地产、房产投资的底层逻辑框架培训手册.pdf

1、地产、房产投资的底层逻辑框架一手房投资的底层逻辑框架一手房买入时点买房三部曲之第二步：区域/地段选择买房三部曲之第三步：选房策略（部分）二手房投资的底层逻辑框架二手住宅投资基本原则选择城市、地段二手房选房策略（不完全）交易方式（不完全）交易中介融资攻略买房前须知的融资攻略（不完全）个人融资原则个人无抵押贷款信用贷企业经营贷/税务贷房屋抵押贷款/车抵贷网贷、小贷（远离）纯刚需自住：刚需房任何时候都是买入时点，可以无视周期，但务必管好现金流严防断供。如果不是特别着急，农历春节前买会有比较好的折扣。纯投资：应逆市而行：买房避开房价普遍上涨的小阳春 （春节后2、3个月）、金九银十（每年9、10月份）等

2、市场上行期。 选择在低谷期6-8月份（今年疫情影响可能那时候是较旺的季节）或开发商首次开盘的时候买入，或年底折扣时，大概12月-农历春节前。或开发商有明显价格折扣的时候。 刚需追涨，投资抄底，这是韭菜与镰刀的区别。一线城市地段：距离主城区25公里内， 当然越靠近核心区越好，但缺点是，贵。 价值排序，1学区2地铁3商业，学区权重最大 （但是学区也存在政策风险，ZF可以给你的，也可以拿回去，毕竟有教育改革的呼声已久，要密切关注学区房政策，不可押注学区房的老破小，不买当下的顶级学区房，买一些生源好、但是名声还没有打响的新小区）；地铁沿线（一线城市距离站点1.5公里以内），双地铁更好。第一次投资不建议

3、学区房。如果自住尽量买入点招少或无点招的名校学位房（不绝对，要密切关注学区房政策），安全系数更高；一线城市发展呈现多中心化，当大家难以分清市中心算哪的时候，配套齐全的地方都算好地段。一线城市（北京为例）：纯投资不追涨，远离CEO盘，应考虑被低估的价值板块， 如东大桥附近部分楼盘、或天通苑、西五环外、南四环外、北五环外、通州等其他 地铁沿线、有产业支撑的、单价明显低于市场价的楼盘。结合周边环境、开发商品牌、学区、地铁站的距离、商圈距离、周边的产业布局、楼盘的品质、户型等综合考虑。一线城市根据自己的风险偏好和资金情况决定。排除90%的开发区，防止领导换届改规划、配套不到位（这现象在三四线城市时有发

4、生，如规划要搬迁新政府或新建大配套，结果由于资金等各方原因不能兑现），区域开发停滞，房价涨得很慢，有价无市，没有二手市场 ；原来的大饼不算数，多少人因此掉坑了；实在要选新区就国家级新区的启动区和核心区选房应考虑5个指标的兼容度：居住功能 （宜居程度）、交通配套（与大型商务区的距离）、教育环境（学区排名及与学校距离）、医疗条件（医院实力及医院距离）、商业配套（生活娱乐的便利程度），能够兼顾了3个以上的属于比较理想的房源。这些指标只是在一定资金范围内尽量最优，提供的是一个判断方向，而非绝对的选择。全款买，后可到银行办理抵押贷款：直接过桥全款再抵押，办个人抵押或公司经营贷抵押，这样就变成三成首付了（

5、因为最高可贷出70%）。自有资金或找专业中介用过桥资金用来全款购买，实现约定好过桥时间和手续费，拿到房产证，然后做评估（高评高贷，要事先咨询银行的可行性，各银行政策不一样），再转抵押给银行，从银行获得抵押贷款（前提是征信和大数据良好，负债55%以下），贷款成数一般是房子成交价的55-70%；办理银行办理条件办理渠道办理策略公司行业范围办理条件产品及利息办理策略 网贷、小贷是一些非银行的金融机构开办的，属于银行排斥的产品，当然有金融牌照。有过网贷、小贷申请记录的除非已经还清，否则正规银行贷款难以审批通过。这类网贷、小贷额度无需抵押、额度非常低，利息高、贷款周期短 ，利息通常都在1.2%也就是月息

6、1分2厘以上，甚至个别高达月息3分，月息超过3分的算高利贷，国家规定年利率不能超过36%，年利率超过36%的，则视为高利。而普通的银行贷款利息通常在0.35-0.9厘/月。所以，银行会认为极度缺钱，是一个高风险客户。不到万不得已千万不要去申请，否则利息越滚越大，坑越挖越大，最后把自己给埋了。二线城市地段：距离主城区15公里范围内，主城区/成熟区/贴近成熟就业中心的板块，且区位板块在城市主要发展方向上并被当地的主流客户认同，配套的价值排序，1学区2地铁3商业，学区权重最大 （同上，要密切关注学区房政策。）；地铁沿线（二线城市距离站点1.0公里以内 ）。二线城市发展呈现多中心化，当大家难以分清市中

7、心算哪的时候，配套齐全的地方都算好地段。三四线城市地段：距离主城区10公里范围内 （城市相对不大、房价也相对不高，超出10公里之外会觉得“远了”），主城区/成熟区板块，且区位 板块在城市主要发展方向上并被当地的主流客户认同篇幅有限，仅把部分有房产投资价值的22个城市分成三类（不是说不在名单上的城市就没有投资价值，而是对选筹的能力要求更高且存在不确定性）：一线：北京、上海、深圳、广州；（强）二线：南京、杭州、武汉、成都、重庆、天津、苏州、郑州、西安、长沙、沈阳； （弱二线）：合肥、青岛、济南、南宁、昆明、贵阳、福州、南昌、宁波、东莞、无锡、三亚。 三线：宁波、南通、长沙 、南通 烟台、泉州、大连

8、（不完全，列举部分。每年或有调整，根据城市的产业和人口变迁及市场表现）北上广深的房产市场有一个显著的特点，二手市场超过一手市场。 二手房交易越活跃的城市，就是越有价值的城市。如果一个城市的二手房成交量与一手房基本持平，甚至超过一手房，那么也是一个有价值的城市。优先500万+人口且持续不断涌入人口的大城市，未来产业决定人口，人口决定需求，需求决定价格。二线以下的城市群和卫星城基本直接放弃，因为二三线自身去化不足，外溢需求少。要警惕那些缺乏产业、人口流出、紧邻强一线的“卫星城”， 如“环京贫困带”北京周边的市县普遍发展较差，就是一个典型的被虹吸的现状。无产业的一线城市的“卫星城”，结局好点的就是成

9、了房价相对低廉的“睡城”如燕郊，差的则成了被收割的“陪都”。普通投资者优先选择主流刚需户型（上车盘）：一二三线城市主流刚需户型分别为80-100、90-120、100-130平米 （城市能级越高房价越贵，所以主流刚需户型就越小）。自住则根据自己的需求。纯投资户型建议统一控制在88（小三房）-128（大三房或小四房）平方米之间 。目的为控制总价，板块价值比房子重要。 宁愿要好地段的烂房子（当然也不建议特别烂的老破小，当下不缺房子，缺的是好房子），也不要烂地段的好房子。地段是投资的准则。一线城市距离主城区25公里以内、二线城市20公里以内 （弱二线城市15公里以内）、三线15公里以内（弱三线城市1

10、0公里以内）、四线10公里以内。去一二线城市，主城区/成熟区/贴近成熟就业中心的板块寻找机会； 已有或已公示规划/建设的轨道交通线路则优先； 没有绝对好的地段，只有相对好的地段。交通、教育、商业、医疗，不是缺一不可，但是至少要占一样。选择在写字楼聚集区或商业综合体附近是一个加分的因素。结合宏观层面，上层给予当地政治、经济定位最终有多高 （如深圳、重庆、沈阳）未来只有20%的城市20%的房产值得投资， 不是说80%的城市和房产没有投资价值，只是由于不确定性更多、对于地段及选筹能力要求更高，你需要比绝大多数人都要更专业的选筹能力才能获利。二手房主流好户型标准与一手新房基本一致（参照“一些好户型的主

11、流标准”）偶然性机会房源的判断：纯投资情况下，选择那套小区中最着急卖的、且装修最差的那套，因为这套房子的价值会因为急售、装修差等原因被低估， 而这套房子就是笋盘（但是前提是真的房源，而不是中介忽悠的结果）。然后买回简装持有或出租。（仅为出租而装修的那种，行话为“凤变冰”，凤姐罗玉凤变身范冰冰，先笑一下。嘿嘿）颜值就是正义？ NO！未来增幅，才是正义！投资房要理性，要忽略装修的价值，不要被装修的颜值给迷惑住了，这是错误的思维。 通常会多付出比其他房子高出5-10%的装修溢价。理性角度来说，一个同样位置、楼层、户型的房子，如果装修很破的房子比高档装修的房子便宜很多钱，那么选择低价房源将是明智的选择

12、 。 此外，小区有个优雅的外环境、如有河湖、靠山、高绿化率则为加分项。纯投资别为了低单价屯面积而买140平米以上或者别墅这种非主流产品。因为总价高，未来接盘侠少，加上超过145平米的契税为3%，是普通住宅的2倍（普通住宅90平米以下1%，90-143平方米1.5%），未来流动性相对较差。 除非为了首套房按揭贷款资格。也别为了纯投资买进很破的房子，市场上不缺房子，缺的是好房子。学区房策略：可在人流稠密区采用小面积、最低总价学区房策略 ；配套方面，学校、商业、医院、公建配套已有或有规划、或已在建；远离“三无地带”，无教育、无医疗、无配套（指地铁），不能兼顾的话，以学区为主，但不建议了为了学区超高价

13、买老破小，因为未来的学区房政策有不确定性。按揭买（首付一部分，剩下的约定业主或买家来结清剩余银行贷款，完成银行解抵押，然后产权过户，再让买家办理购房按揭贷款）： 选择剩余按揭贷款金额大、贷款年限长的房源，因为（房贷是普通居民能够通过买房享受到的最低利息的大额贷款），通过约定支付首付款完成后过户，然后到银行办理转按揭贷款，从而获得投资杠杆；低首付按揭房：高杠杆、以租养房：低首付+贷款年限长+等额本息，租金回报率高于3.5%可行。但要明确房产投资是为了赚取的是资产利得，而非租金利得。专业投资者有时候会忽略租金收益，因为资产的增值远远大于租金的收益 。此外，不少公寓的租金也比较高，但是请会看前面的投

14、资提示，不要被一些公寓商铺“租金回报大“等宣传误导。快进快出的chao房路线已经走不通。投资要做好持有3-5年的准备，避开限购及限售政策（天无绝人之路，这里省略一千字。），避免频繁交易导致税费和手续太高，寻找房源的时候也尽可能找到满五唯一或满二唯一的房子，根据各地的限售政策，可以节税投资城市选择城市进入/地块评估城市基本面投资方向 2康养文旅地产绝对条件：上年度全市GDP不低于4000亿元，全市常驻人口不低于500万且市区不低于100万人；优先500万+、符合500万+为优，且持续不断涌入人口的大城市（也可以查询最近三年的小学生入学人数增减变化作为辅助条件），不符合为一般绝对条件：江苏、浙江、

15、广东、山东等所有地级市、县级市及所有GDP大于100亿的城市绝对条件：其他省份地级市、及GDP大于300亿或户籍人口大于100万的县（2018年户籍数据为准），此前提下优先进入城区人口50万以上的区域；绝对条件：人口、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均 位居全国前100名（参考年度百强城市名单），符合为优，不符合为一般。绝对条件：当地商品房销售均价6000元以下风险较大，谨慎考虑。在8000元以上为风险可控。调控政策相对条件：不限购、不限价融资环境相对条件：前融、开发贷的可能性及周期，可进行开发贷为优，不可为一般预售条件相对条件：预售资金监管政策宽松

16、；相对条件：出地面0-3层为佳（以实操为准），3层以下为优，以上为一般地产竞争度相对条件：库存的去化周期12个月为优，12个月去化周期24个月有一定的风险，为一般；24个月为风险较大，谨慎进入板块选择相对条件：一线城市距离主城区25公里内为优，二线城市20公里内为优，三线15以内、四线10公里内为优，不符合均为一般相对条件：贴近成熟就业中心/成熟新区中心/旧城中心为优；新城、旧城之间或土地稀缺城市边缘等区域为一般区域配套相对条件：属于学区房或有学位，小学、初中市级排名，一线城市前10、二三线城市前5，符合为优，不符合为一般相对条件：医院、生活配套完善或有已公示规划、或已建设，有为优，没有为一般

17、投资方向 1住宅地产取地方式相对条件：临城市主干道或次干道，至城市各区域便捷，距离地铁站1.2公里内为优交地标准绝对条件：首开区净地无拆迁，获取即交地，最迟6个月内可供地项目规模相对条件：首开区50-200亩为宜，符合该规模或分期供地的首期符合为优，不符合为一般容积率相对条件：普通住宅2.0左右，不宜大于2.5，1.8-2.2为优，不符为一般自有资金年回报相对条件：融资状态下不低于30%，自有资金状态下不低于20%，符合为优，不符为一般净利润率绝对条件：不低于8%，高于12%为优， 当下行业利润越来越低，部分企业为生存5%也接受回正周期（融资状态）绝对条件：回正周期融资状态下不大于6个月，符合

18、为优，不符合为一般回正周期（自有资金状态）绝对条件：回正周期融资状态下不大于12个月，符合为优，不符合为一般房地比相对条件：不宜小于3倍，大于3倍为优，小于为一般（土地价值和能够提供的货值之间的比例）首开时间相对条件：不晚于6个月，首开可售面积不小于2万方，符合为优，不符合一般指标说明车位货值比相对条件：车位货值比：车位货值不高于净利润的50%，符合为优，不符合为一般自有资金的年化回报率ROE=（净利润/资金峰值）/回正周期（单位为年），含融资，该指标比IRR更能直观的反应自有资金的收益效率，更适合评估项目是否符合高周转的要求鼓励类支持类允许类北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、重

19、庆郑州、西安、苏州、宁波、青岛、济南、福州、石家庄、厦门（不完全）天津、合肥、昆明、南昌、无锡、佛山、东莞、南通、南宁、贵阳、太原、珠海、惠州、常州、嘉兴、绍兴。其他省会、副省会、二线城市、区域性城市、高铁沿线或规划建设中的高铁城市（不完全，每年或有调整，根据城市变迁及市场表现）切忌独家委托一个中介公司买、卖房子，运气不好的结果可以参照检察院的“吃完原告吃被告”；同时也要防止中介明知道购买者在购房资格或者支付能力上有问题的情况下，也要强行去促成交易拿佣金。 规避的办法就是：如果是买家要按揭购房，最好是去打印出购房者的征信（不懂看征信就请银行信贷经理帮看），了解是否有贷款资格，防止由于购房者不能

