富安商业广场房地产产品定位及营销策略方案（117页）.ppt

1、OUTLETS上海中原物业代理有限公司价值环境价值环境价值环境价值环境发展趋势SWOT分析营销策略营销策略营销策略营销策略市场环境规划建议招商推广业态组合无锡胡埭开发商投资客经营者消费者本案本案市场定位市场定位市场定位市场定位案例对练成功要素整体定位定位前提定位前提定位前提定位前提区域商圈未确立，胡埭是否能因本案的存在有望成为区域商圈中心点？胡埭及周边镇区商业现状怎样，对本案的运营和发展存在哪些影响？通过对本案SWOT分析研究，找到项目发展方向和商业市场位置？本案的定位，是否具备的必要的消费力支撑？OUTLETS上海中原物业代理有限公司商业市场环境1 1OUTLETS上海中原物业代理有限公司洛

2、社商圈洛社商圈惠山新城商圈惠山新城商圈河浖口商圈河浖口商圈市中心商圈市中心商圈太湖广场商圈太湖广场商圈新区长江路商圈新区长江路商圈锡东新城商圈锡东新城商圈太湖新城商圈太湖新城商圈？OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司商铺面积商铺面积销售方式销售方式租金情况租金情况主要业态主要业态商业现状商业现状藕塘镇主力店面积300-500，20-80租赁为主，多为自助房，在售项目暂无商业1.5-2.0元/平/天，70平整租5万/年小型服饰、餐饮、美容美发、便利店等传统商业业态、档次较低，以满足基本生活需求为主洛社镇主力店面积300-3000，20-100租赁为主，集中

3、式商业街，在售项目暂无商业租金水平1.5-2.5元/平/天，1-3楼450平整租10万/年小型服饰、餐饮、品牌服饰、娱乐、化妆品店等虽然小型服饰占的比重大，但档次低阳山镇主力店面积500-3200，50-100租赁为主，公寓主楼底铺部分出售,售价6000-7000元1005万元/年,30平米商铺年租金2万/年，租金水平1.5-2.0元/平/天小型服饰、餐饮、品牌服饰、饰品店等小型服饰虽占主力，但服装类知名品牌进驻率偏低马山镇主力店面积100-3000，15-80租赁为主，无集中式商业街，在售项目暂无商业租金水平1.5-2元/平/天，50平整租3500/月餐饮、小型服饰、美容美发、便利店等业态比

4、较齐全，但是都为基本满足生活需求OUTLETS上海中原物业代理有限公司振胡街人民西路秦妈火锅胡埭店胡埭加油站在水一方大浴场胡埭商贸街汇景苑无锡市江海超市胡埭店花汇苑东区花汇苑一品鲜老鹅煲胡埭店中国移动稻香食品胡埭菜场酷芭芭精品服饰大光明眼镜流行前线众星客房部川金渝鸿运来菜馆锦绣苑客房万盛源客房勤丰旅社天天五金店美特斯邦威创新时吧天润食府伊然丽美容院香多利西饼屋兴福堂药店胡埭现有商业分布情况：胡埭现有商业分布情况：OUTLETS上海中原物业代理有限公司底商面积：20-80，主力店面积300-500销售方式：租赁为主，主要集中在人民西路，在售项目暂无商业租金情况：租金水平1.5-2.0元/平/天空

5、置率： 12%,总60家左右,营业55家,空置5家主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，但档次很低OUTLETS上海中原物业代理有限公司餐馆数量较多，但无集中式的餐饮街，分布零散以满足本地基本需求为主，档次偏低，缺少特色餐饮OUTLETS上海中原物业代理有限公司娱乐形式呈现低档，缺乏高档次、特色的、大规模娱乐场所美容健身、儿童娱乐项目寥寥无几OUTLETS上海中原物业代理有限公司现有商业物业仅能满足本区域内居民的基本生活需求，基本都为基础的商业业态；虽然业态较齐全，但基本都是传统的商业业态，档次低且布局零散；区域内尚未出现大型且具有代表性的商业物业，对区域内进行统筹、辐射，这是个好时机；OUT

6、LETS上海中原物业代理有限公司社会经济环境2 2OUTLETS上海中原物业代理有限公司2009年，无锡实现地区生产总值在4400亿元以上，同比增长13%左右，人均地区生产总值突破1万美元；财政总收入909.2亿元，同口径增长28.6%，其中一般预算收入365.43亿元，同口径增长21.6%；城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入预计分别达到23550元、11180元左右。环境质量综合指数预计达到83.6；城镇登记失业率控制在3.12%；居民消费价格涨幅5.1%。OUTLETS上海中原物业代理有限公司800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4

