中国总部基地房地产开发模式研究及项目案例研究报告（196页）.pdf

1、总部基地总部基地的开发模的开发模式式 Development model Business Park（中文直译为“商务花园”）理念选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 总部基地 CBD 窗口/营销中心 Business Park 总部/研发等分支机构 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 从企业总部基地的选址的趋势上看，以总部经济定位的商务花园代表了未来从企业总部基地的选址的趋势上看，以总部经济定位的商务花园代表了未来总部基地发展的潮流。总部基地发展的潮流。 商务花园（商务花园（

2、BusinessBusiness ParkPark）的特点：）的特点： 从产业类型来看 Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。 截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。 从产业结构来看 主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。 从地理区位来看 已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。 从园区功能来看 表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园

3、区规划来看 园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。 从园区环境来看 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 商务花园（商务花园（BusinessBusiness ParkPark）目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的）目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。理念。 承担功能 研发、仓储、办公。 办公、部分商业设施。 办公、商业、银行。 办公、商业、居住、教育、休闲场所。 基本情况 城市边缘，由多组小规模的建筑组成。 城乡结合部。 规模较大，交通便利。 大型综合社区。 第一代：工业园的演变 第二代：商务与社区 第三代：发展邻里关系 第四代：N

4、EW TOWN 园区特点 入园企业 偏重基于科学研发的企业。 商业型企业出现。 商业型企业为主。 大型综合型的跨国企业。 建筑标准较低，但比工业园有所提高。 营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活元素， 与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境. 一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区. 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国外案例研究国外案例研究后工业服务园区的成熟模式“商务花园”后工业服务园区的成熟模式“商务花园” 欧州商务花园案例欧州商务花园案例都柏林都柏林PARK WESTPARK WEST西

5、区商务花园西区商务花园 PWPW西区商务花园概况：西区商务花园概况： PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， 其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休配套的娱乐休闲设施一应俱全。闲设施一应俱全。 PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达位以及能够快速到达M50M50与与NASSNASS公路的快速通道公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。 14，000，

6、000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光光纤通信技术纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。 以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。 园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从，其面积从30003000到到1 1，000000，000000平方英尺平方英尺不等。不等。 PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。药与保健、计算机、电子与软件等。 总总部基地

7、的开发部基地的开发模式模式 亚洲商务花园案例亚洲商务花园案例新加坡樟宜、裕廊商务花园新加坡樟宜、裕廊商务花园 新加坡樟宜、裕廊商务花园概况：新加坡樟宜、裕廊商务花园概况： 新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保

8、持区域持久活力； 注重对商务花园的配套设施的规划注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。 商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性保证每个地块都能临近内部道保证每个地块都能临近内部道路，路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样同时保证了每个地块都具有良好的商务价值； 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国外

9、案例研究国外案例研究后工业服务园区的成熟模式“商务花园”后工业服务园区的成熟模式“商务花园” 商务花园（商务花园（BusinessBusiness ParkPark）与）与CBDCBD（中央商务区）的关系是一种互补关（中央商务区）的关系是一种互补关系。系。 商务花园 城市中心CBD高层写字楼 位置分布 城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域 城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合 用地密度较低区域 土地资源相对紧缺，用地紧张度高 产品形态 低容积率，高绿化率 高容积率，低绿化率 建筑密度低 建筑密度高 小体量，低层 大体量，高层 独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权 标准化、统一

10、个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体 客户群 需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等 需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门 需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司呼叫中心、快递服务公司等 金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展 某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。 企业对自身形象展示的需要很高。 客户心理 通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，

11、提供工作效率 这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本 以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 商务花园（商务花园（BusinessBusiness ParkPark）吸引的客户类型：）吸引的客户类型： 入住商务花园的客户特征 入住商务花园的企业类型 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 IT类公司、医药公司 医疗设备生产公司 集成

12、电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海张江高科技园区（滚雪球模式）张江高科技园区（滚雪球模式） 【园区概况园区概况】 上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。截止2010年底，园区进驻企业达1905家，累计完成固定资产投资额1239亿元。园区共有从业人员17.34万人（其中博士4288人、硕士27082人、大

13、专以上学历100756人）。 道路道路: : 园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里；龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。 地铁: 地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场，在人民广场与一号线交汇。 中山公园站可换乘轻轨明珠线。 机场：机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。 火车站：火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 【园区规划园区规划】 高科技产业区主要包括：高科技产业区主要包括： 生物医药产业基地、集成电

14、路产业区、科技产业区。 技术创新区主要包括：技术创新区主要包括： 孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施 ，重点发展孵化和创新项目。 科研教育区主要包括科研教育区主要包括： 研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。 居住服务区：居住服务区： 主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海张江高科技园区（滚雪球模式）张江高科技园区（滚雪球模式） 【发展概况发

15、展概况】 张江高科技园区初期通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台。建立起生物医药、集成电路、信息技术三大核心产业，随着三大核心产业扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）的带动，一些其它的产业也迅速入住张江高科技园区，从而张江高科技园区进入一个良性循环的发展阶段以三大以三大核心产业为核心吸引相关产业形成包含更多产业的核心，再不断滚动发展，越滚越大。核心产业为核心吸引相关产业形成包含更多产业的核心，再不断滚动发展，越滚越大。 生物医药 集成电路 信息技术 和记黄埔医药（上海）有限公司 罗氏（上海）管理有限公司 上海中信亚特斯诊断试剂有限公司 夏瀚生物工程（上海）

16、有限公司 上海华虹NEC电子有限公司 德州仪器半导体技术（上海） 有限公司 迈世微电子（上海）有限公司 伯威微电子（上海）有限公司 萨蒂扬软件技术（上海）有限公司 SAP公司 印度Infosys公司 毕博信息技术上海（有限）公司 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国际级别的研发中心 国家人类基因组南方研究中心 国家新药筛选中心 上海超级计算国家级研发机构 生物医药、集成电路、信息技术生物医药、集成电路、信息技术 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海张江高科技园区（滚雪球模式）张江高科技园区（滚雪球模式） 上海张江高科技园区成功因素分析上海张江高科技园区成

17、功因素分析 上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。 借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于硅谷模式的张江模式。 政策吸引力 通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大的产业群体。 生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件。 依托上海浦东雄厚的

18、人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络，背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投资设立研发中心的首选地。 产业集聚引发研发集聚 兴建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台。 通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。 搭建技术平台和服务平台、加强人才培养 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商

19、务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海张江高科技园区（滚雪球模式）张江高科技园区（滚雪球模式） 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海创智天地（生物链模式）创智天地（生物链模式） 【园区概况园区概况】 创智天地是位于上海市杨浦区的城市核心发展项目，占地约840,000平方米（84公顷），邻近14余所高等学府， 为配合上海市政府“科教兴市”的发展战略，项目设计参考美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，并配套以充满巴黎左岸气息的“生活工作休闲”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住知识性工作者的新知识型社区，让

20、他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 【园区规划园区规划】创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区区、高科技园区 创智广场 信息广场 会议中心 创新天地 科企天地 学习天地 特色商业街 住宅街坊 高科技研发 高科技产业化 中外高科技公司 孵化期的企业 支撑性服务企业 研发机构 中小企业 风险基金 终身教育 行政管理 人才培训 公共活动中心区 生活工作区 高科技园区 创智天地 公共活动中心区公共活动中心区提供办公、研发、学习、休闲及文化设施。 生活工作区提供办公、零售、

21、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。 高科技园区高科技园区着重推动研发。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海创智天地（生物链模式）创智天地（生物链模式） 创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境。科技集聚区和市场生态环境。 创智天地客户定位于 大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等），等等，并提供一种客户生物链，资源共生

22、。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海创智天地（生物链模式）创智天地（生物链模式） 创业 小公司 风险基金 大学科研机构 律师 事务所 会计 事务所 现代服务公司 跨国公司研跨国公司研发中心发中心 创智天地是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式。 “创智天地”就是要营造这么一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生存的环境，他们在那里不仅工作，还要生活，他们的工作生活规律和方式不是简单的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商

23、务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海创智天地（生物链模式）创智天地（生物链模式） 上海创智天地成功因素分析上海创智天地成功因素分析 时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持（政府入股）。 城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套完全成熟。 区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。 宏观角度 城市中心走低密度生态化路线： 创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技

24、园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。 充分体现创意性： 通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。 产品角度 自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。 借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。 政策优势：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。 明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推

25、广奠定基础。 营销角度 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析上海上海创智天地（生物链模式）创智天地（生物链模式） 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析北京北京ABPABP总部基地（政府批发、企业零售合作模式）总部基地（政府批发、企业零售合作模式） 【园区概况园区概况】 丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发，项目位于丰台区南四环西路188号，占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币。主要为1000至5000平米独体独栋、独立产权

26、、独立冠名的总部楼。 交通：交通：紧邻京石、京开、京津塘高速公路、亚洲最大的北京西客站和全国最大的丰台货运编组站。毗邻西南四环快速路和城市地铁9号线；距首都第二航空港南苑机场仅公里。 配套：配套：约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅；全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 【园区规划园区规划】 中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带

27、状公共绿化合。 总部基地建设700栋独立办公楼，每栋面积10005000平方米，主导楼每栋面积30005000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。 楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析北京北京ABPABP总部基地（政府批发、企业零售合作模式）总部基地（政府批发、企业零售合作模式） 丰台区政府将丰台园二期开发的65公顷土地作价占股40%) 【园区开发模式园

28、区开发模式】政府只需做好“大招商”政府只需做好“大招商”招进一个有实力、市场经验招进一个有实力、市场经验丰富的企业，丰富的企业，“小招商”交给企业市场化运作，政府只做批发，不零售。小招商”交给企业市场化运作，政府只做批发，不零售。 共同搭建发展区域经济的平台 丰台区政府负责 制定政策 拿出土地 道丰集团负责 统一规划、统一设计 统一开发、统一招商 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析北京北京ABPABP总部基地（政府批发、企业零售合作模式）总部基地（政府批发、企业零售合作模式） 【园区营销亮点园区营销亮点】 把目标市场锁定在 开

29、拓新销售渠道 特色服务是加分因素 国内外优秀企业进驻北京设立的不同内涵、不同性质的总部机构 中国总部、北方总部、北京分公司等企业管理机构 市场中心、研发中心、采购中心等企业职能部门 人力资源、资本与金融等企业运营平台 主动联系外地企业，扩大成交客户基数；拓展外地代理体系，合作开发市场； 为餐饮、金融、邮政、商务中心、药店、超市等配套设施成立一个专业招商小组； 主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商； 发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户； 积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商； 组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现 总部楼冠名； 设立

30、企业服务中心。汇集工商、税务、财政、外经委、计委、城市建设管理、城管执法、规划、园林、公安等部门联合办公，提供专项服务。 建立企业领袖俱乐部、企业交流平台。 提供员工出入班车，班车整租等服务，解决员工就餐。 目前入驻各类企业比例目前入驻各类企业比例 50%为中央级企业和部委机构转制的大型国有企业； 30-40%为在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司）； 10%为外企（多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司） 。 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析北京北京A

31、BPABP总部基地（政府批发、企业零售合作模式）总部基地（政府批发、企业零售合作模式） 北京北京ABPABP总部基地的借鉴点总部基地的借鉴点 由大到小由大到小, , 再到大：再到大： 引入核心企业吸引相关中小企业核心产业群吸引其它产业群大企业，再循环往复。 由小到大由小到大, ,再到更大：再到更大： 引入某个产业的一群相互竞争的中小企业竞争胜出一批大企业，招商引入一批大企业核心产业群吸引相关产业大企业，再形成新的核心产业群。 由大生小由大生小, ,再到大：再到大： 引入大企业母体，将招商职责让渡给大企业大企业履行招商职责，吸引其相关中小企业进入核心产业群吸引相关产业大企业，再形成新的核心产业群

32、 总总部基地的开发部基地的开发模式模式 国内商务花园总部基地开发模式分析国内商务花园总部基地开发模式分析北京北京ABPABP总部基地（政府批发、企业零售合作模式）总部基地（政府批发、企业零售合作模式） 核心KPI -形成核心产业与框架 -政策扶植 -交通较为便利 -配套完善 -高速信息网络 重要KPI -良好的区域规划与前景 -环境优美、良好的商务基础 -人力资源基础好 -完善的招商网络、代理体系 -低密度建筑、办公楼面积灵活多变 -有标杆企业带动 -经营方式灵活 次要KPI -完善的园区公共服务体系 -个性化的建筑形态 -特色化的服务 总总部基地的开发模式部基地的开发模式 综合各案例的研究，

33、我们得出总部基地园区成功的综合各案例的研究，我们得出总部基地园区成功的KPIKPI体系（关键业绩指标），契合本项目的功能定位。体系（关键业绩指标），契合本项目的功能定位。 国内国内总部基地项目案例分析总部基地项目案例分析 Headquarters base 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 产业发展：产业发展： 根据规划，中国北京总部基地已被北京市委市政府纳入“十一五规划”，确定为北京十二大经济聚集区之一。 北京金融业发展定位：北京市委市政府在关于促进首都金融业发展影响力的金融中心城市提出：“把北京建设成为具有国际影响力的金融中心城市。” 中关

34、村丰台园是北京市唯一一个国务院直属的高新技术开发区的一部分，自1993年开始建设至今，已形成了一期电子信息，生物医药，光机电一体化为主导的产业格局。 项目区位：项目区位：位于位于北京丰台科技产业园区，临西南四环路，紧邻丰葆路、世界公园，距天安门直线距离12公里。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 产品规划产品规划 规划布局：规划布局：由南区、中区、北区三大组团构成。 项目组成：项目组成：110万平方米办公楼，约4万平方米五星级酒店、约4万平方米总部小公寓、4栋金融家官邸以及。10万平方米的高档商业街、 1600平方米的总部大讲堂。 产品面积：产