20、按揭贷款而导致交易失败。在签约之前务必要求中介或者业主出示房屋产权调查结果。所有的事项必须当面沟通确认，重大交易决定都要写进合同里面，不能仅凭口头承诺。两个大忌：一是切忌将定金交给中介，中介服务费约定由买家还是卖家来承担，分期支付；二是切忌只与中介交易，要与业主及共有产权人签约；融资第一步，首选：信用卡办卡顺序办卡条件底价房源为目标。买相对新一些的房子，狭义上的次新房为5年以内，首选。广义上的次新房：一线城市15年以内；二线城市10年以内；三线城市5年以内。 通常来说较新的次新房具有较好的流动性和贷款成数。 一线城市房价高，楼龄可适当放宽一些。二三线城市至少要买次新房。选择满五唯一或满二唯一的

21、房源更节税。太老的房子如超过25年有些银行则不支持贷款。不建议卖旧买新，尽可能想办法筹集二套房的首付款，因为每次卖房要支付总价款10-20%的税费,不当杨白劳。 如果非要卖 ，每年3-5月和9-10月是卖房的较好时机（会有一些时差），总之就是在市场火热时卖出，趁热打铁。反之，买入时点为淡市时，逆市而行。由于不少中介专业度不够或信息有限， 我们尊重中介却不可完全迷信中介，自己要学习积累基本知识。要亲自看房200套 （虚数，目的是为积累经验），有自己的判断。此外要储备几十个中介，一定要有那么2个长时间观察过/合作过的比较靠谱的中介，如果要买房/投资，请他们第一时间提供房源并锁定低价房源。杠杆买房不

22、仅仅有高收益，与之伴随的还有高风险和更多不可控因素， 一定要控制好现金流，严防现金流断裂而导致断供。任何时候，都要不要把手里所有的资金投入楼市，当下，至少要预留激进型24个月（在没有任何收入的情况下）、初级投资者或保守型36个月的房贷月供。极少数投融资高手预留12个月甚至是空档接龙，一般人不一定有能力驾驭。1 招拍挂摘地2 联合摘地3 产业勾地4 股权并购5 棚改/城市更新招拍挂是一手土地的主流拿地方式，优点是干净、无历史遗留问题、启动快，缺点是越来越贵，竞争激烈、容易拿到地王，或拿到又贵又偏的地块 。对于限价区域、刚需板块、高库存、周边同类竞品价格低、人口流出型城市要谨慎举牌，事先应做好充分

23、市场调研以明确价格预期，结合企业自身的发展需求，是战略性进入该区域还是利润为王，尽量避免拿到地王。当下，70-80%的地王都面临亏损。选择原则：综合考虑同一个片区内的储备项目超额利润测算及储备项目的平均楼面价。片区内的不同项目利润可相互转移达到整体平衡，以现金流可持续为正底线。 但是对于市场价格不能给市场预期，售价不能突破政府限价。根据公司的授权拍地。有规律按阶梯竞价，一手手的加价，不能盲目跳价或直接跳至授权价。 主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销售净利润率5-8%，以前市场好的时候是12%或15%以上。由于地价越来越贵，联合摘地成为一手地的主流拿地方式

24、之一，联合拿地可以降低土地开支和开发风险，接受联合体报名的项目，可事先签署合同约定土地款的支付比例、一方操盘或共同操盘、并表方等其他， 竞得土地后再合资成立新公司进行开发建设。 风险点：1，竞拍时失控导致抬高地价 2，一方退出后造成的退地风险。退地不可能实现，会损失巨额保证金。 3，选择的伙伴实力不强、持续投入不到位及质量、安全、工期等方面；风险规避：1.选择有合作基础的老搭档 2.选择资源雄厚 、优势互补的合作方。3.约定竞得土地后不得改变出资比例、股东变更。4. 约定最高竞买价及举牌人的授权范围等 5，签署一份内容详尽严谨的合作开发合同。 主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，RO

25、E及IRR大于15%，销售净利润率5-8%，也有个别坚持要达到10%以上。概念：土地在正式挂牌出让前，开发商直接和政府直接沟通并达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使开发商低溢价甚至底价摘地的交易方式。有过硬题材(真产业)+符合当地政府需求+“会讲故事”+过硬的政府关系成为拿地的保障。产业勾地是品牌房企运用多元化产业能力提升拿地能力的表现。通过布局文化旅游、康养、生态科技产业、区域运营等获取优质土地资源，取地规模1500亩以上。勾地要约定好供地时间、供地面积、价格、产业和商业、住宅比例、配建和自持要求、是否有配套费减免、税费优惠等。城市能级与勾地难易程度基本成正

26、比，当地商品房销售均价达到8000元以上比较理想。目前比较主流的康养文旅勾地等都要具备核心的医疗/康养产业资源及专业团队。尽量协商先地产开发，后产业导入，以地产滚动的现金流投入产业。协商不成，至少要同步开发。操作要点：前提是能够底价或低溢价摘牌，否则高价摘地，等同于招拍挂摘牌，意义不大。对于集体土地-村自留地，产权要清晰，先与村签署合作协议，然后通过政府平台摘牌后合作开发。保证村返还款的数额及明确能否用于购买物业。最好不要在出让公告中设置排他竞买条件，而是在出让文件中作具体约定。不要设置唯一性的条件，但可以通过众多非唯一性条件来实现唯一性的目的。如，可以通过设置系列排他条件：规划方案、产业条件

27、、自持比例、约定土地拍卖溢价返还给村委、外挂条件、土地出让金整体一次性交付等排他条件， 和政府谈定但无法书面承诺开发商的一些优惠政策及有利于开发商的开发条件等，也可以在出让文件中约定，如果规费、税费优惠，建围墙等。涉及回迁安置房的可以在出让文件中约定，方可计入项目开发成本。当下房地产业融资难、收并购机会增加，也是二手土地获取的主流方式之一，通过收购或参股有大量土地或资产的公司拿地。缺点是土地背景复杂，前期商务谈判、法务、财务尽调等工作量大，税负较重，或仍有隐性风险。 股权收并购风险点：1，土地来源（要避开土地骗局：资金证明套路、假领导、资金共管结果被法院执行的陷阱等） 2，税负风险：无票溢价不

28、能作为土增税抵扣项加重税负、未来税务检查风险、过去偷税、隐性负债等，如果交易对手为自然人，买家存在代扣代缴税金风险 3，地块规划与控规是否符合（调规变性陷阱、要有全套资料证明）4，如为避税平价转让、会被税局认为转让价不公允的风险 5，是否有闲置费、土地滞纳金、6，项目公司的主体：是否合法、涉诉、财务问题、债务、资产抵押、股权质押、担保等的风险。 风险规避：1，前期专业的法务、财务尽职调查 2，关注有关政策 3，交易架构设计严谨，并购合同中每一笔款项要有对应的权益抓手 4，目标公司、目标地块、交易价款、支付节奏、权利和义务、税费分担原则、定金具体数量（百万级即可，不应太多）要列举详细。原则上不建

29、议资金共管，可能会导致该款被法院执行无法追回的风险（事先埋债或有隐性负债）。5，无票溢价部分要请法务、专业税筹统一考虑，经验证明，当溢价超过预计货值总额的20%，项目基本很难再赚钱 。6，一般不建议在建工程/资产直接转让，税费高会转嫁给买家，并且隐形的债务、工程款等费用无法全部厘清，导致后期阻工、堵门等纠纷。7，工业用地、商业用地、集体土地变性难度极大，时间周期长，哪怕对方承诺3-6个月能够实现变性，也尽量回避。棚改是老城区拆迁推倒重建，属于民生工程，也是近年来的一个拿地方式之一 。这类多数位置优越，城市发展饱和，但对开发企业的操作协调能力及棚改开发经验、资金实力要求很高。目前主要资金来源为国

30、开行和农发行的棚改专项债+银行贷款+融资平台棚改债等。能否享受政策补贴，以是否能够列入省级住建部门的年度棚改计划名单为标志。不能进入名单的，一般是各级政府以棚改名义实施的旧城改 造项目。棚改需要2/3的人签字同意才能实施拆迁，目前国有土地上采用产权置换和货币补偿（比例偏低），集体土地的拆迁采用货币补偿。想获得棚改土地需要良好的政商关系、雄厚的资金实力及畅通的融资渠道。风险点：拆迁进度不可控、一级土地成本的支付问题、二级拿地价格难以锁定、领导换届导致新官不理旧账、是否能拿到地不可控等风险； 风险规避：1、和政府谈判的时候，处理成“先征后返”， 即投资者先支付土地出让金，在要求地方政府通过其他补贴

31、方式分期返还土地出让金，这样操作合规。2、 与政府每次开会的会议纪要都要整理备案，并交政府参会人员签字；3、具体重大事项要及时签订合同。4、提供一块出让净地用于建设安置房及平衡资金，优先建设安置房以促进拆迁；5、选择常住人口持续流入的城市、人口大市、地方政府执政者有魄力（拆迁力度大）。空间创新客厅：优化尺寸、合并客厅及餐厅的变成大空间（一字大横厅）、装修升级，客厅增加多功能空间景观大阳台：打造双开间、阔景大阳台，实现家务、景观一体化，阳台增强收纳设计卧室：优化尺寸，保证主卧不低于3.3米进深、优化衣帽间与卫生间，主卧自成系统，卫生间尽量不对床的方向开门，增加适老设计增加门宽，避免空调对床头吹风

32、厨房：优化餐厨流线、增加操作面、增加收纳空间，营造工作、会客、娱乐多元化餐厅疫情后时代住宅关注点玄关：玄关要完整设计，扩大玄关面积，增加洗手盆及消毒，增加玄关收储空间书房：疫情后时代，由于线上办公的需要，一个独立书房成为刚性的应用场景需求康养文旅地产概念绝对条件为必须要达到的指标，相对条件为投资引导方向，项目评价标准为：A优15-18个，B一般13-15个，C优13个以下 ，D绝对不符合条件一手房购买原则信用卡的认知办卡策略一些好户型的主流标准南北通透，户型方正，开间和进深合理，空间紧凑，实用性强。 进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。超大面宽的阔景阳台，最近几年流行的客餐厅合一的大横厅

33、及大阳台备受青睐；如果不是大横厅，客厅面宽也不应小于4米。层高，层高不少于2.9米，豪宅不低于3.3米动静分区，动线紧凑，线流畅保证家务、待客、居住行走路线互不干扰功能区域，最好是U型/L型厨房，H型厨房不好用；卫生间三分离；入户有玄关挡住客厅，玄关还设置消毒洗手台；客厅餐厅功能区切割清楚，通向卧室的走廊通过合理设计和客厅融为一体二三线城市：首选国企或全国性房企、本土龙头企业，楼盘规模2000户以内（太大物业跟不上、群租现象多拉低品质或未来出让时同类竞品太多 ），容积率不高于3.5，板楼、毛坯房优先，首次开盘优先，如有首付分期优先（无外收、无捆绑车位等），如有学区、地铁、商圈近则为加分项。根据

34、购房需求及资金情况，首选满足自己核心需求的楼盘。产品/户型配比户型配比思考原点发展趋势健康养老需求催生康养业态，康养蓝海时代来临。 老龄化社会压力、亚健康、雾霾与疾病、慢病与压力的关注忧虑和经济增长下对高品质生活、医疗康复、健康活力的核心诉求之间的矛盾催生医疗旅游、养老服务等康养业态。 大健康产业已经成为21世纪的核心产业，疫情之后将迎来新的拐点和高速发展期。在文旅融合大背景下，传统医疗康养模式趋向产业化体系化，呈现出康养产业与旅游、医疗产业等深度融合发展、更注重全龄康养、市场更加细分、服务内容专业化、全家庭体验产品多样化等特征。康养需求多样化、市场细分化、产业外延，医疗旅游、美容美体人群、母

35、婴人群也晋升为新一代康养消费群体。康养产业呈现市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足，养老现状两级分化，产业发展机遇与困难挑战并存的特征。养生养老、旅游度假、体育运动、康体美容、医疗护理服务等产业 跨界融合发展。把养老与度假结合起来的、涵盖医院+社区+地产的城市近郊1.5居/大型城郊康养社区/康养小镇未来将成为康养产业的有力支撑。(地产开发角度下)主流康养地产产品社会机构型养老旅游度假/候鸟养老田园康养综合体大型综合高端医养社区商业配套及车位规划要点住宅商业配套面积一般为住宅地上总建面的3-8%为宜 ，根据项目的周边居住密度和商圈情况微调，比例不宜超过10%，在临街和小区出入口规划部分底商

36、+独立商业即可， 底商多数采用全售模式。如遇到大型城市综合体项目，则要严格调研市场供求状况、尤其是商业是否过于饱和及根据未来入住人口预判发展空间。 不少城市规划的城市综合体过多，不要为了取得住宅用地到冒然拍下明显过剩的城市综合体地块。车位：车位应尽可能在满足规划要求的前提减少设计，以减少地下建筑面积，降低建安成本。 多数项目的车位与商铺一样较难去化，尤其刚需楼盘更是如此，很多 住宅项目的净利并不多，甚至有的最终发现原来项目的利润沉淀在商业和车位面积上了。 地块越规整，车位出货率越高。可售车位全售，因此要严控车位和商业配套面积，提高回款速度。投资方向 3写字楼产业园区写字楼市场发展现状写字楼发展

37、趋势写字楼发展现状1写字楼对办公环境的要求不断提升，办公楼除去原有的地段交通要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等。同时对区域的产业基础及发展趋势也日渐关注。写字楼/园区产品类型商务/商服用地主流写字楼产品超5A甲级、乙级写字楼创意/轻型办公SOHO公寓企业独栋商务花园工业用地产业用地集体建设用地主流园区产品类型高新科技园区产品规划总部商务园产品规划规划要点：位于城市高端商务区/新城区核心区、对地段及交通、配套要求高，写字楼的硬件水平达到超5A甲级/标准甲级或乙级标准，产品通常为标准核心筒式写字楼+大开间办公楼， 高

38、端、生态、智能、环保节能，并提供人性化的增值服务。运营模式：全部持有经营，运营良好的写字楼后期可通过资产证券化退出。或也可持有办公部分，把一楼、二楼的底商部分出售（建议全部持有写字楼底商以保证写字楼的品质及形象），销售的前提是要保证底商商户的品质及形象。规划要点：企业独栋又分为小型独栋或大型总部办公。企业独栋面积通常在2000-20000平方米之间，有临街独立形象、有独立冠名权、有独立的交通及大堂， 突出了企业自身形象，特征和实力。商务花园产品主要为生态低密办公，有较好园林绿化及较为完善的商务配套，部分项目同时规划有企业独栋及低密写字楼。多数采用“订单式”量身定制。 运营模式：整售/散售/部分

