1、项目运作计划流程图年年度度20052005年年20062006年年20072007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四阶段进度期限准备期3个月接盘准备3个月拆迁期6个月委托拆迁6个月建设期18个月开工到封顶12个月封顶到竣工6个月销售期15个月内部认购3个月开盘销售3个月强势热销3个月集中推广3个月尾盘清理3个月周期33个月(2005年4月-2007年12月)销售收入估算表序号内容阶段周期起止时间销售均价销售比例可销售面积销售金额一商品住宅 9850100%8706685759.621内部认购3个月2006年9-12月96005%43534179.151开盘销售3个月200
2、7年1-3月980020%1741317064.862强势热销3个月2007年4-6月1000040%3482634826.243集中推广3个月2007年7-9月960030%2612025074.894尾盘清理3个月2007年9-12月106005%43534614.48二商业配套2007年7-9月1500015002250.00三地下停车位2007年7-9月1000003003000.00合计91009.62项目成本估算表序序号号项项目目或或费费用用名名称称投投资资额额单单方方成成本本建建筑筑面面积积比比重重说说明明万万元元元元/% %一土地费用1 拆迁费25000.002640.0394
3、69634.02% 费用一次性包死2 土地出让金6800.00718.099.25%3 契税204.0021.540.28% 按出让金的3%计4 违约金1000.00105.601.36%5 项目转让费6000.00633.618.16%小计39004.004118.8653.07%二前期开发费1 前期拆改移费用189.3920.000.26% 按20元/计2 临水临电、围档暂设等473.4850.000.64% 按50元/计3其他行政事业收费，如：测绘费、许可证执照费、技术服务费、环保测评费、交通有线电视咨询费等284.0930.000.39% 按30元/计4 勘察设计费284.0930.0
4、00.39% 按30元/计小计1231.05130.001.67%三建安工程费1 建筑主体结构安装工程17045.281800.0023.19%2 建筑装修工程1893.92200.002.58% 粗装修3 施工监理费284.0930.000.39% 按30元/计4 消防设备及安装工程189.3920.000.26% 按20元/计5 对讲、监视及有线电视系统94.7010.000.13% 按10元/计6 高低基配电室设备及安装568.1860.000.77% 按60元/计7 室内燃气及报警工程189.3920.000.26% 按20元/计8 电梯设备及安装473.4850.000.64% 按5
5、0元/计9其他费用，如：质监费、招投标费、标底编制费、竣工图费、竣工测量费、施工人员保险、设备检测、咨询服务、代理维护等94.7010.000.13% 按10元/计小计20833.122200.0028.35% 按2200元/估算四市政基础设施工程费1 红线内小市政工程1420.44150.001.93% 按150元/计2 小区公共设施及相关配套568.1860.000.77% 按60元/计小计1988.62210.002.71%五管理费用601.3263.500.82% 按二至四项和2.5%计六财务费用(融资成本)1325.25139.951.80%融资20000万，分期投入，利率5.58%
6、计七销售费用2275.24240.273.10% 按销售收入2.5%计八两税一费5005.53528.596.81% 按销售收入5.5%计九不可预见费1232.71130.181.68% 按二至五项和5%计项目总投资73496.837761.34100.00%资金来源与资金运用表序序号号项项目目投投资资金金额额年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四阶阶段段准准备备期期拆拆迁迁期期建建设设期期建建设设销销售售期期销销售售期期一 资金来源1自有资金33000.0014000.00 10000.006000.003000.002融资贷款200
7、00.005000.005000.00 5000.005000.00 3销售收入91009.624179.15 17064.86 40076.24 25074.89 4614.48合计144009.6214000.00 15000.00 11000.00 5000.000.00 5000.00 7179.15 17064.86 40076.24 25074.89 4614.48二 资金运用1土地转让费14004.0014004.002拆迁费25000.00 15000.00 10000.003前期开发费1231.051231.054建安工程费20833.122083.312083.31 416
8、6.62 6249.944166.622083.315市政工程费1988.62662.87662.87662.876管理费601.32100.22100.22100.22100.22100.22100.227财务费用1325.2569.75139.50209.25209.25279.00279.00139.508销售费2275.24104.48426.621001.91626.87115.369两税一费5005.53229.85938.572204.191379.12253.8010 不可预见费1232.71205.45205.45205.45205.45205.45205.45小计72171
9、.5814004.00 15000.00 11231.05 2388.982388.98 4472.29 7552.816500.366257.952005.99369.1611 贷款偿还20000.0010000.00 10000.00合计93496.8314004.00 15000.00 11300.80 2528.482598.23 4681.54 7831.81 16779.36 16397.452005.99369.16三 现金流量-4.000.00-300.80 2471.52 -2598.23318.46 -652.66285.50 23678.79 23068.90 4245.
10、32现金流量表(全投资)试算结果：内部收益率：19.14%财务净现值： 3334.12 万元序序号号项项目目投投资资金金额额年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四阶阶段段准准备备期期拆拆迁迁期期建建设设期期建建设设销销售售期期销销售售期期一现金流入91009.620.000.000.000.000.000.004179.1517064.8640076.2425074.894614.48二现金流出72171.5814004.0015000.0011231.052388.982388.984472.297552.816500.366257.
11、952005.99369.16三净现金流18838.04-14004.00 -15000.00 -11231.05-2388.98-2388.98-4472.29-3373.6610564.5033818.2923068.904245.32现值系数1.000.960.930.900.860.830.800.770.740.720.69贴现率15%四净现值3334.12-14004.00 -14457.83 -10433.84-2139.19-2061.87-3720.40-2705.048164.5525191.0816562.812937.85五 累计净现金-14004.00 -29004.
12、00 -40235.05 -42624.03 -45013.01-49485.31 -52858.97 -42294.47-8476.1814592.7218838.04六 累计净现值-14004.00 -28461.83 -38895.67 -41034.86 -43096.72-46817.12 -49522.16 -41357.61 -16166.53396.283334.12现金流量表(自有资金)试算结果：内部收益率：23.46%财务净现值： 5170.21 万元序序号号项项目目投投资资金金额额年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三
13、四四阶阶段段准准备备期期拆拆迁迁期期建建设设期期建建设设销销售售期期销销售售期期一现金流入111009.620.005000.005000.005000.000.005000.004179.1517064.8640076.2425074.894614.481销售收入91009.624179.1517064.8640076.2425074.894614.482融资贷款20000.005000.005000.005000.000.005000.00 0.00二现金流出93496.8314004.0015000.0011300.802528.482598.234681.547831.8116779.
14、3616397.452005.99369.16三净现金流17512.79-14004.00 -10000.00-6300.802471.52-2598.23318.46-3652.66285.5023678.7923068.904245.32现值系数1.000.960.930.900.860.830.800.770.740.720.69贴现率15%四净现值5170.21-14004.00-9638.55-5853.552213.09-2242.46264.92-2928.74220.6417638.2116562.812937.85五 累计净现金-14004.00 -24004.00 -30304.80 -27833.28 -30431.51-30113.06 -33765.72 -33480.22-9801.4313267.4717512.79六 累计净现值-14004.00 -23642.55 -29496.10 -27283.01 -29525.48-29260.56 -32189.30 -31968.66 -14330.442232.365170.21
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