大连养老示范基地项目可行性研究报告(含表)（77页）.doc

1、中国（大连）科学养老示范基地项目可行性研究报告中国（大连）科学养老示范基地项目可行性研究报告 2012年9月目录第一章总论.51.1 项目背景. 51.2 项目名称.51.3 问题与建议.7第二章项目法人基本情况.92.1 项目投资单位概况.92.2 项目建设运营单位概况.12第三章市场需求分析.143.1 世界人口老龄化趋势.143.2 中国人口老龄化趋势及社会福利化现状.153.3 江苏省人口老龄化现状及社会福利化现状.173.4 需求分析.18第四章场址选择.234.1 选址原则.234.2 区位分析.244.3 场址选择.274.4 综合评价.28第五章建设内容与规模.295.1 建设

2、内容.295.2 建设规模.29第六章组织机构与人力资源配置.306.1 组织机构配置原则.306.2 组织机构配置. .306.3 人力资源配置.326.4 员工培训计划. 33第七章基地管理方案.347.1 基地运营管理方案的选用原则.347.2 基地运营功能.347.3 基地管理方案. 367.4 基地从业人员队伍建设. 377.5 设备和设施配置.38第八章劳动保护、安全卫生及消防. 428.1 编制依据及标准.428.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施428.3 运营过程中主要危害因素及防治措施. 428.4 劳动保护.438.5 安全卫生.438.6 消防.44第九章环境保护.

3、469.1 环境保护设计依据.469.2 项目主要污染和污染物分析.469.3 防治措施.479.4 水土保持.4939.5 节能. .499.6 环评结论.50第十章项目实施进度安排.5210.1 项目实施原则. .5210.2 项目实施进度安排.52第十一章投资估算与资金筹措.5511.1 估算依据和估算内容. 5511.2 总投资估算.5511.3 资金筹措与投资计划. 58第十二章经济效益与社会效益.5912.1 编制依据及说明. 5912.2 基础数据.5912.3 收入及支出估算. 5912.4 财务评价指标. 6112.5 社会效益分析. 67第十三章社会评价.6813.1 项目

4、对社会的影响分析. 6813.2 项目与所在地互适性分析.6813.3 社会风险分析. 6913.4 社会评价结论. 69第十四章招标方案. 73第十五章结论与建议.7415.1 基本结论.7416主要建议.74第一章：总论1.1 项目背景1.1.1项目名称中国（大连）科学养老示范基地1.1.2 投资单位 （待定）1.1.3 开发与运营单位 大连龙湖湿地开发建设有限公司、上海宝萨商务咨询有限公司1.1.4 项目可行性研究的目的：中国的老龄化问题日趋严重，关于养老、养老地产及其发展成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。 2010年6月6日，中国首届养老产业与养老地产高端论坛在北京清华大学举办；

5、2010年12月，中国第二届养老产业与养老地产高端论坛深圳举办； 2011年6月，中国第二届养老产业与养老地产高端论坛在北京太阳城举办； 2011年12月，CIHAF第四届中国养老产业与养老地产高端论坛在深圳召开。根据国家十二五期间老龄事业发展规划提出的要求，在全国300多个地级以上的大中城市，建立一批为城市高龄老人提供专业护理和临终关怀服务的“爱心护理院”以及面向老年人的服务设施，为老年人创造良好的养老和生活环境条件(如适宜集中居住的老年公寓和提供居家服务的老年福利社区等)。山东博爱沃尔投资管理有限公司拟通过建设多层次、多渠道、多方式的养老机构，实施新形式的“爱心护理工程”，解决社会发展中“

6、老龄化”所带来的实际问题，为建设和谐幸福的社会环境作应有的贡献1.1.5编制依据1.1.5.1中国老龄事业发展“十二五”规划（国发201128 号）1.1.5.2社会养老服务体系建设规划（20112015 年）（国办发201160 号）1.1.5.3国家发展和改革委员会关于发布项目申请报告通用文本（发改投资20071169 号）的通知1.1.5.4民政事业发展第十二个五年规划（民发2011209 号）1.1.5.5老年养护院建设标准（建标2010144 号）1.1.5.6康复医院基本标准（2012 年版）（卫医政发201217号）1.1.5.7爱心护理工程试点工作规程1.1.5.8 建设单位提

7、供的相关材料。1.1.6 项目提出理由进入二十一世纪，中国人口老龄化的发展特点，最突出的就是老龄化速度快，老年人绝对数量增多，人口老龄化地区差别加大。据有关部门调查显示，截至2011 年底，中国60 岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%，到2015 年，老年人口总数将达到2.21 亿，占总人口的16%，到2020 年，中国老年人口将达到2.48 亿人，占总人口的17，人口老龄化形势严峻。解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。特别是近年来，中国政府全面贯彻落实

8、科学发展观，积极应对人口老龄化挑战，把发展老龄事业作为经济社会统筹发展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业发展。2006 年全国人民代表大会通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，把“实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设”列入积极应对人口老龄化的政府工作重点，标志着社会化养老系统工程的正式启动。中国“爱心护理工程”，就是本着“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”的宗旨，从“关爱今天的老年人，就是关爱明天的自己”的意愿出发，以“政府支持、社会力量兴办、自主经营、自负盈亏”的原则，尽

9、快在全国300 多个地级以上的大中城市建立一批为城市高龄老人提供专业护理和临终关怀服务的“爱心护理院”以及面向老年人的服务设施，为老年人创造良好的养老和生活环境条件。其目的：一是减轻国家财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难；二是切实统一服务理念、提高整体养老服务水平；三是创建相对集中的、适合国情的老年福利社区，建立以居家养老为基础、社区服务为依托的服务体系，用老年福利社区化概念实现老年人居家养老、生活照顾、护理关怀等一站式服务功能。近年来，同世界人口老龄化一样，截止2008年底，大连市60岁及以上老年人达到101,。3万人，并以每年3.29%的速度递增，而大连现有的国营

10、和民营养老机构、养老服务方式成就，配套设施落后，规模不大，资金缺乏，严重束缚了大连市养老事业的向前发展，故解放思想，加大对外开放，引进国内外资金，加快老年事业的发展，提高老年人的社会福利待遇，特别是提高老年人的生活质量，提高服务水准，则成为全民族、全社会必须完成的一次重大任务。而中国（大连）国际科学养老示范基地的开发建设，不仅填补了大连休闲度假式养老事业的空白，同时也提升了养老事业的层次，使大连的养老事业与国际接轨成为可能。1.2 项目概况1.2.1建设地点辽宁省大连市旅顺口区龙头镇1.2.2建设内容与规模该项目位于大连主城区与旅顺口区结合部的塔河湾浴场北侧，旅顺南路和郭水路的交汇处，东接蓝湾

11、、西邻旅顺大学城，与湾山高尔夫隔路相望，北靠小孤山，距旅顺区市区5公里，距大连主城区25公里、距机场25公里。项目用地处于群山环抱、近海宜居的自然风景区。项目规划占地面积约120公顷，包括相对独立的5幅地块，分别环绕坐落于大连龙湖国家级湿地公园，是大连龙湖国家级湿地公园项目总体规划中的一个重要组成部分。本项目建设内容主要包括养老院、符合三级医院标准的老年病专科医院、老年康复疗养院、康复活动区、综合服务区、室外休闲区。项目工程总用地面积120公顷（1500亩）。其中建设用地120公顷，总建筑面积157.6万平方米。 项目所在地段周边开发建设已形成相当规模，生态环境和生活环境趋于成熟，特别是202

12、城市轨道交通开通在即，各项基础设施已经完善。旅顺作为大连全域城市化拓展的主城区，开发建设投资政策宽松灵活，发展潜力较大 宗地可建设用地（ha）建筑面积(万）建筑容积率 1#宗地11 16.51：1.5 2#宗地 6.5 9.1 1:1.4 3#宗地 35 28 1:0.85#宗地 10 14 1:1.46#宗地 60 90 1:1.5合 计 122.5 157.61.2.3 项目建设有利条件1.2.3.1 符合国家相关政策。大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，国家制定了中国老龄事业发展“十二五”规划，其主要发展目标包括建立应对人口老龄化战略体系基本框架，健全覆盖城乡居民的

13、社会养老保障体系，健全老年人基本医疗保障体系，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准，增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学(学校)办学规模，加强老年社会管理工作。同时，国务院下发的社会养老服务体系建设规划中明确指出：在“十二五”期间将进一步加大力度，建立一个养老社会服务体系，以居家为基础，以社区为依托，以养老机构为支撑，资金保障与服务保障相匹配，基本服务与选择性服务相结合，形成“政府主导、社会参与、全民关怀”的服务体系，让老年人安享晚年，共享经济社会发展成果。本项

14、目的建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利市场化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。1.2.3.2 项目区域位置优势明显大连是一座美丽的海兵港口旅游城市，是国际公认的宜居城市。享有“海滨之城，浪漫之都、水果之乡”的美誉。每年有大量的国内外人士来此观光旅游度假，整洁秀美的市容市貌硬的课中外旅游客人的赞誉。近年来，随着城市经济迅速的发展，城市基础设施更新改造步伐的加快，给城市带来蓬勃生机，吸引大量的国内外人士来此定居，生活。俄罗斯、日本、韩国等国外人士和东北三省、内蒙和华东地区的国内人士，尤其东三省每年来大连疗养和定居人士逐年增多、向往来大连购房定居，享受山海，

15、安度晚年。都为能在大连定居生活和养老而感到幸福与骄傲。另外是一些外地累退休老人向往来大连购房定居，享受山海，安度晚年。 旅顺口区龙头镇位于旅顺城区东北部8公里处，有长白山余脉延至境内形似“龙”头小山，固借山得名。东与大连英歌石奶牛场交界，南与龙王塘街道接壤，西、南与水师营街道、旅顺城区毗邻，北依长城镇，地处旅顺局部对外开放区内。大连至旅顺中路横贯其中，与旅顺南北路入口处不足公里；新建郭水路穿过镇区南部。大连至旅顺铁路经镇中心。距旅顺新港10公里，距大连周水子国际机场25公里。全镇总面积25.8平方公里。辖区五个行政村，2135户，人口5923人。是一个以工业经济为主，农业、第三产业齐驱发展的小

