参考深圳市南山07-03号片区高新区中区东地区法定图则（2007）、南山区大冲村旧村改造规划（2005），结合片区改造后的建筑功能、建筑总量，以满足51429人需求为标

66、准，按照深圳市城市规划标准与准则（2004）要求进行配置，规划区内公共配套设施包括：8 . 4 . 1 教育设施1、高中：根据深圳市基础教育设施布局专项规划（20062020），高中阶段由于面向全市招生，其服务半径相对较大，布局基本在特区、宝安和龙岗三个空间范围平衡学位需求与设施供给。与大冲村相对较近的学校有南山外国语学校、松坪学校、博伦职校、南山中加学校、深圳高级中学等10所中学，可以为本次规划区提供大量高中就读学位，故本次规划区内不增设高中。2、九年一贯制学校：新增54班九年一贯制学校1所，位于02-03地块，包含36班初中和18班小学，用地面积为3.57万平方米。3、小学：将原有的大冲小

67、学进行改造，规划新大冲小学位于03-03地块，为54班小学，用地面积2.24万平方米。4、幼儿园：设有独立用地的18班幼儿园2所，分别位于01-02、03-05地块；9班幼儿园1所，位于02-11地块。8 . 4 . 2 医疗卫生设施规划2处大型社区健康服务中心，位于02-07、04-02地块，可附设，每处建筑面积为1500平方米。8 . 4 . 3 文化娱乐设施规划3处居住小区级文化室，分别位于02-02、02-04、04-02地块，可附设，每处建筑面积为2000平方米。8 . 4 . 4 体育设施规划1处综合体育活动中心，位于02-03地块，可附属于九年一贯制学校；规划3处社区体育活动场地

68、，位于02-03、02-08、03-03地块，可附属于教育设施用地及村民回迁用地。19序号项目名称建筑面积 （）备注1幼儿园（9班）2400本表中各配套设施面积根据深圳市城市规划标准与准则确定，具体可根据相关部门要求进行调整，比本表增加的建筑面积可不计入容积率。2幼儿园（18班）480023小学（54班）158004九年一贯制学校（54班）216005社区健康服务中心150026居住小区级文化室200037综合体育活动中心-8社区体育活动场地-9社区居委会150310社区服务站250311社区警务室40312肉菜市场1000213公交首末站（地下）4000(不计入容积率)14邮政支局15001

69、5公共厕所70416垃圾转运站5002合计64500表8-4：公共配套设施规划一览表表8-5：公共配套设施建设规模一览表8 . 5 道路交通规划规划以整合外部交通和内部交通、提升片区可达性、建立较完善的交通系统为目标，充分考虑本区道路与现状城市道路和周边规划道路的衔接，并在该区法定图则的路网结构基础上作局部调整，进一步深化城市次干路和城市支路系统，建立健全的步行交通系统，积极发展公共交通，统筹规划静态交通，最终建立通畅、便捷、高效的道路系统。8 . 5 . 1 外部道路交通城市快速路：沙河西路，为城市南北交通和公共交通提供服务。城市II类干道：深南大道，承担市区东西向交通的主要干道。8 . 5

70、 . 2 内部道路交通城市次干路：东西向连通的科发路，与玉泉路、铜鼓路、科技大道共同形成次干路系统，连接片区内部交通与区域性道路系统。城市支路：优化支路系统，将大尺度的街区细分为小尺度的地块，承担片区内部交通及周边大型建筑的出入交通，包括大冲一道、大冲二道、大冲三道、科润路、大冲一路、大冲二路、大冲三路。内部道路：在较大的地块内增加内部道路，提高地块内部建筑的可达性。详见表8-6：规划道路情况一览表。区域交通规划图序号设施类别项目名称数量所在地块编号备注1教育设施幼儿园301-02、02-11、03-05独立占地小学103-03由原大冲小学改建，独立占地九年一贯制学校102-03 独立占地 2

71、医疗卫生设施 社区健康服务中心202-07、04-02可附设3文化娱乐设施 居住小区级文化室302-02、02-04、04-02可附设4体育设施综合体育活动中心102-03独立占地，可附属于九年一贯制学校其居住区会所还将设游泳池、网球场等社区体育活动场地302-03、02-08、03-03独立占地，可附属于教育设施用地及村民回迁用地5行政管理与社区服务设施社区居委会302-02、02-11、04-01可附设社区服务站302-02、02-11、04-01可附设社区警务室302-02、02-11、04-01可附设6商业设施肉菜市场204-02、05-05可附设7道路交通设施 公交首末站101-02

72、结合地下一层车库设置，其建筑面积不计入容积率8市政公用设施邮政支局104-02可附设公共厕所402-02、02-11、04-02、05-05 可附设垃圾转运站202-02、03-05可附设20表8-6：规划道路情况一览表路名走向现状红线宽度（米）规划红线宽度（米）现状机动车道数规划机动车道数道路等级沙河西路南北5773.25双向7+2车道（2为辅道）双向7+2车道（2为辅道）城市快速路深南大道东西135135双向6+4车道（4为辅道）双向6+4车道（4为辅道）城市类干道铜鼓路南北20-4040双向四车道双向六车道（南）、双向四车道（北）城市次干路科技大道南北23-2623双向四车道双向四车道城

73、市次干路科发路东西1525双向二车道双向四车道城市次干路玉泉路东西-38.5-双向六车道城市次干路大冲一道东西-15双向二车道双向二车道城市支路大冲二道东西-20-双向二车道城市支路大冲三道东西-12-双向二车道城市支路科润路东西-15-双向二车道城市支路大冲一路南北-15-双向二车道城市支路大冲二路南北-15-20-双向2+2车道城市支路大冲三路南北-15-双向二车道城市支路8 . 5 . 3 慢行系统贯彻步行优先的原则构建安全、舒适、完整的步行系统，鼓励步行联系与步行活动，通过地面步行系统和二层步行系统的设计，最大限度地保障行人的安全，为商业设施提供便利的出入条件，形成良好的商业氛围，并减

74、少使用机动车出行的概率。1、地面步行系统（1）城市主要干道步行道：以深南大道两侧的步行道为载体，是规划区外围主要的步行路径。（2）滨水步道：沿沙河西路以及大沙河设计的滨水步道，为规划区提供了环境优美的亲水空间。（3）室外商业步行道：围绕主街、铜鼓路等两侧裙房商业设置的室外商业步行道，是规划区独具特色的步行商业街。（4）室内商业步行道：包括铜鼓路东侧大型购物中心、铜鼓路西侧回迁区内街区商业的室内商业街。（5）居住区主要步行道：沿区内的城市次干路铜鼓路、科发路、玉泉路，以及大冲一道、大冲二道两侧的人行道是区内居民日常出行的主要步行通道。（6）居住区次要步行道：沿大冲一路、大冲二路、大冲三路、大冲三

75、道及内部道路等道路两侧设置人行道作为居住区的次要步行道，为居民提供更多的步行选择。2、二层步行系统（1）二层连廊：依托大型购物中心以及裙房商业设置二层连廊，将科发路南侧的商业建筑连接起来形成二层步行环道，营造舒适、安全的、立体的商业街区。（2）人行天桥：在沙河西路与玉泉路、大冲二道、科发路的交叉口设置3座人行天桥，便于居民跨越沙河西路进入地块东侧沙河公园。3、地下步行系统主要地下商业人流可以直接通达地铁站。4、自行车系统居住区纵向道路设置机动车设施；自行车停放站设置于大王古庙公园及水塘公园广场上，分别位于04-10、05-06地块。规划道路断面意向图218 . 5 . 4 静态交通规划按照深圳

76、市城市规划标准与准则（2004）标准配置片区停车设施及公共交通设施，包括：1、地下停车场：主要利用片区地下空间，并考虑不同功能物业的错峰停车，满足停车需求，减少地面停车对行人和交通的干扰。2、地面停车楼：结合大型购物中心设置多层停车楼，既能满足购物、娱乐的停车需求，又能将人流引到商场的更高楼层。3、车库出入口：主要设于城市支路和内部道路上，避免对城市干路系统车流的干扰。4、临时停车/上下客区：在商业、办公、学校等公共建筑的入口广场为游客和出租车提供临时停车和上下客的空间。5、公交首末站：规划在铜鼓路和大冲一道交汇处设置地下公交首末站1处，结合地下一层车库设置，有效使用面积4000平方米。6、公

77、交站场：在深南大道、沙河西路、铜鼓路、科技大道上设置7处公交站场，按每处300米半径服务范围能覆盖整个规划区。228 . 5 . 5 停车位配建1、停车位配建指标：根据深圳市城市规划标准与准则（2004）确定机动车停车位配建指标，规划各类型建筑均按高标准进行停车位配建，以满足停车要求，详见表8-7：机动车停车位配建指标表。2、配建停车位数量估算：依据深标中高限指标，结合规划确定的各种功能的开发容量，计算得出片区配建停车位为20999个，详见表8-8：配建停车位数量估算表。本次规划结合地下开发可使用面积进行计算，估算配建停车位数量为21012个，满足深标中高限要求。8 . 5 . 6 道路及竖向

78、规划1、道路交通规划充分考虑了车行交通、步行交通的分离，提高了交通效率，且重视植被绿化在道路中所起到的景观协调作用，通过沿路绿化带的设计及植被树种的选择，提高道路景观质量。同时突出强调了停车道的设计思路和特点，更加人性化地安排临时泊车。2、竖向规划规划区内地势起伏较大，北高南低，标高范围在5.81-26.00米之间。规划道路竖向标高均满足技术要求，主要综合地块现状地形及周边城市道路的实施和设计情况统筹协调，在满足建设使用要求的情况下，力求尊重地形、经济美观，实现土方平衡。表8-7：机动车停车位配建指标表表8-8：配建停车位数量估算表注：1、本表机动车停车位以小型汽车为标准当量。 2、本表来源于

79、深圳市城市规划标准与准则（2004）。 注：1、回迁物业的车位数目根据实际需要以相关协议为准，并不低于配建标准。类型单位配建标准住宅车位/100m2建筑面积1.0公寓车位/100m2建筑面积1.0/3商业区车位/100m2建筑面积0.6购物中心 车位/100m2建筑面积1.0酒店车位/客房0.3办公车位/100m2建筑面积0.5中小学、幼儿园小学、幼儿园车位/100学生1.2类型数值单位配建车位（个）住宅1400000建筑面积（平方米）14000公寓280000建筑面积（平方米）933商业区90000建筑面积（平方米）540购物中心180000建筑面积（平方米）1800酒店900客房（间）（间

80、）270办公675500建筑面积（平方米）3378中小学、幼儿园6480学生（人）78合计-20999238 . 6 景观系统规划规划通过整合区外与区内的自然与人文景观要素，结合公共空间环境的营造，提升片区的景观品质，提供一个舒适的工作、生活、娱乐空间。景观系统的构建包括街道元素和景观节点两个部分。8 . 6 . 1 丰富的街道元素在地块区内部规划四种富有特色的道路，包括林荫大道、景观道路、景观街道和主街。各种道路的尺度各异，街景特色不同，承载着各自不同的功能。丰富的街道元素将地块内部的开放空间、重要节点和地标塔楼有机的串连起来，形成一个整体，实现居住、商业、商务、文化活动和城市公交系统之间的

81、良好连通。1、林荫大道城市干道景观树种种植界面，包括铜鼓路、科发路、玉泉路。2、景观道路可遮阳开花树种交叉种植，并有鲜明铺装的景观道路，主要是大冲二道。3、景观街道遮阳树种种植街道，包括：大冲一路、大冲二路、大冲三路、大冲一道、大冲三道以及部分内部道路。4、景观主街商业街道，主要为科润路，带有休息座椅、彩色铺装、棕榈树、旗帜等景观元素。8 . 6 . 2 独特的景观节点景观节点是打造区域和地块景观特征的重要元素，包括景观节点、门户节点和地标三类。1、景观节点包括以传统元素为主题的大王古庙广场、水塘公园广场、大冲石广场和郑氏宗祠广场，以及处于居住社区核心地段的邻里公园。2、门户节点进入规划区的主

82、要门户节点，包括铜鼓路、科发路、玉泉路、大冲二道、科润路、大冲一路等主要出入口。3、地标在沙河西路和深南大道交叉口的一栋300米、本项目中最高的地标性写字楼，以及一栋250米高的次地标写字楼。248 . 7 开放空间规划开放空间是指无建筑物覆盖的公共空间，包括景观水体、公共绿地、广场、步行通道等。规划以原有保留的古建筑、水塘、榕树为主题，结合公园、林荫步道等组成适合步行尺度的开放空间系统，将各功能区自然分割又相互联系。整个开放空间系统呈现点、线、面多层级的树状结构，包括：1、主要开放空间以保留的传统景观元素为主题，结合公园、林荫步道等组成开放空间系统的骨架，是连接各个功能区的主要开放空间。2、

83、步行开放空间以主街、步行街为主的开放空间，是人们进行购物、娱乐、休闲的主要空间载体。3、带状开放空间沿深南大道、沙河西路分布的道路绿化带形成的带状开放空间。4、购物广场以购物、休闲为主题，围绕商业建筑布置，带有休息座椅、遮阳树种、特别铺装、水体喷泉的广场空间。5、交通广场结合区内主要公共建筑如学校、办公、酒店等设置汽车上下客和回车的广场空间。6、邻里公园在居住社区的核心地段设置集中式的绿化公园。7、立交公园由沙河立交匝道围合而成的绿化公园。8 . 8 空间形体规划精心设计建筑体量，将阳光朝向与景观朝向最大限度整合统一，减少高层建筑投影的负面影响，创造富于变化的城市天际线。1、300米高的标志性

84、塔楼富有雕塑感的造型和精心推敲的比例，烘托出大冲片区门户空间的重要性，是整个办公区写字楼群的体量控制及沙河立交的门户景观，其优雅的造型将成为城市天际线中的重要标识。2、250米高的次地标办公楼与300米的标志塔楼相互辉映，是片区中的次节点。3、100-220米的公寓和办公楼公寓和办公楼水平伸展，整齐排列，组成板式天际线，作为核心商业区的烘托背景。4、30米以下的购物中心和塔楼裙房商业建筑尺度近人，在这一尺度内强调使用高品质的材料和街道开放空间景观品质（行道树、路灯、标识牌、景观小品等）、积极的沿街界面来形成人性化的空间形态。建筑空间形体示意图258 . 9 地下空间规划充分对片区的地下空间进行

