华润湖贝片区城市更新项目总体规划设计方案（93页）.pdf

1、 CR LAND Hubei Urban Renewal Project Master Plan华润湖贝片区城市更新项目 总体规划设计方案2014 05 22汇 报 背 景Background Reports过 程 回 顾Process Review现 阶 段 方 案 介 绍Design Presentation 专 题 研 究Monographic Study汇 报 大 纲 Presentaion Outline 旧村更新 垂直综合体 阶段介绍 设计概念1234汇 报 背 景BACKGROUND REPORTS1CONCEPT品 质 给 城 市 更 多 改 变4汇报背景BACKGROUND

2、REPORTS改造范围Area of Regeneration湖贝片区城市更新项目是继大涌旧村改造项目之后，深圳市最大的旧改项目 红线范围总用地面积 40.1万 拟拆除范围用地面积 24.1万 + 2.7万 (文化公园腾挪) 拟拆除建筑面积 67.2万 现状容积率 2.78申报更新单元范围拟拆迁范围地块界线图例 Legend品 质 给 城 市 更 多 改 变5汇报背景BACKGROUND REPORTS项目特点Characteristics深圳市目前为止情况最复杂、 难度最大的旧改项目之一 土地权属复杂 历史问题众多 25亿过渡安置费 拆迁成本高昂 现状商业数量多 清租困难大93宗涉及土地16

3、00户旧住宅区业主42家个人大业主11家区属单位19家市属单位75万平米拆除面积2000户湖贝村民业主土地权属复杂，历史问题众多25亿过渡安置费，拆迁成本高昂现状商业数量多，清租困难大品 质 给 城 市 更 多 改 变6汇报背景BACKGROUND REPORTS东 区东 区西 区湖 润奥康德欢乐园湖 臻 取得成果Achievement 东区还迁物业设计已固化（563户承诺签约率达90%） 西区还迁物业已完成第一轮户型设计（556户意愿签约率约74%）面临挑战Challenge 改造范围缩小（湖润、湖臻、奥康德、欢乐园不纳入拆迁） 挖掘旧村价值 充分利用地下空间 确定总体规划方案 力争七月报批

4、专项规划湖 贝 站晒布站旧 村过 程 回 顾PROCESS REVIEW2CONCEPT 阶段介绍 设计概念品 质 给 城 市 更 多 改 变8湖贝项目设计进程：2010年至2013年HEBEI PROJECT DESIGN PROCESS: 2010-2013节 点 事 件 形成首轮规划成果 产生首选方案 中期汇报 项目启动节 点 事 件 形成第二轮规划成果 调整概念方案 启动包含新村规划研究节 点 事 件 形成第三轮规划成果 召开股东交流大会 配合立项、村民需求调整规划究节 点 事 件 落实东区还迁方案 配合专项规划研究 启动东区物业研究具 体 内 容 打通中兴路，湖贝路往北改线，万象城置

5、于视廊东侧 根据区政府意见，强化深南东路与中心湖景的视廊 以大冲旧改模式为规划参照具 体 内 容 规划包含新村，设计延续原有思路 根据区政府意见，调整老干活动中心为独立占地 研究新村及文锦路西侧地块对开发的影响具 体 内 容 商业规模大幅增加，策划为五大区块 同意拆迁比率达97% 商业办公增至30万m2，分三期开发具 体 内 容 固化东区户型布局与设计 满足贡献率、配套设施等 东区还迁住宅布局探讨时 间2011年03月2011年02月2010年11月2010年10月时 间2012年04月 2011年12月 2011年07月时 间2013年01月2012年10月 2012年06月时 间2013年

6、10月 2013年06月 2013年02月全盘重建，以大冲旧改为蓝本新村纳入规划新村不纳入规划、分三期开发（配合项目立项）落实东区还迁物业（配合专项规划）阶段一阶段二阶段三阶段四2010201120122013品 质 给 城 市 更 多 改 变9 阶段一 （全盘重建，以大冲旧改为蓝本）STAGE ONE输入条件Input Conditions 全盘重建 强调与东门商业的联系 考虑绿地公园 打开深南与基地内部视廊 新村不参与改造设计应对Designed To Handle 湖贝路改线、中兴路贯通 商业沿东门-深南-文锦设置 内湖与岭南风情街组成公园 轴线:深南-地标-公园-社区 探讨两个范围的规

7、划方案 打造“深南东路-地标建筑-湖贝公园”南北向商业景观轴线品 质 给 城 市 更 多 改 变11阶段二 （新村纳入规划）STAGE TWO 输入条件Input Conditions 新村参与改造设计应对Designed To Handle 商业沿东门-深南-文锦设置 探讨两个范围的方案的经济性 商业体量延伸至文锦中路沿线品 质 给 城 市 更 多 改 变13阶段三 （商业规模扩大、分三期开发，立项成功）STAGE THREE 输入条件Input Conditions 根据土地取得难易分三期开发 住宅还迁规模增至50万m2 商业设计规模增至50万m2 设计应对Designed To Hand

8、le 参考宗地与道路划分三期用地 住宅采用“开放街区”模式 商业按权属、区位、分期等因素分为五大区块一期一期三期三期二期二期 形成东、西、中区三处不同主题的商业综合体品 质 给 城 市 更 多 改 变15阶段四 （配合专项规划，落实东区还迁物业设计）STAGE FOUR 输入条件Input Conditions 满足贡献率 满足公共配套设施规模 满足日照和70年产权宗地条件 东、西区还迁户型设计 东、西区商业铺位划分设计应对Designed To Handle 绿地与道路规模多方案探讨 变电站与学校多方案探讨 东区还迁住宅布局探讨 东区还迁户型设计 东区商业、办公及停车库设计品 质 给 城 市