35、品面积： 1000160000平方米。 层高：层高：大独栋首层5.1米，中小面积首层4.5米，标准层3.6米。 项目定位项目定位 项目规划占地65公顷，总建筑面积140万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约80亿人民币。开发商：中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发。 整体定位：整体定位：总部经济生态区、总部的集群金融的港湾 客群定位：客群定位：国内外大中型企业及银行、保险、基金、信托、投资、财务、资产管理等给银行性金融服务机构。吸纳约500家大型企业、约2000家中小型企业的总部入驻。 北区 中区 南区 独栋户型独栋户型 A A型型 B B型型 CC型型 E E型型 效果

36、图 总面积 15630平方米 6410平方米 4850平方米 10088平方米 标准层面积 1042平方米 582平方米 440平方米 840平方米 层数 15层 11层 11层 12层 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 户型分析：户型分析：独栋户型面积在5000平方米以上，采用8mx8m标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。 小户型每个单元900平方米左右，采用双拼模式，可实现可分可合，合可吸引中型企业，分可吸引中小型企业，扩大客户群范围。 国内总部基地项目

37、案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 建筑设计：建筑设计： 整体设计较为单一，中小面积以棕色墙体和玻璃幕墙为主。大独栋办公楼以金属铝板外墙饰面，竖向线条明显，现代感强。 景观设计：景观设计： 景观设计仅规划有一处下沉式广场，其余景观绿化多为点式组团绿化，带状公共绿化，如草坪和树木，景观设计较为简单。 硬件配套：硬件配套： 景观设电梯配置：每栋楼独立电梯1-2部。 停车位：地下车库停车、地面停车地上停车位租金：150元/位月，下停车位售价：18万元/位。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 销售分析：销售分析： 平均年

38、去化量为10万方，目前已售办公楼租金2.5元/平方米天。 一期推出中区，约32万方 二期推出北区，约40万方 三期推出南区，约29万方 四期将推出剩余产品，约9万方 一期推出时间 2003年11月 二期推出时间 2007年12月 一期开盘销售均价价6600元/平方米，2007年3月一期销售完，售完价格8300元/平方米 三期推出时间 2008年6月 四期推出时间 预计2011年 二期开盘销售均价价12000元/平方米，2009年5月二期销售完，售完价格13000元/平方米 三期开盘销售均价价16000元/平方米，2010年12月三期销售完，售完价格18000元/平方米 剩余中小面积办公楼、4栋

39、金融家官邸、购物中心，价格待定 招商中心内部打造 招商中心门前飘扬的旗 市区委员及总部基地金融港领导 营销推广营销推广: : 平均年召开新闻招待会，重量级与会人员的参与，善用政府的力量。新闻媒体及杂志，如京华时报、搜狐网、焦点房产网、新浪网等，杂志如总部经济。气派特色的招商中心，营造整体大气且官方的氛围。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 优惠政策：优惠政策： 享受国家和中关村科技园区的扶持高新技术产业的优惠政策。 凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。 享受“三免三减”政策，即高新技

40、术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 配套及物业管理配套及物业管理 包括 2.4万平米四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以及商业配套。 公寓配套：公寓配套：总部基地小公寓，面积约30平方米，约1000多套，入住率95%，全年租6.5折，按照承租时间，租赁时间越久租金越低。 交通配套：交通配套：轨道交通：地铁9号线（已通车） 、10号线（已通车） 、14号线（在建）、16号线（在建） ;981，特7，944，937等多路公交。 物业管理：物业管理：采用

41、物业管理公司总部物业管理公司进行管理 ，收取3.98元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融港金融港】 客群分析：客群分析： 独栋办目前主要入驻企业行业类型多样化，其中科技技术信息所占比例最大。 金融行业并非为主要的客户。 从入驻企业区域来看，北京本地企业及政府机构最多，此外还吸引了其余16个省市的企业以及外资企业。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部基地总部基地金融

42、港金融港】 启示：启示： 独栋办北京总部基地客群受城市地位、城市经济发展影响大，国家政策越大，影响程度越大。 项目所在区域为城市拓展区，并非传统的郊区，且多条道路、地铁6号线拉近项目与城市中心区域的距离，有利于吸引城市核心区外溢客群。 项目周边产业、总部基地集聚效应有利于吸引客群。 小户型面积的产品，可实现可分可合，合可吸引中型企业，分可吸引中小型企业，扩大客户群范围。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 项目区位项目区位 总部国际位于北京丰台科技产业园区，临西南四环路，与丰台总部基地金融港仅一路之隔。 项目毗邻西南四环快速路与城铁9号线、地铁6号线，便捷通

43、达北京西站、金融街与中央政务区等核心区域，行经南四环可便捷通达首都机场。 总部国际 项目定位项目定位 技术经济指标：技术经济指标：项目总建筑面积212880平米，占地面积118432.59平米，地上建筑面积177798平米，地下建筑面积35082平米，容 积 率1.5 ，绿 化 率40% 。开发商：北京天香园置业有限公司。 整体定位：整体定位：多功能、复合式、新型独栋商务体 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 一期 二期 精致花园型精致花园型小体量总部机构，由两大花园广场与一条景观通廊组成花园型、低密度总部围合、小体量总部组团。 城市大道型城市大道型邻市政主

44、干道，楼型均设前后双出入口，形成园区内街区式、可分可合的总部组团。 绿荫广场型绿荫广场型低密度总部围合 ，中央围合形成花园式绿荫停车场。 产品规划产品规划 产品组合：产品组合：独栋办公楼、双拼办公楼 规划：规划：围合式组团，形成私密、专属庭院。 户型分析户型分析 产品以每单元900平方米为主，标准层面积180平方米左右。独栋产品总面积1600平方米左右，标准层面积300平方米左右。 标准层面积标准层面积 楼层楼层 总建面总建面 A型楼（双拼） 225平方米 地上四层至五层，地下一层 2256平米，可竖向分割1127平方米 B型楼（独栋） 302-356平方米 五层 15101781平方米 Ca

45、型楼（联排） 168-180平方米 地上五层至八层，地下一层 42084270平方米/栋 Cb型楼（双拼） 182-186平方米 五层 18201859平方米/栋 D型楼（双拼） 325平方米 地上五层，地下一层 26283537平方米 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 产品设计产品设计 层高：层高：首层4.55.8米，标准层3.43.5米，楼层数：4-8层。层高4.5米5.8米的首层接待空间，可用作形象展示成果展览、产品陈列、商铺经营，一个独立的企业展示空间。挑高15M中庭，2-4层挑空观景台 设首层停车位。 现代建筑风格，大面积落地玻璃窗，通透、采光。

46、 景观设计景观设计 私属级坡地庭院私属级坡地庭院：利用坡地设计高度落差，庭院间相互借景，以小见大且有效隔离外界视线，回避户与户之间的干扰增加了空间层次感。 休闲水景广场休闲水景广场 建筑建筑全落地玻璃窗全落地玻璃窗：绿色围合的开敞式办公空间，私密与开放共生的专属花庭院落。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 配套及物业管理配套及物业管理 项目自身没有打造配套，项目自身没有打造配套，依靠周边配套，如华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务等 物业管理公司：物业管理公司：采用物业管理公司北京英印威尔物业管理有限公司进行管理 ，收取5.8元/平方米月的物管

47、费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 硬件配置硬件配置 电梯电梯 独栋产品电梯个数：1个 双拼产品电梯个数：2个 联排产品电梯个数：4个 地下停车位数量：地下停车位数量：400个；租金：租金：600元/位月；独栋设有首层停车位 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 销售分析销售分析 依靠周边项目以整栋或整层销售方式，一期推出价格6800元/平方米，2011年初售完价格19800元/平方米，项目推出起初两年年均去化量5万方左右，后期年均去化量6万方左右。 目前在租办公楼租金价格价格： 2.2-2.5元 / 天平方米。 采用全额付款或

48、是支付50%首付，在一个月之内付清支付方式。 一期 推出99659平米 二期 推出113221平米 开盘2006年11月 均价6800元/，2008年一期售完 开盘2008年08月均价1100元/2011年初售完19800元/ 二期 一期 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。 采用网站宣传的方式。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 优惠政策优惠政策 享有中关村科技园区丰台园优惠政策：享有中关村科技园区丰台园优惠政策： (1)减按15%税率征收企业所得税。 (2)对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务

49、取得的收入，免征营业税。 (3)经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部门批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到10%（含10%）以上的，当年经税务机关批准，可再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。 (4)驻京研发机构进口的自用设备、物品等，符合国家鼓励类产业项目免税规定和科教用品免税规定的，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税 (5)对企业（含外商投资企业、外国

50、企业）为生产国家高新技术产品目录的产品而进口所需的自用设备及按合同随设备进口的技术及配套件、备件，除按规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对企业引进属于国家高新技术产品目录所列的先进技术，按合同规定向境外支付的软件费，免征关税和进口环节增值税；对列入科技部、外经贸部中国高新技术商品出口目录的产品，凡出口退税率未达到征税率的，经国家税务总局核准，产品出口后，可按征税率及现行出口退税管理规定办理退税。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 项目产权项目产权 独栋办公楼为独立产权、独立冠名、独体独栋写字楼。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 客

51、群分析客群分析 项目主要入驻行业为：金融业、保险业、食品业、工业等。如华丰控股、创世博源、中国铁通等。 项目入驻客群行业与项目所在区域有关，丰台中关村距离城市中心近，严格意义上来讲，并非郊区。 同时与周边项目总部基地金融港有关，总部基地金融港定位为再造一条金融街，入驻行业主要为金融、保险业等。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部国际总部国际】 启示：启示： 项目所在区域为城市拓展区，并非传统的郊区，且多条道路、地铁6号线拉近项目与城市中心区域的距离，有利于吸引城市核心区外溢客群。 项目周边产业、总部基地集聚效应有利于吸引客群。 项目优惠政策吸引。 围合式组团，形成私密、专

52、属庭院，提升办公楼生态型、高品质。 产品以小面积产品为主，可分可合，对产品进行纵向分割，企业办公有天有地。 独栋产品设有首层停车位，提高企业的便利性、独特性。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【BDABDA国际企业大道国际企业大道】 项目区位项目区位 项目位于亦庄经济开发区，是开发区核心位置的重要地段。 项目定位项目定位 一期总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米。 二期总占地面积约5.4万平方米，总建筑面积约19万平方米。 整体定位：整体定位：独栋总部集群，首席总部OFFICE 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【BDABDA国际企业大道国际企业大道】

53、 一期 二期 产品规划产品规划 项目分二期开发，其中一期推出3-5层低层办公楼，以局部围合组团形成小中庭景观。二期由16栋7-18层的建筑单体和1个大型会所组成。每3-4栋建筑单体围合布局，共同组成了5个建筑组团。 二期中心组团规划两栋88米标志性建筑，形成北京经济技术开发区的显赫地标。 A型独栋标准层面积682平方米 B型双拼标准层面积880平方米 C型独栋标准层面积560平方米 标准层530平方米，5层 户型分析户型分析 标准层面积为500800平方米，一期单体建筑面积1000-3000平方米，二期单体建筑面积为400012000平方米。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析

54、【BDABDA国际企业大道国际企业大道】 一期 二期 层高8.4米 层高4.2米 层高4.2米 层高4.2米 层高4.2米 建筑设计建筑设计 建筑设计一期时隔5年较为陈旧，二期立面更为现代、超前，立面效果好。 部分顶层设有双LOFT空间，可单层使用，也可拆分为2-3层，空间自由组合。首层层高8.4米，开敞通透，可作为企业大堂、商务咖啡厅、员工餐厅使用，部分顶层空间高达8.4-12.4米，作为总裁office，阶梯教室、多功能厅。 屋顶花园 绿色天廊 下沉庭院 果岭绿洲 景观设计景观设计 下沉式庭院、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等景观亮点设计，纵向立体绿化延伸。 硬件配置硬件配置 电梯个数：2个

55、；电梯品牌：三菱；二期停车位：1250个；停车位售价：10万元/位 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【BDABDA国际企业大道国际企业大道】 销售分析销售分析 项目一期04年6月推出，售价6000元/平方米，一期2007月4月售完，售完价格7500元/平方米，年去化量约3.6万方。项目二期2007年3月推出，售价7600元/平方米，销售至今价格13000元/平方米，年去化量约4万方。 采用一次性付款、银行按揭支付方式。 目前前期推出物业租金为3元/平方米月。 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。 采用网站链接的方式。 在后期与客户洽谈过程中，应注意招商

56、人员的年龄、稳重、成熟、熟练度。企业购买办公楼决定影响人员主要有总经理助理、财务、工程、行政等部门人员，招商人员除了对本项目熟悉，应加强本项目对应工程、财务等方面的技术知识，做好充足的准备与企业方洽谈、沟通。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【BDABDA国际企业大道国际企业大道】 优惠政策优惠政策 主要通过户减按15的税率征收企业所得税。其中，经营期十年以上的生产型企业从获利年度起两年免征，三年减半征收企业所得税。免减期满后，仍为先进技术企业的，可延长三年减按10的税率征收企业所得税。-北京市关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定京政发199714号 。 地方所得税5年免征

57、，5年减半征收。-北京市税务局关于对外商投资企业和外国企业减征、免征地方所得税的暂行规定京税外1992 710号。 产品出口企业按税法规定免减企业所得税期满后，当年出口产品的产值达到当年企业产品产值70以上的，减按10的税率征收企业所得税。一国务院关于鼓励外商投资的规定（1986年10月11日）高新技术企业 。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【BDABDA国际企业大道国际企业大道】 配套及物业管理配套及物业管理 交通配套：交通配套：地块北侧200米为开发区规划中的公交站场，规划中的轻轨5号线紧邻地块东侧，且轻轨站点距本地块也较近，927路、927专、927支、927延、97

