1、融汇置业沙坪坝开发融汇置业沙坪坝开发策略策略产品定位产品定位香港索斯国际商业策略修正沙區融匯案開發定位是什麼？融匯品牌CommerceResidence空間相融介面商業介面住宅介面 外在肌理街結構的影響生活領域影響商業業態布列零散、排列無序追求高樓心理，步行街人性尺度不足忽略購物逛街心理，缺乏安定、參與娛樂的空間無法全方位滿足逛街人群對商業完整需要商業主軸不足、缺乏國際都會感無商業地標建築建築相融介面 追求開發最大化、降低住宅生活品質堆疊體量過大失去生活本質缺乏人性化居住空間，只滿足住宅基本需求商業干擾，尚未研發住商混合最佳模式高層住宅無地景，缺乏小區環境感沙坪壩步行街現象Human Scal
2、e小區滿足縫隙縫隙需求需求沙區主題聚客最優場所 城居最適住商混合生活提案 定位The YouthYou Are Here ! Says Law賽伊法則 精確目標客層聚客定位，營造沙區新聚點引領沙區主題廣場，達成業態業種最佳滿足呼應、相融於整體步行街環境商業入口空間演出的生機，促動人潮商機活躍的燈光計劃運用，營造高度感官商業氛圍突化在步行街理所當然的聚客第一品牌地位小區圍塑的生活領域感住商各得其所的新城居哲學大隱於市的居家私密確保重慶最優compact戶型重慶唯一五星級公設配套的城居公寓回家路徑驚豔的高度尊重置身主題消費商業的內需滿足便利精華商業下榻住宅 生活配套全滿足 定位商居新生活 還建回遷
3、前提滿足 住商相互創造需求 空間新體驗 一種融匯生活方式融匯品牌CommerceResidence華聯重百新世紀肯德基铜锣湾必其香鱼尾狮 金王烧烤肯德基麥當勞辛巴克咖啡肯德基麥當勞必胜客乡村基好乐迪823纽卡斯尔重庆重庆大酒店大酒店丽苑酒店丽苑酒店双巷子双巷子12,700人次人次/h名人廣場名人廣場8,200人次人次/h 陳家灣方向陳家灣方向8,400人次人次/h水景街華聯口水景街華聯口10,000人次人次/h600米范围450米范围300米范围150米范围商業肌理解析商業肌理解析華聯重百新世紀肯德基铜锣湾必其香鱼尾狮 金王烧烤肯德基麥當勞辛巴克咖啡肯德基麥當勞必胜客乡村基好乐迪823纽卡斯尔
4、重庆重庆大酒店大酒店丽苑酒店丽苑酒店双巷子双巷子12,700人次人次/h名人廣場名人廣場8,200人次人次/h 陳家灣方向陳家灣方向8,400人次人次/h水景街華聯口水景街華聯口10,000人次人次/h600米范围450米范围300米范围150米范围600米范围沙區沙區新城居領域新城居領域the next步行街商业主题及地標商業弱非主軸核心發展卻擁有600米生活商業全滿足解構、重組沙區新消費領域沙區新消費領域置入住商混雜 缺乏小區圍塑感非精質住宅定位區卻以“重慶書房” 匯集居群住宅群城居新主張沙區新生活領域沙區新生活領域定位融匯沙區案商住定位在那裡？置入置入策略1.沙區原既有商業卻重新組構的2
5、.新組構產生和沙區商業差異、空間、型式3.大眾中更滿足分眾、分眾卻不小眾的4.方便消費外更是拉高消費、特別且新型式的5.住宅樓客群的生活消費生態型高比例滿足6.住宅的空間優越感的7.生活認同、消費認可，一種身份的表徵8.住宅與商業、居住與消費，相互提供需求the next分众型商业精华特有的消费群体 独有的业态组合 商业空白的填补 资金回笼的满足 与周边商业互动的满足 空间新体验 华立品牌 the nextthe next下一波 Commerce新商业体验消费生态组合的新主张女人街 Consumer消费新体验女性消费的新需求Soho House女性群体重慶下一波住商時尚融匯以國際觀推薦下一波自
6、在城居的生活方式法兰西风情购物广场法兰西风情购物广场TIGER CITYSoho HouseN.Y. CONDOthe nextthe next下一波重慶下一波住商時尚融匯以國際觀推薦下一波自在城居的生活方式the next共生型住商新領域時尚住商新領域次文化消費新領域身份表徵住商新領域CommerceResidence沙區新城居領域的市場切割策略沙區新城居領域的市場切割策略從分眾、精質，到下榻從分眾、精質，到下榻消費領域生活領域高所得 高消費低所得 低消費所得&消費軸生活講究&品味軸別墅官府菜大4房中3房 高級餐館小2房 大眾食堂單間套房 馬路飲食高檔餐廳融汇推薦的生活方式基础群众消费满足年