39、持有规划要点：小开间办公楼，创意办公等。SOHO公寓是从住宅到写字楼，从商业到写字楼中间的过渡， 兼具居住与小型办公的功能，是很多小微企业的创业首选。 运营模式：全部对外散售。规划要点：商业和办公之间的过渡类型产品，如牙医诊所、旅游服务、婚纱摄影、律师事务所、展示公司等中小型公司，一般和商业有密切的联系，小型独立商业楼座或与商业在垂直方向上进行组合，如一楼商业，二楼轻型办公。运营模式：大部分散售高新科技研发规划要点：企业独栋办公聚集区，进驻的企业行业较为广泛，多数是由单位整栋购买，面积有1000-3000，3000-5000，5000-10000，10000-20000，甚至还有一些小微总部办

40、公，面积为350-1000。标准层的面积往往较小，加上核心筒面积较大，因此得房率较低。 但由于 独立的企业形象和楼宇冠名权、独立交通、大堂，体现企业的形象和实力、特征，因此较受欢迎。 部分采用“订单式”开发模式。运营模式：整售疫情对冲回款首当其中。提升销售端的营销手段，加强线上营销力度，当然更主要的是靠实在的价格优惠及创新拓客，吸引到线下来看房并努力提高成交率 ，保障回款。 需要关注资金及融资 。充分利用本次降准和金融政策积极融资、拓宽国内国外的融资渠道， 保障现金流、资金平稳及资金端的高效运转。适度拿地，不拿地王。疫情过后充分权衡公司财务、后期发展及市场预期，结合长、中、短期的项目配比，适度

41、拿地，不拿地王，或大量屯入去化压力大的区域 。警惕进入那些人口净流出、又没有产业支撑的三四线城市。练好企业内功并提升产品品质及功能。 疫情影响之下，对未来的安全感不足，导致购房客群不但延迟下单还变得更加理性，根据疫情后时代的居住关注点提升产品力 ，打造具有良好的社区配套、医疗服务和物业服务的区域，练好企业内功、提升产品力才是王道。房产投资前景如何？ 2019年，经济继续下行，2020年，疫情给经济按下暂停键，雪上加霜是不够的，是加冰。全球疫情形势很糟糕，全球经济危机在蔓延，房价会大跌吗？ 我可以很负责任的说，即使是明天陨星撞地球，第一天我们的房价依旧不会大跌。中国的楼市和美国的股市是一样的，均

42、是国民财富主体。不同的是，美国股市因为疫情熔断了三次，而中国楼市却没有因为疫情房价大跌。随着国内疫情逐渐消逝，房地产、汽车等重要动能正从一季度断崖式下降的谷底逐步修复。 目前我们的楼市已经形成了一套独特的运行系统，在这个运行系统外面，是一层层政策加固的保护层，房价绝对不允许大幅度高低动荡。此外，城镇化在继续、未来15年仍将有2亿农民进城 、刚需及改善的需求不会消失、M2超发的货币持续发酵对冲人口老龄化等 。 此外，在这个通胀的年代，能跑赢通货膨胀的理财有哪些？股票，P2P，银行理财，贵金属，期货？ 中国的股票是世界上最不靠谱的du场。就算是du博庄家也不能看你底牌，中国不但可以看你底牌，还可以

43、随意改变规则。zhongguo股市就是一台超级绞肉机+韭菜收割机，韭菜的生长速度远远赶不上新增镰刀的速度，你懂的。理财及P2P？要么收益2-4%、要么暴雷、鸡飞蛋打。贵金属？别忘了中国大妈被套10年的经历。期货？事实证明，最近的原油宝，是数万人的终极噩梦！不要抱有任何的侥幸心理去投资年化收益超过8%的项目，你要的是利息，他们要的是你所有的本金！ 为什么房产是富豪的投资首选？因为房产不但可以实现财富保值、增值，还能跑赢通胀！ 买房，就是中国普通人能够接触到的、最大额且有七-八成杠杆的理财投资。美国125年历史告诉我们，对抗通货膨胀最好的投资可能就是房产，房产是中国家庭保值增值的不二之选 。 但是

44、，未来的房产投资将回归居住属性，无脑投资、一夜暴富的时代已经过去，房产投资对专业化的要求越来越高，看清人口流向和产品趋势，是未来投资的基本要求。房住不炒。希望通过不断实践及努力，在未来的某个时点，能够打通房产投资的任督二脉。本底层逻辑框架为讨论稿1.0版本，仅仅为个人思考，抛砖引玉，作为行业交流探讨用途，后期将会持续深化及完善更新，不构成炒房及选筹建议，欢迎地产大咖批评指正。房地产行业前景如何？ 当下的地产行业，房价全国范围快速上涨的时代已经一去不复返 ，不再全民谈房论市。我奶奶今年91岁，耳聪目明，思维敏捷，最近，忧心忡忡地对我说：“我听说现在房子都不好卖了，很多房地产公司都倒闭了，房地产行

45、业“快不行了”，你赶快转行吧！”。额，脑子里闪过万马奔腾。房地产真的是“快不行“了吗？ 非也！ 当下为应对疫情，实行货币宽松， 一方面是货币宽松导致推高资产价格，另一方面是经济收入下滑导致需求和购买力的收缩，出现了不同程度的延迟下单比例。所以，现在的问题是，在黑天鹅冲击下，中国房地产会怎样走？ 最近的市场证明，疫情对地产的影响是有，但并不是受打击最大的。无论是货币宽松的客观效果，还是从经济的严峻形势出发，楼市已经迎来新一轮的适度定向宽松；政策措施与市场周期叠加后，不同城市的走势各不相同，冷热不均，最近的深圳和上海、厦门等的市场表现较为火爆，也有不少三四线城市去化堪忧。 另外一个声音响起，中国的

46、房地产行业已经高歌猛进了30多年，任何的行业都不可能无限上升，中国的房地产什么时候真正结束？回答问题之前，首先要了解一下房地产的本质，房地产的本质是国家积累劳动剩余的一种工具。 答案是什么时候有替代房地产的劳动剩余积累方式出现的时候，再直白一些，就是什么时候有了可以替代当下所得税征收体系的时候。结合城镇化的发展进度、国内产业转型升级换挡的周期等因素，预计是10-15年之间。在此之前，房地产不可能会出问题。而在此之后，没有了房地产，也会有其他的行业来代替完成劳动剩余积累的使命。此后，房地产行业将沦为普通的行业。 中国的楼市自2017年开始调控，呈现出非常强的趋势性，轻易不会大涨，也轻易不会大跌。

47、房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业，也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅解决社会住房需求，也带动了近70多个关联产业的发展，对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用，同时由于特有国有建设用地供给制度，也为政府财政提供了重大支撑。当下，稳定房地市场比任何时候都重要，房地产仍然是国民经济的压舱石。商业地产本次暂略地块核心要素：价格、区位、交通、配套、景观。以上指标主要适应于居住用地及商业用地的常规指标，有局部的参考价值。并非统一的标准。 每个地块都有自身的独特性及价值，企业要根据城市特点、政府规划、自身的实力及发展阶段、发展条件、核心诉求、市场现状选择地块。房产是

48、家庭财富的定海神针地产是国民经济的压舱石地段转移及变迁：前面的内容是对现有的地段价值的分析，此外，投资除了要有空间概念，还要有时间概念，正所谓时过境迁，有些以前的烂地段变成了今天的好地段，城市不断扩张发展，对地段价值的转移要有认知、有关注，这样才能提前撤退或提前布局，宁愿要好地段的烂房子，也不要烂地段的好房子。战略层面：研究这座城市的扩张方向 （城市及区域发展规划及落地情况），购房人群的口味以及利好兑现的周期等等。 战术层面：到政府公布网站查规划及推动力度、进度及落实情况，到现场看实地而 不是只凭销售或中介的说辞，此外也可咨询投资行业资深人士。地段的本质及权重：地段的本质是核心需求的集合体。地

49、段在房产投资权重中的占比达到80%以上，包括城市和区域等。投资买房一定要买在城脉发展方向（与城市规划、区域规划发展方向一致）上。对于自住买房来说，距离工作地近可能才是最重要的。投资者眼里不能有好房和差房，新房和旧房。 专业投资客眼中，房子只有两类，一是能赚钱的房子和不能赚钱的房子。如果买了CBD核心区的房子，由于价格较贵，适合自住，相对一些低价楼盘来说未来增幅可能不理想，因此不一定适合投资。核心成功要素孵化器、加速器规划要点：主要是面向广大中小微企业的创意研发、办公、孵化、服务等，其产品形态多样，有标准办公，也有共享联合办公、研发工作室等。 作为园区的配套，主要服务于园区的主导产业及上下游产业

50、链。运营模式：租售结合，整售、散售等。 根据项目立项年限在2015年之前立项可销售，之后的只能先租后让，租让结合。具体结合当地政策。规划要点：位于产业聚集区，距离主城不太远，有良好的交通配套，涵盖企业独栋、多层综合写字楼（研发中心）、展示中心、产业服务中心、人才公寓配套等。 运营模式：先租后让、租让结合。租赁年限不超过20年，部分地方规定出让面积在500平米以上，且为企业购买。如果用地性质为科研用地，则产权无法分割销售。个人消费金融贷消费金融贷的认知办理条件写字楼/园区运营思考运营建议最稳妥的买房策略：通过长期持有核心城市核心区的房子来实现保值目的。 注意是长期持有，而不是频繁卖房，因为每卖一

51、次住宅就会损失成交价10-20%的税费。 如果需要融资提取现金，可以通过抵押贷款等方式变现。投资要关注板块轮动：踩准城市轮动的节奏 （一线带动二线，二线带动三线，关注其他政策挤压作用下的市场反应，各线城市滞后期大概4-8个月）、 区域轮动的节奏（政府通常都会在一段时间里面集中火力炒热一个城区，投入基础设施，配套、卖地等，跟着政府的实际投入走）。任何投资都是反人性的，应该是：别人贪婪你恐惧（至少保持冷静），别人恐惧你贪婪，盲目跟风是大忌。狂热期（房价飞涨期）是卖房季节（如果非要卖的话），冰冻期（市场低迷期）是买房季。二手房源的选择需要学会“挖笋”：打好“看房200套”的基本功挖掘，建立自己的价值

52、体系，同时培养发现价值房源的眼光，通过挖掘“板块”价值+挖掘小区价值+点滴的微观层面的积累及反复运用，同时，一定要对目标楼盘周边价格、利弊因素等了然于胸，低价房源一出来，才能快速判断定是否“笋盘“。这里省去一万字，没有捷径，只有勤于跑盘、无师自通，通过不停看房积累和总结、反复运用。抵押贷/车抵贷的认知办理策略买二手房涉及到房屋的产权是否有瑕疵，因此去房管局做产权调查，主要是查询房产证的真假，业主身份，房子是否有法院查封、抵押、债权纠纷登记、一房多卖等等限制正常交易的因素（曾经有个哥们买办公用房遭遇到一房多卖，后来打了3年的官司）。要让中介带去房管局提出房源核验申请，并提供业主身份证、房产证等一

53、系列材料，多数是当场就能把核验结果带走。对于目标房源“备受关注”、出现很多人同时看一套房的情形要保持清醒的头脑，这可能是精心设计好的场景，是各种托儿和中介联手炮制繁忙紧张的“抢购”场面，这场“抢购”人群中，可能只有你一个才是真正的购房者。有点崩溃吧。仔细看房，冷静思考，货比多家，不被外界过度干扰，最终才做出决策。无论买房还是卖房，不建议跳过中介直接与业主交易，避免一些不可预见的风险。但要尽量找熟人中介，实在没有熟人就找有品牌、有规模的正规中介公司做服务，中介出于生存的需要可能会有一些猫腻手段。 严重低于市场价的服务费后面可能会隐藏着很多坑，二三线城市正常的中介服务费在2-3%之间，一线城市1-

54、1.5%。对客户的买卖房有关的需求随意承诺、无所不能的中介要远离 ，因为很多事情是政策壁垒或交易严格规定，中介根本就无法解决的，目的只为成交而不负责任。看房路线避坑指南，有些小区周边环境有硬伤或瑕疵， 有些中介带着你走“好路线”你不会发现这些，目的为快速促进成交。所以 事后要单独再去周边考察实地防止掉坑。曾经有过一个小区后面有个不小的变电站及不远处能看见监狱，后来购房者自己查看时发现了，果断放弃。买房路上的坑很多，每个坑的代价都很大，但是可以通过 不断学习、不断实战看房、不断与业内人士交流，积累经验，是可以避免的。买卖签约时，房产证上的产权人、共有产权人必须要到场并签字，并知悉买卖合同。如果由

55、于不可抗拒原因无法来的，必要有经过城市公证处公证过的委托书 ，并留下签约现场的视频资料。防止买卖反悔或无法律效力。基本原则：投资看重涨幅及流通便利性，自住购买着重考虑自己的核心需求及宜居程度。刚刚刚需自住的，也可以选择纯住宅迷你户型，先上车后换座。改善型自住尤其是具有首套房贷款资格的、18个月以上房贷月供（还款有保障的），最好咬紧牙关，选择一步到位的房子。因为房价不等人+房贷能够贷到就是赚到。产证未到手的，可签订远期的地下交易合同购买： 如，购买一手新房产证未下发的，或二手房未满限售年限、要出让的，可以 通过专业房屋中介与买家签署远期地下交易合同（不是到房管局交易），等到拿到房产证后或具备正式

56、交易条件后，到房管局正式完成过户。投资切入点重资产投资切入点轻资产投资切入点工业物流园产品规划规划要点：紧邻国道或高速路等交通要道附近，距离主城区30-50公里。标准或定制厂房、研发中试楼、办公楼、写字楼、仓储物流用房、基础设施、商务酒店、会议、生活配套等组成园区的产品形态，进驻企业多数为加工业、制造业、物流。目前人工智能产业园区、现代机器人产业园区、新能源汽车产业园区、高端制造产业园区等有较为广阔的发展前景。运营模式：土地、厂房、写字楼整体出让或租赁园区运营服务输出科技创新创业服务中心产业服务体系：多数的产业园区只是提供简单的场所租赁和物业服务 ，优质的产业园区会面向企业提供：政务服务、金融

57、服务、产业技术服务、管理服务、市场服务、人才服务、管家服务及物业服务等角度形成能够落地执行的具体服务。 这也是区别一个专业产业园区与普通园区的重要区别，也是园区可持续发展的重要保障。文化创意园产品规划规划要点：文化创意产业较为广泛，涉及行业包括动漫制作、会展策划、艺术设计、个性化服务设计、室内家居设计等多个文化创意领域，用地性质多数为集体土地建设用地、科研用地或旧厂房、商场改办公等，采用租赁运营模式居多。这类园区的通常是以轻资产模式介入，即整体租赁包装后再散租，统一产业规划、统一推广、统一招商运营。园区REITs模式产业孵化与投资模式园区代建/定制开发模式服务模式：面向产业园区提供运营服务，包