7、000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到1000010000美金以上时，人们已不在单纯购物，美金以上时，人们已不在单纯购物，大部分时间放在休闲、娱乐、餐饮其次才是购物，进入个性化消费时代。大部分时间放在休闲、娱乐、餐饮其次才是购物，进入个性化消费

8、时代。OUTLETS上海中原物业代理有限公司长三角城市人均实现社会消费零售总额上海无锡无锡南京宁波杭州苏州近日，南京市商贸局公布一项最新调查，内容涉及长三角15个城市社会消费品零售总额、综合经济实力及居民可支配收入等。从人均实现社会消费品零售总额的情况看，上海也居第一，为35335元人；无锡排第二，为20193元人；南京排名第三，为19496元人；排在第四至第六位的分别是宁波、杭州和苏州。 OUTLETS上海中原物业代理有限公司思考：从人均GDP及个人消费能力上可以得知，现正处于商业形式转型的关键阶段!那么，本案是否具备条件，抢占市场先机呢？OUTLETS上海中原物业代理有限公司项目SWOT分

9、析3 3OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司准确的项目定位与合理规划，是项目成功的重要前提。依据经营定位确保招商目标品牌落实和价格优势，是项目成功的核心。依据建设规划确保花园购物中心式休闲环境的实现，是体现项目特色的关键。项目资金投入的如期到位，是项目成功的保障。专业招商团队的策划及运行，是项目成功的基础。胡埭各级政府的支持，是确保项目顺利实施的重要环节。OUTLETS上海中原物业代理有限公司项目市场定位4 4OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司Outlets模式奥特莱斯让无锡人也有一个属于自己的奥特莱斯奥特莱斯是

10、英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化以及餐饮娱乐相结合，形成一种高级商业形态。OUTLETS上海中原物业代理有限公司难以想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至13折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。OUTLETS上海中原物业代理有限公司颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的

11、核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。OUTLETS上海中原物业代理有限公司选址更为重要一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为4590分钟车程，满足各种交通工具通行；最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。 OUTLETS上海中原物业代理有限公司良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，与大型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有

12、助于延长消费者在店内的停留时间。OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS吸引顾客有三样法宝： 驰名世界的品牌名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、常熟奥特莱斯、镇江奥特莱斯等。全国在建的奥特莱斯众多，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司经营目标：经过

13、2-3年的努力，将本案打造成为无锡最具影响力的、一流的“名品+实惠+环境+休闲”的新型商业购物广场。经营理念：让品牌满足消费需求、让环境增加消费乐趣、让价格具有“淘金”的感觉。定位关键词：奥特莱斯品牌折扣业态组合花园式商业广场OUTLETS上海中原物业代理有限公司具有品牌消费意识和消费能力、并讲求实惠的消费群体。胡埭本镇区域应为本案的一级客源市场本案的二级客源市场：阳山、洛社、藕塘、马山等镇区居民藕塘职教园数万师生阳山、藕塘、马山度假旅游人群本案三级客源场：无锡市区具有品牌意识的百领、本地居民宜兴、江阴以及常州北面部分消费群体OUTLETS上海中原物业代理有限公司1.区域内已形成一批认知、追逐

14、品牌且不缺消费能力的品牌消费人群。2.本案具有建花园式奥特莱斯得天独厚的自然资源优势。3.本案规模庞大，需要个性商业物业形态来引导概念营销。4.无锡市区交通状况恶化为本案创造了机遇。5.国际品牌对无锡市场的认可以及上海青浦奥特莱斯的成功，会加快国际品牌的尾货、库存品对中国的进入，使无锡具有良好的货源基础。OUTLETS上海中原物业代理有限公司以销售折扣名品为特色本案远离城市中心商业区，要吸纳多方客源前往购物的“金字招牌”，是本案的核心竞争力。业态组合本案应充分利用其现有的景观、生态资源，为目标消费群提供综合性的多业态的商业组合，可以满足购物、休闲娱乐旅游等多样性需要和一站式消费需要，也可以为当

15、地居民、儿童娱乐休闲及商务活动提供相关配套服务，活跃夜间消费。突出花园式奥特莱斯业态利用本案优美的自然环境做新型的花园式奥特莱斯是创新性选择，也是必然选择。OUTLETS上海中原物业代理有限公司国内成功案例分析5 5OUTLETS上海中原物业代理有限公司地理位置：地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧。交通状况：交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到达；附近有京沈、京津塘、京哈、京通、机场高速等。建设规模：建设规模：35000平米，分A、B两座。停车位：停车位：目前停车位有1300个，扩建后预计将达到2000个。经营合作方式：经营合作方式：以联营保底为主，约占80%；租金等其他合