16、城镇。享有“辽宁省综合经济实力百强镇”、“辽南程控电话第一镇”、“辽南罕见富锶矿泉水”、“水果之乡”之称誉。盛产苹果、巴梨、樱桃、西瓜、草莓等农产品。工业是龙头镇的主导产业，集体、私营、独资、合资、股份制等各种经营体制优势互补，共同发展，全镇已形成了汽车配件、食品加工、木业制造、针织服装、制冷设备、起重机械、石化化工、机车部件、精密铸造为主的工业发展新格局。全镇企业330家，工业产品达三百多种。目前，主要出口产品有用于橡胶、造纸、石棉、塑料制品生产的合金冷硬铸铁轧辊。系统产品；新型炼焦机；各种型号吊车；周转箱，羊毛衫，汽车配件、机车部件、羊毛衫和木制家具等，“泰”字牌防盗门和“冰凌花”系列冷饮

17、食品被评为市级名牌产品。很多产品处于国内领先地位，并远销到美国、日本、韩国及东南亚十多个国家和地区。农业以“两高一优”精品和创汇农业为突破口，实现了稳产、高产。农产品产量和经济效益逐年提高，果类栽植越百年，其中苹果荣获国家、省市优质产品和新产品奖；西瓜大而甜蜚声全市，久负盛名，并在国家注册，苹果、西瓜、大樱桃专业生产村已形成。奶牛业、肉鸡、食用菌等养殖业初具规模。 到目前，已有日本、韩国、法国、澳大利亚等国家七户外资落户龙头镇，效益都非常可观，还有很多外商独资、中外合资和国内合资合作项目正在筹建和洽谈中。我们项目的选址则是同时拥有山林湖海，不可多得自然地貌环境特色资源，非常适宜开发建设中高端老

18、年住宅和公寓，使具有消费能力的老年人群将度假式养老与投资保值增资并举，实现老有所养、老有所乐的愿望。1、景色优美的内湖小孤山库区（实景拍摄）2、珍贵稀有的湿地龙湖湿地（实景拍摄）3、植被覆盖率78%大、小孤山国家级森林公园 （实景拍摄）（实景拍摄）龙湖湿地气候温和，自然生态环境优越，生物资源丰富。区域内已形成环境保护林和水源涵养林为主体的林木体系。已定名的植物种类有300余种，地面植被盖度98%。1.2.4 项目总投资与资金筹措该项目估算总投资130亿元（含湿地公园40亿，见湿地公园项目可研报告）。湿地公园项目40亿元，另外五块养老项目用地建筑总面积157.6万平方米，所需资金90.5亿元，所

19、需建设资金由山东华亿投资担保有限公司筹集投入。第二章项目法人基本情况2.1 项目投资单位概况本项目投资方待定2.2 项目建设运营单位概况1、大连龙湖湿地开发建设有限公司是大连万盈投资有限公司所属的全资子公司，注册资本1亿元人民币，是致力于生态保护投资、改善区域环境，并以此带动城区建设发展的房地产开发公司。目前公司位于大连市旅顺南路的大连龙湖国家湿地公园生态运动旅游度假区及生态康居城（养老）项目总占地5.85平方米公里，预计总投资额约130亿元。2、上海宝萨商务咨询有限公司 成立于2004年。具有投资融资渠道和专业的投资策划团队,可以系统的完成有资金需求的项目和企业进行投资、融资的策划和实施，对

20、国家支持的项目有多种融资方法；具有政府政策性贷款的建议和考察能力，可以对有政府支持的项目进行投资的前期策划工作，并协助银行贷款等的具体操作；具有基本建设项目的开发经验及优良的合作团队（上海同济大学）；具有深厚的国内、外的人脉基础，为本项目提供了可行性分析报告及企业策划、项目整体规划和具体实施方案的支持等服务。第三章需求分析3.1 世界人口老龄化趋势自上个世纪以来，随着医疗水平的改善和生活水平的提高，人类的预期寿命也大大增加。根据联合国的统计，再过几年，世界上60 岁以上的老年人数量将超过5 岁以下儿童的总数。而且，老龄化的另一个明显特征就是，始于欧美发达国家的老龄化，将在发展中国家以更快的速度

21、增长。世界卫生组织总干事陈冯富珍说：“老龄化出现了历史性的、前所未有新态势。从全球来看，老龄人口在总人口中的比例增长，超出了世界人口增长速度的三倍，而老龄人口在中低收入国家的增长则更快。向老龄化社会的转型，在欧洲用了近一个世纪的时间，现在则不到25 年。”人口老龄化的迅速发展，引起了联合国及世界各国政府的重视和关注。据联合国最新统计，全球目前有将近亿人口的年龄在60 岁以上，这一数字预计到2025 年将翻一番，并在2050 年达到20 亿，占全球总人口的比例将超过20，并将超过14 岁以下儿童人口的总数。从19502050 年，全球人口将平均每年增长0.87%，而老年人口将平均每年增长2.38

22、%。人口老龄化已成为一个全球性现象。据联合国有关规定，一个国家65 岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7，或60 岁以上的人口超过10，便被称为“老年型”国家。除少数非洲国家外，现在几乎所有国家的人口结构都在趋于老化，这是因为人口出生率逐年下降而平均寿命不断增加造成的。在全世界190 多个国家和地区中，约有60 多个已进入“老年型”。目前，全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25。预计到2050 年，非洲老龄人口将从4200 万上升到2.05 亿；亚洲从3.38 亿增加到12.27亿；欧洲1.48 亿增加到2.21 亿；美洲从9600 万增加到3 亿，到2150年，世界人口的三分之一

23、预计会步入花甲之年。由联合国制定的国际行动计划2002要求各国制定三大优先政策：第一，老年人与发展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与发展的相互关系。现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。没有经济的发展便没有社会保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。老年人口是社会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。其次强调目标。以人为本，提高人的生命

24、和生活质量，是以健康为本的。提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调手段。要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。3.2 中国人口老龄化趋势及社会福利化现状21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，19902009 年是老龄化不断提高但速度较慢，20102030 年老龄化加速，2035 年后是稳定的重度老龄化阶段，老龄化水平稳定在30%左右。2011 年末全国60 岁及

25、以上人口达到18499 万人，占总人口的13.7%，已接近联合国定义的14%的老龄社会门槛。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011 年到2015 年，全国60 岁以上老年人将由1.78 亿增加到2.21 亿，平均每年增加老年人860 万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54 个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。目前全国有1.8 亿老年人。随着家庭养老功能的弱化缺失，大力发展社会养老服务迫在眉睫。目前我国已初步建立以居家为基础、社区为依托、

26、机构为支撑的中国特色社会养老服务体系。惠及范围逐步由“三无”和“五保”老人拓展到所有有需要的老年人。同时，养老服务体系能力建设不断加强，专业化、标准化、信息化服务水平不断提高。但是目前我国社会养老服务体系建设存在总量不足，区域、城乡发展不平衡，布局不合理，投入不足，专业化程度不高，对社会力量投入养老事业优惠扶持政策落实不到位等问题。但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善,老年设施、产品与服务短缺,老年精神文化生活不够丰富,侵犯老年人合法权益的现象时有发生,适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。截至2011 年底，全国拥有各

27、类养老服务机构40868 个，比上年增加964 个，拥有床位353.2 万张，比上年增长11.7%(每千名老年人拥有养老床位19.1 张，比上年增长7.3%)，年末收养老年人260.3 万人，比上年增长5.4%。在老龄服务方面，截至2011 年底，全国共有老龄事业单位2503 个，老年法律援助中心19407 个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116 个、在校学习人员603.2 万人，各类老年活动室41.3 万个。3.4 需求分析3.4.1 市场前景随着老龄人口的持续增加，老年人的养老问题，已对全社会构成了严峻的考验。由于我国为缓解人口过度增长，老人饿赡养问题日益突出，应创造出中国几十

28、年来的传统养老于机构养老相结合的新型养老模式。截止2008年底，大连市60岁及以上老年人达到101,。3万人，并以每年3.29%的速度递增，而大连现有的国营和民营养老机构、养老服务方式成就，配套设施落后，规模不大，资金缺乏，严重束缚了大连市养老事业的向前发展，故解放思想，加大对外开放，引进国内外资金，加快老年事业的发展，提高老年人的社会福利待遇，特别是提高老年人的生活质量，提高服务水准，则成为全民族、全社会必须完成的一次重大任务。而中国（大连）国际科学养老示范基地的开发建设，不仅填补了大连休闲度假式养老事业的空白，同时也提升了养老事业的层次，使大连的养老事业与国际接轨成为可能。3.4.2 投资

29、环境大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一、大连2011年GDP 6100亿，2010年人口普查常住人口6690432人，人均91175元，约为13468美元，超过上海的10827美元、天津的10399美元和北京的10377美元。大连地处北半球暖温带，气候温和，四季分明，暖

30、湿同季，日照丰富，季风盛行，属暖温带半湿润大陆性季风气候。年、月平均日温差大都在10以下，夏无酷暑，冬无严寒。气温：夏季平均气温2223，冬季平均气温在零下2.75.9之间，春秋两季气温分别为8.49.5和11.013.5。全年最热月是8月份，月平均气温为23.624.5，是同纬度地区最凉爽的区域之一。极端最高气温大连市区为35.3。全年最冷月是1月份，月平均气温为零下8.14.5，冻土深度700毫米。降水：年平均降水日数7090天，年平均降水量在590800毫米之间。本项目-旅顺老城区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺公交8、9、10路”及“旅顺-塔河湾-老城区”；轻轨8号线（规划中）本项