9、 更 多 改 变16规划概念 PLANNING CONCEPT123重塑湖贝新都心重塑湖贝片区空间活力Creative A New “Heart” Of Hubei To Rebuilt A Dynamic Space.打造多元商业形态打造全新的购物体验Composing A Variety Of Retail Spac-es To Create A Unique Shopping Experience.传承当地文化精髓凝聚湖贝居民间的感情及向心力Keeping Hubei Cultural Heritage And Embracing The Bonding Of The Community

10、融入现代城市肌理构建强有力的内外联系Creating a symbotic relationship between each zone and its surrounding context.灵活分期开发架构分期开发以降低投资成本，确保规划可实施性The Ideal Project Phas-ing Strategy Ensures Efficient Performance.规划概念Planning Concept1规划概念Planning Concept2规划概念Planning Concept3规划概念Planning Concept4规划概念Planning Concept5品 质

11、给 城 市 更 多 改 变17规划概念一（重塑湖贝“新都心”）PLANNING CONCEPT 10100m50现状公园照片现状公园位置品 质 给 城 市 更 多 改 变18人文绿洲这个新都心被我们称为“湖贝园”，它以人造湖为中心，为湖贝更新项目的自然休闲核心区，除了拥有一般性的步行跑道 、 休 闲 草 坪 、 儿 童 游 乐 区等，并设置水舞景观，雕塑公园等观光项目。附近居民及购物的游客均可来此游玩，享受都市内清新舒适的自然环境。湖贝园为拥挤繁忙的城市，营造了一个以湖为主题的生态休闲的人文绿洲。雕塑公园儿童游乐区水舞景观岭南风情街步行跑道休闲草坪规划概念一（重塑湖贝“新都心”）PLANNIN

12、G CONCEPT 1规划公园位置品 质 给 城 市 更 多 改 变19规划概念二（打造多元商业形态） PLANNING CONCEPT 20100m50高 档 品 牌中 青 年 及 家 庭 为 主时 尚 生 活 品 牌时 尚 产 业 集 群餐饮及户外表演阖家休闲娱乐开放街区Street Mall波普坊 POP Town现代艺术展览MOMA罗湖会堂BusinessHall商 务 中 心Commercial Center万 象 新 城 MixC2湖贝园Hubei Park湖贝新村New Hubei Village中 档 品 牌青 少 年 为 主现状商业位置现状商业照片时 尚 创 意 中 心Cre

13、ative Fashion Center时尚发布中心Fashion Center品 质 给 城 市 更 多 改 变20万象新城MixC2开放街区Street Mall时尚创意中心Creative Fashion Center波普坊POP Town湖贝园Nautilus Lake五大区块波普坊:以年轻人为主，延续并提升东门特色的购物及娱乐中心。万象新城：以城市精英为主，主打高档购物的消费场所。时尚创意中心：以时尚生活品牌和时尚产业集群为两大主题的一站式创意体验中心。湖贝园：以市民游客为主，打造健康生活概念的生态公园。开放街区：以社区居民为主，创造尺度怡人的购物街区。规划商业位置规划概念二（打造多

14、元商业形态） PLANNING CONCEPT 2品 质 给 城 市 更 多 改 变21规划概念三（传承当地文化精髓） PLANNING CONCEPT 3老干部活动中心罗湖剧场怀月张公祠东门水产市场乐园路海鲜街小商品集市体验式海鲜市场创意商品集市滨湖餐饮中心东门水产市场东门小商品集市乐园路海鲜街文化艺术中心怀月张公祠怀月张公祠老干部活动中心老干部活动中心展览馆岭南风情街文化公园滨水舞台美术馆现状文化设施照片现状文化设施位置品 质 给 城 市 更 多 改 变22滨湖餐饮中心怀月张公祠老干部活动中心文化展览厅岭南风情街休闲草坪滨水舞台文艺走廊体验式购物中心一站式批发市场岭南风情街Lingnan

15、Style Street体验式海鲜市场Life Style Seafood Market长者中心Seniors Center美术馆Art Gallery展览馆Exhibition文化公园Cultrural Park文化设施通过提炼湖贝在商业、民俗、艺术等方面的文化精髓，将形式灵活的文化空间植入项目，有利于传承片区的历史记忆。怀月张公祠的重塑，文艺走廊、艺术舞台、岭南风情街等一系列文化与艺术设施的引进，将提升湖贝及周边地块的价值。规划文化设施位置规划概念三（传承当地文化精髓） PLANNING CONCEPT 3品 质 给 城 市 更 多 改 变23车行系统规划中在项目周边设有多个路口，加强内部

16、与城市的联系，同时重新梳理项目内的道路结构，采用了更为合理的网格状布局。湖贝站晒布站往香港往盐田往龙岗往东门往福田0100m50主要路口城市主干道城市支路城市次干道图例 Legend规划概念四（融入现代城市肌理【车行】）PLANNING CONCEPT 4品 质 给 城 市 更 多 改 变24人行系统通过建立完善的空中步道系统，将项目内各主要商业连系在一起；通过利用不同的建筑和景观手法，创造了丰富多样的环境与空间，使来到此地的市民享受到全新的购物和生活体验。规划概念四（融入现代城市肌理【人行】）PLANNING CONCEPT 4滨水观景平台滨水舞台风情购物街街头广场户外餐饮街区商业社区会所文

17、化展馆街区商业艺术中庭亲水广场购物连廊湖滨走廊水景平台乐活平台活动平台下沉广场大型天桥家具展厅大型橱窗0100m50图例 Legend开放街区波普坊万象新城乐活天地开放街区空中步道波普坊空中步道万象新城空中步道乐活天地空中步道湖贝园湖贝园地面步道品 质 给 城 市 更 多 改 变250100m50地下商业动线地下停车/设备地铁站地下商业图例 Legend地下空间充分挖掘地下空间的潜力，除了满足停车需求，还需形成两个地铁站之间的无缝连接，将东门消费人群通过地下商业、下沉广场、文化娱乐设施等引入项目内部。规划概念四（融入现代城市肌理【地下】) PLANNING CONCEPT 4品 质 给 城 市

