1、土 地 增 值 税 测 算 表项 目行次数据售价系数= 1.01.0一一、转转让让房房地地产产收收入入总总额额1112611112611研究普通住宅项目售价系数()与应缴土地增值税款(T)之间的关系其中转让土地收入20转让地上建筑物及其附着物收入31126110.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0二二、扣扣除除项项目目金金额额合合计计45064150641T582213805233893384544301564686880581141 1.取得土地使用权所支付的金额56741 2.房地产开发成本627321其中土地征用及拆迁补偿费76020前期工程费8410建筑安装工程费
2、916916基础设施费103504公共配套设施费11132开发间接费用12339 3、房地产开发费用133573其中利息支出141870其他房地产开发费用151703 4、与转让房地产有关的税金166194其中营业税175631城市维护建设税18394教育费附加19169印花税200 5、财政部规定的加计20%扣除数216812三三、增增值值额额226197061970四、增值额与扣除项目金额之比(%)23122.37%起征点=0.507121862五、适用税率(%)2450%(仅对本项目)六、速算扣除系数(%)2515%七七、应应缴缴土土地地增增值值税税款款(T)(T)26233892338
3、92.2 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 0100002000030000400005000060000700008000090000售价系数 土地增值税(万元)乘以售价系数假设 在0.2-2.0之间变动返回T更新数据增值率适用税率速扣系数土地增值税公式 lookup choose 函数 2011.11.26 & 2013.11.20-10%#N/A#N/A-5%#N/A#N/A适用税率 = LOOKUP(增值额与扣除项目金额之比,0,0;0.2,0.3;0.5,0.4;1,0.5;2,0.6)-1%#N/A#N/A0%0%速算扣除系数
4、= IF(适用税率0,CHOOSE(适用税率*10,0,0,0,0.05,0.15,0.35),)1%0%5%0%10%0%增值率适用税率速扣系数19%0%0% - 20%0020%30%0%20% - 50%30%021%30%0%50% - 100%40%5%30%30%0%100% - 200%50%15%40%30%0%200%以上60%35%49%30%0%50%40%5%51%40%5%60%40%5%70%40%5%80%40%5%90%40%5%99%40%5%100%50%15%101%50%15%110%50%15%120%50%15%150%50%15%180%50%15
5、%199%50%15%200%60%35%201%60%35%300%60%35%500%60%35%#N/A#N/A土地增值税公式 lookup choose 函数 2011.11.26 & 2013.11.20适用税率 = LOOKUP(增值额与扣除项目金额之比,0,0;0.2,0.3;0.5,0.4;1,0.5;2,0.6)速算扣除系数 = IF(适用税率0,CHOOSE(适用税率*10,0,0,0,0.05,0.15,0.35),)00LOOKUP的数组形式 LOOKUP(lookup_value,array)0.20.3-1.00#N/A0.50.4-0.10#N/A如果数组包含宽度
6、比高度大的区域（列数多于行数）LOOKUP 会在第一行中搜索 lookup_value 的值10.50.000.00如果数组是正方的或者高度大于宽度（行数多于列数），LOOKUP 会在第一列中进行搜索20.60.190.00数组中的值必须按升序排列：., -2, -1, 0, 1, 2, ., A-Z, FALSE, TRUE0.200.30如果 LOOKUP 找不到 lookup_value 的值，它会使用数组中小于或等于 lookup_value 的最大值0.210.300.490.300.500.400.990.401.000.501.000.501.990.502.000.602.01