7、轻族群消费满足z国际都会消费满足富人圈沉敛消费都市精英高收入消费新离巢族家援型消费低价导向基础消费消费商业、目标客层与消费初步的概念定位消费商业、目标客层与消费初步的概念定位AB離巢前高校學族為主、畢業進入研究所以及選擇原生活圈為居住的社會新鮮白領階級為輔；前族群以家援為主經濟來源、後族群則屬自有經濟，以校園社交及基本社交為主消費型態生活圈範圍較A族廣，遍及解放碑區，沙區商業只是消費選擇之一，對本族來說沙區消費仍有社交高度不足的市場消費縫隙C(說明)本目標客層將因正式委託、深度市調再作核驗調整因回遷滿足所需容積張力的前題，客層必需以擴大型式滿足開發。因此以需融合A及B客層設為行銷目標，以拉升行
8、銷客源量體的安全值。C族群以沙區高校8萬人為市場基礎，以及圍繞在高校就業的教職族群、當地居住的主消費群為核心組構，消費型態以滿足方便消費偏高消費特別消費新型式消費的滿足，進入沙區的已經產生需求、卻缺乏供給的高度消費縫隙領域，這是本案必需經營的行銷關鍵。那麼，縫隙領域的概念關鍵是什麼？是當商業引入之後，商業存活率要更高!CCommerceResidenceTiger CityN.Y. Condo沙區消費記憶領域沙區生活記憶領域CommerceTiger City沙區消費記憶領域1.各別業態、業種面積達到經濟規模基本規格要件基本規格要件Jerde“You Are Here!”實現關鍵2.業態的商業
9、價值=商業品牌+空間品牌整體集客效益整體集客效益3.各業態樓層空間對各別末端消費群需塑造不同的吸引個性空間塑圍個性空間塑圍4.樓層與樓層需達成業態互動、共生效果營業互動促成營業互動促成5.營造歡樂多過靜態商場個性氛圍塑造商場個性氛圍塑造CommerceTiger City沙區消費記憶領域兩種策略抉擇兩種策略抉擇銷售效果反應較快開發現金流量快相對商場經營技術較高商場品牌較弱形成較大比例帶租銷售現金流量較慢有利商場經營架構商場品牌鮮明產品小化助益單價與去化速度局部產品放大去化反應放慢商場品牌關鍵在商場經營力度形成商場特色經營形成融匯競爭Little Tiger Big TigerBIF融匯原樓層定
10、位融匯原樓層定位IF2F3F商业商业+餐饮商业+餐饮商业+餐饮商业+餐饮4F5F6F7F特色餐飲+電玩網吧/酒吧/迪廳/棋牌室篮球场+舞厅+KTVTiger foodyfoody City Tiger neuterneuter CityTiger girlgirl CityTiger boy boy CityTiger clubclub City Tiger club club City Tiger melodymelody City Tiger cinemacinema City美食廣場、電玩中性館 女生館男生館咖啡/网吧/主题餐廳國際影院/NBA鬥牛場 KTV 健身SPA /美容美发/极限
11、运动Tiger City沙區消費記憶領域 Big Tiger Big Tiger索斯索斯樓層樓層新新定位定位美食廣場、電玩中性館 女生館男生館主题餐廳 / 网吧國際影院/电影文化类娱乐健身 KTV / 烧烤Little TigerLittle Tiger資源香港索斯確切掌握那些商業資源？索斯掌握商業資源BIFIF2F3F4FTiger foody City2150 Tiger neuter City1970 Tiger girl City1930 Tiger boy City1370Tiger club City1930 电玩（800）餐饮大排档，（广东名小吃）（1350） 班尼路（800）/
