阿尔卑斯情歌风情小镇项目可行性研究报告(含表)（53页）.pdf

1、情歌风情小镇项目可行性研究报告第 1 页 共 54 页东方阿尔卑斯情歌风情小镇项目东方阿尔卑斯情歌风情小镇项目可行性研究报告可行性研究报告情歌风情小镇项目可行性研究报告第 2 页 共 54 页 内容摘要东方阿尔卑斯情歌风情小镇位于四川省甘孜州康定县榆林新区，是甘孜州康定锅庄城旅游置业投资有限责任公司的力作项目， 打造的东方阿尔卑斯第一镇。本文通过对项目地块情况及市场环境的调查后， 依据整个片区的市场状况和对未来市场的预测，对项目进行了投资分析、财务分析和风险评价，最终得出项目可行性的研究结论。依据本文研究方案，项目总占地面积 61424 平方米，总建筑面积139294.4 平方米（未含 500

2、0 平米左右的锅庄城特色商住部分） ，项目总投资 36157 万元。通过对项目损益的分析，本项目销售所得税前利润 8412 万元，税后利润 5636 万元；项目税前利润率为 23.27%，税后利润率 15.59%，具有较高的投资回报率。各项财务指标均比较乐观，因此项目具有较强的可行性。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 3 页 共 54 页目录一、前言二、市场环境分析1、甘孜藏族自治州及康定县介绍2、房地产宏观市场分析3、甘孜州及康定县经济数据分析4、康定县房地产市场发展状况分析5、康定县旅游发展状况分析三、项目情况介绍1、项目用地情况2、项目开发 SWOT 分析四、项目工程方案1、项目设计2、

3、项目建设周期及施工组织五、项目组织机构及人力资源配置1、组织机构设置2、人员培训六、项目投资估算及资金筹措1、项目投资估算2、经济效益评价3、项目增值性评价4、项目不确定性分析目录一、前言二、市场环境分析1、甘孜藏族自治州及康定县介绍2、房地产宏观市场分析3、甘孜州及康定县经济数据分析4、康定县房地产市场发展状况分析5、康定县旅游发展状况分析三、项目情况介绍1、项目用地情况2、项目开发 SWOT 分析四、项目工程方案1、项目设计2、项目建设周期及施工组织五、项目组织机构及人力资源配置1、组织机构设置2、人员培训六、项目投资估算及资金筹措1、项目投资估算2、经济效益评价3、项目增值性评价4、项目

4、不确定性分析情歌风情小镇项目可行性研究报告第 4 页 共 54 页一、前言1、报告编制目的一、前言1、报告编制目的 对项目自身价值及升值潜力进行客观分析； 结合项目社区环境和周边环境对项目地块价值进行合理评估，对项目的可行性做出准确判断； 对项目进行投资分析，并探讨项目价值最大化； 针对项目财务状况做出风险分析；2、报告编制依据2、报告编制依据 项目地块规划设计条件； 项目周边市场实地调研资料；3、项目编制内容3、项目编制内容 项目经营环境分析； 项目概况； 项目 SWOT 分析； 项目财务分析； 项目风险分析； 结论及建议。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 5 页 共 54 页二、市场环境分

5、析1、甘孜藏族自治州及康定县介绍（一）甘孜藏族自治州二、市场环境分析1、甘孜藏族自治州及康定县介绍（一）甘孜藏族自治州甘孜藏族自治州（简称甘孜州）位于四川省西部，青藏高原东南缘；东邻阿坝藏族羌族自治州和雅安地区，南连凉山彝族自治州和云南迪庆藏族自治州，西沿金沙江与西藏昌都地区相望，北接青海玉树和果洛两个藏族自治州。全州总面积 15.3 万平方公里；辖康定、泸定、丹巴、九龙、雅江、道孚、炉霍、甘孜、新龙、德格、白玉、石渠、色达、理塘、巴塘、乡城、稻城、得荣 18 个县，325 个乡镇，2458 个行政村。截至 2006 年底，全州总人口 93.05 万人，其中藏族73.20 万人，占 78.7%

6、；汉族 16.57 万人，占 17.8%；彝族 2.62 万人，占 2.8%；其它民族 0.67 万人，占 0.7%。（甘孜州地图）情歌风情小镇项目可行性研究报告第 6 页 共 54 页 地理地貌与气候特点甘孜州地理独特，地处青藏高原向云贵高原和四川盆地过渡地带，属横断山北段川西高山高原区，青藏高原的一部分；介于东经9722-10229 ，北纬 2758-3420之间。境内山峰高耸，河谷幽深，大雪山和沙鲁里山纵贯全境；地势由西北向东南倾斜，北高南低，中部突起，东南缘深切，地面平均海拔 3500 米。5000 米以上山岭，终年积雪，最高峰贡嘎山海拔 7556 米。地貌分为高原、山原、高山峡谷三大

7、类型。气候属高原型季风气候，复杂多样，地域差异显著。南北跨六个纬度，随着纬度的自南向北增加，气温逐渐降低，平均气温相差达 17 度以上。 自然资源广阔的面积和复杂的地貌， 形成丰富的自然资源， 为发展农、 林、牧、副业提供有利条件。农产品主要有青稞、小麦、玉米、土豆、豆类、水稻，其中青稞、小麦是主产。牲畜有牛、马、羊、猪，其中主要是牦牛和羊。药用植物资源丰富，已查明有药用植物 800 余种，名贵药材有虫草、贝母、天麻、大黄、当归、党参、雪莲花等。甘孜的特色：九龙牦牛、九龙花椒、丹巴石榴、巴塘苹果、泸定梨、理塘黄芪、石渠雪莲花尤为著名，远销各地。州内成矿地质条件良好。 已发现矿产 74 种， 形

8、成固体矿产地 1581处，矿点 512 处。黑色金属以铁矿为主，其次为铁锰矿、锰矿、铬铁矿、钛铁矿，现有矿产地 90 处。有色金属已知有铜、铅、锌、镍、钨、锡、汞、锑、钼等 9 种，已发现矿产地 490 处。甘孜的稀有金属情歌风情小镇项目可行性研究报告第 7 页 共 54 页及分散元素矿， 是国家重要的成矿区， 其中花岗伟晶岩型锂、 铍、 铌、钽矿床居州内主导地位，共发现矿产地 56 处。贵金属已探明有大型共生铂钯矿，超大型银矿，以及储量较多的砂金矿。从丰富的矿产资源来讲，甘孜州可以说是一块尚待开发的处女地。在这广阔的土地上，江河湖泊众多，水力资源丰富。流经境内的河流主要有金沙江、 雅砻江、

9、大渡河， 均为长江上游主要支干流。 “两江一河”自西向东，南北向平行排列，汹涌湍急，支流甚多。中等河流有大小金川、折多河、鲜水河、无量河、硕曲河等。各支流的山溪广布，水流急，落差大，水量丰沛，水源较稳定。地表出露的热泉有249 处。据初步估算，全州水资源年经流量为 641.8 亿立方米，水力发电的蕴藏量约为 3700 万千瓦。水力资源的蕴藏量，占全国水力资源总蕴藏量的 6%。开发利用水资源造福人民，潜力很大。而今水利仅利用年经流量的 0.4%，水力资源开发仅占 0.06%。 旅游资源众多的风景名胜和文物古迹，是甘孜重要的旅游资源。“蜀山之颠”的贡嘎山， 为世界第十一高峰， 贡嘎冰川一直受到科学

