香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼建设项目可行性研究报告(含表)（68页）.doc

1、 香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼建设项目 可行性研究报告 (免费午餐)酒店可行性研究报告目录第一章 总论31.1项目背景31.2可行性研究结论与建议4第二章 项目建设背景与建设必要性62.1 项目建设背景62.1.2 项目建设单位概况72.2 项目建设必要性82.3项目建设的可行性10第三章 市场分析与预测123.1国内酒店业发展前景123.2项目目标市场分析13第四章 项目建设条件和需求分析154.1 项目建设条件分析154.2 县域经济基础分析184.3 发展优势18第五章 建设内容与规模205.1 建设内容与规模205.2 经营内容20第六章 工程方案226.1 设计依据226.2 工程

2、概况226.3 建筑设计226.4 结构设计23第七章 环境影响分析297.1 周边环境现状297.2 环境影响分析297.3 环境保护措施及治理效果30第八章 节能节水328.1 概述328.2节能规范338.3节能设计338.4节能措施35第九章 消防与安全卫生399.1 消防399.2 劳动安全409.3 卫生防护41第十章 项目的组织机构与运作方式4310.1 组织机构4310.2 部门职能43第十一章 经营方式与营销策略5011.1 经营方式5011.2 营销策略50第十二章 项目实施进度54第十三章 投资估算5513.1 估算编制依据5513.2、主要材料价格5513.3估算编制范

3、围5613.4投资估算5613.5资金筹措56第十四章 经济效益评价5714.1 成本核算5714.2 利润估算5714.3 财务评价结论59第十五章 结论与建议60附 件61附表1：建设投资估算表61第一章 总论1.1项目背景香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼建设项目是香格里拉县巴拉格宗生态旅游开发有限责任公司投资运营的商务旅游酒店项目，主要功能为商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。香格里拉县巴拉格宗生态旅游开发有限责任公司为适应当地社会、经济发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟在香格里拉县康珠大道东侧（原巴拉格宗商务酒店用地范围内）新建香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼。1.1.1

4、项目名称香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼建设项目1.1.2开发公司香格里拉县巴拉格宗生态旅游开发有限责任公司1.1.3 可研报告编制单位云南工程勘察设计院有限公司1.1.4 编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3. 香格里拉县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4.香格里拉县土地利用总体规划和其他有关专项规划5.香格里拉县城市总体规划（20102030年）6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.项目建设单位提供的相关资料1.1.5项目的建筑规模和内容1、香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼总用地面积3

5、281.77（折合4.92亩），总建筑占地面积1962.38，总建筑面积10000.00，其中：本期建筑面积7211.92，远期建筑面积2788.08。 2、拟建绿化面积1162.85，其中屋顶绿化150；拟建停车位50个，其中室内停车位9个、生态停车41个；其他给排水、电、道路广场等相关附属设施建设。1.2可行性研究结论与建议1.2.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资3000万元其中：1、前期工程费30万元2、室外附属及建安工程费2877万元3、基础设施配套费20万元4、开发期间税费48万元5、不可用预见费156、开发成本2990万元7、开发期间费用10万元正常年份销售收入

6、994.552万元正常年正常年份总成本298.68万元正常年利润总额694.96万元正常年所得税30.13万元正常年税后利润664.83万元正常年内部收益率（）22.20%税后财务净现值（万元）952.10税后静态投资回收期（年）4.17含建设期1年动态投资回收期（年）4.17含建设期1年投资利润率（）17.26%投资利税率（）17.26%盈亏平衡点（产量）38.5%1.2.2结论与建议1、本项目的建设符合市场经济规律，因地制宜进行开发建设。该项目的建设将进一步改善迪庆州旅游经济开发条件，以休闲、娱乐为一体的特色酒店将逐步成为迪庆州旅游业发展的趋势，同时也将成为迪庆州新的经济增长点，香格里拉县

7、巴拉格宗酒店及办公楼的建设是切实可行的。2、本项目的建设将带动当地相关产业的发展，扩大社会就业面，有利于社会稳定和经济的可持续发展。3、项目建设区域位置及环境条件较好，规划科学，技术方案合理，具有实施建设的可操作性及实用性。综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，项目的建设可行。第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1项目所在地概况本项目建设地迪庆藏族自治州香格里拉县位于云南省西北部，地处滇、川、藏三省区结合部的青藏高原南延地段，地处“茶马古道”要冲，是世界自然遗产“三江并流”腹心区，境内地势北高南低，地形呈纵深切割之势，海拔高差悬殊，立体气候十分明显，境内旅游景点