85、规划和利用，包括地下停车和后勤空间、地下商业空间、下沉广场空间、地铁站点空间、地下公交首末站点空间、地铁站出入口等。1、地下停车和后勤空间：用途以地下停车场为主，以减少地面停车对行人和交通的干扰。2、地下商业和停车空间：片区05街坊设置地下商业和停车空间，东南侧大型购物中心的地下商业空间与地铁高新园站直接相连，为片区商业带来大量的人流，增加了片区的商业活力。3、下沉广场空间：将地铁人流直接引入下沉广场，为购物、餐饮、娱乐的人群提供户外休闲场所。4、地铁站点空间：主要为地铁一号线高新园站的地下站点空间。5、地下公交首末站点空间：在铜鼓路与大冲一道的交接处新建1处地下公交首末站。6、地铁站出入口：

86、包括地铁一号线高新园站在深南大道与铜鼓路交叉口设置的2个出入口，以及直接进入大型购物中心地下商业空间的出入口。8 . 1 0 日照分析1、模拟软件描述：本工程采用天正日照TSun软件进行日照分析。天正日照TSun以AutoCAD为平台开发与运行，提供了科学实用的日照定量、定性分析工具。开发过程研究了国家和地方相关的日照计算规则，分析方法满足全国各地不同日照分析计算标准的要求。通过日照分析标准设置功能全面解决不同建筑气候区域内日照分析问题，并针对各地不同要求提供满足规划主管部门审批的分析结果。2、模拟条件设置：此次模拟标准选用国家标准，地点为深圳，计算日选择为2011年1月20日（大寒日），分析

87、起止时间为08：00至16：00，计算精度设定5分钟，计算网格设定为1米。3、分析结论：本方案建筑错落有致，建筑之间无明显遮挡，通过对日照情况进行模拟分析，每个户型均满足至少1居室大寒日1小时日照时数，可以满足城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）中有关住宅建筑日照标准的要求，且公共建筑不会对周边居住建筑产生日照影响。268 . 1 1 声环境分析1、模拟软件描述：本工程采用CadnaA软件进行室外声环境模拟。CadnaA软件中对噪声物理原理的描述、声源条件的界定、噪声传播过程中应考虑的影响因素以及噪声计算模式等方面与国际标准化组织的有关规定完全相同。利用CadnaA软件预测的电厂、

88、公路、铁路、小区环境噪声水平与利用GB/T17247.21998环境影响评价导则-声环境规定的方法所得到的结果基本相同, 与实地监测结果相比模拟误差在1dB（A）以内。2、模拟条件设置：本项目只考虑道路噪声源，不考虑小区内部噪声；小区外部主干道声源按照白天70dB，夜晚60dB进行分析；计算区域取离平台高1.5m，并且同时考虑白天与夜间噪声。3、分析结论：小区室外日间噪声小于60dB，夜间小于50dB，满足城市区域环境噪声标准中二类标准要求；沿街住宅需考虑加强隔声措施，例如采用中空玻璃改善维护结构的隔声性能。8 . 1 2 风环境分析1、模拟软件描述：国际著名的计算流体与计算传热学商用软件PH

89、OENICS 2009。2、模拟条件设置：模拟分析范围为小区红线范围内部。三维模型建立后，根据建筑尺寸划分网格，平均网格间距为1米，网格总数为1468800，网格质量良好，满足计算精度要求。3、分析结论：通过对项目冬季和夏季室外风场的模拟，可以获得以下结论：（1）小区各建筑均处于周围建筑涡流区外，保证区域空气质量品质良好；（2）在冬季，户外平均风速2.1m/s，冬季风速放大系数1.19，满足冬季户外行走安全性的需要，夏季户外平均风速1.4m/s，夏季风速放大系数0.88，并且没有超过5m/s的区域，基本满足夏季室外活动舒适性和安全性的需要；（3）公共活动区域1.5m高度处的平均风速基本大于1m

90、/s；人行及活动区域的风速放大系数不应大于2,且风速低于5m/s；板楼前后宜有3Pa的气压差，塔楼前后宜有5Pa的气压差，满足绿色建筑评价细则规定；（4）小区建筑沿主导风向前低后高布置，小区内高层建筑面向主导风向的外窗，应采用密闭性良好的中空玻璃，以减少冬季冷风渗透的影响；而面向夏季主导风向的外窗可以采用平开窗或推拉窗，进行有效的自然通风。1.5m室外白天声学地图 1.5m室外夜间声学地图 冬季室外1.5米高风速分布图 冬季室外1.5m高风压分布 冬季建筑物迎风面风压分布 夏季室外1.5米高风速分布图 夏季室外1.5m高风压分布 夏季建筑物迎风面风压分布 278 . 1 3 可持续发展分析规划

91、结合日照、声环境、风环境等分析方法形成科学合理的建筑空间布局，同时，将节水节能、立体绿化、环保材料、卫生和防疫等方面融入到环境和生态设计的概念之中，以营造一个有利于社会发展及人类居住的环境。8 . 1 3 . 1 节水节能可考虑采用雨水收集利用系统，用于绿化喷灌、浇洒道路，有明显的社会效应和较好的经济效益，雨水利用工程的“回用、减污、消洪”三重效果与其他节水形式相比，具有一定的优势。在调蓄、净化和渗透方面选取的构筑物主要包括：雨水沉淀调节池、地下室储存水池、雨水储存桶、绿地、干草沟、渗管、渗透式雨水口、土壤滤池等。可渗透性的地面可迅速吸收小区内道路积水，缓解降雨季节小区道路排水系统的负担；同时

92、，增加小区透水、透气面积，加强地表与空气的热量和水分交换，降低地表温度，有利于缓解小区“热岛现象”；而且，改善地表植物的生长条件，调节生态平衡。考虑到深圳过渡季节的主导风向是东南偏东风，可通过精心设计，使项目中的各个建筑物合理布局，充分利用自然通风和采光，降低空调及照明能耗。项目的电气系统运用节能环保型新技术、新产品，最大程度的减少对环境的污染及社区的电能消耗，并在项目投入使用后，大大的降低了维护和管理费用。8 . 1 3 . 2 立体绿化项目利用下沉广场、裙楼屋面、架空天桥、遮雨连廊、内部广场等空间设置立体绿化系统，让生态与绿色延续到片区的每一个角落，形成立体的生态系统，营造出宜人的居住环境

93、。8 . 1 3 . 3 环保材料结构选型，从建筑的全寿命周期综合考虑效益和成本，大量采用可回收、无公害的环保材料，有效降低污染。屋顶绿化示意图地下室自然通风采光示意图可持续发展理念融入规划设计288 . 1 4 市政公用设施规划8 . 1 4 . 1 给水工程规划给水量预测：经初步预测，规划区最高日用水量为3.6万m3/d，日变化系数采用Kd=1.18，时变化系数采用Kh=1.29。消防用水量：同一时间火灾次数为2次，一次灭火用水量为35升/秒。管网及设施：规划区供水主要来源于规划区西侧的大冲水厂。规划区内无其它独立占地的给水设施。规划现状给水干管主要有铜鼓路DN8002DN1200、深南大

94、道2DN800、沙河西路DN600，各供水干管与深南大道、北环大道上的供水管道连接成环，形成稳定、安全的供水主干管网。沿其它道路规划DN200DN400给水支管与现状供水干管连接成环，提高规划区的供水安全性。规划建议：给水管道的建设与市政道路的建设同步进行；对于陈旧的给水管道应及时更换，以满足规划给水的要求。8 . 1 4 . 2 雨水工程规划规划标准：本次规划设计雨水管渠设计重现期根据汇水地区性质及地形特点等因素确定，现状管网按重现期1年复核，新规划地区重现期采用2年，低洼地区、易淹地区及重要地区重现期采用35年，下沉广场、立交桥、下穿通道及排水困难地区重现期采用510年。设计降雨重现期为2

95、年时的暴雨强度公式为： 管网及设施：规划区内无独立占地的雨水处理设施。规划区雨水就近排入规划区东侧的大沙河。规划区雨水主要通过大冲一路d1200、大冲二道d1200、科发路d600d1650、深南大道A1.41.1A2.01.8雨水管渠就近排入大沙河。沿其它道路布置d600d800雨水支管。规划建议：雨水管道的建设与市政道路的建设同步进行；为避免面源污染对大沙河水质的影响，建议在雨水管道末端设置溢流井，截流初期雨水；同时制定相应的措施避免污水排入雨水管道；大沙河干流设计防洪标准为200年一遇，规划区河段洪水位为4.6米，建议改造区块内标高不宜低于5.6米；为避免面源污染对大沙河水质的影响，建议

96、在雨水管道末端设置溢流井，截流初期雨水。规划区应加强低冲击雨水综合利用，具体措施如下：1、应充分利用建筑绿地入渗雨水。为增大雨水入渗量，绿地需建为下凹式绿地。2、建筑小型车路面、非机动车路面、人行道、停车场、广场、庭院应采用透水地面。非机动车路面和小型车路面可选用多孔沥青路面、透水性混凝土、透水砖等；林荫小道可选用透水砖、草格、碎石路面等；停车场可选用草格、透水砖；广场、庭院可采用透水砖。3、建筑非机动车路面超渗雨水可就近引入绿地入渗。停车场、广场、庭院应尽量坡向绿地，或建适当的引水设施，使超渗雨水能自流入绿地入渗；不透水路面雨水可引入路边绿化带就近入渗，超渗雨水宜排入市政雨水管道。298 .

97、 1 4 . 3 污水工程规划污水量预测：经初步预测，规划区平均日污水量为3.2万m3/d，污水总变化系数为Kz=1.45。 管网及设施：规划区内无独立占地的污水处理设施。区域内污水主要由科技大道现状d1000和沙河西路现状A1.81.4收集后排往后海大道A2.81.8污水排海干管（渠），最终排入南山污水处理厂，南山污水处理厂2020年规划规模为73.6万m3/d。沿其道路规划d400d800污水收集支管，形成完善的污水收集管网。规划建议：污水管道的建设与市政道路的建设同步进行；严禁污水未经处理直接排入水体；项目设计时考虑相应的节水措施，从源头减少污水排放量，使改造对城市排水系统的影响程度将进

98、一步降低。8 . 1 4 . 4 电力工程规划负荷预测：依据大冲旧改方案所提出的建设规模，预测大冲村片区用电需求约为10.4万千瓦，此负荷较大冲村片区所在深圳市南山07-03号片区高新区中区东地区法定图则（2007）中预测的大冲片区3.6万千瓦的用电负荷增加了6.8万千瓦。电源规划：现状大冲村片区由110kV高新站、110kV沙河站、110kV科技园站提供电力供应。依据深圳市经济特区电力设施及高压走廊详细规划，大冲村片区外东南部规划1座110kV白石洲站，装机容量363MVA。依据4座110kV变电站合理供电区内供电区覆盖的法定图则远期各地块预测负荷（各地块负荷总量为44.1万千瓦）进行电力平

99、衡，4座110kV变电站构成的110kV电网容载比仅为1.5，不符合110kV及以下配电网规划指导原则所规定的容载比1.82.1的要求，片区110kV电网供电能力已无法支持远期大冲村旧改项目用电需求。因此需新增一座公用110kV变电站，装机容量为363MVA。中压配电网规划：依据本次规划预测最大用电负荷量换算区内所需10千伏配变容量为135947千伏安。依据深圳市20092013年中低压配电网规划，本规划区内大型商场负荷将采用10千伏直供方式，居住负荷将采用10千伏“环网供电、开环运行”的接线方式。电缆通道规划：片区内新增10千伏线路均采用电缆方式敷设。保留规划区内现状铜鼓路10千伏电缆沟，同

100、时对沙河西路与深南大道现状电缆沟进行改造，以满足新建电力电缆线路敷设要求。片区内新建市政道路东侧或南侧人行道下同步建设配套电缆沟。变电站布局规划：经复核周边地区未来的电力规划，为满足大冲片区未来发展所需，必须新建110kV变电站。经大冲村旧改项目变电站选址研讨会和规土委技术会议，在充分听取各单位、各部门的规划设计意见和建议后确定：新建1处110kV变电站，占地面积约为3500平方米，位于03-02地块，降低变电站对城市景观的破坏和对居民生活的干扰。308 . 1 4 . 5 通信工程规划邮政业务需求量预测：依据片区规划人口，区内邮政服务人口为47787人。固定电话业务需求量预测：预测规划区内固

101、话需求量约为3.1万线。移动通信业务需求量预测：依据规划人口数，同时考虑流动人口量，按照120%户普及率计算，本片区规划移动用户约5.7万人。有线电视业务需求量预测：按照100%入户率，另外考虑10%其用户，本片区规划有线电视用户约1.6万户。通信机房规划：接入网机房内主要包括电信固定网的光节点或汇聚节点、数据通信网的光节点或汇聚节点、移动通信网的附设式宏基站或汇聚节点及室内分布系统以及有线电视的小区或有线电视分中心等，机房附设于建筑物内，建筑面积为40250平方米。通过上述片区未来通信业务量需求预测，片区内需新增4座中型接入网机房 ，9座集中接入网机房，并在片区内分散建筑单体内设置小型分散接

102、入网机房。通信基站规划：规划保留现状1座宏基站，新增10座宏基站，每个宏基站覆盖4000有效用户，覆盖面积20公顷，基站高度控制在2555米，基站均采用室内布置形式。微波通道：依据深圳市通信机楼“十一五”规划中的微波通道规划，本次规划区内有小南山-塘朗山微波通道穿越片区西北部，根据规划通道保护范围为50米半径的圆柱空间，通道途径区域建筑限高为300米以下。通信管道：按各类通信线路网远期发展需要，规划片区通信管道容量为1232孔。本片区市话服务、数据通信、有线电视、移动通信、IP城域网和其他话业务服务通信线路均敷设在通信管道內。通信管道采用PVC塑料管，管径114。通信管道原则上布置在道路西侧或

103、北侧的人行道下。8 . 1 4 . 6 燃气工程规划用气量预测：预测规划天然气年总用气量为553万标准立方米，高峰小时用气量为2092标准立方米。气源规划：规划燃气气种为天然气，由区外北侧的现状留仙洞区域调压站供给，区内燃气管道接自本区东侧沙河西路及南侧深南大道的燃气中压干管。燃气管网规划：本规划管网为天然气中压一级配气系统，设计压力0.3兆帕，区内燃气管道管径为DN400DN100，管道直埋敷设于道路西侧、北侧人行道下或绿地下，规划燃气管道主要沿科发路、大冲二道、铜鼓路、大冲二路、大冲三路敷设，管材采用燃气专用PE管。规划管长约3.7千米。规划建议：随着区内旧改的推进，应及时落实规划燃气管道