18、 更 多 改 变26分期策略一期以高档居家生活购物城为核心的住宅组团为主，同时面向城市主界面建设多栋办公楼。二期建设时尚娱乐购物城，同时兼有公寓、住宅和办公功能。三期为高档购物区、生态休闲区以及配套住宅，是整个项目的核心部分。规划概念五（灵活分期开发架构）PLANNING CONCEPT 5三期一期二期0100m50一期二期三期图例 Legend一期设计量（m2）一期回迁量（m2）住宅公寓办公商业配套合计197.291196.348132.752 19.128-526.391247.896218.560191.706154.200165.10828.872二期设计量（m2）二期回迁量（m2）住

19、宅公寓办公商业配套合计101.039 33.149 38.158 79.233-251.579 72.600124.800110.000 94.350-401.750三期设计量（m2）三期回迁量（m2）住宅公寓办公商业配套合计- -183.200 21.150340.000244.200 13.800802.350品 质 给 城 市 更 多 改 变27东区回迁方案固化成果RELOCATION OF EASTERN PART 2829种类户数小区名称产权类型现状面积还迁面积东区旧住宅区私人房屋现状面积区段 20-30 9 217.1 30-40 4 146.52 40-50 2 84.18 50

20、-60 4 219.71 60-70 62 4263.96 70-80 157 11576.27 80-90 183 15619.95 90-100 142 13204.1100-110 114 11938.66110-120 11 1236.19120-130 6 764.13130-140 16 2198.58140-150 3 429.79150-160 2 314.16180-190 1 180.1 合计 716 62393.4 30-40 9 277.89 40-50 4 187.55 50-60 2 107.75 60-70 1 67.15 70-80 4 293.28 80-90

21、 64 5669.15 90-100 136 12831.57 100-110 104 10993.85 110-120 153 17670.92 120-130 87 10559.06 130-140 110 14818.45 140-150 14 2020.46 160-170 7 1150.94 170-180 4 698.99 180-190 13 2351.80 190-200 1 190.19 200-210 2 405.25 230-240 1 230.53 合计 716 80524.77 30-40 9 277.89 40-50 4+2097 94557.27 50-60 2

22、107.75 60-70 1+1452 94436.87 70-80 4 293.28 80-90 64 5669.15 90-100 136+49 17505.30 100-110 104+265 38840.65 110-120 153+41 22344.65 120-130 87+265 43710.01 130-140 110 14818.45 140-150 14+133 21911.03 150-160 160-170 7 1150.94 170-180 4 698.99 180-190 13 2351.80 190-200 1 190.19 200-210 2 405.25 23

23、0-240 1 230.53 合计 359500.01东区旧住宅区私人房屋还迁面积区段东区旧住宅区各类产权还迁面积区段面积区间 ( )面积区间 ( )面积区间 ( )合计合计合计套数套数套数面积面积面积2、按 10 平方米为一个区间，组合同类业主户型区段东区 - 其他产权居住现状面积统计表仅原一期地块住宅小区将产生 102 种面积区段，加上小学地块近 1 万平方米的住宅、村股份公司、大业主、市属等住宅，将产生 157 种面积区段产权类型 村股份公司 大业主 区属 市属建筑面积 239979.28 2815.72 2525.8 4374.63 73 74 75 76 77 78 79 80 81

24、 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99100101102103104105106107108109110111112113114115116117118119120121122123124125126127128129130131132133134135136137138139140141142143144145146147148149150151152153154155156157102.47 6 133.21 103 3 133.90 131.47 1 170.91 146.3 1 190.19 82.2 20 105.

25、22 83.5 3 106.88 84.6 1 108.29 86.6 2 110.85 87.81 1 112.40 88.6 2 113.41 91.3 1 116.86 92.63 1 118.57 93.2 22 119.30 94.14 2 120.50 94.4 1 120.83 94.6 9 121.09 102.47 1 131.16 103 20 131.84 106 24 135.68 110 3 140.80 158.1 1 202.37 180.1 1 230.53 91.8 1 119.34 104.6 2 135.98 113.5 4 147.55 126.4 2

26、164.32 136.28 1 177.16 24.12 9 30.87 82.43 6 105.51 95.21 6 121.87 55.75 1 72.48 69.56 8 90.43 82.56 6 107.33 82.65 4 107.45 92.37 1 120.08 100.31 5 130.40 143.48 1 186.52 156.06 1 202.88 55.75 2 71.36 69.56 2 89.04 82.56 1 105.68 82.65 2 105.79 92.37 4 118.23 100.31 1 128.40 125.96 1 161.23 74.8 1

27、97.24 75.32 2 97.92 86.8 2 112.84 89 1 115.70 90.67 1 117.87 94.3 5 122.59 102.16 5 132.81 110.95 3 144.24 74.8 8 95.74 75.32 1 96.41 75.58 10 96.74 77.13 10 98.73 86.8 9 111.10 89 8 113.92 90.67 2 116.06 94.3 4 120.70 102.16 5 130.76 110.95 3 142.02 134.14 1 171.70 36.6 2 46.85 37.82 1 48.41 41.48

28、1 53.09 42.7 1 54.66 52.46 1 67.15 61 1 78.08 74.57 1 95.45 79.3 2 101.50 82.7 2 105.86 84.7 3 108.42 86.63 1 110.89 87.85 1 112.45 89.28 2 114.28 102.8 5 131.58 103.98 1 133.09 116.49 1 149.11 125.6 1 160.77 129.8 1 166.14 129.97 1 166.36 131.09 1 167.80 140.01 1 179.21种类户数小区名称产权类型现状面积还迁面积红本红本红本红本红