10、家的重视，从 1980 年对外开放以来，先后有美、日、英、瑞士、意大利、加拿大等国的登山队前往攀登。海螺沟冰川森林公园，位于贡嘎山东坡，有低海拔现代冰川，有宽达 1100 米、落差 1080 米的大冰瀑布，有大流量的沸、热、温、冷泉水。举世闻名的泸定铁索桥，解放后被国务院列为重点文物保护单位。丹巴、雅江等县不少村寨留存了许多古老的石砌碉楼，展示了古代氐羌人的历史。藏族文化古城德格印经院，情歌风情小镇项目可行性研究报告第 8 页 共 54 页拥有丰富完整的藏文书版。康定跑马山、木格措、塔公草原等，都是著名的风景旅游区。（贡嘎山） 康巴文化甘孜州是历史上早期民族频繁迁徙的“民族走廊”腹心带，又是内

11、地通往西藏的交通枢纽、藏汉贸易的主要集散地和“茶马互市”的中心。在长期的历史发展形成过程中，多元性文化历史印记和鲜明的地域特征交织，文化资源底蕴深厚，源远流长，民族风情绚丽多彩。同时， 又是藏传佛教派系保留最全， 藏族文化典籍、 文献保存最完整，藏医药理论研究与制药发展最早的地区。德格县与西藏拉萨、甘肃夏河同称为藏区三大文化中心，素有“藏族文化宝库”之誉，其中德格印经院收藏有藏族文化典籍印版 27.5 万余块，文献总字数达 3 亿之巨。全州格鲁、萨迦、宁玛、噶举、苯波五教派齐兴并举，宗教文化十分丰富。享有“宇宙歌曲”之誉的康定情歌、 “东方伊利亚特”之称的 岭 格萨尔王史诗 等为康巴文化最亮丽

12、、 最耀眼的闪光点。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 9 页 共 54 页（二）康定介绍（二）康定介绍康定县地处四川省西部，是青藏高原的过渡地带，历史上就是川边重镇，在政治、军事、经济上具有重要的战略地位。物产富饶，有“康巴江南”之誉；是茶马古道重镇、康定情歌的故乡、锅庄文化的发祥地和藏汉文化的走廊， 也是四川省黄金旅游西环线和大香格里拉旅游环线上的主要目的地和重要的游客集散中心。在 5-10 年内，康定将建设成具有较高文化内涵，融山水旅游、休闲度假、消费购物于一体的特色区域旅游中心城市。（康定县县城）情歌风情小镇项目可行性研究报告第 10 页 共 54 页康定地跨北纬 2908-3046，

13、东经 10102-10230，平均海拔 3500 米，县城所在地海拔 2560 米。按地理纬度康定属亚热带气候； 康定地形复杂， 折多山将县境分为东西两大部分， 三个小区，东部高山峡谷区，西北部丘状山原区，西部高原深谷区。康定四季景色宜人，各具韵味，夏季尤为避暑胜地，年平均气温 7.1，夏季均温 15.7，寒冬 1 月均温 2.5，年降水量 800950 毫米，无霜期150250 天，属山地凉温带气候。康定县幅员面积 11485.5 平方公里，辖 3 镇 19 乡，东与宝兴县、天全县、石棉县和泸定县交界，南与九龙县、木里县相连，西与雅江县毗邻，北靠丹巴县、道孚县和小金县。康定县是以藏族为主，汉

14、、回、彝、羌等多民族的聚居县，全县人口 14 万， 其中常住人口 11 万， 城镇人口 4.3 万， 农村人口 6.7 万；就业人口达 6.5 万。 榆林新区榆林新区位于康定城南，距旧城中心 4.5 公里，规划面积约 3 平方公里，榆林区地势开阔，风景优美，温泉资源丰富，地处折多河、榆林河交汇处， 紧邻国道 318 线以及康定至海螺沟黄金线-康磨公路穿区而过，地处川藏经济走廊腹心地带和川西旅游环线点上，地理、交通区位十分优越。榆林新城区以发展第三产业为主，重点发展旅游业、娱乐业、房地产业、新型服务、金融商贸、教育，大力发展开放型经济和私营经济。榆林区规划人口约 3 万人。分四个片区，即行政办公

15、区、旅游接情歌风情小镇项目可行性研究报告第 11 页 共 54 页待区、居住区、商务中心区。分别规划建设行政办公、旅游度假、休闲娱乐、酒店、香巴拉文化园、体育文化中心、商务办公、住宅、高档别墅、商业步行街、教育、医疗卫生及仓储、运输、物流配送中心、专业市场。新建榆林新城将成为康定政治、文化中心。康定县行政机构已迁入榆林新区办公，新区的相关配套设施亦在完善中。（榆林新区规划图） 交通状况【公路】现状：康定距成都 360 公里，驱车约需 5 小时。成都至雅安段为成雅高速公路，雅安至康定段位 318 国道。未来规划： 四川省西部综合交通枢纽建设规划将甘孜州纳入情歌风情小镇项目可行性研究报告第 12

16、页 共 54 页了西向通道建设规划中，确定康定为 8 个交通节点城市之一，在综合交通枢纽布局及重点建设项目安排上，规划新建雅安-康定高速公路，里程 130 公里，投资 130 亿元，预计在 2010 年开工建设，2014年建成。（318 国道上的二郎山隧道）【铁路】现状：目前没有直接通往康定的铁路，要乘火车前往康定需先沿成昆铁路在乌斯河站下，然后乘汽车到达康定。未来规划：目前川藏铁路已进入规划研究阶段，川藏铁路将成为川渝地区连接川西北旅游圈和西藏地区的铁路通道， 主要承担川渝地区与川西北、西藏的客货交流。铁路拟沿着国道 318 线建设，从成都出发，经雅安、康定、理塘、左贡、波密、林芝等地，到达

17、拉萨。线路全长 1629 公里，其中四川境内约 650 公里。川藏铁路规划建成为一条客货并重、兼具城际功能的西部地区铁路主干线，按单级电气情歌风情小镇项目可行性研究报告第 13 页 共 54 页化铁路建设，估算总投资 537.8 亿元，计划工期 8 年。成都-康定段 266 公里，投资 314 亿元，2009 年开工建设。其中，成雅段 146 公里，投资 254 亿元，时速 200 公里；雅康段 120 公里，投资 60 亿元，时速 160 公里，2013 年建成。这条铁路的建设，将彻底结束康定无铁路的历史，坐火车从成都前往跑马溜溜的康定，将只需要 1 个多小时。【航空】现状：康定机场地处甘孜

18、州首府康定县西北的折多山上，距离康定城区 36 公里。机场海拔 4280 米，仅次于世界海拔最高的西藏昌都邦达机场（海拔 4334 米） 。铺设在天然冻土层平台之上的机场跑道长度4000米， 可满足波音737-700和空客A319等同等机型的起降要求，机场设计年旅客吞吐量为 33 万人次，货邮运量达 1980 吨。2008 年10 月 22 日，由国航执飞的空客 A319 从成都试航康定成功，全程耗情歌风情小镇项目可行性研究报告第 14 页 共 54 页时 35 分钟。康定机场的通航改变了甘孜州只有陆路运输的单一交通状况。由于通往机场的公路改造， 康定机场在通航后暂停运营， 至 2009年 4