16、作方式约占20%。客源构成：客源构成：北京市民是其主要客源市场。五一、十一黄金周期间，周边城市有很多驾车来北京旅游的游客，也是其重要组成部分。OUTLETS上海中原物业代理有限公司1、全国第一家奥特莱斯，其新颖、独特引起全社会的关注。2、依靠专业的经营管理团队，对奥特莱斯业态全面研究和深入理解。3、确立并在经营中贯穿了“品牌+实惠”的经营理念。5、国际与国内知名品牌的引进和较大的折扣力度，形成了对目标客群的感召力。6、自由、自在、自我的经营特点和氛围营造，形成了对目标客群的吸引力。7、优越的地理位置、便捷的交通条件，提升了商圈的辐射力。OUTLETS上海中原物业代理有限公司地理位置：地理位置：

17、位于上海青浦区赵巷镇，距上海市中心人民广场26公里。交通状况：交通状况：分别与318国道、嘉松中路、沪青平高速公路、沪杭、沪宁高速公路、嘉金高速公路及A30郊环高速公路连接，交通便利。建设规模：建设规模：占地15.5万平方米，商业建筑面积11万平方米.停车位：停车位：2000个车位；并在场内局部和场外路边设有临时停车位客源构成：客源构成：主要客群均为“驾车族”，其他交通方式来客较少；且因旅行社客源多为上海周边中老年群体，与奥特莱斯客群不吻合，原“商旅合一”所期旅游客群未形成。OUTLETS上海中原物业代理有限公司 选址科学合理：选址科学合理：上海奥特莱斯与市中心26公里的距离处于距都市核心圈2

18、0公里左右的最佳选址区域内，科学的选址是上海奥特莱斯广场成功的必要条件。政府支持和大集团背景政府支持和大集团背景交通条件优越交通条件优越新颖业态的吸引力：新颖业态的吸引力：上海奥特莱斯广场是我国第一家集购物、旅游、餐饮、休闲为一体的郊外花园式奥特莱斯。广场名牌汇聚、正品折价，对品牌意识较强的、以上海为中心的南方消费群具有很强的市场吸引力，不仅可满足顾客一站式消费的需要，也为家庭郊游出行提供了又一选择。开业时间抢得先机：开业时间抢得先机：青浦奥特莱斯广场选择在“五一”黄金周前开业，并历经“十一”黄金周而再次火爆，是取得成功的时间要素。OUTLETS上海中原物业代理有限公司地理位置：地理位置：苏州

19、工业园区唯亭镇交通状况：交通状况：拥有两个沪宁高速公路出口、两个沪宁城际铁路站口、园区交通枢纽均在唯亭境内。建设规模：建设规模：占地面积约199，800平方米，建筑面积约110，000平方米停车位：停车位：2300个停车位客源构成：客源构成：主要客群均为“驾车族”，以及工业园内少量白领客户，其他交通方式来客较少，OUTLETS上海中原物业代理有限公司地理位置：地理位置：张家港市乘航西路与东二环路交叉口。交通状况：交通状况：乘航西路、镇中路、振兴南路、东苑路等建设规模：建设规模：项目用地200亩，其中奥特莱斯购物中心占地2万方。停车位：停车位：设有地上地下大型停车场市场定位：市场定位：集购物休闲

20、、餐饮娱乐、养生度假为一体的一站式大型商业中心。OUTLETS上海中原物业代理有限公司1、奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件奥特莱斯诞生于美国，经过几十年的迅速发展业态已经相当成熟，集中度提高，规模趋于稳定。而在其他的新兴国家包括中国，奥特莱斯呈现出了良好的发展态势。目前，胡埭及周边镇区乃至无锡尚未出现奥特莱斯模式商业物业，因此本案的开发定能抢占先机、占领市场。OUTLETS上海中原物业代理有限公司2、发挥资源优势，打造综合性强、花园式奥特莱斯购物中心本案应充分挖掘胡埭资源优势，如景观、生态、交通、旅游等，和开发商雄厚资金实力，打造综合性强、集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游为一体的花园式购物中心