104、，管道随着市政道路的施工同时建设，区内新建的建筑及小区也应配套建设燃气管道，为管道供气奠定基础。319 拆迁与配建责任规划区内新建的城市市政道路包括3条城市次干路、6条城市支路；新建独立占地的公共服务设施包括54班九年一贯制学校及54班小学各1所、幼儿园3所；新建独立占地的公共绿地4处；新建保障性住房5.36万平方米；新建110kV变电站1处。经复核周边地区未来的电力规划，为满足大冲片区未来发展所需，必须新建110kV变电站。经大冲村旧改项目变电站选址研讨会和规土委技术会议，在充分听取各单位、各部门的规划设计意见和建议后确定：新建1处110kV变电站，占地面积约为3500平方米，位于03-02

105、地块，降低变电站对城市景观的破坏和对居民生活的干扰。建设保障性住房53600平方米，在一期内全部建设完成。其中，第一批位于03-05地块，建筑面积41075平方米，第二批位于04-06地块，建筑面积12525平方米。上述各类项目的拆迁与回迁工作均由改造实施主体负责统筹安排，具体施工建设时可考虑由政府出资建设或委托改造实施主体代为建设。项目建设完工后，各类设施（除幼儿园）及用地的产权归政府所属。其中，市政道路、公共设施（除幼儿园）由政府相关部门负责日常维护和管理，公共绿地可考虑由政府或委托改造实施主体代为维护和管理。改造实施主体具体的拆迁与建设责任内容详见表9-1。序号设施类别项目名称用地面积（

106、m2）道路长度（m）/建筑面积（m2）位置1市政道路玉泉路17876.0456.9大冲北侧铜鼓路（大冲二道以南）13726.6481.5大冲中部科发路23544.4941.8大冲南侧科润路12008.5832.3大冲南侧大冲二道11597.1579.9大冲中部大冲三道4262.2355.2大冲北侧大冲一路3291.6219.4大冲西侧大冲二路9860.0585.1大冲中部大冲三路10294.0686.3大冲东侧2公共设施54班九年一贯制学校35654.92160002-0354班小学22423.11580003-039班幼儿园-240002-1118班幼儿园-4800201-02、03-05社

107、区健康服务中心-1500202-07、04-02居住小区级文化室-2000302-02、02-04、04-02社区居委会-150302-02、02-11、04-01社区服务站-250302-02、02-11、04-01社区警务室-40302-02、02-11、04-01肉菜市场-1000204-02、05-05公交首末站（地下）-400001-02邮政支局-150004-02公共厕所-70402-02、02-11、04-02、05-05垃圾转运站500202-02、03-053公共绿地回迁自住A区公园2600.9-02-09大冲三路公园2630.4-02-10大王古庙公园4474.2-04-1

108、0水塘公园4274.6-05-064保障性住房第一批保障性住房-4107503-05第二批保障性住房-1252504-065变电站110kV变电站3500.7-03-02表9-1 改造实施主体拆迁与配建责任一览表各类公共设施位置图3210 分期实施1 0 . 1 拆迁规划近期完成拆迁用地范围内全部建筑的拆除工作，拆迁工作完成后，分两期进行开发建设。其中，大王古庙、郑氏宗祠和现状朗景园小区保留，进行综合整治。1 0 . 2 分期实施规划1 0 . 2 . 1 一期建设建设必要的市政道路、公共配套设施、公共绿地、全部保障性住房等，建设完成回迁的各类物业和少量改造实施主体拥有的物业，包括：1、回迁物

109、业（以大冲村物业为主）：大冲村民回迁物业、大冲股份公司集体回迁物业和村民回迁物业，物业类型以住宅、公寓、商业和办公功能为主。其中，回迁自住A区位于02-08地块，回迁自住B区位于03-06地块，回迁公寓、商业及办公区集中在铜鼓路以西、科发路以南的04街区，以及紧邻沙河西路的02-13地块。2、市政道路：调整铜鼓路线型并完成玉泉路、大冲二道、科发路、大冲一路、科润路西段、大冲二路和大冲三路南段的道路建设。3、公共设施：建设位于03-03地块的54班小学（一期考虑配置为36班小学、18班初中，二期调整为54班小学）；建设位于03-05地块的18班幼儿园；建设位于03-05地块的垃圾转运站；围绕郑氏

110、宗祠周边的商业裙房建设1处邻里中心；建设社区健康服务中心、社区体育活动场地、社区居委会、社区服务站、社区警务室、居住小区级文化室、邮政支局、肉菜市场、公共厕所等公共配套设施。4、公共绿地：建设位于02-09、04-10地块的2处邻里公园。5、保障性住房：建设保障性住房53600平方米，在一期内全部建设完成。其中，第一批位于03-05地块，总建筑面积41075平方米，第二批位于04-06地块，总建筑面积12525平方米。331 0 . 2 . 2 二期建设建设剩余部分的市政道路、公共配套设施及公共绿地等以及改造实施主体拥有的其他物业，包括：1、市政道路：建设大冲三道、科润路东段、大冲二路和大冲三

111、路北段等道路。2、公共设施：建设位于02-03地块的54班九年一贯制学校（36班初中、18班小学）；建设位于02-11的9班幼儿园、位于01-02地块的18班幼儿园；围绕大冲二道公园北侧商业裙房建设1处邻里中心；建设社区居委会、社区服务站、社区警务室、居住小区级文化室、公共厕所、综合体育活动中心、社区体育活动场地等公共配套设施。3、市政设施：建设1处公交首末站，附建于01-02地块地下空间；建设位于03-02地块的110kV变电站；落实03-01、03-04地块大冲水厂的扩建。4、公共绿地：建设位于02-10、05-06地块的邻里公园2处。3411 规划综述1 1 . 1 宗地贡献率规划拆迁用

112、地面积47.12公顷，开发建设用地面积36.18公顷，贡献用地为10.94公顷，宗地贡献率为23.2%。从规划范围69.46公顷用地范围内看，政府社团用地、道路广场用地、市政公用设施用地、公共绿地等服务于社会的用地合共34.24公顷，占规划总用地的49.2%，改造后的整体贡献率较大，为片区的可持续发展提供了必要的支撑系统。1 1 . 2 改造综合影响评价1 1 . 2 . 1 提升城市形象通过本次改造，将全面改变大冲村“脏、乱、差”的城中村旧面貌，大冲村将被开发成为一个与深圳市未来城市形象相适应的超大规模、新型、高尚、现代化的商业、商务中心及居住社区，表现为：（1）拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲

113、、文化及康体于一体的室内外商业相结合的超大型购物中心，使片区充满生机与活力；（2）拥有强烈标志性的、统一管理的中高档写字楼群，中高端商务人士将为出租住宅物业、商场及酒店的经营带来强有力的支持；（3）拥有不同档次组合的高品质酒店群，为客户提供多选择、全方位的酒店产品和服务，进一步加强大冲村片区的商务、休闲功能及在区域市场的竞争力；（4）拥有滨海特色的新型现代化高尚居住社区，提供统一、全面、和谐的优质生活环境。1 1 . 2 . 2 完善高新区中区结构大冲村是高新区中区唯一的城中村，因此本次改造规划对于完善高新区中区的功能布局结构具有重要意义。通过改造，新建大量的商业、商务办公、酒店公寓和住宅等设

114、施，全面提升地区的综合功能，使大冲片区成为高新区重要的配套基地，完善了高新区的功能结构。1 1 . 2 . 3 发扬并创新文化遗产本次改造规划不惜余力保存大冲村的历史建筑和空间文脉，并重新利用它们，赋予新的内容。改造后，这些村庄的传统文化将与新社区有机联系起来，成为一个备受欢迎的“老深圳”，如上海的“新天地”一般，抚慰人们怀旧的情怀。1 1 . 2 . 4 重塑景观界面通过本次改造，完全消除了片区中深南大道、沙河西路两条重要城市干道沿线的旧村景观。新建建筑在体量、高度、造型、色彩、质感等方面与周边高新区、沙河公园等环境相互协调，创造了富于变化的城市天际线。精心设计的景观以及考虑周全的细节将为片

115、区塑造丰富而优美的城市景观界面，重新打造深圳西部地区的门户形象。1 1 . 2 . 5 改善居住环境经过改造，片区将拥有由动静各异的休闲场所组成的等级分明、功能明确的公共开放空间，通过与街头绿地、公共绿地、人行步道的结合，为居民提供了多元化的生活体验，有效地改善了片区的居住环境。1 1 . 2 . 6 完善配套设施通过改造增设了九年一贯制学校、小学、幼儿园、社区健康服务中心、文化室、综合体育活动中心、社区体育活动场地、社区居委会、社区服务站、社区警务室、肉菜市场、公交首末站、邮政支局、公共厕所、垃圾转运站等公共配套设施，充分满足了片区居住人口对配套设施的需求。社区环境意向图3512 附件1 2

116、 . 1 附件1 ：部门反馈意见处理表序号归类反馈意见内容处理方式情况说明提出意见部门01一、交通组织沙河西路新增2处匝道超越规划道路红线，需占用大沙河西侧公园绿地解释沙河西路南侧左转匝道设计为地下通道，不占用大沙河公园绿地；北侧左转玉泉路匝道设计为高架形式，桥墩建设需占用少量绿地，总体影响较小交通市政处02轨道交通15号线为远期规划线路具体走线待定，本规划仅作参考性建议采纳本规划交通专题研究统筹考虑项目周边土地开发、客流分布等特征，基于15号线初步方案，提出了项目段轨道线位调整合理化建议交通市政处03新建沙河西路左转进入项目地块匝道仅为地块服务，新建沙河西路左转玉泉路可为市政道路服务，可结合

117、沙河西路相关节点的左转及掉头等功能合理规划交通改善方案部分采纳南侧地下左转匝道不宜增设科发路匝道出口，科发路作为项目最重要的横向道路，高峰期交通压力较大，不宜引入通过性交通需求；通过性需求应主要利用深南大道、北环大道、玉泉路等进行组织；同时，若该地下匝道设置3个出口，不利于整体交通运行组织交通市政处04大冲三路南端不宜接入立交外侧微循环道路采纳已在沙河立交匝道西侧新增机动车道舒缓大冲三路南向交通，对立交环路不产生影响交通市政处0505-05地块不宜在深南大道辅道开设车辆出入口，建议考虑在05-05地块功能增设地块内部道路系统部分采纳已构筑“内主外次” 出入口布局策略，利用科润路新建2处车辆主出

118、入口，降低对深南大道交通干扰；考虑应急需求以及保留远期交通组织调整的灵活性，保留深南大道辅道的出入口，但对其功能进行限定（次要出入口），同时采取建设绿化隔离带、内部缓冲道路、车辆排队通道、停车场闸机尽量靠内侧设置等一系列配套措施，有效降低对外围道路正常交通干扰交通市政处06建议优化科发路、科润路道路线形解释受回迁自住区和出租区（已与村民签约）制约，科发路、科润路线型略有曲折，已通过交叉口渠化设计、完善交叉口标志线、规范交通秩序等设计，提升该路段的通过能力交通市政处07建议在03街区西、北侧考虑增加支路，并保证大冲水厂的进出道路问题采纳已设宽6米内部道路解决水厂进出交通问题，并通过建筑退线的控制

119、保障道路的建设实施交通市政处08公交站点分站改造中的分站2与科技大道入口产生交织，需合理优化采纳已优化公交分站2的进出站公交组织，降低右转科技大道车流与辅道直行车流的交通冲突交通市政处09按照上版审查意见请结合轨道站点增设公交首末站1处解释现状项目周边已建设科技园公交总站，占地4500平方米，离本项目500米，可提供便利的公交服务。为进一步满足公交需求，结合轨道站点设置新增1座地下公交首末站，有效使用面积4000平方米交通市政处10落实交通改善措施与建设同步完成，满足项目开发产生的交通需求采纳建议下一步在建设实施中予以落实交通市政处11停车配建指标虽已增加但未按地块功能分配，办公配件指标偏低解

120、释停车配建指标已调整至深标中高限 ，并采取地下空间统一开发，在科发路以南片区建设地下三层停车库，并实行连通设计，实现办公、商业、住宅停车位的错峰使用交通市政处12建议结合片区开发与东侧大沙河东侧绿地系统规划片区慢行系统采纳已设置3处宽5-10米的二层天桥和绿化平台，利用并延续沙河公园优质的自然景观，形成连续、安全的慢行路径交通市政处13二、配套设施规划总建筑量较原规划突破较大，需对配套设施及市政设施重新校核采纳更新后新增居住人口47787人，配套人口考虑现状莱茵达小区3642人，合计5.2万人配套，规划按深标要求服务5.5-6.0万人的设施进行考虑，满足片区发展需求地区规划处14九年一贯制学校

121、计划二期实施，建议安排在一期实施部分采纳九年一贯学校所在目前已建成村民过渡安置区，一期无法实施；规划考虑将一期建设的54班小学先配置为36班小学、18班初中，满足入学需求（一期新增居住人口1.7万，需36班小学、18班初中）地区规划处15建议结合绿地、公共空间、学校等公共设施设置应急避难场所及其设施采纳已对绿地、公共空间、学校用地的空间控制，确保开敞空间数量和规模，使其成为应急避难场所地区规划处16公共空间和绿地较图则有所缩减，尤其是居住区多为带状防护绿地，不少绿地不足3000平方米，建议多一些块状的集中公共绿地采纳已通过优化绿地分布形成3处约5000平方米集中绿地、增设居住区内部带状绿带、丰

122、富街道景观、增设2处1000平方米的公共空间等设计，形成张弛有序的绿化景观系统地区规划处17请核查保障性住房能否安排在公寓内？配建比例是否符合深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定的要求？采纳已将保障性住房安排在140万平方米的住宅建筑量内，配建面积53600平方米，符合配建比例规定土地利用处18三、市政设施大冲水厂需新增深度处理与淤泥处理用地，请依据深圳市给水系统布局规划落实水厂用地采纳经过多方协商，规划确定大冲水厂扩建用地为4669平方米，位于03-01和03-04地块市政交通处19核实科技大道和沙河西路现状污水管能否满足大冲村旧改要求进行采纳已校核，现状满足改造发展需求市政交通处2

123、0进一步加强低冲击雨水综合利用具体内容，确保可行性和实施性采纳已从建筑绿地渗入雨水、透水地面铺装选用、雨水灌溉利用等方面落实低冲击雨水综合利用措施交通市政处21大冲变电站移出规划区外在技术层面问题不大，但迁出后占用公共空间用地（公园用地），涉及公共利益问题，应慎重研究采纳规划在03-02地块布置1处110kV变电站，占地面积为3500平方米交通市政处22通信接入网机房应明确面积，以便以后实施采纳规划通信接入网机房为附设式建筑，已划定机房的具体建筑面积交通市政处23燃气规划未提供设计依据与预测过程，缺少居民用气量和商业用气量等计算，请依据深标和深圳市燃气系统布局规划补充修改完善采纳已依据深标（2