58、6、976区间、324、723、732、运通115直达项目地，交通动线较为发达。 物业管理：物业管理：北京博大经开物业管理有限公司，独栋出售的物业费为4.2元/平米月，分层出售的物业费为11元/平米月 项目产权项目产权 主要通独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 大独栋产品主要采用竖向分割或整栋出售。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【BDABDA国际企业大道国际企业大道】 客群分析客群分析 入驻企业各种行业都有，没有特定聚集的行业，包括中石油、班纳发迅时装、资生堂、特立信等大型企业。 从区域来看，除了北京本地企业，外省、外资企业也占了较大部

59、分比例。 房地产7%纺织服装14%工程机械7%建筑建材9%金融行业7%开发投资12%科技信息7%能源化工5%农牧业5%商业百货10%生物制药5%网络通讯电子10%卫生医疗2%行业类型行业类型客群决策分析客群决策分析 决策因素流程：从企业客户接触项目直到决定购买，期间的谈判周期一般至少在半年以上。 企业人员 罗列市场所有项目进行筛选 总经理助理、财务、工程、行政等部门人员 对筛选项目进行考察 对筛选项目进行多次考察 对考察项目向上级汇报 购买总部基地办公楼 决策层实地考察 企业内部沟通 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【BDABDA国际企业大道国际企业大道】 启示：启示： 入驻

60、企业享受优惠政策越多，其购买意愿越强烈。 注重产品的开发节奏，首期必须开启市场，提升市场认可度，吸引独栋办公人群的关注，后期再推出中高层产品降低市场风险。 采用各种方式实现亮点设计，注重产品自身的打造，实现最高附加值。 入驻企业含有周边产业相关企业，但并非全是其上下游企业，而是多行业、多样化的企业入驻。 企业购买谈判周期较长，且企业各部门均会参与，招商人员除了对本项目熟悉，应加强本项目对应工程、财务等方面的技术知识，做好充足的准备与企业方洽谈、沟通。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 项目区位项目区位 主要通独坐落于北京中关村科技园区金桥产业基地内。 两

61、条京津塘高速公路、京沈高速公路和京津城际铁路贯穿亦庄新城，五环、六环城市快速路，以及地铁L2号线。 亦庄规划亦庄规划 亦庄新城范围以北京经济技术开发区为核心，包括通州行政区域京津第二通道以西地区及大兴亦庄镇及三海子等地区，总面积约为212.7平方公里。新城2020年规划人口70万，建设用地100万平方公里。按照构建“一廊、三轴、双中心”的区域空间布局结构要求，保障并促进区域和城乡协调发展。亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的产业新城之一，是辐射带动京津城镇走廊产业发展的高新技术产业中心。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 项目定位项目定位 项目

62、占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。 开发商：开发商：北京联东投资集团有限公司。 整体定位：整体定位：聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化新型产业园区 客群定位：客群定位：联东U谷项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。 一期规划 总部商务园 研发科技园 综合配套园 企业定制园 生产制造园 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 产品规划产品规划 亦庄新城项目规划有总部商务园、研发科技园、综合配套园、生产制造园、企业定制园 研发科技园占地11.3万平方米，建筑面积15.7

63、万方，客群企业定位：生物医药、电子信息，能源环保等行业中生产研发和办公类企业，引进100余家，年产值在10亿元以上。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 户型设计户型设计 平层标准层面积在200-320平方米之间，层数为3-5层。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 赠送 赠送 硬件配置硬件配置 亦庄新范局部设置挑空、顶层LOFT办公，办公空间开敞。 顶层屋顶花园等手法，不仅可以成为员工休息交流的场所，也是自然空间。 同时以上各种设计方法均可实现面积赠送，增加产品附加值。 电梯个数：1个 地下停车位数量：300个；地下

64、停车位租金：350元/位月 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 优惠政策优惠政策 (1)减按15%税率征收企业所得税。 (2)对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。 (3)经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部门批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到10%（含10%）以上的，当年经税务机关批

65、准，可再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。 (4)驻京研发机构进口的自用设备、物品等，符合国家鼓励类产业项目免税规定和科教用品免税规定的，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。 (5)对企业（含外商投资企业、外国企业）为生产国家高新技术产品目录的产品而进口所需的自用设备及按合同随设备进口的技术及配套件、备件，除按规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对企业引进属于国家高新技术产品目录所列的先进技术，按合同规定向境外支付的软件费，免征关税和进口环节增值税；对列入科技部、外经贸部中国高新技术商品出口目录的产品，凡出口退税率未达到征税率的，经国家税务总局核准，产品

66、出口后，可按征税率及现行出口退税管理规定办理退税。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 销售分析销售分析 目前项目已推出四期，四期期房销售9000元/平方米。项目一期2008年3月推出，价格7500元/平方米，二期价格8500元/平方米，三期价格10000元/平方米。 采用一次性付款、按揭贷款支付方式。 租金4.2 元/平方米天。 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。 采用网站链接的方式。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 配套及物业管理配套及物业管理 公共交通：公共交通：927专，986 ，

67、小11路，12路 物业管理：物业管理：采用物业管理公司北京联东国际物业管理有限公司公司进行管理 ，收取4.00元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 客群分析客群分析 亦庄新城目前主要入驻企业以电子、服装、医药类为主，至今签约企业达300多家，包括多家世界500强企业。 项目规划为厂房和办公一体，有利于企业的整体运营，减少成本。 启示：启示： 亦庄新城项目规划为厂房和办公一体，有利于企业

68、的整体运营，减少成本。 通过设计实现大面积赠送，增加产品附加值。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【联东联东U U谷谷】 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】 项目区位项目区位 项目位于朝阳定福庄常营乡朝阳北路沿线，距朝阳路1.5公里，距京通快速路2公里，紧临机场高速，距温榆河别墅走廊2公里。 项目占地面积390000平方米，建筑面积450000平方米，容积率:0.90，绿化率30.80%。开发商：北京中弘投资有限公司。 整体定位：整体定位：新型生态、个性化、智能化商务办公园区 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】

69、原会展中心 产品规划产品规划 产品组成：由7个组团、28栋四层写字楼组成。 项目最初规划有30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心、26500平米超级会所、配套酒店公寓。 后期市场反应不好，将会展中心取消，改为办公楼销售。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】 户型分析户型分析 独栋产品户型面积过大，且不能进行纵向和横向的划分。 产品 A型（独栋） B型（独栋） C型（双拼） 总建筑面积 3433平方米 2315平方米 3423.52平方米 标准层 858平方米 846平方米 428平方米，一半214平方米 层高 地上4层 地上4层 地上4层 是否可分割 否 否

70、 是 A型独栋标准层858平方米 B型独栋标准层846平方米 C型双拼标准层846平方米 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】 建筑设计建筑设计 以 “泡”为基本元素，每一组团选用3个矩形办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态。从形态上讲，每个“泡”都极具个性化的视觉效果和丰富的联想内涵。 建筑风格采用现代化外立面处理方法，内部为树冠状支撑及跨度设计。 透明材料的运用，配合穿插、重叠和折叠等设计手法，增强建筑空间的流动感和渗透感。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】 下沉式庭院，即可当做休闲区域，也可使地下车库采光。 人车分流：人

71、车分流：车流只能通过外围道路，项目内部不允许车流通过。 景观设计景观设计 景观元素立体多变、建筑组团有机交错、公园式办公体系，构筑出全生态的富有生命机理的低密度建筑群落。 硬件配置硬件配置 电梯：电梯：客梯个数：2个；客梯品牌：芬兰通力 停车位：停车位：811个， 停车位售价10万元/位 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】 销售分析销售分析 采取：分户、独栋销售的模式。 2005年4月开始销售，至今还剩1栋，其中开发商自持5栋未售。 项目难销售的原因：项目位于城市边缘地带且周边无产业支撑、政策支撑、政策优惠，独栋2300-3500平米过大，导致消费客群较少。 目

72、前在租办公楼租金2.8元/平方米天。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】 配套及物业管理配套及物业管理 客梯前期规划有会展中心配套，后期规划中取消。 物管：采用物业管理公司中弘文昌物业管理公司进行管理 ，收取5.80元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼办公楼以竖向分割，每户独立产权。 客群分析客群分析 目前入驻企业较少，大部分楼栋空置，未入驻。入驻企业有都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联（CSOFT）等。项目无产业政策且区位远，同时价格与同期推出项目相

73、差不大，其吸引力不足，客群不愿意购买。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【非中心非中心】 启示：启示： 位于城市边缘地带且周边无产业支撑、政策支撑、政策优惠的项目很难吸引客群，很大程度上导致产品滞销。 独栋2300-3500平米过大，也不能进行横向或者纵向分割，企业一次性支付资金存在难度，导致消费客群少。 产品设计、景观设计创新，增加产品附加值。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 项目区位项目区位 项目位于大兴北京经济技术开发区，南至地盛北街，东至地盛西街，西侧至西环中路、北侧至荣京西街。 项目定位项目定位 占地面积50884平

74、方米，建筑面积36944.27平方米，二期建设用地面积61940平方米，拟建建筑面积约11.5万平方米。 开发商：北京北工大软件园发展有限责任公司。 整体定位：办公、研发为一体的北工大软件园 一期 二期 南区 二期 北区 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 产品规划产品规划 项目组成：项目组成：一期13座近4万平方米独栋、连体办公楼，二期独栋、双拼、三拼办公楼，综合服务平台中包括食堂、餐厅、金融服务、娱乐休闲、商务中心等配套功能。 规划布局：规划布局：采用中国传统围合式，考虑公共空间与私密空间的布置。 产品面积：产品面积：10003000平方米。

75、层高：层高：首层4.5米，标准层3.6米。 建筑设计建筑设计 建筑设计仅有少量立面较为新颖，其余多为学院派建筑，以红白颜色为搭配，整体档次较低。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 景观设计景观设计 中庭广场、大面积草坪、水景，建筑密度低，视野开阔。 硬件配置硬件配置 电梯个数：2个 停车位：2858个停车位，地上150元/位月；地上停车位数量：2858个；地上停车位租金：150元/位月 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 销售分析销售分析 项目2008年8月一期开盘，开盘价格7000元/平方米，200

76、9年3月售完，2009年5月二期开盘，开盘9500元/平方米，目前已全部售完，售完价格12000元/平方米。 项目平均月去化量约2万方。 采用一次性付款、按揭贷款支付方式。 一首部分租金为2.3-2.5元/平方米天。 一期 08年8月至2009年3月，3.7万方 二期 09年5月至2011年3月，11万方 开盘价格7000元/平方米 二期开盘时间2011年4月 营销推广营销推广 位于主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。 采用网站链接的方式。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 优惠政策优惠政策 减按15的税率征收企业所得税。其中，经营期十年以

77、上的生产型企业从获利年度起两年免征，三年减半征收企业所得税。免减期满后，仍为先进技术企业的，可延长三年减按10的税率征收企业所得税。-北京市关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定京政发199714号。 地方所得税5年免征，5年减半征收。-北京市税务局关于对外商投资企业和外国企业减征、免征地方所得税的暂行规定京税外1992 710号。 产品出口企业按税法规定免减企业所得税期满后，当年出口产品的产值达到当年企业产品产值70以上的，减按10的税率征收企业所得税。国务院关于鼓励外商投资的规定 对区内的高新技术企业： （1）减按15税率征收所得税。企业出口产品的产值达到当年总产值40以上的，经税务部门核

78、定，减按10税率征收所得税。 （2）高新技术企业自开办之日起，三年内免征所得税。经北京市人民政府指定的部门批准，第四至第六年可按前项规定的税率，减半征收所得税。 -北京市新技术产业开发试验区暂行条例京政发199849号 。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 配套及物业管理配套及物业管理 项目内部配套：项目内部配套：商务中心、会议中心、展示中心、星际酒店、餐饮配套、金融服务、娱乐休闲等。 交通配套：交通配套：亦庄轻轨、有324路、927路、927延长线、946路、976路、453路、723路、732路、运通115路、202路公共汽车通行。 物管：物

79、管：采用物业管理公司北京博大经开物业管理有限公司进行管理 ，收取4.2元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 客群分析客群分析 项目一期已投入使用，包括60多家企业、1800多名员工入驻园区。 项目一期定位于软件开发、研发等相关产业的企业入驻，而入驻行业有中国邮政、安兰诺服装、民生证券、贝达药业、中企动力、（匹克）中国、晋煤、中讯通科技、中国路桥、巴瑞医疗等各行各业企业，且入驻企

80、业中国企占有大比例。 总部基地项目其入驻企业并没有统一行业类型，而是多样化的行业结构。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA芯中心芯中心】 启示：启示： 产业支撑、政策扶持是项目成功开发的重要因素。 总部基地项目其入驻企业并没有统一行业类型，而是多样化的行业结构。 注重产品设计和景观打造，提高产品整体档次。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA国际广场国际广场】 项目区位项目区位 项目位于北京大兴区，北京味的国家级经济开发区。 项目定位项目定位 项目占地面积4万平方米，总建筑面积12万平方米，其中写字楼建筑面积8万平方米。 开发商：北

81、京中视联国际数字产业园建设有限公司。 整体定位：国际商务综合体 产品规划产品规划 由14栋面积在3000-8000平方米的办公独立体、7000平米多功能会所构成。 层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。局部首层7米48，二至六层层高：3米74，七层层高：5米44，八层层高：5米54 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA国际广场国际广场】 建筑设计建筑设计 建筑立面采用玻璃幕墙为主，色彩颜色过于统一。 景观设计景观设计 下沉式阳光花园设计，既可当做公共休闲场所，又可作为企业“私享party花园”，企业用户可独享双重立体园林。 人车分流设计。 硬件配置硬

