城市综合体房地产开发模式研究报告（52页）.pdf

1、城市综合体开发模式的研究城市综合体开发模式的研究1.均衡发展的均衡发展的COMPLEX模式模式案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心2.以办公业为核心功能的发展模式以办公业为核心功能的发展模式案例：广州中信广场、深圳信兴广场3.以酒店业为核心功能的发展模式以酒店业为核心功能的发展模式案例：上海商城4.以零售业为核心功能的发展模式以零售业为核心功能的发展模式案例：深圳华润中心、日本福冈博多水城 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex =hotel+office+shopping+apartment+香

2、港太古广场北京华贸中心香港太古广场北京华贸中心北京东方广场北京东方广场均衡发展均衡发展COMPLEX模式的模式的KPI体系体系外因外因内因内因优越的地理位置优越的地理位置CBD/城市中心城市中心便利的交通条件便利的交通条件主干道沿线主干道沿线/地铁口地铁口较大的规模较大的规模建筑面积建筑面积20万以上万以上强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层/建筑群建筑群高水准规划设计高水准规划设计各功能共融不互扰各功能共融不互扰功能化体系功能化体系五星级酒店五星级酒店甲级写字楼甲级写字楼顶级酒店式顶级酒店式/服务式公寓服务式公寓高档高档/中高档购物中心中高档购物中心专业的管理团队专业的管理团队物业管

3、理物业管理/经营管理经营管理 定位：定位： 香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业甲级写字楼甲级写字楼+顶级购物中心顶级购物中心+五星级酒店五星级酒店+顶级公寓顶级公寓案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场 案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场l太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾荃湾)两条地铁线的交汇点；两条地铁线的交汇点；l太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、

4、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；l太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境；l太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。 甲级写字楼部分甲级写字楼部

5、分太古广场一座：太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。太古广场二座：太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。太古广场三座：太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。一座二座三座一座二座三座太古广场一座太古广场二座太古广场三座太古广场一座太古广场二座太古广场三座案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场 顶级购物中心部分顶级购物中心部分l太古广场购物中心共分四层，提供

6、楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；l国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；l 除百货店外，全部采用室内街；l优越的共享空间，五百个车位的停车场。案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场 B1n与地铁出口接驳，并迅速引导人流上与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层层n负一层主要为停车场，负一层主要为停车场，n临街部分为餐饮，临街部分为餐饮，n临地铁出口设一圈商业。临地铁出口设一圈商业。1F至至3F：n商业主体，内街式分布。商业主体，内街式分布。n高档商业，以精品店为主。高档商业，以精品店为主。n楼层越高，铺面划分越小。楼层越高，铺面划

7、分越小。4Fn为塔楼的中庭和平台为塔楼的中庭和平台n设的士站、停车场地等设的士站、停车场地等主要租客：主要租客：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D & G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心、屈臣氏、集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大、星巴克、北京楼、锦江春、花旗、汇丰、揸打、UA金钟电影院经营业态：经营业态：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务 五星级酒店和顶级公寓五星级酒店和顶级公寓l港丽酒店港丽酒店513间客房间客房l港岛香格里

8、拉酒店港岛香格里拉酒店565间客房间客房l万豪酒店万豪酒店602间客房间客房l柏舍柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心l曦暹轩曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场 项目特点项目特点一、综合体价值的利用一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：、太古广场为中环地区

9、的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享。、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达

10、成了最 大化的资源共享。二、海景价值的利用二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、经营方式三、经营方式1、各酒店均采用持有、各酒店均采用持有20%的权益的方式；的权益的方式；2、酒店式公寓部分全部销售；、酒店式公寓部分全部销售；3、写字楼和购物中心采用出租经营的方式。、写字楼和购物中心采用出租经营的方式。案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场 成功关键驱动因素成功关键驱动因素外因：外因：l优越的地理位置，依托于港岛优

11、越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；，位于商业区核心区；l良好的交通环境，位于地铁上盖。良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：内因：l各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；l各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；l统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；l各功能配合形成使用的全时段，保持各功