8、丰富，迪庆也因其丰富的自然景观、深蕴的多元民族文化、宗教文化等因素在世界旅游文化中吸引着众多中外观光客的眼球。特别是近年来，由于国家西部大开发的相关政策支持及迪庆香格里拉旅游品牌的打响，迪庆的社会、经济得到了全面、健康、持续、稳定、较快的发展。正是在这样的背景下，香格里拉县巴拉格宗生态旅游开发有限责任公司纵观经济和旅游业发展的大环境，结合公司自身的现有资源及远期发展规划，提出了该项目的建设。迪庆旅游业经过近十年的努力打造出的香格里拉品牌已成为国内外知名的旅游目的地之一，到2012年末客流量达到600多万人次，旅游业的发展极大地促进和推动了其它相关产业的发展，成效有目共睹。但与此同时，旅游发展的

9、大好形势也使得迪庆旅游业的不足和弊端日渐暴露。其一，香格里拉县现有的旅游基础设施功能不是很完善，仅可以解决住宿和餐饮问题，功能单一，且餐饮方面没有什么具有旅游特色产品，未能充分利用当地地方特色资源，其主要表现在景区没有较好的住宿及餐饮设施，造成游客停留时间较短、消费低、旅游体验少，不能更进一步了解地方民族的特色产品。其二，香格里拉现有的旅游项目基本都停留在浅旅游、快餐旅游层次，即完全依赖境内丰富的自然观光资源来满足游客的眼球快感，没有深度的文化旅游体验项目，能让游客在心里产生共鸣、回味无穷的文化旅游因素得不到发掘。而这因素恰恰是一个旅游品牌成功与否的瓶颈因素，只有在这方面做足功夫，旅游满意度提

10、升，香格里拉才会拥有更好的旅游口碑、更多的回头客，香格里拉的旅游业才能有长足的发展。为此，项目建设单位拟开发建设香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼建设项目，以满足香格里拉县及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化等需要，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.1.2 项目建设单位概况香格里拉县巴拉格宗生态旅游开发有限责任公司成立于2013年11月，公司注册资金3000万元。公司凭借专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才，公司通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展旅游、酒店、商贸三大板块。公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创

11、新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑百年大计的重担，致力于为香格里拉县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为香格里拉最优秀的的旅游业、酒店、商贸业投资开发商和运营商之一。2.2 项目建设必要性2.2.1项目的实施是发展第三产业、构建现代经济的客观要求发展第三产业，是现代化经济的要求。第三产业已经成为经济增长的第一推动力，县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国

12、都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。香格里拉县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平较快，经济集聚和辐射功能日益增强。香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼的建设，不仅完善香格里拉县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个迪庆州的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动香格里拉县第三产业的发展。本项目区位优势很大，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强香格里拉县在

13、云南省的经济增长及功能。鉴于香格里拉县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼具有客观必要性。2.2.2项目的实施是迎合酒店业需求增长发展的需要，是现代服务业快速发展的需要随着香格里拉县经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。根据香格里拉县发展规划，到2015年GDP预计将达到200亿元，2020年GDP将达到400亿元，2030年GDP将达到700亿元，人口规模达到30万人，城镇居民收入也将大幅度提高，整体消费能力将大大加强。随着消费方式的不断增多，对消费品质追求的越来越高，必然带来对高品质消费载体

14、巨大需求。滨湖商务酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足部分高品质消费需求。本项目特色星级酒店所具有的商务、住宿、娱乐、休闲、康体等特色综合服务基本能够满足区域内高档消费需求。酒店投入运营后，将有效提升香格里拉县的接待水平，形成以酒店为核心的现代服务业，对香格里拉县服务业向高端、高品质发展有着重要的促进作用。2.2.3项目的实施是促进香格里拉县旅游业发展的需要香格里拉县文化底蕴深厚，旅游资源丰富，自然、人文、历史等特点明显。其中具有代表意义的有普达措多家公园、松赞林寺、独克宗古城等。香格里拉县旅游业正处于逐步推进发展期，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。根据香格里拉县委

15、、县政府对香格里拉县的发展定位，随着经济与文化旅游的有机结合，全面打造科技引领、低碳生态、产城共融、适宜人居的“农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都”将成为现实。按照香格里拉县发展规划，未来的旅游消费向更高层次和更高品质的方向发展。香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼的建设，一方面有助于提升新区旅游接待档次及能力，推动香格里拉县旅游业的发展，完善新区商务、住宿、旅游等配套设施。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性强、拉动内需明显的特点和优势，必将吸引更多的旅游者形成较大规模的人流、物流、资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，这不仅促进了香格里拉县区域经济的发