21、，在无锡树立影响力。OUTLETS上海中原物业代理有限公司3、成功关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持相对于市区商业而言，本案要吸引客源的真正要素除了营造花园式环境外，还在于品牌及品牌价格，知名品牌聚集度越高，价格越具有优势，奥特莱斯成功的机率就越大，才有可能在商品、价格、服务和环境上构建核心竞争力。OUTLETS上海中原物业代理有限公司胡埭市场对定位的影响6 6OUTLETS上海中原物业代理有限公司近年来，胡埭经济快速增长，但整个商业发展仍处于不发达状态，区内优质商业网点匮乏。区域消费人群数量可观，区域消费力强但未能得到释放，这给项目提供了稳定的客流。特别是年轻人和有消费能力的人，

22、接受新事物快，是奥特莱斯的潜在市场。 胡埭商业市场不发达，消费力需要释放，给项目带来机会胡埭商业市场不发达，消费力需要释放，给项目带来机会OUTLETS上海中原物业代理有限公司胡埭有着良好的旅游、景观资源，有利本案休闲旅游定位胡埭有着良好的旅游、景观资源，有利本案休闲旅游定位胡埭以十八湾为主的山地、水域面积约32960亩，占胡埭镇总面积的41%。应充分利用这样稀世的自然资源，开发和保护好原生态的山山水水，建设优良的生态购物环境。胡埭具备深厚的历史文化底蕴，是吴文化的发源地之一，曾是阖闾古城所在地，也是无锡地区第一个南宋状元蒋重珍的故乡，形成了独特的文化优势、积蓄了强大的内在动力、奠定了坚实的文

23、化诉求基础。OUTLETS上海中原物业代理有限公司胡埭区位交通优势凸显，方便人、车流，形成商业氛围胡埭区位交通优势凸显，方便人、车流，形成商业氛围OUTLETS上海中原物业代理有限公司胡埭需要较完善的商业业态组合，满足市场发展需要胡埭需要较完善的商业业态组合，满足市场发展需要本案应配备完善的商业业态组合，如超市、餐饮、娱乐、SPA休闲等，既要满足市区目标客群购物休闲的需要，也要利用商业设施和业态组合开发当地市场，形成市区客源市场与当地客源市场的互补，培育和建立相对稳定的当地客群的消费市场，在满足购物需求的基础上，最大限度满足当地居民对超市、餐饮、娱乐的需求。OUTLETS上海中原物业代理有限公

24、司本案奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力本案奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力胡埭地处偏远，尽管交通具有一定的便利性，但是人们心理上的距离成本和时间成本会对本案吸纳城市居民购物产生影响，流动游客能否真正在此购物也具有一定的不确定性。因此，本案必须在品牌招商上下大力气，用具有强大吸引力的折扣商品唤醒目标客群对奥特莱斯的关注和慕名前往，由此形成奥特莱斯的品牌竞争力。OUTLETS上海中原物业代理有限公司根据对本案SWOT分析和区域商业发展的调研与分析，以及对燕莎奥特莱斯、青浦奥特莱斯的比较研究，我们认为，本案项目在选址、交通条件、客源基础及市场机遇上是良好的，项

25、目具备投资、运营的条件，具有较好的市场发展空间和发展前景。OUTLETS上海中原物业代理有限公司项目业态规划建议7 7OUTLETS上海中原物业代理有限公司主要经营范围：（主力业态OUTLETS)国际国内知名品牌男女服装、化妆品、时尚饰品、休闲装、运动装、运动鞋、运动用品、户外产品、男女皮鞋、休闲鞋、名品箱包皮具、儿童服装玩具、钟表眼镜、家居用品等。配套项目：超市、餐饮娱乐、休闲水吧、小型银行、商务中心、儿童娱乐购物城、美容美发、改衣服务、面包房、花店、文化书刊、音响制品等。OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司重点选

26、择持有和经营运作国际、国内知名品牌的合作商为主要合作对象：品牌商（品牌持有者）国际、国内知名品牌生产商国内一手代理商国际品牌直接进口商专业经营奥特莱斯产品的供应商外贸采用灵活的招商方式，加大对重点目标品牌的招商力度和政策倾斜，充分发挥其影响力和带动性。OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司作为第二大业态餐饮业的重要性：1.提升业态业种复合程度，丰富奥特莱斯经营和服务的内容2.有效的延长消费者在购物中心停留和购物的时间，降低购物疲劳感，提升购物中心的舒适度，增加客消费3.留住潜在的消费需求，解决目前客户就餐休闲流失的问题

