1、OEM奥特莱斯项目介绍2n目录:n区域特征及价值梳理n区域商圈研究n项目概况及发展思路n招商方案3通州位于北京城区以东20公里.通州是距离市中心最近的新城,距天安门20里,CBD13公里,距首都机场10公里,距离规划中的北京第二机场40公里,距天津塘沽港100公里,是环渤海经济圈人流、物流、信息流交交汇的中心地带。区位条件区域特征及价值梳理处于环渤海经济圈的核心枢纽位置在北京市总体规划“两轴两带多中心”空间格局中，位于北京长安街轴线与东部发展带的节点之上4区域位置距国贸 28公里距天安门 32.6公里；距首都国际机场38.8公里；距G1京哈高速公路9.6公里；距亦庄开发区21.5 公里；距北京
2、新东站12公里。项目位于北京市通州区区域特征及价值梳理八通线l项目周边通州、朝阳、顺义、燕郊、亦庄区规划人口规模为370400万人，毗邻首都CBD商业区，年收入10万元以上的人口集中。根据第六次人口普查统计结果，通州区人口已经接近130万，成为16区县中，人口增长最迅速的区县之一。通州经济开发区西区目前有50000余人就业，未来将有可能增加到200,000余人的规模。l通州区常住人口密度1206人/平方公里，在全市18个区县中排名第9，略高于全市平均水平。5数据来源：北京统计年鉴2010人口北京燕郊70万人亦庄50万人顺义区120万人通州区120万人朝阳区170万人周边人口分布情况区域特征及价
3、值梳理商品消费6n通州社会消费品零售额状况及增长速度l近5年来，通州区的社会消费品零售额逐年增长，平均增幅超过10%.l位居远郊十区县的首位,显示通州区居民的消费水平正不断提高。2005-2010社会消费品零售总额北京十区县社会消费品零售总额对比数据来源：北京市统计局区域特征及价值梳理区域发展规划n通州新城北京城市规划发展的重中之重l通州这个距离北京城区最近的新城，在2010年将迎来全新的发展契机，北京城市总体规划将通州定位为北京重点发展的新城之一，是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。预计在“十二五”期间，通州新城初具规模。规划面积：155平方公里，其中核心区面积48平方公里。未来人口承
4、载：100万人。重点发展产业：现代服务业、文化创意产业 。打造重点：运河北京文化商务中心区。交通规划：8条地铁线路在通州交汇。7本项目本项目本项目本项目区域特征及价值梳理小结一方面，通州具有很好的区位优势、交通条件和优越的规划和良好发展契机，尤其是CBD东扩的影响巨大，为通州区的未来发展提供了许多想象的空间。但是，另一方面，通州也有自身弱势与威胁，对区域发展进程产生重要作用（如产业和人口对商业项目的带动或制约），这将直接影响着区域内项目（尤其是需要依附于主城发展的城郊结合部项目）产生重大影响。u通州是北京快速城市化的典型区域，“有城无业”问题凸显：目前区域内“房地产经济”特点明显，大多数人在通
5、州居住而在其他城区工作，不利于城市经济的发展。u主导产业不够突出：缺乏产业链条长、带动作用大、影响力长远、上规模档次的重大产业项目，辐射范围和对周边项目的带动有限。u北京各区县争先发展，竞争激烈：各区县争相发展服务产业，对政策及资源抢夺激烈，产业规划（包括本项目所在的经济开发西区）实现面临不确定性；u自身资源和能力与快速发展的经济不匹配：通州区现有基础设施不能满足通州区经济快速发展的需求，面临着挑战。u拆迁的挑战 ：拆迁政策的滞后给拆迁工作带来了难度，滞留户对拆迁也存在抵触情绪。以上几点与通州整体发展有关的问题与威胁，同样，也是项目所在张家湾镇及经济开发区西区所面临的问题与威胁。8区域特征及价
6、值梳理9n目录:n区域特征及价值梳理n区域商圈研究n项目概况及发展思路n招商方案10总体特征通州区现有常住人口约109万，通州新城人口约50-60万，按人均商业面积1-1.1平方米计算，通州新城的商业需求总面积约为55-65万平方米。通州新城购物中心、百货、超市三大零售商业规模共约30万平方米，加上其他街铺商业面积约， 通州新城商业供应总面积约为60万平方米。通州新城商业供求关系现状：理论数据显示商业供求量基本平衡。但通州新城商业出现结构性失衡，商铺空置率高，而现有商业又未能满足居民消费的需求。p通州新城空置率高，有效商业供应量不足主要原因是商业规划缺乏前瞻性，产品与市场需求不符，许多商家找不
7、到合适的进驻物业；商家经营能力欠缺，同质化竞争严重，没有形成互补错位经营，常有商家倒闭；居民对商业的要求越来越高，一般的中低档街铺难以满足需求；在业态和商家品牌、数量上难以满足居民需求，如通州新城只有一个电影院，共600多个座位，远远不能满足居民消费需求。区域商圈研究11商圈未来发展未来大型集中式商业以及商业供应量都主要分布在运河西岸。八通线沿线新华街沿线世纪星城大型购物中心现代生活文化体验街区北苑商务区休闲生态商务区文化商务休闲区未来主要商圈分布区域商圈研究12未来发展趋势p据统计，2009年，北京平均人均商业面积在1.5平方米左右，崇文、宣武、东城、西城四各个老城区的人均商业面积均达到1.