58、括：咨询顾问、项目选址、投资可研、产业规划、产品定位及销营销推广、创业孵化、园区委托运营、招商运营、物业租售、物业管理增值服务等专业化、全产业链管家模式 。具备实力的产业地产TOP企业，凭借成熟的产业开发运营经验可以输出服务。 服务模式：地产基金的金融服务。通过产业园区项目运营成熟后（投入运营3-5年后），出售分散和打包设立REITs在资本市场出售，通过REITs快速变现 ，是产业地产证券化、盘活存量资产的一个途径之一。但是目前国内金融市场还不太成熟，加上BOT的影响（只能50%产品用于地产基金），工业用地年限较短的限制，不是所有的产品能够REITs ，目前实现的项目不多，但这是一个未来的发展

59、方向。服务模式：园区产业孵化与投资是最具价值及专业化的服务环节 ，对服务方的专业化水准和产业资源的整合能力要求非常高， 必须要洞悉各个行业成长周期的发展痛点，将产业园区与进驻企业进行产业利益捆绑，打造创新创业服务平台，对园区企业各个发展环节提供精准的、集成的产业服务，通过股权分红等共享产业红利， 实现产业与资本的共生共融。这也是园区核心竞争力的重要保障，最终打造成为产业链完整、产业生态良好、可持续发展的高产值园区。绿城模式普宅主流户型一线城市：刚需型主流面积集中在80-100平米之间，刚改型户型在120-140平之间，改善型在140-160平之间。 同样的两房或三房，上海户型较之于北京深圳更紧

60、凑。二三线城市：刚需户型90-120平米，刚改户型120-150平米 ，二胎房逐渐兴起，部分城市由于房价高，部分紧凑型的3、4房（小三房、小四房）更受欢迎。绿城代建模式：说起代建，想起绿城。目前绿城的代建模式以契约形式向委托方提供房地产项目全过程开发管理服务； 导入绿城品牌、派驻绿城团队、 执行绿城产品标准、营造绿城产品，通过销售体现绿城产品价值，最终实现管理创造价值。 绿城管理集团在“委托开发管理”即“代建”业务的核心能力：品牌输出、管理输出和全产业链资源输出。产业园区发展瓶颈主流模式主流代建模式：对委托方提供咨询顾问、代建、保养、专项管理、投融资服务等。1 纯融资+代建；2小股+融资+代建

61、；3融资+代建+置换前期负债/融出原业主可自由使用资金；4纯代建模式 。 利用代建公司的品牌、管理、资源实现项目增值。写字楼发展前景写字楼未来的前期如何：写字楼整体市场需求处于上升通道 。写字楼的租户主要为第三产业，市场需求主要和与GDP 增速、人均 GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。近年来经济下行压力加大，但第三产业仍保持了相对较好的增长态势。和美国相比，中国的第三产业占比仍然较低，未来仍有较大的增长空间。 随着中国第三产业 GDP 占比及城镇化率的不断提升，中国第三产业从业 人数占比也会逐渐增加。 第三产业的服务需求及服务人数的蓬勃发展直接助力写字楼发展空间。向六化

62、发展：生态化、服务配套综合化、科技化、共享化、低碳化、人性化的方向发展。写字楼充分利用绿化景观、自然风、阳光资源等资源及科学技术手段，打造绿色、低碳、智能、环保的办公产品，并将城市中商业、办公、居住、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的进行组合，形成多功能、高效率的有机综合体。此外，通过灵活的可变空间设计提高空间的利用率，满足不同工作模式的办公空间需求，同时融入更多人性化的温暖空间。人才公寓及配套规划要点：人才公寓作为园区的办公配套，为园区的产业人才及专家提供的居住配套产品，多数是小面积的单间配套或双间配套，无天然气，同时规划园区商务酒店、商业配套等。 运营模式：持有出租基金直接收购少数

63、优质写字楼模式：首先要声明，只有20%的城市、20%的地段及20%的优质写字楼才值得投资。写字楼投资要关注城市能级、区域产业/商业规划、地段、商务氛围、交通配套、硬件品质、运营管理能力、周边竞争程度、同类竞品构成、空置率等；可关注一线城市副中心及部分强二线城市CBD的：高品质甲级写字楼、优质企业独栋、一线及强二线城市新型生态商务花园、创意型轻办公产品、符合国家战略性新兴产业的部分产业园区等。所有房间有窗户，全明户型，保证采光充足；主卧私密性强，主卧开间不低于3.3米，近年来主卧能放进婴儿床及主卧带卫生间、衣帽间成为标配，如采用大横厅设计，至少保证及主卧及客厅要朝南。房产投资三要素康养文旅地产是

64、一种新兴的业态，这里暂且泛指养生、养老/旅游地产 。以健康旅游产业为核心，将专业医疗、健康管理、康复保健、养生、品质养老、文化教育、休闲、旅游、度假等多元化功能融为一体。未来的康养地产，它应该是围绕着大健康上下游产业与城市健康居住体系，构建健康产业链与旅游度假产业链两大产业体系，最终形成以健康产业为引擎的新型健康城市，是产学研城一体化发展的示范基地。研究宏观经济和土地政策，了解经济走向及新闻背后的新闻，对政策要有预见性、 维护政府及同行关系收集项目信息来源、了解征地程序、土地获取路径设计、建立投资收益测算模型、建立投资初判模型、土地取证、建立拿地数据库等。核心环节是收益预测（ 需要现场勘踏、市

65、场分析、产品定位、设计强排） 及土地获取两大关键性环节。其他地段：因地制宜，没有包打天下的方法，有些楼盘不属于上述的地段，但同时也具备投资价值。以上只是一个常识而非绝对标准。核心要点是比前后左右的房源都便宜，有发展潜力， 且有自身实力。风水禁忌，建议放弃的： 1 污染源忌讳：炼油厂，垃圾处理场、火电站、化工厂，果断放弃，2 风水和民俗禁忌：墓地/陵园、火葬场 3 安全和噪音污染：立交桥、铁路边、高压线，变电站、加油站 4 其他宗教信仰禁忌，如庙宇、教堂等 5，不良心理暗示：屠宰场、公安局、法院、检察院、消防局、军队、监狱、看守所旁等的房源也不建议考虑。有些即便承诺很快搬走，也要慎重考虑，毕竟心

66、理阴影影响升值。买房三部曲之第一步：城市选择选择城市要看城市的基本面，还是那句老话：长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口流入的地方，未来房价长期来说会涨，人口流出的地方通常涨不动。 中期看土地，就是如果这个地方人口是持续流入的，并且政府供地不足，这个地方房价会大涨。 短期看金融，如果一个地方人口是持续流入的，并且政府供地不足，加之货币宽松的刺激，这个地方房价会暴涨。 大城市的金融、人口、资源等占有绝对的优势，市场容量大、房价上涨动力足、可持续性强，所以说， 只有大城市才有房地产，就是这个意思。城市的选择：一线：北京、上海、深圳、广州；（强）二线：南京、杭州、武汉、成都、重庆、天津、苏州、郑

67、州、西安、长沙、沈阳； （弱二线）：合肥、青岛、济南、南宁、昆明、贵阳、福州、南昌、宁波、东莞、无锡、三亚， 其他省会、副省会、二线城市。 三线：宁波、南通、长沙 、 烟台、泉州、大连、济南，其他区域性城市或高铁沿线的城市 （不完全，列举部分）。每年或有调整，根据城市的产业和人口变迁及市场表现） 如果不在一线城市居住，或财力有限，那么本土城市也可以，加强选筹的能力。接上述，选择城市为什么要考虑总GDP及人均GDP、产业规划、发展现状、产业的结构，第三产业的占比情况。因为三产占比越高的，高净值人群更多，购买力更强，投资价值越大。可通过政府官网上找城市产业结构。如北京第三产业80%，因此投资价值高

68、 。此外，还要关注土地政策和金融政策，影响5年以上的投资行为 ： 土地供给端无节制投放土地的城市要慎重，如一些没有人口和产业优势的、库存高的三四线城市不要考虑。一二线周边的环线，有潜在的外溢需求。此外，金融监管的越宽松越友好，首付比例低（杠杠高）和融资成本越低的城市，房产交易就越活跃。调研当地房产成交及产品构成等：通过专业地产网站如贝壳、房天下、房产网等，调研该市最近3年的年均去化率，目前在售、在建、未来新增的存量及结构、产品偏好及发展趋势等，此外，专业大咖还会关注土拍市场以此来预判未来的产品及构成，作为判断未来竞争程度的一个依据。目的在于了解总体供应、未来的产品是否有前景及产品发展趋势。所在

69、城市的真实行情，还要去线下二手房门店， 询问一线中介交易人员（二手市场最真实，很多中介同时也代理一手房），得到的信息大概率会比网上来得真实。多数人都有“新房癌”，自住往往会选择一手新房，因为新且没有人住过。 自住为主的一手房要以满足自身的核心需求。专业投资基本不选一手房，因一手房价格相对二手房高、建设周期及房产证到手时间长（至少2年以上）、未来限售时间长、资金利用率低等 。当然，投资也可以选一手新房，前提是价格足够便宜，如限价房，新房二手房倒挂。看房200套以上，越多越好，是为建立自己价值体系和正确的市场认知 。“买涨不买跌、越下跌越没人买”两者都是错误的。应以自住的心态选房，以投资的心态选地

70、，以反人性的思维冷静观察市场，不可盲目跟风。宏观层面：远期看人口（常住人口、年均流入人口）、中期看土地（土地供应、存量，是不是属于天量供应的城市）、 短期看金融（有无融资松绑、限购限贷松绑等政策刺激）。中观层面：首先看地段（城脉方向上或主流认可的区域）、其次看配套（地铁、学区、商业）、最后看环境（富人区、新城核心区还是刚需区域）。微观层面：首先要看开发商，央企国企优先（并非迷信国企，国企的产品不一定出彩，但是在客群心目中代表着质量可靠），然后是全国性品牌房企（一般大品牌房企的物业也不会差），但一些三四线城市也有不认品牌的，只认地段和便宜的价格，属于不太成熟发达的市场）、其次看物业（品牌物业有保

71、值增值的辅助作用，物业往往是交房后，最能直接影响房价的不稳定因素。）、 最后看户型（方正、南北通透、动静分区合理、利用率高等）。投资二手房的好处：1、地段配套已经定型；2、可拎包入住或直接出租；3、节约装修成本 4、节约得房时间至少2年 5、价格弹性好可议价，有挖笋的潜力。 因为新房都是根据统一定价，而二手房都是业主定价，很容易遇上“着急用钱，低价急售”的真房源，买到就是赚到。6、关键是很快就可以再次抵押贷款出现金来，提高资金利用率。7、二手房楼盘能看出小区的生命力， 如果在几年内小区内部环境、安保、公共设施依然如新，说明这个小区的物业管理非常好，保值增值潜力强。提前融资规划户型配比要点根据市

72、场调研、地块资源、目标客群比例、区域内同类竞品户型配比及销售数据、客户对创新户型的接受能力、销售速度时间（回款时间）等综合确定户型的配比基本上也就决定了项目的目标人群，项目的销售价格，项目的销售抗性和市场风险。需要平衡各方利益诉求，完成开发商（挖掘景观价值、稳定现金流、利润最大化）、客户（设计合理、性价比高）、代理公司（能否快速销售）三方的利益平衡。近几年，各路资本的蜂拥而入造成了园区进入门槛很低的假象 。其实由于产业园区的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业园区的进入门槛更高，开发运营难度更大。随着地方政府在产业地产领域“见世面”越来越多

73、，产业园区开发商的拿地谈判难度越来越大。目前不少产业园区出现了产业空心化、空置率高、园区纳税不达标等现状。园区发展进入到一个新的挑战时期。产业投资的回报周期相对较长，产业地产传统的重资产运营模式日渐式微，转型和寻求多元的利润增长点势在必行。从“园区1.0模式”升级为“园区3.0模式”， 园区应从过去主要依靠房地产开发销售收入逐步转向“房地产开发+物业持有+产业服务（产业链招商、全生命周期产业垂直服务）+产业投资”协同发展的盈利模式。产业投资商需要具备园区产品开发能力、产业服务能力和产业招商能力外，还需要具备基金募集和产业投资两大能力。新型的产业地产企业的产业价值是以产业运营为核心，以地产开发为

74、手段，通过专业化园区开发运营以及产业资源整合、提供高垂直度的产业服务，打造专业化、可持续发展的产业园区，才能具有较好的发展前景。建议下午看房，做到白天和黑夜一房两看 ，留意阳台晒衣服或夜间亮灯率，判断小区入住情况，最好坐公交或地铁考察，测量通勤的顺畅度、实际时间以及观察沿线配套、人流的密集程度。相对条件：已进入的全国性TOP开发商及楼盘数量、待售的总体数量，有10家以上为优，不足为一般，楼盘数量作为辅助条件此次疫情对公众的心理冲击很大，人们会重新反思健康及健康的居住、生活方式，未来的居住产品会因为这次疫情产生较为明显的变化。关注点：低密度、大户型、南北通透、独立玄关、增加玄关洗手及消毒、景观大

75、阳台、客餐厅功能多元化（南向大横厅）、卫生间三分离、归家动线零触碰、优质物业管理找出区域合理的底线价格：在当地知名房产网上选出一个小区20套房源，找出房价明显高于或低于同区域30%的小区，然后对等的分别去掉3个或以上（如去掉最高价3个，同步也把最低价去掉3个，参照“ 去掉最高分和最低分原理”），然后把区域剩下的的30%最低价房源的再次剔除出来，然后 再将剩下的房源计算平均价格，这就是这地段的底线价格，这个底线价格以外的部分就是小区的品质溢价或折价。 以这个底线价格来衡量周边的其他目标房源价格 。（所看的房源越多，这个计算模型越精准）投资风险偏好的选择：1 低风险策略 ：买进一二线城市的低价格、

76、低回报率、高流动性的老破小、小户型1、2房； 2 中等风险策略：买进低价格、中流动性、中回报的新房或次新房的2、3房； 3 高风险策略：买进大面积低单价、低流动性和高回报的房子，郊区新房、新区新房、老破大、次新四房或以上（大面积低单价的投资策略不适合资金缺乏、认知不足的普通投资者；此外，二三线城市不建议买老破小或楼梯房，因为房价相对一线不高，可选择面较大，未来不好出手或升值慢）。以上几种投资策略都是在挖笋基础之上 的，同时还应关注一个非常重要的指标：流动性（房子售出变现的速度）。流动性与房价有时候会互相牵制，但也可以通过房价来补偿。普通投资者为了降低投资风险，建议选择新盘或次新盘的主流刚需户型

77、，这种中规中矩的房子不怕卖不出去，具有较好的流动性及变现能力。二手房买入时点纯自住：纯自住无需考虑时点，但是在每年淡季或年底即农历春节前购买将会得到更多的优惠，因为多数房东要变现回家过年或还债付账等，这个时候卖房更迫切、议价空间更大。纯投资：（逆市而行或遇到笋盘时）投资一般在每年6-8月份楼市淡季（2020年受疫情影响，预计5月份起市场回暖明显，可能那个时候是延迟的行情）或年底12月-农历春节前，房东多数为套现过年的时段，或笋盘出现时，千万不能搞反了。风水禁忌，建议放弃的： 1 污染源忌讳 ：炼油厂，垃圾处理场、火电站、化工厂，果断放弃，2 风水和民俗禁忌：墓地/陵园、火葬场 3 安全和噪音污