82、件配置 停车位：地上44个，地下586个，共630个 地下停车位租金：500元/个月 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【 BDABDA国际广场国际广场】 销售分析销售分析 2007年推出，2009年底售完，平均年去化仅2.7万方，由于其户型面积设计3000-8000平方米，面积过大，而销售单价达19800元/平方米，比周边项目高7000元左右，总价较高，客户资金承受能力较差。 一次性付款、分期首付50%银行按揭。 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。 采用网站链接的方式。 优惠政策优惠政策 项目无优惠政策 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分

83、析 【 BDABDA国际广场国际广场】 配套及物业管理配套及物业管理 项目7000平米多功能会所。 交通配套：交通配套：周边交通便利，不仅设有6条公交干线，同时未来亦庄城铁也途经项目地段。 物业管理：物业管理：采用物业管理公司北京国瑞嘉物业管理公司进行管理 ，收取物业管理费独栋3.98元/平方米月，分层4.98元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 项目产权项目产权 独栋办公楼为独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 客群分析客群分析 目前入驻行业主要以服装行业为主，整体入驻率不高，已经营有酒店。 国内总部基地项目案例分析国内总部基

84、地项目案例分析 【 BDABDA国际广场国际广场】 启示：启示： 项目面积大，总价高，周边无客户支撑。 无政策支撑的项目难以实现高价值。 应注重产品建筑立面设计，增加客户决策因素。 打造与众不同的景观设计是吸引客户的重要因素之一。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 项目区位项目区位 项目位于上海浦东新区康桥秀浦路，紧邻张江科技园，A20申江路出口。 距离浦东国际机场距离浦东国际机场1515公里左右，虹桥机场约公里左右，虹桥机场约2222公里。公里。 产业发展产业发展 上海浦东康桥工业开发区是上海市政府批准设立的市级重点开发区，规划面积26.88平方公里。包

85、括电子信息产业区、生产性服务业集聚区、国际医学园区、 建成区。 电子信息产业区：电子信息产业区：规划面积为6.5平方公里，以华硕、威盛、宏达、日月光等IT品牌企业为龙头，并积极吸引相关关联企业，打造电子信息产业集聚区，构筑完整的电子信息产业链。 生产性服务业集聚区：生产性服务业集聚区：建设中的康桥生产性服务业集聚区，占地近3平方公里，是康桥工业区调整产业结构、提升产业能级的重要载体。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 围合式 街区式 项目定位项目定位 项目位于整体定位：打造具有时尚创意、设计研发、物流展示、商务贸易等功能可持续发展的高端现代服务产业聚集区

86、功能定位：功能定位：研发、办公、展示等多种功能 客群定位：客群定位：面向国内拓展、海外发展的高知识型、高智慧型、高成长的企业、关联性企业 产品规划产品规划 技术经济指标：技术经济指标：项目占地面积300亩，建筑规划面积32万平方米 ，容积率1.33，绿化率30%，总投资约人民币6亿元。开发商：上海翔名实业投资有限公司。 规划布局：规划布局：结合中国传统围合式建筑与西方开放式街区，考虑公共空间与私密空间的布置。 项目组成：项目组成：推出1幢14层的综合配套楼和122幢4-5层独立、双拼、联排办公楼构成，后期推出产品不确定。还包括 2.4万平米四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以

87、及商业配套。 产品面积：产品面积：8002000平方米。 层高：层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 独栋户型 双拼户型 户型分析户型分析 项目位于独栋办公楼项目位于独栋办公楼C4C4户型：户型：地上建筑面积1277平方米，地下建筑面积290，停车位6个，5层。 F2地上建筑面积1239平方米，地下建筑面积189平方米，停车位5个，5层双拼办公楼双拼办公楼F2F2、F3F3户型：户型：。F3地上建筑面积1128平方米，地下建筑面积188平方米，停车位5个，5层。 建联排办公楼建联排办公楼B12B12、B13

88、B13、B14B14户型：户型： B12地上建筑面积1027平方米，地下建筑面积180平方米，停车位6个，5层。 B13地上建筑面积984平方米，地下建筑面积287平方米，停车位5个，5层。 B14地上建筑面积797平方米，地下建筑面积238平方米，停车位4个，5层。 项目一期主力户型总面积在800-1300平方米，标准层面积在160-260平方米。主力户型为小面积户型，双拼、联排办公楼为竖向分割 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 简洁后现代建筑融入博大精深的禅宗意境 中式庭院、斜坡屋顶、黑瓦 建筑设计建筑设计 融汇传统建筑与后现代科技质感的多风格建筑形态

89、，各组团以不同的艺术理念与建筑美学，创造出极富辨识度的个性化外观。 厚重黑色金属质感、整齐窗体阵列 后现代几何线条 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 建筑设计建筑设计 落地玻璃窗、玻璃幕墙、大阳台与复古砖墙结合 景观设计景观设计 入口中轴水景线 河景 景观植栽 中庭水景 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 地面停车位 地下停车库入口 硬件配置硬件配置 电梯：一户一梯，电梯品牌：通力电梯。 停车位：采用路面停车与地下停车相结合，其中486个地下车位。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】

90、销售分析销售分析 项目1年4个月去化13万方，平均一年去化约11.5万方。 项目一期推出800-1300户型，整体面积较小，客户接受度高，资金压力小，整体去化快。采用一次性付款、按揭贷款支付方式。 一期1幢14层综合配套楼和61幢独立办公楼，约13万方 二期将推出51幢独立办公楼，约10万方 一期开盘时间 2009年5月 二期开盘时间 2011年4月 三期推盘时间及体量待定 一期开盘销售均价价8000元/平方米，2010年9月一期销售完，售完价格8700元/平方米 优惠政策优惠政策 直接享受浦东新区的各项优惠政策。 属于上海市政府有关部门认定的高新技术外资企业，在减免税期满后，所得税科按15%

91、缴纳。 对于落户康桥生产型服务业聚集区的企业，将根据上海市和浦东新区的相关优惠政策给予相应的财政补贴。 享有返税政策，其中营业税返还享有返税政策，其中营业税返还18%18%，所得税返还，所得税返还7.2%7.2%，增值税返还，增值税返还4.5%4.5%。 入驻企业可以享受更为快捷方便的通关政策。 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式； 其中户外广告牌主要设置在机场高速路边； 主要的杂志为高端客户阅读杂志，如航空杂志，红地产等； 采用网站链接的方式。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 配套及物业管理配套及物业管理 项目内部配套：包括 2

92、.4万平米四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以及商业配套。 轨道交通：11号线周浦东站（在建） 公共交通：龙滨线、龙芦线、周康六线 物业管理：采用物业管理公司上海外高桥物业公司进行管理 ，收取2.00元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 客群分析客群分析 直接享销售经理：“客户最关注的主要是价格和办公面积，同时还有我们的政策环境。我们的价格在这个片区是很低的，同时户型面积也小，这样他们支付的资金也小，当然还有我们的产品品质也高，这些是吸引客户的主要因素。像这些客户其余还会关注景观环境、办公环境以及配套等。” 购买客户主要以建筑承

93、建商行业、服装行业、设计行业、电子行业为主。 客户来源范围广，不局限于康桥周边企业，而是面向于整个大浦东区域范围。 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 综合配套楼主要采用横向分割出售。 启示：启示： 城市经济的发展，产业的升级与发展，是对总部经济的强有力支撑。 项目客群客户来源范围广，面向于整个大浦东区域范围，并非完全是康桥周边产业上下游企业，同时也包含其他行业。 项目以低单价、低总价、小面积产品、高品质产品以及产业政策抢占市场，成为其成功的核心竞争力。 整体营销推广力度不大，不同于常规的住宅、写字楼营销，但户外广告、高端杂志以及网站是必不

94、可少的营销手段。 独立的产品产权是客户最为关注的，必须充分考虑产品形态与产权的融合。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【创研智造创研智造】 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部湾上海总部湾】 项目区位项目区位 项目位于上海浦东新区康桥工业区。 紧邻轨道交通11号线，距浦东机场25公里、虹桥机场28公里、陆家嘴12公里、卢浦大桥8公里、南浦大桥10公里。 地铁11号线南汇段已经开工，预计于2010年前后与北段、中段同时开，本项目800米设有“康桥东站” 。 项目定位 项目规划占地面积300亩，建筑规划面积32万平方米 ，容积率1.33，绿化率30%，总投

95、资约人民币6亿元。 开发商：上海翔名实业投资有限公司。 整体定位：国内外顶尖企业研发中心、运营中心、销售中心、物流中心、订单中心、培训中心等总部机构的聚集地。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部湾上海总部湾】 产品规划产品规划 项目组成：项目组成：由研发产业区、总部商务区和高档国际生活区三大独立又有机联系的功能区组成。项目独栋产品主要临河分布，充分打造水岸花园概念，其余多层产品、小高层临街分布。 户型分析户型分析 产品面积：产品面积：10003000平方米。 独栋、双拼产品标准层500平方米，楼层低，大开间，易展现企业形象、气势。 但独栋、双拼产品面积分隔界限不明显，

96、产品面积存在交叉，不利于后期销售。 总面积1500m2，标准层面积497m2，4层 总面积3000m2，标准层面积497m2，4层 总面积3000m2，标准层面积964m2，3层 独栋 独栋 双拼 双拼 综合 综合 总面积3000m2，标准层面积1000m2，3层 总面积7334m2，标准层面积1880m2，4层 总面积13151m2，标准层面积1200m2，11层 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部湾上海总部湾】 建筑设计建筑设计 立面采用玻璃幕墙，配以面砖、涂料。 色彩主要采用白色、红色，色彩虽然统一，但过于单调，视觉效果较差。 层高：首层4.5米，标准层3.6米

97、，负一层4.4米。 景观设计景观设计 项目以天然水系为主景观线，峡谷缓坡、树丛草坪为主要的景观打造方式。 楼栋外部树木林立，景观视觉好，同时注重企业隐私性。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部湾上海总部湾】 开盘时间2008年5月，开盘均价15000元/平方米，2009年12月销售完，售完价格15000元/平方米，综合研发楼12000元/平方米。 销售分析销售分析 本项目平均年去化量约21万方。 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。 采用网站链接的方式，包括介绍项目概况、项目优势、项目展示、合作伙伴等 优惠政策优惠政策 “国家级扶植力度” 自动

98、获得沪上最优惠的企业税收政策 协助优质高新企业申请市科委的“高新技术企业”认证，获得认证的企业获得所得税“两免三减半”的优惠； 对优质企业提供地方税收部分的高额返还，促进企业做大做强。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部湾上海总部湾】 配套及物业管理配套及物业管理 本项目上海总部湾孵化基地综合配套楼，包括员工餐厅、咖吧茶座、国际会议中心、商务酒店一应俱全。 康桥工业区管委会同期入驻上海总部湾，政府服务一步到位。 物业管理：物业管理：采用物业管理公司进行管理 ，收取物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋

99、独立产权。双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。综合研发主要采用横向分割出售。 客群分析客群分析 目前入驻企业主要有上海惠元医院 、OP、万利企业、TESA、康桥管委会、上海和鹰机电科技股份有限公司，包括建筑建材、政府机构、卫生服务等行业。 客户来源范围广，不局限于康桥周边企业，而是面向于整个大浦东区域范围。 受张江高科的产业集聚、总部经济集聚效应影响，除了上海本地企业，外资企业也占一定比重。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部湾上海总部湾】 启示：启示： 项目位于大浦东范围，周边张江高科、总部基地聚集，市场氛围良好。 最优惠的企业税收政策可吸引更多的企业购买，政

100、策优惠是重中之重。 注意产品的面积分隔界限明显化，若产品面积大量存在交叉，不利于后期销售。 注重产品的色彩搭配，充分利用已有的景观资源，扩大核心景观资源优势。 营销手段可制定项目专业网站，除了展示产品，也应展示企业实力，扩大项目影响力。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【张江高科张江高科】 项目区位项目区位 项目位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和孙桥同为上海浦东新区四个重点开发区域，成立于1992年7月。 目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家网游动漫产业发展

101、基地等多个国家级基地。 园区规划园区规划 项目规划面积25平方公里，主要包括高科技产业区、技术创新区、科研教育区和居住区。 高科技产业区包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。 技术创新区包括：孵化楼、办公楼、商业中心、文体中心、公寓、地铁站等。 科研教育区包括研发中心、大学园区、医院、科学基础研究。 居住区主要包括40万方的主题公园、商业和金融配套等。 项目区位项目区位 项目位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和孙桥同为上海浦东新区四个重点开发区域，成立于1992年7月。目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地

102、、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【张江高科张江高科】 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【张江高科张江高科】 产品设计产品设计 建筑设计较为超前，主要以玻璃幕墙设计，建筑细部处理较好，产品样式多样化。 景观设计景观设计 项目主要利用自然河流为主景观，项目外部入口有水景，其余景观处理主要以草坪、树木为主。 客群分析客群分析 公目前入驻企业主要有国外汇交易中心、西蒙电气（中国）有限公司、上海张江科技园区开发股份有限公司、伍尔特国际贸易（上海）有限公司等大型公司。 入驻行业以网络通讯电

103、子、科技信息为主，这与整个张江的规划与定位吻合。 入驻企业区域来看，以上海本地企业为主，但不乏外省、外资企业。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【张江高科张江高科】 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【张江高科张江高科】 启示：启示： 政策吸引力：政策吸引力：上海市委市政府颁布聚焦张江战略，给予落户到张江的企业政策优惠，从大条件来吸引客户。借助政府之手、市场之手开发合力、整个各种开发资源，形成独特的“张江模式“。 产业聚焦引发研发聚焦：产业聚焦引发研发聚焦：通过推进产业链发展模式，在集成电路、软件、生物医药等产业领域实现中外资相关企业的高度聚集，形成强大的产业