31、目距离大连主城区30公里、距离大连国际机场30公里、距离旅顺新港约20公里,距离旅顺城区2公里，距旅顺新城区1公里。路况良好，交通便利。3.4.3市场需求（一）国外市场需求养老市场的计划“异国养老”是目前一种新型养老模式，它与全球一体化密切相。人们选择“异国养老”往往给予一下几方面的考虑：1.1追求更高品质的离退休生活大连的地理位置、气候、自然环境、区域经济、人文文化、特色海景资源等。1.2寻求归属感旅外华侨落叶归根，东北及华北地区距离较近，方便亲戚朋友子女探望和照看。1.3异国放假低廉世界经济区的汇价差别为中层以上消费者提供了廉价消费空间。1.4生活成本低从发达国家到发展中国家，为中层以上消

32、费者提供了脸颊消费空间。1.5购房投资大连市荣获联合国世界人居奖、环境全球500佳、夏季达沃斯落户大连、全国文明城会死、中国最佳旅游城市、国家环保城等荣誉称号，使得大连成为中国最具特色的旅游城市之一，房地产市场的活跃与发展，为广大投资者提供了极大利润空间。（二）国内市场需求大连是适合居住和养老条件最好的城市之一，在东北三省包括内蒙及国内其它地区很多有消费能力的中年以上人群都有去大连养老的愿望，但是多数人的子女都因工作无法来照顾老人，因此，需要我们建设功能完善、设施齐全的养老项目，以满足市场的需求。3.4.4市场定位根据中国老龄事业发展基金会和爱心护理工程工作委员会的规定，基地项目将按照“五个统

33、一”的理念和规范进行设计建设和运营管理，即“统一名称、统一标识、统一理念、统一功能设施、统一服务规范”。面向国内外中高端老年消费群体，建造一个高标准、具有国际水准的养老机构和老年人居住社区。第四章场址选择4.1 选址原则养老基地建设的选址，应符合城市规划要求和土地利用规划的要求，同时满足以下条件：（一）地形平坦、工程地质和水文条件较好，避开自然灾害易发区；（二）交通便利，供电、给排水、通信等市政条件较好；（三）便于利用周边的生活、医疗等社会公共设施；自然环境较好、阳光充足、通风良好的地段布置。（四）选择在交通便捷、方便可达的地段布置，但应避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离

34、符合有关公共卫生要求。根据CCRC(Continuing Care Retirement Community ， 简称CCRC，“综合性老年服务社区”的英文名称缩写。CCRC 的概念起源于美国，至今已有100 多年的历史，是目前世界公认的最先进的养老院模式）的择址原则，养老院选址应在城市的郊区，距市内一小时车程，占地面积较大，周围有河流、湖泊、山地、树林，最好还有温泉，空气清新，环境怡人。内部有果园、鱼池、花圃、菜地、养殖场、运动场，可供老人休闲、健身、劳动。4.2 区位分析大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5，极

35、端气温最高37.8，最低-19.13。年降水量550-950毫米，全年日照总时数为2500-2800小时。本项目距旅顺区市区5公里，距大连主城区25公里、距机场25公里。项目用地处于群山环抱、近海宜居的自然风景区。4.3 场址选择旅顺口自然气候宜人，兼有大陆和海洋性气候双重特点。一年四季节气变化较为明显，空气湿润温和，降水比较集中，季节特点相对分明，这里冬无严寒、夏无酷暑，基本呈现出“春早晚夏、秋先冬迟”的特征，年平均气温10左右，最高温度27.5，最低温度零下8.2，无霜期186天，年平均相对温度66%左右，日照数可达2700小时。优美的环境为植物生长、人类居住、度假疗养、观光旅游提供了最佳

36、条件。4.4 综合评价本项目选址选址于旅顺中心城区北部的大连龙湖湿地公园区内，充分利用了当地的自然环境和经济发展的优势条件，同时项目投资建设符合当地政府发展生态休闲、度假旅游等第三产业的客观要求。因此，可以确定，项目场址的选定是一个企业与政府双赢的最佳选择。第五章建设内容与规模5.1 建设内容5.1.1 总平面布置5.1.1.1 总平面布置原则1)结合选址现状，合理布局；2)根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；3)满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；4)满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；5)合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；6)适当预留建设

37、用地，确保养老基地可持续发展。5.1.1.2 总平面布置本项目项目规划占地面积约120公顷，包括相对独立的5幅地块，分别环绕坐落于大连龙湖国家级湿地公园，是大连龙湖国家级湿地公园项目总体规划中的一个组成部分。五个地块分别安排接待会所、医院、办公管理中心和员工生活区；再安排若干栋独立的养护院，每栋建筑之间以廊坊相连，分别再与医院和办公管理中心相连；在区域地块里，安排建设“老年公寓”若干栋；附属服务实施在独栋养护区分别设置。项目建设整体规划必须科学，布局合理，功能明确，便于管理。建议由专业机构根据爱心护理工程工作委员会的要求，统一设计布置。5.1.2竖向规划5.1.2.1 竖向布置原则1)符合当地

38、城市整体规划要求；2)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；3)满足道路及管线敷设对高程的要求；4)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；5)满足各区间的便利联系；6）保护生态环境。5.1.2.2 竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。学校、接待会所、医院和办公场所建设在符合当地城市建设规划的要求之内，争取较高的容积率，包括养老院在内的所有建筑物都建设地下一层，增加可用面积，以满足项目建设的功能设施布置要求。5.1.3 建设类型1、居住养老区：规划设计

39、不同档次、不同风格的老年居住小区；2、度假养老区：面向老年的公寓是休闲度假区；3、康健娱乐区：健身中心、医疗康复中心和文化娱乐配套设施；4、旅游服务区：主要包括老年观山公园、老年垂钓区、老年休闲有氧健身区等5、综合服务区：国际会议中心、基地管理中心、基地服务中心5.2 建设规模5.2.1带状排布，景观资源最大化：依山傍水而建。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面5.2.2组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；5.2.3产品体系类型多样，电梯多层、小高层公寓、联排、双拼低迷地住宅、特色四合院等5.2.4 人性化、生态化的组团

40、规划设计，体现项目养老理念5.3 老年社区特色规划5.3.1组团内引入大量景观，追求极致：利用现有资源，在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；5.3.2多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所。5.4针对老年人人性化的规划设计5.4.1无障碍设计： 公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 户内紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性5.4户型设计

41、各有侧重： 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅； 中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。5.5环境设计方便交流： 大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间； 园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；56 针对老年人打造多彩的精神文化生活561精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办国际风筝节举行新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数5.6.2社区组织的俱乐部： 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；5.6.3业主自发的俱乐部： 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱

42、乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.5.7典型特色功能配套定位：5.7.1大型康体中心：建设具有一定规模的具有治疗、康复为一体的大型康体中心： 配备专业医师和设备：医护人员由老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准（社区拟引进中日友好医院）； 定期体检提出保健计划：中心对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案； 全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将中心与同各家各户及公共场所每一角落连接起来； 专业急救中心：与大连市红十字会紧急救援中心合作，在社区内设立急救站。康体中心设置室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房

43、、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。5.7.2社区农庄： 在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.5.7.3老年大学:将是大连市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。5.7.4温泉住宅与度假酒店5.7.5山地自行车5.7.6山地徒步第六章组织机构与人力资源配置6.1 组织机构配置原则本项目建成后，由山东博爱沃尔投资管理有限公司统一管理，管理上实行总经理负责制，带领全体员工对社会老年人实行服务。6.2 组织机构配置基地养老院具有一定的规模，要管理好近千名员工，发

44、挥他们的积极性，向入住园区的养老人员提供优质服务，是一项严密的系统工程。组织架构必须科学、合理，管理团队必须高效、称职。6.2.1 初步设想是：设立一个基地总部，八个子公司。6.2.2 基地总部由以下管理人员组成：6.2.2.1 总经理1 名，副总经理2 名，总经济师1 名，总工程师1名，总会计师1 名，总审计师1 名；6.2.2.2 基地总部下设：1)办公室：管理整个园区的人事、组织、宣传、保卫、机要、档案、信息中心、文书、秘书（公关）、行政（内外协调事务）、后勤（所有食堂及车队）、物业（房屋资产、水、电、气、通讯设备、设施的管理及维修）、员工培训事宜。2)计划部：编制并组织实施整个基地的年

45、度工作计划和长远发展规划。3)财务部：提出基地年度财务预算报告，监控财务预算执行情况，完成基地年度财务决算工作。提出基地年度经营成本分析报告和第二财务年度增收节支的具体建议。管理子公司的财务总账。4)采购和生产部：负责管理基地老年产品的开发研究，负责基地产品的生产管理；负责采购符合老年人生活特点的各项原材料和生活用品。5)护理部：负责管理所有的护理服务人员。6)综合产业部：负责管理八个下属公司（机构），做好上情下达和下情上传的沟通、业务指导和协调工作。6.2.2.3 八个下属公司分别为独立法人单位，独立核算，统一财务：1)老年病专科医院;2)物业公司（含保安）;3)娱乐公司;4)文艺公司;5)

46、商贸公司;6)农业公司;7)科技公司;8)运输公司。其中：物业公司兼管物业、物业维修和保安工作；文艺公司兼管文化艺术和园艺盆景两个功能区；商贸公司兼管商业贸易和餐饮食堂两个功能区；农业公司兼管水产养殖、花卉种植、畜禽养殖、特种蔬菜种植等；科技公司兼管老年产品研发、生产两个功能；旅游及运输公司兼管基地所有运输业务和老年人“异地旅游度假”活动。八个分公司的组织架构均为两部一室，即只设计划部和办公室。每个分公司只设经理1 名，部门经理2 名。6.2.2.4 编制。基地的员工编制数额除管理人员外，原则上按1:3的标准定员，即每3 个入住老人平均配备1 名护理工作人员（包括后勤服务人员）的标准来定员；每