29、本绿本绿本绿本绿本绿本绿本新龙坊财政局水产大厦旅贸大厦金家工贸金家工贸03地块217+4302=5018将157个现状面积区段整合成19个还迁面积区段，作为户型组合设计的依据品 质 给 城 市 更 多 改 变283233不满足日照满足日照5、通过调整楼型、优化周边楼栋高度，使还迁居住区整体满足日照要求6、考虑居住舒适性、均好性，优化户型平面原始方案初步优化方案修改意见125m2125m2105m2105m2可调整为 150m2住宅标准层平面简介： 塔楼形态与原规划相符 塔楼呈东西向，朝向相对较差 塔楼结构相对方正，有利底层商业布置 西侧D3、D4地块用地减少 两户型同为三房两厅两卫，但125户

30、型具有更宽敞的空间及赠送入户花园（可改房间）标准层建筑面积：约574实用率：约75%以满足日照要求和七十年产权为前提， 考虑居住舒适性、均好性，反复调整户型方案东区回迁方案固化成果RELOCATION OF EASTERN PART 品 质 给 城 市 更 多 改 变295051还迁户型A1 地块 -100 户型 分布于此北侧两座的 4-30 层 分布于南侧西座 4-15,17-28,30-41,43-52 层 分布于南侧东座的 4-15,17-30,32-42 层本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准村私人住宅村私人公寓分散业主住宅分散业主办公市属区属办公华润自持物业

31、保障房 三房两厅一卫一厨 户型方正紧凑 交通面积小北考虑同类业主集中布局和部分业主原地还迁的诉求，优化户型分布和户型设计5253A1 地块 -120 户型 IA1 地块 -110 户型 分布于北侧两座的 4-30 层 分布于南侧西座的 4-15,17-28,30-41,43-52 层 分布于南侧东座的 4-15,17-30,32-42 层本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准 三房两厅两卫一厨 户型方整紧凑 南北通透 三房两厅一卫一厨 户型方正紧凑 南北通透北北5455A1 地块 -130 户型A1 地块 -

32、120 户型 II 分布于南侧西座的 4-15,17-28,30-41,43-52 层 分布于南侧东座的 4-15,17-30,32-42 层 分布于北侧两座 4-30 层 分布于南侧东座的 4-15,17-30,32-40 层 三房两厅两卫一厨 户型横厅设置 南北通透 三房两厅两卫一厨 户型横厅设置 南北通透本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准北北5455A1 地块 -130 户型A1 地块 -120 户型 II 分布于南侧西座的 4-15,17-28,30-41,43-52 层 分布于南侧东座的 4-1

33、5,17-30,32-42 层 分布于北侧两座 4-30 层 分布于南侧东座的 4-15,17-30,32-40 层 三房两厅两卫一厨 户型横厅设置 南北通透 三房两厅两卫一厨 户型横厅设置 南北通透本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准北北5253A1 地块 -120 户型 IA1 地块 -110 户型 分布于北侧两座的 4-30 层 分布于南侧西座的 4-15,17-28,30-41,43-52 层 分布于南侧东座的 4-15,17-30,32-42 层本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法

34、律文件为准本展示户型仅供参考，所有细节均以政府最后批准图则和法律文件为准 三房两厅两卫一厨 户型方整紧凑 南北通透 三房两厅一卫一厨 户型方正紧凑 南北通透北北东区回迁方案固化成果RELOCATION OF EASTERN PART 东区物业采用开放式街区模式沿文锦路布局的双塔是湖贝片区的东部门户乐活天地以家居时尚为主题，提升住户生活品质品 质 给 城 市 更 多 改 变33与东区相同，设计需以满足日照要求和七十年产权为前提西区回迁方案首轮成果RELOCATION OF WESTERN PART 5、通过调整规划方案、优化平面布局，使还迁居住区整体满足日照要求原始方案优化方案6、考虑居住舒适性

35、、均好性，优化户型平面原始方案初步优化方案修改意见品 质 给 城 市 更 多 改 变34图例还迁住宅还迁公寓还迁办公还迁商业华润自持物业120M180M240M120M180M还迁户型80户型（分布于T4栋8-22、24-26层）综合考虑还迁住户的朝向与景观，优化户型分布和户型设计保障房西区回迁方案首轮成果RELOCATION OF WESTERN PART 还迁物业坐拥湖贝园美景西区连通东门与湖贝波普坊以潮流娱乐为主题，延续东门商业氛围品 质 给 城 市 更 多 改 变37目标落实总体规划方案，报批旧改专项规划总体规划：交通顾问：市交研院 旧村测绘：深圳大学商业顾问：盘古利诚专项报批：深规院

36、面临挑战应对策略合作单位阶段五2014湖贝项目设计进程：2014HEBEI PROJECT DESIGN PROCESS: 2014万象城商业创新旧村商业创新地下商业创新用地减少地下利用 商业用地减少 商业展示面减少 道路情况更复杂 商业用地减少 旧村价值待挖掘 旧村占据地铁要塞 轨道站厅未联系 各区商业 地下车库待核算 商业总量置换 商业分散布局 商业朝垂直发展 旧村原址保留 旧村与商业结合 旧村异地重建 与双地铁站接轨 与东门商圈接轨 融合文化产业旧村方案：都市实践旧村保护品 质 给 城 市 更 多 改 变38目标落实总体规划方案，报批旧改专项规划总体规划：交通顾问：市交研院 旧村测绘：深

37、圳大学商业顾问：盘古利诚专项报批：深规院面临挑战应对策略合作单位阶段五2014湖贝项目设计进程：2014HEBEI PROJECT DESIGN PROCESS: 2014万象城商业创新旧村商业创新地下商业创新 商业总量置换 商业分散布局 商业朝垂直发展 旧村原址保留 旧村与商业结合 旧村异地重建 与双地铁站接轨 与东门商圈接轨 融合文化产业旧村方案：都市实践改造范围缩小旧村价值利用地下空间利用 商业城市展示面减少 中西区规划需要调整 旧村潜力未充分挖掘 各界对旧村诉求不一 地下商业未成系统 文锦路可能设地铁站品 质 给 城 市 更 多 改 变39阶段五2014湖贝项目设计进程：2014HEB