104、群体。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部总部1 1号号】 项目区位项目区位 项目位于位于闵行区颛桥镇，是闵行区首批挂牌的现代服务业聚集区。 周边高速公路干线A4、A20、A30、分别贯通虹桥机场、浦东机场和洋山深水港，A4、A20和沪闵高架连接虹桥交通枢纽、中环线及内环线，A8、A9高速路能够快速抵达市中心各区域。 产业发展产业发展 项目近邻上海市莘庄工业区、紫竹科学园区、闵行经济技术开发区。 向阳工业园是多种经济成分并存的综合性工业开发园区，总用地面积530.86公顷，园区紧邻地铁五号线。在产业选择上重点吸引发展产品附价值高、注重环保工业。IT产业、信息传媒业、工业设

105、计业；汽车服务等高科技产业的研发设计业；无污染、社会效益好的科研设计类企业；鼓励通讯电子，生物医药等高科技产业的研发设计业，信息软件业。 项目定位项目定位 公整体定位：打造具有时尚创意、设计研发、物流展示、商务贸易等功能可持续发展的高端现代服务产业聚集区 功能定位：研发、设计、办公、展示、贸易、物流等多种功能 客群定位：中小型企业 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部总部1 1号号】 项目产权项目产权 技术经济指标：技术经济指标：项目占地面积210000平方米 ，建筑面积210000平方米。 开发商：开发商：上海财富天地置业有限公司。 项目组成：项目组成：创意研发中心、会议

106、展示中心、企业总部、商务酒店和加工物流中心等配套功能设施。 产品面积：产品面积： 900至2600平方米。 层高：层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼办公楼以竖向分割，每户独立产权。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部总部1 1号号】 B型平面图 户型分析户型分析 项目主要产品为独栋和双拼，独栋面积在1000-2000平方米左右，双拼在900平方米左右，标准层面积200-380平方米之间。 A型（独栋） B型（独栋） C型（独栋） D型（独栋） E型（双拼） 总建筑面积 2606 2165 2222 1138 917 标准

107、层面积 361.9 297.4 381.9 277 206.7 层数 地上5层，地下1层 地上6层，地下1层 地上5层，地下1层 地上4层 地上4层 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部总部1 1号号】 建筑设计建筑设计 建筑立面色彩单一，且设计无新意，整体视觉档次低。 景观设计景观设计 项目主要景观为中心水景，其余主要是树木及草坪绿化，整体景观环境打造较少。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部总部1 1号号】 硬件配置及物业管理硬件配置及物业管理 电梯：电梯：每幢楼1部货梯，品牌为迅达 停车位：停车位：只有地面停车位，一套配4个车位，不收停车费 物业

108、管理：物业管理：采用物业管理公司天为物业公司进行管理 ，收取2.80元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 配套配套 项目自身未规划配套：项目自身未规划配套：仅有少量商业，如便利超市、员工餐厅。 交通配套：交通配套：轨道交通描述：地铁5号线颛桥站；公共交通：公交：闵行7路等 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部总部1 1号号】 销售分析销售分析 项目于04年拿地，2008年5月出售，2011年3月售完。 2008年销售价格8000元/平方米， 2011年销售价格15000元/平方米。 D型（双拼）、E型（双拼）先售完，主要是由于

109、其建筑面积小，总价低，客户有一定承受力。项目平均年去化量约为7万方。 优惠政策优惠政策 新引进注册在歂桥镇的实体型企业，注册资金500万以上的，自开业起3年内按照企业缴纳的税收属镇实得部分，给予60%的奖励。 公司与地方政府一起提供相应的工商注册、税务代理、银行会计结算、法律咨询、企业管理咨询等商务配套服务。 客群分析客群分析 首批完工的30幢中小企业总部办公楼，已于2007年8月竣工交付使用 ， 目前企业已入驻。包括上海速帕工业设备有限公司、中铁十四局上海分公司、江苏龙胜不锈钢公司上海分公司、上海路歌信息技术有限公司、真丝大王、上海华谊集团建设有限公司第六分公司、上海申剑建筑设备安装有限公司

110、、上海颛桥工业发展有限公司、亚亨动力科技集团、法国LMLULU公司等。主要以闵行区周边客群，上下游企业为主。企业看重房型、价格、配套、车位，环境不是很看重。 启示：启示： 独栋办公城市经济的发展，产业的升级与发展，是对总部经济的强有力支撑。 项目离城市核心区域远，其客群客户来源主要为周边产业上下游企业。 项目以低单价、小面积产品以及产业政策抢占市场低单价、小面积产品以及产业政策抢占市场，成为其成功的核心竞争力。 若不注重建筑设计、景观设计，势必会降低项目的品质。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【总部总部1 1号号】 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【滨海国

111、际企业大道滨海国际企业大道】 项目区位项目区位 位于天津滨海新区核心区域，由京津塘高速公路、滨海路、海缘路和海缘西路所围合。介于天津开发区东西区之间。 开车可以20分钟到达天津市内，20分钟到达滨海国际机场，10分钟到达天津港包括东疆港，90分钟到达北京市内，100分钟到达北京机场。 产业发展产业发展 天津滨海新区功能定位：“依托京津冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。” 海洋高新区： 16年以来，塘沽海洋高新技术开发区经济增加值始终保持年均增长30%以上，税收年均增长20%

112、以上。2007年实现增加值达到75亿元，是2002年的5倍，年均递增37.9%，占到塘沽区区属经济总量的54%；今年上半年预计实现增加值50亿元，同比增长31%；实现税收8.5亿元，同比增长41%；固定资产投资完成8亿元，同比增长122%，成为塘沽区经济发展的重要引擎。目前，塘沽海洋高新技术开发区累计注册企业2065家。其中来自23个国家和地区的外资企业514家。初步形成了海洋、新材料、现代机械制造、油品和电子信息等5大产业体系。 项目定位项目定位 项目占地23万平方米，规划建筑面积48万平方米，由74座建筑组成，预计总投资26亿元。 整体定位：滨海首家花园独栋OFFICE；客群定位：国内外高

113、端产业研发、设计、销售、结算中心或总部企业 产品规划产品规划 项目组成：70栋企业独栋，燕莎商城，超五星级诺金饭店，5A级写字楼、公寓、商务和配套。 规划为 8个组团，形成内部中庭。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【滨海国际企业大道滨海国际企业大道】 燕莎商城 办公楼 办公楼 酒店、写字楼配套 公寓 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【滨海国际企业大道滨海国际企业大道】 首层延伸平台，屋顶空中花园。 产品设计产品设计 独栋办公产品面积：12003200平方米。层高：首层4.2米，标准层3.6米。 自由平面，办公空间按需区隔。全框架式开放设计，6.5米建筑柱距

114、，柱网结构优化。 72栋建筑每一栋位置、层数、朝向、色彩、立面都各不相同，体现各自个性化，标志建筑凯宾斯基酒店。 硬件配置硬件配置 电梯个数：每户1个 客梯品牌：通力 停车位描述：地上地下，停车位充足，有租、有售、有赠，因企业购买面积情况而定。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【滨海国际企业大道滨海国际企业大道】 6.6万平方米，独栋办公写字楼共28栋楼，2009年03月开盘，均价15800元/平方米，目前剩余两栋约3500平方米。 7.8万平方米，独栋办公写字楼，预计2011年底开盘。 开发建筑面积为45.6万平方米，开盘时间未定，目前正在规划建设中。 一期 二期 三期 销

115、售分析销售分析 项目2009年开盘，年均去化量约3万方。 项目采用一次性付款、银行按揭方式进行支付。 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌主要设置在机场高速路边； 主要的杂志为高端客户阅读杂志，如航空杂志，红地产等； 朋友推荐，管委会平台。 优惠政策优惠政策 政策：对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在一定时期内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。目前天津市已将总部经济列为重点发展的现代服务业，并为推动

116、总部经济的发展，出台了相关政策，对总部项目从税收、办公用房，到人才引进都给予优惠或补贴，以吸引总部项目入住，大力推动总部经济的发展。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【滨海国际企业大道滨海国际企业大道】 配套及物业管理配套及物业管理 独栋办公项目自身配套：规划有燕莎商城，超五星级诺金饭店，5A级写字楼、公寓等。 公共交通：津秦高速铁路在产业CBD区内设有滨海中心站，该车站是天津未来档次最高、规模最大的火车站。国家投资341亿建设的津秦高速铁路，西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速铁路，北连秦沈客运专线，设计时速350公里/小时，建成后可以形成贯通东北与华北、华东、中南地区快速

117、客运通道。 物业管理：招商局进行管理，收取5.8元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【滨海国际企业大道滨海国际企业大道】 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼办公楼以竖向分割，每户独立产权。 客群分析客群分析 已签约企业特征：本地企业多，深圳、江浙一带企业也有。 外地企业一般年产值上亿元全国性的大企业，主要为公司的二级总部，如凯宾斯基饭店股份有限公司、北京新燕莎控股（集团）有限公司等。 本项目主要采用北京BDA国际企业大道模式“复制“，由北京经济技术投资开发总公司开发。由于前期北京

118、BDA国际企业大道，且由政府背景开发，影响力较大，能吸纳大型客户。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【滨海国际企业大道滨海国际企业大道】 启示：启示： 城市经济的发展，产业的升级与发展，是对总部经济的强有力支撑。 政策吸引、政府背景、政府支撑是项目发展的必要因素。 先期开发纯独栋式办公楼，提升产品整体市场形象、品质，后期再推出高层写字楼。 个性化、多样化的产品设计、景观设计。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 项目区位项目区位 项目位于成都西郊，日月大道以北、成都飞机公司以南，紧邻三环路、绕城高速公路，距双流机场仅12分钟

119、车程，距市中心20分钟车程。 技术研发 区域营销中心 行政管理 总部办公 项目产权项目产权 总体定位：西南总部办公基地 产业定位：根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品、电子电器、软件开发、精密机械加工等产业和工业企业总部 市场定位：入驻企业为世界500强、国内工业行业100强以及有快速成长并有较大发展潜力的优秀中小企业。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 运作模式 统一规划 统一建设 统一招商 统一管理 统一投资 统一开发 项目运作模式项目运作模式 青羊工业总部基地由政企联手 对开发建设、产业发展、农民安置实行“六统一”运作模式，即统一

120、规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一招商、统一管理。 开发单位 青羊区国有资产经营有限公司40%股份 成都置信实业（集团）有限公司38%股份 四川合信实业有限公司22%股份 青羊工业建设发展有限公司 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 产品规划产品规划 技术经济指标：占地面积1089亩、容积率1.6、建筑面积69万、投资规模37.3亿元；规划布局：项目分为五期，从2005年开始开发，一至四期基本售完，五期在售。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 建筑设计建筑设计 抽象的线条、简约的外立

121、面、无视野障碍设计、独栋式空间格局、层层退台景观。 一期 二期 三期 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 C型：约4000，独立主次入口， 独立地下室，品牌电梯 B型：约2600 D型：约3100，错落式景观露台 A型：约2100，观湖独栋，错落式景观露台 主力户型主力户型 H型：约1900，错落式景观露台，独立主次入口，独立地下室 B型：约2600 G型：约2700，顶层预备空调机位，独立坐拥，可拆分购买 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 景观设计景观设计 景观软硬结合，以组团绿化呈现为

122、主体、兼有硬质铺地广场，绿化中间的穿透性强，小园香径和现代办公相结合。 地面停车位 地下停车库入口 硬件配置硬件配置 电梯个数： 6层分割式的写字间有2部电梯 独栋办公楼，每栋有1台电梯 停车位：采用路面停车与地下停车相结合，284个。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 销售分析销售分析 一、二、三期已开发建设完毕，四期招商接近尾声，五期项目在招商。 一期、二期、三期售完 四期招商将结束 一期开盘时间 2005 四期时间 2009年 五期在售 现销售状况：独栋均价6680元/平方米，物管费为2元/平方米月。平层目前主推1000平米户型，均价

123、6500元/平方米，物管为4元/平方米月。 五期时间 2010年3月25日 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。 根据成都商报、华西都市报的监测数据，在集中推广期青羊工业总部基地广告投放频次为每周一次，该项目在上述媒体上投放了半版的全彩广告，广告主要诉点分别为“低层、低密度、企业独栋”、“独栋、独享”、“宽域、低密、独栋”。 成都商报广告 华西都市报广告 活动营销：羽毛球邀请赛、足球联赛等方式进行营销 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 优惠政策优惠政策 享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种青羊区优惠政策。 符合相关

124、条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。 资金扶持计划受企业推崇：多家银行同意对青羊工业总部基地入驻及准备入驻的企业量身提供了首款法人按揭产品楼宇按揭，帮助企业解决限制企业发展的资金难题。 招商情况招商情况 招商目标企业招商目标企业 “5+2”企业，世界500强企业、国内行业100强企业 + 有潜力、快速成长的优秀中小企业；但根据调查获得的数据，进驻园区的世界500强企业、国内行业100强企业不多。 招商流程招商流程 （1）了解企业、项目情况并进行项目产业投资实地考察 （2）符合产业政策的企业签订位置确认书 （3）签订合

125、同（提供营业执照副本复印件、法人身份证复印件、税务机构代码证等相关资料） （4）办理入驻手续 （5）进场装修、入驻（进场前请提供装修施工方案和图纸，装修单位资质证书、营业执照等资料） 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 项目产权项目产权 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 配套配套 学校：泡桐树小学、成都试验小学、成都七中、石室中学、成都九中、成都四中、成飞小学、成飞中学（省重点） 商场：家乐福、麦德龙、西单商场、欧尚、百安居、统一优玛特 酒店： 周边有天府丽都喜来登、锦江宾馆、万达索菲特大饭店等五星级酒店