47、个护理单元根据入住老人的身体状况适度调整。另外，还要配备一些专业技术人员，诸如老年康健、康复、医疗、畜禽养殖、花卉种植、牧草种植、水产养殖、特种蔬菜种植等功能区都要招聘一些有熟练技能的专业人员来组织和指导日常工作。护理人员需要在养老院开业前进行严格的岗位培训，经考核通过后，持证上岗。6.3 人力资源配置根据现代化管理和老年养护院的实际需要，本项目初步定员为918人（具体人员配置在运营过程中按需要调整），包括管理人员、护理人员和后勤保障服务人员等，拟从社会公开招聘，择优录用，下岗职工优先。具体配备见下表：人力资源及机构配置表序号机 构 名 称编制人数1公 司 总 部7101.1其中 总经理 三总

48、师61.2办公室81.3计划部81.4财务部41.5采购部 生产部61.6护理部6701.7综合产业部82子公司2082.1其中医院702.2娱乐公司302.3文艺公司102.4物业公司102.5商贸公司102.6农业公司102.7科技公司102.8运输公司58合计9186.4 员工培训计划在项目工程进展到第三年初，即联系专业院校代培各级护理员，代培人数初步框定为护理人员队伍总数（670 人）的60%，即400 人左右。其他员工在上岗前进行短期的集中培训，以适应养老康复事业的要求。以后每年都要组织轮岗培训和专业培训，不断提高员工的文化素质和专业护理能力，保证基地的服务水平能够不断发展和提高，更

49、好的为老年人服务。第七章基地运营管理方案7.1 基地运营管理方案的选用原则7.1.1 符合为入住老年人全程服务要求的运营理念和管理制度；7.1.2 符合国家有关养老事业机构设置的规定；7.1.3 符合养老机构可持续发展的需要；7.1.4 适合养老机构从业人员身心健康，与机构共生共长的要求。7.2 基地运营功能基地除了具备国家规定的老年福利服务机构和医疗机构的执业资格外，还必须具备六项功能和四个方面的设施。7.2.1 六项功能是：7.2.1.1 医疗、护理功能基地必须具备开展对老年常见病、多发病的检查、治疗，以及按照医嘱，对生活上处于半自理、完全不能自理和临终期老人实施规范化医疗护理的能力。7.

50、2.1.2 生活照料功能基地能够对具有不同生活照料需求的老人给以最恰当的生活照料服务。7.2.1.3 康复、保健功能基地应该具有开展康复、保健工作的能力，积极帮助老人在一定程度上恢复生理功能，提高生存质量。7.2.1.4 娱乐功能基地能够根据有一定自理和活动能力老人的需要，开展适当的文化娱乐活动，以提高他们的生活乐趣，增强同衰老和疾病抗争的信心。7.2.1.5 心理治疗功能基地应针对处于不同生理阶段的老人，特别是临终期老人，进行心理沟通和精神抚慰。这项服务的对象还应该包括老人的亲属。7.2.1.6 临终关怀服务功能临终关怀服务是基地必须具备的重要功能，通过充分人性化、个性化的服务，能最大限度地

51、减轻老人在精神和生理上的痛苦，让他们在人间的温暖和社会的关爱中走完生命的最后里程。7.2.2 四个方面的设施是：7.2.1 医疗设施基地设置的老年病专科医院除了遵守国家卫生行政管理部门对相应医疗机构的规定和要求之外，根据老人长期照料和临终关怀服务的需要增加和加强相关设施（例如抢救、监测、观察等设施）、设备（例如呼吸机、吸痰机、心脏起搏机等设备）的建设。7.2.2 康复设施基地添置康复器材和设备从住院老人实际需要出发，购置包括健身康复器械、中西医结合康复理疗设备在内的器械设备，并设置专门的馆舍，方便老年人的康复需要。同时，还设置推拿康复馆、心理治疗康复馆、致力锻炼康复馆、模拟亲情生活中心康复馆等

52、。针对部份老年人行动不便的特点，提供上门贴心服务。7.2.3 生活设施基地对生活设施的设置，除应满足国家对老年福利服务机构的一般要求外，重点加强部分不能自理和完全不能自理老人的生活服务设施（居住、餐饮、行走等设施）、设备（排便、洗浴、通风等设备）的建设。7.2.4 文化体育娱乐设施必要的文化娱乐设施也是基地不可或缺的项目之一，从老人实际需要出发，基地设置各种文化体育娱乐设施，包括棋牌、书画、曲艺、音乐、图书馆、轻体力体育活动场馆、游泳池等。7.3 基地管理方案入住本基地的老年人以自愿为基本原则，同时根据老年人的实际情况分别两种情况，有长期养护居住和短期疗养居住的。7.3.1 长期养护居住管理方

53、案按照入住老年人的情况，分别设置失能老人、半失能老人、自理老人、高龄（80 岁及以上）老人及特殊要求老人五类单元，提供不同的设施、设备、居所，分别管理，提供有针对性的差异化的服务。7.3.2 短期疗养居住管理方案基地建设的“老年公寓”养老组团，是基于中医疗养院基础上的养老机构。入住人员是自愿接受中医疗养方案并支付一定费用的老年人。“老年公寓”以会员制的方式，发展会员。会员缴纳了一定的费用后，即拥有“老年”50 年的使用权。会员可以自己使用，也可以安排亲属使用，也可以委托基地管理机构转租给其他老年人使用，基地代会员向客户收取租赁费用。同时向租户收取必要的诊疗费用和其他费用。7.3.4 基地养老医

54、疗保健方案。基地组织中西医专家在对所有入住人员进行全面体格检查的基础上，提出一整套中西医相结合的疗养方案，其中包括中医调理等。7.4 基地从业人员队伍建设生与死都是人的生命过程的有机组成部分，都遵循着不可抗拒的自然法则。科学地认识和对待人的衰老和死亡，是实施“爱心护理工程”的重要内容。通过精心的姑息医疗(包括心理治疗)、护理和生活照料，把国家、社会和家庭的关爱传递给老人，最大限度地减轻生活难以自理和临终老人的病痛，让老人安详地、有尊严地走完最后的人生，体现社会主义人道主义精神，是爱心护理工程的崇高理念。也是基地所有从业人员的基本素质。基地从业人员拟从社会公开招聘，运营前期，可以委托有关院校代培

55、，择优录用。基地设置的职业学校投入使用后，可以采取双向互动的方式，基地可以向学院提供切合实际的实践基地；基地从业人员也可以采取“带薪培训”和“轮岗培训”的方式，在职业学校进修，以掌握更多的与时俱进的专业知识。基地其他从业人员也必须通过有关机构的培训、考核、认证后，持证上岗。基地拟根据“爱心护理工程”的要求，组织制定基地从业人员的操守规则和管理制度，使所有从业人员都将养老事业当作自己的终身职业，全身心为老年人服务。基地通过专门的从业制度，把从业人员的工作业绩与本人甚至亲属的养老结合起来，形成一个有机良好的互动关系，保证基地从业人员稳定和有持续发展的可能。7.5 设备和实施配置7.4.1 设备和设

56、施配置的原则基地所有配置的设备和设施采购和建设，必须遵守安全、高效、节能、实用、节约的原则。7.4.2 设备和设施方案7.4.2.1 养老居所区。拟按每人综合实用建筑面积42.5 的标准建设三层楼的半坡顶式建筑60 栋。根据差别化管理的具体情况，分区建设。每栋建筑一廊两房，中间走廊宽4 米，便以轮椅及担架床通过。每间住房的建筑面积为2030 ，含两人（夫妻）和四人房。每个房间均带可供洗浴的卫生间和便器（蹲、坐各一套）。每间房配有空调、彩电、冰箱、电话、视频探头、呼唤器。每栋楼配两部医用电梯。每栋楼的一层均为综合配置的文化娱乐活动场所和服务设施，包括餐厅、洗衣房、阅览室、会客室、调解室、警务室、

57、员工用房等公用设施房。地下一层为停车场、设备房及仓储用房。半坡屋顶作晾晒场和屋顶花园。在居住区内，道路、地面均按无障碍、无高差、可识别、防滑要求设计，过道、走廊均安装连续型扶手。养老居所楼宇之间，东、西方向作连廊设计，方便老人通行遮雨、遮阳。连廊部份建筑可做综合使用。南、北方向之间以六米宽的道路间隔，保证消防车辆和其他车辆的通行。经验丰富的专职医护人员队伍基地拟与北京、沈阳及大连本地的三级甲等医院协商，在基地设置分院。由总院派遣专家轮换驻院工作。同时，采用提供养老居住场所的方法，为愿意来大连的、身体健康、热心老龄事业的医疗医学专家来大连，一边养老、一边工作，发挥预热、服务老人。利用互联网技术，

58、购置必要的设备，开展远程医疗，积极与各大型医疗结构挂钩，争取更请有力的医疗保障。老年病专科医院按100 间病房、150 张床位（一般病房设4 个床位，重症病人、抢救病人一间病房设一张或两张床位）设计。整个医疗康复区集中在一幢大楼里(包括能进行全面体检以及能采用包含针灸、推拿、按摩、理疗等方法治疗心血管、脑、胸、腹、妇、五官、皮肤等方面疾病的门、急诊部和住院部、研究院和实验室，总建筑面积14250 ），既方便病友，也便于管理。7.4.2.3 接待会所。基地投资建设的接待会所主要是接待来院探访老人的亲属、朋友。客房设施除了按照常规安排以外，专门辟出部份 “亲情体验”客房，为有临时需要的客户，把老人

