1、海口市东南亚风情小镇旧城改造可行性研究报告目录第一章 总论1第二章市场调研及前景预测5一、五星级酒店与公寓的概念6二、定安县引入会所与别墅的情况介绍6三、目前海南已经推出和即将推出可比项目分析与优劣势分析6四、本项目前景预测7第三章项目定位8一、主题定位8二、功能定位9三、市场定位9四、物业管理定位11第四章 项目的建设方案及规划11一、项目组成12二、总平面布置和运输12三、占地面积及分析12第五章项目营销策略12一、宣传主题概念13二、卖点整合13三、优惠措施14四、销售目标体系整体推广思路14第六章 总结14一、项目对政治与社会稳定的影响15二、项目对合理利用自然资源的影响15第一章 总
2、论一、 项目概述项目名称：海口市东南亚风情小镇旧城改造项目建设主题：打造具有海南特色和东南亚风味美食、文化新市镇.项目投资单位：*88项目建设单位：项目建设性质：旧城改造项目建设地点：*二、 地址位置:定安县在海南岛东北部， 地处北纬19.031-19.044，东经10.07-110.31。县境南北长68公里，东西宽46.5公里，面积1187.4平方公里。人口28万人，汉族占98%，黎族、苗族共占2%。定安县拥有良好的区位优势和交通优势，东近文昌，南依琼海，西接澄迈，中临屯昌，属海南经济发展布局中海口经济区，被誉为“海口的后花园”，境内交通便捷，海南东线高速公路穿境而过，形成了以高速公路为依托
3、，以国道、省道、县道为干线的“五横五纵”交通网络。定安县作为海南省会海口的卫星城，北距海口港40公里；海口美兰国际机场36公里；东距清澜港48公里；西距洋浦港113公里。具有临空型、临海型地理位置，是发展热带高效农业、高科技产业、仓储业、商住业和贸易项目的理想空间。三、 规划区位置和面积本项目在海南省定安县黄竹镇老城区,规划面积约350亩。四、 旧城改造的必然性 旧城改造是一个城市走向现代化的必然阶段，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对于拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进经济社会发展都具有十分重要的意义。 黄竹镇作为东线高速公路定安县的主要出口，每天的客运量都非常
4、繁忙，商业也比较繁华，其在上个世纪曾是海南特区居住条件较好的城镇之一，但是受海南特区开发初期经济建设发展水平的限制，该城镇的房屋设计落后、建设标准低、公共服务设施缺乏，特别是黄竹镇的房子都已有40-50年的历史，城区房屋日渐破旧，电源线路老化，地下排水不畅，治安防范设施差，生活环境渐趋恶化，黄竹镇居民不仅无法提高生活水准，无法享有与海南特区现存大环境相应的高品位、高质量生活，甚至连正常的工作、生活也受到了影响，这不仅带来了许多的安全隐患,同时破旧的房屋也影响城市容貌,不利于城镇规划。 所以定安县黄竹镇急需整体更新改造！五、 规划原则 （1）根据定安县的实际情况及发展背景，充分考虑定安县发展的各
5、种可能性，完善充实定安县域城镇体系规划，科学修编定安县城总体规划，切实有效地指导定安县内各层面的城市规划和建设。 （2）深入研究定安县的发展环境与条件，合理进行产业空间布局。将县城总体规划与产业空间布局有机结合，全方位地促进县城经济社会发展。 （3）合理确定定安县城的城市性质和规模，科学建构县城空间规划结构和总体功能布局，促进县城可持续发展。 （4）合理组织县域和县城交通，加强县城内外交通联系，提高县城的中心地位和辐射力，带动周边地区的经济社会发展。（5）充分利用定安县的人文和自然景观资源，保护生态环境，突出生态城市的风貌特色，营造优越的人居环境。六、 规划编制依据 本规划编制主要依据如下：
6、1中华人民共和国城市规划法（1989年） 2城市规划编制办法（建设部2005年第146号令发布） 3海南省经济特区城市规划条例（1994年12月23日） 4海南省城市规划工作行政规程（2005年3月） 5海南省城镇体系规划（2005-2020） 6海南城乡总体规划（2005-2020）7定安县城总体规划（19932010） 8城市居住区规划设计规范 9城市居住区公共服务设施设置规定 10住宅设计规范 11住宅建筑设计标准 12建筑工程交通设计及停车场设置标准 13城市道路绿化规划及设计规范 14高层民用建筑设计防火规范 七、 规划目标1、建成一个具有海南特色和东南亚风味美食、文化新市镇。2、建