19、 月恢复通航，目前只开通了“昆明-成都-康定”航线。未来规划：到康定机场的公路，国道 318 线康定-折多山(康定机场)-新都桥(东俄洛路段)90 公里，投资 7.45 亿元，预计 2010 年上半年完成。与此同时，由康定机场至塔公方向，还将开通一条专门仅供客车和自驾游小车通行、禁行大型货车的旅游公路。航线方面还将争取开通“北京-成都-康定” 、 “成都-康定-拉萨” 、 “广州-重庆-康定”等航线。（康定机场）另外甘孜州在已经建成康定机场的基础上，计划 2010 年开工建设稻城亚丁机场，2013 年建成，总投资 15 亿元，甘孜县机场也已纳入规划之中，将适时开展前期工作。情歌风情小镇项目可行

20、性研究报告第 15 页 共 54 页2、房地产宏观市场分析（一）2008 年以来出台的重要房地产政策2、房地产宏观市场分析（一）2008 年以来出台的重要房地产政策 2008 年 9 月 16 日到 12 月 23 日，央行百日内连续 5 次降息房地产行业可能是这一轮政策的最大受益者。 一是央行降息明显降低房地产企业的财务成本，特别是针对部分负债较高的房企；二是降息有利于减轻购房者的负担，提高购房积极性，间接提高市场购买力；三是由于房地产企业信贷及购房按揭贷款仍然是银行的主要业务，而存款准备金率的下调，使银行可支配资金更多，从而贷款相对容易，流入房地产行业的资金更多。 2008 年 10 月

21、22 日，财政部发文继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活文件指出：从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款， 其贷款利率的下线可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。下调个人住房公积金贷款利率，各档次分别下调 0.27 个百分点。 2008 年 12 月 17 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的若干意见放宽

22、二套房贷限制、取消房地产税、购房超两年转让免征营业税等新政有利于房地产开发企业及二手房市场，全方位的刺激楼市。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 16 页 共 54 页 小结随着一系列房地产行业救助政策措施的逐步落实，到 2008 年底市场基本稳定，2008 年全年全国完成房地产开发投资 35215 亿元，同比增长 23%。2009 年初房地产统计数据表观向好趋势明显。2009 年下半年，政府相继出台 10 多项规范市场秩序和稳定房价的政策，政策意图由刺激市场转为规范整顿市场、打击投机、稳定房价、防止楼市大起大落，在抑制房价过快上涨的同时增加财政收入。（二）2009 年前三季度全国房地产市场运行

23、情况（二）2009 年前三季度全国房地产市场运行情况 房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资 25050 亿元，同比增长17.7%，增幅比 1-8 月提高 3.0 个百分点，比去年同期回落 8.8 个百分点。 其中， 商品住宅完成投资 17582 亿元， 同比增长 13.4%， 比 1-8月提高 2.5 个百分点，比去年同期回落 15.3 个百分点，占房地产开发投资的比重为 70.2%。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积 27.75 亿平方米，同比增长 15.4%，增幅比 1-8 月提高 1.9 个百分点；房屋新开工面积7.32 亿平方米，同比下降 0.4%，降幅比 1-8

24、月缩小 5.5 个百分点；房屋竣工面积 3.34 亿平方米，同比增长 24.7%，增幅比 1-8 月下降0.4 个百分点。其中，住宅竣工面积 2.77 亿平方米，增长 26.7%，比1-8 月下降 0.1 个百分点。前三季度， 全国房地产开发企业完成土地购置面积 21451 万平方情歌风情小镇项目可行性研究报告第 17 页 共 54 页米，同比下降 22.1%；完成土地开发面积 16706 万平方米，同比下降6.6%。 商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积 58371 万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长 46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积

25、增长 30.6%。前三季度，商品房销售额 27532 亿元，同比增长 73.4%。其中，商品住宅销售额增长 78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 37.1%和 49.2%。 70 个大中城市房屋销售价格指数9 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.8%。新建住宅销售价格同比上涨 2.7%；经济适用房销售价格上涨 0.6%；商品住宅销售价格上涨 3.0%，其中普通商品住宅销售价格上涨 3.7%，高档住宅销售价格上涨 0.5%。二手住宅销售价格同比上涨 3.8%。 新建非住宅销售价格同比上涨 1.9%。办公楼销售价格上涨 4.2%，商业营业用房销售价格上涨 0.3%，其他

26、用房销售价格上涨 0.6%。三季度， 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 1.9%， 其中，新建住宅销售价格上涨 1.5%，二手住宅销售价格上涨 3.5%；房屋租赁价格同比下降 0.5%；物业管理价格同比上涨 0.3%；土地交易价格同比上涨 4.7%。 全国房地产开发景气指数9 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数” ）为101.08，比 8 月份提高 1.00 点。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 18 页 共 54 页 小结我们看出，商品住宅完成投资 17582 亿元，同比增长 13.4%，而商品住宅的销售速度却快得多， 销售额同比增长 78.2%， 两者比较看，住宅消

27、化量快于建设量，去库存化明显加速。总的来说 2009 年前三季度商品房投资额和销售额的变化朝着明显有利于开发商的方向迈进。3、甘孜州及康定县经济数据分析（一）甘孜州经济数据分析3、甘孜州及康定县经济数据分析（一）甘孜州经济数据分析 国内生产总值（GDP）2008 年甘孜州全州国内生产总值 94.01 亿元，人均国内生产总值 9640 元。2009 年上半年，甘孜州紧紧围绕“保增长、扩内需、重民生、保稳定”的首要任务，抢抓发展机遇，积极应对挑战，完成生产总值（GDP）33.17 亿元，同比增长 4.5%。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 19 页 共 54 页 固定资产投资2007 年甘孜州全社

28、会固定资产投资 98.98 亿元，比上年增长24.9%，其中房地产投资 0.8 亿元，比上年增长 1040.4%。房屋销售面积 3.84 万平米，销售金额 0.73 亿元。 工资、储蓄2007 年甘孜州全州职工平均货币工资 25409 元，高于全省平均4097 元（全省 21312 元） ，在德阳（27015 元） 、成都（26231 元）后居全省第三位。2007 年甘孜州城镇居民平均人均可支配收入 10178 元，低于全省平均 920 元（全省 11098 元） ，在成都（13617 元） 、攀枝花(11660元)、德阳（11585 元） 、阿坝（10726 元） 、资阳（10686 元）

29、、乐山（10503 元） 、绵阳（10473 元） 、广安（10355 元）后居全省第九位。2008 年末，甘孜州全州地方财政收入达到 11.47 亿元，城乡居民储蓄存款余额达到 46.48 亿元。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 20 页 共 54 页（二）康定县经济数据分析（二）康定县经济数据分析 国内生产总值（GDP） 金融、工资、储蓄2007 年年末，金融机构各项存款年末余额为 331534 万元；职工人数 1.62 万人，职工平均工资 26828 元；城乡居民储蓄存款余额123456 万元。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 21 页 共 54 页4、康定县房地产市场发展状况分析（一）