12、能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；小时都为活力中心；l开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；l设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场 定位：亚洲最大的商业建筑群定位：亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心顶级购物中心+写字楼写字楼+五星级酒店五星级酒店+顶级公寓顶级公寓案例（案例（2/3）北京东方广场北京东方广场 案例（案例（2/3）北京东方广场北京东方广场位于北京位于北京CB

13、D核心位置；总占地核心位置；总占地10万；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。万；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。 购物中心购物中心东方新天地东方新天地l包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼写字楼东方经贸城东方经贸城l共约28万平方米，内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心，成为各行业龙头公司之汇聚点：l金融界:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外l律师楼:的近

14、律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所；l会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所；l科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输业有中旅、国旅运通、通用汽车；l化工医药:陶氏化学、罗氏诊断；l消费品:可口可乐、Nike；日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等。五星级酒店五星级酒店东方君悦大酒店东方君悦大酒店l拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。公寓公寓东方豪庭公寓东方豪庭公寓l共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓，月租一千七百美元起價。案例（案例（2/3）北京东方广场北京东方广场 l东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态

15、新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。l商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地缤纷新天地”、“都市新天地都市新天地”、“庭苑新天地庭苑新天地”、“寰宇新天地寰宇新天地”和和“活力新天地活力新天地”。l主题经营主题经营商业部分商业部分东方新天地：首层及地铁层共东方新天地：首层及地铁层共10万平万平案例（案例（2/3）北京东

16、方广场北京东方广场 主力店：主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市主力业态：主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。餐饮：餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外

17、店内还有一组专为“家庭家庭”服务的主题餐厅。服务的主题餐厅。体验特色：体验特色：这里有两家专供人们这里有两家专供人们“看看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。，告诉孩子们这种电

18、器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。娱乐：娱乐：东方新天地有一家含有东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。教育：教育：第三层部分租给第三层部分租给EMBA作为教室作为教室案例（案例（2/3）北京东方广场北京东方广场 外因：外因：l优越的地理位置，依托优越的地理位置，依托CBD，位于商业区核心区；，位于商业

19、区核心区；l位于地铁上盖。位于地铁上盖。内因：内因：l利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象；利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象；l商业依靠巨大的规模取胜，写字楼通过对客户的严格控制而树立形象；商业依靠巨大的规模取胜，写字楼通过对客户的严格控制而树立形象；l写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套；写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套；l投资商强大的经济实力保证大型商业投资商强大的经济实力保证大型商业3-5年的经营困难期；年的经营困难期；l利用其较长临街面，各部分功能设置独立的入口和广场，以减低相互影响。利用其较长临街面，各部分功

20、能设置独立的入口和广场，以减低相互影响。成功关键驱动因素成功关键驱动因素案例（案例（2/3）北京东方广场北京东方广场 定位：定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼智能写字楼+国际商业区国际商业区+国际公寓国际公寓+五星级酒店五星级酒店+体育中心体育中心+展示中心展示中心案例（案例（3/3）北京华贸中心北京华贸中心 l北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大

21、规模建筑集群。l北京市项重点工程之一，坐落于东长安街延长线北京市项重点工程之一，坐落于东长安街延长线建国路大望桥东北角，占地面积公顷，总建筑面积多万平方米，横跨长安街。建国路大望桥东北角，占地面积公顷，总建筑面积多万平方米，横跨长安街。l长安街北侧主要是建筑主体，由万平方米的超智能写字楼、万平方米超五星级酒店、万平方米的国际品质购物中心、万平方米国际公寓组成；长安街南侧将是公顷的运动主题公园。长安街北侧主要是建筑主体，由万平方米的超智能写字楼、万平方米超五星级酒店、万平方米的国际品质购物中心、万平方米国际公寓组成；长安街南侧将是公顷的运动主题公园。l华贸中心总投资额将达亿元，建设开发周期为三年