7、成一个功能完善、分区合理、综合发展潜力巨大的现代城镇花园。3、建成一个具有浓郁东南亚和地方文化特色的现代城镇花园。4、建成一个山青水秀、花草遍地、生态环境优美的现代旅游城镇花园。5、建成环保、低碳、突出生态城市的风貌特色，营造优越的人居环境。八、 项目提出的背景及建设必要性由于定安县旅游资源非常丰富，而且四季如春，气候宜人，堪称世外桃源，是高收入人群的理想住所。其周边环境良好，设施齐备。依附海南建设国际旅游岛的形势，借用海南成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地、国际经济合作和文化交流的重要平台。但
8、目前海南省有上档次的高档的公寓楼房和别墅很少，也没有一个CEO级的别墅新城，很多高收入人士虽然认为此处风景独特，四季宜人，但却无法寻找到一个理想的住所，只能来去匆匆，深感遗憾。根据海南省旅游局的统计，很多游客反映一年多次来海南度假的人很多，他们已对酒店的住宿环境逐渐感到厌烦，而更多的倾向于购房度假，更喜欢有属于自己的空间。因此建设一个高档次国际新城已是势在必行，它也将会进一步提升海南省的旅游业。九、 项目投资规模和施工进度计划本项目计划用地350亩，预计总投资金额10亿元。本项目计划分三期进行投资建设。第一期工程：2011年7月完成项目初步设计工作；2011年9月完成大部分施工图设计；2011
9、年10月正式开工建设；2012年10月完成第一期土建工程。第二期工程：2012年至2013年第二期工程：2013年至2014年第二章市场调研及前景预测一、五星级酒店与公寓的概念项目的建设分两部分进行，即会所酒店与高级公寓楼和别墅，这三部分是相辅相成、互相促进的，形成服务上的互补。会所酒店能给予高级公寓楼和别墅业主与流动人口提供一个高雅、优美的环境。高级公寓楼和别墅可以给人提供一个生态花园，集娱乐、休闲、购物一起的居住环境。会所酒店将采用国际化管理，精心设计的总统套房，装修豪华、舒适、优雅的豪华五星级商务、高级的中式、西式、日式、韩式餐厅、悠闲保健的桑拿、沐足中心。海口市东南亚风情小镇将以先进的
10、规划设计理念，打造现代化的华丽庄园，它具有较佳的自然环境与人文环境，还有完善是配套设施，以低密度、高绿化率而建造的东南亚风情式生态庄园。二、定安县引入会所与别墅的情况介绍海口市东南亚风情小镇拟建的五星级酒店是按照国家标准设计建设的，酒店分塔楼与群楼建设，群楼五层主要设商务、购物、餐饮、娱乐等多功能中心；塔楼十六层是客房，初步设计有300间。酒店无论从外观还是室内装修，都是旨在打造海南一酒店的品牌。海口市东南亚风情小镇拟建的高级别墅是以高品质、高消费的标准设计的，主要是针对岛内外CEO的总裁级消费需求，开发更高级的、功能齐全的生态别墅。三、目前海南已经推出和即将推出可比项目分析与优劣势分析海口市
11、东南亚风情小镇无论是高档公寓楼，会所还是别墅，都将开辟定安县的先河，也就是说，目前定安县并没有推出与海口市东南亚风情小镇项目相互竞争的投资项目，据有关方面信息，也没有即将推出相关的项目投资，因此，海口市东南亚风情小镇在定安县的推出将具有一定的“明星”效应，项目将会在当地房地产中独占鳌头。项目的优势是比较明显的，主要有：1、投资规模庞大，声势浩荡， 影响巨大、深远；2、项目开辟一个生态的集居住、娱乐、购物、悠闲等集一体的大型高尚住宅区；3、项目在定安县有领导潮流，垄断市场的能力；4、项目将会给当地巨大的经济效益与社会效益。项目的劣势主要有：1、资金需求量极大，建设周期长；2、项目投资成本较高，投
12、资回收期较长；3、当地的区域发展环境有可能尚未成熟；4、项目灵活性较低，即一经定位，就很难改变。四、本项目前景预测1、五星级酒店前景预测定安县历史悠久，源远流长，人才汇集，文化鼎盛，民风淳朴，物埠民丰。海口市东南亚风情小镇的建立可以带给定安县一个高尚的居住环境，海南定位为国际旅游岛，借国际旅游岛建设之机，可以吸引南来北往的客商慕名前来留宿观光，这将对定安县的经济发展有很大的促进作用。独特的区位赋予了定安县“万州美食甲天下”之美称。东山羊、和乐蟹、港北对虾、后安鲻鱼被称为“定安县四珍”，来往的更多是游客，品位很高，当然消费也高，因此，海口市东南亚风情小镇也能满足他们的需求。2、高档公寓楼房前景预
