1、海棠湾项目土地一级开发模式研究海棠湾项目土地一级开发模式研究一一 .项目概况项目概况项目概况项目概况区位图区位图宗地位置：宗地位置：本项目位于本项目位于东至东至 ；南至南至 ；西至西至 ；北至北至 。项目概况项目概况影像图影像图现状说明：现状说明： 用地面积用地面积00000公顷公顷 集体企业集体企业 00个个 建筑面积建筑面积0000平方米平方米 国有企业国有企业 00个个 建筑面积建筑面积0000平方米平方米 农民农民 00户数户数 宅基地面积宅基地面积0000平方米平方米项目概况项目概况在地籍图或地形图上用红线标注项目范围，要求地籍图像清晰，标明四至名称在地籍图或地形图上用红线标注项目范
2、围，要求地籍图像清晰，标明四至名称地籍图地籍图权属状况：权属状况： 集体土地面积集体土地面积 00000公顷公顷 分属分属窦店镇田家窦店镇田家园村和窦店村园村和窦店村现状情况：现状情况： 集体企业集体企业 00个个 建筑建筑面积面积0000平方米平方米 农民农民 00户数户数 宅基地面宅基地面积积0000平方米平方米项目概况项目概况控制性详细规划图控制性详细规划图依据依据 xx 控制性详控制性详细规划，其规划指标细规划，其规划指标为：为：00000 建筑规建筑规模（平方米）模（平方米）其中其中居住：居住：00000 平方米平方米商业：商业：00000 平方米平方米容积率容积率 居住：居住：0
3、商业：商业：0项目现状项目现状( (现场照片现场照片) )项项目目背背景景CCRC社区介绍 （) 持续性照顾退休社区:实质是生活照护社区,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。它营造的是老年人退休以后的新的生活方式。 CCRC社社区区的的一一般般区区域域划划分分： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区* 入住者的居住经历往往是这样的： 开始的时候，在独立生活区居住和生活； 当身体机能/健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）； 最终，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理区。 泰康海棠湾旗舰CCRC社区
4、 社区定位： 为泰康集团客户以及全国高端人士打造的集生活服务、健康管理和休闲养生于一体的高品质生活家园。(1)主打全国高端市场，塑造泰康养老的品牌和市场形象 (2)泰康保险客户的定点度假疗养地 (3)服务泰康全国其他连锁CCRC社区的特色医疗及健康管理输出中心 经营理念： 通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。泰康海棠湾旗舰CCRC社区 社区特色： 绿色生态以及低密度的居住环境 生态社区 相宜的健康管理和医疗服务体系 长寿社区 人性化以及全方位的关怀和照顾 温馨社区 高品质以及高舒适性的家居感受 舒适社区 丰富文化娱乐
5、属性提升社区品味 人文社区 打造专业化的老人服务品牌： 健康医疗方面：提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与全科医生和高端医院（例如301医院）、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。 建筑设施方面：适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全的环境中 。 社交活动方面：社区设置促进老年人回归社会的社区文化中心和丰富的文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。泰康海棠湾旗舰CCRC社区 预估的总投资规模：预估的总投资规模：总建设面积：50万平方米总投资：60亿元容纳客户：
6、6000户，约800010000人 社会带动效应：社会带动效应： 就业：直接创造近10000个就业岗位（按照1：1的服务岗位人员配比：美国CCRC的平均水平为1：0.3，高端CCRC的水平大约将近1：1）。 产业带动：带动上下游其他相关产业，包括医疗保健、金融保险、专业服务、旅游、教育培训、房地产开发、文化创意、其他知识型产业等。二、土地一级开发模式研究二、土地一级开发模式研究一、一、“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”土地一级开发的概念土地一级开发的概念 “海棠湾国际养生社区”土地一级开发，是指三亚市人民政府和三亚市海棠湾管委会，委托“海棠湾国际养生社区”项目业主，在政府统一组织征地补偿
7、的基础上，按照三亚市城市功能定位和经济发展要求，依据三亚市土地利用总体规划、海棠湾总体规划以及海棠湾控制性详细规划和海棠湾年度土地储备开发计划，对拟选址建设“海棠湾国际养生社区”的大小龙江塘片区约5000亩土地（含水面约2000亩），完成项目规划设计、土地平整、区内道路建设、管网建设、社会公共配套设施建设、安居工程建设以及组织拆迁等，使该片区土地达到二级开发土地出让的标准。从价值链的分析出发，项目业主参与区域开发项目建设，承担四种角色 商业角色1.融资、土地运营2.项目承建3.项目代理商/中介机构4.运营管理/物业管理参与土地规划、一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，经营或租售给驻