59、领出单独居住一段实践。客房按照酒店公寓的模式，有全部家庭生活的设备，享受“天伦之乐”的同时，外出的老人又不脱离基地养老体系的照料。另外还有建筑面积20000 ，底商部份为购物中心和其他商业设施。7.4.2.4“老年公寓”。“老年公寓”是专门为有短期疗养需求老人设置，并由基地提供高端、专项服务的设施。“老年公寓”实行会员制，基地养老包括医疗体系、综合娱乐活动场所，对会员及入住“老年公寓”的老人提供有针对性的服务。“老年公寓”建筑面积单栋为300 左右，分三层。内置全部家居用品，包括家用电器和电脑，提供高速上网光缆接口以及联网的视频终端。外有100 的花园绿地或菜地。7.4.2.5 文化、体育、娱

60、乐设施。为了给入住老人提供多姿多彩的生活，基地投资建设适合老年人特点的文化、体育和娱乐设施。所有设备和设施对入住老人提供免费服务。7.4.2.6 农业休闲体验。基地拟租用现“绿光休闲农场”的全部土地和现有设施，进行针对性改造，为基地部份老人提供休闲式的农业生活体验，以丰富老人们的生活。其中所产的农产品在严格管理的情况，以“无公害”标准向基地老人提供绿色的有机产品。7.4.2.7 公用工程。基地的公用工程包括供水系统、配电中心、燃气设施、绿化、互联网和通讯系统、污水（污物）处理厂、基地内部的道路建设。根据与政府的约定，水、电、燃气可以就近接入，免缴或少缴相关的配套费用。鉴于基地服务对象和从业人数

61、，高峰时可达10000 余人，加上来院探访的亲属、好友，保守估计在7000 人。所有人员，包括老人每天产生的生活垃圾估计达两吨。同时产生的生活污水也不在少数，拟在基地建设小规模的污水（污物）处理厂，对污水污物进行“无害化”沼气池处理，沼气作为内部设施的燃料，沼渣由农场接受当肥料，做到污水“零排放”。由于入住老人的特殊情况，基地拟建设整个基地系统的内部网络系统，可以接驳包括国际互联网、电话网、电视网、广播网以及国家物联网在内的网络系统。在基地内，包括养老居所在内的老人活动场所都有视频探头和紧急呼救装置。网络中心与医疗机构无缝对接，及时应对突发事件。基地拟研讨落实专项方案，保证入住老人可以经常与亲

62、属在网上见面、聊天。7.4.2.8 后勤保障体系。主要包括基地管理中心、安保管理、物业管理、餐饮服务、大型洗衣房、锅炉房、运输部及停车场。所有后勤机构全部面对老人服务。其中运输部门配置的车辆，包括生活用车和必要的大型卡车外，还配置一定数量的大型客车，为老人外出旅游服务。第八章劳动保护、安全卫生及消防8.1 编制依据及标准国家有关劳动保护与安全卫生法律法规。老年养护院建设标准（建标1442010）康复医院基本标准（2012 年版）（卫医政发201217 号）8.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施8.2.1 地震。项目所在地的地震设防烈度为6 度，本项目的建筑物均按6 度设防考虑主要潜在的不安

63、全因素，老年公寓建筑设施与主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。8.2.2 台风和雷击。项目区处于季风气候，降水量较大，偶尔有台风，夏季雷雨较多。建筑物按规范采用避雷带防止雷击，建筑施工应充分考虑防止台风灾害问题。8.2.3 保暖和降温措施为：所有设施根据结构分别设立分体式空调或中央空调，建议用地暖方式采取能源，以体现绿色减排的理念；浴室、食堂采用相应的通风设施。8.2.4 水害。项目处于旅顺郊区区域，基地建设时应充分考虑因降水较大而引起的水害，采取必要的防范措施，保证基地安全。8.3 运营过程中主要危害因素及防治措施8.3.1 主要潜在的不安全

64、因素1、火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。2、触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。8.3.2 防范及安全措施1、“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。2、“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。3、所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。4、照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36V 安全电压。8.4 劳动保护

65、项目建设期与施工方企业密切配合，督促施工队伍落实各项安全保护措施，强调安全生产第一，保质保量完成施工任务。项目运营期间，应充分考虑到各类上岗人员的劳动强度和工作的特殊性，从生理、心理的角度出发，制定各项规章制度，落实劳动保护措施，保证所有人员有一个健康、安全、娱悦的工作环境，从而为入住老年人提供更好的服务。8.5 安全卫生养老基地的安全卫生问题，除了自然灾害和其他因器械设施方面引起的不安全因素，最大的安全隐患是食品安全和老人自身体弱容易引发多种疾病的问题。8.5.1 食品安全卫生基地所有食品来源必须安全可靠，严格贯彻食品安全法和老年养护院的相关规定，除基地自产部份以外的食品材料，建议以招标的方

66、式确定稳定的供货来源，保证食品材料来源的安全。基地餐厅和五星级接待会所的餐厅，必须以高标准的管理模式进行管理经营，全程实行五星级管理。不能有一丝一毫的差错。8.5.2 老年病安全防治基地设置的老年病专科医院和老年病研究院，配置各类三级医院必须的医疗器械和设备，定期对入住老年人进行身体检查，能够应对各种突发事件。基地配置的急救车辆，也可以随时将需要外送的老年病人送其他医院诊疗。老年病专科医院和老年病研究院还可根据入住老人的身体状况和要，因人而异地制定康复、保健、调理等健身长寿的方案，保障老年人的需要。8.6 消防养老院园区的消防严格按照国家现行消防规范进行设计。各建筑物之间的间距由于建筑容积率不

67、高，是绝对可以满足消防间距的要求的。如前所述，各个功能区之间均以六米宽的道路隔开，且条条相通，故园区内的道路无论净宽、净高均能满足消防通道的要求。园区内的建筑结构设计严格按建筑设计防火规范GBJ18-87 执行。园区内的变电站、加油站以及养老人员住宅区、医院、园区职工住宅区和接待会所等地方是消防重点，一律安装灭火器并另设安全通道。园区消防给水，严格按照建筑设计防火规范GBJ16-87 执行。本园区同时火灾次数为一次，火灾延续时间为2h。住宅区内设室内消火栓，住宅区边缘设双出口地下式室外消火栓。园区消防水管网环状分布，与市政水管网相接。考虑到养老院的特殊情况，所有室内的消防箱都作隐蔽（平面）处理

68、。全园区用电接零保护。计算机管理系统单设接地装置。第九章环境保护9.1 环境保护设计依据9.1.1、中华人民共和国环境保护法9.1.2中华人民共和国污染防治法9.1.3中华人民共和国水保持法9.1.4环境空气质量标准（GB309596）9.1.5地表水环境质量标准（GHAB12002）9.1.6污水综合排放标准（GB89781996）9.1.7城市区域环境噪声标准9.2 项目主要污染和污染物分析本项目在工程设计上综合环境与人文因素，使各开发地块体现即有差异特点又形成风格的统一。本项目即是大连龙湖湿地公园的组成部分，又是湿地公园建设最直接的受益者，同时也是湿地公园环境改善的表达者。本项目无论从设

69、计理念还是建设过程，都需体现人与环境的和谐与融合，从建筑材料选择到建筑功能的划分也充分体现节能环保的概念。龙头镇是辽宁省“综合经济实力百强镇”，用水主要是大连水网（大洋河）。大洋河是辽东半岛地区最大的一条独流入海河流，水系发育良好，水量丰沛，水土流失较轻，河流含沙量较少，水质良好。省里批给我市每年7亿立方米的大洋河水指标，全市的供水能力将达到14.5亿立方米。9.2.1 项目建设期对环境影响（一）场地平整：产生的扬尘；（二）回填土方：引起水土流失、生态破坏、产生扬尘；（三）建房工程：施工时产生扬尘、噪声；（四）施工营地：施工人员产生的生活污水、生活垃圾等；（五）施工机械及运输车辆：产生噪声、扬

70、尘、汽车尾气。9.2.2 项目营运期对环境的影响（一）废水：主要为生活废水，包括厕所污水和厨房污废水等。所含污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。（二）废气：主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的汽车尾气，其中排放量较大的有CO、THC、NOX 三项。（三）固体废弃物：主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。（四）噪声：主要为设备噪声，包括排风机、排烟机等设备噪声。9.3 防治措施9.3.1 建设期污染防治对策9.3.1.1 加强施工期废水污染防治。施工驻地和物料堆场必须远离水体，施工人员生活污水必须经化粪池预处理达到污水综合排放标准（GB89781996）三级标准后，排入市政

71、污水管网，送小梅污水处理厂集中处理达标后排放，施工临时堆场边沿和施工营地四周须设置导水沟或截水沟，并配置沉淀池，施工场地地面冲洗废水和地下涌水或渗水及其它含泥砂污水必须经沉淀池处理达到污水综合排放标准（GB89781996）一级标准后排放。严禁施工期各类废水以任何形式直接排入附近水体。9.3.1.2 加强施工现场管理。做好防尘降噪工作。工程选用低噪工艺和设备，土建工程应使用商品混凝土，工地厂界噪声执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB125232011）；工程物料堆放和运输必须加盖处理，施工场地和运输道路须定期洒水扬尘。9.3.1.3 合理安排施工时间。禁止夜间（22：00次日6：00）施工，

72、若特殊需要，夜间施工须报环保部门备案后方可实施，并应做好安民告示工作。当施工现场距敏感点较近时，应采取临时围护隔声措施，以降低施工噪声对周边环境影响。9.3.1.4 各类固体废弃物应分类堆放，分质妥善处置，不得随意倾倒，严禁在河道、城市雨水管口附近堆土。9.3.2 运营期污染防治对策9.3.2.1 加强废水污染防治。排水须实施雨污分流、清污分流，雨水排入市政雨水管网，生活污水必须经预处理达到污水综合排放标准(GB8978-1996)中三级标准后，按规划排入市政污水管网，送园区规划建设污水处理站集中处理达标后排放。严禁任何废水直接外排。9.3.2.2 加强废气污染防治餐饮区建筑应设置专用油烟排气