78、染：立交桥、铁路边、高压线，变电站、加油站 4 其他宗教信仰禁忌，如庙宇、教堂等 5，不良心理暗示：屠宰场、公安局、法院、检察院、消防局、军队、监狱、看守所旁等的房源也不建议考虑。有些重污染项目或墓地即便承诺很快搬走，也要慎重考虑，毕竟心理阴影影响升值。先到楼盘附近看看是否有上述的忌讳物，然后再看房。相对条件：商业/商服/非宅类用地比例10%以内为优，不超25%为一般，三四线城市集中商业体量不超过8万平方米，符合为优改善型自住产品及户型，首先考虑与工作地的距离，其次在资金允许的情况下，改善自住优先考虑叠拼合院洋房小高层高层。疫情后时代，低密度住宅会更受青睐。这类住宅保值增值的能力也更强一些。改

79、善型140-160平方米户型关注度较高，未来要出让相对于180平方米以上的来说流动性也更好一些。大于220平方米流动性相对弱一些。自住为主的一手房，优先满足自身核心需求，不可能全部满足所有的标准，只是尽可能多的兼顾其他标准。不停看房是唯一可行的方法，看房过程中会不断修正自己当初的想法。买房最好的状态不是你被很厉害的中介或销售说服，而是，在众里寻他千百度之后，一进门你就有种感觉，这就是我想要的房子。贷款的产品选择原则现金流不能断珍惜征信融资正确顺序资金认知房贷认知投资认知融资策略投资要注意全国城市的楼市轮动。需要知道你准备买入的城市在全国大趋势里的轮动节奏，这样可以找对切入的时间。避免踏入刚大涨

80、过后的城市 （多数会进入到调整期或大涨的可持续性较差），选择那些刚进入新一轮轮动的城市。 每一年轮动顺序都不一样。由强到弱，由东到西的轮动，其他的二线三线城市的轮动会有一个3-4个月（中部地区）或6-8个月左右（西部、西北、东北地区）的滞后期。投资应远离几类资产（不接受反驳）我房产投资时间不长，既吃过大肉，也挨过暴打，冷暖自知。我也不是什么专家，更不是江湖中传说的炒房流派。只是愿意将心得体会和研究的结果分享一下。作为地产开发公司的从业人员，提出这样的观点是有点分裂的。暂且把我当成是地产开发界的反派人物吧。当年我还在外资地产顾问公司“国际五大行”北京戴德梁行供职过几年，为很多甲方爸爸卖“金楼、金

81、铺”而“助纣为虐”过。当下，我已经是离圈叛变，算是耿直、不吐不快的非著名反派人物。 房产投资的首要原则是保证本金不亏损的前提下，长期坚持投资确定性盈利的房产，赚钱的事情反复做。1、投资要远离商铺 理由： 规划过剩+电商马爸爸的冲击，商铺不是人人都需要、但是住宅是、商铺租赁难度大、空置率极高、首付高50%、金融杠杆低、贷款期限短只有10年、贷款利率高、转手交易税费高、接盘侠少等。并不是所有投资商铺的都不赚钱，过去的20年少数人赚的盆满钵满，但是已经成为历史。这里是说当下真正能赚到大钱的概率不高，可能不到20% ，不要妄想过去的“一铺养三代”，当下入手有可能是“一铺坑三代”，分分钟教你做人。 很多

82、投资所谓“金铺”的朋友，为什么开着宝马进去，坐着宝骏出来？想撒钱吗？买一套底商吧！2、投资要远离40年商业性质的公寓 过剩的商业地产，还下了一个畸形的崽儿公寓。 远离公寓的理由：公寓使用年限短、无学区、不能落户很难享受房子背后的医疗、教育等市政资源、首付高、杠杠低只能贷款50%、贷款期短才10年期、贷款利率高出10-20%、无燃气、无暖气、商水商电持有成本高、无小区环境、公摊高、居住体验差、升值慢、未来转手税费极高（差价的45-80%）、抵押或变现能力差等；不要被“地铁口、总价低、不限购、不限贷，和住宅的唯一差别是40/50年与70年的区别”忽悠了！也不要被“自住论”洗脑，因为你不太可能真住在

83、公寓一辈子，而且公寓未来的升值和抵押、变现能力跟住宅比差太多。还有人说公寓这几年也涨价了呀，没错，是涨了，但是没有住宅涨的多。如果不服，那就卖了试试看，这个时候才知道叫市场价不等于成交价、卖房时间比住宅长很多、真正赚到手的非常骨感。如果因为限购没有购房资格、或实在找不到投资渠道，非要投资公寓，那就做好长期持有8-10年的思想准备+并且前提是 北上广深核心商务区（公寓的主流目标客群是小白领、漂一族）+租金收益能覆盖月供。3、纯投资远离远郊旅游地产 首先要想清楚，将来你能卖掉吗、好卖吗？因为旅游地产使用率低，维护成本高，租金回报率低（大部分几乎租不出去），投资回报不成正比，有价无市、几乎没有二手市

84、场，炒房变房东的比比皆是；旅游地产变现也很难：旅游地产往往开发体量大，一手房源源不断、二手房几乎没有市场，并且由于远离市区交通不便，周边生活配套缺乏，无学校、无大型医疗、无大型集中商业，当地人普遍不缺房子，因而也不太会买， 土豪度假养老忽略。4、投资远离小产权 小产权品质多数一般，关键不能贷款，由于没有大产权证，没有学区、不能落户，将来也不能用于抵押融资等，房产是融资的杠杆工具，不能贷款的房产不适合投资。 未来要转手更是难，甚至极个别的还面临被拆迁的风险，最终鸡飞蛋打。只适用于出租。5、投资避开远郊一手住宅CEO盘 一线城市的通勤距离超过25公里，二线超过20公里，三线城市超过15公里、四线城

85、市超过10公里都属于远郊。 一个房子如果已经处于远郊的范围，而且价格又比周围的高出25%甚至50%以上，可能是远郊CEO盘。投资要避开远郊CEO盘，并不是说郊区的所有房产都不能买（自住除外）。 投资要看项目周边是否有三家以上、持续经营不倒闭的房产中介 ，如果没有则说明房产流动性太差、连中介都活不下去了，那么有可能将来有价无市，没有接盘侠。纯投资首选二手房，决战在二手。这里主要是指5-10年之内的次新房，也包括那些新建成的现房。 尽量在自己熟悉的城市作战。 决定你财富的，并不是你买进的价格，而是你卖出的价格。 投资的秘诀在于找到价值被低估的房产，是价值不是价格。“看房200套以上”建立自己的价值

86、体系，所谓笋盘，是建立在看房200套的基础之上的价格敏感度和市场认知。买学区房策略：一线城市购买学位排名10位之前的学区房（二三线城市的学校排名前5），了解入学的要求，通过学校链接小区，委托不同的中介找到产权清晰的，有房产证的、满五年的、不需要赎楼的房源在小区里找同样价格的房源20套，看到合适的房源可以快速入手，绝对的抄底、买在大涨前夜是不可能的。一个小区的在售房源比其他地方的多很多，那么可能是有问题的，物业、或其他的隐患，如何评判一个小区的优势：1、小区的配套完善 、公共设施完善 2、小区的环境绿化、景观好 3、小区的车位充裕程度，无地上乱停车 4、地下停车位的无漏水 5、安全性、物业管理好

87、 6、卫生状况佳 物业是房子保值的保障，一定要大品牌的开发商和大品牌的物业。1 信用卡的本质康养文旅地产开发失败的原因跨界投资，不懂专业、土地指标不到位投资错判及投机心理盈利模式不清晰重建设轻运营主流盈利模式分析引入医疗机构、养生机构、健康管理机构、中医药产品、养生保健产品、绿色健康产品、养生养老服务、休闲度假服务机构等， 通过产业服务和产品营销实现盈利。中国宏观经济走势不发生重大变化的前提下，土地增值的趋势也不会变，地价随着经济发展及通货膨胀实现增值。通过一级开发及土地运营实现增值变现。建设环节常用的资本运作方式有：产业基金、PPP模式、股权合作等， 在运营环节常用的资本运作方式有：PPP模

88、式、委托运营、股权合作等， 在退出环节常用的资本运作方式有：上市IPO、资产证券化、产业基金持有资产等方式。出售产权：销售适老化住宅产权，快速回笼，资金回笼快，风险小。无法享受到持有增值收益及产业链上居住带来的其他衍生价值。 目前较为普遍的盈利模式。靠产业项目盈利靠土地增值盈利靠资本运作盈利只租不售，持有并长期租赁及运营，有利于后期可持续收入。设立一定的会员入住门槛（通常为几十万或百万元以上），然后采取按月收取生活费和服务费的形式运作项目。相对于销售型康养产品来说，投资回收期长，专业化运营要求高， 但可以享受到持续的运营收益及增值收益，会员费的收取要注意备案登记规避法务风险。代表案例：北京太申

89、祥和国际敬老院，老人在缴纳120万元取得会籍后可享受专属客房居住权，入住期间只需要据实缴纳生活费和护理费，即可享受免费的康乐设施和健康管理服务。通过先期收取高额会员费，使得养老机构可以回笼大笔资金用于滚动发展，所得收益也一定程度上以部分项目免费或折扣的方式返还老年人。租售并举，通过出售康养住宅、公寓等，降低资金成本和压力，可以避免后期运营服务中出现的问题，解决前期投入及后期盈利的问题。 是目前比较公认的盈利模式。对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓及大型混合式养老社区的开发。租售住宅+会员制会员制/保证金制，对入住成员销售会员资格，通过收取会员费和服务费实现盈利，但是由于这

90、类康养项目多数是持有运营的，资金压力大，会员门槛高，演变成变销售使用权，但是解决了产权销售之后的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题。 收费存在较大的争议，容易列入非法集资范畴，要注意备案登记规避法务风险。转让固定年限使用权，是一些在集体土地上的建设项目采用的模式， 因为没有产权、也不能进行产权分割销售，采用以租代售的方式，即转让固定年限使用权 （一般不超过20年），可实现资金快速回笼。康养地产选址要点1中心城市近郊规划及运营理念要有产业运营的耐心和实力利用资源优势，先旅游后配套康养地产产业规划康养地产项目体系营销创新强化线上营销+2年灵活分期康养配套要真落地要打造康养全产业链康养主导产业要

91、有核心竞争力康养地产只卖房子不做配套，这类康养地产是没有未来的。养老地产必须有丰富的针对老年人的软硬件设施及个性化的产品设计才能被更广泛的养老群体接受 ；完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、休闲娱乐设施、老年大学、图书馆、自助农庄等，在室内必须配有紧急呼叫系统等。针对老年人的医疗保健服务提供室内紧急呼救、提供专业护理朋务、医疗朋务、足疗、按摩、针灸等康体项目，量身定做保健规划，公寓通常在每层或每个单元设有护士站。 踏踏实实的做健康医疗/养生养老落地配套，才是康养地产的成功要素！以康养产业的相关产业链聚集为基础，以服务配套产业的发展为支撑，以产城融合为最终目标，纵向打通产

92、业链，向上往康养研发及康养制造延伸，向下往康养产品应用、营销、管理、康养服务延伸；横向与旅游、体育、文化、教育培训、会议、休闲、度假等相关配套产业融合，实现康养全产业链聚集。主动对接、整合专业优质医疗健康服务资源，强调提供专业化的健康管理服务，是康养地产的核心竞争力。引进全国知名医院资源+国际知名健康管理中心；覆盖诊前、诊中、诊后各关键环节服务（包括专业导诊、专家问诊、专家门诊、专家病房和专家手术，还有医后关怀、专家复诊、检查加急服务），将医疗健康实体以及现代健康管理服务理念有机融合，为客户带来“直通”专家、“全程”关怀、便利就诊的极致体验， 为客户提供一站式健康管理解决方案。以“旅游/度假景

93、区+高端养生度假聚落”的形式组合开发，先旅游/产业后配套首先，因地制宜的进行旅游度假资源的保护性开发与利用， 前期通过规划大型旅游项目+体验式服务吸引人气及提高项目知名度。中期充分挖掘项目优质景观资源（森林/温泉/湖泊/高山等）打造养生度假/温泉/高山/湖泊养生酒店、养老社区、养老别墅、度假公寓、生态民宿等大型康养配套， 打造康养旅游度假全产业链。以养生健康产业为主，享老度假、疗养康复服务（前端健康服务、后续健康跟踪服务）、健康产业研发/生产、健康产品应用、休闲农业、教育培训、休闲度假、体育产业、居住配套、金融配套等康养休闲产业项目：医疗项目（国际康复医院）、康养项目（有老年活动中心、老年护理

94、服务中心、康体中心、医疗诊治服务中心等）、旅游度假项目、体育运动项目、休闲商业项目；居住配套项目：全龄化及适老化、低密居住社区、养生公寓、养生度假别墅、养生酒店、度假民宿等。投资模式公司自有资金利用公司的自有资金投资，目标和计划完全可控，不存在合作方的决策与管理上的矛盾，利润及收益独享。当然，风险也是自担，风险难于控制。 对公司的旅游配套持续经营能力有较高的要求，有远期经营目标、资金实力强。合作投资REITs基金地产房与产业合作投资：业务合作或股权合作都可以 ，风险共担、利益共享，充分利用合作方的地产开发经验或产业运营、技术优势共赢。 但存在利益博弈，决策和管理上有摩擦和牵扯，有时候会做出违背

95、对方利益的决策。也称房地产信托投资基金，适用于持有型物业 ，投资者将资金汇集到房地产信托基金公司处，并得到其发行的收益凭证作为证明。 对于一些资金量不大的公司来说也可以参与投资。投资模式简单，运营制度透明。收益长期稳定、流动性较好、投资风险低。信托投资模式一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，签订信托合同，并规定投资方向为康养文旅地产。信托公司将资金房贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债权 （证券投资信托），并取得利息、股息、资本利得等回报。BOT模式即建设运营移交模式。是早期政府鼓励民间资金进入到养老服务领域， 以政府

96、补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励民间资本进入到居家养老服务领域。 如建立社会福利性较强的养老院等。全龄社区养老模式旅游景区养老模式嵌入式养老公寓保险险资+养老地产独特资源/特色主题养老散租模式：采用押金+按月支付或按季度制度租金的模式， 租期一般不固定，长短不一。开发商需要与专门的经营公司或物业服务公司合作开发， 按股权比例分红。差异化的产品+强化线上营销策略+采用灵活的分期付款+老带新+全国连锁会员制等策略 。如*房企5000元线上购房无理由退房、2年内分6期付清房款，并享有一次免费更名机会（名义上的chao房机会很诱人，由于周边配套2年内难以全部成型并带动升值，所以很难在两年