124、004）和深圳市燃气系统布局规划（2006-2020），在规划中提供设计依据与预测过程，并补充居民用气量和商业用气量等计算市政交通处24燃气工程规划图拆迁用地范围与上层次规划燃气中压管道无法区分采纳已对拆迁用地范围与上层次规划燃气中压管道进行区分市政交通处25垃圾转运站采用附设方式，须考虑到垃圾转运站公共服务功能，做到方便垃圾的收集与转运、环卫车辆的进出。建议进行专题研究，征求城管部门意见，并在垃圾转运站的投融资、建设移交、运营管理等方面做出说明采纳规划垃圾转运站采用附设式与建筑合建，并提出垃圾转运站具有公共服务功能，为规划区及周边服务；并要求下层次具体设计时，保证环卫车辆自由、正常进出，满足

125、转运站各项技术要求市政交通处36序号归类反馈意见内容处理方式情况说明提出意见部门26四、土地利用除补偿标准和市场分析等经济因素外，还应加强规划方面的论证采纳规划结合上层次规划、深南大道沿线城市设计整合、大沙河创新走廊等项目要求，从片区功能、交通、配套、空间、景观等方面强化项目的规划论证地区规划处27在具体建筑面积方面，地下商业面积28000平方米、公交首末站（即使附建于建筑底层或地下室）应计入总指标中解释已明确地下建筑面积不计入容积率和总指标地区规划处2804-10、02-02地块的邻里中心用地性质为绿地，但是否有商业、配套等建筑面积，如有，也应计入总指标中采纳规划结合04-10、02-02两

126、处开敞公园绿地设计邻里中心，其建筑主要分布在公园周边地块的建筑裙房之中，绿地内不涉及配套建筑地区规划处29请核查更新范围内用地是否符合土地利用总体规划、城市规划采纳已核查项目用地符合相关规划要求土地利用处30大冲改造范围内土地权属复杂，专项规划的制定须与土地确权成果充分衔接。确保新增国有用地不超过已确权面积10%，不超过3000平方米采纳已由第二直属管理局形成关于大冲村城市更新项目用地相关问题的报告（深规土201151号）文件，对用地进行梳理并提出了处置建议土地利用处31拆迁范围内有3.3万平方米国有储备用地，现状被村民住宅占用，拆迁后须通过腾挪等方式收归国有，该部分面积不应计入项目的土地贡献

127、部分采纳更新范围内国有储备用地大部分已通过腾挪转为道路及公共绿地收归国有，仅有7300平方米用地位于拆迁用地范围内，该部分华润已按1:1拆赔标准赔偿于大冲村，经协商，纳入项目贡献土地利用处32确保用于城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目（不包括保障性住房）建设的用地规模不小于拆迁范围用地面积的15%采纳项目拆迁用地范围内规划道路广场、政府社团、公共绿地等贡献用地10.94公顷，宗地贡献率为23.2%土地利用处33专项规划中的拆迁用地面积471177.9平方米，占更新单元范围面积（69.46公顷）的67.8%，未达到70%解释更新单元依据已批南山区大冲村旧村改造规划包含了朗景园、沙河

128、西路、深南大道、科技大道等现状保留用地，扣除后项目实际更新单元范围仅约55公顷，而69.46公顷，该比率应为86%土地利用处34五、城市设计建议加强对沿深南大道和沙河西路立面轮廓线分析及与周边建筑的关系采纳已通过空间模型图、鸟瞰效果图等方式模拟并分析深南大道和沙河西路的立面轮廓线，并有效协调与周边建筑的关系地区规划处35对景观、建筑高度、建筑布置、视线通廊等提出明确的要求采纳已在城市设计专题研究中落实相关内容地区规划处36沿沙河西路均为超高层住宅，且为连续折线布局，可能形成过于完整封闭的建筑界面，影响片区与沙河西路的视线通廊和景观效果，应予调整解释在超高强度开发下，通过折线建筑布局，将景观朝向

129、与阳光朝向最大限度统一，展示建筑立面细节同时减少沿路界面的建筑遮挡，留出充足的景观视廊，整体形成迎宾大门的空间形态；同时，设计3处宽5-10米的二层过街绿化平台，分别与裙房屋顶花园、大沙河公园相连，形成安全、连续、美观的步行活动与绿色景观联系地区规划处37沿沙河西路布局了连续的高层住宅和办公楼，形成了较为封闭的城市界面，割断了片区与大沙河的空间景观联系，建议局部予以调整城市设计处38方案公共绿地布局较为松散，并有沿路两侧分布的带状公共绿地，建议对绿地布局进行优化，强化点块状公共绿地采纳已通过优化绿地分布形成3处约5000平方米集中绿地、增设居住区内部带状绿带、丰富街道景观、增设2处1000平方

130、米的公共空间等设计，形成张弛有序的绿化景观系统城市设计处39沿深南大道为商业界面，在节点位置布局片区地标性建筑，建议增加沿深南大道的天际线分析，以形成适宜的建筑高度分布及与周边建筑的关系采纳已通过空间模型图、鸟瞰效果图等方式模拟并分析深南大道的立面轮廓线，以及有效协调与周边建筑的关系城市设计处40日照分析不满足规范要求，建议按深标新建住宅标准要求进行复核，尤其考虑周边建筑日照间距是否复合要求解释项目为大型综合体开发，含140万平方米住宅、28万平方米公寓建筑。规划已按深标要求确保新建住宅建筑大寒日不小于1小时、现状已有住宅建筑不低于3小时的标准来布局，部分日照小于1小时的片区主要布置公寓建筑，

131、对住宅建筑日照不造成影响建筑设计处41表达地块与周边建筑空间、人与车行入口，景观，视线，建筑形式等关系采纳已在城市设计专题研究、建设用地空间控制图、慢行系统规划图中落实相关内容建筑设计处42建筑布局和形态需进一步研究，应通过建筑工程方案设计公开招标确定采纳相关工作将在下阶段建筑方案设计中开展建筑设计处371 2 . 2 附件2 ：建环委前置审查交流会反馈意见处理表序号归类提出意见专家/部门反馈意见内容处理方式情况说明01一、交通组织费晓华为了节省地面空间，可利用地下空间考虑其交通与轨道交通的接驳采纳通过加强地铁站出入口与购物中心地下商业空间的联系，有效分流人流，节省地面交通空间02汤桦1）项目

132、与周边道路的衔接是“梗阻”的地方，应特别注意，地块内部道路与外部道路衔接的处理要加强采纳已针对项目地块周边沙河西路、深南大道以及科技大道等关键节点，开展深入交通研究，加强交通设计，优化内外衔接，保障高峰期项目及周边交通运行032）内部道路路网密度可能需要增强采纳新规划支路网密度5.63km/km2，符合深标5.5-7.0km/km2的要求04孟建民应考虑地面停车及拓宽道路部分采纳在内部路及支路适当设计了即停即走的路面停车位，但是对于城市次干路级别以上道路，考虑其通行能力，不设路面停车位05许安之1）从宏观的角度，只有轨道交通能够解决交通问题，五年后一号线将满负荷，大冲北面还需要一条轨道交通才能

133、支撑需求采纳规划建议对远期轨道15号线位（蛇口-光明新区）向东适当调整，增强对片区的服务辐射062）停车位应适量、就近，不少于两万为宜采纳已将配建停车位提高为2.1万个，属深标的中高限07朱荣远1）交通问题应研究透，目前来看，未来购物中心南面的车行进出口将对深南大道产生很大影响解释一是规划将购物中心在深南大道的出入口西移60米，设置缓冲排队通道，并调整其功能，主要服务北、西向及少量南向交通需求，降低车流冲突；二是在深南大道设主线入口，及时分流匝道右转车流，提升运行效率；三是在科润路上设置商业区停车出入口，有效分流东向交通082）人行系统应强化：包括地面、地下、空中的步行系统采纳已设计地铁站出口

134、与大型购物中心、大王古庙地下广场相互联系的地下步行系统；地面以市政道路两侧步行道和各类公共空间组织地面步行系统；二层结合商业裙房、过街连廊和天桥，形成连续的二层步行通道09万众1）沙河西路立交匝道距现有立交较近，研究是否可北移解释由于此匝道为地下通道，且主要为项目服务，与沙河西路立交的功能不同，交通冲突较小102）是否可考虑无人驾驶地下交通与公共交通接驳解释规划已设置地面接驳巴士连接片区的地铁站点、公交站点和公交首末站，提升公交出行效率113）深南-沙河立交的车流、购物中心车行出入口的车流、铜鼓路右转路口的车流，此三股车流冲突大，如何理顺应研究解释限制项目南侧地块出入口功能，同时为保障交通分流

135、效果，应利用项目内部科润路等设置停车出入口，并考虑地下停车库与停车楼连通设计124）重要路口的交通研究、地下车库开口位置的交通研究采纳已针对项目地块周边沙河西路、深南大道以及科技大道等关键节点，开展深入交通研究，加强交通设计，优化内外衔接，保障高峰期项目及周边交通运行135）停车位不应过度控制，还是要按规范配建。考虑地下空间统一开发利用，地块间可互相调节采纳从项目的实际需求考虑，将04、05街区按地下三层车库设计，剩余街区设计地下两层车库，可提供2.1万个停车位，属深标的中高限14地区规划处 总开发量如此大，而规划框架保持不变，交通能否支撑解释经过交通专项研究，项目完成后高峰期周边及内部道路饱

136、和度有所上升，但规划从构筑“公共交通+慢行为主体”交通体系、完善周边路网并适当扩容、加强高峰期交通管理与引导三方面制定了详细的交通改善措施与方案，片区的交通服务水平仍维持在可接受的范围内15市政交通处交通改善措施一定要落实到道路工程中，交通拥堵的解决措施应具体化采纳16城市更新办公室高强度高密度的开发改造需要交通的支撑和保障采纳17二、功能布局汤桦建议住宅与商业不必泾渭分明，商业可以向科发路以北渗透采纳规划将结合商业市场研究，在纵向的铜鼓路、02-09和02-10地块形成的绿轴区域设置适量的裙房商业与科发路南区商业呼应18朱荣远商业、住宅不需要分太清晰，同意汤桦的意见采纳19三、设计理念许安之

137、规划考虑到了过去文脉的保留，希望再增加新的文化内涵到项目开发中，但这需要开发单位的支持，希望华润考虑上层次的开发理念，为项目加入绿色、低碳、人文、文化的元素采纳规划将在大王古庙广场设置一系列展览设施来体现项目在文化、展览、艺术上的设计，展览空间设置进行了如下考虑：大王古庙广场下部结合地下人行系统设展览空间、地面结合保留的大王古庙设地面展览空间，并把大王古庙北侧写字楼首层部分用于展览，形成地面、地下、室内一系列连续的展览场所，有效的在项目中心门户位置引入人文、文化元素。规划结合日照、声环境、风环境等分析方法形成科学合理的建筑空间布局，同时，将节水节能、立体绿化、环保材料、卫生和防疫等方面融入到环

138、境和生态设计的概念之中，以营造一个有利于社会发展及人类居住的环境20城市更新办公室规划中应对有关人文的课题做进一步的思考和探索采纳21四、空间景观汤桦应考虑将东侧的绿化景观（大沙河公园）渗透到项目内采纳规划已在沙河西路增设3处10-15米宽的景观天桥，加强片区与沙河公园的联系，使居民更容易通过步行享受公园的优质景观，同时通过对天桥的绿化处理，有效将公园景色引入基地内部22朱荣远周边景观资源的联系：加强沙河公园资源的利用采纳23地区规划处 建议加强利用沙河西路的景观资源采纳24城市与建筑设计处项目日照应进行计算采纳通过优化方案，项目日照基本满足日照1小时的要求，并已由建筑公司进行了具体的建筑单体

139、设计，有效指引实施25五、社区重构朱荣远关注社区重构问题，传统社区在改造中将发生改变：应考虑其模式、组织方式、配套和相关的社会问题采纳项目创新并保留了大冲的历史文脉，并通过相对独立的回迁自住区设计，使原村民更具亲切感和归属感。同时，对于新生的社区，总体规划设计有3处约5000平方米的大型公共空间，并配有2处集中了各种社区服务及公共配套的邻里中心，未来还将引入亲子教育、便利购物、休闲活动、体育健康等服务，大沙河公园便利通道接入等设施，为社区新增的居民建立社区归属感26六、市政及公共设施地区规划处 学校的计算方式应进一步进行验证采纳规划按深标初中、小学配置千人指标进行片区学位的供给与需求分析，经过

140、测算，图则片区合共可提供36班初中、103班小学，除了满足自身需求外，仍能服务外部地区1.1万、1.3万人27市政交通处 开发量增大，市政设施未提出增加的内容，是否能支撑采纳已增加市政公用设施专项研究内容详细说明28城市与建筑设计处交通、教育设施方面要能够支撑项目需要采纳已进行交通专题、公共配套设施专题研究，详细分析了交通、教育设施对项目的支撑29城市更新办公室保障性住房的问题需要得到市政府的批复采纳已配建53600平方米的保障性住房（含已与政府约定的200套限价商品房）381 2 . 3 附件3 ：规划国土委2 0 1 1 年第4 2 次技术会议反馈意见处理表序号归类反馈意见内容处理方式情况

141、说明01交通组织必须与市交通委协商后明确公交首末站的建设要求，建成后产权须移交政府采纳结合01-02地块地下一层车库设置1处地下公交首末站，保证有效使用面积4000平方米，并单独设置1处车行出入口，确保公交车辆可安全进出。公交首末站由华润负责建设，建成后产权移交政府02市政设施必须根据深圳市给水系统布局规划修编（2006-2020）落实大冲水厂扩建所需用地6736平方米采纳经过多方协商，规划确定大冲水厂扩建用地为4669平方米，位于03-01和03-04地块03必须在改造范围内落实建设110kV变电站采纳规划在03-02地块布置1处110kV变电站，占地面积为3500平方米04物理环境 增加对

142、改造项目优化物理环境方面的专题研究采纳华润已委托深圳市越众绿色建筑科技发展有限公司对项目基地进行了光环境（日照）、声环境、风环境等进行专题研究，为项目的功能、建筑、景观等布局提供了科学的优化建议05城市设计图纸上应明确标明公共开放空间范围、标高等内容，并保证其建成后全天候对公众开放采纳已在“建设用地空间控制图”落实公共开放空间的范围、标高等内容，通过人行通道优化和有效的管理手段保证其建成后能够全天候对公众开放1 2 . 4 附件4 ：公示意见处理表序号归类反馈意见内容处理方式情况说明01交通组织公示草案中与莱茵达小区围墙及其内部消防车道有冲突的大冲二路中段需进行调整采纳勘测中发现大冲二路中段与