38、EI PROJECT DESIGN PROCESS: 2014东 区东 区西 区湖 润奥康德欢乐园湖 臻湖 贝 站晒布站旧 村品 质 给 城 市 更 多 改 变40目标落实总体规划方案，报批旧改专项规划总体规划：交通顾问：市交研院 旧村测绘：深圳大学商业顾问：盘古利诚专项报批：深规院合作单位阶段五2014湖贝项目设计进程：2014HEBEI PROJECT DESIGN PROCESS: 2014旧村方案：都市实践面临挑战可能策略改造范围缩小旧村价值挖潜地下空间利用 商业城市展示面减少 中西区规划需要调整 旧村潜力未充分挖掘 各界对旧村诉求不一 地下商业未成系统 文锦路可能设地铁站商业创新 商

39、业朝竖向发展，以突破用地和界面制约 旧建筑局部改造，以融合新的商业形态 地下空间连通地铁站、购物中心和公园绿地 传统产业与文化设施经提炼升级，重新置入品 质 给 城 市 更 多 改 变41现 阶 段 方 案 介 绍DESIGN PRESENTATION3CONCEPT品 质 给 城 市 更 多 改 变42初步方案（考虑旧村保留的各种可能性）PRELIMINARY SCHEME 输入条件Input Conditions 满足西区还迁诉求 考虑湖贝旧村的可能性 湖润、湖臻大厦不纳入拆迁 考虑地下空间连通诉求设计应对Designed To Handle 西区还迁住宅布局与户型探讨 旧村深入调研及多方

40、案探讨 垂直商业可行性探讨 综合利用地下空间品 质 给 城 市 更 多 改 变43深化方案（根据旧村保留程度深化三个方向）DEEPENING SCHEME方向三 旧村完全保留Direction 3 Fully Preservation方向一 旧村异地重建Direction 1 Relocation方向二 旧村局部保留Direction 2 Partial Preservation品 质 给 城 市 更 多 改 变44优选方案（总平面图）REFINED SHCESHN1972101165831212124小学192101112345678乐活天地街区商业怀月张公祠幼儿园110KV变电站波普坊滨湖

41、餐饮中心湖贝园岭南风情街老干部活动中心万象新城图例 Legend品 质 给 城 市 更 多 改 变45优选方案（功能分区）REFINED SHCESHN波普坊图例 Legend万象新城时尚创意中心湖贝园开放街区商务中心街头绿地配套设施村民自建用地开放街区Street Mall波普坊 POP Town万 象 新 城 MixC2湖贝园Hubei Park时 尚 创 意 中 心Creative Fashion Center商 务 中 心Commercial Center波 普 坊 POP Town活力多彩的购物体验EnergeticActiveEclecticExcitingYoungDiscove

42、ring活力 朝气 多元 精彩 年轻 惊奇（ 暂 定 名 ）品 质 给 城 市 更 多 改 变47优选方案（功能分区）REFINED SHCESHN延续东门的步行购物体验，以年轻活力为主，打造一个室内室外互相融合的购物体验，提供多层次的开放空间如主入口的大型广场，便于节庆活动的聚集；小型的街区空间，方便朋友约会谈心，将东门商圈精致化，呈现一个现代化的购物中心。波普坊 POP Town万 象 新 城 MixC2品味格调的购物体验LuxuryStyleQualityModernIndulging豪华 风格 品味 现代 享受（ 暂 定 名 ）品 质 给 城 市 更 多 改 变49优选方案（功能分区）

43、REFINED SHCESHN延续华润万象城的品牌形象，除了提供高格调品牌外，将针对家庭成员提供全面性的业态服务。整体设计将结合景观，融合室内及室外，提供文化及表演长廊，引进豪华跑车展、服装秀或艺术展等，创造最优视觉景观和体验的购物环境。万象新城 MIXC2流线造型博物馆式购物体验多媒体设计屋顶花园露天美食观景平台生活与产业的创意集群HighendQualityWarmDesignerStyleHousehold高档 品质 温馨 设计 居家时尚创意中心CREATIVE FASHION CENTER品 质 给 城 市 更 多 改 变51优选方案（功能分区）REFINED SHCESHN分为时尚生

44、活品牌和时尚产业集群两个部分。前者主打高档居家品牌，通过多首层街区为居民提供一站式的高品质居家品消费中心。后者主推罗湖区特色设计型产业，通过创意工作室为其提供研发、设计、发布、展销所需的灵活空间。时尚创意中心 Creative Fashion Center主题6：创意产业园 创意产业园选取罗湖优势产业，如时装设计产业、工艺品设计与黄金珠宝产业等，形成产业研发、产品设计、产品展示、产品发布、产品营销及时尚传播、时尚咨询中心。体量约为78万。 创意设计工作室 服装设计产业 设计商品产业 黄金珠宝设计产业 5/ 国际消费中心商业主题 创意工作室时尚产业集群多首层街区珠宝设计产业数码产品产业时尚生活品

45、牌设计商品产业服装设计产业NaturalLeisureRelaxHealthySustainable湖 贝 园Hubei Park清新自然的休闲生活自然 休闲 放松 健康 永续（ 暂 定 名 ）品 质 给 城 市 更 多 改 变53优选方案（功能分区）REFINED SHCESHN将人工湖水系引入到以岭南风情为主的步行街，游客可沿着小溪流的两边漫步，享受以传统岭南文化及艺术为主题的各样式特色餐饮及商店。风情街内有不同层次的开放公共空间。如街巷、小型广场及不同尺度的步行走道，居民及游客在畅游湖边公园后，可来此餐饮休闲、聊天逛街，打造一个有别于东门及现代购物中心的复古风格步行街。湖贝园 Hubei