22、半，在年基本完工。华贸中心总投资额将达亿元，建设开发周期为三年半，在年基本完工。案例（案例（3/3）北京华贸中心北京华贸中心 5A智能写字楼智能写字楼l写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。l3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；l其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。l一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米l二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米l三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米l裙楼面积：地下一层至地上三层，面积22000

23、平方米案例（案例（3/3）北京华贸中心北京华贸中心 国际商业区国际商业区l总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。l国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。国际公寓国际公寓l公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。l户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。五星级酒店五星级酒店l引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriot

24、t）案例（案例（3/3）北京华贸中心北京华贸中心 体育中心体育中心l占地约16公顷的华贸中心运动主题公园，l以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。lVIP运动会所，实行会员制服务。展示中心展示中心l电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地；l展示中心占地1600平方米，投资近1000万元；l整个科技馆的布局为三层通体式建筑，形如一个倒扣的大漏斗l中国第一家公益性电力科普教育基地，填补我国至今尚无展示电力的国家级场馆的空白。案例（案例（3/3）北京华贸中心北京华贸中心 项目特色项目特色l整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF

25、公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；l写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；l商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态；l公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；l两座极负盛名的超豪华五星级酒店；l展示中心、体育中心集合了部分社会职能。l公寓租售并举，其余均自行经营。案例（案例（3/3）北京华贸中心北京华贸中心 外因：外因：l优越的地理位置，依托优越的地理位置，依托CBD；l北京借助奥运这一北京借助奥运这一催化剂催化剂正在全力创建具有中国特色国际

26、大都市。正在全力创建具有中国特色国际大都市。内因：内因：l超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城城中城”；l利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；l各功能物业均以完善的服务体系为先导；各功能物业均以完善的服务体系为先导；l体育中心、展示中心提升社会形象。体育中心、展示中心提升社会形象。成功关键驱动因素成功关键驱动因素案例（案例（3/3）北京华贸中心北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex =office (主主) +

27、apartment(次次) +hotel（次）（次）shopping（次）（次）深圳信兴广场深圳信兴广场以写字楼为核心功能的以写字楼为核心功能的KPI体系体系外因外因内因内因客户（产业）支撑客户（产业）支撑已形成产业簇群已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区未来商务核心区强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层/建筑群建筑群写字楼大堂昭示性写字楼大堂昭示性功能化体系功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善配套完善商场、公寓商场、公寓广州中信广场广州中信广场 案例（案例（1/2）广

28、州中信广场广州中信广场定位：广州最顶级的超高层写字楼定位：广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼+公寓公寓+小型购物商场小型购物商场 l占地面积：占地面积：23,000平方米平方米l总建筑面积：总建筑面积：320,000平方米平方米l中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。分钟。l广场组成

29、：由一幢楼高广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。案例（案例（1/2）广州中信广场广州中信广场 超高层写字楼部分超高层写字楼部分l楼高：楼高：80层，标高层，标高333米；米；l单层面积：单层面积：2500；l电梯：电梯：34部进口日立高速升降梯；部进口日立高速升降梯；l停车场：地库二层，共停车场：地库二层，共900个车位。个车位。公寓部分公寓部分l中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢中信广场公寓楼位于中信广场写字楼

30、的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。平方米。l公寓的单元面积由公寓的单元面积由113至至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。购物中心部分购物中心部分l中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌

31、为主。案例（案例（1/2）广州中信广场广州中信广场 关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：l优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；l受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；lIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：内因：l利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；l以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；l公寓为写字楼提供较好的配套；

32、公寓为写字楼提供较好的配套；l舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。案例（案例（1/2）广州中信广场广州中信广场 l深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心l物业高度：物业高度：384米米l土地面积：土地面积：18,734平方米平方米l地库车位：两层共地库车位：两层共900个车位个车位l物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司物业管理：深圳熊谷物业管