126、 医院：成都妇女儿童医院、四川省人民医院、成都中医药大学附属医院、成飞医院、成都第9人民医院、满地可医院 邮局：黄田坝邮政支局 银行：招商银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、中国银行、深发展 餐饮：知名餐饮：皇城老妈、银杏酒楼、谭鱼头、龙抄手等 其他： 英国风情小镇集中商业区 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 开发建设及入驻企业开发建设及入驻企业 已有138家企业正式签约入驻青羊工业集中发展区东区 1）入驻青羊工业总部基地128家，市外投资企业97家，市内投资企业41家； 2）研发、销售、总部型企业128家，占入驻企业的92.8%

127、；生产型企业10家，占入驻企业的7% ； 3）世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业100强企业45家；中外合资和独资企业3家。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 后期管理模式后期管理模式 管理概况 据调查，管理公司为置信旗下的嘉善公司，物业管理费2-3元/平方米月。服务内容包括常服务及创新服务，但创新服务的具体执行情况不详。 常规服务 1）基础服务：客户服务 保安服务 保洁服务 绿化服务 工程服务 2）特约服务：商务服务 租务服务 资源共享服务 酒店式商务服务 维修服务 装修服务 行政服务 创新服务 根据其宣传资料，青羊工业

128、总部基地独创了PTS企业非核心竞争力服务系统，计划为入驻企业提供全方位服务运营平台，但该服务内容的具体执行情况尚不得而知。PTS系统服务计划内容包括： 投资融资发展 行业政策研究 企业管理咨询 法律顾问服务 物流仓储服务 人力资源保障 客群分析客群分析 入驻企业以电子科技、工程建筑行业为主，以成都本地企业为主，国企占了较大比重，四川大川电力有限公司、葛洲坝集团第二工程有限公司、深圳市菲特数码技术有限公司、招商银行股份有限公司信用卡中心等。 启示：启示： 政企强强合作，优势明显。 入驻企业享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种青羊区优惠政策。 资金扶持计划帮助企业解决限制企业发展的资金难题。 独

129、栋均价6680元/平方米，平层1000平米均价6500元/平方米，项目以政府为主导，土地成本低，采用低单价、低总价策略吸引企业购买1900-4000平方米的大面积产品。 配套齐全：青年国际公寓，英国风情小镇等满足部分居住需求。 富有现代感的建筑设计和高品质景观打造。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都青羊工业总部成都青羊工业总部】 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【蓝光蓝光空港总部基地空港总部基地】 项目区位项目区位 项目位于成都“南部新城”双流航空港黄河中路二段，距离机场2.5公里，车行距离仅5分钟。 产业发展产业发展 成都未来工业发展布局的新格局：六

130、大产业基地，形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域六大产业基地，形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域 两级工业集中发展区，构筑工业发展平台：国家级工业开发区、市重点工业集中发展区。 以两级工业集中发展区为载体，打造“六大工业基地”：电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地 、医药产业基地、食品（含烟草）加工工业基地、冶金建材工业基地、石油化工产业基地 通过工业集中发展区和工业基地的建设，逐步形成“三大区域”的工业布局新格局：高新技术产业集聚区、现代制造业集聚区、特色产业集聚区。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【蓝光蓝光空港总部基地空港总

131、部基地】 项目产权项目产权 整体定位：整体定位：集顶级会所、高级服务公寓等5A国际商务城 功能定位：功能定位：商务写字楼为主，聚合商业SHOPPINGMALL、顶级商务会所、国际公寓等复合功能 客群定位：客群定位：计划引进EMS、等标杆型物流企业、配套急宅送等关联性物流企业。还有重庆下面外迁型企业。 独栋办公楼为独栋独立产权。 双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【蓝光蓝光空港总部基地空港总部基地】 产品规划产品规划 技术经济指标：占地面积:466666平方米、容积率:1.20、建筑面积:560000平方米 规划布局：分期开发，一期如下

132、图 产品面积：独栋式别墅2000-3000；联排别墅1000-2000 ；集中式（小高层，分层销售）500-600 层高： 3.9米 企业总部楼宇共12栋：其中1、2、8栋是独栋，建筑面积24003000；7栋双拼，建筑面积10002000；2栋集中式(即分层式)，分层主力建筑面积在430650平米；可随意分割和自由组合。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【蓝光蓝光空港总部基地空港总部基地】 建筑技术建筑技术 时尚外立面、厚重黑色金属质感、整齐窗体阵列 景观道路 景观植栽 区内水景 景观设计景观设计 艺术的美感与现代建筑结合 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析

133、【蓝光蓝光空港总部基地空港总部基地】 硬件配置硬件配置 客梯品牌：按销售单元配置品牌电梯 停车位：采用路面停车、地下停车以及架空层停车相结合。 配套及物业管理配套及物业管理 周边配套：学校、商场、医院、银行 物业管理：独栋式物管费3.5元/平方米月，集中式物管费5元/平方米月 物业管理公司：嘉宝物业 地面停车位 架空层停车位 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【蓝光蓝光空港总部基地空港总部基地】 营销推广营销推广 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。采用网站链接的方式。项目采用活动营销进行销售。 销售分析销售分析 空港总部基地预计分四期开发，规划有写字楼、大型SHOPPI

134、NGMALL和商业步行街等。本项目一期的写字楼基本上全部入驻。 客群分析客群分析 入驻企业以大型企业、国企居多，如葛洲坝集团、中太建设集团、京龙集团、山东高速等，塑造空港经济氛围，提升客户购买预期。 一期 2008年6月2日 二期待定 现售价：目前仅剩下500平米户型两套，以及1661平方米独栋一套。租价60元/平方米月，售价1300014000元/平方米，物管3.55元/平方米月。一次性付清优惠2%。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【蓝光蓝光空港总部基地空港总部基地】 优惠政策优惠政策 独栋办公享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠政策。 购买办公用房的企业（包括

135、其税收关系原不在双流县而后转入的）对注册登记当年纳税县级留存部分达300万元以上的，根据总部企业实际实现的税收贡献予以购房价款总额的10-20%给予一次性补贴（补贴面积不超过300 ）。 租用办公用房的企业对年纳税县级留存部分达100万元以上的，两年内每年按租金的50%对企业进行补贴（补贴面积不超过300）。 总部企业在规划的总部经济区修建办公用房的免交项目建设报建费。 总部企业缴纳的房产税县级留存部分由县财政按50%给予奖励。 对投资额度和强度大、预期税收回报大的总部企业实行“一事一议”。 启示：启示： 享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠政策，进驻企业总部或分支机构有条件享受“5

136、33”财政扶持政策。 配合空港引进龙头型企业提升项目形象与项目档次，如葛洲坝集团、中太建设集团、京龙集团等，塑造空港经济氛围，提升客户购买预期。 通过建筑立面、景观打造高品质产品。 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【蓝光蓝光空港总部基地空港总部基地】 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地北京总部基地金融港金融港】 序号 入驻企业 行业 区域 1 中国诚通集团 金融 香港 2 中国质量认证中心 政府机构 北京 3 中国航天时代电子公司 电子电工 北京 4 长征火箭技术股份有限公司 技术服务 北京

137、 5 中铁建工集团北京公司 建筑建材 北京 6 中国交通运输技术研究中心 交通运输 天津 7 中铁六局北京铁建公司 建筑建材 北京 8 中铁六局电子电工公司 电子电工 北京 9 湖北石油化工集团有限责任公司 石油化工 湖北 10 浙江石油化工集团 石油化工 浙江 11 新兴铸管集团有限公司 冶金矿产 北京 12 际华轻工集团有限公司 轻工食品 北京 13 辽宁方大集团 石油化工 辽宁 14 亿利资源集团 石油化工 北京 15 泛华建设集团有限公司 建筑建材 北京 16 中成进出口股份有限公司 金融 北京 17 中华信息产业系统有限责任公司 信息产业 北京 18 正泰集团股份有限公司 机械 北京

138、 19 特变电工股份有限公司 机械 北京 20 七匹狼投资有限公司 金融 福建 21 北京建龙重工集团有限公司 机械 北京 22 河南省宛西制药有限公司 医药 河南 23 旭阳煤化工集团 石油化工 北京 24 德龙控股有限公司 金融 新加坡 25 中国中铁电气化局集团第一工程有限公司 石油化工 北京 26 北京九城时代电子技术服务有限公司 电子电工 北京 27 北京信城通数码技术服务有限公司 技术服务 北京 28 中工工程机械成套有限公司 机械 北京 29 中电传媒集团 信息产业 北京 30 陕西鼓风机有限公司 机械 陕西 31 中国晶牛微晶集团股份有限公司 技术服务 北京 32 北京电力工程

139、公司 电子电工 北京 33 中牧实业股份有限公司 电子电工 北京 34 中国铁通集团有限公司北京南区分公司 信息产业 北京 35 洛波国际工程有限公司 石油化工 北京 36 河南羚锐制药股份有限公司 医药 河南 37 安琪酵母股份有限公司 技术服务 上海 38 中广核风力发电有限公司 电子电工 广东 39 聚光技术服务杭州有限公司 技术服务 杭州 40 双赢集团 金融 重庆 序号 入驻企业 行业 区域 41 北京依文企业集团 服装 北京 42 北矿磁材技术服务股份有限公司 技术服务 北京 43 中国吉运集团 交通运输 北京 44 北京中联动力技术有限责任公司 石油化工 北京 45 西班牙贝尼托

140、球铁铸造有限公司 石油化工 西班牙 46 北京铁道工程机电技术研究所 石油化工 北京 47 总部物流公司 交通运输 重庆 48 河南辉煌技术服务股份有限公司 技术服务 河南 49 北京东方易景医疗机械有限公司 机械 北京 50 北京世纪蓝箭防水材料有限公司 机械 北京 51 山西晋煤正诚技术服务有限公司 技术服务 山西 52 北京世纪洪雨防水技术服务有限责任公司 技术服务 北京 53 北京力得海得技术服务有限公司 技术服务 北京 54 北京亿德智邦技术服务有限公司 技术服务 北京 55 北京全路信息产业信号研究设计院 信息产业 北京 56 上海驰康网络技术服务发展有限公司 技术服务 上海 57

141、 安徽宿州康明医药公司 医药 安徽 58 北京诺讯时代技术服务有限公司 技术服务 北京 59 上海方联信息技术服务发展有限公司 技术服务 上海 60 上海博维康讯信息技术服务发展有限公司 技术服务 上海 61 中国中金技术服务股份有限公司 技术服务 北京 62 中冶新融电气技术有限责任公司 电子电工 北京 63 中科华建生物技术服务有限公司 技术服务 北京 64 德国控创集团 技术服务 北京 65 秦皇岛华玉陶瓷有限责任公司 机械 秦皇岛 66 北京聚智办公用品有限责任公司 机械 北京 67 北京新谢时代技术服务有限公司 技术服务 北京 68 保定玖路幸服装有限公司 服装 保定 69 北京天佑

142、达生物工程技术服务有限公司 建筑建材 北京 70 上海府佑行贸易有限公司 金融 上海 71 北京博林科交通运输技术有限公司 交通运输 北京 72 北京源生易达技术服务发展有限公司 技术服务 北京 73 布菲乐器北京有限公司 机械 北京 74 武汉金驰机械工程有限公司 机械 武汉 75 北京蓝之光电力设备安装工程有限公司 电子电工 北京 76 中铁特货大件运输有限责任公司 交通运输 北京 77 山西晋城华夏房地产开发有限公司 建筑建材 山西 78 山西华夏星源集团 金融 山西 79 邢台钢铁有限责任公司 冶金矿产 邢台 80 中电投远达环保工程有限公司 建筑建材 北京 国内总部基地项目案例分析国

143、内总部基地项目案例分析 【北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地北京总部基地金融港金融港】 序号 入驻企业 行业 区域 81 总部基地控股集团 金融 北京 82 中国建设银行北京丰台支行 金融 北京 83 北京银行总部基地支行 金融 北京 84 北京天视网讯数码技术服务有限公司 信息产业 北京 85 北京冠华荣信系统工程股份有限公司 建筑建材 北京 86 三基音响集团 机械 北京 87 中关村技术服务园区丰台园管理委员会 技术服务 北京 88 北京丰台技术服务园建设发展有限公司 技术服务 北京 89 北京普德冶金矿产集团有限公司 冶金矿产 北京 90 长城交通运输

144、股份有限公司 交通运输 北京 91 北京泰德市政工程有限公司 建筑建材 北京 92 北京森豪技术服务发展有限公司 技术服务 北京 93 北京中冶华润技术服务发展有限公司 技术服务 北京 94 北方自动控制技术研究所 技术服务 北京 95 北京道丰建设工程有限公司 建筑建材 北京 96 北京画中画投资管理有限公司 金融 北京 97 北京隆轩橡塑有限公司 石油化工 北京 98 北京航天科工世纪卫星技术服务有限公司 机械 北京 99 内蒙古鹿王绒公司 服装 内蒙古 100 北京宏鷺升投资有限公司 金融 北京 101 北京美力马消防设备有限公司 机械 北京 102 北京振隆技术服务发展公司 技术服务

145、北京 103 北京吴远隆基房地产开发总公司 建筑建材 北京 104 北京登峰装饰工程有限公司 建筑建材 北京 105 北京歌华有线电视网络股份有限公司 信息产业 北京 106 交通银行北京丰台支行 金融 北京 107 北京冠楠技术服务发展有限公司 技术服务 北京 108 润银国际投资集团有限公司 金融 北京 109 北京经典无限广告有限公司 石油化工 北京 110 中销燃料销售有限公司 石油化工 北京 111 中国煤炭市场网 信息 北京 112 北京时代天华文化传播有限公司 信息 北京 113 华夏麒麟北京技术发展有限公司 技术服务 北京 114 北京京考图文制作有限责任公司 技术服务 北京