46、 Park特色海鲜街人工湖面滨水舞台岭南风情街景观步道温馨 高雅 自然 舒适 现代 环保Warmth Elegant Natural Comfortable Modern Environmental Friendly开 放 街 区Street Mall温馨舒适的生活环境品 质 给 城 市 更 多 改 变55优选方案（功能分区）REFINED SHCESHN在当地居民对商住混合使用模式高度认可的前提下，设计打破住宅小区固有的封闭形式，有效增加用于回迁的街铺面积，形成融居住配套、社区商业为一体的开放街区。纵横贯通的开放街区，通过地面或二层步行系统，进一步和片区的其他商业相联系，形成连续的商业体量。

47、开放街区 Street Mall住宅住宅商业商业街道街道低层商业街区街心公园架空层住区会所Efficient Modern Quality International Landmark商 务 中 心Commercial Center现代便利的办公环境高效 现代 品质 国际 标志性品 质 给 城 市 更 多 改 变57优选方案（功能分区）REFINED SHCESHN商务中心为多功能综合型甲级写字楼，为政府部门、企事业单位提供集办事咨询、商务办公、会议展览为一体的场所，现代风格的空间设计，配合智能型的设施及功能，将成为未来湖贝的东部门户，一个属于罗湖人的高品质商务聚集地点。商务中心 Commer

48、cial Center优质服务便捷连廊甲级办公门户形象无缝换乘品 质 给 城 市 更 多 改 变58优选方案（车行系统分析）REFINED SHCESHN城市主干道图例 Legend城市次干道城市支路交通节点地铁站点晒布站湖贝站深 南 东 路湖 贝 路中 兴 路东门中路文锦中路乐园路翠园路往蔡屋围往东门往罗湖口岸往文锦渡口岸往黄贝岭往莲塘往木头龙往翠竹往翠园往洪湖品 质 给 城 市 更 多 改 变59优选方案（人行系统分析）EFINED SHCESHN中心公园绿地图例 Legend地面步行系统空中步行系统室内步行动线主要空间节点次要空间节点品 质 给 城 市 更 多 改 变60优选方案（物业权

49、属分布）FNED SHCESHN村私人住宅图例 Legend村私人公寓分散业主住宅分散业主办公市属区属物业保障房华润自持办公华润自持住宅品 质 给 城 市 更 多 改 变61优选方案（公共设施分布）EFINED SHCESHN派出所社区管理用房物业服务用房社区警务室便民服务站文化活动室老干活动中心怀月张公祠社区体育活动场地小学幼儿园社区健康服务中心社区老年人日间照料中心110KV变电站邮政所城市排水泵站小型垃圾转运站垃圾收集站再生资源回收站公共厕所环卫工人作息房公交首末站人行天桥人行地下通道地铁出入口公共充电站图例 Legend物充老幼小祠老文物充物物物物物物祠老文小物物物物物物物物老幼物小物

50、物物物物物物物充物小物物物物物物物物充祠老文老幼物小物物物物物物物物充祠老品 质 给 城 市 更 多 改 变62超市百货后勤服务地铁站厅主力店铺一般店铺图例 Legend湖 贝 站晒布站晒布站湖 贝 站优选方案（B1层商业平面图）REFINED SHCESHN品 质 给 城 市 更 多 改 变63优选方案（鸟瞰图）REFINED SHCESHN品 质 给 城 市 更 多 改 变64优选方案（鸟瞰图）REFINED SHCESHN品 质 给 城 市 更 多 改 变65优选方案（鸟瞰图）REFINED SHCESHN品 质 给 城 市 更 多 改 变66优选方案（地块指标）REFINED SHCE

51、SHN地块编号用地面积住宅面积公寓面积商业面积（地下）商业面积（地上）办公公共设施合计容积率备注A1167676879015000252481090386.50住宅+公寓+商业A21535692500214111139117.42住宅+商业A398501767047430728816843892319.06住宅+公寓+商业A41778011873533330136743741520315411.43住宅+公寓+商业A5233929195169358923678015.72住宅+商业A691196818207868200010960512.02办公+商业A73796498268250732321

52、9.29办公+商业A872893120013014442146.07保障房+商业A973851305010400011705015.85办公+商业合计896823580909576029473158640254250896214B1179696804021080843209840027184015.13住宅+办公+商业B2206927204051150127504142570001843658.91保障房+住宅+公寓+商业+公交首末站4000+附建变电站3000合计38661140080511503383012574598400456205C11709475900432702994014911

53、08.72住宅+公寓+商业C226910432003340510021518750036432013.54公寓+办公+商业合计44004759008647033405130155187500513430D1318014310143104.50变电站D26302550055000.87幼儿园D313017992099200.76小学D43020810081002.68老干部活动中心D55224300030000.57旧村E1685绿地E23940绿地E3720绿地E4637绿地E524877中央公园合计616034083040830村集体自建用Z1604128600645035050 5.80村

54、集体自建用地合计-239990574070261980967084209905401504083019417298.09不包含公园内建筑东区公共设施绿地面积共计 30860西区中区品 质 给 城 市 更 多 改 变67专 题 研 究MONOGRAPHIC STUDY 旧村更新 垂直综合体 4CONCEPTRegeneration Of Old Villages旧村更新研究构架功能分析文化解析规划设计品 质 给 城 市 更 多 改 变69研究背景(旧村更新)58研究背景(旧村更新)品 质 给 城 市 更 多 改 变70研究背景(深圳历史街区布局)福永凤凰村上合村大芬村大芬村湖贝村旧村湖贝村地处东

55、门商业旺区的中心地带，是一个有着悠久历史的深圳老村。南头古村石岩浪心村观澜浪口村笋岗村南澳鹅公村湖贝村南头古村上合村福永凤凰村石岩浪心村观澜浪口村南澳鹅公村新围村刘氏宗祠笋岗村 元勋旧址莲塘坳下村邓氏宗祠大涌村郑氏宗祠光前村郑氏宗祠下沙黄思铭公世祠相传最早到大芬村定居的是来自河南颖川郡（今河南省许昌市）的邬氏宗亲的一支，其后，洪氏宗亲的一支也来到大芬定居。鹅公村现存的老房子大多为白墙灰瓦,小部分的房屋外墙用花岗石建造,联排式占大多数,只有祠堂等两三个内院式建筑。村子整体坐北向南,虽然许多建筑单体已经坍塌,但格局保存完好,街道较直。上合村一共有69栋203间古宅，大都保存比较完整。在上合村还有一