30、甘孜州房地产市场情况分析4、康定县房地产市场发展状况分析（一）甘孜州房地产市场情况分析房地产投资高速增长。2008 年完成房地产开发投资额 26606 万元， 同比增长 233.28%， 高于同期全社会固定资产投资 24.16%的增速。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大， 由 2005 年的 0.74%上升到 2008 年的 2.16%。房地产开发企业也由 2005 年的 4 家，发展到 2008 年的 10 家。商品住宅建设投资主体地位突出。2008 年全州住宅建设投资额21279 万元，同比增长 254.35%；2005 年至 2008 年住宅建设投资占当年房地产开发总投资的 15

31、.13%、71.77%、75.22%、79.98%；商业营业用房 4 年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的 56.67%、14.86%、8.14%、13.73%；办公楼 4 年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的 28.21%、0、2.63%、4.65%；从比重上看，住宅建设投资呈增长趋势，其主体地位十分突出。房地产市场商品房销售态势较好，销售面积逐年增长。2005 年至 2008 年全州商品房销售面积分别为 19557 、 23300 、 38389 、61229 ； 其中： 商品房住宅销售 6860 、 7240 、 35039 、 58729。 同时 90-140 户型住宅供给增长

32、较快,2008 年销售面积为 31755，同比增长 35.69%，销售套数为 271 套，同比增长 11.07%。商品住宅价格上升较快。2005 年商品住宅均价约为 1342 元/平方米；2006 年约为 2000 元/平方米；2007 年约为 2098 元/平方米；2008 年约为 2262 元/平方米，其中：康定老城区商品住宅平均价格情歌风情小镇项目可行性研究报告第 22 页 共 54 页约为 3600 元/平方米左右。土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。甘孜州 2007 年房地产企业本年购置土地面积 32640 平方米，同比增长 323.73%，2008 年房地产企业本年购置土地面积

33、96601 平方米，同比增长 195.96%。房地产开发水平存在明显地区差异， 甘孜州房产开发主要以康定和泸定两县为主。2008 年，康定和泸定房地产开发投资额占全州总投资额的 93.99%，其他县房地产开发投资额占总投资额的 6.01%。（二）康定县主要在售楼盘情况（二）康定县主要在售楼盘情况【云山尚城】开发商：四川泰鑫房地产开发有限公司项目性质：住宅、商业总占地面积：约 53 亩；总建筑面积：约 10 万平方米项目地址：康定新城云山尚城共分为三大组团。目前开发了一、二组团，由多层住宅和电梯房组成。第一组团占地 16.5 亩，建筑面积 2.8 万平米，户数为 236 户，销售近 90%。第二

34、组团占地 14 亩，建筑面积 2.2 万平米，200 余户。目前销售价格在 2500 元/平方米左右。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 23 页 共 54 页【康定新天地】开发商：四川康定新天地房地产开发有限公司项目性质：住宅、商业总占地面积：约 200 亩总建筑面积：约 30 万平方米项目地址：康定新城康定新天地是康定新县城最早开发的楼盘，整个项目分为五区，目前开发的只有一区、二区，位于新县城核心区域，紧邻康定县政府大楼和政务中心。一区、二区共 1000 余套住宅，销售达 60%左右，目前销售价格为约为 2600 元/平米。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 24 页 共 54 页情歌风情小镇

35、项目可行性研究报告第 25 页 共 54 页【康定首座】开发商：四川恒宇房地产开发有限公司项目性质：商住综合楼及附属配套设施总占地面积：45.45 亩总建筑面积： 85844.45 平方米项目地址：康定新城10 栋住宅楼，地上 11 层，地上建筑面积 79864.25 平方米，其中第一层设有部分商铺和医疗服务点。 地下建筑面积 5980.2 平方米，地下两层停车场，约 250 个停车位。项目建筑密度为 25.25，容积率为 2.63，绿地率为 36.5%。开工时间为 2008 年 7 月。目前销售价格在 2700 元/平方米左右。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 26 页 共 54 页【三江蔚

36、城】开发商：三江房地产开发有限公司项目性质：住宅、商业总占地面积：7.8 亩总建筑面积：21797.26 平方米项目地址：康定县老县城向阳街框剪结构，总建筑面积 21797.26 平方米，7 幢住宅；建筑密度35%；容积率 3.6；绿地率 35%。开工时间 2008 年 3 月。共 300 余套；一期 100 余套，销售完毕；二期 200 余套，销售超过 50%。目前销售均价 3600 元/平米。（三）政府鼓励房产消费政策（三）政府鼓励房产消费政策榆林新区规划主要以行政办公、 商业、 旅游观光及居住功能为主，现有新区各业态建筑风格都是现代结合藏式风格， 整体房价比老城区低，为了加快新城建设，康

37、定政府给与了一定优惠政策和补助来刺激新城房地产的销售。购买康定新城商品住房的，康定县户籍的（含州本级、中央、省属驻康定单位） ，每户每套由康定县财政一次性补贴 2 万元；非康定县户籍的，每户每套由康定县财政一次性补贴 1 万元。“安心工程” ，购买康定新城商品住房的康定县干部职工，按职级面积标准每户每平方米补助 480 元。凡在康定县购房的非康定县户籍个人，一律可办理本人及其父母、配偶、子女的落户手续。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 27 页 共 54 页5、康定县旅游发展状况分析5、康定县旅游发展状况分析作为国内知名的旅游目的地和旅游集散地， 康定周边拥有较多知名的旅游景点。康定已被国务院

38、批准为对外国人开放县，被四川省列为旅游观光城市。国家级贡嘎山风景名胜旅游区的重要景点大多分布在县境内。跑马山、野人海（木格措） 、塔公寺闻名海内外，中外游人络绎不绝；县境内汇集了登山探险、游览观光、休闲避暑、温泉沐浴和宗教朝圣等旅游内容。得天独厚的自然风光、独具特色的藏族文化和古朴神奇的民风民俗令游人流连忘返，康定正成为大西南一条新兴的旅游热线。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 28 页 共 54 页（一）海螺沟（一）海螺沟海螺沟冰川森林公园,距成都市 319 公里,康定 49 公里。海螺沟发源于贡嘎山主峰东坡的冰融河谷， 是贡嘎山国家级风景名胜区的核心景区之一， 是国家级自然保护区， 是世界

39、上仅存的低海拔冰川之一，中国唯一的冰川森林公园，国家 AAAA 级旅游区，国家地质公园。面积 16 平方公里，最高海拔 6750 米，最低海拔 2850 米。海螺沟旅游资源有三大特色：一是海螺沟身处山脚，在阳光照耀下，远望终年积雪不化的贡嘎雪山，气势恢宏，光芒万丈，瑰丽辉煌。二是海螺沟冰川在国内同纬度冰川中海拔最低，最低点为海拔 2850 米，冰川伸入原始森林 6 公里，冰川与森林共生。海螺沟冰川是现代冰川，形成于 1600 年前。沟内有一宽 1000 多米的大冰瀑布，直落 1080 米，举世无双。三是在这冰天雪地的冰川世界里，有温泉点数十处，游人可在冰川上洗温泉浴，水温介于 40 摄氏度至8