16、展，而且提供了大量创业、就业机会，有利于促进就业和社会稳定。2.3项目建设的可行性2.3.1项目建设符合香格里拉县城市发展规划和相关政策要求香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼建设项目规划用地属国有土地，四址界线清楚，不存在任何土地纠纷；项目建设地较为宽阔，周围交通便捷，水、电覆盖面积较大，建设场地比较独立，内部有足够的施工场地，可以组织封闭施工，对周围居民与环境不会造成大的影响；环境安静优雅，是较好的建设用地。2.3.2项目的市政条件能满足建设的要求拟建项目区供排水和供电设施已基本完善,供水、供电有保障，并且已办理了供水、供电协议，为项目的实施提供了供水、供电保障。建设项目所在地，交通便利，建筑所

17、用钢材、水泥、砂石料可就近采购，运输十分方便，运距较短，有利于节约投资，项目建设条件较好。第三章 市场分析与预测3.1国内酒店业发展前景随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业近年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，其差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。3.1.1经济型酒店可能出现泡沫经济型酒店近年来呈现出规模化、网络化和品牌化发展趋势。经调查，从1996年我国第一家经济型酒店建成至今，经济型酒店已成长为国内旅店产业中一支独立的商业力量。尽管经济型酒店的

18、市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内专家提醒，非理性的新一轮投资热潮，有可能会出现一定的产业泡沫现象。相关研究显示，在未来的发展中，经济型酒店的领导型企业为保持竞争优势，会继续扩大市场规模，加速空间布局的步伐。在区域市场方面，可能会出现新的竞争热点。价格方面，据相关机构预测，经济型酒店的价格会进一步向下走，将中国酒店产业导入一个真正意义上的廉价酒店业态。 3.1.2高端酒店增长势头强劲旅游饭店星级的划分与评定的实施，特别是白金星级酒店的出现，在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀

19、高为特征的投资热点。相关分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。3.2项目目标市场分析3.2.1项目功能定位香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼功能定位为香格里拉县商务、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、办公等功能为一体的高档次的星级商务酒店。3.2.2目标市场定位香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务考察型客源（核心市场）主要以商务交流、政府及企业商务接待、地方厂商商务活动等为主要形式，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮等业务发

20、展。此类客源约占酒店总客源的70%左右，为酒店的核心客源市场。2.本地高端消费者（三级市场）主要为香格里拉县及附近区县的一些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲、餐饮及客人住宿、餐饮接待、婚庆宴席等为主要目的。香格里拉县经济日益快速发展，高端收入人群比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引区域内大部分高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源一直会呈稳定增长，作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的20%左右，且为未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到30%左右。3.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要是一些过客及文

21、化旅游活动带来的游客。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的5%左右。3.2.3项目市场运营指标预测1.酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合香格里拉县经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为240-650元/天。2.酒店入住率结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类酒店，预计酒店入住率保持在50%70%。3.酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占70%；餐饮收入占30%。综上分析，由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。项目的目

22、标市场及市场运营前景较好。第四章 项目建设条件和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1县域概述项目所在地香格里拉县位于云南省西北部，青藏高原东南缘横断山脉腹地，三江纵谷区东部，迪庆藏族自治州东部。居于东经992010019，北纬26252852之间。东与四川省稻城县、木里县相边，东南、南、西南与云南省丽江县、维西县、德钦县隔金沙江相望，西、北与四川省得荣县、乡城县为邻，县境两头窄中间宽，东西最宽距离88公里，南北最长跨218公里。4.1.2县域自然条件1.地形地貌拟建场地位于香格里拉县康珠大道东侧，原巴拉格宗用地范围内，地理坐标为经9972，北纬2784。为山麓斜坡堆积（山间凹地）地貌单元

23、。拟建场地位于盆地中部，场地地形平坦，场地标高为3277.55-3278.74m之间，相对高差为1.19m。原有用地现状：西面为原办公楼、宿舍楼、北面为停车棚，其余为空地。 2.抗震设防措施根据1：400万中国地震反应谱特征周期区划图及中国地震动峰值加速区划图，该工程场地的地震基本烈度7度，地震动设防水准为：50年超越概率10%，地震动峰值加速度Amax0.15g。特征周期Ts=0.25s。根据建筑抗震设计规范（GB500112010）附录A.0.22、1,迪庆州地区抗震设防烈度为7度，设计基本重力加速度值为0.15g，设计抗震分组为第二组。工程抗震设防类：工程抗震设防为重点设防类（丙类）3.