56、个创建于明代的黄氏宗祠，宗祠建筑面积805平方米，为三开间三进二廊庑二天井一牌坊布局。位于宝安区福永街道的凤凰村，是文天祥后裔、文氏宗族的祖居和民居，已有近400年的历史。凤凰村的明清古建筑群是深圳市目前保存最完好的古建筑群。拥有1760年历史的南头古城被称为这座城市的“历史之根”。而今这座古城却只能在周围民居的夹缝中残喘。在浪心古村的“熙寰公家祠”，除了花岗岩雕凿的祠牌还完好无损外，其他屋体已经破烂不堪，长在墙壁上的榕树的根须已经覆盖了整座祠堂延续了260年的观澜古墟是晚清、民国初期深圳四大名墟中唯一完整保留下来的墟市。村浪心始建于清代初年，距今已有270多年的历史，占地总面积近5000平方

57、米，总建筑群共有100多间。笋岗村现有何氏人口上千人（包括海外侨胞）。 “笋岗老围”位于罗湖区笋岗村，是广府（指粤方言区）建筑的典型。始建于明初，至今已有600多年的历史。历史街区在深圳的布局品 质 给 城 市 更 多 改 变71研究背景(深圳文化商业街区布局)宝安F518创展中心旧厂房改造及新建裸露着灰色槽钢和红砖墙的10栋旧厂房，338米主街错落着白色的LOFT蛇口海上世界新建深圳的“兰桂坊”，采用下沉广场围合空间为人们提供宽松休闲社交场所。欢乐海岸新建及局部异地重建高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式。OCT LOFT旧厂房改造

58、及新建华侨城创意文化园位于华侨城原东部工业区内。通过将旧厂房改造为创意产业的工作室，使旧厂房的建筑形态和历史痕迹得以保留，同时又衍生出更有朝气更有生命力的产业经济。坂田手造街坂田手造街新建手造文化街以徽派建筑风格为基调。坂田手造文化街集旅游、休闲、购物于一体的景区型商业平台。大芬村大芬村旧村保护改建及新建原客家人聚集的村落，因越来越多的画商和画家的来到，逐渐发展成了“油画村”，并享誉国内外。梧桐山艺术小镇新建及旧村改造由百年老街改造而成的艺术街上，遍布街巷的涂鸦，各具特色的门面，吸引了不少游客好奇的眼光。吸引了不少游客好奇的眼光。湖贝村旧村湖贝村地处东门商业旺区的中心地带，是一个有着悠久历史的

59、深圳老村。文化性商业小街区在深圳核心区域内是稀缺商业资源湖贝村蛇口海上世界欢乐海岸OCT LOFT宝安F518创展中心文化性商业小街区在深圳的布局梧桐山艺术小镇品 质 给 城 市 更 多 改 变72研究构架研究系统的构建品 质 给 城 市 更 多 改 变73规划设计调研分析调研区域周边节点人流量示意封闭在内部的古村内部公共空间节点分析商业活动聚集场所生活休闲聚集场所生产活动聚集场所祭祀活动聚集场所活动行为聚集人数街道公共性与私密性分析202481210.60.40.2白天平均人流量统计(单位：人/分钟)街道和公共空间尺度分析6 以上1-22-33-6街道宽度(单位：米)街道使用属性分析商业街交

60、通通路牌坊已封堵祠堂生活后勤通道品 质 给 城 市 更 多 改 变74规划设计调研分析21原有建筑保存现状22建筑历史年代划分24建筑年代及现状复合图25建筑年代及现状复合图（修改整合）品 质 给 城 市 更 多 改 变7526保护区域划分规划设计调研分析品 质 给 城 市 更 多 改 变764改造3重建2修复1保护5新建6拆除A历史风貌B新旧结合C开放空间保护方法风貌历史建筑保护方法规划设计建筑风貌品 质 给 城 市 更 多 改 变77规划设计方案推演空间流线组织关系 空间流线组织关系单元划分和展示界面示意总平面图品 质 给 城 市 更 多 改 变78规划设计方案推演品 质 给 城 市 更

61、多 改 变79方案总平面旧村最小保留方案总平面单元划分旧村最小保留方案总平面路径分析垂直综合体研究背景案例分析要素总结Vertical Mall品 质 给 城 市 更 多 改 变81研究背景（垂直城市）BACKGROUND深圳城市发展模式：由“从中心到边缘”转变为“从地面到高空”2012年，全市建设用地规模突破在890km2（2020年规划控制规模）2013年，全市规划及在建200米以上建筑约70栋，罗湖约5栋1984年1994年2000年2005年年份建设用地面积34km2260km2467km2703km2深湾一号深圳湾口岸后海中心区深圳湾体育公园红树西岸深圳湾超级总部欢乐海岸红树林公园沙

62、河高尔夫球场天佶湾华润总部深长城中心卓越后海高新企业总部红树西岸深圳湾超级总部基地300m200m500m600m700m100m400m品 质 给 城 市 更 多 改 变82研究背景（中心西移）BACKGROUND深圳商业发展趋势：中心逐步西移，罗湖光环渐失2010年，市政府审批通过罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划2012年，深圳市商业综合体陆续入市，布局主要集中在罗湖以外的地区已有的购物中心及百货正在施工的商业综合体品 质 给 城 市 更 多 改 变83研究背景（商业影区）BACKGROUND罗 湖 - 福 田 中 心湖 贝 片 区深 圳 市东区物业西区物业中区物业笋岗-清水河片区水贝