143、莱茵达小区邻接的部分截断了莱茵达小区的部分围墙及其内部的消防车道。经核查，这一冲突地块的土地权属仍属于莱茵达小区。故对大冲二路线型进行适当调整，避开莱茵达小区，解决此用地冲突问题1 2 . 5 附件5 ：建环委2 0 1 1 年第7 次会议反馈意见处理表序号归类反馈意见内容处理方式情况说明01公共环境提高绿地率和绿化覆盖率采纳利用公共绿地、屋顶平台绿化、下沉广场、遮雨连廊、商业二层开放空间、办公裙房开放空间等设置立体绿化系统，弥补规划范围内公共绿地不足的情况，以营造宜人的居住环境02严格保护老树采纳规划已明确应尽可能保留改造范围内的古树木03项目应充分考虑与大沙河景观的衔接采纳规划主要通过市政

144、道路科发路、大冲二道、玉泉路的街道空间，形成规划区与大沙河的景观视廊，并沿沙河西路架设3座人行天桥，方便居民进入片区东侧的沙河公园04配套设施体育设施应按标准配置采纳已依据深圳市城市规划标准与准则（2004）要求配置1处综合体育活动中心、3处社区体育活动场地05应按最新条例配置物业服务用房采纳已依据深圳经济特区物业管理条例（2007）配置1650平方米物业服务用房06市政设施项目给水工程应合理规划采纳规划通过大冲水厂供水，通过铜鼓路、深南大道、沙河西路等供水管道连接成环，形成稳定、安全的供水主干管网07项目改造后应实现雨污分流采纳规划进行雨污分流设计。雨水管道末端设置溢流井，截流初期雨水，同时

145、加强低冲击雨水综合利用；通过污水管道进行污水收集，最终排入南山污水处理厂08施工建设 淤泥、渣土需要深入考虑采纳通过土方平衡和场地设计，减少淤泥、渣土向外界倾倒，建议项目建筑施工阶段应注重建筑废料的再利用第二部分 专项研究1 规划功能专题研究 11.1 片区发展需求分析 11.2 面临挑战 51.3 功能构成 62 交通专项研究 1 12.1 现状交通供给条件 112.2 交通需求分析 112.3 交通影响评估分析 122.4 交通改善措施 122.5 交通组织方案 152.6 周边交通运行评估 162.7 其他建议 163 公共服务设施专项研究 1 73.1 估算标准 173.2 人口规模预

146、测 173.3 学位计算方式 173.4 初中设施影响分析 183.5 小学设施影响分析 183.6 结论 184 市政公用设施专项研究 1 94.1 给水与污水工程 194.2 电力与通信工程 194.3 燃气工程 195 城市设计专项研究 2 05.1 设计理念 205.2 功能布局结构 215.3 规划总平面 225.4 城市设计导引 225.5 分区详细设计 2411 规划功能专项研究1 . 1 片区发展需求分析1 . 1 . 1 城市交通1、城市交通脉络规划区靠近深圳三大东西向走廊中的深南大道、北环大道，以及南北向城市快速路沙河西路，大量的人流和车流为区内带来巨大的活力。2、轨道交通

147、系统规划区南侧深南大道与铜鼓路交叉口设置有地铁1号线高新园站，拥有常便利的轨道交通，极大提高了地块的可达性，是商业价值的重要体现。3、公共交通系统规划区南面的深南大道为市内重要的公交走廊，在地块处设有公交站场，便于外部人员的进入和内部人员的离开。4、私家车交通系统自驾车可通过深南大道、沙河西路、北环大道、科技大道、铜鼓路5条城市干路顺畅的进入规划区。城市交通脉络示意图轨道交通系统示意图公共交通系统示意图私家车交通系统示意图1 . 1 . 2 商业区域节点1、罗湖金三角商圈伴随着特区的建立至今，罗湖金三角商圈逐步形成，成为了市中心区域最早的商业体系， 它形成时期早，商业形式传统，后因东门商业街的

148、改造和004年开业的万象城的补充而有所改善，但各区的相互联系还是比较薄弱，整体的规划指导性不强，伴随着城市初期的自然扩展而生成，改造和扩充的空间不大，可以说是深圳城市建设发展早期的产物。、华强北商圈随着华强北于工业区的基础上展开的蜕变，经过近十年的格局调整，在华强北地段形成了一个以电子产品专业市场为主体，同时整合了多种综合职能的华强北综合性商圈。目前的华强北以华强路为主轴，形成以电脑、电子科技产品、 服装、日用百货、餐饮、娱乐等多功能的综合性商业主轴，并延伸至振中路和振华路，逐步形成了由点至线、由线至面的商业圈体系。3、福田CBD商圈福田CBD商圈的特点是规划性强，以大规模的点式购物中心构成，

149、整体布局均衡，停车位考虑充足，前瞻性强，但尺度较大，彼此联系较弱，使各个商业个体带有比较明显的竞争而难以形成共赢的局面。4、华侨城商圈以旅游及高尚住宅区特色为主体的华侨城片区商业结构一直以沃尔玛等日用品销售为主的商业形态为主体，消费行为属于日常性生活易耗品消费，但这种局面有可能随着008年益田假日广场的开业而有所改变，它将为该地块吸引来越多越大的诱导性消费人流，这种结构的转变，是与华侨城地区的人口规模的增大，城市架构的西移等前提条件密不可分的。华侨城商圈的转型为本项目带来的既是机遇，也是挑战。5、南山后海商圈与宝安新中心商圈南山后海商圈与宝安新中心商圈，目前主要服务的范围还是周边的地段，其规模

150、和影响力还有很大的提升空间，仅目前而言，还不足以与罗湖和福田的商圈形成互成犄角的结构体系。但随着深圳的城市西移的步伐，相信未来会很快的成熟并壮大起来，形成更大的影响力和辐射能力。6、小结：高品质商圈的盲点本项目位于深圳西部三大商圈辐射影响的盲点地段，三大商圈经过以上分析，可以看出，目前均不属于市级的商业中心，只属于次市级的商业中心，影响范围和服务半径不大，而本项目地块几乎位于三者的正中间， 属于商业稀缺地段。但同时却有着很大的商业消化能力，随着近年高新园的扩大和发展，在本地块周围已经形成了很大规模的居住和工作人群，并且还在膨胀之中。供需关系失衡，我们可以分析出本项目地块已经形成了巨大的商业缺口

151、，为本项目的形成孕育了很好的基础和前景。深圳市商业区域节点分布示意图31 . 1 . 3 办公区域节点1、罗湖区罗湖区是深圳开发最早的片区，随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少。以深圳地标地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、华润大厦、金丰城等项目，共同组成了号称深圳华尔街的蔡屋围商务区，该区域是深圳目前商务办公环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。2、福田区福田区不断崛起，取代了罗湖区的商务中心地位。目前福田区的写字楼主要集中在华强北、中心区、车公庙三个片区。华强北拥有一批素质较高的写字楼，但环境相对嘈杂。福田中心区是深圳的CBD，规划起点高，是目前深圳高档

152、写字楼最为集中的地带，也是深圳未来的商务中心，但商业配套还需进一步完善。车公庙片区兴建了部分写字楼，但由于该片区的大部分写字楼都是由旧厂房改造而成，品质不高， 所以租金、售价相对便宜。3、南山区南山区的写字楼主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个片区。科技园片区的写字楼起初多为工业厂房改建，素质不高。后来逐步的出现了一些由大公司开发以自用为主并部分出租的写字楼项目，具有较高档次。但随着科技园片区的发展速度来看，该片区的写字楼依然存在着很大的市场潜力。南山商业文化中心片区由于兴起较晚，且缺少商务氛围，高档写字楼物业较少。4、小结：缺少对外服务及中高端的写字楼品种近年来深圳写字楼市场发展态势

153、良好，市场供需活跃，南山区写字楼供给目前相对不足且缺少中高端写字楼物业。同时南山区产业结构发展将对规划区内商务办公物业形成强大的需求，可见项目发展办公物业的空间较大，竞争力较强。1 . 1 . 4 酒店区域节点1、高档次酒店分布情况深圳市高档次的酒店大多沿深南大道分布，其中人民南蔡屋围、福田中心区、车公庙竹子林等传统的商务区内尤为集中，说明目前深圳的高档次酒店大多以商贸型为主，与城市的商业办公区结合紧密。2、小结：高档次酒店的缺乏南山区酒店市场总体份额并不高，主要在华侨城和蛇口地区。项目所处的区域传统的商贸区，酒店等设施较为缺乏，发展高档次酒店、服务式公寓的空间较大。深圳市办公区域节点分布示意

154、图深圳市酒店区域节点分布示意图41 . 1 . 5 城市地标1、深圳的城市地标走过30年的深圳城市发展，建筑的形式变了，建筑的高度变了，随着深圳整个城市发展的逐步西移，深圳的城市地标也在不断西移。回望一个个时代的城市标志，无不承载着特定时期城市发展的理想：国贸大厦、彭年酒店、世界金融中心、地王大厦、京基金融中心、深圳发展银行、赛格广场、广播中心、国际商会中心、新世界中心、平安集团办公楼（在建）、NEO大厦、招商银行大厦。2、小结：新时期西部地区的城市地标从市域范围来看，招商大厦再往西的地区，目前仍没有真正意义上的城市地标。大冲通过整体改造，凭借极其优越的区位，有条件建设西部片区的城市地标，体现

155、城市新的时代发展特征。1 . 1 . 6 次中心区特征大冲地处西部通道的门户地段，本次改造规划提出的全新发展理念、复合生活模式，高新产业的辐射带动，都是支撑着大冲改造和发展并且区别于其次中心区的主要特征所在。深圳市城市地标分布示意图深圳市次中心区分布示意图51 . 2 面临挑战1 . 2 . 1 深圳土地资源的稀缺制约深圳城市竞争力的十大主要因素之首就是“土地资源稀缺与土地粗放经营同时并存，已经成为制约深圳城市竞争力的刚性因素”。从城市可持续发展的角度，深圳的土地必然朝集约化方向发展，并倡导土地的混合使用。原法定图则的开发强度是根据2005年大冲改造规划而确定的，该强度主要是与当时高新区较低的

156、容积率相协调。而高新区发展至今，开发的容积率已经不断提高，大冲片区仍然维持低容积率的开发已经远远不能满足土地集约化的发展要求。1 . 2 . 2 房地产市场不稳定，投资风险较大尽管2009年上半年中国的房地产市场有所回升，但由于美国次贷所引发的全球金融危机尚未完全渡过，中国依然面临着很多经济问题。金融危机以来，房地产市场进入调整阶段，深圳房地产市场的前景仍不明朗，也大大增加了地产投资的风险。1 . 2 . 3 现状建筑与日俱增，加大改造难度1、2005年现状建筑根据南山区大冲村旧村改造规划（2005），大冲现状总建筑面积为86.8万平方米。2、2006年现状建筑根据2006年12月的南山区大冲

157、村旧城改造现状拆迁查丈测绘工程，大冲村的总建筑面积约102.9万平方米，较2005年大冲改造规划时增加了16.1万平方米，增幅达19%，大大增加了拆迁赔偿的建筑量，使改造难度不断增大。3、2009年现状建筑根据华润提供的最新统计数据，截止2009年10月，大冲村实际的现状建筑总量已增加到106万平方米。深圳市总体规划（2007-2020）深圳市及南山区近年商品房空置面积深圳市近年房地产开发规模大冲村现状建筑量变化情况深圳市近年固定资产投资及房地产开发投资深圳市近年房地产供求关系61 . 2 . 4 村民对补偿要求的期望值高1、2005年补偿标准私人物业：按480平方米/户作为标准，超过480平

158、方米的，按800元/平方米的造价进行货币补偿。集体物业：改造后不考虑工业用地的就地补偿问题，现状工业企业迁至规划区外。2、2009年补偿标准：私人物业：华润以最大诚意提出按建筑面积“拆一赔一”的补偿标准，另外提出货币补偿标准为11000元/平方米。集体物业：华润同意将大冲原集体物业按建筑面积1：1置换成商业、办公、酒店等。村民过渡期安置费：每月提供标准为30元/（其中首层面积按照每月60元/）的临迁过渡费，同时还做好考虑部分村民在原地过渡安置区的方案。大冲小学过渡安置：大冲小学过渡期的搬迁安置工作已经完成，华润也为此付出较大的成本。历史遗留问题：妥善解决规划区北侧三块的历史遗留用地问题，华润拥

159、有的物业面积有所减少。表1-1：本规划与2005年大冲改造规划补偿标准比较表条目2005版规划本轮规划1.关于集体物业整体回迁整体外迁，现状建筑面积17.7万，外迁前后赔偿20万全部原地回迁，工业厂房置换成商业、办公、酒店等功能的物业2.关于总建筑面积现状总建筑面积86.8万现状总建筑面积106万3.关于地价政策拆迁补偿用地和市政共建配套用地免地价，商品房地价采取相应楼面地价的10%容积率在2.5及以下部分免收地价，容积率在2.5-4.5之间，收取相应地价的20%，容积率在4.5以上的部分收取地价的全部4.补偿标准私宅按480/户作为标准，超过480的，按照800元/的造价进行货币补偿村民物业

160、永久性结构建筑按1：1补偿，货币补偿标准为11000元/5.其他未考虑历史遗留问题需考虑妥善解决历史遗留问题，而引起华润拥有的物业面积减少大冲片区功能构成1 . 3 功能构成大冲片区的核心功能包括商业、酒店公寓、商务办公和居住四个部分。核心发展策略是以超大型的现代都市综合体建设为依托，整合、利用和带动周边的居住、商业服务、商务办公等资源，促进大冲村城市化进程，增进高新区发展，成为连通深圳城市中心的综合性平台。规划和设计的产品必须立足于高新区的需求和形象要求，以强化核心竞争力。1 . 3 . 1 商业功能1、项目发展商业物业的竞争力（1）280万平方米的大型居住社区，以及办公、酒店和商业的综合体

161、项目开发，为商业物业提供了稳定的消费人群。（2）高新区商业需求潜力大，现有商业配套不足，区域内缺少大型商业设施以带动和整合片区商业资源。（3）处于高新区与华侨城片区的中轴线上，覆盖面广，客户资源丰富。（4）靠近深南大道以及高新园地铁站，具有“地铁物业”的优势，为项目带来一定的人流和商机。（5）万象城购物中心作为商业名片，可以改善作为旧改项目的不好形象，营造区域价值。2、深圳购物中心项目案例参照特区内典型购物中心的体量一般在7.012.0万平方米范围内，主要分布在四种类型区域中，以商务中心的购物中心经营最好，详见表1-2：特区内典型购物中心面积统计表。7表1-2：特区内典型购物中心面积统计表深圳