8、商宣传，吸引驻商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理项目业主在参与区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点区域开发是一个 价值创造的过程。项目业主通过在 价值链的不同阶 段所拥有的权力 和能力，来创造 价值和获得利益。权能利益点影响区域规划掌握土地开发经营权土地一级开发(基建)低成本获取土地与政府分配土地增值收益一级开发的利润土地转让权招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)通过项目投资获得土地增值收益招商佣金和租金二级开发利润回报物业管理和持久经营持续现金流回报 土地开发 项目开发 管理运营 二、通过公开招标，确定二、通过公开招标，确定“海棠湾国际养生社海棠湾国际
9、养生社区区”项目业主承担项目用地土地一级开发项目业主承担项目用地土地一级开发 三亚市人民政府和三亚市海棠湾管委会，作为“海棠湾国际养生社区”项目开发和土地一级开发的管理监督机构，通过建立公开、透明、规范的项目开发以及土地一级开发管理制度，明确该项目开发和土地一级开发的监管内容、监管深度、监管关注点，推行以项目带土地并实施土地一级开发公开招投标的方式，确定项目业主并承担项目用地土地一级开发。 推行公开招标的意义 可以更好地规范项目开发和土地一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地实施项目开发并保障土地供应。 可以高速度、高质量地推进政府土地储备，逐步建立土地供应数据库
10、，有利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导。 可以进一步建立健全项目引进机制和土地一级开发市场，保证高质量项目引进和土地一级开发的质量，控制土地一级开发成本。 实行公开招投标，可以规范项目引进和土地一级开发的招标投标活动，维护招标投标活动双方当事人的合法权益。 土地一级开发实行招投标，引入竞争机制，使海棠湾的整体开发从源头上更加透明化、专业化。 三、三、“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”土地一级开发的实施方式土地一级开发的实施方式 泰康人寿保险股份有限公司和中国对外建设总公司通过项目招标，成为“海棠湾国际养生社区”项目业主后，将在三亚市注册成立项目公司，作为“海棠湾国际养生社区
11、”项目的实施主体并与政府合作承担土地一级开发任务。由于面临着各自不同的约束，政府和由于面临着各自不同的约束，政府和开发商均难单独完成区域的成功开发开发商均难单独完成区域的成功开发我们的解决思路是什么单独进行一级开发的困境传统土地一级开发模式与公私合营开发模式对比公共部门和私营部门独立行使各自职能任何利益交叉都被视为利益冲突公共部门不承担任何商业风险特点特点转变转变公共部门通过合伙、合资、合作开发方式，扩展原有的活动范围，承担新风险地方政府开始把区域开发视为战略资源公私合营开发在地区发展战略中占重要地位公共部门：制定法规和总体规划建学校、道路、卫生、供水、取暖私营部门：拟定项目、制定项目开发计划
12、职责职责划分划分公共部门：成为开发者、租赁者、权益投资者、土地出租人、特定项目选择者、经营者；提供特殊的融资政策、税收减免政策私营部门：完成地上建筑建设、项目的经营政府融资渠道变宽、土地增值。地方政府把开发视为战略资源，这种资源能够产生新市区、挖掘潜在土地价值、为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会 传统开发模式传统开发模式 公私合营开发模式公私合营开发模式公私协议合作开发符合开发商的利益p 创造更利于协作的政策环境p 如果需要，政府可提供资金或政策支持p 降低开发成本及商业风险，保证开发商利润的实现p 有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准，批准的进程也会加快p 公共部
13、门的期望值不是随着市场的变化而变化，反而对政治环境的变化非常敏感，容易受影响而发生变化p政府和开发商在利润分配上存在潜在矛盾，而且开发商在博弈中处于劣势优点缺点公私协议合作开发 对私营部门的利益影响公私协议合作开发与政府的战略目标一致，能够实现政企双赢更好的实现政府公共目标能够使政府拥有持续的现金收益流充分利用私人开发商的开发经验及创造力作为土地所有者、出让方和土地经营开发者的各自固有利益之间的潜在冲突优点缺点公私协议合作开发对政府部门的利益影响操作方式及实施意义融资渠道多元化缩短土地一级开发时间对项目业主来说降低整体开发的成本有利于政府公共目标的实现基础建设投入，带动城市整体形象提升政府与开