40、0 摄氏度之间，其中更有一股水温高达 90 摄氏度的沸泉，冷热集于一地，甚为神奇。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 29 页 共 54 页（二）跑马山（二）跑马山跑马山位于康定城南，当地藏族称“拉姆则” ，意为“仙女山” ，是藏族著名神山之一。为纪念佛主释迦牟尼的诞辰（浴佛）日，当地群众每年农历四月八日都要在这里举行隆重盛大的纪念活动， 称“四月八”转山会，并进行赛马活动。一首誉满全球的“康定情歌” ，更使人们十分向往。跑马山海拔约 2700 米。上山之后，可以俯瞰康定全城。（三）木格措（三）木格措木格措，又叫野人海，有小九寨之称，距康定县城 26 公里，海拔 2900-3800 米，也是贡嘎

41、山风景名胜区的组成部分；是川西北海拔 2000 米以上地区最大的高山湖泊，长约 5 公里，宽约 1.5 公里，最深处达 70 余米。面积 3.2 平方公里，是以高山湖泊及温泉为主要特色，融原始森林、草原、雪山为一体，互相映衬，一派原始古朴而幽静的自然景色，仿佛使人们置身于瑶池仙境，由杜鹃峡、赛马坪、七色海（海拔 3400 米） ，药池沸泉、木格措和红海草原六个小景区组情歌风情小镇项目可行性研究报告第 30 页 共 54 页成。其中称为药泉的沸泉群在 70 余平方米范围内有近百泉眼，且各出泉水疗效不一，如明目泉、健胃泉、洗脚泉等，堪称世界一绝。湖景一日多变，清晨湖面静如镜面，倒映着雪峰和群山；午

42、后波涛滚滚，涛声如雷震撼山谷；傍晚夕阳西斜时湖面金光灿烂夺目；动静交替的湖水，日变万千。木格措周围有红海、白海、黑海等个卫星湖，有松杉和杜鹃林带，以及由折多山 37 座雪峰组成的山水景区，景区面积为 50 平方公里，规模宏大。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 31 页 共 54 页（四）燕子沟（四）燕子沟在贡嘎山的正东方，主峰脚下冰川逶迤，雪山连绵，亿万年日月风云，幻化出一条神奇的红石之谷-燕子沟。燕子沟正是莲花生大士曾经授记的贡嘎山胜乐金刚的坛城和道场所在地。 景区依照佛家修行与人生感悟去布局，将自然风景幻化成佛的世界、贡奉的圣地，燕子沟也成为游客向往的朝圣地。贡嘎山国际旅游度假区就在这块圣

43、地的中心， 它的子景区燕子沟长 40 公里，面积 143 平方公里，距成都 283 公里，经雅家埂到康定仅 76 公里，距康定机场 120 公里，离海螺沟只有 7 公里。（五）塔公草原（五）塔公草原塔公草原距康定县城 110 公里，傍依雅拉神山，每年 7 月下旬至8月初是藏族人在草原上举行盛大的民间活动“耍坝子”的时间，其间有赛马、歌舞等节目，一夜之间草原上便搭起了色彩缤纷的帐篷，热闹非凡。塔公寺坐落在四川省甘孜藏族自治州康定县塔公乡， 位于川藏公路线上，距离成都市约 400 公里。塔公寺是藏区著名的花教寺庙，在情歌风情小镇项目可行性研究报告第 32 页 共 54 页藏传佛教中地位较高，寺庙建

44、筑壮观，有着古老而悠久的历史。据传说公元 641 年文成公主进藏与松赞干布完婚时途经木雅人居住的这片草地时，看到此处草地风光清灵秀美，便决定在此修建一座寺庙。塔公寺是藏传佛教萨迦派俄尔巴传承寺院，至今已有 1000 多年的历史，有“小大昭寺”之称。寺庙结构奇特，古朴庄重，四周分别建有白、黄、红、绿四塔，塔内长明灯日夜不息。四方塔周围有百余座造型各异的塔形成的塔林环抱着寺庙， 寺内正殿供奉着花教创始人薛迦班智达的塑像。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 33 页 共 54 页（六）野牛沟（六）野牛沟野牛沟位于康定县城北 126 公里的孔玉区境内， 那里还是个人迹罕至的世外桃源。靠近大渡河谷，因沟内

45、野牛(牛羚)众多而得名。野牛沟内有五色冰碛湖 310 多个，有一个闪着波光的冰碛湖，叫长海子的圣湖，每年农历五月初一到十五，沟内外藏民都要去长海子边，向护佑野牛沟的两男两女四位山神煨桑祭祀。谷底是一大片高山草甸，这是当地藏民的牧场；时值初春鲜艳的百花点缀在茵茵绿野之上，恰似一张巨大的花毯铺向林边，牧民们把牛羊赶回圈栏，开始挖掘虫草和贝母；这里的溪水甘冽甜美，因为牛是吃虫草、贝母喝矿泉水长大的，牛奶也格外纯香。（七）莲花海（七）莲花海莲花海位于康定县普绒乡苦西绒山谷中，海拔 3000 多米，距康定县城有 120 公里，地处贡嘎山和伍须海风景区之间。莲花海因海中生长有莲花而得名，又名合合海子，属高

46、山淡水湖波，面积 500 亩。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 34 页 共 54 页莲花海由雪山、石林和森林环抱，雪峰在阳光映照下圣洁而高雅，山腰的石林以及树木千姿百态；莲花海的水，如镜的水面倒影着森林和天空，宁静而致远；湖泊周围碧绿的草坪，成群的牛、羊如珍珠般撒落在草原上。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 35 页 共 54 页三、项目情况介绍1、项目用地情况（一）用地地点三、项目情况介绍1、项目用地情况（一）用地地点项目用地地点位于康定县榆林新区规划用地 E18-2，与老城区相隔仅五公里，占地面积约 92 亩。（二）环境景观（二）环境景观项目地块位于康定新城南面，地势平坦，四面无遮挡，温

47、暖采光非常好。海拔 3000 米，四面环山，旁边是折多河，远可眺望贡嘎雪山。项目地块所处康定新区，建设一新，环境较好，总体规划仅景观比较完善，预计三年后随着商品房小区的交付使用，整体环境和商业居住环境将更完善优越。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 36 页 共 54 页（三）交通状况（三）交通状况项目紧邻国道 318 线，临康磨公路，距旧城中心约 4.5 公里，距康定机场 36 公里，距规划中雅康高速康定出口仅 1 公里。目前新城道路网线、新城与旧城之间的道路条件良好，城市公交开通，交通较便捷。（四）基础设施（四）基础设施康定新城已基本完成新城道路、强弱电系统、供排水管网、自来水厂、道路绿化等

48、基础设施建设较为齐全。目前燃气管网也在规划铺设中。新城还将规划开发温泉地热系统。（项目地块旁中国移动在建的营业厅和办公楼）（五）温泉资源（五）温泉资源项目地块所在地区属康定温泉带之一-榆林宫温泉带， 温泉资源非常丰富。榆林宫是旧时是明正土司避署行宫，又因雍正四年果亲王情歌风情小镇项目可行性研究报告第 37 页 共 54 页于此温沐浴建设行宫，亦名御林宫。远山雪峰屹立，近岭山峦夹峙，林木葱郁，折多河在谷地中蜿蜒奔流，河岸绿茵草坪，野花遍地。此地上下数里分布温泉数处，都是优质矿泉水，可饮用沐浴。榆林宫温泉在康巴民间素有“药水”之称，自古以来都有远道前来求浴祛病者。1947 年夏，国画大师张大千来康