146、115 玖瑞德康复技术有限公司 技术服务 北京 116 北京三电迅捷电力工程设计有限公司 电力电工 北京 117 北京秦天技术服务发展有限公司 技术服务 北京 118 北京同有成技术服务发展有限公司 技术服务 北京 119 北京思维鑫科信息技术有限公司 信息产业 北京 120 北京兄弟牛餐饮有限公司 轻工食品 北京 序号 入驻企业 行业 区域 121 北京南车时代信息技术有限公司 信息产业 北京 122 北京中德普菲交通运输技术有限公司 交通运输 北京 123 北京国联黄页信息技术研究所有限公司 信息产业 北京 124 达华工程技术咨询有限公司 建筑建材 北京 125 中国银行技术服务大道支行

147、 金融 北京 126 河南省伊川县人民政府驻北京联络处 信息产业 河南 127 北京东方胜景人工环境开发有限公司 技术服务 北京 128 中华合作时报社 信息产业 北京 129 国网北京电力建设研究院 电力电工 北京 130 北京国电富通技术服务发展有限责任公司 技术服务 北京 131 北京丰供送变点工程有限责任公司 建筑建材 北京 132 北京欧德装饰材料有限责任公司 建筑建材 北京 133 中物信息技术发展公司 信息产业 北京 134 山东三融实业有限公司 建筑建材 山东 135 中德国际合作基地 金融 北京 136 北京鼎汉技术有限公司 技术服务 北京 137 北京华通开关有限公司 技术

148、服务 北京 138 北京华夏建龙矿业技术服务有限公司 技术服务 北京 139 北京中科恒基投资有限公司 金融 北京 140 中磊集团 金融 北京 141 商务部流通产业促进中心 金融 北京 142 北京市丰台烟草专卖局 轻工食品 北京 143 北京峰业环保工程有限公司 建筑建材 北京 144 英特格传媒广告有限公司 信息产业 北京 145 北京兴有丰科技术服务发展有限公司 技术服务 北京 146 北京中矿联拓技术服务发展有限公司 技术服务 北京 147 北京中矿雷恩技术服务有限公司 技术服务 北京 148 北京中铁特货冷藏物流有限公司 交通运输 北京 149 中铁特货交通运输物流有限责任公司

149、交通运输 北京 150 保定新星石化工程股份有限公司 石油化工 保定 151 北京三八八光点技术中心有限公司 技术服务 北京 152 北京京昌长江经贸发展有限公司 金融 北京 153 三河市燕赵园林绿化有限公司 技术服务 三河 154 上海星乐电梯设备安装工程有限公司 机械 上海 155 北京多维联合轻钢板材有限公司 冶金矿产 北京 156 北京东方橡树发地产信息咨询服务有限公司 信息产业 北京 157 新锐国际有限公司 金融 北京 158 北京电力先行实业公司 建筑建材 北京 159 山西大同市炳丰实业公司 建筑建材 山西 160 北京特尔环保涂料有限公司 建筑建材 北京 国内总部基地项目案

150、例分析国内总部基地项目案例分析 【北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地北京总部基地金融港金融港】 序号 入驻企业 行业 区域 161 北京林泉运通工业技术有限公司 机械 北京 162 英博电器有限公司 机械 北京 163 北京富盛星电子有限公司 电子电工 北京 164 北京中铁华升房地产开发有限责任公司 建筑建材 北京 165 俏佳人传媒 信息产业 北京 166 中铁建工集团有限公司北京路桥分公司 建筑建材 北京 167 北京剑邦技术服务有限公司 技术服务 北京 168 烟台海融电力技术有限公司 电力电工 烟台 169 烟台龙源电力技术有限公司 电力电工 烟台

151、170 中铁建工集团北京安装工程有限公司 建筑建材 北京 171 三雄极光照明 技术服务 三雄 172 中研国际时尚品牌 服装 北京 173 衡水金太阳输送机械公司 交通运输 北京 174 北京税务局 政府机构 北京 175 江门市普润技术服务有限公司 技术服务 江门 176 中研国际时尚品牌管理咨询集团 服装 北京 177 民政部一零一研究所 技术服务 北京 178 北京米波信息产业技术有限公司 信息产业 北京 179 北京航天星控技术服务有限公司 技术服务 北京 180 州际技术服务实业有限公司 技术服务 北京 181 公安部居民省份证密钥管理中心 政府机构 北京 182 广州海格信息产业

152、集团 信息产业 广州 183 北京凯恩帝机电技术有限公司 机械 北京 184 北京北车物流发展有限责任公司 交通运输 北京 185 北京市衡基律师事务所 技术服务 北京 186 康阳先锋生物医药有限公司 医药 北京 187 汉基投资控股有限公司 金融 北京 188 北京华泰兴源技术服务有限公司 技术服务 北京 189 北京市丰台区综合投资公司 金融 北京 190 北京太易德电器安装有限公司 机械 北京 191 国家中药品种保护审评委员会 医药 北京 192 北京大汉全和技术服务发展有限公司 技术服务 北京 193 北京滨松光子技术股份有限公司 技术服务 北京 194 北京四维远见信息技术有限公

153、司 信息产业 北京 195 阳光时代律师事务所 技术服务 北京 196 湖南省衡阳市人民政府驻北京联络处 政府机构 湖南 197 北京岳洋通物资有限公司 交通运输 北京 198 河南宜阳县人民政府驻北京联络处 政府机构 河南 199 北京泰合百联传媒广告有限公司 信息产业 北京 200 中锴元通投资有限公司 金融 北京 序号 入驻企业 行业 区域 201 北京金奔腾交通运输技术服务有限公司 交通运输 北京 202 北京广联惠供用电工程设计有限公司 电子电工 北京 203 昆明中铁大型养路机械集团有限公司 机械 昆明 204 北京纬伦华业环保技术服务有限公司 技术服务 北京 205 北京金冠鸿远

154、技术服务有限公司 技术服务 北京 206 电力工程造价与定额管理总站 电子电工 北京 207 华瑞迪技术股份有限公司 技术服务 北京 208 北京中咨现代物业管理有限责任公司 交通运输 北京 209 中咨设计顾问有限公司 金融 北京 210 北京志锋鑫奇工程技术有限公司 建筑建材 北京 211 北京巨龙工程有限公司 建筑建材 北京 212 北京恒信诚达工程造价咨询事务所 建筑建材 北京 213 深圳金辰保健品有限公司 医药 深圳 214 中国国电集团公司华北分公司 电子电工 北京 215 大唐国际化工技术研究院有限公司 技术服务 北京 216 深圳市海洋王投资发展有限公司 金融 深圳 217

155、深圳市海洋王照明工程有限公司 机械 深圳 218 黄河上游水电开发有限责任公司 电子电工 黄河上游 219 北京柯林斯达技术服务发展有限公司 技术服务 北京 220 北京诚惠电力工程有限公司 电子电工 北京 221 西安电力机械制造公司 机械 西安 222 机械工业北京电力技术经济研究所 电子电工 北京 223 中国电器工业协会 机械 北京 224 北京世纪东方国铁电讯技术服务有限公司 技术服务 北京 225 中铁一局集团有限公司 金融 北京 226 中开天誉电器工程有限公司 机械 北京 227 中特物流技术发展有限公司 技术服务 北京 228 大同市机关事务管理局 政府机构 大同 229 宁

156、波理工监测设备有限公司 机械 宁波 230 北京六合伟业技术服务有限公司 技术服务 北京 231 北京振利高新技术有限公司 技术服务 北京 232 福建七匹狼实业股份有限公司 服装 福建 233 南通建筑建材工程总承包有限公司 建筑建材 北京 234 深圳市远望谷信息技术股份有限公司 信息产业 深圳 235 北京智恒达投资集团有限公司 金融 北京 236 北京华夏建龙矿业技术服务有限公司 冶金矿产 北京 237 北京周林频谱技术服务有限公司 技术服务 北京 238 航天时代物流中心 交通运输 北京 239 航天时代研究所 技术服务 北京 240 北京龙建集团有限公司 金融 北京 国内总部基地项

157、目案例分析国内总部基地项目案例分析 【北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地北京总部基地金融港金融港】 序号 入驻企业 行业 区域 241 北京思亲园园艺有限公司 技术服务 北京 242 北京航天中兴医疗系统有限公司 医药 北京 243 北京蓝多环境技术服务有限公司 技术服务 北京 244 北京联兴盛业印刷有限公司 技术服务 北京 245 北京华夏聚龙自动化设备有限公司 机械 北京 246 国窖酒业 轻工食品 北京 247 北京金地停车场建设管理有限公司 建筑建材 北京 248 上海唐星生物技术服务有限公司 技术服务 北京 249 北京浩博中天技术服务发展有限公司

158、 技术服务 北京 250 瑞安市桑农信用担保有限公司 金融 北京 251 希努尔男装股份有限公司 服装 北京 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地项目入驻企业名录BDABDA芯中心芯中心】 序号 入驻企业 行业 区域 1 中国数码 IT 北京 2 经开股份 投资开发 北京 3 红旗2000 IT 北京 4 中企开源 信息技术 北京 5 中鑫汇科 IT 北京 6 蓝派冲击 工程技术 北京 7 工大福田 交通资讯 北京 8 新耕贸易 设备贸易 上海 9 三井电子 设备贸易 东京 10 美国应用材料AMTA 技术制造 美国 11 中国电子CIE

159、S 国际贸易 北京 12 中国中科 网络贸易 江苏 13 中国邮政 金融保险 北京 14 民生证券 金融保险 北京 15 京顺达 物流商贸 北京 16 巴瑞医疗 设备贸易 北京 17 匹克（中国） 实业 福建 18 利百佳 实业 湖南 19 合众 金融保险 北京 20 仟源医药 实业 山西 21 东讯通科技 金融服务 北京 22 中国烟草 实业 北京 23 安耐可 工程技术 北京 24 安兰诺服装 实业 北京 25 贝达药业 实业 浙江 26 中企动力 高新技术 北京 27 三星电子 IT 韩国 28 伟泽工程 建筑 北京 29 北京云基地宽带资本 IT 北京 30 晋煤 实业 山西 31 格

160、力 实业 广东 32 中国路桥 工程建设 北京 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【北京总部基地项目入驻企业名录北京总部基地项目入驻企业名录BDABDA国际企业大道国际企业大道】 序号 入驻企业 行业 区域 1 网连天下 网络通讯电子 北京 2 东方博特 建筑建材 北京 3 阳光保险 金融保险 北京 4 博爱医疗 卫生医疗 广东 5 三元集团 农牧业 北京 6 泰尔文特 IT 西班牙 7 中石油 能源化工 北京 8 科曼维斯基 服装制造 北京 9 爱捷洲际 科技信息 北京 10 博大经开建设 房地产 北京 11 南郊农场 农牧业 北京 12 中通威尔 科技信息 北京 13 泰润

161、泽 开发投资 北京 14 易安基 工程机械 德国 15 宝恒 纺织服装 北京 16 特立信 网络通讯电子 北京 17 世纪华茂 网络通讯电子 广东 18 世纪兆业 服务行业 广东 19 动向体育 商业百货 北京 20 中冶京诚 工程机械 北京 21 海路达 科技信息 北京 22 体科健 商业百货 北京 23 黄金集团 金融行业 北京 24 悦康源通 生物制药 北京 25 赢康科技 开发投资 北京 26 东旭房地产 房地产 河北 27 世嘉房地产 房地产 北京 28 锦恒汽车 工程机械 锦州 29 纳巴罗 纺织服装 意大利 30 卡帕奇 汽车制造 美国 31 资生堂 商业百货 日本 32 东方娟

162、子 纺织服装 北京 33 十兴 工业贸易 福建 34 河北建设 建筑建材 河北 35 亦庄国际 开发投资 北京 36 建行 金融机构 北京 37 同仁堂 生物制药 北京 38 灵石资源 能源化工 晋中 39 开发区投资建设公司 开发投资 北京 40 盛晖投资 开发投资 河南 41 诚泰混凝土 建筑建材 北京 42 班纳发迅时装 纺织服装 北京 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部基地项目入驻企业名录上海总部基地项目入驻企业名录总部湾总部湾】 序号 入驻企业 行业 区域 1 上海和鹰机电科技股份有限公司 制造产业 上海 2 康桥工业园管委会 政府机构 上海 3 TESA

163、建筑建材 瑞士 4 万利企业 装饰材料 广州 5 OP 建筑建材 意大利 6 上海惠元医院 卫生服务 上海 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部基地项目入驻企业名录上海总部基地项目入驻企业名录张江高科张江高科】 序号 入驻企业 行业 区域 1 上海恒动力科技有限公司 科技信息 上海 2 上海集成电路技术与产业促进中心（icc） 科技信息 上海 3 上海柏宁科技发展有限公司 商业百货 上海 4 上海张江科技园区开发股份有限公司 开发投资 上海 5 中国外汇交易中心 金融行业 上海 6 创新科技（中国）有限公司 工程机械 新加坡 7 西蒙电气（中国）有限公司 电子电器 西班

164、牙 8 江苏东洋之花化妆品股份有限公司 商业百货 上海 9 上海瑞宁门诊部有限公司 卫生服务 上海 10 上海我友网络科技有限公司 网络通讯电子 上海 11 上海通泰投资有限公司 开发投资 上海 12 广汇汽车服务股份公司 投资贸易 新疆 13 格科微电子（上海）有限公司 网络通讯电子 上海 14 应用材料（中国）有限公司 工程机械 上海 15 燕梭金融信息科技（上海）有限公司 网络通讯电子 上海 16 上海三鑫科技发展有限公司 工程机械 上海 17 中江能源回收（上海）有限公司 能源化工 香港 18 上海金磐房地产开发有限公司 房地产 上海 19 上海联合水泥有限公司 能源化工 上海 20