97、内大幅升值转手赚钱，何况一手房还有很多），但是极大的降低了购房门槛促进大量成交。康养小白或只有情怀、不懂运营的业外资本跨界投资， 认为当前康养/旅游业界产品缺乏或太差、有很大的发展空间，不了解文康养/旅游业的政策底线、土地限制和开发壁垒 ，造成了很多的战略误判。 甚至常常有不少开发商不明确自身的身份定位， 很多项目进行纯旅游开发没有什么问题，但是不明白旅游客群的属性，旅游客群是观光旅游居多，来了就走，留不下来，或走了不会再来。旅游客群难以转化成地产开发的购房客群。 而作为开发商多数需要通过销售地产而实现投资回收。旅游人群与购房客群的成功转换对专业度、资金实力、运营实力要求极高。旅游项目成功不等

98、于地产成功。迷信政府口头承诺，土地指标无法落实或土地无法变性，导致项目迟迟不能落地。事先要去了解土地指标的可行性及周期，超过一年以上才能供地的项目建议放弃，或者作为长线投资储备项目。有些则是根本性错误选址失误，投资商专业化程度不够导致错判，选址应该位于消费强劲的大城市近郊或有很明显的特色资源的地区。由于养老地产投资模式不完善、养老市场需求短期内难以“成势”， 也有的投资商只想分一杯羹、以小博大的投资心态， 在建设期间就发现扛不下去了，这些都是康养项目失败的原因之一。只关心配套住宅开发，侧重产品规划及业态规划，忽略产业盈利模式，或者把盈利放在赌政府给的配套住宅用地上，当住宅销售不畅、难以平衡投入

99、，最后损失惨重、不欢而散。由于地产开发思维、只想一卖了之，缺乏专业运营团队及产业运营理念，最后半死不活或政府要收回，僵持不下。康养地产的核心是产业运营，康养产业运营成功直接提升住宅的价值，康养产业不落地或运营失败，住宅的价值也难以实现，唇寒齿亡。无房产证或不能贷款的房子：不适宜投资。 投资就是要充分利用贷款的杠杆，没有房产证不仅仅意味着风险极大，而且由于不能使用融资杠杆，资金利用率低、未来增值收益远远低于那些可以贷款的房子。投资匡算写字楼发展现状22旅游资源城市康养地产一般选址在人口结构老龄化程度较高的、城市人口级别在500万以上的、具备养生资源的中心城市近郊、100公里以内的城郊区（自驾1-

100、1.5小时为佳），且有航空、高铁、高速等交通配套，交通便利性高；空气优良、环境优美、私密性强的区域；规模在200-5000亩或以上。具有旅游资源的城市，主要是具备较强自然、人文资源、养生资源吸引力的城市，康养项目对所在区域的气候、光照、植被、空气的要求较高，并且有森林、温泉、滨海、滨湖、田园等资源作为依托；三四线城市应在黄金旅游线路上，有较好的生态资源基础，有政策扶持。规模在200-5000亩或以上。专业团队+适老化产品+资金+运营管理能力大多养老地产采取长期经营来获取收益，资金回收期长，且除项目软硬件设施要符合需求外，对后期的经营管理水平有较高要求，好的项目若管理水平不到位有可能导致项目开发

101、失败； 因此要做到： 1 具备专业化的运营团队，产品和配套要进行适老化设计；同时打造护理、医疗、康健的个多功能养老养生服务配套；2 有远期经营目标； 3 资金实力强。4 养生养老服务配套的持续经营能力强。办卡方式选房范围从大到小，不断聚焦城市的选择： 宏观城市-城区-地段-楼盘-房源。北上广深一线城市是强二线城市省会城市区域性城市。地段的选择： 首选 老城市核心区老城市边缘（新老城区交界处）新城区核心新城区边缘近郊远郊。楼盘的选择：大品牌开发商（国企央企优先）全国知名上市房企区域性知名民企中小开发商（五证齐全，区域内有多个项目的）。楼层的选择：不要一层和顶层不要紧邻避难层的，楼层选择在楼层数的

102、1/3-2/3的高度。多层（1-9层）选4、5、6层；小高层（9-11层）：5-9层；高层12-30层15-24层。综合通风、采光、噪音、楼间距、周边环境考虑。选房范围从大到小，不断聚焦 1 城市的选择： 宏观城市-城区-地段-楼盘-房源。北上广深一线城市强二线城市省会城市区域性城市。2 地段的选择： 首选 老城市核心区老城市核心区边缘新城区核心新城区边缘近郊远郊。一线二线城市发展呈现多中心化，当大家难以分清市中心算哪的时候，配套齐全的地方都算好地段。3 楼盘的选择：大品牌开发商（国企央企优先）全国知名规模上市公司区域性知名民企中小开发商（五证齐全，有多个项目的）。4 楼层的选择：不要一层和顶

103、层、及紧邻避难层的，楼层选择在楼层数的1/3-2/3的高度。多层（1-9层）选4、5、6层；小高层（9-11层）：5-9层；高层12-30层15-24层。综合通风、采光、噪音、楼间距、周边环境考虑。园区投资切入点园区地产开发商模式产业新城开发商模式产业投资商模式基金投资商模式以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等， 然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润，与传统地产开发商没有太大的区别。这一类仍然以开发为主的盈利模式。代表企业联东U谷，天安数码城等。盈利模式：1、租、售收益、2、提供园区服务收益。由产业新城开发商在规定年限内开发多达十

104、几平方公里的片区，包括土地一级开发和土地二级开发。产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等，同时还参与产业招商等新城的运营，通过二级开发即房地产用地进行开发及销售房产获利，目前，房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源。代表企业有华夏幸福基业等。产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金 不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业， 用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值 。代表企业：张江高科、清华科技园和南京高科。 这是最专业、政府最受欢迎、也是最具可持续发展能力的产业园区投

105、资商模式。盈利模式：1、土地一级开发收入、2、土地二级开发收入、3、新城招商运营收入盈利模式：1、出让园区土地、租售产业物业2、对企业进行孵化、培育，分享成长红利3、管理发行的产业基金，收取基金管理费发行工业地产基金的形式募集资金，其可 通过收购物业后改造、回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业进行出租，当入驻率和租金现金流达到一定水平时，通过发行REITs的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环。通常情况下物业租赁需要10年左右的时间回收成本 ，为提高资金周转速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进行资本化运作，发行REITs即是常用的资本化方式。盈利模式：1、旧改或新建物业租赁收

106、益2、成熟物业资本化，发行REITs四种投资模式分析产业园区四种商业模式均有不同的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于新进的产业园区开发商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说。产业园区开发商还需在符合国家战略性新兴产业的领域内，结合自己的资源、条件状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业园区开发建设领域少走弯路。产品建议众多的产品线仅仅是写字楼、产业园区开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业园区商业模式的精髓。 可关注一线城市副中心及部分强二线城市CBD的：高品质甲级写字楼、优质企业独栋、生态商务花园、创意型轻办公产品等具有比较好的发展前景，回避一些小业主写字楼

107、、低品质写字楼及无主导产业杂乱拼凑而成的假“园区”。产业建议符合国家战略性新兴产业的有：5G、大数据、远程虚拟、VR/AR、线上教育、医疗健康、新一代信息技术、高新科技、新能源、新材料、节能环保、生物医药等产业。在此前提下，可关注一些地方政府建议发展的产业、省里或者市里明确发文鼓励发展的产业、区域中心城市可能转移的产业、现有产业基础上可升级的优势产业、与当地资源禀赋相契合的产业；回避这些园区：排除产业发展阶段已属于成熟期后期或衰退期的行业；排除对区域发展产生负面影响的行业（亩均产值低、高污染、高能耗等）；排除与周边同质化严重的产业；排除当地政策限制的产业；排除产业发展用地需求与园区不符的产业。

108、康养地产前期投入大、项目周期长，要有远期经营目标，要具备一个真正懂产业规划、招商、运营的专业化运营团队，要具备很强的资金实力及专业化运营能力，坚持以产业运营为核心，才能够实现项目的可持续发展及良好的投资回报。没有足够的实力和格局、只想以康养之名行住宅开发之实的、只有情怀却不懂经营的，都不要碰康养地产。产业园区发展现状产业园区发展前景市场需求产业运营投资拿地管理原则投资拿地流程优质地块部分要素在城市或区域规划发展方向上、具备快速周转条件的、一年内能产生利润贡献的、满足刚性需求的、后续能解决发展资金的项目、地价低于周边同类项目、周边未来有重大利好、能分期支付土地款的项目。不一定要全部占齐，根据公司

109、的发展阶段和需要、市场特点、财务要求等综合考虑。城市类别关于户型配比没有通用答案，因地制宜， 应明确：市场上有什么？客户需求什么？地块能做什么？在这三个问题的框架 下，再根据地块属性探究具体的户型配比。投资拿地部分策略如果地产开发成功的标准分是100分，那么精准投资拿地管理工作在地产开发流程中的占比是70分！ 尽可能避开招拍挂，争取协议拿地的途径。建立考察评估地块的分析体系、风险排查体系（ 是否为建设用地，是否符合土规、城规；地块内是否有林地、基本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物，地质条件是否复杂、拆迁难度如何等；考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题。）及投资测

110、算、评估的模板，以便精准高效拿地。投资与自住不能兼顾：投资性的房子，增值是第一考虑的因素，最后才考虑居住体验。反之，自住的房子首先要考虑居住体验及核心需求。 如果资金方面踮起脚跟也能够得着，那么不推荐卖旧买新的，因为每次的交易总成本在总房款的10-20%之间，割肉。产业园区发展现状当前房地产产业产能过剩、库存过大、利润率低等，随着住宅地产领域的持续低迷，传统房企开始往产业地产转型。大量产业资本开始试水园区/产业地产，但是，目前国内的不少地区的产业园区出现供大于求、入住企业少、产业低端或附加值低、在运营园区的产值和税收偏低等现状。对于绝大部分开发商而言，心里盘算的 仍然是高周转的地产开发思维，仍

111、然没有打消出售写字楼、出售公寓，承诺引进的产业实际上仅仅是挂个牌子，不限制进驻产业谁有钱就租给谁等。在能够通过销售物业来实现盈利的情况下，地产商都优先选择销售模式，对于后期的产业培育其实并不关心也做不到。产业园区发展背景产业地产政策依赖性强，随着工业用地价格上涨，产业投资强度、年纳税额、产业资质等要求受到严格限制，物业出售受到严苛的产证分割限制 （个别城市规定分割面积不低于500平方米/证/户）；“挂羊头卖狗肉”以产业园区名义开发地产进行住宅/写字楼销售的的路已经走不通，而产业投资的培育期、回收期过长，资金压力大 ；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求，产业地产也进入“后土地红利时代”

112、；园区/产业地产是当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向。园区/产业地产具有巨大的市场需求：1、新兴产业发展需要新的产业配套；2、传统产业转型升级需要新的建设服务；3、旧城产业升级需要新布局；4、传统产业园区需要重新整合；5、五是新城建设需要产业地产新定位；也有不少成功案例，就是那些以产业运营为核心、真正具备运营实力、运营良好的园区，多数由政府或大型产业集团主导并全部持有获得较好的产业回报及发展空间 ，如北京中关村科技园、上海张江高科技园区。为当地的产业结构优化、税收、就业提供了有力的支撑。2019年整体经济增速放缓，加上中美贸易战等影响，写字楼市场承压。 写字楼销售遇冷，多个核心城市写字楼空

113、置率提升、净吸纳量受经济形势影响严重下挫，新冠疫情的爆发更是让整个写字楼市场雪上加霜，对写字楼运营形成较大的挑战。 写字楼市场到底经历了怎样的变化？1、市场整体承压：出租率、租金、资产价值有下降(一季度出租率、租金双降)，但整体降幅相对有限2、市场出现分化：单项目有升有降，两成项目受冲击大，四成项目相对坚挺，最大降幅超30%3、城市分化加剧：上海资产价值波动相对较大，北京、广州稳定、深圳面临潜在风险，超5成资产价值下跌，但下跌幅度有限。发展现状小结写字楼因疫情及经济形势影响而导致的租户调整、下降趋势仍会持续一段时间。一方面疫情对写字楼市场的负面影响较广，另一方面也反映出疫情对资产价值带来的冲击

114、不大，尚未对写字楼市场的整体价值造成较大程度的影响。目录前言：房地产行业前景分析城市进入/地块投资的评估模型取地方式分析及投资匡算模型住宅地产的发展趋势及投资建议康养文旅地产的发展趋势及投资建议写字楼/园区的发展趋势及投资建议2 无抵押信用贷的本质3 房屋/车抵押贷的本质信用贷授信额度类的提早审批，越早越好，非授信类的千万别在按揭贷款前放款，不但算负债，且放款后难以提前还清 。授信额度类的信用贷也要谨慎使用，避免银行认为拿去投资及购买。授信额度类的信用贷算信用卡分期，不算在贷款负债里面。与信用卡相比，信用贷还进去就出不来了，而且不管你用不用，都要支付利息。信用贷会影响征信，信用贷都会上征信，算

115、负债，负债率高则有些办理不了信用卡。因为信用卡的本质是小额、无息、可循环贷款。 提早审批，批的越多越好。因为办信用卡之后多数不影响继续办理其他贷款产品（除非卡特别多且有很多逾期），反过来，如果先办了多个贷款，那么就不一定能够申办信用卡或其他的贷款了，因为贷款算个人负债，信用卡多数不算个人负债。有100万信用卡的人，在银行眼里比有100万贷款的人，更要优质得多。抵押贷，顾名思义就是将房、车抵押给银行用于申请贷款。抵押贷是最后才用的，因为办理了抵押贷，就无法再办理信用卡、装修贷、信用贷等其他贷款产品了，融资渠道因此变得单一。而且，银行还会认为已经把资产抵押了，是因为融资没有太多选择的渠道才做出的行

116、为，资质受到影响最大。2、对房贷的认知 有些人出于认知的局限，在不具备起码的通胀知识、房价与货币现象之间的知识体系之前，永远都没有勇气负债买房。因为这种人会把贷款利息当作剥削及负担，炮轰银行太黑了，买房贷款利息这么高，感到负担太大担心换不上了怎么办，没有勇气下单。他没有想过房价涨起来，多数远远比利息还多。真实的情况是，由于货币超发、通胀的存在，每年收入其实是会随着通胀增加的，而固定的债务会因此逐渐得到稀释，还贷压力逐渐减少。有个调研表明，全国大部分的房贷都是在10年左右就基本还清了。未雨绸缪，提前3-6个月甚至一年做好办卡规划、融资规划，千万要规划再申请。否则如果第一张信用卡由于事先无任何准备