63、-布心片区 华强北片区金三角片区深南东片区莲塘片区深南东路沿线东门中路沿线文锦路沿线前海中心宝安中心盐田中心龙华中心坪山中心湖贝商业发展背景：受到不同规模的商业影区影响品 质 给 城 市 更 多 改 变84湖贝愿景HUBEI VISION过去，老村落 数百年深圳墟现在，城中村 繁华商业聚地未来，新都心 提振罗湖支点品 质 给 城 市 更 多 改 变85实现途径 WAY TO ACHIEVE用地规模局限 vs 商业开发需求“ 从 水 平 转 向 垂 直 ” 、 “ 从 单 体 转 向 复 合 ” 是 实 现 湖 贝 愿 景 的 必 然 选 择鹿特丹， DE ROTTERDAM （已建成）深圳，腾

64、讯新总部（建设中）首尔，CROSS TOWERS（方案）雅加达，PERURI 88（方案）重庆，来福士广场（建设中）贵阳，朝阳剧场（方案）品 质 给 城 市 更 多 改 变86设计原则OUR PRINCIPLES通过 高 度 释 放 密 度Releasing the land through HEIGHT通过 设 计 对 话 城 市DESIGNING a dialogue with the City通过 多 元 引 领 创 新Creating innovation through DIVERSITY品 质 给 城 市 更 多 改 变87垂直综合体案例概览CASE STUDIES OF VERT

65、ICAL MALL商业层数： 20 层占地面积： 约 3750 平方米建筑面积： 150000 平方米商场主题： 亲子百货、滑冰场、IMAX 影院Isquare 国际广场尖沙咀，香港商业层数： 31 层占地面积： 约 5000 平方米建筑面积： 约 66667 平方米商场主题： 巨型天幕、主题餐厅、IMAX 戏院Mega Box九龙湾，香港朗豪坊旺角，香港商业层数： 地上 13 层，地下 4 层占地面积： 1.6 万平方米建筑面积： 总建面 16.8 万平方米商场主题： 通天广场，数码天幕，空中餐厅The One尖沙咀，香港商业层数： 29 层占地面积： 3125.6 平方米建筑面积： 374

66、96.6 平方米商场主题：国际时尚、空中食府、空中花园Hysan Place 希慎广场铜锣湾，香港商业层数： 21 层占地面积： 约 4435 平方米建筑面积： 约 66511 平方米商场主题： 空中花园、主题概念楼层、诚品书店涉谷 HIKARIE涉谷，东京商业层数： 20 层（地下 4 层，地上 16 层）占地面积： 11.6 万 平方米建筑面积： 72.45 万平方米商场主题： 购物中心，大剧场ION Orchard乌节路，新加坡商业层数：12 层（地下 4 层，地上 8 层）占地面积： 125,000 平方米建筑面积： 212,000 平方米商场主题： 精品购物、餐饮美食、银行商务上海大

67、悦城苏河湾，上海商业层数： 14 层（地下 3 层，地上 11 层）占地面积： 12894.30 平方米建筑面积： 95135.75 平方米商场主题：影院、汤姆熊电玩城、主题餐饮 品 质 给 城 市 更 多 改 变88 项目主要信息项目名称Time SquareLangham PlaceMegaBoxIsquareThe OneION OrchardJOY CityHysan Place开业时间1994年2004年2009年2009年2009年2011年2010年2012年项目地点铜锣湾，香港旺角，香港九龙湾，香港尖沙咀，香港尖沙咀，香港乌节路，新加坡苏河湾，上海铜锣湾，香港占地面积（m2）1

68、00,00016,0003,7505,0003,126125,00012,8946,000建筑面积（m2）-168,000150,00066,66737,497212,0009513678,889商业面积（m2）186,00056,00010,20066,66737,497-95136-商业层数16+1个局部楼层15163026101217停车层数423+6个局部楼层134个局部楼层24建设方香港九龙仓香港市区重建局及鹰君集团香港嘉里建设凯联国际及天德地产华人置业集团香港新鸿基及新加坡嘉德置地中粮集团希慎兴业设计方Wong and Ouyang王欧阳Jerde捷得Jerde捷得Rocco许李严

69、LWK梁黄顾Benoy贝诺Jerde捷得KPF康沛甫地铁接驳接驳巴士步行五分钟垂直中庭跃层扶梯空中花园媒体设计特色主题展览厅螺旋街区瞭望台、展廊时尚发布厅名牌旗舰时尚精品超市百货家居电器主题餐饮影院娱乐运动休闲儿童乐园图书文教溜冰场艺术展场 占据单层主要面积或一层以上面积的商业业态 建筑设计特色垂直综合体案例概览CASE STUDIES OF VERTICAL MALL品 质 给 城 市 更 多 改 变89启发一(场所感：强调空间的垂直变化)INSPIRATION 1过渡：通过“空中大堂”分流商业、办公和居住人群过渡：通过“空中花园”打破单调的垂直体量外部：通过“透明立面”使拥挤的旧城成为景观

70、内部：通过“竖向中庭”组织垂直消费空间品 质 给 城 市 更 多 改 变90启发二(亮点：增加空间辨识度，吸引竖向流动)INSPIRATION 2回旋式街区主题设计跃层快速连接媒体化设计品 质 给 城 市 更 多 改 变91启发三(主力店：以体验式业态为核心)INSPIRATION 3亲子乐园空中车库品牌旗舰时尚书店品 质 给 城 市 更 多 改 变92朗豪坊，香港中庭 / 边庭主力店空中大堂空中花园影院商铺电梯停车 餐饮办公 / 酒店Isquare，香港The One，香港大悦城 ，上海希慎广场，香港Megabox，香港启发四(商业结构：经典“哑铃式”的垂直变体)INSPIRATION 4品 质 给 城 市 更 多 改 变93停车库办公楼大堂巴士/的士上下客区往高层停车库往二层写字楼往地下停车库启发五(分区到达与空中车库)INSPIRATION 5 商业与办公、居住人流分层或分区到达 地下停车、商业平层停车、顶层停车相结合我们一直在探索更优的商业设计模式垂直综合体可能成为湖贝的突破与创新THANK YOU谢 谢