162、购物中心项目案例名称区域建筑面积（万平方米） 万象城罗湖区18.8中信城市广场福田区15金光华广场罗湖区12怡景中心城福田区12京基百纳空间南山区12益田假日广场南山区10COCOPARK福田区8.5大中华交易广场福田区8.4海岸城南山区7.9花园城中心南山区7.1深圳商务办公项目案例3、商业功能定位以地铁为支撑、规划区大型的都市综合体为依托、科技体验为特色的，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的城市区域型超级购物中心。4、目标客户定位规划区自身及周边高尚居住社区的居民、商务办公人群为主，及其他区域往来的客户群体。5、商业开发容量商业总建筑面积为27万平方米，其中大型购物中心18万平方米，裙楼商业

163、2.25万平方米，回迁商业6.75万平方米。1 . 3 . 2 商务办公1、项目发展办公物业的竞争力（1）南山区产业结构发展将对区域内商务办公物业形成强大需求，目前南山区中高端写字楼供应不足，市场空间大。（2）显著的区位条件、交通优势及综合性的大型开发使项目具有较强的竞争力。（3）有条件建成相对独立、有一定规模的中高档写字楼建筑群。（4）项目地块相对较大而集中，由一家开发商进行大规模的规划与建设，在深圳市场上具备唯一且不可复制的优势。2、深圳中高端写字楼产品发展趋势（1）高品质写字楼产品将成为市场发展的主流。（2）三大支柱产业的企业将成为高品质写字楼客户的主流。（3）写字楼产品开发层次不断提高

164、，总体向舒适、节能、高效方向发展。（4）福田中心区建设完毕，成为深圳真正的中心商务区。3、商务办公功能定位承接商务办公市场的利好环境，打造具有地标性、业权统一的中高档写字楼群。4、目标客户定位立足全市的商务办公需求群体，以南山的金融机构、大型物流企业总部、高新技术企业、电子信息企业的客户为重点。5、商务办公开发容量商务办公总建筑面积为67.55万平方米。其中回迁给大冲的写字楼面积为30.8万平方米。8表1-3：深圳典型五星级酒店供应项目统计表表1-4：典型酒店式公寓项目统计表深圳典型五星级酒店项目案例典型酒店式公寓项目案例企业名称区域星级客房数 （套）深圳威尼斯酒店南山区五星375深圳香格里拉

165、大酒店罗湖区五星553福田香格里拉大酒店福田区五星596京基大梅沙喜来登酒店 盐田区五星397凯宾斯基大酒店南山区五星392利兹卡尔顿酒店福田区五星273大中华喜来登酒店福田区五星418马哥孛罗好日子酒店福田区五星391祈年酒店福田区五星450深航锦江酒店福田区五星420彭年酒店罗湖区五星527君悦酒店罗湖区五星491南海酒店南山区五星396平均值422项目管理公司所在地客房数 （套）辉盛廷国际公寓Fraser 深圳市福田区232泰格公寓Fraser 深圳市南山区165蛇口馨乐庭公寓雅诗阁 深圳市南山区165天津奥林匹克服务公寓雅诗阁 天津市和平区169西安城中馨乐庭服务公寓雅诗阁 西安市碑林

166、区1623、酒店公寓功能定位依托深圳高新区及周边渐趋成熟的商务氛围，开发具有显著区域特色的酒店式公寓和四星级精品商务酒店；面向深圳市及珠三角区域城市群，打造竞争力强的、具有区域价值带动效应的国际品牌的高档五星级酒店。4、目标客户定位酒店式公寓以高新区及周边外籍人士、企业高管等商务办公客户群体为主；四星级酒店服务高新区及周边企业商务需求，包括企业培训、会议及中层以下员工的差旅需求；五星级酒店面向全市的旅游商务等高端客户群体。5、酒店公寓开发容量酒店总建筑面积11万平方米，包括星级酒店8万平方米，回迁给大冲的酒店3万平方米；公寓总建筑面积28万平方米，其中开发商公寓16万平方米，回迁给大冲的公寓1

167、2万平方米。1 . 3 . 3 酒店公寓1、项目发展酒店公寓物业的竞争力（1）深圳市服务式公寓的市场需求较大，经营状况较为理想，且市场呈现供不应求的局面，特别是高新区的外籍常住人士需要配套服务式公寓解决居住需求。（2）高新区对四星级商务酒店需求量大，市场存在空白点。（3）南山区酒店供应量不大，集中在华侨城片区，高档五星级酒店仍未饱和，且后海片区存在较大的市场空间。2、深圳酒店公寓项目案例参照（1）典型高档酒店项目深圳已确定为五星级酒店的供应中，最少的客房数为350间（利兹卡尔顿提供的为超大面积豪华客房，所以只有273间客房），说明酒店规模效应突出。可以说，未来新供应的五星级酒店中，绝大部分都会

168、充分利用规模效应，详见表1-3：深圳典型五星级酒店供应项目统计表。（2）典型酒店式公寓项目从已运营的酒店式公寓来看，其物业规模主要为100300个单元，占总数的80%左右。当前新建酒店式公寓一般应在100个单元以上，这样比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应，对产品在市场上扩大影响力、提高竞争力比较有保障。单元数量过少，虽然也可以创造出独具特色的产品，但是难以形成市场的主流。超过300个单元的属于超大型物业，对服务品质的控制和提高上会有更多的要求，详见表1-4：典型酒店式公寓项目统计表。9深圳高层住宅项目案例深圳超高层住宅项目案例3、居住功能定位以科技、教育和自然景观为核心

169、价值元素，配套完善和规模大为优势，打造两大城市中心连接点的大型硅谷生活城，开发中高档住宅物业，以高层、超高层住宅为主，小高层住宅为辅。4、目标客户定位客户定位为全市范围内中高端消费群体。5、居住开发容量居住总建筑面积为140万平方米，包括商品住宅85.1万平方米（含保障性住房5.36万平方米、物业服务用房0.165万平方米），回迁住宅46.8万平方米（暂估），历史遗留问题需要补偿的住宅为8.1万平方米。1 . 3 . 4 居住功能1、项目发展居住物业的竞争力（1）深圳市住宅需求量大，而特区内土地供应较少。（2）项目用地规模大，有利于多层次和高端住宅产品的打造。（3）项目大型综合体物业的开发，为

170、住宅物业提供了完善的配套设施，有利于改善片区形象、提升区域价值。（4）高新区的产业人群的支撑。（5）稀缺的自然景观资源，便利的区域交通条件。2、深圳典型住宅项目案例参照（1）高层住宅项目特征土地的稀缺，城市的发展，使高层住宅的兴起成为必然。深圳近年进入市场的房地产项目基本以高层为主，高层住宅项目已经成为市场的主流产品，发展较为完善，市场的需求和认可度均很高。（2）超高层住宅项目特征处于起步阶段，供应水平有待提高。供应量较少，且以单体或联体建筑居多，集约化程度不高，缺乏完善配套功能；主要集中在有特殊需求的区域。购房者对超高层的需求反映良好。对深圳常驻家庭的抽样调查显示, 首次置业者对超高层的接受

171、程度要高于二次置业者。101 . 3 . 5 大冲物业回迁部分1、村民物业（1）现状村民私宅统计：根据华润提供的最新统计数据，截至2010年3月31日，现状大冲村民私宅的总建筑面积为62.4万平方米。（2）村民私宅补偿面积估算：回迁村民居住面积=40%首层面积+95%二层及以上面积（二层以上5比例按货币补偿估计）；回迁村民商业面积=60%首层面积。暂按如下估算：村民居住为53.4万平方米，村民商业为6.5万平方米，选择货币补偿的约2.5万平方米。2、集体物业（1）现状集体物业统计：根据华润提供的最新统计数据，截至2010年3月31日，现状大冲集体物业的总建筑面积约为33.8万平方米。（2）集体

172、物业补偿面积估算：回迁办公及酒店面积=现状厂房面积+办公面积+集体居住物业面积+商业面积。3、大冲回迁物业包括大冲水厂、大冲小学、大冲派出所及其村民居住物业等，回迁面积暂按5.4万平方米计算。4、大冲物业总回迁量统计按照上述大冲现状物业的统计，根据相应的补偿标准，测算出回迁大冲物业的总建筑面积约为99.1万平方米。见表1-5、表1-6。1 . 3 . 6 总开发容量结合市场需求，综合考虑周边地块的规划及片区发展的需要，相应功能的建筑面积详见表1-7：大冲改造新建建筑面积统计一览表。表1-5：大冲物业回迁分析表（单位：万平方米）表1-6：回迁物业统计一览表（单位：万平方米）表1-7：大冲改造新建

173、建筑面积统计一览表村民物业现状村民私宅统计首层二层及以上合计10.851.662.4回迁村民物业居住商业总计53.46.559.9集体物业现状集体物业统计现状厂房办公居住商业总计19.51.16.17.133.8回迁集体物业酒店办公总计330.833.8回迁物业回迁大冲物业回迁大冲物业总计酒店办公居住商业330.853.46.55.499.1功能建筑面积（万平方米） 居住140（含保障性住房5.36、物业服务用房0.165）商业27办公67.55酒店11公寓28公共配套6.45总计280资料来源：华润提供的最新统计数据，2010年3月31日11注：数据引自深圳市南山区大冲村改造专项规划交通影响

174、评估和建议 2 交通专项研究2 . 1 现状交通供给条件依据现状调查，在路段方面，北环大道、沙河西路、深南大道等干路高峰期交通流量大，其余道路流量小，交通运行状况较好；在交叉口方面，深南大道-铜鼓路交叉口早高峰饱和度为0.80，达到D级服务水平；其余交叉口早高峰运行状况相对较好，饱和度在0.3-0.6之间。表2-1：机动车出行率一览表物业性质单位早高峰晚高峰产生率吸引率产生率吸引率办公pcu/h/100m2建筑面积0.140.300.270.14酒店pcu/h/100m2建筑面积0.110.100.140.17商业pcu/h/100m2建筑面积0.180.090.340.44住宅pcu/h/1

175、00m2建筑面积0.120.070.060.08功能建筑面积（平方米）早高峰晚高峰产生量吸引量产生量吸引量商业2700004862439181188办公67550094620271824946酒店110000121110154187住宅16800002016117610081344合计273550035693556390436652 . 2 交通需求分析改造项目运营后，高峰期总体交通需求大，以东、西向为主要出行方向，发生量与吸引量基本持平，方向分布特性并不明显。其中，早高峰交通总量约7125pcu/h，发生量3569pcu/h，吸引量3556pcu/h；晚高峰交通总量达7569pcu/h，发生

176、量3904pcu/h，吸引量3665 pcu/h。具体情况参照表2-1：机动车出行率一览表和表2-2：项目交通发生、吸引量（pcu/h）。现状交通运行情况分析图表2-2：项目交通发生、吸引量（pcu/h）2 . 2 . 1 早高峰交通需求项目早高峰以北区居住、南区办公交通需求为主，占86.2%，主需求呈“一到一离、快聚快散”特征：北区以居住离开需求为主，占58.2%；南区为办公到达需求，占54.5%，方向分布较均衡。此外，由于需求大，时段集中，对周边道路交通设施提出较高要求。2 . 2 . 2 晚高峰交通需求项目晚高峰以“北区居住、南区办公+商业”交通需求为主，占95.3%，除办公交通主要为离

177、开需求、时间集中外，其他需求方向分布较均衡，对时间要求稍宽松。此外，南区办公+商业交通需求大，占总量63%，且分布集中，给周边道路交通设施带来较大压力。早高峰各功能交通需求分析晚高峰各功能交通需求分析122 . 4 交通改善措施2 . 4 . 1 构筑公共交通与慢行为主体的交通体系1、提升轨道交通服务辐射（1）完善项目南侧商业办公区步行设施及轨道交通指引标识等，充分发挥轨道交通大运量疏散优势。（2）建议利用项目居住区纵向道路，完善机动车接驳体系，并利用下沉广场设置停放场地，提升轨道交通吸引力。（3）加强与轨道2号线（蛇口-黄贝岭）科技园站点交通接驳，有效分流部分南向、东向需求。2 . 3 交通

178、影响评估分析总体来看，项目建设实施后周边道路饱和度有所上升，整体服务水平降低。其中，外围干路交通压力日趋增大，关键节点饱和度高，深南大道、北环大道易发生交通拥堵；内部主要道路科发路、铜鼓路等交通运行不顺畅，效率有待进一步提升。主要交通问题包括如下几点：2 . 3 . 1 对外通道不足、内外衔接薄弱，对外交通联系亟待增强1、东西向对外通道不足，高峰期北侧居住区对外交通不便，居住与商业办公交通混杂，引发交通拥堵。2、与南北向对外通道沙河西路衔接薄弱（多为右进右出），南向交通需求进入项目地块不方便。3、与深南大道衔接（停车场出入口）设计有待进一步优化，应既保障交通分流，又降低对正常交通干扰。对外通道

179、运行情况分析深南大道停车场出入口分析关键节点与内部道路通行情况分析关键节点与内部道路通行情况分析2 . 3 . 2 关键节点、内部道路设计有待优化，通行能力较低1、部分交叉口（铜鼓路-深南大道、科发路-科技大道等）交通设计有待加强，通行效率较低。2、项目内部主要道路科发路、铜鼓路高峰期交通压力大，应进一步加强交通改善设计。2 . 3 . 3 公交、慢行设施不完善，整体服务水平有待进一步提升1、应注重完善项目南区与轨道、公交站点间步行设施及交通指引标识，提高交通疏散效率。2、项目北区与轨道站点间慢行交通接驳设施有待进一步完善，以提升轨道交通服务吸引力。3、项目内部公交基础设施匮乏，且缺少联络高新

180、南区公交线路，整体交通服务水平较低。13（4）建议对远期轨道15号线位（蛇口-光明新区）向东适当调整，增强对项目地块服务辐射。 方案一：建议15号线沿铜鼓路布设，并与1号线在高新园共站换乘，形成交通枢纽。优势：若建成枢纽，将会大大增强项目地块的整体交通疏散能力，保障项目正常运营；同时，枢纽还将为项目商业带来大量客流，提旺人气；劣势：地铁施工期间，将会一定程度上破坏周边道路交通环境，从而对项目商业运营产生不利影响。 方案二：建议15号线沿科技大道布设，并设置相应站点，为项目地块服务。优势：站点距离项目约280米，对轨道客流仍具有较强吸引力；同时，地铁施工对项目商业影响较小；劣势：难形成交通枢纽，