13、测改革开放给定安县人民带来了致富的商机，无数外资企业的拥入带动定安县经济的腾飞。据有关数据表示，目前定安县常住人口的年人均收入为3万元/人，已经跨进了小康水平，人民对生活质量的追求已经有了更高的要求，农民公寓将可以为定安县人提供一个五星级的居住环境。基于以上的理由，推出海口市东南亚风情小镇不仅可以满足过往游客的需求，也可以满足定安县人对生活质量的追求，故其前景是无可估量的。第三章项目定位一、主题定位海口市东南亚风情小镇的主题定位对项目推出市场是非常重要的，这个定位关系到项目未来市场的发展方向，一旦定位成型，那么项目的设计、开发、宣传等都应该围绕这个中心来开展。主题定位应该考虑以下几个问题：1、
14、地理位置。项目最重要的因素就是人流和物流。这两个要素具备了，项目就成功了一半。2、周边配套。要根据小区自身和周边（以1000米作为考察范围）物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态。3、海口市东南亚风情小镇是一个高级公寓楼和别墅区，初步设计是打造定安县第一家花园式生态住宅区，也是规模最大、配套设施最齐全的高级公寓楼和别墅；4、打造一个生态的集居住、娱乐、购物、悠闲等于一体的会所。因此，项目的主题定位是高雅、优美、舒适的高档次公寓楼和别墅，并以生态环境为基础，打造定安县一国际新城。二、功能定位由于海口市东南亚风情小镇主题定位是以生态环境为基础、打造海南第一村，故项目的功能定位应该也是海南第一
15、的，初步设计是建设一个提供全方位服务的国际新城。会所主要包括：商务中心、购物广场、健身房、一个大型夜总会、一个大型卡拉OK中心、两个西餐厅、日本餐厅、韩国餐厅、一个有100席以上的酒楼、酒店泳池、网球场。高级公寓与别墅主要包括：180套高级别墅和3800套公寓楼。三、市场定位项目的市场定位，主要针对高档的公寓楼和别墅，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。其目的是探讨产品的市场可行性、产品潜在客户、对产品进入市场如何把握、产品的市场受众面究竟有多大等等。一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。
16、1、销售目标定位别墅的销售目标定位，是前期营销的重要方面。通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。定位是应从CEO对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。黄河集团作为项目开发商，将完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。在高档公寓和别墅投入市场之前，目标定位将是满足全国CEO的度假生活需求，依附海南国际旅游岛的机遇，通过开发适合高收入阶层人士的需要，使国际新城更加适销对路。2、高档公寓楼和别墅产品定位无论高级公寓还是别墅楼盘的建造，都有规模之分，有档次之分，购买层次更是
17、不一样。因而，其定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。项目定位市场涉及面较广，但一般受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。软件包括：资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。海口市东南亚风情小镇的定位，是在其选择和确立楼盘潜在目标客户基础上，通过项目前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点予以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传，让客户对所开发楼盘留下一个良好的印象，使别墅在开发和营销初期就让买方产生一个相当深刻的印象或是特色独到
18、的主体形象。3、价格定位项目的市场定位，除了销售目标定位和楼盘产品定位外，价格定位同时也是一个足以影响房产开发项目成败与否的重要因素。而价格定位是竞争结果最好的见证，海口市东南亚风情小镇只能通过自身特殊优势和与众不同的亮点来发掘，采用高价掠夺策略，才能对整个新城产生出一种成功驾驭的影响。主要优势与亮点如下：1) 推出定安县最高级的生态公寓楼;2）推出定安县最高级的住宅别墅；3）完善、幽雅的配套设施；4）生态的居住环境；5）一流的设计、豪华的外观6）便利齐全的购物区四、物业管理定位 1、物业管理公司的组织架构 本项目将成立物业管理公司，直接由香港黄河地产发展（集团）有限公司组建，其组织结构为金字