117、导致下卡额度太低 ，导致后期再申请的所有的卡片都受到牵连影响，银行会彼此参照之前的他行信用卡额度，因此给你新卡都是低额度。第一张信用卡就要树立额度标杆，或，等到第一张卡养到提额了、信用额度够高了再申请第二张，否则后面的申卡路只能含泪跪着走完。当然，有实力的可以直接拿大额理财/大额定期存单或房产、车产、大额企业经营流水等硬件直接砸出大额信用卡。先卡后贷，即申请多张信用卡之后，再申请各类贷款。融资/贷款申请顺序为：信用卡无抵押信用贷消费金融贷企业经营贷款房屋/车抵押贷款网贷/小贷（远离勿碰）等。因为越往后贷款利息越高，对征信的影响就越大。融资应严格遵守这个顺序，如果顺序颠倒，会造成融资阻碍、失败或

118、融资成本飙高。很多人认为信用卡只有几万元、十万元不等的额度，对于房产投资所需的百万贷款来说九牛一毛，其实这是一个错误的认知。办信用卡的必要性：信用卡的本质是银行给个人的循环、小额无息贷款，资金成本最低，根据个人资质条件和征信负债情况，单张卡的额度不一，每个人持有的多张信用卡授信总额度可达到80万左右（多张卡加起来）。个别资质出色的可以达到总授信200万元-300万，极少数人甚至高达500万元（多张卡加起来）。申请银行的顺序排序建议：四大行国有行股份行外资银行城商行农商行。 具体实施，第一张招商银行、农业银行、工商银行、建设银行、中国银行、中信银行、交通银行等。上述顺序前提下，优先选择有储蓄、理

119、财、代发工资、公积金、买房按揭等业务往来的银行。办卡条件（不完全）：20-55或60岁，在申请城市有稳定的工资/收入，征信良好，无逾期、无黑名单，征信查询次数少（连续三个月内累计不超过6次），无网贷、小贷申请记录或已经还清。国企、央企、事业单位、公务员或高学历、高职位，或高收入，或有房产、车产并提供产证有利于下大额度卡。在哪个城市工作，就在哪个城市办理储蓄卡及申请信用卡。预留手机号也是尽量预留在那个城市办理的手机号码，更有利于下卡 。一些高危行业（矿工）、不稳定行业（自由职业者、销售人员）可能会拒绝下卡。 银行不支持非工作地办卡，大概率不下卡。超过55岁信用卡不好申请，超过60岁基本申请不了信

120、用卡了。办卡策略（不完全）：办卡的核心追求是额度、额度、额度。 其他可忽视。提前在银行做流水，在准备办卡的银行有业务往来（储蓄、转账流水、买短期理财、代发工资等），连续3-6个月以上， （换位思考，如果您对银行没有贡献，银行凭什么要给支持）。转账流水最好是亲友给你转的转账，而不是自己的名下的银行卡之间互相转账，转账的款额需过夜方为有效流水，过后分批转出而非一次性全部转出，最好预留30%以上压卡。选择代发工资所在行办理下卡额度更有保障。每个月办理最多1-2张。在银行官网或APP、支付宝特定通道、银行微信公众号、线下柜台申请，有房产、车产宜带着房产证、车证到柜台申请额度更高。资质一般可申请普卡或金

121、卡，资质好的可申请白金卡。如实填写个人信息及单位信息（事业单位、国企、央企最有利），必须要填写单位固定电话，一定要填写卡片邮寄到单位有利于下卡。回避这些行业煤炭、钢铁、地产、金融、保险这些在银行眼里是高风险行业。网络审卡额度低，而且几乎很难提额，建议走线下找卡员或大堂经理办卡。忌夜间申卡。好好用卡，按时还款，建议少用最低还款，每三个月最多能使用一次。珍惜征信。资产办卡到线下银行网点申办，提供自己名下的房产证、车产证等资产证明 用于申卡，有助于下大额卡；以卡办卡持有一张高额信用卡，使用年限在6个月以上，无逾期记录，并且使用时间越长额度越高越好，并用来办理新的信用卡，支持以卡办卡的银行有中信银行、

122、浦发银行、民生银行、广发银行、兴业银行、交通银行、平安银行。公积金办卡等 此外还有公积金申卡、经营流水申卡、理财产品申卡、储蓄卡流水申卡、代发工资申卡等办卡方式。提供缴纳的公积金记录或打印银行工资流水等记录 （多数银行只接受工资流水、甚至要网查工资流水）四大银行及股份制商业银行均有，可直接到银行线下办理，也可线上申请，实在不知道如何操作可以找品牌贷款中介。 用于购买家电、旅游、婚庆、教育、装修等各项银行规定消费支出的贷款，但不能用于购房和投资经营。基准利率：4.9为标准。大部分公务员、国企、央企、上市公司中层以上、500强等优质职业的人可以申请到基准利率上浮不超过30%的低息贷款。20-60岁

123、，征信良好、在申请城市有稳定的工作 （银行不欢迎的高污染、高危行业、金融、保险等行业）、连续缴纳社保及公积金一年以上（个别半年也可以）、有代发工资流水不低于5000元/月、公积金双边月缴费合计2000元以上（社保公积金不能造假，需授权给银行登录查询）、国企央企事业单位公务员更易通过、负债率不超50%；征信查询次数三个月内不超过四-六次、无网贷小贷申请记录或已经还清3个月以上。 此外，还有用房贷月供来办理的信用贷，按揭房已经无逾期且连续还款6个月后，可以向另一家银行申请月供20-30倍的信用贷款微信上的微粒贷和支付宝中的借呗属于网贷，建议不碰，这些在征信上会显示贷款记录，如征信显有网贷、小贷申请

124、记录，银行会拒贷。个人无抵押信用贷产品在单个银行、单笔贷款额度最高为30万元。根据缓急、能接受的利息范围选择产品。办理渠道（不完全）银行网点或银行官网、银行官方APP，银行微信公众号 （千万不要点击各种非银行短信链接办理，多数是外包公司广告群发的短信，多数以1065、1069开头的长号群体发广告，多数不下卡， 最终还是要根据个人征信及大数据情况），也可以找正规贷款中介。线上申请时间为每天上午九点至下午六点。忌讳夜间申请，很多会拒贷。办理策略（不完全）：申请贷款前给客服去电想尽办法把征信报告上的逾期信息处理掉（通常银行会说这是你的个人原因造成的，会拒绝，要想进办法坚持软磨硬泡，有不少人成功过）。

125、逾期对办贷款的负面影响非常大，尽量要处理掉。此外，打电话给人民银行要求更新征信报告上个人的基本信息，如居住地址（不超过5条，不建议频繁更换住址）、职务、单位（ 频繁换工作单位是办理信用卡和贷款的大忌）等不良信息。此外，还需要提前与银行发生业务往来，最好到代发工资所在行办理一张储蓄卡金卡，并储蓄（ATM机的存取、柜台存取是最有价值流水）、 转账流水（亲友的储蓄卡给你转、要过夜、且要预留5%-30%留存在卡里，压卡） 、消费、购买该银行的理财产品（可灵活取出来的产品）等业务，持续3-6个月后可申请贷款。信用贷的认知信用贷产品本质上是消费类、无抵押个人贷款，绝大部分银行都有个人无抵押信用贷产品。申请

126、的方式有：用公积金申请的公积金贷、用代发工资申请的工薪贷、用房月供申请的月供贷（新购房产只要已经连续6个月正常还按揭就可以申请，且不用抵押房产）、用已经连续缴纳2年以上的人寿保险单（月缴费500元以上）等申请保单贷等。信用贷也包含装修贷。如果已经办理了一些银行的信用卡，每个信用卡背后都有相对应的个人无抵押信用贷或现金分期贷，在银行的官网APP上贷款栏目寻找，但是前提条件是信用卡必须已经连续使用3-6个月以上、无逾期、要用卡良好、对本银行贡献度高等，官网上会显示是否该行的信用贷款额度，但并不是有额度了就一定能通过，还要结个个人的征信情况、负债情况等。利息根据个人资质、征信、负债、对本银行的贡献度

127、来综合评定 ，一般在月息5厘-9厘/月之间。极少数资质特别好的可以获得3-5厘/月低息贷款。每个银行都有自己的综合评分系统，资质、征信、综合评分不好的会拒贷。转账流水最好是亲友给你转的转账，而 不是自己的名下的银行卡之间互相转账，转账的款额需过夜方为有效流水，过后分批转出而非一次性全部转出。 银行根据对本行的贡献度和活跃度来批贷款，如与本银行过往无业务往来，部分银行会拒贷。回避这些行业煤炭、钢铁、地产、金融、保险，这些在银行眼里是高风险行业，多数会被拒。消费金融贷是个人融资的一个补充产品，利息相对银行个人无抵押信用贷高，并且对征信有较大的影响，因此排在靠后的位置作为补充。办理条件（不完全）：对

128、办理贷款的人资质要求较高，20-60岁， 在申请地具有稳定职业、或稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；征信良好，无逾期等不良记录，贷款用途合法；银行规定的其他条件。 同样也需要好的单位及资质作为前提，回避这些行业煤炭、钢铁、地产、金融、保险这些在银行眼里是高风险行业。 消费金融贷款利息比正规银行信用贷款利息高，通常在年化14%以上。如征信上显有网贷、小贷申请记录，会导致无法申请个人消费金融贷款。 这个消费金融贷对征信有一些负面影响， 因为这个消费金融贷相对正规银行贷款的利息高，先办理了个人消费金融证明缺钱，才接受相对高利息的产品。申请的公司营业执照的行业建议选择新一代信息技术、贸易类、高新科技、

129、新能源、新材料、新环保、生物医药等其他国家战略性新兴产业。高污染、高能耗、高危企业以及其他不稳定的企业难以申请该贷款。（煤炭、钢铁、地产、金融、保险这些在银行眼里是高风险行业）办理条件（不完全）：在申请城市注册有限公司，可以请专业代办公司办理，最好企业主非本人，本人可以是股东。开设公司的对公账户，正常的产生经营流水及正常按规定纳税，同时给包括自己在内的员工做代发工资切记要备注“工资、奖金”，每月按最低工资代发（规定员工数量不低于6个且年满18岁以上的，四大行有些要求20个以上，可以不用给员工交社保和公积金）。同时，为融资提前做好规划，也可在自己的公司也以2万元的基数来给自己发工资、缴纳社保和公

130、积金，未来贷款授信是代发工资的流水金额的10-45倍，持续做工资流水6-12个月，有真实经营流水并连续缴纳一年以上的企业经营税费，有个别需要两年以上的流水及纳税。方可申请小微企业经营贷款/税务贷。贷款年限有多种，多数会选择5年以上、先息后本的还款方式，因为每月还款压力小、资金利用率高。对于那些每年要过桥的（一年还一次本金）、循环贷产品建议不办，因为周期太短且每年要全款还压力太大 。具体根据自身需要及贷款利率选择产品。具体的利息和年限，银行根据个人的征信、负债、资质等条件综合评分给出利息。企业经营期间交税越多（缴税不低于2.5万元/年）、流水越多越稳定，社保和公积金缴纳基数越高，越有利于申请企业

131、经营贷款 ，具体细节不展开。详细咨询专业代办公司的机构。 可关注”银税互动“公众号，如关注“广东银税互动平台”公众号，了解有关贷款条件细节。各地政策有差别。贷款用途有消费贷、经营贷、装修贷等。 办理第一次抵押贷（一抵贷）前提条件：需要房产证/车证（车龄5年以内且无抵押）在手，并且准备用于抵押的房产/车产已经还清贷款。通过抵押贷款的方式实现融资。可以直接到银行去做，或者找熟悉的金融中介帮办理，切忌找不熟悉的小中介做，风险隐患较大。一般房抵贷可以办理的额度大概是银行评估该房产市场估值50-70%的额度。利息根据个人的资质、征信、负债情况综合评分来定，通常在年化3.5-7%之间 。如果贷款年限相同，

132、多数采用先息后本的还款方式更有利提高资金利用率，综合考虑贷款利率等因素。办理策略（不完全）房屋抵押贷款/车抵贷，一般来说这是最后才使用的贷款， 因为银行会认为都已经把房子抵押出去了，看来经济状况很不理想、没有退路了或者没有更好的融资途径了。但有些回报可控、高确定性的、需要高周转的大额资金也可办理。消费金融放贷机构是经过银保监会批准的非银行金融机构，也 有一部分是从传统的银行独立出来的信贷部门，为本国居民个人提供以消费为目的的贷款，单笔授信额度小、审批速度快、无需抵押担保、贷款期限短等 。消费金融公司可以为个人提供用于购买家电、旅游、婚庆、教育、装修等各项消费支出的贷款，也不能用于购房及投资。最

133、高额度20万元。每个信用卡的背后都有一个到多个无抵押信用消费贷款，只要在用卡良好的前提下，可以通过信用卡申请这些贷款。挖掘信用卡背后的贷款，才能将信用卡的作用发挥到极致。目录前言：房产投资前景分析一手房投资的底层逻辑框架二手房投资的底层逻辑框架买房前须知的融资攻略一线、二线城市的投资选择：一线城市房产由于产业、人口、资源等优势，房产保值增值有比较大的确定性，但是房价已经过高，比如北京普遍均价都在6-7万+，未来涨肯定会涨，但翻倍即涨到14万需要不少时间。二线城市房产选筹比一线城市更难，因为不是每个城市或者城市里面每个板块都有确定性。但也有少数的二线城市房价坚挺或涨幅较大，关键是要提高城市判断和

134、提高选筹的能力。2020年房地产政策及楼市预判地产政策预判地产金融预判房产投资角度下的城市潜力8要素：城市规模、GDP收入、人均可支配收入、第三产业的占比、上市公司的数量、土地供应、常住人口基数及每年流入人口数量、儿童增长率、气候。即便选择在自己熟悉的城市投资也应符合上述指标4-6个，否则未来涨幅可能不太理想。县城无刚需，太小的城市不要考虑投资。6 土地转让地产市场分化加剧，不少中小开发商由于资金链断裂或其他原因， 将公司名下的土地进行出让，部门政府规定出让条件为项目开发总投资达到25%才能进行土地交易过户。属于在建工程转让，一般符合交易条件，则工程进度多数为正负零。由于溢价高、无票成本高，导

135、致买家后期的税负重，并且利润被侵蚀严重。一般来说， 溢价超过预计货值总额的20%，项目基本很难再赚钱。 但也有不少优质地块，投资回报估算可行的也可以考虑。国有土地使用权转让风险规避事项： 一要确定土地性质。要明确是国有土地，还是集体土地， 如果是集体土地，则会因为违反法律强制性规定，使得转让合同无效。 二要核实主体。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者，确保其有资产的处分权。 受让方应具备资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。 三是明确税费承担。转让方涉及增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税 ，受让方涉及契税、印花税

136、。 常规做法是各方按照法律规定承担各自应负担的税。但是由于双方强弱地位，存在需要博弈沟通的过程。 四是明确支付方式。 因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序， 故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额， 体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。地产市场预判疫情消退，房地产与实体经济深受拖累，以深圳为首的一些城市楼市回暖并受到高层关注及整顿。最近的高层会议将“不将房地产作为短期刺激经济的手段”再次强调，避免政策大幅放松进入新一轮的市场热炒期；“因城施策”继续实行。“稳地价、稳房价、稳预期”。202