24、气候条件香格里拉地处高海拔，低纬度地带。季风气候，干湿季分明，610月雨季，115月干季。立体气侯随海拔升高而变化，依次有河谷北亚热带、山地暖温带、山地温带、山地塞温带、高山亚寒带和高山寒带六个气候带，气候幅宽，气候带窄，“一山分四季，隔里不同天”的立体气候格外明显。项目所在地香格里拉县位于青藏高原东南边缘，地势高，加之主要受南亚季风环流影响控制，形成了独特的高原季风气候。从云南省气候区划来看，项目所在地建塘镇基带气候类型属高原寒温带季风性湿润气候，年平均气压686.3 mb（表2.2-6），太阳总辐射量为5617.6MJ/m2，年日照时数为2185.6h，年平均气温5.6，最冷月（1月）均温

25、-3.6，最热月（7月）均温13.4，气温年较差17.0。日均温0的持续天数达100天以上，常年无夏，冬季平均长达8个半月，春秋季3个半月。白天增温和夜间降温都较剧烈，气温的日较差大，日较差平均达20左右，干季超过30。霜期长达241.2d。降雪期长达189.9d，降雪日数长达63.7d，积雪期长达153.1d，年均积雪日数26.7d。4.地质水文条件香格里拉位于川滇地震带，地震活跃，破坏性地震主要发生在中甸褶断束的三角地带。据史料记载，19251990年间曾发生M=5.05.9级地震9次，M6.0级地震3次。主要自然病害有：海拔4000m以上冻胀、雪害、软土沉陷，4000m以下泥石流、崩塌、

26、地震。对于非高层建筑的建造，地基处理相对容易，宜于建设。香格里拉有着比较丰富的水资源。县城内的主要河流有奶子河、纳赤河、龙潭河，均属纳帕海水系。离项目地最近的河流为奶子河，该河流最终汇入纳帕海。纳帕海是香格里拉县的一个高原湖泊，位于城西约8km处，汇集了十多条季节性及常年性河流，是香格里拉县城所在汇流区域的地表水径流归宿地。纳帕海由一落水洞向外泄水，最终流入金沙江，其正常水位3264.30m，50年一遇洪水位为海拔3266.65m，历史最高水位3271m。保护区面积2400hm2平方公里、海拔3260米、湖泊积水面积660平方公里，湖溪带为常年积水，深120cm，属于由草甸、沼泽、水面和湖周森

27、林构成的喀斯特型季节性芦苇湿地。由于海拔高差明显，形成了丰富多样的植被类型，是黑颈鹤等珍稀濒危鸟类的重要越冬栖息地，拥有季节性淹没的天然湿草地自然漫滩，对区域性水文和气候调节具有重要影响。由于纳帕海为喀斯特湿地，出水口与远期河相连，形成了远期水、泉水系统的组成部分，并与地表流水及冰雪融水和地表出露的泉水一起共同支持着这一湿地，维持着该湿地生态系统的平衡。奶子河位于项目南侧约1公里外。奶子河全长9.2km，径流面积5.5km2，由东向西经城北，在江克下游汇入纳帕海。是香格里拉县境内原始生态保持较好的河流之一。沿河两岸大部分区域为天然湿地。项目建设场址地处中甸盆地中部，远期水埋深较浅，该项目远期土

28、层含水丰富，为强含水强透水层，为圆乐层含水。属孔隙潜水类型。远期水来源于降雨降雪补给。拟建场地稳定性评价拟建场地地处山间盆地中部，地势平坦，不会产生滑坡，也无泥石流发布，场地稳定，适宜建设。4.2 县域经济基础分析2012年，县级生产总值完成23.6亿元，比上年增长22.5%；县域生产总值完成42.2亿元，比上年增长21.2%；县级财政总收入突破亿元大关，完成12579万元，增收3001万元，比上年增长31.3%，其中一般预算收入完成7668万元，比上年增长34%；县域全社会固定资产投资完成59.46亿元，比上年增长35.2%；全年共接待国内外游客394.59万人次，较上年增长20.2%，实现