27、4.在一定程度上，密切与周边居住区居民之间的邻里关系，为他们提供一个餐饮休闲的地方，尤其是本区域生活配套规划的核心区，存在大量日常餐饮需求OUTLETS上海中原物业代理有限公司要有非常的强的品牌号召力，有自己稳定的目标客户群体，而且这个群体与现在奥特莱斯相应客户吻合，而不仅仅依赖奥特莱斯生存商家租户，它与奥特莱斯的组合应该1+12。有一定的经济实力，目前餐饮经营上规模有3家以上的自营连锁分店，形成了一贯的经营理念、经营风格，而不仅仅是一个餐馆。OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司OUTLETS上海中原物业代理有限公司

28、水果捞辛巴克OUTLETS上海中原物业代理有限公司产品规划建议8 8OUTLETS上海中原物业代理有限公司建议出发点：基于本项目购物与旅游、观光、休闲相融合的需求、国际知名品牌与建筑风格相匹配、建筑结构与经营需求相适应、最大限度地营造环境特色的独特性、并尽可能消除面积浪费等因素考虑OUTLETS上海中原物业代理有限公司1、绿化系统规划设置建议OUTLETS上海中原物业代理有限公司本案的绿化率宜作相应提高，由原来的21.3%提高到30%以上，在传统地面绿化的基础上，增添屋顶绿化及垂直绿化。 整体绿化示意图OUTLETS上海中原物业代理有限公司水景瀑布效果示意图水景喷泉效果示意图高品质的精品绿化，

29、绿化形式要多样，做到一步一景、步随景移OUTLETS上海中原物业代理有限公司高品质的建筑景观小品OUTLETS上海中原物业代理有限公司景观小品效果示意图植被种类建议树种植被要丰富，做到高低错落、色彩斑斓；绿化效果要四季有别，做到春花、夏荫、秋实、冬青；OUTLETS上海中原物业代理有限公司2、景观环境规划设置建议OUTLETS上海中原物业代理有限公司在建筑群内适当引进不同风格的水系、绿植，营造多种景观；并设立小型中心花园广场为核心标志。中央广场全景示意图水景示意图硬景与水景示意图硬景与水景示意图OUTLETS上海中原物业代理有限公司屋顶花园的景观建设主要强调屋面绿化、造景与户外商业的紧密结合，

30、地面宜铺装室外高档地砖、天然石材及进口防腐木等材料，适当配以园林小品和多层次的照明设计，营造独特的室外商业氛围； 绿化和景观来自然区分商业空间地面宜铺装室外高档地砖全景示意图OUTLETS上海中原物业代理有限公司步行街店面示意步行街夜景示意图OUTLETS上海中原物业代理有限公司各区域照明设施应与区域环境、建筑风格相匹配；并具备灯杆广告功能。OUTLETS上海中原物业代理有限公司休闲区效果示意娱乐区照明效果示意主题餐饮照明效果示意城市生活广场效果示意OUTLETS上海中原物业代理有限公司3、导示系统规划设置建议OUTLETS上海中原物业代理有限公司总平面图示意区域方位指示牌业态指示牌OUTLE

31、TS上海中原物业代理有限公司楼层平面图品牌指示牌楼层业态指示牌电梯楼层业态指示牌酒店楼层指示牌各区域应配置相应的楼层平面图、经营范围、品牌指示牌OUTLETS上海中原物业代理有限公司地上停车场指示牌地下停车场指示牌楼梯指示牌业态指示牌地下停车场指示地上及地下停车场、自行车库出入口应设明显标识及车位电子信息屏；出租车、巴士、自行车停靠点应设明显指示牌OUTLETS上海中原物业代理有限公司4、广告系统布置建议OUTLETS上海中原物业代理有限公司建议建筑外立面的广告布置不宜过多，而且要以大型广告牌为主，形状及大小最好统一，摆放位置要合理，最好置于新光路，以烘托商业气氛。临街广告布置示意楼体广告夜景

32、示意图品牌广告示意图OUTLETS上海中原物业代理有限公司品牌广告照明效果示意霓虹灯照明效果示意楼体广告照明效果示意楼顶广告牌照明效果示意楼体垂直广告夜景示意图OUTLETS上海中原物业代理有限公司1.本案的绿化率宜作相应提高，控制在30%及以上，在传统地面绿化的基础上，增添屋顶绿化及垂直绿化，地面要做高品质的精品绿化；2.中央广场考虑以水为设计源，可采用下沉式设计，设置总平面布置图及区域方位指示牌；3.建议建筑外立面的广告布置不宜过多，而且要以大型广告牌为主，形状及大小最好统一，摆放位置要合理，最好置于胡山路，以烘托商业气氛。OUTLETS上海中原物业代理有限公司招商阶段执行计划9 9OUT