181、导致线路服务辐射减弱。2、完善常规公交服务 （1）完善科发路、铜鼓路公交停靠设施，新增3对站点，并完善配套设施，提升公交覆盖。（2）新建1座公交首末站，并开通2条公交支线，增强项目与轨道站点、高新园区间交通联系。线位调整方案1线位调整方案23、公交线网优化，分层次服务（1）横向分流对策：深南大道以通过性公交快、干线为主，保障快速化通行；两侧平行道路科发路、高新南四道主要布设公交支线，提高覆盖率。（2）纵向分流对策：对周边公交线网梳理，利用铜鼓路增加南北向公交线路及运力，增强区域交通联系。4、完善步行设施，提升环境（1）构筑项目商业办公区与轨道站立体式人行系统，并完善交通标识，保障人流疏散安全、

182、高效。（2）加强轨道与公交设施间一体化人行衔接设计，在轨道站点出入口与公交站点间新建人行连廊。（3）新建沙河西路人行天桥，连接沙河公园，构筑完善、优美的商业、休闲步行通道。5、加强出租车、社会车辆交通管理与引导（1）在科发路、科润路上，利用项目地块内部新建2座出租车上落客站，并加强高峰期交通管理与引导，降低对外围道路交通干扰。（2）项目地下停车设施采取整体连通建设，同时加强出入口规划设计，并完善外围停车引导标识及停车场动态诱导信息系统。常规公交服务优化措施公交线网优化措施142 . 4 . 2 完善周边路网，并适当扩容1、完善周边路网，合理分流，优化进出交通组织（1）打通玉泉路，接沙河东路，满

183、足项目北区居住对外交通需求，缓解既有通道交通压力。（2）新建沙河西路左转进入项目地块地下匝道，宽7m，长约700m，单车道设计，分流部分南向、东向交通需求，进入项目地块后设2个出口，既保障匝道进出口通行能力相匹配，降低高峰期交通拥堵，同时满足应急疏散要求。（3）新建沙河西路左转玉泉路匝道，宽7m，设计为单车道，主要满足项目中部、北区居住对外交通需求。（4）对科技大道（下穿深南大道）段进行改造，提升道路通行条件，满足项目南向交通疏散需求。（2）深南大道-铜鼓路交叉口：对交叉口进行渠化设计，提高铜鼓路方向通行能力；增加1条深南大道（西）左转车道，满足西向进入项目的交通需求；优化交叉口信号配时，并完

184、善标志标线等，规范交通秩序，提升整体交通运行效率。东入口渠化设计，基本可满足780pcu/h需求；西入口增设左转车道，也可满足360pcu/h需求。（3）铜鼓路-科润路交叉口：对交叉口进行渠化设计，提高整体通过能力；完善交叉口标志标线等设施，规范交通秩序，提升整体交通运行效率。（4）大冲村公交站点：对原深港湾公交停靠站实施分站改造，分站1设计为浅港湾，布置3个停靠位；分站2采用直线式设计，布置2个停靠位，均完善站亭、站牌等设施；对两个站点公交停靠线路进行梳理、调整，各线路采取单站停靠运营方式，建议公交分站2线路沿主线运行，通过分站1后再驶入辅道至站点停靠，缓解该段高峰期交通压力；分站改造后，高

185、峰期总体服务能力提升约28%，并有效降低高峰期公交停靠对铜鼓路口交通运行干扰。（5）科技大道-科发路交叉口：对科技大道右转科发路车道进行渠化设计，提高南向进入地块的通行能力；增加南进口、东进口、西进口车道数，提升整体通行能力。南入口渠化设计，可有效满足400pcu/h需求；西入口设置1条直行和1条直左车道，也可满足约650pcu/h的需求。沙河西路左转进入项目地块地下匝道沙河西路左转玉泉路匝道2、加强深南大道沿线交通设计，提升整体通过能力（1）大型购物中心出入口：将南侧出入口西移60米，设置缓冲排队通道，并调整其功能，主要服务北、西向及少量南向交通需求；深南大道开设主线入口，及时分流匝道右转车

186、流，降低与项目车流冲突，提高运行效率；为有效分流东向交通需求，在科润路上设置商业区停车库出入口；为保障交通组织实施，对深南大道与铜鼓路、铜鼓路与科润路交叉口右转渠化设计，提高通行效率。大型购物中心出入口优化措施深南大道与铜鼓路交叉口优化措施铜鼓路与科润路交叉口优化措施大冲村公交站点优化措施科技大道与科发路交叉口优化措施152 . 4 . 3 加强高峰期交通管理与引导，提升交通疏散效率1、加强项目内部主要道路科发路、铜鼓路高峰期路边停车管理，完善交通标志标线、监控设施等，降低动静态交通干扰。2、加强项目地块出入口、交通场站等高峰期交通运营管理，完善配套管理设施，保障整体交通效率。3、设置周边干路

187、动态交通信息发布系统，提高道路系统运行效率。2 . 5 交通组织方案2 . 5 . 1 西向交通组织1、到达交通：北环大道-科苑路-科发路、北环大道-铜鼓路、北环大道-沙河西路、深南大道。2、离开交通：科发路-科苑路-北环大道、沙河西路-深南大道。2 . 5 . 2 东向交通组织1、到达交通：白石路-深南大道、白石路-深南大道-沙河西路、玉泉路-沙河西路、北环大道-沙河西路。2、离开交通：铜鼓路-北环大道、玉泉路、深南大道、科技路-白石路。2 . 5 . 3 南向交通组织1、到达交通：科苑路-科发路、科技大道-科发路、沙河西路。2、离开交通：科发路-科苑路、科技路、铜鼓路-沙河西路。2 . 5

188、 . 4 北向交通组织1、到达交通：科苑路-科发路、沙河西路、沙河东路-玉泉路。2、离开交通：科发路-科苑路、铜鼓路-深南大道、铜鼓路-北环大道-沙河西路、玉泉路-沙河东路。西向交通组织东向交通组织南向交通组织北向交通组织16名称方向流量饱和度服务水平北环大道东往西67310.77 D西往东64500.72 C沙河西路北往南45260.80D南往北32720.63 C深南大道东往西44310.75D西往东41940.69 C科技大道北往南1423 0.79 D南往北1361 0.76 D科苑路北往南2161 0.80 D南往北2224 0.82 D科发路东往西1503 0.84 D西往东144

189、6 0.80 D铜鼓路北往南15540.77D南往北12400.62C表2-3：项目实施后周边交通高峰小时运行评估2 . 6 周边交通运行评估据测算，项目改造实施后，高峰期项目周边及内部道路饱和度均有所上升，但服务水平仍维持可接受范围内。各道路流量及交叉口饱和度预测详见表2-3：项目实施后周边交通高峰小时运行评估。2 . 7 其它建议1、根据项目建设规模及国家相关标准规范，应适度配套建设停车位，以鼓励采取公共交通出行。2、在下一步项目内部交通设施（尤其是停车场出入口）设计时，应预留足够的进出车辆缓冲区域，避免因进出车辆长排队对外围动态交通运行造成干扰。3、为保障交通组织方案的实施效果，应完善周

190、边路网尤其是关键节点处的交通诱导标识。4、为保证高峰期出租车上落客站的高效运营，建议完善相应的交通监控及管理设施。项目实施后交通运行情况分析图173 公共服务设施专项研究规划编制区居住人口数约47787人（包括现状04-03地块朗景园小区1209人），莱茵达居住用地虽不在规划区内，但进行公共配套设施时应将其作为整体一并考虑。莱茵达用地完全建成后居住人口为3642人，即公共配套按51429人进行设置。同时，深圳市南山07-03号片区高新区中区东地区法定图则（2007）地区的规划人口调整为6.69万人。规划在上层次规划的指导下，按照深圳市城市规划标准与准则（2004），重点完善了居住区级和居住小区

191、级的配套设施，包括九年一贯制学校、小学、幼儿园、社区健康服务中心、文化室、综合体育活动中心、社区体育活动场地、社区居委会、社区服务站、社区警务室、肉菜市场、公交首末站、邮政支局、公共厕所、垃圾转运站等。其中，政府社团用地（GIC），包括九年一贯制学校和小学等教育配套设施，是本次规划和影响评价的重点。3 . 1 估算标准规划确定配套设施规模以满足建成后规划区总人口配套，同时兼顾莱茵达小区人口需要为基本原则，以规划编制区为影响评价范围。通过确定规划范围内的住宅建筑面积和人均居住建筑指标来估算人口规模，公寓则按每三户折算为一个住宅户计算。3 . 2 学位计算方式按照深圳市城市规划标准与准则条文说明（

192、2004）规定，关于中小学学位数的设置方法如下：初中：23座/千人，50座/班；小学：58座/千人，45座/班。公共服务设施现状图公共服务设施规划图18规划学校规模学位（座）服务人口（万人）用地面积（公顷）建筑面积（m2）现状45班南山外国语学校（文华部）14班高中700-2.84-31班小学13952.4规划54班九年一贯制学校36班初中18007.83.522160018班小学8101.4规划54班小学54班小学24304.22.3615800规模学位（座）服务人口（万人）图则地区人口（万人）配套供给盈余（万人）36班初中18007.86.691.11103班小学46358.01.31表3

193、-1：规划中小学规模情况一览表表3-2：规划中小学服务人口预测3 . 3 初中设施影响分析规划区内现状人口约为7.1万人（含流动人口），无配套初中，初中设施匮乏。图则范围内的南山外国语大学（文华部）有14班高中，缺乏初中学位，无法满足该地区的学生就学需求。通过新增1所含36班初中的九年一贯制学校，可以为7.8万人提供初中配套服务，有效地改善了地区初中配套情况，见表3-1。3 . 4 小学设施影响分析规划区内现有小学2所，分别为大冲小学及福林小学，图则范围内的南山外国语大学（文华部）仅有31班小学，小学设施难以满足片区的需求。规划对现状大冲小学进行原址改建，将其规模扩大为54班，可服务4.2万人

194、；规划新增的九年一贯制学校包含18班小学1处，可服务1.4万人。通过改造规划，能够满足规划人口的需求，见表3-1。3 . 5 结论大冲改造后，规划区内新增的九年一贯、小学除了可以满足自身需求外，图则地区学校仍有初中部1.11万人和小学部1.31万人的学位服务外部地区，见表3-2：规划中小学服务人口预测。图则地区中小学分布位置194 市政公用设施专项研究4 . 1 给水与污水工程规划区改造后容积率有了较大的提高，导致用水量和污水量大大增加，但周边规划给排水和污水设施较完善，可以满足项目建设的需要。建议在项目设计时按照深圳市建设项目用水节水管理办法考虑相应的节水措施，从源头减少用水量及污水排放量，

195、使改造对城市供水和排水系统的影响程度进一步降低。4 . 2 电力与通信工程片区高强度开发改造后，势必会带来片区用电负荷大幅度增加，致使现状周边的110千伏变电站在额定容量下，进一步提高变电站电能输出，造成变电站负载率超出稳定水平，使变电站供电压力增大。但规划通过增设一座110千伏变电站后，可满足片区发展的用电需求。片区高强度开发改造后，随着人口增加，固定电话、数据传输、有线电视以及移动通信量将有大幅度提升，由于片区周边通信机楼容量充足，片区可结合现状道路改造，对原通信管道进行扩容，另同新建道路捆绑建设新通信管道，以满足片区新增通信业务量的需求。规划区开发改造后，小南山-塘朗山微波通道内建筑物任

196、何部分均满足300米限高。4 . 3 燃气工程留仙洞天然气区域调压站邻近本区，同时区内沿沙河西路西侧有DN400的天然气中压干管和沿深南大道北侧有DN300的天然气中压干管经过，本区位于天然气中压输配系统的上游且供气条件良好。区内道路改造及用地开发与现状天然气中压市政干管并无冲突，本区开发所增加的用气量并没有超过天然气中压输配系统的承载能力。为应对本区用气量的增加，需规划敷设配气管道为区内用气提供保障。给水工程规划图雨水工程规划图污水工程规划图电力工程规划图燃气工程规划图通信工程规划图205 城市设计专项研究5 . 1 设计理念 理念1 ：村民、社会及开发商的利益平衡兼顾大冲村改造项目的规划设

197、计方案将在深圳市南山区创建一个充满活力的都市核心社区。规划将大冲片区、华侨城片区、后海片区及宝安片区结合考虑，建立一个既与地段周边环境紧密结合，又反映出地域传统街区传统特色的规划设计框架。项目建成后，大冲片区将转型成为深圳最著名的商业办公区和最受欢迎的居住区，营造一个集居住、工作、娱乐为一体的综合社区，是展现深圳未来的多元化都市活力中心。项目开发的核心目标是在现有村镇居民和开发商之间建立密切的合作关系。这一合作关系将为项目涉及的利益各方带来经济效益和社会效益，并为深圳市未来的旧城改造项目乃至全国提供一个成功的范例。 理念2 ：拥抱文化遗产，发扬并创新我们在设计中不惜余力保存大冲村的历史建筑和空

198、间文脉，并重新利用们，赋予这些历史建筑新的内涵。这一策略十分重要，因为将新社区与传统文化连结起来，同时保留了原有的魅力，对旅游者和小区居住者深具诱惑。新加坡就是这方面的典范。大冲的历史文化遗迹将成为一个倍受欢迎的“老深圳”，如上海的“新天地”一样抚慰着人们怀旧的情怀。规划原址保留了村庄里原有的郑氏宗祠、大王古庙、水塘和老榕树，及们所形成的村庄文脉肌理、一条将这些在人们日常生活中具有重要意义的场所连接起来的道路。这条倾斜的道路将成为我们规划设计中的一条“主街”，将以郑氏宗祠、大王古庙、水塘各为主要特色的三个开放空间节点有机的串连起来。历史的文脉将在我们的规划中得到延续，并被发扬创新，赋予新的意义

199、及功能，适应现代生活方式的需要。规划设计中还将保留现有商业分布模式，及适宜步行的道路网格及街区尺度，为行人提供多种选择的步行线路以及与各种目的地相连接的便捷通道。此外街道空间还形成了良好的景观视廊，联系各个景观节点，并重点突出地标塔楼，形成视觉焦点。现状村庄肌理示意图规划的大冲综合性的生活模式功能复合的核心概念由传统的街道空间和原有街道路网形式发展而来的规划理念，在生机勃勃的商业系统和多功能空间环境中建立一套由细致街区路网组成的城市空间体系。这一体系将促进社会交往、对话，并激发当地的归属感和自豪感，也为未来的业主及原住地的村民们提供一个和谐的社区氛围和怡人的环境，进而生成一个更具凝聚力的和谐社

