1、SUPER BRAND MALLa real super brand mall-谈正大广场的重整定位策略CONTENT定位策略分析调整策略执行现行数据比较发 展 商上海帝泰发展有限公司控 股 方泰国正大集团建筑设计美国Jerde国际建筑事务所景观规划美国Hillier世界建筑公关顾问香港Mint商务咨询有限公司总投资4.5亿美元建筑面积247,425平方米租用面积136,084平方米楼 层13层，地下3层和地上10层停 车 场地下3层共计750个车位开业日期2002年10月18日正大广场简介12/9412/9403/9603/9612/9612/9606/9806/9805/0705/0710
2、/0410/0408/9908/9903/0003/0010/0210/02项目立项设计团队招标 项目动工亚洲金融风暴期间，工程暂停工程重新启动设计方案重整正大广场开业正大广场正大广场新起点，新形象新起点，新形象重新定位重新定位招商策略招商策略正大广场发展历史定位策略分析定位策略分析客流量周一至周五： 50,530 /天周六及周日： 71,880 / 天节假日： 80,000 / 天出租率：45%2005年7月的正大广场2005年7月调研数据59.3%59.3%的浦东居民71%71%的高等教育人口29%29%的家庭消费69106910元的个人平均月收入消费者市场的主动导入和广场经营的被动制约的
3、矛盾消费者呈现出高收入、年轻化的典型特征，然而广场的发展受到主力店的严重制约。供需关系的严重失衡30%30%的消费流向易初莲花宏观市场供需评估时间和契机时间和契机宏观市场供需评估(2005年调研结果) 消费消费人群人群恒隆中信泰富久光百货梅龙镇广场大宁国际龙之梦西郊白联虹桥上海城港汇来福士八佰伴家庭家庭高档高档高档高档白领白领白领白领正大广场的发展空间正大广场的发展空间万达商业广场微观区域评价130栋甲级办公楼，45家跨国公司地区总部，311家中外金融机构，60家在沪大企业陆家嘴金融区内10家四星级以上酒店，客房量达4000间；6大知名景点环绕浦东整体经济环境的优势增长，张江高科、金桥出口加工
4、区，世博园区的建设陆家嘴地区白领人数超过100,000人，人均月收入达6,111元，为全市领先水平。高端住宅的东迁，25万高收入人群居住浦东，相当于虹桥古北新区的两倍消费需求浦东的地区经济发展优势微观区域评价浦东地区的商业规划和发展上海环球金融中心上海环球金融中心（日本六本木）商业建筑面积：25,000平方米竣工日期：2008年春季定位：世界高档品牌专卖上海上海国际金融中心国际金融中心（香港新鸿基）商业建筑面积：100,000平方米竣工日期：2010年定位：全球顶尖品牌旗舰店世纪大都会世纪大都会（香港和记黄埔）商业建筑面积：800,000平方米竣工日期：2010年定位：集商业、文化、娱乐、办公
5、酒店功能于一体的城市现代服务业集聚中心 80年代后年轻家庭 70年代独生子女商务游客主导消费市场消费者定位家庭香港香港APMAPM位于香港观塘,是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场，以年轻人为主要消费对象，总面积超过600000平方英尺。自我价值评估，挖掘独特经营特色自2005年3月正式试业起,即成为香港年轻人的消费娱乐热点之一。在C层大堂广场舞台举行、形式近似东京街头表演的表演活动是该商场的一大特色。 自我价值评估，挖据独特经营特色24万平方米的建筑面积使正大广场成为当时上海中心商圈面积最大的购物中心经营定位 成为国内首个品牌旗舰中心，Fast Fashion Venue 设
6、计城市家庭生活消费模式 成为商业地产主流社会的Young Professional华东地区最具规模的家庭购物中心调整策略执行调整策略执行时 间执行公众认知提升现状吸引品牌持续经营渐进整改提升易初莲花超市定位百货主题化持续有效的市场宣传推广活动丰富而高频率的商家活动提高服务水平优化商场内标识主动出击，金石为开与优质中介共同合作填满高层空铺，提升人气，增加信心以高质量组户更换百货空间新闻发布会媒体关注破墙开店调整策略执行过程打破封闭式经营格局，规划陆家嘴休闲商务模式The RiversideThe Lifestyle WalkBeforePerspectiveNOW建立多层次多元化的餐饮结构不同时
7、段、不同人群、不同特色的餐饮结构南京西路 南京东路淮海中路五角场 长宁商圈 淮海东路黄浦区 静安区 徐家汇名牌旗舰店的驱动效应正正 大大 广广 场场名牌旗舰店的驱动效应与世界大型连锁服饰品牌商业巨头合作、沪上现有知名大型零售品牌集中现身引入提高生活品质消费的业态结构引入服务类、娱乐类业态，用目的类消费业态填补高楼层空缺美国TIMES WARNER投资的Smart Kids ClubSmart Kids Club中英合资学乐英语学乐英语上海最大的白领英语培训机构English FirstEnglish First国际美发教育机构TONI&GUYTONI&GUY文广舞林大会合作方都市舞工场都市舞工
8、场* *乐工坊乐工坊全市首家购物中心漫画卡通城漫画卡通城上海第一家热瑜伽特色威尔士健身中心威尔士健身中心知名美容美体品牌艾维庭艾维庭SPASPA、御美会、御美会引入提高生活品质消费的业态结构中国第一家玩具反斗城玩具反斗城全市最大的汤姆熊室内游艺场汤姆熊室内游艺场炫动卡通炫动卡通组合蕉叶蕉叶家庭娱乐餐厅概念店全市规模最大的室内真冰溜冰场好乐迪好乐迪家庭娱乐KTV旗舰店全市最集中的儿童形象设计中心中外合资儿童培训机构上海首家主题影院星美正大影城星美正大影城外资家庭牙科诊所瑞尔齿科瑞尔齿科构建最强大最具吸引力的家庭消费结构传统业态的大胆革新百货的主题式经营易初莲花提升及整改推陈出新的经营管理卓越的经营管理理念免费出借轮椅、雨伞 每天轮番上演的正大音乐廊 婴儿换洗区 带有电子导屏装置的出租车候车点 环陆家嘴免费班车电梯等候区服务系统新增300个停车位，先进的停车场电子计时收费及机械立体停车电子系统 儿童类的游艺比赛整合商家资源的市场活动广场与商家联手打造丰富多彩的活动，营造精彩每一天现行数据比较现行数据比较45%98%Oct 2004May 2007出租率Oct 2004May 200720042005租金收入 200610%200766 %103.2 %年客流量Million People8 %48 %53%正正 大大 广广 场场 Super Brand Mall
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