33、LETS上海中原物业代理有限公司筹备阶段预招商阶段全面招商阶段9月10月11月2月3月6月10月主力店意向洽谈，招商物料完成，业态规划、招商政策、法律文件定稿。完成前期主力业态及辅助业态主力店细节谈判，达成入驻意向，签订意向意向协议书。阶段目标规划完成前期主力商家招商工作，签订入驻经营协议书，全面展开后期招商工作，开业前完成整体招商70%。开业签约期 装修期OUTLETS上海中原物业代理有限公司创立于创立于19781978年年3030余年中国地产服务经验余年中国地产服务经验我们拥有独特的全心为您的我们拥有独特的全心为您的一支全程运作的服务共同体平台一支全程运作的服务共同体平台一套独创的房地产全

34、程运作战略体系一套独创的房地产全程运作战略体系 一批在上海及长三角有代表性的项目和业绩一批在上海及长三角有代表性的项目和业绩一个在全国都市圈及香港地区形成的组织网络一个在全国都市圈及香港地区形成的组织网络一支具有各种专业知识和实战经验的人才队伍组合一支具有各种专业知识和实战经验的人才队伍组合关于上海中原关于上海中原OUTLETS上海中原物业代理有限公司关于上海中原关于上海中原上海中原物业代理上海中原物业代理有限公司于有限公司于19981998年年1212月月8 8日成立，是日成立，是一家由香港中原一家由香港中原( (中国中国) )物业顾问有物业顾问有限公司投资成立的限公司投资成立的独资公司。公

35、司以独资公司。公司以上海为中心上海为中心，统筹统筹整个华东地区的业整个华东地区的业务发展，以专业精务发展，以专业精干的市场形象向华干的市场形象向华东地区辐射发展东地区辐射发展。OUTLETS上海中原物业代理有限公司上海中原公司理念上海中原公司理念v返璞归真的理念与实践返璞归真的理念与实践v纯粹房地产服务公司纯粹房地产服务公司v有机组合团队有机组合团队v公开资讯，公平交易公开资讯，公平交易v行业领导者行业领导者v以人为本，以人为本， 人尽其才人尽其才OUTLETS上海中原物业代理有限公司上海中原荣誉榜上海中原荣誉榜引领行业进步的中原地产引领行业进步的中原地产OUTLETS上海中原物业代理有限公司

36、上海中原代理楼盘分布上海中原代理楼盘分布(长三角地区)上海中原代理楼盘遍布苏州、嘉兴、无锡、南通等一、二级城市上海中原代理楼盘遍布苏州、嘉兴、无锡、南通等一、二级城市OUTLETS上海中原物业代理有限公司上海中原代理地产服务客户上海中原代理地产服务客户中原地产中原地产/ /地产合作伙伴地产合作伙伴( (一一) )OUTLETS上海中原物业代理有限公司上海中原代理地产服务客户上海中原代理地产服务客户中原地产中原地产/ /地产合作伙伴地产合作伙伴( (二二) )OUTLETS上海中原物业代理有限公司上海中原代理地产服务客户上海中原代理地产服务客户中原地产中原地产/ /地产合作伙伴地产合作伙伴( (

37、三三) )OUTLETS上海中原物业代理有限公司中原资源整合系统中原资源整合系统中原地产中原地产/ /全球合作伙伴（一）全球合作伙伴（一）嘉里建设OUTLETS上海中原物业代理有限公司中原资源整合系统中原资源整合系统中原地产中原地产/ /全球合作伙伴（二）全球合作伙伴（二）OUTLETS上海中原物业代理有限公司上海中原上海中原上海中原上海中原上海中原品牌上海中原品牌+ +市场策划能力市场策划能力+ +丰富数据库丰富数据库+ +强大销售网络强大销售网络OUTLETS上海中原物业代理有限公司中中中中原原原原资资资资源源源源香香 港港全线招租全线招租广借渠道广借渠道重拳出击重拳出击成功经验成功经验造