7、0.603.000.60LOOKUP的数组形式 LOOKUP(lookup_value,array)如果数组包含宽度比高度大的区域（列数多于行数）LOOKUP 会在第一行中搜索 lookup_value 的值如果数组是正方的或者高度大于宽度（行数多于列数），LOOKUP 会在第一列中进行搜索数组中的值必须按升序排列：., -2, -1, 0, 1, 2, ., A-Z, FALSE, TRUE如果 LOOKUP 找不到 lookup_value 的值，它会使用数组中小于或等于 lookup_value 的最大值房地产项目投资模拟分析业务简介 我们是一家致力于推动企业投资决策科学化的专业型咨询公
8、司，我们的理念是应用最先进的收益和风险预测分析技术以提高企业的边际效益，帮助企业走出投资决策中的困境，有效提升企业的投资决策能力和风险控制能力。 我公司业务重点是房地产项目投资模拟分析，目的是为了给企业决策提供客观、科学的数据支持，减少投资盲目性，保证项目抵御市场风险和盈利的能力。房地产项目蕴含的风险极大，为了更好地保障投资安全，需要改变之前凭经验、凭直觉、模糊拍板的状况，提高项目可行性论证的科学性，设法将各经济指标及相关风险量化评估，用于指导开发进程。 房地产项目投资模拟分析是蒙特卡洛方法在房地产领域的应用，它需要依据项目实际运作情况构建相应的数学模型，通过大规模随机数列来模拟不同情境下投资
9、者关心的结果。它以投资者最为关切的收益和风险为出发点，意在揭示影响项目效益波动的主要因素及其影响程度，从而让决策者将有限的资金和时间重点放在这些关键因素上。通过构建模型进行数十万次的模拟分析，不但可以得到项目各经济指标及其可信度，可以预知资金平衡情况，便于制定适宜的筹资还款计划，还可以进行项目风险度量和压力测试，了解项目在正常市场波动和异常恶劣条件下的风险承受能力。故此投资模拟分析也称模拟开发，类似于技术仿真和数值天气预报，在实际开发之前演练一次模拟开发，投资者心里就“有底”了。 蒙特卡洛方法在金融保险等领域应用较广，但在房地产行业的应用才刚开始，主要是因为影响房地产市场的因素太多致使模型复杂
10、，计算耗时长，需要熟悉房地产相关业务和精通数据模型专业人员的通力配合以及高速度高容量大型计算机的支持。另外近十几年来房价一直上涨，开发风险被市场繁荣所掩盖，行业对投资风险重视不够也是其尚未得到广泛应用的原因。我公司旨在大力推广该方法在国内房地产领域的应用。 投资模拟分析的特点是专门与动态和不确定的数据打交道。房地产项目开发周期长、过程复杂、不定因素多，为保证模拟结果的有足够的可信度，需要考虑影响项目效益波动的绝大部分因素和细节，如房价、租金、折扣、造价、地价、征地拆迁置换补偿、基础设施投资、各种成本和税费、容积率、物业类型配比、租售比例、建设和经营期限、销售进度、自有资金、借款数量利率和期限、
11、股份比例、政策优惠等，持有型物业和BOT项目还需考虑租金增长和通货膨胀率等因素。项目模拟分析过程参照建设部房地产开发项目经济评价方法进行，分析时一般采取保守策略，重视机会损失和自有资金使用成本。 我们还能为您做什么？房地产开发前期有很多关键工作，比如选择投资项目、参与土地竞买、项目定位策划、方案设计优化、投资收益测算、资金筹措安排、拟定合同条款、制定开发进度、前期业务培训等等，我公司房地产前期咨询业务就是要为投资者做好这些工作提供必要的帮助，尤其是地块价值分析、投标策略制定、设计方案比选、项目模拟开发和风险评估、投资组合优化等工作。另外我们还可以帮客户扫描区域市场，寻找合适的投资机会。有时为了遴选投资项目，在难以摸清土地现状和规划指标，没有初步设计方案的情况下，我们同样可以进行初步的建模分析，为投资者前期决策及时提供帮助。 我公司以中科院为依托，专门从事房地产前期咨询业务。团队成员都具有多年房地产实战经验，熟悉各类项目开发模式和运作过程，可依据项目不同情况给出个性化情境分析和具体决策参考建议。我们的前期咨询过程会始终跟随项目进展，以便及时应对出现的新问题。我们会利用自己的资源以及专业技术优势为投资者提供可信赖的服务。 北京金标典投资咨询有限责任公司 专注于房地产项目前期咨询和蒙特卡洛投资模拟分析 业务经理 和先生 手机:13520186927 QQ:391478772
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