29、旅游社会总收入40.97亿元。在经济保持高速发展的同时，经济运行质量不断提高，三次产业结构不断优化。县域财政总收入在全国县域经济中保持较高水平；三次产业比重由14.8：37.9：47.3调整为12.7：35.9：51.4，工业经济在县域经济中的比重明显提高，“工业强县”战略成效初现。4.3 发展优势1.区位优势香格里拉位于云南省西北部，青藏高原东南缘横断山脉腹地，三江纵谷区东部，迪庆藏族自治州东部。是三江并流的腹地及茶马古道重镇。随着香格里拉县城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，香格里拉县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。2.交通优势项目场地与周边道路相邻，交通流量较大，在设

30、计时充分考虑相应的入口，建设地具备良好的交通条件。在工程施工期间，利用完备的交通网络，各种建筑材料、机械设备均可方便的运到建设地点。3.其他资源优势本项目规划用地位于香格里拉县康珠大道东侧建设区内，给排水、电力、电信等基础设施配套完备。本项目的建设符合迪庆香格里拉县总体规划的要求，符合香格里拉区域布局调整的总体规划。项目实施得到了上级有关部门以及项目所在地各级人民政府和有关部门的大力支持，并表示愿意协助项目承担单位解决好各需要进行协商的工作，故本项目的建设有较好的社会环境。第五章 建设内容与规模5.1 建设内容与规模1、香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼总用地面积3281.77（折合4.92亩），

31、总建筑占地面积1962.38，总建筑面积10000.00，其中：本期建筑面积7211.92，远期建筑面积2788.08。 2、室外建设绿化面积1162.85，停车位50个，其中生态停车位41个、室内停车9个，其他给排水、电、道路广场等相关附属设施建设。主要技术经济指标如下：总用地面积：3281.77m2总建筑面积：本期：9332.17 m2 远期：2788.08m2总建筑占地面积：1962.38绿化面积：1162.85建筑密度： 59.80%容积率：3.05绿地率：35.40%机动车停车数：50个，其中：生态停车位41个，室内停车9个5.2 经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高

32、档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。3.餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、

33、素餐等。4.其他服务 停车服务交通服务 旅游代理第六章 工程方案 6.1 设计依据1.原有总体布置和建设单位设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2 工程概况香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼位于香格里拉县康珠大道东侧。1、香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼总用地面积3281.77（折合4.92亩），总建筑占地面积1962.38，总建筑面积10000.00，其中：本期建筑面积7211.92，远期建筑面积2788.08。 2、室外建设绿化面积1162.85，生态停车位50个，其他给排水、电、道路广场等相关附属设施建设。6.3 建筑设计6.3.1总体布局与环境设计香格里拉

34、县巴拉格宗酒店及办公楼位于香格里拉县城康珠大道东侧，项目用地东、西、南面为空地。项目规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造特色酒店的理想位置。整个项目包括一幢6层的特色星级酒店、一幢5层建筑（远期）根据原有总体布置要求，酒店大厅人口位于建筑西面，车辆入口位于用地西面，入口宽度为4.2m，高度为4.2m，入口大厅成了极为气派、特色的酒店入口空间。通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。在酒店对面及建筑一层北面布置了大型的停车场地，场地设有环通道路作为消防和货运、停车场使用。场地中心及西面转角公共绿地结合总体布置成以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与

35、大酒店形成一个统一的整体。6.3.2单体设计酒店按星级标准设计，本期建筑面积为7211.92，主要功能为布置有不同面积的客房和商务套房，配有大型餐饮等休闲设施及办公用房、相关辅助用房及停车场。酒店主楼二至五层为客房标准层，核心筒内布置有两台客梯（1.35吨），建筑北面办公电梯，每个标准层共有18个标准间、3个套房及配套用房3间。6.4 结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN

36、/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房、设备用房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.35KN/m2 ，基本雪压值为0.8KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设防烈度7度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s类场地土。水平地震加速度 0.15g。 4.抗震等级：主楼采用框架结构体系，框架抗震等级为三级 6.4.2上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在建筑转角位置设置后浇带，宽度800mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据建筑平面、高度及功能，主楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3 主要材料选用梁、板、均为C30

37、；柱C30；基础C3035；框架基础、柱、梁、钢筋选用为：HRB400；其它为：HPB235；填充墙：UM7.5，240mm混凝土空心砖，M5.0砌筑砂浆6.5 辅助工程6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准规模用水量（m3）1客房300L/人日60人/天182办公及职工120L/人次100人/天123餐厅用水50L/人次100人/天54车库冲洗3L/日100035绿化浇洒2L/日50016未预见水量按最高