49、定曾到此游览，作“御林宫雪山”画，并书：御林宫，明正土司避暑别墅地，雪山、温泉，并皆胜地。据中科院成都山地所研究， 榆林宫热矿温泉水有十项指标达到并超过国家规定的医疗矿泉水的指标，其中七项达到命名矿泉水浓度，即碳酸水、锂水、硅水、氟水、硫化氢水、镭水和重碳酸盐水。榆林宫热泉是我国迄今所知的含特殊组分最多的医疗矿泉群之一， 达到医疗价值与矿水浓度标准的特殊组分之多和水质类型之丰富为国内外罕见。2、项目开发 SWOT 分析（一）优势2、项目开发 SWOT 分析（一）优势 地块位于康定榆林新城，新城逐步完善的配套将为项目提供优越的经营环境康定新城规划面积 6 平方公里，规划居住人口 3 万人，是目前

50、康定城已建成区面积的 2 倍。功能定位为：行政办公中心、客运枢纽、商贸文化中心、高档住宅区，将是康定未来的中心区域。本项目总占地 92 亩，有利于打造功能配套完善的风情小镇，具有一定规模效应，其发展潜力对消费者有着很大的吸引力。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 38 页 共 54 页 便捷的交通条件、较完善的市政配套康定新城地处折多河、榆林河交汇处，紧临国道 318 线，距旧城中心 4.5 公里，距康定机场 36 公里，康定至海螺沟旅游黄金线康磨公路穿城而过。本项目地块位于康定新县城西南区域，临康磨公路，距康定规划中的高速路出口仅 1 公里，具有明显的区位优势，地块的发展潜力和升值潜力巨大。康

51、定新城内已形成以 5 条南北向顺应山体等高线的道路为主的车行交通体系网；基础设施的建设也非常迅速，目前水、电、通讯以及市政设施已经基本全部完工，为本项目的开发提供了完善的配置。康定新城目前部分开发楼盘基本完工交房在即， 县级机关办公及政务中心已迁入， 未来良好的居住氛围和已初步形成的区域印象为本项目在高档住宅方面的运作奠定了一定的基础。 新城内规划建设的小学、幼儿园、医院，将完善本项目的配套。 美丽的山水景观、阳光充足、亲近自然项目地势相对开阔，环境良好，风沙较小，空气清新，无遮挡，采光非常良好；临近折多河，风景优美，非常适于居住。 拥有温泉资源，可引入项目利用。经康定县地矿勘测，开发区内发现

52、有 2 处流量较大的温泉眼，温泉自然流量达 1000 吨/日以上，出口水温在 64-91 摄氏度。（二）劣势（二）劣势 康定新城的商业居住整体配套完善，还需要 3 年的发展期目前康定新城生活配套设施不够完善，医院、学校还未启用，严情歌风情小镇项目可行性研究报告第 39 页 共 54 页重缺少商业、服务业、餐饮业、娱乐业等。生活配套的不足使很多康定本地客户不愿意居住在新城。康定新老县城之间交通道路条件良好，但是公交班次较少，仅六辆公共汽车，平均等车时间 30-40 分钟，且公交车费为三元/次，车费相对较贵。 地块与周边地势落差较大地块与康磨公路高差较大，需要做堡坎防护；临河段也需要做防洪堤坝。（

53、三）机会（三）机会康定新区是康定发展的重点区域，是未来的经济、文化、政治、金融中心和交通枢纽，区域规划的良性发展将给本项目带来无限机遇。新区是高端企业及高档楼盘的聚集地，区域前景极为广阔，区域市场的整体发展必将为本项目带来广阔的发展前景。随着到康定的高速公路、铁路的陆续建成，新区将是交通枢纽所在地；商业与商务发展前景良好。交通改善后，旅游业大力发展，康定的经济必将突飞猛进，使本区域房地产市场增加更大的辐射能力。本项目地块较大，设计布局方面有较大的发展空间，可打造特色商业物业。（四）威胁（四）威胁项目所在区域属于新规划的新兴区域，政府的政策、规划指导对区域的发展起着重要的影响， 如果有变， 将会

54、对项目形成较大的威胁。新城的在建和将建的项目较多，争夺客户群的竞争将十分激烈。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 40 页 共 54 页且项目大都定位于小高层电梯住宅，同质化现象较为严重。（五）策略（五）策略本项目选择与周边竞争物业有差异化的定位， 从而使差异化竞争机会转化为差异化竞争优势。本项目通过自身配套弥补周边商业配套的不足。前期通过开通看楼专车， 后期通过开通小区公交站点来弱化目前交通所带来的不利影响。发挥景观资源优势，充分利用温泉对本项目带来的有利影响。发挥片区开发热点、 政府高度关注等优势， 选择恰当的入市时机，发挥区域“联动”效益为本案造势，提高知名度。密切关注市场动态，根据市场动

55、态随时调整推策略；同时密切关注竞争对手动态，抢占竞争有利时机。（六）总结（六）总结综合 SWOT 分析，康定新城的发展前景是本项目区位价值体现的重要依据，如果可以有效地将本项目地利优势转化成品牌、口碑，并最终形成商业优势，则本项目商业就能为项目创造更大的价值。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 41 页 共 54 页四、项目工程方案1、项目设计（一）产品类型四、项目工程方案1、项目设计（一）产品类型 尊贵住宅两室两厅双卫：建筑面积约 95 平方米，两室两厅一厨双卫，带景观阳台、风情花池；户型设计明亮通透，客厅 4.2 米开间，落地窗直接通向景观阳台，视野更加开阔；动静分区，主、客卧休息区安宁平静

56、，餐厅、厨房、客厅活动区享乐热闹天地；双卫设计，方便实用；主卧室开间 3.9 米，带独立卫浴，私密空间，享受尊贵品质生活；私家风情花池，阳光、鲜花映照愉悦心情，全面感受开扩视野与清新自然，感触朗阔晴空，亲近自然美景。三室两厅双卫：建筑面积约 140 平方米，三室两厅一厨双卫，超大观景客厅、带风情花池，豪华大户设计；40 平米大面宽客厅，豪华、气派，凸式观景大窗，享受充足阳光，感受四季风景，品味人生美景；主卧豪华套房式设计，设有独立卫生间及衣帽间，功能齐全，空间私密，尽显优越品质生活；现代厨房设计，外接功能阳台，让操作心情更舒畅；户型空间及使用功能处处体现人性关怀，舒适朗阔，享受极致尊崇生活。

57、特色商业抛弃传统底商形态，打造独立商业街区，商业与住宅主体脱离，享受繁华商贸的同时，保证住宅生活品质。 星级酒店情歌风情小镇项目可行性研究报告第 42 页 共 54 页独立的星级酒店，紧邻商业生活区，远眺雪山美景，阳光下享受愉悦温泉，同时感受康定本地生活特色。（二）产品特色（二）产品特色风情小镇的规划设计理念借鉴了日本建筑师黑川纪章所提出的“共生”思想。即部分与整体的共生、内部与外部的共生、建筑与环境的共生、 异质文化的共生、 历史与现在的共生、 人类与技术的共生。风情小镇的设计强调建筑与人、人与自然、居住与商业、传统与现代、 建筑与文化、 建筑与自然、 建筑与发展的共生共存、 和谐统一。 整