12、美特斯邦威（300）/真维斯（300）/森马（200）/唐狮（150）/佐丹奴（150）/美甲饰品圣地维拉（90）/小魔鱼（80）/铿锵玫瑰（80）/泽代佳伊（50）/KAJA（80）/E.Y.S（40）/丽人坊（40）/一佐（50）/比肩（唐装30）/假日风情（40）/本岛（40）/粉领贵族（40）/红太阳（80）/捷亚玛（80）/婧瑶（40）/飞越（50）/红袖龙（30）/柒豹（50）/黎诗奇（50）/拼牌（50）/米豆朗（50）/奇琪雪（30）/蔓芭（50）/温拿（80）/ 唐荣（40）/卡尔兰迪（100）/诺曼琪（50）/三彩（60）/梦舒娅（20），红人（40）/QQ包（20）/依米
13、奴（40）/伊韵儿（50）/可图（40）/海贝（60）/布衣奴（50）爱奴娇（40）/越高（40） 琴曼（40）/波司登（50）/恒源祥（50）/杜安（50）/才子（50）/威鹿（40）/力豹（40）/威派（30）金雀鸟（50）/至尊云敦（50）/马莱特（50）/港士龙（50）/南极人（40）/凯撒世家（40）/金盾（50），太平鸟（50）/大金车（40）/英皇天奴（40）/远东（40）/皇家公子（20）/发格尔（30）/西域骆驼（40）百天奴（30）/彬彬（50）/诺西尼（40）/拼牌（50）/皮具类：金盾（10）/老人头（10）/绅士狗（10）,万贯（15）/LOL皮带(10)/ 双陵(4
14、0)/ 梦柯达(40)/ 柯而士(40)/ 克莱蒙（40） 休闲主题餐厅瑞泰丰（600）/真锅（300）/韩国铁板烧（200）/网吧（800） Little Tiger City沙區新消費領域5F6F7FTiger club City2200 Tiger melody City2500Tiger cinema City2400峨嵋院线/电影文化类 迪吧（2000）/健身及SPA（1500） 故事村（2250）/英吉莎（1500） 广东大排档广东大排档电玩电玩-1F索斯掌握商業資源索斯掌握商業資源班尼路班尼路美特斯邦威班尼路森马真维斯唐狮佐丹奴沁园1F柒豹柒豹 KAJAKAJA一佐一佐 梦舒娅梦
15、舒娅卡卡尔尔兰兰迪迪可可图图泽泽代代佳佳伊伊QQQQ包包贝蒂包贝蒂包粉领贵族粉领贵族铿锵玫瑰黎诗奇黎诗奇布衣奴布衣奴小魔鱼拼拼牌牌伊韵儿伊韵儿温拿温拿越越高高红太阳红太阳诺曼琪诺曼琪圣地维拉海贝海贝蔓芭蔓芭路蒙路蒙红袖红袖龙龙婧瑶婧瑶捷捷亚亚玛玛 红红人人本岛三彩假日风情红红太太阳阳丽人坊 EYS 金金怡怡贵贵族族爱爱努努娇娇乡村基乡村基自一方2F杜安杜安才子才子威鹿威鹿力豹力豹琴曼琴曼 皮带：金盾、老皮带：金盾、老人头、绅士狗、人头、绅士狗、万贯、万贯、LOL太平鸟太平鸟大金车大金车 远东远东 金雀鸟金雀鸟港士龙港士龙 凯撒世家凯撒世家诺西尼诺西尼至尊云敦至尊云敦百百天天奴奴袋鼠柒牌柒牌 金
16、金盾盾发格尔发格尔威派威派马莱特马莱特皮鞋:双陵,梦柯达,克莱蒙,红蜻蜓波司登波司登恒源祥恒源祥英皇英皇天奴天奴开开开开彬彬彬彬天派天派步森步森ZIPPO金利来鳄鱼东海茶楼东海茶楼柯而士,3F瑞泰丰云南菜瑞泰丰云南菜网吧网吧真锅咖啡真锅咖啡寻常故事寻常故事4FKTV故事村/英吉莎5F零点迪吧零点迪吧冲击波健身冲击波健身逸姿侬逸姿侬SPA6F影院影院7F索斯掌握商業資源索斯掌握商業資源BIFIF2F3F4FTiger foodyfoody City Tiger neuter neuter CityTiger girl girl CityTiger boyboy CityTiger clubclu
17、b City 电玩： time zone /d8主题餐饮：云娜水果捞/阿里郎巴西烤肉/火锅吧(渝派星宠儿)/书吧 佐丹奴/班尼路旗下四大年轻品牌/Jeanswes/Ck/Tommy jeans运动时空运动100/F40法拉利/Mickey/Watson/coca-cola/Bread-talkBossini/F1/森马/高邦/JANSOWOOD 班尼路旗下女装中档品牌/2%/千色店/海盗船/我家牛排/OnlyVero moda/obdo/G2000/淑女屋/自然元素/J&K/SwaroskISWATCH/Scoffield/E-land/玛丝菲尔/黛安芬/曼尼芬、JPR等Jack&jones/