38、日用水量10%6总用水量45本建筑最高日用水量估为：45m3/日。3.给水系统给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。远期室用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为56m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水分流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑

39、和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为星级标准酒店属多层建筑，按二级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、电梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源

40、从市政电网引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店本期部分按100W/m2计算电容量，考虑需要系数0.60，功率因数补偿达到0.9等因素。酒店计算有功功率：430.84KW应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按150KW设置。3.防雷接地本工程地处香格里拉县，酒店按二类防雷建筑物考虑，在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷

41、接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座回路均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。酒店组建两套计算机网络：酒店营业网和

42、客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.卫生间、餐厅、厨房考虑按空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数大堂、餐厅、包房、客房：夏季温度26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2.通风换气次数远期停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：远期停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h

43、，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：远期停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.供暖客房供暖考虑电地暖，每个房间均做用电负荷预留。第七章 环境影响分析7.1 周边环境现状香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼位于香格里拉县康珠大道东侧，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小

44、且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.2 环境影响分析7.2.1项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的远期水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.2项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目

45、运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3 环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾

46、气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、远期水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经芜湖县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分

47、：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域

48、噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第八章 节能节水8.1 概述能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严

49、重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”节能目标，促进国民经

50、济又好又快地发展。8.2节能规范1、节约能源法（1998年1月1日施行）；2、中国节能技术政策大纲(2006)；3、节能中长期专项规划(发改环资20042505号)；4、用能单位能源计量器具配备和管理通则（GBl7167-2005）；5、节约用电管理办法（2000年12月19日发布实施行）；6、节电措施经济效益计算与评价（GBT13471-1992）；7、建筑照明设计标准（GB500342004）；8、公共建筑节能设计标准（GB501892005）；9、民用建筑节能条例（国务院令第530号）。8.3节能设计8.3.1设计依据1、按照建筑气候区划标准，香格里拉县属VIC寒冷地区，本项目冬季设置采

51、暖系统；2、公共建筑按公共建筑节能设计标准GB501892005中寒冷地区的标准进行围护结构热工设计；3、按民用建筑节能设计设计标准（采暖居住建筑部分），并参照全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇进行围护结构热工设计。4、云南省建筑节能管理办法；5、固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）（发改环资200721号）。8.3.2设计原则1、合理选择和利用资源根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用。2、积极推广应用新技术、新材料、新设备。优先选用国家推荐节能产品，严禁选用国家命令淘汰的高能耗设备。3、设置能源检测仪表

52、，加强对能源的计量和管理。4、路灯、通道灯、照明灯采用节能灯具。5、公用动力设施尽量布置在负荷中心，减少管线长度能源损失。6、建筑节能设计要满足国家强制标准。7、施工要选用建筑节能材料。8、建筑施工要有安全、节能、节材制度和管理措施。8.3.3能源消耗情况 电耗本项目消耗的能源主要为电。消耗主要用于以下电方面：项目用电主要为办公及生活用电。本工程中总安装功率为本期建筑100W/，。计算功率为440.84KW，考虑使用系数为0.6，按日运行12h计算，年运行365天计算。则项目建成后年耗电量为1435400kWh，折标系数0.1229 kgce/kWh，合计折标煤176.41吨/年。 水耗日用水

53、量66立方米，一年按365天计，总用水量为24090立方米，年耗能总量2.06吨标准煤。根据年需用电设备容量、年耗水量，年能耗计算表如下： 建设项目年能耗计算表年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）电力Kw.h14454001.229吨标煤/万kw.h177.63能源消费总量（吨标准煤）176.63耗能工质种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）水t240900.086kgce/t2.06耗能工质总量（吨标准煤）2.06项目年耗能总量（吨标准煤）179.698.3.4能源供应情况项目建成后年耗电量为1445400kWh，由电力局提供，能满足项目用电

54、的要求。综上所述，现有管网、供电线路的输送能力完全满足本项目建成后对电力等资源、能源的需求。8.4节能措施8.4.1建筑节能措施1、建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热面积。不同朝向的窗墙面积比符合节能规范要求。2、严格按建筑照明设计标准（GB50034-2004）、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）等标准中规定的能耗指标进行建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计。3、在设计中尽量选用节能要求的混凝土空心砖。4.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km0.7；5.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km1.0；6.底面接触空

55、气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；7.地面远期室外墙热阻限值1.2；8.外窗的气密性等级，气密性不低于级。9.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。8.4.2机电设备节能措施1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利

56、用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；8.4.3照明系统节能措施 1、按照建设标准的要求，根据