19、塔型的直线制。它的特点是企业从上到下实行垂直领导，下属部门只接受上级的指令，各级主管负责人对所属单位的一切问题负责。公司主要分成两大分支，其一是负责新城会所的经营管理；其二是负责别墅的物业管理。2、公司组织形式物业公司组织形式为有限责任公司，是港商独资企业。其投资方为香港黄河房地产控股集团有限公司。第四章 项目的建设方案及规划一、项目组成 海口市东南亚风情小镇建设项目分高档的公寓，会所工程与别墅工程，工程主要是完成180套高级别墅和公寓与一些道路运输、绿化、供电、供水工程等，还有10万平方米的高级会所。二、总平面布置和运输项目的总平面布置是以吸引顾客、交通方便为基本原则，使项目能发挥最大的效益
20、；把会所设在靠近高速路口，且在接近高速公路一侧为佳，加上广告招牌，将是项目最大的广告。物业公司初步设立客运车队，在小区内设立直达海口、定安县区、三亚等各大城市的公共汽车，并定时接送，方便海口市东南亚风情小镇的人员出入。三、占地面积及分析建设项目在选择地址已经遵循了保护、开发土地资源、合理利用土地、尽量少占耕地的政策，本项目基本没有占用耕地与林地。而且项目所选地址靠近市区，可能涉及残旧建筑物的拆除，但基本不会对周围环境带来什么负面影响。海口市东南亚风情小镇实际占地面积约为66.6万平方米，其中会所实际占地面积10万平方米；高级公寓和别墅实际占地面积约为35万平方米；道路、土地绿化面积达到36.6
21、万平方米。第五章项目营销策略一、宣传主题概念项目的主题必须与项目条件和文化相适应，具有可执行性和可发展性，需形成市场的差异性，建立项目区域范围内的唯一性或领先性，因此，海口市东南亚风情小镇在推广时应以定安县第一村为目标，主要策略如下：1、主题设计。项目的主题概念设计为：打造生态环境，享受都市度假生活；建造“绿色家园”、“生态家园”、“温馨家园”。2、广告主题语：美丽定安县，经典百年；绿色家园、五星级的家3、宣传主题：度假别墅国际生态高尚社区；城市、森林、我的家-纯生态型园林式住宅之典范二、卖点整合项目推出市场之前，要对项目的特色、优势进行整合，这里主要整合项目的规划与理性：1）规划卖点： A低
22、密度、高绿化； B以海南丰富的旅游资源为背景，以“旅游文化”为底蕴，创意出现代的“旅游建筑”； C溪流潺潺、鱼翔水底、华尔兹森林里鸟儿鸣唱； D打造定安县最高级、最大的花园生态高级公寓和别墅区。2）理性卖点 A高档物业-高尚人文社区； B合理的价位，优良的品质； C简约时尚风格、完善的生活设施-都市CEO的“名片”； D轻松置业-按揭买房，轻松拥有您梦想中的家园三、优惠措施本项目的优惠措施主要有两方面，包括封顶之前预售优惠与一次性付清优惠：1、 在项目开工之前预售楼花，可以优惠15%；2、 项目开工后封顶之前，可以优惠8%；3、 购买现楼现金一次性付清可以优惠5%。四、销售目标体系整体推广思路
23、海口市东南亚风情小镇整体推广思路是：1、预测未来，把握市场。通过对海南定安县的人文地理的分析，结合各地CEO的收入与偏好，来确定项目的战略推广方向；2、有的放矢，准确定位。经过深入调研，CEO具有较高的消费行与消费心里，项目初步定位为高投资、高消费、高回报的；3、整合资源，提炼卖点。整合项目可利用的一切优势推广资源，提倡“生态”、“绿色”“环保”等的价值推广体系，使项目具有吸引力。4、组合推广，辩证实施。以主题概念营销营造项目品牌，以事件营销催熟区域市场，以活动营销实现人气效应，以品质营销打造项目核心竞争力。第六章 总结一、项目对政治与社会稳定的影响1、国际旅游岛确定了海南经济发展的定位，就是
24、以旅游、以现代服务业为主导的现代可持续发展之路；国际旅游岛的本质涵义其实就是六个字，开放、绿色、发展。海口市东南亚风情小镇的建设投产，不但可以促进当地定安县的经济发展，也满足了很多向往美丽的桃源世纪的CEO的高质量需求，而且房地产销售可以增加国家税收收入，酒店与会所正常年份也可以直接为国家创造税收。2、海口市东南亚风情小镇是打造生态的花园，给居住者提供一个高雅、优美的环境，它将集娱乐、休闲、购物一起的高级社区。项目是开辟定安县房地产开发的历史先河，它将给定安县房地产行业树立一个新的里程碑，项目的建设对定安县、海南省的房地产行业都有着深远的历史意义。二、项目对合理利用自然资源的影响建设项目将走可持续发展的道路，坚持合理的利用海南省与定安县社会、经济资源，合理利用自然资源，及时处理由于项目的建设而造成对环境的影响，使其对环境的污染与破坏减至最低。因此，海口市东南亚风情小镇项目建设具有可行性。
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