58、体规划-体现了建筑与人、人与自然的共生在这样一个区域中，风情小镇的整体规划充分把自然景观的优势、人的居住需求、消费需求、娱乐需求和交通路网有机的结合在一起；敞开式的低层商业街区设计，以交通路网的便利带动商业价值的提升；中心的休闲广场、标志性的商业塔楼、独立院落商业，充分满足了风情小镇内居民就近消费的需求， 使区域内消费的人群在感受热闹繁华商业的同时，能充分体味优美自然景观。 建筑布局-体现了居住与商业的共生9.59 万米的住宅、2.2 万平米的酒店、2 万平米的主题性商业街区，风情小镇在建筑布局之时没有采用传统方式，而是将住宅分为 4个相对独立的围合小区， 让独立的商业街道自然而然的穿插在 4

59、 个住宅小区和 1 个酒店区域之间，广场、喷泉、景观再自然而然的穿插在街道小区之中。这样的设计使住宅、商业、酒店的形态功能分区独立开来，互不影响；但是住宅、酒店与商业的客流却能够自然实现彼此情歌风情小镇项目可行性研究报告第 43 页 共 54 页的穿插，相互带动、相互促进，使身在其中的消费者，感官中形成一个浑然一体的整体。 建筑风格-体现了传统与现代、建筑与多元文化的共生风情小镇整体风格设计将浓重古朴的山地建筑风格与现代社区简洁、明快的特色进行了有机的融合；融合了法式山地建筑特色、藏式民居建筑特色； 从世界旅游胜地阿尔卑斯山脉沿线的民居建筑中汲取灵感，结合传统藏式建筑元素，融入现代建筑设计，营

60、造风情小镇的浪漫气氛；让人们的视野超越了地理环境的限制，在同一空间内向人们提供了不同时代、不同地域、不同民族的多元文化精华的体验。 景观设计-体现了建筑与自然、建筑与发展的共生在风情小镇的景观设计中， 主要的节点都有精致水景和独特的景观小品；通过在中心街区上一个个景观节点设置，明确了人流动线的贯穿，增强对人流的引导性，降低人们的疲惫感和厌倦感。充分利用得天独厚的自然资源，将温泉引入社区，既是温泉景观，也可让业主愉悦养身。使人们在追求丰厚物质生活的同时，享受纯净自然景观。（三）平面布置（三）平面布置本项目的规划道路从地快中穿过，将项目分为三大板块。住宅板块、锅庄城商业板块、酒店板块。住宅板块位于

61、项目北部片区，区内分为 4 个组团，主要为 9 栋13+1 层、10 栋 8+1 层高的电梯房及商业街区组成。锅庄城商业板块紧邻住宅板块， 位于项目中间片区， 为 2 栋 3-4层高的多层商住楼，预计面积 5000 平米。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 44 页 共 54 页酒店板块位于项目南部片区，主要布置商业、酒店及停车场等。住宅部分 95934.89 平方米，底层商业部分 15270 平方米，酒店部分 22089.32 平方米。（四）项目道路交通（四）项目道路交通本项目车行道系统主要采用环形，其中主干道路形成环网状，线型流畅优美，每个住宅组团设 2 处出入口与周边道路连接。主干道和次要

62、道路均结合建筑布局和景观轴线形成相对规整的网格或环行， 方便使用。停车设施结合地形，坡度平缓处布置地面停车场，停车场形式考虑地上与地下综合采用。（五）绿化方案（五）绿化方案 绿化方案原则突出高原生态特色的原则；突出植被丰富、四季皆有景的原则；突出藏式风情元素、情歌文化的原则；与建筑布局完美结合、相得益彰的原则。 绿化风格集中绿化以高大乔木为主形成自然具情趣的树林， 小区内适当布置草坪及孤植大树，大树枝繁叶茂，郁郁葱葱，流淌生命的气息。绿化景观以现代的、藏式的、休闲自然的风格为主调。2、项目建设周期及施工组织2、项目建设周期及施工组织情歌风情小镇项目可行性研究报告第 45 页 共 54 页五、项

63、目组织机构及人力资源配置1、组织机构设置五、项目组织机构及人力资源配置1、组织机构设置公司实行的是董事会领导下的总经理负责制，设四部门，即：工程部、经营部、财务部、行政部。其管理机构详见下图。董事会董事长总经理常务副总经理经营部行政部工程部财务部本项目工作人员 28 人，各部门的组成和工作人员数，详见下表。部门人员配置董事会3总经理1常务副总经理1经营部11工程部5行政部4财务部32、人员培训2、人员培训所需行政技术管理人员由锅庄城地产公司从社会招聘， 所需置业顾问根据项目进度进行按需招聘。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 46 页 共 54 页六、项目投资估算及资金筹措1、项目投资估算（一）

64、估算依据六、项目投资估算及资金筹措1、项目投资估算（一）估算依据本章评估依据 四川省建筑工程综合预算定额单位估价表 和 四川省建筑工程安装标准定额文件汇编 ，参照相关基础数据和原始资料，按照实事求是、客观、公正、真实的原则进行估算。（二）估算范围（二）估算范围估算的范围是锅庄城置业公司“情歌风情小镇”开发项目，总建筑面积 139294.4 平米。备注：此资金收益预算未含锅庄城特色商业部分（5000 平米） 。（三）投资估算备注：此资金收益预算未含锅庄城特色商业部分（5000 平米） 。（三）投资估算情歌风情小镇总投资 36157 万元。 根据相关预测及资料和实际发生的费用，对各项投资测算如下：

65、项目土地费用 4607 万元，前期工程费用 3134 万元，建设费用19501 万元，营销管理及其他费用 4458 万元，税费 4457 万元。 土地费用锅庄城置业公司通过土地交易市场上获得土地使用权， 整个交易过程总费用约为 4607 万元。 前期工程费用前期项目费用主要包括建筑方案设计费、 勘查设计费、 温泉费用、环境配套费用以及在报建过程中需要缴纳的规费，共需 3134 万元。 建设费用情歌风情小镇项目可行性研究报告第 47 页 共 54 页建设费用主要包括建筑安装费用，共需 19501 万元。 营销管理及其他费用项目在销售过程中产生的管理营销费用以及在经营行为发生之后所需缴纳的税费，这

66、部分费用在整个项目开发过程占到 26%左右，共需 8915 万元。各成本费用详细估算过程及估算标准，见下表：项目费用名称工程量合计占总投资比例备注(平方米)单位：万元土地费用614244,60712.74%50 万元/亩前期工程费用139294.43,1348.67%建筑设计34825 元/平方米规费41830 元/平方米地勘705 元/平方米环境配套费1,741125 元/平方米温泉引入成本27920 元/平方米物管维修基金27920 元/平方米建设费用139294.419,50153.94%1400 元/平方米营销费用139294.42,0895.78%150 元/平方米营业税金及附加13

67、9294.44,45712.33%320 元/平方米管理费用139294.41,2543.47%90 元/平方米不可预见费用139294.41,1143.08%80 元/平方米合计36,157情歌风情小镇项目可行性研究报告第 48 页 共 54 页2、经济效益评价（一）静态投资回收期2、经济效益评价（一）静态投资回收期根据以上测算，该项目总投资 36157 万元，根据项目投资分析，在 2011 年 7 月份，基本可以收回投资。详见项目现金流量表（单位：万元）年份合计2009 年2010 年2011 年2012 年项目9-12 月1-3 月4-6 月7-9 月10-12 月1-3 月4-6 月7