38、势提升形象造势提升形象境外销售招租境外销售招租全全 国国上海上海森拓普专业商业顾问国森拓普专业商业顾问国际品牌的丰富资源国际际品牌的丰富资源国际投资机构的合作投资机构的合作以江浙长三角为基础在以江浙长三角为基础在全国重点城市设点全国重点城市设点100余家销售网点余家销售网点一二手联动一二手联动国内知名品牌国内知名品牌强强联合优势互补强强联合优势互补 实力才是征服市场的唯一道理实力才是征服市场的唯一道理OUTLETS上海中原物业代理有限公司众多明星楼盘成功操作经验众多明星楼盘成功操作经验OUTLETS上海中原物业代理有限公司中原商业部商家资源中原商业部商家资源 百货百货餐饮餐饮娱乐娱乐KTV影院

39、影城娱乐城中原服务过中原服务过100多家多家品牌房地产品牌房地产开发企业开发企业有良好业界口碑有良好业界口碑众多品牌资源众多品牌资源大型酒店宾馆中式特色餐饮西餐咖啡品牌女装珠宝饰品品牌护肤品OUTLETS上海中原物业代理有限公司部分卖场行业代表商家部分卖场行业代表商家 OUTLETS上海中原物业代理有限公司部分餐饮娱乐行业代表商家部分餐饮娱乐行业代表商家OUTLETS上海中原物业代理有限公司百货品牌资源百货品牌资源OUTLETS上海中原物业代理有限公司中原商业部大盘操作经验丰富中原商业部大盘操作经验丰富 中原项目部商业事业部具有丰富的项目营销经验，策划销 售过较多大型产权式商铺项目并取得了辉煌

40、的销售业绩。 数年的积累使中原商业事业部在综合购物中心、专业市场 、办公楼销售等方面累积了丰富的操作及应变经验。 OUTLETS上海中原物业代理有限公司中原商业案例中原商业案例 SHOWSHOWOUTLETS上海中原物业代理有限公司上海第一个大型购物中心成功销售典范上海第一个大型购物中心成功销售典范v7 7万多平方米万多平方米v共共17091709个商铺个商铺案例案例1 1 北上海商业广场北上海商业广场OUTLETS上海中原物业代理有限公司v20042004年年1212月月1818日摇号当天，日摇号当天，v50005000人在宝山体育馆排队认购人在宝山体育馆排队认购v正式开盘销售仅正式开盘销售

41、仅1 1个月时间大定达到个月时间大定达到13501350套，套，销售金额达约销售金额达约5 5亿。亿。v作为上海有史以来最大的产权式商业项目，作为上海有史以来最大的产权式商业项目，获得空前的成功。获得空前的成功。v在在9 9个月的时间内完成个月的时间内完成4 4万平米的商业招商万平米的商业招商利用中原积累的商家雄厚资源，利用中原积累的商家雄厚资源，采取招商先行的策略创造了采取招商先行的策略创造了，上海商业地产历史上销售和招商的奇迹！上海商业地产历史上销售和招商的奇迹！赢就赢就赢在起跑线上。赢在起跑线上。OUTLETS上海中原物业代理有限公司联合中国商人联合中国商人 运作全球市场运作全球市场鞋业

42、皮革全球采购中心鞋业皮革全球采购中心l15万平方米l全国最大的鞋业专业市场l中原地产继北上海商业广场之后的又一商业力作案例案例2 2 上海曹安国际商城上海曹安国际商城OUTLETS上海中原物业代理有限公司一层为沿街精品区一层为沿街精品区女鞋女鞋童鞋童鞋二层二层 运动运动配饰配饰箱包箱包皮鞋皮鞋三层皮革皮衣及延伸制品三层皮革皮衣及延伸制品四层品牌展示四层品牌展示厂家直销厂家直销定位优势定位优势业态精心组合、构筑完善产业链业态精心组合、构筑完善产业链鞋业鞋业皮革皮革全球全球采购采购中心中心上海上海20052005十大最具创新理念商业地产金奖十大最具创新理念商业地产金奖上海上海20052005十大最

43、具发展前景商业地产金奖十大最具发展前景商业地产金奖 OUTLETS上海中原物业代理有限公司上海北翼大型商业商务中心上海北翼大型商业商务中心位置：宝山牡丹江路建面：15万平方米 以商务、休闲、购物、餐饮、文化、娱乐和金融服务为一体的商业商务中心案例案例3 3 安信商业广场安信商业广场OUTLETS上海中原物业代理有限公司案例案例4 4 金悦生活广场金悦生活广场 大型社区商铺销售典范（成功引进世纪联华）大型社区商铺销售典范（成功引进世纪联华） 项目名称： 上海金悦生活广场金悦生活广场建筑面积：23000平方米 用地位置： 上海德都路开发商：上海新月浦开发有限公司项目性质： 邻里中心服务性质：全程策