137、0年2季度前后，楼市政策将出现定向调整，如果经济下行压力加大，将出现小范围定向放松政策，但是基本不会出现大范围内的政策松绑的现象。自从2019年年中房企融资政策大幅收紧以来， 银行贷款、信托、外债等全方位持续收紧，房企资金面普遍紧张，房企纷纷下调项目售价回收现金流，多家品牌房企爆出资金危机。2020年疫情加剧资金危机，为防止由点及面爆发行业性系统危机，目前已经出现短暂的融资政策松动窗口期，预计2、3季度会出现资金面的有限宽松。疫情消退，市场回暖，预计积压的市场需求在5月份或在下半年出现高峰，房价将呈现小幅、稳步上行。偿债压力大的房企疫情期间及之后已经加大促销力度以实现回款，现金为王。部分房企受

138、资金面的影响拿地积极性减弱，土拍市场较冷 ，国企的拿地优势和资金优势进一步显现。市场分化加剧，新开工数量下降，资金面紧张导致 收并购加剧出现。疫情过后，房企同时面临销售乏力、新开工付款压力、偿债压力等多重压力叠加 ，可能会出现部分中小房企倒闭潮。为平稳过渡，2020年2季度全国货币环境延续宽松趋势，如果部分资金能突破防火墙流入地产市场，或将激发房企拿地热情 ，出现新一波拿地热潮。房企应把握今年拿地窗口，避免2020年2季度之后一二线城市可能出现的“土拍”小高峰，争取错峰拿地。拿地规模的控制拿地储备规模应从目前财务和后期发展等各项条件出发， 充分考虑长期、中期、短期项目的合理比例。同时还应考虑限

139、购限贷严格的一线城市、与二、三线城市的合理比例 。土地储备的规模应考虑到企业年均去化速度和市场状况，以拿地后2.5年以内去化结束为合理规模。量入为出（回款），严守全年的负债率底线50-60%。不拿高价地和高溢价的地块，谨慎进入人口和产业缺乏支撑的三、四线城市。涵盖养老社区、养老公寓、养老设施、康养医院、康体养护等。产品规划要满足老人从自理到不能自理各阶段的居住需求、服务需求 。配备专业康复医院和养老照护专业设备，供独立生活老人及需要不同程度专业养老照护服务的老人长期居住的大型综合高端医养社区。导入产业包括老年全科门诊、康体养生、医疗护理、康养居住、休闲配套等。 运营模式：租售结合，产权出售+服

140、务提供。通过异地购房的方式，将旅游度假和养老结合，通常有强势的生态资源和宜居的气候条件，如云南、海南、青岛、大连等，兼顾满足居住、医疗、文化、运动、旅游等多种康养需求。 但是由于居家养老观念短时期内难以扭转，此模式还难以成为主流养老方式。此模式还衍生出了产权式分时度假公寓/酒店，产权式分时度假酒店面临去化率低的问题。 运营模式：租售结合，产权出售+服务提供。政府保障性养老机构或经济型养老机构，是托利用现房改造或局部新建老所、养老院、养老公寓，提供基础的温饱和社区服务，缺乏医疗和护理服务 。受思想观念及经济条件、及机构型养老两极分化严重的限制，多数老人不是迫不得已也不愿意去养老院，居家型养老目前

141、仍然为主流的养老方式。这类社会机构型养老通常为公办保障性养老机构（但床位长期严重不足）、老年康复护理机构、或经济型养老机构（老人集中营、圈养式养老）、普通人难以企及的高端养老院。 运营模式：机构持有运营。包含会员型老年公寓、产权型亲情社区、度假休闲三大产品线，集生活、疗养、田园、休闲为一体的全龄化、全配套养生养老社区。老年公寓与其他组团共享配套服务资源。应靠近商业、养老服务设施，养老组团控制比例，不宜过少也不宜过多。以一个个小型居住组团的方式打造出社区的归属感。分别针对自理老人和半自理老人设计，其中半护理组团应靠近医院及康复中心，设置连廊连接代表项目：台湾长庚养生文化村 运营模式：租售并举，产

142、权出售+服务提供。在具有较好的景观资源或文化资源的地区。项目规模比较大，康养服务设施、各类居住产品容易分散，建议养老居住产品集中布置，并靠近康养配套服务设施。 设计新型的养老公寓、适合单人、多人居住，甚至举家度假、老人长期疗养的需求。养老公寓的空间可变成宾馆客房，用于公司集体开会、培训使用，这种适应性强、灵活可变的产品可实现多种经营。运营模式：租售结合，产权出售+服务提供。在市中心繁华地段开发商业地产的时候，搭配建设老年公寓。 客群为高端养老客户群，可以享受到便利的商业及休闲配套资源、医疗资源。 通常为养老公寓与普通住宅结合在一栋楼里，同一栋楼内聚合普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产

143、品 。要注意为不同居住人群配置独立的出入口以便管理。 运营模式：租售结合，产权出售+服务提供。保险资金直接投资或合作开发康养地产，已经有不少险资涉足养老地产，泰康、平安保险等。资金规模大、回报要求低且周期长，非常适合投资康养地产，也有利于康养地产的灵活经营。未来保险行业可能是养老产业重要的投资主体之一。采用客户会员制模式，客户会员无年龄限制。客户可通过缴纳入门费、购买养老金保险等形式获得入住资格。运营模式：销售产权+会员制、保单捆绑制。酒店行业为代表，这类公司有自身独特的资源优势，主要是酒店的服务管理与养老设施有相通之处，很多酒店管理经验能够应用于养老设施的服务管理之中，另一方面也可以尝试利用

144、酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的商业新概念，即主题养老酒店或分时度假产权养老酒店。但目前分时度假产权酒店难以普遍实施并形成主流。运营模式：酒店持有经营，产权式分时度假养老酒店出售。资源驱动型连锁度假养老基地是一种将养老与度假旅游结合起来的新型养老产品，在全国各地建立连锁经营模式，统一经营、全包式的服务、高性价比的产品。这是一种针对老年人的、高品质的度假养老产品，前景较为广阔。 运营模式：租售结合，产权出售+服务提供。养老院发展现状集中营式养老院这是典型的经济型/低端养老院，只能解决温饱问题，养老院的相关配套也谈不上，其他方面的问题

145、放任不管 。由于我国的养老院和政策不完善，这类养老院难以盈利，导致难以投入。恶性循环。高端养老院这类高端养老院每月服务费高达1-2万元 ，虽然硬件和配套、服务一流，但是普通老人难以企及。广大的普通老人面临缺乏合适的养老居所和配套、服务。同时也存在着简单模仿日本等发达国家的养老模式，但是却学不会养老服务的精髓，成功案例很少。植入医养型综合开发型在拥有“长寿之乡”称号的、或拥有知名农产品的地方，可以就此开发系列美食康养产品，打造食养、药养、中医养生等产品，进行田园长寿文化康养开发。利用闲置农房发展民宿、养老等项目。这类康养有一定的政策扶持（2018年中央一号文件），但是也存在着被众多的高端旅游度假

146、产品分流的问题。将现代农业休闲旅游和生态养老相结合，突出康养主题，以健康产业为核心，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇等。涵盖养休闲农业、休闲娱乐、养生度假、医疗养护服务等为一体的田园康养综合体 。运营模式：销售或出租一定年限使用权，一般不超过20年。这种开发类型常见于缺乏明显特色资源的乡村，适合进行生态养生或医养结合的开发，要求要有比较好的环境基础，通过培育和引导康养业态，进行生态养生型开发。医养结合型开发当然要导入医药产业， 打造医药种植、加工、展示销售、体验等产业链，打造医药小镇等。2020年地产政策及楼市预判3、投资的本质：房子的按揭贷款是

147、普通人能接触到的最优质的，长期，低息，稳定的负债。投资型的贷款本质是创造财富的机会，而不是负担。而且现在首房首贷的资格越来越稀缺，一个人，一生只有一次机会可以在买房的时候，放三比七的杠杆。尤其在一线城市动辄几百万的房子按揭贷款，贷款资格尤为珍贵。首套房贷款资格争取贷足。医养结合型养老园区医养结合型养老园区即国际医疗旅游开发园区。以先进的医疗技术为核心，依托国际、国内顶级医疗产业资源和适宜的康疗养生气候，配套完善的养生养老设施，提供专业化的医疗诊治、医护疗养、健康检查、康复护理服务产品等。 打造国际医疗旅游服务、低碳生态社区和国际医养、康疗等。定期举办大型的国内、国际性康养研讨会提高项目知名度和

148、关注度。 运营模式：长期持有运营。带着金融的思维投资，始终把风险控制放在第一位：房产投资的尽头是金融，玩到最后拼的就是融资能力，所以你对资金的运用与管理必须非常娴熟。一定要控制好现金流。房产投资是一门非常苦的体力活，如果不用心经营或不专业，很容易出现交易风险，一个小小的失误就会损失几十、上百万。专业房产投资五大绝招：低首付、空档接龙、破限购、挖笋盘，严控现金流。手中始终有一笔流动资金用于应对楼市下跌的压力 。专业投资者买入任何一套房的前提都是不以房产上涨为假设，现价出售就能赚钱，因此要买比市场价格低10%以上的房产笋盘。1、对资金的认识：首先，资金是有成本的，没有任何资金是没有成本的 （自己的

149、钱定存也有利息吧）；其次，资金要变成资本（资本首先要具有规模优势、借款期限可控也就是不能随时被要回去、长债短投也就是期限长的债务用于投资回报周期短的项目） 才有力量；最后，娴熟管理及运用资本是高智商的行为，需要平衡成本、风险、收益三者的关系。要克服对资金成本的恐惧，学会如何运用资金。一个人如果过于看重小钱，盯着利息，没有长远眼光看到超额收益，是不适宜投资的。因为投资的本质就是用风险置换收益，认知变现。 但是也要有投资的底线思维贷款买的资产升值幅度最终要超过利息成本 ，否则最终成为银行打工的杨白劳。此外，投资房产最贵的不是利息成本，而是稍纵即逝的：机会！4、 整体融资策略：更早地借到更多、更便宜

150、的资金，买下大概率上涨的房产，买下之后，严格控制现金流不断裂，等待上涨。大涨之后，持有抵押变现 （将之前全款或目前欠款不多的房产进行裂变，还清后再按新市值抵押，获得更多资金） 或卖掉套现（因为交易税费高所以不是很推荐卖房套现，除非卖一套可以赚到买二套、甚至可以买三套的钱，当下的楼市短期内已经难以实现这么大的涨幅），结清债务，确认自己赚到的钱。房产总价=自有资金+贷款资金 月供还款来源=预留资金+每月净收入剩余假设首套房情况下，自有资金是三成首付，其余7成贷款， 如果资金不足，首付就需要借一部分，而极端的情况是：连首付也是借贷来的，这个绝对是高危险行为，不提倡。万一买来的房产不涨或不能随时卖出变

151、现， 月供利息一点点吃掉你的剩余的资金，非常有可能会出事。所以，操作之前，一定要计算好资金成本和预留资金（没有任何收入的前提下，激进型预留18个月、初级投资者或保守型预留36个月）支撑到房子上涨卖出套现那天，否则倒在大涨前夜，那就十分悲剧、损失惨重了。理想情况是：预留资金+每月净收入剩余大于月供，不会发生断供的危险。注意：以上所述融资资金不得用于购房，否则违规尽量借款额度大、期限长、利率低的、贷款期间不需要归还本金的优质银行贷款资金。有些使用年限只有一年建议不用，除非特别急需救急；或贷款期限为三年或以上，但是三年期间需要归还本金的尽量不用，因为未到期还本压力大、且资金使用率低。在变现资产回笼资

152、金之前，要提前规划好资金并维持月供及银行贷款还贷不能断。资金的运用：多核（即借用亲朋好友的身份办理信用卡或贷款、借款等）+过桥 （互相拆借）任何时候都要视信用为生命，视信用卡为小孩，视征信报告为人生的唯一经济身份证。尽量避免逾期、骗贷等有关涉及到银行黑名单的信贷行为， 否则就失去了贷款资格，失去了从银行获得低成本资金的能力。提额策略（不完全）前提： 处理好征信逾期信息、通过账单日前提前还款的办法降低负债、减少办卡或办贷款带来的查询次数的前提下，严格按照28+2+1的刷卡方法，集中所有的财力、物力、精力在一家银行充刷（所谓充刷就是先存钱进信用卡，然后再刷卡消费，刷完了再存钱进去，当储蓄卡用，每次

153、多存钱进去） ，到特约商户（手机银行APP上的特约合作商户）刷卡并立即多还款到信用卡里去。严格按照方法，如操作恰当20天左右，不少人可提额甚至翻倍。但不是绝对百分百，因为每个人的征信、资质、负债率等情况不一样。银行提额会综合考虑用卡情况、对银行的贡献度+综合评分。实操要点：1. 集中所有的财力专注一张，把它当储蓄卡用，随刷随还，成功后下一张。2. 有资质的养四大行，没有的养商业银行，每月达到40笔以上3. 要规避网贷。每个月要预留卡30%额度在卡里。4. 28+2+1 刷卡大法是指一个月内要有28笔以上的真实+刷卡消费记录，28笔是50-1000元之间的多元化商户（百货、餐饮、珠宝、美容、健身

154、、KTV、高尔夫等商户） 2笔大额高端消费（大概是卡额度的30%左右） ，有一笔大额高端消费并且刷卡时余额不足（额度的60%左右）。如此连续刷3个月以上；5. 三个月内最好不使用最低还款，禁止逾期还款，每次还款多还钱进去；6. 基本原则是平时少刷，周末及节假日多刷，超过晚上9点别刷7. 把最近3个月的账单打出来，根据大部分为多元化商户消费+少量高端消费原则，看看对应的信用卡缺哪些消费商户，缺什么商户就补刷什么商户，但是具体每个卡的操作办法每个银行各有不同。8. 以这个为基本前提，具体的操作参照每个银行的要求，每个银行各有侧重， 以上是比较通用的办法，而非绝对、唯一的提额方法。选筹公式：学铁商，学校权重最大。名校学区+地铁+次新+商圈=抗跌和持续上涨；新CBD+ 名校学区+地铁+次新=持续领跑。 如果同等总价，那就买距离主城区最近的或地铁、自驾时间最短的房子。如果距离主城区的地铁、或自驾时间接近，那就买单价低的。买毛坯房（绝对不要买精装房，普通精装房900元成本的精装收取你3000元/平方米）+纯投资买低单价亲民盘（最好是第一次开盘的笋盘 ，价格一定要比周边至少便宜10%以上，确保买到就是赚到， 不要买CEO盘做高位接盘侠，纯投资价格应在区域市场均价之下）