33、理有限公司l管理顾问：梁振英测量师行管理顾问：梁振英测量师行l建成日期：建成日期：1996年年案例（案例（2/2）深圳信兴广场深圳信兴广场 l69层甲级写字楼层甲级写字楼(单位面积由单位面积由127平方米起，全层共平方米起，全层共2,161平方米平方米)l34部进口部进口三菱三菱升降机及升降机及2部运货升降机部运货升降机l楼高楼高33层，提供层，提供332个豪华服务公寓单位，面积由个豪华服务公寓单位，面积由68-200平方米平方米l实用率约实用率约80%l每个单位均配备全套豪华家俬及电器每个单位均配备全套豪华家俬及电器l6部进口部进口三菱三菱客用升降机客用升降机l楼高五层，提供达楼高五层，提供

34、达22,013平方米的商铺面积平方米的商铺面积l3部观光升降机及部观光升降机及10部扶手电梯，方便游人穿梭各层部扶手电梯，方便游人穿梭各层l名店云集如名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等等写字楼公寓商场写字楼公寓商场案例（案例（2/2）深圳信兴广场深圳信兴广场 关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：l优越的地理位置，深圳金融商务区中心；优越的地理位置，深圳金融商务区中心；l金融业驻商形成产业的支撑。金融业驻商形成产业的支撑。内因：内因：l利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；l从设

35、计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；l建筑外观形象突出，昭示性极强。建筑外观形象突出，昭示性极强。案例（案例（2/2）深圳信兴广场深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式complex = hotel（主）（主） office (次次) +apartment(次次) +shopping（次）（次）以酒店为核心功能开发模式的以酒店为核心功能开发模式的KPI体系体系外因外因内因内因地理位置地理位置不远离城市核心区不远离城市核心区交通可达性交通可达性主干道沿线主干道沿线客户支持客户支持商务客户商

36、务客户强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层/建筑群建筑群功能化体系功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施配套设施顶级商场顶级商场定位差异化定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位上海商城上海商城 定位定位: 上海顶级国际化综合体上海顶级国际化综合体 “City Within a City五星级酒店五星级酒店+豪华公寓豪华公寓+写字楼写字楼+商场商场案例案例上海商城上海商城 l上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。上海商城位于南京西路，是成

37、熟的商务、酒店区域。l总建筑面积总建筑面积18.5万平方米。万平方米。l由一个五星级酒店、拥有由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。l在这个在这个城中城城中城里，人们可以很方便地享受各种各样的达到国际标准的服务。上海商城地处上海最具活力的闹市区，使之成为当之无愧的中心。世界一流的餐饮业和时尚的零售商场使上海商城声名远扬，成为最知名和流行的去处。里，人们可以很方便地享受各种各样的达到国际标准的服务。上海商城地处上海最具活力的闹市区

38、，使之成为当之无愧的中心。世界一流的餐饮业和时尚的零售商场使上海商城声名远扬，成为最知名和流行的去处。案例案例上海商城上海商城 l核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。l功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业45%：30%：15%：10%。案例案例上海商城上海商城 五星级酒店五星级酒店lPortman Ritz-Carlton 酒店拥有酒店拥有564间客房，位于主楼间客房，位于主楼14到到45层。层。l酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。酒店内有上

39、海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。豪华公寓豪华公寓l位于两栋辅楼，共位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。间豪华服务式公寓。l公寓只租不卖，租金较办公楼略高。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。l面积从面积从47到到267平方米，以中大面积为主。平方米，以中大面积为主。商业商业l最高档的店铺、剧院、最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅个不同国家风格的餐厅案例案例上海商城上海商城 项目特色项目特色l追求空间含蕴，体现中西交融；追求空间含蕴，体现中西交融；l外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽；外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽；l庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅；庭院四周

40、设置一组组商店和中西并蓄的餐厅；l庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅；庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅；l各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米 ；平方米 ；l聘请国际人士组成管理团队；聘请国际人士组成管理团队；l采用五星级标准的服务管理；采用五星级标准的服务管理；。案例案例上海商城上海商城 成功关键驱动因素成功关键驱动因素外因：外因：l处在处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区边缘，以五星级酒店、顶

41、级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；l区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：内因：l定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；l五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；l娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；l波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了