73、通道，餐饮厨房应选用天然气，并安装油烟净化装置，油烟排放须达到饮食业油烟排放标准（GB184832002）中的相应排放标准后通过专用烟道高空排放。合理规划设置公厕，并满足相关要求，臭气排放须达到恶臭污染物排放标准（GB1455493）。9.3.2.3 加强噪声污染防治项目应选用低噪声型设备，并采取隔音、消音、减振、绿化、管理等综合措施，降低区内噪声，确保项目边界噪声达到相应环境噪声功能区要求，区域内噪声不扰民。9.3.2.4 加强固废污染防治项目中人居产生的三废、畜禽排泄的粪便、农业功能区的根茎、残留物、水产养殖区的清底污泥。拟在园区内建造大型的沼气池，所产生的沼气主要用作餐饮业及养老人员堂、

74、工作人员食堂的烹调燃料，多余部分用来发电，以解决医院和其他生活设施的用电需求。沼气残渣是优良的有机肥料，可用于牧草、特种蔬菜、鱼塘的施肥。养老人员和园区工作人员居住和生活产生的生活污水和人体排泄物，以及养老院内圈养的大量畜禽产生的粪便，如上所述，已全部用来制造沼气和浇灌农作物，应该说是完全可以满足环保要求的，即使有少量剩余，也可通过市政污水管网排走。加强区内环境卫生管理，设置固定生活垃圾收集设施，按规范妥善处置，不得随意倾倒。9.4 水土保持项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地形地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，因此要严格做好各项水土保持措

75、施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土；工程施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的自然生态环境。9.5节能9.5.1 建筑节能9.5.1.1 确保主要建筑物采光及通风系统良好。9.5.1.2 在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。9.5.1.3 选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。9.5.1.4 合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。9.5.2 给排

76、水节能9.5.2.1 选择高效节能型产品。9.5.2.2 经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。9.5.2.3 选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。9.5.3 供热采暖节能9.5.3.1 热网管道采用“氰聚塑”保温直埋管，降低网路热损。9.5.3.2 选用散热好、易维护的暖气片。9.5.3.3 普遍采用太阳能取暖器。9.5.4 电气节能9.5.4.1 推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。9.5.4.2 部分建筑采用先进的光伏产品，采用太阳能发电系统。9.5.4.3 正确合理选择外网路径，降低线损。9.6环评结论综上所述，本项目选址于旅顺

77、龙头镇，项目符合当地规划，建设单位只要在施工期和运营期加强管理，落实各项污染防治措施，确保所有污染物达标排放，则从环保角度来看，本项目的建设及运营是可行的。第十章项目实施进度安排10.1 项目实施原则为使本项目能够顺利实施，特制定项目实施过程需遵守的原则：10.1.1 坚决落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同制“四制”管理，严格按照建设工程程序，统筹安排各项工作，尽量避免由于工作不协调造成的浪费；10.1.2 严格项目资金使用管理，项目资金实行专款专用，坚决杜绝挪作它用，按合同、按进度及时拨付，财政、审计等部门对建设资金进行跟踪检查和审计，确保建设资金的有效使用；10.1.3 认真做

78、好建设期的质量保障工作，确保工程各阶段、各工序的质量，以达到国家规定的标准；10.1.4 项目建设中必须严格按照设计要求和规定的方案进行，任何人不得更改，如有问题，需与设计单位协商并由设计单位出具“变更通知单”解决；10.1.5 投资控制重点抓设计及前期工作，实施过程中，应将质量控制与工期控制有机结合，达到协调一致；10.1.6 实施全程跟踪科学管理，各个环节有机联系，紧密配合，合理安排，争取保质保量提前完工，尽早投入使用。10.2 项目实施进度安排本项目建设期为5 年，即2012 年9 月2016 年8 月。共分7 个阶段进行。为了提高工程建设速度，采用各环节前后紧密衔接、有的环节同时开展、

79、有的环节交叉进行的方式建设，具体安排如下：10.2.1 2012 年9 月11 月：项目前期工作。完成可研报告编制、投资项目备案登记、项目评估，勘察设计等工作。10.2.2 2012 年12 月2013 年4 月：初步设计、施工图设计及项目报批。10.2.3 2013 年56 月：工程招标。10.2.4 土建施工。2013 年7 月2014 年12 月，完成养护居所区和“中医养生疗养院（老年公寓）”项目土建施工；完成老年病专科医院（含研究院）、接待会所、办公生活区土建施工；10.2.5 2015 年1 月2015 年12 月，完成室内外装修、设备购置及安装等；10.2.6 2016 年1 月2

80、016 年7 月，完成园区道路、中心广场、停车场、景观绿化等土建施工、人员培训（护理人员委托代培）、向行业主管部门报审验收、职业学校开始招生；10.2.7 2016 年8 月，工程竣工验收、正式运营。10.3项目目前运作的概况该项目由大连万盈投资有限公司与大连旅顺口区人民政府，于2010年4月25日签署了大连旅顺国家湿地公园生态旅游度假区项目协议书。于2010年4月26日，获得旅顺口区发展和改革局的批复文件。并于2010年5月31日报告大连市人民政府，得政府相关部门的批复文件。又在2010年9月6日与区政府签订了康居城（含老年公寓）协议书。目前龙湖湿地开发建设公司已经进入项目工地施工，修路、围

81、栏、绿化等建设项目工作正在进行中，已经投入资金二千余万。第十一章 项目投资估算与项目投资计划11.1 估算依据和估算内容11.1.1 估算依据（一）建设项目经济评价方法(第三版)，国家发展和改革委员会、建设部，2006 年7 月。（二）建安工程投资估算采用类似工程估算指标，并参照新市本地的价格信息与取费标准。（三）其他工程和费用，部分根据有关文件和当地的有关规定计取，部分按建设单位提供的数据列入。11.1.2 估算内容（一）本投资工程内容主要包括：各类建筑的土建、装修、安装及室外、设施设备购置等。（二）土地费用：由于本项目属于与政府签订的康居城开发项目，土地总面积119公顷，土地属于出让方式取

82、得。不同地块大约价格在1500-2500元/平方米。（三）工程建设其他费用按辽宁省工程建设其他费用定额估算。（四）材料按照大连地区的市场价格定价。（五）基本预备费取工程费、设备购置费和其他费用之和的5.00%。11.2 总投资估算项目一期投资30亿元，滚动开发，累计总投资约90亿元。其中各项投资费用估算如下：1、1#宗地：用地面积11万，容积率1:1.5，建筑面积16.5万。该地块北部临湖，有逶迤小道贯穿，紧邻静谧的国家湿地公园和大孤山。 表-1 项目总投资估算汇总表 (单位：万元)序号项目总投资金额1土地费用 34,445.00 2前期费用 1,650.00 3代收代缴费 2,607.00

83、4城市基础设施配套费 3,135.00 5基础设施建设费 7,425.00 6智能化系统 330.00 7建筑安装工程费 25,582.00 8环境绿化费 2,723.00 9管理费用 2,343.00 10销售费用 2,970.00 11不可预见费 1,518.00 合计 84,728.00 2#号地：该项目用地面积6.5万，容积率1:1.4，建筑面积9.1万。该地块紧邻新城大街，是大连龙湖湿地公园的门户所在。该项目区内域内有湖泊、水道等自然景观，住户可直接进入湿地公园。表-2 项目总投资估算汇总表（单位：万元）序号项目总投资金额1土地费用 19,001.00 2前期费用 1,229.00

84、3代收代缴费 1,438.00 4城市基础设施配套费 1,729.00 5基础设施建设费 3,822.00 6智能化系统 364.00 7建筑安装工程费 20,137.00 8环境绿化费 2,002.00 9管理费用 1,511.00 10销售费用 2,730.00 11不可预见费 1,365.00 12财务费用合计 55,328.00 3#宗地用地面积35万，容积率1:0.8，建筑面积28万。地块为山体缓坡，环境幽静，建筑体量适中。东西侧山体连绵，森林植被茂密；天然的高尚森林山里居所。表-3项目总投资估算汇总表（单位：万元）序号项目总投资金额1土地费用 80,360.00 2前期费用 5,0

85、40.00 3代收代缴费 5,040.00 4城市基础设施配套费 5,320.00 5基础设施建设费 18,200.00 6智能化系统 5,600.00 7建筑安装工程费 109,116.00 8环境绿化费 11,032.00 9管理费用 6,132.00 10销售费用 12,320.00 11不可预见费 4,928.00 12财务费用合计 263,088.00 5#宗地：用地面积10万，容积率1:1.4，建筑面积14万。地块南侧和东部被群山环抱，有自然道路贯穿南北与旅顺中路相连。表5项目总投资估算汇总表（单位：万元）序号项目总投资金额1土地费用 19,920.00 2前期费用 1,200.0

86、0 3代收代缴费 1,896.00 4城市基础设施配套费 2,280.00 5基础设施建设费 2,640.00 6智能化系统 240.00 7建筑安装工程费 21,600.00 8环境绿化费 2,400.00 9管理费用 1,560.00 10销售费用 2,856.00 11不可预见费 1,800.00 12财务费用合计 58,392.00 6#宗地：用地面积60万，容积率1:1.5，建筑面积90万。该地块体量较大，区域内有自然河道穿过，环境优美。项目定位为小高层住宅、公寓，多层洋房和商铺，套型面积以中型为主；可以自成体系形成新的居住小区。表6项目总投资估算汇总表（单位：万元）序号项目总投资金

87、额1土地费用 150,480.00 2前期费用9,000.00 3代收代缴费 14,220.00 4城市基础设施配套费 17,100.00 5基础设施建设费 36,000.00 6智能化系统1,800.00 7建筑安装工程费 158,400.00 8环境绿化费 12,420.00 9管理费用 12,600.00 10销售费用 18,000.00 11不可预见费 13,500.00 12财务费用合计 443,520.00 表-1 项目总投资估算汇总表 (单位：万元)序号项目总投资金额1土地费用 304,206.00 2前期费用 18,119.00 3代收代缴费 25,201.00 4城市基础设施