57、各功能区的实际需要配置照明；既保证照明需要又达到节能目的。2、合理选择建筑物照明的照度、灯具、控制方式并充分利用自然光，大量选用节能型灯具，降低照明电耗，提高照明质量。3、在照明控制方面，建筑物有天然采光的楼梯间、过道的照明，除应急照明外，宜采用节能自熄开关；在白天自然光较强，可以方便地用手动或自动方式关闭一部分或大部分照明，有利于节电；分组控制的目的，是为了对采光不足的场所照明灯具进行分别开关。4、灯具采用节能型T5型，采用电子镇流器，灯具效率为91.8%，功率因数补偿至0.9。所有走道内均采用声光控制型灯头，灯具采用单独控制。8.4.4能源管理措施1、建设单位对重点用能部门和部位加强管理，

58、对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。2、加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。8.4.5节水措施水是宝贵的自然资源，项目建设期和运作期，始终都要注意节约用水。本项目节水措施如下：1、项目施工设计，禁止选用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。2、厕所、卫生间应采用节水型龙头和延时自闭阀。3、小便池冲洗选用自动感应冲洗设备。4、项目采用的节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行。杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏。5、搞好节水宣传教育，提高节水意识。在保证项目使用功能、建筑质量和水、电、气使用环境符合设计功能的前提下，本项目如能坚持不懈地对上述环节采取

59、各种有效措施后，将会达到保护环境，节约能源，实现能源优化利用和新建住宅、公共建筑严格实施节能50%的设计标准。经过对项目建设用地选址的实际环境和当地特有的气候条件的认真分析和研究，本项目在规划建设中，应该充分结合建设用地和地形地貌，最大限度地利用自然条件和天然资源，减少人工能耗。第九章 消防与安全卫生9.1 消防1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按建筑设计防火规范，本工程建筑耐火等级为二级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。

60、室外按规定设置室外消火栓；4. 本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；5. 大楼都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；6. 安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。7. 火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。8. 办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；9. 本工程酒店火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报

61、警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。 9.2 劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，远期及本期中间部位为框架剪力墙结构，本期部分框架结构。该工程按抗地震7度设防。饭店客房卫生间、温泉池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、温泉池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内

62、一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、温泉池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护

63、设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。 9.3 卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在远期三层的生活、消防使用蓄水池，然后由

64、水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，远期车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、大厅、休息场所、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，KTV为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8

65、-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所

66、远离。对客房、商场、餐厅、等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。第十章 项目的组织机构与运作方式 10.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。 10.2 部门职能 10.2.1董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司

67、债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。 10.2.2总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标

68、；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；1

69、0.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。 10.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常

70、经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。 10.2.4总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5

71、.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。 10.2.5审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务

72、工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。 10.2.6总经理办公室总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机

73、构。 10.2.7促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。 10.2.8前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它

74、最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。 10.2.9客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。 10.2.10餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。 10.2.11后勤服

75、务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。 10.2.12人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。 10.2.13财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对

76、企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。 10.2.14工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第十一章 经营方式与营销策略 11.1 经营方式11.1.1整体经营方式香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1

77、.2分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。 11.2 营销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通

78、到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。设计推出例如啤

79、酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提

80、供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。本类产品主要针对芜湖当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合芜湖本地口味或新人亲

81、属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保

82、龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第十二章 项目实施进度2014年5月2014年5月底：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2014年6月2014年6月底：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2014年7月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2014年8月2015年1月：完成项目工程的全部土建工程施工；2015年2月2015年3月：工程的全部装饰装修工程；2015年4月：完成人员培训工作2015年5月底：完成工程竣工验收，并全面投入使用。 第64页第十三章 投资估算 13.1 估算编制依据（1）云南省建筑工程消耗量定额（2003版）（2）云南省建筑装饰装修工程消耗量定额（2003版）

83、（3）云南省安装工程消耗量定额（2003版）（4）云南省建筑工程造价计价规则（2003版）（5）部分设备价格依据市场询价和价格信息综合考虑计取；单位工程指标价格参照近期同类工程调整计算。（6）材料依据当地现行市场价格并参照云南省工程建设材料设备价格信息进行综合考虑调整计取。（7）迪庆州建设局关于执行迪庆州建筑工程高海拔人工降效的通知（迪建发20091号）（8）由建设单位提供的相关技术文件、资料。（9）云南省、迪庆州相关文件规定。13.2、主要材料价格建材价格： 钢筋 5370元/吨水泥P.O32.5 500 元/吨水泥P.O42.5 540元/吨碎石 100元/ m3人工砂 90元/ m3毛石