18、马克华菲/ Tonyjeans/Lee/ Levis/5th street/卡宾hip-pop服装/Nike360/adidas三叶/U2/G2000/Arow/Noveli/BONI/Scoffield/苏格兰飞人 上岛/米萝/真锅、读者俱乐部/重庆热线/商达电脑、韩国料理/日本料理Big Tiger City沙區新消費領域5F6F7FTiger club club City Tiger melodymelody City Tiger cinema cinema City保利影城/华纳/峨嵋院线 KTV钱柜Party world/ 好樂迪(促動遷移)力派/冲击波及SPA、极限运动馆、匠人组合
19、等 D8电玩/Time zone书吧云娜水果捞渝派/星宠儿巴西烤肉-1Ftacobell Ck Tommyjeans运动时空运动时空运动运动100 佐丹奴佐丹奴 Jeanswest Breadtalk 班尼路旗下四班尼路旗下四大年轻品牌大年轻品牌 Bossini coca-cola F40法拉利法拉利 Watson Mickey JANSOWOOD F1森马森马 高邦高邦 tacobellCkTommy jeans breadtalk F40法拉利法拉利 coca-cola 佐丹奴佐丹奴 班尼路旗下班尼路旗下四大年轻品牌四大年轻品牌 运动时空运动时空运动运动100 Watson Jansowo
20、odbossini mickeyjeanswestF1高邦森马1F我家牛排千色店依都锦SwatchSwarovski 曼尼芬&黛安芬Only&vero modaE-landespirt 淑女屋依都锦J&k自然元素obdoU2G2000uwncoloureighteenScoffield Weekend workshopJPRJPR海盗船2F瑞泰丰arrowzippoAdidas三叶lecoq sportif Nike360 BONI BONIScoffield G2000苏格兰飞人苏格兰飞人 JACK&JONES马克华菲汤尼俊士LEELevis 5thstreet Noveli 卡宾U23F京
21、福宫韩国料理上岛上岛/米萝米萝/真锅真锅 4F重庆热线读者俱乐部商达电脑美容美发极限运动馆SPA冲击波力派5F钱柜PARTYWORLD钱柜PARTYWORLD6F影院影院7FN.Y. Condo沙區生活記憶領域城市中心condo已發展成高級商務公寓，多數是中富有階層擁有，經典如N.Y.CONDO 19年前，全球第一個Condo公寓源於美國Atlanta City，發展比Apartment更完善的生活配套Condo與旅館類似，而本項目不需專人保潔、Room Service，但卻可擁這樣的空間設備home as hotel，hotel as homeN.Y.高級condo裡的衛浴空間比五星級旅店猶
22、過之，況且condo產品已經細分化Residence甚至供個人使用保險箱，還附帶全套廚房設備，本項目不盡然全採行，可擇中形成區隔與旅店不同之處，是在Condo房間配備微波爐、咖啡蒸煮器、有線電視，熨斗和熨衣板美國的Condo更細分投資型condo、度假型resort condo、工作型life condo、居住型condo數據如何達成銷售數據且滿足相關數據？推動香港索斯打算如何展開行銷行程？全案銷售測算商業銷售測算Interior全案銷售測算全案銷售測算獨立商鋪帶十年租約銷售餐飲物業大面積自營客戶銷售為主策略(可不带租约销售)必須接受商業管理合同約定，主要以規範經營業態為主）营销推广分析营销推广分析专业推广总策略专业推广总策略分卖点、分阶段诉求策略分卖点、分阶段诉求策略推广手段推广手段媒体策略媒体策略“多元素”整合，分阶段、分主题推广化零为整，由点带面 整合营销传播传统媒体与现代媒体的综合运用总推广主题下的阶段性、分主题推广 階段香港索斯在各階段如何展開細節？往上探索，因有索斯往上探索，因有索斯
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