88、配套费 29,564.00 5基础设施建设费 6,087.00 6智能化系统 8,334.00 7建筑安装工程费 334,835.00 8环境绿化费 30,577.00 9管理费用 24,146.00 10销售费用 38,876.00 11不可预见费 23,111.00 合计 905,056.00 11.3 资金筹措与投资计划项目一期投资30亿元，滚动开发，累计总投资约130亿元。全部资金由投资单位解决。本项目建设期为五年。第十二章经济效益与社会效益12.1 编制依据及说明（一）国家发展改革委、建设部2006 年所颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（二）有关现行财税制度、法规、政策。

89、（三）各专业提供的有关设计数据。12.2 基础数据（一）建设内容及规模新建建筑物面积157.6万m2，项目建成后达到设计规模为年均进入住人数约800010000 人。（二）项目建设期本项目建设期为5年，从2012 年9 月开始计算建设期，至2016年8 月竣工验收并投入使用。计算周期按建设期间5年和经营期20年。12.3 收入及支出估算（一）营业收入估算盈利模式分析： 目前国内养老地产的盈利模式主要分为以下三种： 方式优 点缺 点销售较快回笼资金，提高资金周转，实现滚动开发。必须取得土地使用权，享受到政府的土地优惠政策可能性较小，不能得到养老地产升值的剩余和通过运营获得的长期稳定收益。持有能通

90、过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段在不取得土地使用权的情况下实现运营，降低土地成本，结合物业、医疗、康体锻炼等多种服务实现稳定的收入。要求具备充裕的现金、资金占用量大、回笼期慢。销售持有除了上述两模式的优点外。还可以通过在土地方面灵活的策略，如经营性物业可以不取得土地所有权或者通过其他性质的土地降低成本，而需要出售的住宅则通过招拍挂取得土地使用权，既可实现资金的快速回笼，又可以享受到土地升值的利益。也需要有一定量的运营资金。 通过分析对比，可以看出“销售+持有”的盈利模式劣势最少，更适合开发企业应用。因此结合本项目的市场环境、自然属性等，我们确定的项目的综合性盈利体系为：“住宅销售+养老

91、地产持有经营+综合性商业租售运营” 项目主要收入来源于项目区商业开发景观公寓、洋房、临街商铺、酒店及居住型老年公寓（代位）销售利润、租金及基地公司营业收入其他经营收入构成。（二）商业开发投资收益1、1#宗地：用地面积11万，容积率1:1.5，建筑面积16.5万。该地块北部临湖，有逶迤小道贯穿，紧邻静谧的国家湿地公园和大孤山。项目定位为建设多层洋房、小高层和临街商铺，以中小套型为主。 销售价格：情景洋房均价11,000元/平方米，高层公寓均价9,000元/平方米。表1项目销售收入估算 （单位：万元）项目合计1234销售收入164,945.000.00104,472.5038,483.5021,9

92、89.00可售面积（平方米）161,050.000.00100,525.0038,315.0022,210.00平均售价（元/平方米）10,241.850.0010,392.6910,043.989,900.50销售比例（%）1000.00%63.34%23.33%13.33%销售税金及附加9,071.980.005,745.992,116.591,209.40营业税8,247.250.005,223.631,924.181,099.45城市维护建设税577.310.00365.65134.6976.96教育费附加247.420.00156.7157.7332.98土地增值税1,649.450

93、.001,044.73384.84219.89商品房销售净收入154,223.580.0097,681.7935,982.0720,559.72表1财务现金流量表 （单位：万元）序号项目合计12341现金流入164,945.00 0.00 104,472.50 38,483.50 21,989.00 1.1销售收入164,945.00 0.00 104,472.50 38,483.50 21,989.00 2现金流出102,421.00 49,920.20 42,795.40 5,287.67 4,417.73 2.1不含财务费用的投资84,728.00 49,920.20 32,682.60

94、 1,221.00 904.20 2.2销售税金及附加9,071.98 0.00 5,745.99 2,116.59 1,209.40 2.3土地增值税1,649.45 0.00 1,044.73 384.84 219.89 2.4所得税6,971.58 0.00 3,322.08 1,565.24 2,084.25 3所得税后净现金流量62,524.00 -49,920.20 61,677.10 33,195.83 17,571.27 所得税后累计净现金流量62,524.00 -49,920.20 11,756.90 44,952.73 62,524.00 4所得税前净现金流量69,495.

95、58 -49,920.20 64,999.19 34,761.07 19,655.52 所得税前累计净现金流量69,495.58 -49,920.20 15,078.99 49,840.06 69,495.58 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（IRR） 80.77% 73.55% 财务净现值（NPV） 39834万元 30786万元 投资回收期 2.77年 2.81年 基准收益率（ic） 15% 15%2#号地：该项目用地面积6.5万，容积率1:1.4，建筑面积9.1万。该地块紧邻新城大街，是大连龙湖湿地公园的门户所在。该项目区内域内有湖泊、水道等自然景观，住户可直接进入湿地公园。该

96、项目定位为低层公园洋房、精装高层景观公寓和休闲养生会所。销售价格：情景洋房均价12,000元/平方米，高层公寓均价11,500元/平方米，高级会所均价10,000元/平方米，临街商铺17,500元/平方米。表2项目销售收入估算 （单位：万元）序号项目合计1231销售收入105,160.5054,483.1536,885.2513,792.101.1可售面积（平方米）88,270.0045,481.0031,335.0011,454.001.2平均售价（元/平方米）11,913.5011,979.3211,771.2612,041.301.3销售比例（%）10051.81%35.08%13.12

97、%2销售税金及附加5,783.832,996.572,028.69758.572.1营业税5,258.032,724.161,844.26689.612.2城市维护建设税368.06190.69129.1048.272.3教育费附加157.7481.7255.3320.693土地增值税1,051.61544.83368.85137.924商品房销售净收入98,325.0750,941.7534,487.7112,895.61表-2财务现金流量表 （单位：万元）序号项目合计1231现金流入105,160.50 54,483.15 36,885.25 13,792.10 1.1销售收入105,16

98、0.50 54,483.15 36,885.25 13,792.10 2现金流出68,998.86 44,197.48 20,730.19 4,071.19 2.1不含财务费用的投资55,328.00 38,923.50 15,146.80 1,257.70 2.2销售税金及附加5,783.83 2,996.57 2,028.69 758.57 2.3土地增值税1,051.61 544.83 368.85 137.92 2.4所得税6,835.43 1,732.57 3,185.85 1,917.01 3所得税后净现金流量36,161.64 10,285.67 16,155.06 9,720.

99、91 所得税后累计净现金流量36,161.64 10,285.67 26,440.73 36,161.64 4所得税前净现金流量42,997.07 12,018.25 19,340.91 11,637.91 所得税前累计净现金流量42,997.07 12,018.25 31,359.15 42,997.07 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（IRR） 50.24% 36.61% 财务净现值（NPV） 32727万元 27551万元 投资回收期 2.62年 2.64年 基准收益率（ic） 15% 15%3#宗地用地面积35万，容积率1:0.8，建筑面积28万。地块为山体缓坡，环境幽静，建

100、筑体量适中。东西侧山体连绵，森林植被茂密；天然的高尚森林山里居所。项目定位为别墅和类别墅。销售价格：别墅均价22,000元/平方米，类别墅均价17,000元/平方米。表3 销售收入估算 （单位：万元）序号项目合计1231销售收入545,720.00218,288.00107,408.00220,024.001.1可售面积（平方米）271,600.00108,640.0058,240.00104,720.001.2平均售价（元/平方米）20,092.7820,092.7818,442.3121,010.701.3销售比例（%）10040.00%19.68%40.32%2销售税金及附加30,014

101、.6012,005.845,907.4412,101.322.1营业税27,286.0010,914.405,370.4011,001.202.2城市维护建设税1,910.02764.01375.93770.082.3教育费附加818.58327.43161.11330.043土地增值税5,457.202,182.881,074.082,200.244商品房销售净收入510,248.20204,099.28100,426.48205,722.44表3财务现金流量表（单位：万元）序号项目合计1231现金流入545,720.00 218,288.00 107,408.00 220,024.00 1

102、.1销售收入545,720.00 218,288.00 107,408.00 220,024.00 2现金流出334,031.60 196,223.83 88,676.46 49,131.30 2.1不含财务费用的投资263,088.00 179,748.80 78,416.80 4,922.40 2.2销售税金及附加30,014.60 12,005.84 5,907.44 12,101.32 2.3土地增值税5,457.20 2,182.88 1,074.08 2,200.24 2.4所得税35,471.80 2,286.31 3,278.14 29,907.34 3所得税后净现金流量211

103、,688.40 22,064.17 18,731.54 170,892.70 所得税后累计净现金流量211,688.40 22,064.17 40,795.70 211,688.40 4所得税前净现金流量247,160.20 24,350.48 22,009.68 200,800.04 所得税前累计净现金流量247,160.20 24,350.48 46,360.16 247,160.20 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（IRR） 72.86% 66.12% 财务净现值（NPV） 169846万元 145715万元 投资回收期 2.87年 2.85年 基准收益率（ic） 15% 15

104、%5#宗地：用地面积10万，容积率1:1.4，建筑面积14万。地块南侧和东部被群山环抱，有自然道路贯穿南北与旅顺中路相连。项目定位为小高层，套型一中小为主。销售价格：情景洋房均价10,000元/平方米，高层公寓均价9,000元/平方米。表-5销售税金及附加估算 （单位：万元）序号项目合计1231销售收入111,960.0062,388.0034,380.0015,192.001.1可售面积（平方米）116,400.0063,720.0036,600.0016,080.001.2平均售价（元/平方米）9,618.569,790.969,393.449,447.761.3销售比例（%）10055.