200、区。 理念3 ：体现现代价值观的综合完整的生活方式位于深圳深南大道和沙河西路交汇处西北角的大冲项目，将成为深圳这个拥有一千多万人口并仍在高速发展中的特大型城市的地标性建筑群。规划为深圳创造了一个真正意义上的都市化的“生活、工作与娱乐”的复合使用概念。该概念将进一步巩固“大冲片区”作为深圳西部门户的关键项目的地位，本项目的建成将改变大冲村作为“城中村”旧面貌，一个具有国际品质、深圳第一的地标性商业、商务、居住综合体将在这里诞生。21 理念5 ：塑造优美的建筑体量和城市天际线经过精心设计的建筑体量，将阳光朝向（朝南）与景观朝向（对景）最大限度的整合统一，尽量地减少高层建筑投影对周围环境的负面影响，

201、界定出公共与私密的开放空间，创造了富于变化丰富的城市天际线，并在建筑体量和高度方面同周围环境（高新区和沙河公园）相互协调。建筑立面及质感将反映出鲜明、现代但不失古典韵味能够历久弥新的风格。建筑材料的选择、考虑周全的细节以及精心设计的景观将为行人提供丰富而美好的体验。 理念4 ：丰富的街道元素在地块区内部规划有四种富有特色的道路，包括林荫大道、景观道路、景观街道和主街。各种道路的尺度各异，街景特色不同，承载着各自不同的功能。由这四种道路为主框架形成的道路网络除了负责组织地区的主要交通，还将地块内部的开放空间、重要节点和地标塔楼有机的串连起来，形成一个整体，实现居住、商业、商务、文化活动和城市公交

202、系统之间的良好连通。为各种社区行为提供了充分条件，促进和鼓励行人活动和社区互动。行人优先是方案贯彻始终的原则，以便为各种人流提供便利，并减少地块内往返使用机动车的必要性。四种道路均设置人行道，最大限度保护行人安全，同时考虑设置部分自行车道，鼓励以自行车代替机动车。四种道路均考虑了优美的绿化景观和近人尺度的沿街界面，并且以一定节奏布置公园和广场，张驰有度。林荫大道主街景观街道天际轮廓线示意图建筑高度控制示意图5 . 2 功能布局结构根据大冲片区的城市区位和发展条件，提出“生活、工作与娱乐”的复合功能概念，通过合理的用地布局，使各种功能既分区明确又相互连接与支持，创建可持续发展的新型都市社区。5

203、. 2 . 1 购物娱乐区分布于铜鼓路东侧、主街两边，商业型态各异，空间丰富，包括大型购物中心、裙楼商业、精品步行街等多样的商业形态，营造出一种多元化的购物娱乐体验，是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的区域性超级购物中心。5 . 2 . 2 商务办公区沿主街北侧分布，并在主街轴线西侧端头围绕大王古庙广场形成主要的商务办公区；在沙河西路和深南大道的交叉口设置一栋300米高的本项目中最高的地标性写字楼，以及一栋250米高的次地标写字楼。这样的分布既可以充分发掘地块的价值，又能体现写字楼的可看到性、形成的最佳展示效果和地标性。由于靠近主要道路交叉口，又有地铁站、公交站等城市公共交通的服务支撑，可以有效

204、的疏散大量商务人流。225 . 2 . 3 居住功能区主要分布于科发路北侧和铜鼓路西侧，便于形成大规模的居住社区，包含回迁房、商务公寓和商品房。部分沿路住宅原则上不设商业裙房，以保证居住社区的纯粹性，提升居住品质。5 . 2 . 4 配套设施在居住区的核心部位设置九年一贯制学校、新大冲小学、幼儿园等，低矮的配套设施穿插在片区的核心地段，有效缓解了高强度开发带来的空间压力。5 . 2 . 5 主要开放空间由原有保留的古建筑、水塘、榕树为主题，结合公园、林荫步道等组成适合步行尺度的开放空间系统，将各功能区自然分割又相互联系。5 . 2 . 6 公共绿地以深南大道、沙河西路的防护绿地为依托打造片区带

205、状绿化公园。5 . 3 规划总平面1、通过原有保留建筑及水塘提供一个开放空间系统，组织与其相连的用地开发。2、将商业、酒店、办公功能项目集中靠近深南大道布置，充分利用最佳展示面、最便利的交通和景观良好的可见度。3、低矮的学校、幼儿园穿插于高层地块之中，有效缓解高容积率带来的压力，利用这些特性为开放空间提供定位节点，以强化地块个性特征。4、步行尺度的道路系统穿插于大尺度的街区内，并在沿街布置多功能街区商业及其配套设施。5 . 4 城市设计导引通过塑造富于特色的建筑形象，突出本片区的空间场所意向，强化整个区域的场所感和识别性，形成良好的天际轮廓线和城市形象。232、建筑色彩：建筑色彩应与周边的高新

206、区、大沙河和高尔夫球场的色彩协调，宜采用浅暖色调；建筑材料宜选择高质量不反光的材料。3、建筑风格：规划区要体现现代建筑风格，整体感觉应典雅、明快，尊重地方特色，与周围建成区融合，重点突出两栋地标建筑的风格特征。5 . 4 . 1 城市空间组织1、空间控制及指引：确保规划区与大沙河景观的视廊关系，主要通过市政道路科发路、大冲二道、玉泉路的街道空间，形成视线通透的景观视廊；规划区形成科发路和铜鼓路的十字形景观轴线，通过丰富的街道景观设计将大王古庙、郑氏宗祠、水塘和大冲石广场等特色景观串联，形成完整且独具特色的4、建筑形体：建筑形体应简洁，并形成不同体量的对比，注重细部的设计和人性尺度的营造。沿街建

207、筑应协调高度变化，形成优美的天际轮廓线。5 . 4 . 3 景观环境设计1、绿化配置：人工景观应注重绿化配置的层次性，形成近、中、远不同层次的绿化景观，并应考虑绿化的季节适应性。2、广告标识：广告牌和招牌应与建筑立面统一处理，尺度适宜、高度合理、色彩协调。3、环境小品：开放空间内宜适当设开放空间系统；各地块内部应营造良好的环境景观，为居民提供交流活动空间；改造须提供面积不少于32616平方米的公共开放空间。2、人文特征轴线控制：规划科润路遵循早期深南大道倾斜的肌理，形成特色的商业主街，将郑氏宗祠、大王古庙、水塘各具特色的三个开放空间节点有机的串联，在规划中延续历史文脉并发扬创新，以适应现代生活

208、方式的需要。3、建筑界面控制：重点处理深南大道和沙河西路的建筑界面，使其连续而富于变化，形成标志性景观界面；临街裙房不宜设置连续的实墙面；围绕文化景观节点的高层建筑应布置裙房且合理退让红线以留设足够的城市开敞空间；沙河西路沿线应强调滨水空间环境，提供良好的休闲场所。4、公共通道设置：规划区主要地面步行通道、二层连廊和地下通道应标示出主要走线和需连通地块，具体可结合详细设计进行优化；沿沙河西路设置3处天桥，以方便通行。5、地块出入口设置：规划进行人车分流，以地下停车为主，通过地下空间统一开发，以减少地下停车库出入口数量，提高地面与地下空间的使用效率。6、古树保留：应尽可能保留规划区的古树木。5

209、. 4 . 2 建筑空间形态1、建筑高度控制：建筑高度控制在300米以内。其中，购物中心区域紧邻深南大道和沙河西路交汇处布置两栋标志塔楼，高度控制分别为300米和250米；商务、办公、居住建筑主要以高层形式，高度应以100-220米为宜；购物中心和建筑裙房应严格控制高度，为保证行人通行的良好空间感受，高度宜控制在30米以下。置公共服务设施、环境小品和休息设施。应注重文化景观场所各类设施的色彩和尺度控制。4、灯光照明：夜间灯光照明中，泛光灯的颜色采用白色或黄色，保证光感舒适柔和；购物中心区域可采用色彩丰富的霓虹灯，局部采用电子屏幕，提高商业场所的气氛；注意夜景照明避免对居民生活造成光污染。241

210、、大型购物中心大型购物中心地块位于用地南侧，连接地铁出入口，交通便利。且紧邻深南大道，拥有较好的商业展示面，可通过设置大型电视墙、广告标识、灯光效果等展现商业氛围。南侧设有室2、主街主街位于购物中心北侧，是连接东侧湖滨区及西侧大王古庙、郑氏宗祠、大冲石的街道轴线，在不同功能分区之间形成过渡和衔接，是本项目常重要的多功能商业街。沿主街两侧的大型购物中心设计示意图主街城市设计示意图外商业步行街将室内中庭和深南大道联系起来。东西两侧各有独具特色的开放空间，一侧为滨湖区，另一侧为大王古庙广场，使商业更好的融入地块景观系统。办公、公寓裙房设置整齐的 沿 街 商 业 界 面 ， 利 于步 行 的 人 性

211、化 尺 度 。 主街的商业业态区别于购物中心，主要突出餐饮和娱乐的使用，具有良好的室外商业街氛围，是室内购物中心的有益补充。规划通过路网细分，短街的组合，高品质街景的引入，建筑空间的收放，营造一条便利舒适的流线系统。5 . 5 分区详细设计根据规划提出的“生活、工作、娱乐”的复合功能理念，结合方案的布局结构，将规划区划分为商业商务区、回迁出租及集体物业区、住宅区、景观区，分别进行详细的规划设计。分区详细设计结构图分区详细设计意向图商业商务区设计意向图商业商务区索引图5 . 5 . 1 商业商务区商业商务区主要分布在科发路以南、大冲一路以东，由大型购物中心、主街、办公和酒店区、滨湖区组成。规划通

212、过近人尺度的街道组织多功能人流，串联开放空间，形成丰富的空间序列。253、滨湖区滨湖区位于商业商务区的核心部位，是大冲规划保留的重要文化景观节点。规划将原有水塘进行改造，形成地区核心景观，建筑围绕湖畔布置，灵活分布。区 内 的 水 塘 作 为 空 间 序 列 的 节点 ， 其 优 美 的 景 色 为 商 业 、 商务、居住各种人流提供一个舒适的休息活动平台，各种社会活动和多元化体验在这里发生。 滨湖区设计示意图4、办公和酒店区办公和酒店区地块紧邻深南大道与沙河西路交界处立交桥，拥有开阔的视野和良好的景观资源，既能享受沙河、高尔夫球场的景色，还能远眺深圳湾海景，是比较合适的酒店用地。区办公酒店设

213、计示意图内靠近沙河立交的两座塔楼，两座塔楼造型以生动的设计体现活泼的面貌，塑造本地独特的地标。往来立交的视线能透过双塔之间，聚焦于地块内部的滨水景观，让地块价值得到展示。另外，科发路以南、铜鼓路以西地区和科发路以北、沙河西路以西地区的办公楼为回迁大冲股份公司的集体物业，包括办公（含自用）、商务酒店等。5 . 5 . 2 回迁出租及集体物业区铜鼓路以西的地区和科发路以北、沙河西路以西地区，由大冲股份公司集体物业、村民回迁出租物业（包括公寓及商业）组成，紧密结合大冲保留的大王古庙、郑氏宗祠、大冲石等传统元素进行设计。回迁区内通过增加二层商业连廊的连接，来提升回迁商业的价值。规划通过步行系统的穿插，

214、将各组团的开放空间连接起来，使功能单一的组团绿地系统化、多元化。沿步行系统布置街区商业，提升地区活力。回迁出租及集体物业区索引图回迁出租及集体物业区设计意向图1、大王古庙围绕大王古庙周边布置办公物业，形成办公核心区。地面通过U型道路的设计，一端联系主街，一端联系铜鼓路，提供到达车辆的交通组织。沿U型车道外围环绕一圈步行系统，结合塔楼的雨篷设计，为行人界定出步行空间。大王古庙设计示意图261、回迁自住区回迁自住区包括回迁自住区A区和B区两个部分。回迁自住区A区：位于铜鼓路以东、科发路以北的核心位置，主要为村民业主，自住为主，为独立占地封闭管理的花园式小区。回迁自住区B区：位于新大冲小学以东，科发

215、路以北的位置，主要为村民业主，自住为主。其范围、形态、规模视最终选择情况而定，其配套设施将按国家相关规范标准设置。住宅区滨河天际线住宅区索引图2、郑氏宗祠郑氏宗祠周边以餐饮、酒吧等娱乐功能为主，通过商业内街与大冲石广场连接起来，外围围合式的商业建筑空间复原了原有的空间尺度，使村民更具归属感。郑氏宗祠设计示意图3、大冲石大冲石广场是以现状保留的大冲石为设计主题，结合广场、水塘、绿地、植被、小品建筑等元素，为大冲村民提供了一个日常休闲、交流、游憩的主题开放空间。大冲石设计示意图5 . 5 . 3 住宅区住宅区包括回迁自住区和商品住宅区，主要位于科发路北侧，为大型综合型都市社区，通过步行即可到达社区

216、服务设施、学校、幼儿园、公园等配套设施。社区内包含多元化的住宅类型和不同的建筑密度，满足不同消费群体的需求。部分沿路住宅原则上不设商业裙房，保证居住社区的纯粹性，提升居住品质。27邻里公园设计示意图景观区索引图景观区设计意向图2、邻里公园邻里公园位于住宅区的核心腹地，是社区里重要的带状开放空间，是“生活、娱乐、工作”复合概念中连接生活和娱乐两大核心功能的场所空间。5 . 5 . 4 景观区规划用地内深南大道和沙河西路段均有防护绿地，为沿路建筑（尤其是居住建筑）的用户提供一个既宁静又有开阔视野的工作生活环境。地块东南角有立交公园，规划将其与防护绿地连接，方便人们游憩，并保证行人的通行安全。沙河西

217、路以东具有相当丰富的景观元素，滨河公园、大沙河、名商和沙河高尔夫球场等。规划通过设计人行天桥，将大冲与沙河公园紧密联系起来，广阔美丽的公园腹地大大提升了大冲的生活品质和环境。三、技术图纸 1 规划总图01 区域位置图02 拆迁与开发建设用地范围图03 土地利用现状图04 土地清理图05 上层次规划图06 更新方式分区图07 地块划分与指标控制图08 总平面图布局示意图09 建设用地空间控制图10 公共服务设施规划图11 道路系统规划图12 道路及竖向规划图13-1 给水工程规划图13-2 雨水工程规划图13-3 污水工程规划图13-4 电力工程规划图13-5 通信工程规划图13-6 燃气工程规划图14 分期实施汇总图14-1 一期实施规划图14-2 二期实施规划图15 日照分析图2 空间示意图01 整体鸟瞰图102 整体鸟瞰图203 局部透视图104 局部透视图205 局部透视图306 局部透视图407 局部透视图508 局部透视图6