8、6平方米以上。p通州新城现有人口约53万人。p通州区商业情况n通州区的商业发展水平处于北京各区的中下游，故通州人均商业面积应低于北京整体水平；n通州区人均商业面积约为1-1.1平方米，此处取均值1.05平方米作为人均商业面积进行预测。单位：万单位：万区域商圈研究区域商业市场分析13小结14n目录:n整体研究目标及研究思路n区域特征及价值梳理n区域商圈研究n项目概况及发展思路n招商方案经济技术指标15一期：工业用地，406.75亩，建筑面积47万平米。北面已建成开业，南区正开建5.6万平米。三期：科研用地，152.9亩，建筑面积18万平米，容积率1.8，控高：45米。待征地三期：住宅用地，284
9、.4亩，建筑面积45万平米，容积率2.2-2.5，控高45米。待征地六期：工业用地，170.4亩，建筑面积17万平米，容积率1.5，控高30米。四期：科研用地，396.8亩，建筑面积48万平米，容积率1.8，控高45-60米。五期：混合用地，73.5亩，建筑面积10万平米，容积率2.0，控高30米。二期：工业用地，649.46亩，建筑面积51万平米。项目总体概况项目位于北京正东南方向的通州经济开发区,总占地面积2800亩,总建筑面积260万平方米,平均容积率1.39,项目初步分六期进行建设.项目一期概况项目整体经济指标项目概况及发展16土桥土桥八八通通线线支支线线梁各庄梁各庄村村宋宋梁梁路路通
10、胡路通胡路通胡大路通胡大路新新 华华 大大 街街通州区政通州区政府府滨滨河河南南路路229市市道道宋庄宋庄本案本案城铁站城铁站公车站公车站主要通道主要通道城铁线路城铁线路外部交通东六环东六环东六环东六环京沈高速公路京沈高速公路公路：北京六环路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速路纵横交汇，构成了完善便捷的路网。铁路：京承、京秦、京津铁路环伺左右。轻轨：临近地铁一号线相连的“八通”轻轨列车终点站土桥站。机场：半小时内即达首都机场。港口：距离中国北方最大的综合贸易港天津新港一个半小时车程。项目概况及发展思路17周边住区及乡镇土桥土桥梁各庄梁各庄村村宋宋梁梁路路通胡路通胡路通州区政通州区政
11、府府滨滨河河南南路路加洲小镇加洲小镇DBCDBC金隅项目金隅项目金隅花石匠金隅花石匠枫景园枫景园环湖小镇环湖小镇张家湾张家湾镇镇永顺镇永顺镇漷县镇漷县镇梨园梨园229市市道道宋庄宋庄太玉园太玉园潞城镇潞城镇本案本案西集镇西集镇东六环东六环主要乡镇主要乡镇项目周边新建住宅小区相对比较少,主要集中于东六环附近.大部分人口分布于周边几大主要乡镇中,包括张家湾镇、梁各庄、西集镇、永顺镇等。项目概况及发展思路n优势l区域优势：位于北京重点打造的通州新城，目前正处于高度发展的过程中。l交通优势：紧邻103国道、京沈高速公路、东六环路，通燕高速公路，大交通优越。l规模优势：总体260万平米的开发体量，能够容
12、纳众多品类及配套，容易塑造影响力。l开发商优势：通过多年耕耘，全国十强地产商背景，已在华北地区树立了良好的口碑。n 劣势l内部交通：距离最近的地铁站近7公里，公交覆盖低。l周边环境：处在规划中的通州新城边缘，周边常住人口规模小，产业发展也不成熟。l商圈劣势：周边目前无任何商贸氛围，无可借势之资源与配套。18项目分析n机会：l随着通州国际化进程的推进，通州新城将引领通州成为京东重要商务中心和外地企业进入北京的桥头堡，区域成熟度有望加速提升。l通州商业正处于从传统半传统商业形态向现代化商业模式转变的过程中，人们消费理念逐步变革，对新商业形态的接受度提高。l通州目前面向中高收入的高品质商业（如购物中
13、心）和面向中低收入人群的现代化综合贸易市场均缺乏。l项目所在城南南部（包括地铁沿线）未来将继续以社区型商业为主，主题和特色类大型集中商业处于空缺。l北京市区东六环内很多老市场将会动迁，本项目会成为他们首选之地。n 威胁：l目标客群的认可度。l新旧模式转换中的老市场的打压。l区域配套暂时得不到进一步完善和提升。项目概况及发展思路19小结x经过对零售型市场分析，本项目可能的专业市场发展类型是“销地型”专业市场。项目概况及发展思路20n目录:n整体研究目标及研究思路n区域特征及价值梳理n区域商圈研究n项目概况及发展思路n招商方案分区推出计划及业态规划，经过审慎思考，提出分成两个招商部门同时进行招商。招商一部：A1馆. 燕莎奥特莱斯、赛特奥特莱斯、忆美、苏宁易购、国美、韩国乐天、上品折扣；A2馆. 大润发、永辉、物美、沃尔玛、家乐福、华联、等超市；招商二部： BC馆馆.餐饮、娱乐、品牌折扣；分区推出时序及业态初步规划21招商方案 招商二部 招商二部 招商一部 首期整体推出构想22整体布局招商方案招商方案平面布局THANK!谢谢聆听！招商热线：24
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