105、72%30.71%13.57%2销售税金及附加6,157.803,431.341,890.90835.562.1营业税5,598.003,119.401,719.00759.602.2城市维护建设税391.86218.36120.3353.172.3教育费附加167.9493.5851.5722.793土地增值税1,119.60623.88343.80151.924商品房销售净收入104,682.6058,332.7832,145.3014,204.52表5 财务现金流量表 （单位：万元）序号项目合计1231现金流入111,960.00 62,388.00 34,380.00 15,192.0

106、0 1.1销售收入111,960.00 62,388.00 34,380.00 15,192.00 2现金流出72,946.80 47,914.44 20,482.71 4,549.65 2.1不含财务费用的投资58,392.00 41,342.40 15,552.00 1,497.60 2.2销售税金及附加6,157.80 3,431.34 1,890.90 835.56 2.3土地增值税1,119.60 623.88 343.80 151.92 2.4所得税7,277.40 2,516.82 2,696.01 2,064.57 3所得税后净现金流量39,013.20 14,473.56 1

107、3,897.29 10,642.35 所得税后累计净现金流量39,013.20 14,473.56 28,370.85 39,013.20 4所得税前净现金流量46,290.60 16,990.38 16,593.30 12,706.92 所得税前累计净现金流量46,290.60 16,990.38 33,583.68 46,290.60 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（IRR） 61.00% 48.63% 财务净现值（NPV） 35676万元 30092万元 投资回收期 2.75年 2.85年 基准收益率（ic） 15% 15%6#宗地：用地面积60万，容积率1:1.5，建筑面积9

108、0万。该地块体量较大，区域内有自然河道穿过，环境优美。项目定位为小高层住宅、公寓，多层洋房和商铺，套型面积以中型为主；可以自成体系形成新的居住小区。销售价格：情景洋房均价11,000元/平方米，高层公寓均价9,000元/平方米。表6 销售税金及附加估算 （单位：万元）序号项目合计1231销售收入819,000.00443,700.00261,000.00114,300.001.1可售面积（平方米）810,000.00423,000.00270,000.00117,000.001.2平均售价（元/平方米）10,111.1110,489.369,666.679,769.231.3销售比例（%）10

109、054.18%31.87%13.96%2销售税金及附加45,045.0024,403.5014,355.006,286.502.1营业税40,950.0022,185.0013,050.005,715.002.2城市维护建设税2,866.501,552.95913.50400.052.3教育费附加1,228.50665.55391.50171.453土地增值税8,190.004,437.002,610.001,143.004商品房销售净收入765,765.00414,859.50244,035.00106,870.50注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均值。表6财务现金流量表 （单位：万元

110、）序号项目合计1231现金流入819,000.00 443,700.00 261,000.00 114,300.00 1.1销售收入819,000.00 443,700.00 261,000.00 114,300.00 2现金流出549,990.00 355,710.90 159,498.61 34,780.49 2.1不含财务费用的投资443,520.00 310,698.00 121,752.00 11,070.00 2.2销售税金及附加45,045.00 24,403.50 14,355.00 6,286.50 2.3土地增值税8,190.00 4,437.00 2,610.00 1,1

111、43.00 2.4所得税53,235.00 16,172.40 20,781.61 16,280.99 3所得税后净现金流量269,010.00 87,989.10 101,501.39 79,519.51 所得税后累计净现金流量269,010.00 87,989.10 189,490.49 269,010.00 4所得税前净现金流量322,245.00 104,161.50 122,283.00 95,800.50 所得税前累计净现金流量322,245.00 104,161.50 226,444.50 322,245.00 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（IRR） 71.84% 5

112、6.74% 财务净现值（NPV） 246029万元 205547万元 投资回收期 2.92年 3.03年 基准收益率（ic） 15% 15%12.4 经济效益分析结论从静态评价的角度看：项目的投资净利润率达到181.47%，（仅公寓销售利润）。国家发改委和建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数中，专家调查的养老福利的财务基准收益率（融资前税前指标）为8%，本项目接近该指标数值，表明项目的经济效果合理。从动态评价的角度看：内部收益率指标高于基准贴现率8%，税前税后净现值均大于8%，表明项目是可行的。本项目的建设投资较大，开发周期较长，对整个区域的带动作用是毋庸置疑的。项目建成后的各项商业经营

113、活动，为当地政府带来稳定、长期的市场气氛；基地建成后，将会增加近千个直接的就业岗位，拟从当地吸收大部分劳动力进入；估计还带来间接的就业岗位500 个。此外，来此参观体验的游客、社区居民的日常生活，还可以带来可观的消费税收。项目发展带来的领雁效应，项目的成功开发也会吸引更多的关联企业和项目投入到旅顺龙湖湿地公园及养老基地项目经济发展的进程来，多项目聚集，区域组团式集群开发，地方经济的快速发展带来综合性的社会经济效益。12.5 社会效益分析通过项目开发，将实现政府、开发商、当地群众、客户四方共赢的局面。政府： 提升政府形象，加快旅顺城市化进程；通过项目开发，推动旅顺区域产业结构升级， 项目发展的示

114、范作用形成领雁效应，带领区域产业、开发多元化、聚合化、集群式发展。当地民众：借助项目开发实现置业转移和提升，在项目中获得就业机会；多元产业的发展，促进当地民众收入水平的收益来源；多元化产业对人力资源的需求，将加速当地基础教育与职业教育的发展，实现当地人口综合素质的提高。开发商：项目的成功开发，带来合理的经济效益；提升企业在多元产业开发实践中的经营水平及管理能力；扩大社会营销力，成为更加卓越的企业。第十三章社会评价13.1 项目对社会的影响分析拟建项目对本区域的经济和社会发展将会产生较大的影响。13.1.1 项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响。围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求，切实

115、加强老龄工作，不断完善老年人社会保障制度，发展老年服务业，建立健全社区管理和服务体系，增加老年福利设施，开展老年文化体育活动，维护老年人合法权益。13.1.2 对区域经济的影响。1)直接影响。本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇。项目建成后，直接安排各类就业人员2500 人，带动相关产业就业岗位估计有1500 个。这些都将直接促进区域经济的发展。2)间接影响。项目建成后，将对辽宁省乃至全国老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响，地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入，以此增加爱心护理工程和地方财政收入。13.2 项目

116、与所在地互适性分析13.2.1 不同的利益群体对项目的态度及参与程度1)老年人。老年人是本项目的直接收益者，项目建成后，可极大的满足老年人对社会福利设施的需要。2)项目的建设使大连市的社会化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务。3)地方政府。项目的实施得到了地方政府相关部门的积极支持，对需要地方提供的土地、交通、电力、通信和供（排）水等基础设施条件给予了积极的支持和配合，项目的建成将极大的推动老年福利事业的发展。13.2.2 项目与区域社会环境的适应性项目选址交通便利，场区位置适宜，适合工程建设。13.3 社会风险分析如上面所分析，项目与当地的社会、文

117、化、环境等具有良好的互适性，深受各个利益群体的欢迎，因此社会风险很小。13.4 社会评价结论通过以上分析可以看出，本项目的实施可以促进大连市乃至辽宁省、东北地区老年福利事业的健康发展，与所在地有良好的互适性，社会可行性良好。第十四章招标方案14.1 招标范围：1、勘探、设计；2、建筑；3、安装；4、主要设备及材料；5、工程监理。14.2 招标方式1、勘探：工程勘探面积较大，费用较高，拟公开招标。2、设计：拟公开招标，资格要求：乙级以上。3、建筑：项目有多层和高层及地下建筑，拟进行公开招标，建筑资格：2 级以上。4、装璜及安装：主要是照明、电讯、消防、内外墙装饰及各种管线的安装，均需有专门资格的

118、单位进行安装，其资格根据具体内容而定。5、设备采购：主要是空调、通风、污水处理、电梯、医疗器械和设备、康复和健身器械、智能化管理系统、电脑、监视器及各类终端设备、管线、照明、水泵、电力、电讯设备、运输车辆等，拟公开招标。第十五章结论与建议15.1 基本结论（一）本项目建设符合国家有关服务重点领域建设与发展的政策，对社会化养老服务体系的建设起保证和促进作用。改革社会保障制度，重点是帮助弱势群体生存和发展，消除老年人的贫困问题。传统社会是从孝道的角度，家庭后代成员回报养育之恩，以“养儿防老”的“反哺”方式，从老年人的需求考虑，使老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。

119、现代社会是从社会公正的角度，社会成果是代代延续创造而来的，要从老年人的合法权益上认识问题，老年人应得到社会保障。以养老和健康保障为先导，使老年人得到终身物质和精神生活保障，并使老年人能够享受社会发展成果。（二）本项目是一项综合公益性项目，具有较大的社会效益，符合我国“尊老爱幼”的传统美德，真正体现了党和政府对老年群体的关心，体现社会主义的优越性，其影响是深远的。（三）本项目属社会福利公益事业，本项目的建设符合国家相关政策，其建设规模、场址选择合理，项目的建设使大连市的社会化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务；也将为大连市民提供一个良好的康复养老环境，

120、明显改善生存质量和健康水平，从而有利于社会稳定，支持经济持续发展，并在扩大就业方面产生积极作用。由此推动整个社会化养老服务体系再上一个新的台阶。中国（大连）科学养老事发基地项目为社会公益项目，符合国家产业政策，能够满足局部区域经济发展的需求，是国家法律、政策重点扶持、推广的行业，具有十分重要的社会意义。 本项目将面向以东北三省为主、华北地区、俄、日、韩为辅的具有较高消费能力的中老年人群，以及公务出行参观、休闲旅游度假、节假日旅游等消费群体。建设一座能容纳万户中老年人的养老投资和万名旅游度假的示范基地。 综上所述，本项目具有可行性。15.2 1.3 问题与建议通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。针对本项目建设特点，提出建议如下：建设单位应做好项目的前期准备工作，抓紧办理资金落实及有关手续，以保证项目的顺利实施；项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要。 76