42、综合体在南京路的顶级地位。波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。案例案例上海商城上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式complex = shopping（主）（主） office (次次) +apartment(次次) + hotel（次）（次）深圳华润中心日本福冈博多运河城深圳华润中心日本福冈博多运河城以酒店为核心功能开发模式的以酒店为核心功能开发模式的KPI体系体系外因外因内因内因明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域

43、功能的缺乏、需求旺盛独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理 案例（案例（1/2）深圳华润中心深圳华润中心定位：深圳规模最大的标志性、综合体商业建筑群定位：深圳规模最大的标志性、综合体商业建筑群集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体 l华润集团在深圳投资开发的华润集团在深圳投资开发的“华润中心华润中心”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群；，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商

44、业建筑群；l总建筑面积总建筑面积 55 万平方米，总投资逾万平方米，总投资逾 60 亿港币；亿港币；l首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心 “ 万象城万象城 ” 、国际标准、国际标准 5A 甲级写字楼甲级写字楼 “ 华润大厦华润大厦 ” ，于，于 2004 年年 12 月竣工开业月竣工开业;l二期项目包括五星级深圳君悦酒店（二期项目包括五星级深圳君悦酒店（Grand HyattShenzhen） 、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，） 、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，案例（案例（1/2）

45、深圳华润中心深圳华润中心 首期规划首期规划l北区写字楼北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约万平方米，提供约1000个车位；个车位；l写字楼写字楼4.2万平方米的甲级写字楼，高度为万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅；层为写字楼，顶层为多功能厅；l万象城万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电

46、影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成；家零售店面组成；l2002年年10月开工，约在月开工，约在2004年底、年底、2005年初竣工开业。年初竣工开业。二期规划二期规划l占地占地4.1万平方米，总建筑面积达万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约万平方米，提供约2000个车位个车位l开放式购物空间、五星级酒店（君悦酒店）和服务式公寓；开放式购物空间、五星级酒店（君悦酒店）和服务式公寓；案例（案例（1/2）深圳华润中心深圳

47、华润中心 建设与经营模式建设与经营模式l华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；l直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成;l 50%的国际一线品牌的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌；的国际二、三线品牌及国内一线品牌；l全部只租不售，长期经营；全部只租不售，长期经营；l十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。l华润

48、中心二期，将充分展现华润中心二期，将充分展现“都市综合体都市综合体”对于城市资源的强大聚合能力对于城市资源的强大聚合能力约约20000平方米的商业休闲广场，定位为万象城的延续、补充和升华。平方米的商业休闲广场，定位为万象城的延续、补充和升华。l全球最大的奢侈品集团全球最大的奢侈品集团LVMH旗下最著名品牌旗下最著名品牌LV已确定将其中国最大旗舰店开到这里，此外，已确定将其中国最大旗舰店开到这里，此外，HERMES、BVLGARI、SALVATOREFERRAGAMO、MONTBLANC等更多世界顶级品牌旗舰店的入驻，将使万象城成为全国奢侈品最密集的区域。等更多世界顶级品牌旗舰店的入驻，将使万象

49、城成为全国奢侈品最密集的区域。l世界闻名的豪华酒店管理集团世界闻名的豪华酒店管理集团环球凯悦集团将在华润中心二期开设大中华地区第六家君悦酒店；环球凯悦集团将在华润中心二期开设大中华地区第六家君悦酒店；l作为华润中心二期重要组成部分的高端住宅作为华润中心二期重要组成部分的高端住宅“幸福里幸福里”。案例（案例（1/2）深圳华润中心深圳华润中心 l投资商华润（集团）有限公司投资商华润（集团）有限公司l发展商华润（深圳）有限公司发展商华润（深圳）有限公司l建筑设计美国建筑设计美国RTKL Associates Inc/广东省建筑设计研究院广东省建筑设计研究院l园林景观设计澳大利亚园林景观设计澳大利亚P