84、 50元/m3混凝土砖 0.42元/块人工费 52.23元/人13.3估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水供电及其他费用等。13.4投资估算本项目估算总投资3000万元，其中：前期工程费30万元，建安工程费2877万元，基础设施配套费20万元，开发期间税费48万元，不可预见费15万元，开发成本2990万元，开发期间费用10万元。建设资金全额有建设单位多渠道自筹解决。（详见投资估算表）13.5资金筹措本项目总投资3000万元，建设资金全额有建设单位多渠道自筹解决。第十四章 经济效益评价14.1 成本核算14.1.1成本核算

85、依据1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工资根据全公司200人，年人均收入15000元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出。5.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.2成本核算正常年份，年总成本费用298.68万元。14.1.3投资经营进度本项目建设期一年，经营期10年，计算期11年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正

86、常年份入住率按60%计算）。14.2 利润估算14.2.1收入估算根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后共72个标准间、12间套房。大酒店的建设是以星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天300元左右，按60%的入住率，住宿每年营业收入552万元；2.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照迪庆州餐饮行业的收费标准和香格里拉县当地居民的消费情况，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费50元，餐饮每年营业收入183万元； 则正常年份年营业收入合计735

87、万元。14.2.2利润估算税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。项目正常年利润总额为694.96万元，所得税30.13万元，税后利润为664.83万元。 项目在正常年的投资利润率为17.26%，资本金净利率为17.26%。14.2.3财务现金流量和资金来源运用分析全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表14-1。表14-1 全部投资财务现金流量分析结果表指标名称单位所得税前所得税后备注全部投资财务内部收益率%19.7518.89全

88、部投资回收期年6.386.38全部投资财务净现值万元14541281ic=12%本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。14.3 财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）38%（税后），投资回收期从建设期算起为1.38年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.1经济风险分析1.盈亏平衡分析正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的60.5%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为19.75%，投

89、资回收期从建设期算（税前）为1.38年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。第十五章 结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为

90、香格里拉县旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和迪庆州的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼地处香格里拉县康珠大道东侧，可带动当地一批相关联产业；三是香格里拉县巴拉格宗酒店及办公楼的建成必将推进香格里拉县酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。但随着城市的发

91、展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。附 件附表1：建设投资估算表估 算 表序号工程或费用名称估算价值(万元)技术经济指标备注建筑工程安装工程设备购置其他费用合价单位数量单位价值(元)1234567891011一第一部分费用 单项工程费1业务用房框架结构1.1土建工程1370.261370.267211.921900.001.2装修工程1153.911153.917211.921600.001.3供配电及照明50.4850.487211.9270.001.4给排

92、水及消防43.2743.277211.9260.001.5综合布线工程25.2425.247211.9235.001、小计1370.261272.902643.177211.923665.002附属设施建设2.1场地硬化18.0018.001000.00180.002.2综合管网40.0040.00m800.00500.002.3绿化工程11.0011.001100.00100.002.4化粪池6.006.00m50.001200.002、小计75.000.0075.00总计1445.26 1272.90 2718.17 二第二部分 其他费用2.1(1)土地征用及迁移补偿费(2)租地费用(3)

93、管线搬迁及补偿费2.2(1)建设单位管理费15.00 15.00 财建2002394号(2)工程监理费15.00 15.00 发改价格2007670号2.3建设项目前期工作咨询费10.00 10.00 计价格19991283号2.4(1)工程勘察费10.00 10.00 计价格201010号(2)工程设计费30.00 30.00 计价格201010号2.5环境影响咨询服务费8.55 8.55 计价格2002125号2.6劳动安全卫生评审费2.7场地准备费及临时设施费8.15 8.15 建标2007164号2.8工程保险费13.59 13.59 建标2007164号2.9招标代理服务费16.31

94、 16.31 国家计委20021980号2.10 施工图预结算编制费8.15 8.15 云价综合201266号2.11竣工图决算费8.15 8.15 云价综合201266号2.13施工图纸审查费3.00 3.00 发改价格2011534号二、合计145.91 145.91 (一+二)费用合计1445.26 1272.90 145.91 2864.08 三设备费50.00 50.00 四预备费(1)+(2)85.92 85.92 4.1基本预备费85.92 85.92 4.2涨价预备费五工程总投资1445.26 1272.90 0.00 281.84 3000.00 六投资比例%48%42%0%9%100%