44、划/销售及租赁代理10月22日，由中原独家代理的金悦生活广场项目强劲开盘。当日共推出311个铺面，吸引了近500组客户到场,开盘当天已销售了230套,销售比例高达75%。OUTLETS上海中原物业代理有限公司案例案例5 5 英皇明星城英皇明星城 市场策划和产品策划的完美结合市场策划和产品策划的完美结合 项目名称：项目名称： 英皇明星城英皇明星城用地位置：用地位置： 黄埔区河南南路以东吴家弄以南,候家路以西,紫华路以北用地性质：用地性质： 商业金融业及绿地占地面积：占地面积： 约22870m2总建筑面积：总建筑面积： 约70707m2英皇明星城项目是香港英皇集团及英皇（上海公司）在上海市中心地段

45、（豫园区域）投资的第一个地产项目，中原针对其独特的地理位置对前期市场和产品做出了较为精准的定位，对项目的整体推进和开展起到了把握方向和确定主题的先导作用。项目已开工建设，将于06年年下半年上市销售。OUTLETS上海中原物业代理有限公司定位思路：定位思路：做足英皇品牌效做足英皇品牌效应应，引入旅游主，引入旅游主题题概念，抓住周概念，抓住周边边配套特点配套特点独栋独栋商业商业（B区）区）商场（商场（A区）区）星星光光大大道道（C区）区）针对项目所在商圈豫园商圈人流的组成特点，中原认为本项目的业态不仅需要充分考虑商圈中4000多万旅游人口的购物、住宿、娱乐、休闲餐饮的需求，还需要满足在项目周边具有

46、高消费能力的居民的需求。所以本项目在招商中，不仅要引进为居民生活服务的配套商业，而且还要引进具有旅游概念的商业。OUTLETS上海中原物业代理有限公司案例案例6 6 上海证大上海证大海尚花生活广场海尚花生活广场 建筑面积：建筑面积：30000平米位位 置：置：本案位于五莲路、巨峰路发发 展展 商：商：上海证大置业有限公司项目性质：项目性质：社区配套型商业服务性质：服务性质：全程策划/销售/招商代理本社区商业配套由五莲路餐饮街、双桥路休闲街、巨峰路时尚专卖店、生活便利步行街和社区休闲娱乐中心组成，引进品牌连锁，包容日常消费、餐饮、保健、美容、音像、家居、金融等领域，功能齐全、布局合理、人性化定位

47、，不仅全方面满足社区内广大业主生活、社交、娱乐等方面的需求，并且向周边地区辐射，形成证大家园独具魅力的商业圈，进一步提升楼盘品质。 大型高端社区集中性商业中心大型高端社区集中性商业中心 OUTLETS上海中原物业代理有限公司案例案例7 7 共和国际商务广场共和国际商务广场建筑面积：75490.6平方米位 置：共和新路、场中路口发 展 商：上海市北置业发展有限公司项目性质：上海北区商务新地标服务性质：全程营销代理荣 誉：入选2007上海最受欢迎楼盘评选 共和国际商务广场位于闸北中环线位置，地铁一号线旁，交通极其方便，是闸北区重点发展的共和新路现代服务业产业群成员之一，闸北物流园区的首个商办综合项

48、目，总建筑面积7.5万平方米，由双塔结构商务楼和1栋独立商务中心构成，共约600余套独立产权办公楼。 OUTLETS上海中原物业代理有限公司建筑面积： 45000平方米位 置：东绛镇周新路、锡南路交汇处 发 展 商：无锡宇达置业项目性质：集休闲、购物、娱乐、餐饮、美食为一体的太湖新城首席生活休闲Mall,升级无锡城市商业模式和国际化开放式时尚生活。 服务性质：招商策划/代理 案例案例8 8 新东国际广场新东国际广场无锡首个开盘即售罄的商业项目无锡首个开盘即售罄的商业项目OUTLETS上海中原物业代理有限公司结结 束束 语：语： 招商，需要开发商与策划公司的紧密配合，招商，需要开发商与策划公司的紧密配合，建立一个宏观的操纵平台对项目进行整体的推进宣传，建立一个宏观的操纵平台对项目进行整体的推进宣传，以求在最短的时间内达到预定的招商目标。以求在最短的时间内达到预定的招商目标。相信经过我们双方共同的努力，相信经过我们双方共同的努力，项目的招商一定能够顺利完成！项目的招商一定能够顺利完成！OUTLETS上海中原物业代理有限公司Thanks！