50、lace Planning & Designl灯光设计顾问灯光设计顾问Kaplan Partners Architectural Lightingl机电设计顾问机电设计顾问Flack+Kurtz Consulting Engineersl消防与安全设计顾问消防与安全设计顾问Rolf Jensen & Associates.Incl电梯设计顾问电梯设计顾问Hesselberg. Keesee & Associates .Incl幕墙设计顾问幕墙设计顾问Curtain Wall Design & Consulting. Incl零售设计顾问香港仲量联行有限公司零售设计顾问香港仲量联行有限公司l交通

51、设计顾问香港交通设计顾问香港MVA公司公司/深圳市城市交通规划研究中心深圳市城市交通规划研究中心l工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司l工程监理中国国际工程咨询公司工程监理中国国际工程咨询公司l广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司开发团队开发团队案例（案例（1/2）深圳华润中心深圳华润中心 成功关键驱动因素成功关键驱动因素外因：外因：l优越的地理位置，良好的交通可达性；优越的地理位置，良好的交通可达性；l区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；l区

52、域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：内因：l超强的实力与品牌号召力；超强的实力与品牌号召力；l集购物、娱乐等为一体的体验式；集购物、娱乐等为一体的体验式；l项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；l一流的精英团队。一流的精英团队。案例（案例（1/2）深圳华润中心深圳华润中心 定位：化都市为演绎未来的剧场，定位：化都市为演绎未来的剧场，集商业、休闲、餐饮等功能为一身的大型综合性都市中心集商业、休闲、餐饮等功能为一身的大型综合性都市中心案例（案例（2/2）日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城 案例（

53、案例（2/2）日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城l建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站l交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟l占地面积：占地面积：3.44万万l建筑面积建筑面积:222,960l设计：设计：The Jerde partner Ship；l竣工时间：竣工时间：1996年年l以南北流向的运河为中心，集中了商场、饭店、音乐厅、电影院、游艺场所等设施以南北流向的运河为中心，集中了商场、饭店、音乐厅、电影院、游艺场所等设施l著名的福冈凯悦大饭店l四季剧团的第一个专用剧场“

54、福冈城市剧场”l日本最大规模的“AMC运河城13”l高科技游艺主题公园“福冈JOYPOLIS” l运河城市中心包括运河城市中心包括2个饭店、个饭店、1个大型购物娱乐场所和个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。栋办公楼。l商业、酒店和办公的配比约为商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。l商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。功能配比功能配比写字楼写字楼商场商场福冈剧院及商场福冈剧院及商场商业区主入口商业区主入口酒店酒店案例（案例（2/2）日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城 设计思路设计思路观

55、光与商业结合观光与商业结合l建筑师把为人创造空间放在第一位，将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街；建筑师把为人创造空间放在第一位，将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街；l水平体系设置了三个节点水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；大主题区域；l竖直体系包括竖直体系包括“运间运间”和和“百老汇街百老汇街” ，是创造节日气氛的地方；，是创造节日气氛的地方；l鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格；鲜明、浓郁

56、的西方建筑色彩和风格；l不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性；不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性；案例（案例（2/2）日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城 植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景案例（案例（2/2）日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城 外因：外因：l优越的地理位置；优越的地理位置；l良好的交通可达性。良好的交通可达性。内因：内因：l超强的实力与品牌号召力；超强的

57、实力与品牌号召力；l独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；l多项高规格的体验式娱乐设施；多项高规格的体验式娱乐设施；l一流的精英团队；一流的精英团队；l 全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售；全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售；l专业的商业运营公司运营。专业的商业运营公司运营。成功关键驱动因素成功关键驱动因素案例（案例（2/2）日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城 四种模式四种模式KPI体系：成功关键点体系：成功关键点/收益模式 总结收益模式 总结收益模式比较收益模式比较外包经营外包经营-外包经营酒店酒店销售/出租出租销售/出

58、租销售/出租写字楼写字楼自行经营/出租自行经营/出租一般出租自行经营/出租商场商场销售/出租一般出租销售/出租销售/出租公寓公寓明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理强制性的视觉冲击超高层/建筑群定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功

59、能共融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队物业管理/经营管理内因内因各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响特征特征地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上外因外因模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式