68、-9 月10-12 月1-3 月4-6 月现金流入4456900056005600560056005600560056005369现金流出3170015004500300030003000300030003000300030001700营业税4457000560560560560560560560537总成本支出3615715004500300035603560356035603560356035602237净现金流量8412-1500-4500-300020402040204020402040204020403132所得税277600000000002776所得税后净现金流量5636-150

69、0-4500-30002040204020402040204020402040356累计税后净现金流量5636-1500-6000-9000-6960-4920-2880-8401200324052805636（二）项目财务评价（二）项目财务评价 销售方案情歌风情小镇项目可行性研究报告第 49 页 共 54 页本项目中住宅和商业用房及商铺部分全部销售。 销售价格住宅均价：3000 元/平米，销售金额 28780 元；商业用房均价：6000 元/平米，销售金额 9162 万元；酒店用房均价：3000 元/平米，销售金额 6627 元；销售金额合计：44569 万元。备注：此价格为根据目前市场情况

70、进行的预计销售价格。 销售周期项目销售从 2010 年 7 月开始， 整个销售周期暂定两年， 截至 2012年 6 月整个项目销售完毕。 销售收益项目损益表（单位：万元）年份合计2009 年2010 年2011 年2012 年项目9-12 月1-3 月4-6 月7-9 月10-12 月1-3 月4-6 月7-9 月10-12 月1-3 月4-6 月销售收入4456900055005500550055005500550059005669住宅2878000040004000400040004000400025002280商铺916200015001500150015001500150010062酒

71、店662700000000033003327情歌风情小镇项目可行性研究报告第 50 页 共 54 页销售营业税等4457000550550550550550550590567成本（不含税金）3170015004500300030003000300030003000300030001700利润总额8412-1500-4500-300019501950195019501950195023103402所得税277600000000002776当季税后利润5636-1500-4500-30001950195019501950195019502310626项目销售所得税前利润 8412 万元，税后利润

72、5636 万元。通过对项目损益的分析，本项目税前利润率为 23.27%，税后利润率 15.59%，具有较高的投资回报率。3、项目增值性评价3、项目增值性评价房地产价值包括土地价值部分和地上建筑价值部分， 而导致房产升值的主要影响力主要受土地区位和稀缺性影响。本项目地块位于康定新城中心位置，交通便利，地理位置优势明显；康定县可开发土地稀缺，在未来几年内与此项目具有同等地理位置优势的土地在当地很难再出现，土地增值潜力巨大。康定新区是康定发展的重点区域，是未来的经济、文化、政治、金融中心和交通枢纽，区域规划的良性发展将给本项目带来无限机遇。随着到康定的高速公路、铁路的陆续建成，新区将是交通枢纽所在地

73、；交通改善后，旅游业大力发展，康定的经济必将突飞猛进，使本区域房地产市场增加更大的辐射能力，商业与商务发展前景良好。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 51 页 共 54 页本项目地块较大，是目前新区最大面积的开发项目，设计布局方面有较大的发展空间，可打造特色商业物业。随着新区的开发成熟，商业的价值将得到大幅度提升。通过从新区发展规划和土地前景两方面分析， 本地块从市场增值潜力和市场肯接受度方面均有较好的表现， 所以情歌风情小镇项目可行且具有较大增值潜力。4、项目不确定性分析4、项目不确定性分析 盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目成本与效益关系的指标， 本项目通过分析销售回款和成本之间的关系表明

74、：当项目销售到 65的时候，项目就可保本，超过上述数据后项目就开始盈利，并且后期销售越快项目动态盈利值越高。 敏感性分析本项目成本 36157 万元，预定销售金额 44569 万元，项目销售所得税前利润8412万元， 税前利润率为23.27%； 所得税后销售利润5636万元，税后利润率 15.59%， 。若成本增加 5%，税前利润下降到 6827 万元，税前利润率下降到18.09%； 发现税后利润下降到 4574 万元， 税后利润率下降到 12.12%，在合理的范围之内。若销售额上升 5%，税前利润增加到 10415 万元，税前利润率增加到 28.63%； 税后利润增加到 6978 万元， 税

75、后利润率增加到 19.18%，在合理的范围之内。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 52 页 共 54 页 项目风险分析投资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在， 导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。 项目风险贯穿于项目建设全过程。根据本项目的特点，其风险主要由以下几种：市场风险-市场方面风险主要来自于整个市场动态和竞争楼盘方面。工程风险-工程地质条件水文地址条件与预测发生重大变化，导致工程量增加，投资增加，工期拖长等。外部协作条件风险-交通运输供水供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设带来困难。本项目整个风险程度一般， 但是， 为了合理有效地做到事前控制，是整个项目风

76、险发生的概率和后果降到最低点，给出如下建议：提高销售速度，尽量使项目销售资金快速回笼，减少遭遇不必要的政策及市场隐性风险；做好项目的营销推广工作，确保项目的销售达到预期目标；加强项目的成本控制，使经营成本尽量达到一个合理的最低点，降低产品的生产成本；做好与外部交通运输、供水、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协调，确保项目顺利实施。情歌风情小镇项目可行性研究报告第 53 页 共 54 页结论及建议经论证，情歌风情小镇项目市场前景好，规模适宜，配套设施齐全，建设方案合理、可行。项目总占地面积 61424 平方米，总建筑面积 139294.4 平方米。经测算，项目总投资 36157 万元。通过对项

77、目损益的分析，本项目销售所得税前利润 8412 万元， 税后利润 5636 万元； 项目税前利润率为23.27%，税后利润率 15.59%，具有较高的投资回报率。各项财务指标均比较乐观， 因此项目具有较强的可行性， 另此经济测算未含 5000平米锅庄城特色商住部分。项目各项财务分析指标结果是可行的， 从整个资金来源与运用情况看,本项目有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力，风险较小，具有较好的自身经济效益和广泛的社会效益。可行性研究表明，实施情歌风情小镇项目可行的。建议为了取得项目良好的销售业绩， 建议增加项目营销推广力度，争取缩短销售期，提高资金滚动利用效率。建议在加快工期的同时,加强成本管理。

78、建议在销售方面首先尽量体现商业部分的价值， 优先销售住宅部分，加速资金回笼。结论及建议经论证，情歌风情小镇项目市场前景好，规模适宜，配套设施齐全，建设方案合理、可行。项目总占地面积 61424 平方米，总建筑面积 139294.4 平方米。经测算，项目总投资 36157 万元。通过对项目损益的分析，本项目销售所得税前利润 8412 万元， 税后利润 5636 万元； 项目税前利润率为23.27%，税后利润率 15.59%，具有较高的投资回报率。各项财务指标均比较乐观， 因此项目具有较强的可行性， 另此经济测算未含 5000平米锅庄城特色商住部分。项目各项财务分析指标结果是可行的， 从整个资金来源与运用情况看,本项目有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力，风险较小，具有较好的自身经济效益和广泛的社会效益。可行性研究表明，实施情歌风情小镇项目可行的。建议为了取得项目良好的销售业绩， 建议增加项目营销推广力度，争取缩短销售期，提高资金滚动利用效率。建议在加快工期的同时,加强成本管理。建议在销售方面首先尽量体现商业部分的价值， 优先销售住宅部分，加速资金回笼。