14、发商之间达成地价协议挂牌前双方确定摘牌具体附属要求,设置好门槛市场挂牌开发商获得土地使用权公私协议合作的执行操作程序公私协议合作的执行操作程序1：项目战略定位2：建立项目目标体系3：构建项目发展愿景4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划5：完成&修改总体规划设计6：拟订项目整体发展预算案7：完成项目整体经济分析8：完成项目整体阶段发展计划9：分别完成公共/私营部门经济分析10：分别制定公共/私营部门的投资、发展及运营计划11：规划设计报批14：组建公私合营组织架构13：报请政府批准成立项目公司15：完成项目的整体立项审批16：资金到位，开始施工12：协商并签定公私合营合作协议4：拟订土地、建筑及
15、基础设施开发计划5：完成&修改总体规划设计整体公私协议合作开发的运作模式关键举措土地一级开发公开招标土地开发权建立项目公司本方案阶段划分1p 与政府形成战略伙伴关系，分别与土地管理部门、招商局签订框架性协议p 成立项目公司p 形成组织架构p进行土地开发前的毛地价值评估p 项目公司投资进行土地一级开发p 政府组织验收一级开发后的土地，并进行成本核算p政府在土地交易中心进行土地交易，公开招标土地开发权p按照框架性协议，进行土地增值收益分成234分享土地开发权出让收益开发商的利益实现开发成本（税收返还）关联公司摘牌获得部分土地开发权p 开发商关联公司通过摘牌获得自营开发所需用地的土地使用权利二级开发
16、收益土地一级开发具体工作内容包括土地一级开发具体工作内容包括 筹措项目土地一级开发所需的全部资金，拟定项目土地一级开发可行性研究报告、实施方案、开发进度计划、财务方案等； 办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市政建设审批（包括交通、环境评估）； 配合海棠湾管委会完成征地工作，组织拆迁并完成地上附着物和地下构筑物拆移、渣土清运工作等； 完成用地范围内围墙施工、场地平整、区内道路、市政管网等基础设施建设工程； 完成用地范围内的社会公共配套工程建设，配合海棠湾管委会完成为用地范围内居民建设安居房； 完成海棠湾管委会委托的其他一级开发工作。四、四、“海棠湾国际养生社区海棠湾国
17、际养生社区”土地一级开发的成本构成土地一级开发的成本构成 “海棠湾国际养生社区”项目土地一级开发的实施，所发生成本费用，部分由三亚市政府和海棠湾管委会承担，部分由泰康人寿保险股份有限公司和中国对外建设总公司在三亚市注册成立的项目公司负责筹措并垫付，全部成本费用通过土地二级开发出让其使用权收回。土地一级开发的成本构成土地一级开发的成本构成 土地征用费及相关税费； 地上附着物和地下构筑物拆除补偿费（包括住宅以及非住宅的拆迁费用）以及有关税费； 市政基础设施设计、报批以及工程建设费用（包括渣土清运费、围墙施工费、地下管网和区内道路工程费、测绘、钉桩、勘界、规划、设计费用等）； 安居工程、社会公共配套
18、设施设计、报批以及建设费用； 项目招标并土地一级开发委托过程发生的费用； 财务费用（自有资金除外）； 土地一级开发过程中发生的审计、律师、工程监理、地上物评估、中介咨询、公告、委托调查等费用； 不可预见费及其他可由一级开发企业承担的费用。五、五、“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”土地一级开发的收益构土地一级开发的收益构成成 泰康人寿保险股份有限公司和中国对外建设总公司在三亚市注册成立的项目公司，作为接受委托负责“海棠湾国际养生社区”项目土地一级开发实施单位，可以收取土地一级开发管理费，其标准为该项目土地一级开发总成本的2%3%；同时，由于实施单位垫付了土地一级开发的部分成本费用，故可以按
19、照该项目土地一级开发总成本8%比例计算以及开发的利润。对于上述管理费以及土地一级开发利润，实施单位在通过有关部门审计确认后，可以作为获取项目用地使用权应支付土地价款的组成部分。 六、六、“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”土地一级开发相土地一级开发相关管理部门的管理职责关管理部门的管理职责 三亚市海棠湾管委会会同三亚市土地管理部门负责土地一级开发预审，确定土地一级开发实施单位，并就项目土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与实施单位进行约定；下达项目土地一级开发批复；负责取得项目土地范围内的征地批复；会同质量管理部门、审计部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。 三亚市海棠湾管委会会同三亚市发改委主要负责项目土地一级开发的立项核准工作。 三亚市海棠湾管委会会同三亚市规划建设局主要负责项目土地一级开发的规划意见书的批复工作。 三亚市海棠湾管委会会同三亚市规划建设局负责按照项目具体情况，从资质、注册资金、项目资本金等方面对实施提出要求，对项目关键环节提出建设意见，负责拆迁许可证的批复工作。七、“海棠湾国际养生社区”土地一级开发的工作程序 附件:相关证明文件预祝合作成功！
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