165、台晶（宁波）电子有限公司 网络通讯电子 浙江 21 路克博信息系统科技（上海）有限公司 科技信息 上海 22 上海海丰信息技术有限公司 科技信息 上海 23 瑞慈体检 卫生服务 上海 24 益科博能源科技（上海）有限公司 能源化工 上海 25 上海歩科电气有限公司 机械工程 上海 26 夏普电子（上海）有限公司 电子电器 日本 27 前程无忧 网络通讯电子 上海 28 优利（上海）信息技术有限公司 科技信息 上海 29 伍尔特国际贸易（上海）有限公司 物资贸易 上海 30 上海坤锐电子科技有限公司 科技信息 上海 31 坤远电子（上海）有限公司 网络通讯电子 上海 32 上海聚星仪表有限公司

166、工程机械 上海 33 上海张江浩成创业投资有限公司 开发投资 上海 34 上海中京电子标签集成有限公司 网络通讯电子 上海 35 上海张江射频识别产业基底发展有限公司 网络通讯电子 上海 36 达能亚太（上海）管理有限公司 商业百货 上海 37 上海张江（集团）有限公司 开发投资 上海 38 印孚瑟斯技术（中国)有限公司 网络通讯电子 上海 39 泰豪科技股份有限公司上海分公司 科技信息 江西 40 上海张江集成电路产业区开发有限公司 开发投资 上海 序号 入驻企业 行业 区域 41 中国外汇交易中心 金融行业 上海 42 上海中科国嘉储能技术贸易有限公司 科技信息 上海 43 埃尔集团营销总

167、部 生物医药 北京 44 上海雅昌文化发展有限公司 广告创意 上海 45 上海雅昌彩色印刷有限公司 广告创意 上海 46 上海申博智能识别技术有限公司 网络通讯电子 上海 47 上海希硕信息科技有限公司 科技信息 上海 48 凯晟汽车系统（上海)有限公司 零部件制造 上海 49 上海海鼎无线射频系统有限公司（上海交通大学) 网络通讯电子 上海 50 纽豹智能识别技术（上海）有限公司 网络通讯电子 51 上海华普嘉城信息技术有限公司 科技信息 上海 52 上海张江高新科技产业开发区领导小组办公室 开发投资 上海 53 上证所网络信息有限公司 网络通讯电子 上海 54 博安思通科技（上海）有限公司

168、 网络通讯电子 美国 55 沃特世科技（上海）有限公司 工程机械 美国 56 威灵研发中心 工程机械 广东 57 上海恩挨仪器有限公司 网络通讯电子 上海 58 上海三浪车辆部件有限公司 工程机械 上海 59 埃文思材料科技（上海）有限公司 科技信息 上海 60 超威半导体（上海）有限公司（AMD） 网络通讯电子 上海 61 赛普锐思半导体技术（上海）有限公司 网络通讯电子 上海 62 矽光光电科技（上海）有限公司 网络通讯电子 上海 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【上海总部基地项目入驻企业名录上海总部基地项目入驻企业名录总部一号总部一号】 序号 入驻企业 行业 区域 1

169、中铁十局集团有限公司上海分公司 工程机械 济南 2 SUPARE 工程机械 上海 3 江苏龙胜不锈钢有限公司上海分公司 建筑建材 江苏 4 上海路歌信息技术有限公司 工程机械 上海 5 上海申剑建筑设备安装有限公司 工程机械 上海 6 上海华谊集团建设有限公司第六分公司 建筑建材 上海 7 上海欧星机电设备有限公司 工程机械 上海 8 上海颛桥工业发展有限公司 开发投资 上海 9 上海颛桥村镇投资发展有限公司 开发投资 上海 10 上海颛桥城投公司 开发投资 上海 11 LuLualways 纺织服装 法国 12 福建亚亨动力科技集团 工程机械 福建 13 真丝大王 纺织服装 上海 国内总部基

170、地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都总部基地项目入驻企业名录成都总部基地项目入驻企业名录青羊青羊】 序号 入驻企业 行业 区域 1 成都杰森科技开发有限公司 科技信息 四川 2 成都四方瑞邦测控科技有限责任公司 铁路专用设备及器材 四川 3 成都四方瑞邦机械有限责任公司 工程机械 四川 4 成都弛达电子有限公司 网络通讯电子 四川 5 成都市锦绣园林建筑工程有限责任公司 建筑建材 四川 6 成都市中亚港利科技集团有限责任公司 科技信息 四川 7 四川宏业电力有限公司 能源化工 四川 8 四川大川电力有限公司 能源化工 四川 9 金华能工程 环能工程 浙江 10 四川宝清果业集团有限公

171、司 加工行业 四川 11 成都标定科技有限责任公司 科技信息 四川 12 重庆巨能建设（集团)有限公司成都分公司 建筑建材 重庆 13 成都中航国际贸易有限公司 物资贸易 四川 14 四川泰立机电工程有限公司 工程机械 四川 15 四川新天杰传媒科技发展有限责任公司 传媒娱乐 四川 16 四川鸿森实业有限公司 建筑建材 四川 17 四川路通建设工程有限公司 工程机械 四川 18 四川鸿鹄科技有限公司 科技信息 四川 19 成都瑞元投资有限公司 开发投资 四川 20 成都市广大锚固技术有限责任公司 建筑建材 四川 21 四川省远科电力设计质询有限公司 工程机械 四川 22 四川鸿图实业有限公司

172、工程机械 四川 23 成都铁龙建筑安装有限公司 建筑建材 四川 24 四川长庆节能工程有限责任公司 工程机械 四川 25 攀钢汇同科技实业有限公司 科技信息 四川 26 成都华正兴茂投资有限公司 开发投资 四川 27 四川省日月建设工程有限公司 工程机械 四川 28 成都天煜通环境工程有限公司 建筑建材 四川 29 四川华中通讯建设有限公司 网络通讯电子 四川 30 成都成蜀电力建设有限公司 建筑建材 四川 31 成都合生创展医药有限责任公司 生物医药 四川 32 成都安吉洛克锚固技术有限公司 建筑建材 四川 33 成都格致水工程技术有限公司 工程机械 四川 34 葛洲坝集团第二工程有限公司

173、能源化工 四川 35 四川远通水电开发有限公司 能源化工 四川 36 成都蓝翎投资有限责任公司 开发投资 四川 37 四川亿川电力工程有限责任公司 能源化工 四川 38 四川鸿业建设集团有限公司 建筑建材 四川 39 深圳市菲特数码技术有限公司 网络通讯电子 广东 40 成都市首创电子有限公司 网络通讯电子 四川 序号 入驻企业 行业 区域 41 贵州国电科技有限责任公司 网络通讯电子 贵州 42 四川华电杂谷脑水电责任有限公司 能源化工 四川 43 四川鸿腾建设集团有限公司 建筑建材 四川 44 中国石化东海牌沥青分销基底 能源化工 北京 45 成都强利新型保温材料有限公司 能源化工 成都

174、46 四川远科电力设计咨询有限公司 工程机械 四川 47 招商银行股份有限公司信用卡中心 金融行业 成都 48 兴业银行 金融行业 福建 49 广汉金达隧道机械有限公司 工程机械 四川 50 四川通达化工有限责任公司 能源化工 四川 51 四川川交路桥有限责任公司 建筑建材 四川 52 攀冶特种公司驻成都办事处 工程施工 四川 53 海南省农资公司驻成都办 农业化工 海南 54 鹤达企业 金融行业 重庆 55 中国十九冶成都建设有限公司 建筑建材 四川 56 煜晖集团 能源化工 广东 57 四川建轩房地产开发有限公司 房地产 四川 58 Angel安琪 实业 上海 59 内江天科化工有限责任公

175、司 能源化工 四川 60 四川乐山和邦化工有限公司 能源化工 四川 61 成都荣乐化妆品有限公司 商业百货 四川 62 四川拓展建设工程有限公司 机械工程 四川 63 四川华东电气成套工程有限公司 机械工程 四川 64 新食品杂志社 传媒娱乐 成都 65 糖酒快讯网 网络通讯电子 成都 66 成都牧鑫资产投资管理有限公司 开发投资 四川 67 明瑞电子（成都）有限公司 网络通讯电子 四川 68 四川托普测控科技有限公司 能源化工 四川 69 成都市中油石油钻采物资有限公司 能源化工 四川 70 四川凯迈金属材料有限公司 钢铁金属 四川 71 四川东益建筑工程有限公司成都分公司 工程机械 四川

176、72 成都大博气电有限责任公司 工程机械 四川 73 邛崃市鸿丰钾矿肥有限责任公司 生物化工 四川 74 四川东润装饰工程有限公司 工程机械 四川 75 四川雄风工程设备有限公司 工程机械 四川 76 成都新食文化传媒有限公司 传媒娱乐 四川 77 成都中鹏实业有限公司 房地产 四川 78 成都锐思环保技术有限公司 节能环保 四川 79 四川佰碳德矿业有限责任公司 钢铁有色 四川 80 四川省卓越钒钛有限公司 钢铁有色 四川 81 四川省蓝地规划设计研究院有限公司 工程机械 四川 入驻区域入驻区域 入驻行业入驻行业 国内总部基地项目案例分析国内总部基地项目案例分析 【成都总部基地项目入驻企业名

177、录成都总部基地项目入驻企业名录青羊青羊】 总部基地产品及配套服务研究总部基地产品及配套服务研究 【建筑风格研究建筑风格研究】 大多数总部基地以现代风格为主，内部空间方正，建筑时尚、大气。 名称 建筑风格 名称 建筑风格 联东U谷 现代 创研智造 现代 总部基地金融港 现代 上海总部湾 现代 总部国际 现代 滨海国际企业大道 现代 成都青羊总部基地 现代 蓝光总部基地 现代 BDA国际企业大道 现代 总部1号 现代 BDA国际广场 现代 上丁企业公园 现代 BDA芯中心 现代 陶土板 涂料 面砖 玻璃幕墙 石材 小青砖 铝板 总部基地产品及配套服务研究总部基地产品及配套服务研究 【建筑立面研究建

178、筑立面研究】 总部基地外立面材质根据项目定位不同分为不同档次，档次较高的主要采用玻璃幕墙和天然石材，还与材料本身档次有关。 名称 立面用材 名称 立面用材 联东U谷 石材、玻璃幕墙、砖墙 创研智造 小青砖、铝板 总部基地金融港 玻璃幕墙、铝板 上海总部湾 玻璃幕墙+TOB陶土板 总部国际 干挂中高档石材、中高档外墙砖、外墙涂料 滨海国际企业大道 玻璃幕墙、涂料 成都青羊总部基地 天然石材 蓝光总部基地 外墙漆、石材、玻璃 BDA国际企业大道 玻璃幕墙、陶瓷板墙 山顶总部基地 花岗石幕墙、涂料 BDA国际广场 镜面反射玻璃，U形玻璃，面砖，防腐木墙面，铝板 总部1号 幕墙及高级涂料 BDA芯中心

179、 玻璃幕墙、铝板 总部基地产品及配套服务研究总部基地产品及配套服务研究 【建筑层高研究建筑层高研究】 项目 层高 联东U谷 总部基地金融港 总部国际 成都青羊总部基地 BDA国际企业大道（高层） BDA国际广场 BDA芯中心 创研智造 上海总部湾 滨海国际企业大道 蓝光总部基地 山顶总部基地 上丁企业公园 总部1号 首层 4.2-4.5米 大独栋5.1米，其余4.5米 4.5米，5.8米 4.8米挑高，4.5米 8.4米loft挑高 7.8米，4.5米 4.2米 4.5米 4.5米 4.2米 2层7.8米挑高 4.2米 4米 6.6米挑高 标准层 3.6米 3.6米 3.43.5米 4米 4.

180、2米 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.9米 3.9米 3.6米 3.6米 顶层 3.6米，7.2米loft 3.6米 3.43.5米 5.1米loft 4.2米，8.4-12.4米loft 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.9米 3.9米 3.6米 3.6米 总部基地多层标准层层高主要为3.6米，档次高的产品其层高约为3.9米。高层产品层高约4.2米。 大多数产品采用底层挑高和顶层loft形式提升产品赠送空间，增加产品附加值。 总部基地产品及配套服务研究总部基地产品及配套服务研究 【柱网结构研究柱网结构研究】 名称 柱网距离 名称 柱网距离 联东U谷

181、7.5，8.0米 创研智造 7.9米 总部基地金融港 8.0米x8.0米标准柱网组合 上海总部湾 7.4米 总部国际 8米 滨海国际企业大道 8米 成都青羊总部基地 7.8米、8.4米 蓝光总部基地 8.1米 BDA国际企业大道 8米 BDA芯中心 8米 BDA国际广场 8米 总部1号 7.8米、8.7米 总部基地多层办公楼均采用大跨度柱距，减少柱距对内部空间的影响与布局。 名称 建筑结构 名称 建筑结构 联东U谷 钢筋混凝土框架结构 创研智造 钢筋混凝土框架结构 总部基地金融港 框架结构 上海总部湾 钢筋混凝土框架结构 总部国际 钢筋混凝土框架结构 滨海国际企业大道 框架 成都青羊总部基地

182、钢筋混凝土框架结构 蓝光总部基地 框剪 BDA国际企业大道 钢筋混泥土 BDA芯中心 钢筋混泥土 BDA国际广场 钢筋混凝土框架结构 总部1号 钢筋混凝土全框架结构 上丁企业花园 钢筋混凝土全框架结构 总部基地多层办公楼均采用框架结构，能为建筑提供灵活的使用空间。 总部基地产品及配套服务研究总部基地产品及配套服务研究 【建筑结构研究建筑结构研究】 总部基地产品及配套服务研究总部基地产品及配套服务研究 【物业管理研究物业管理研究】 所有总部基地项目均采取收取物管费，对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。 名称 建筑结构 名称 建筑结构 联东U谷 北京联东国际物业管理有限公司

183、创研智造 上海外高桥物业公司 总部基地金融港 总部物业管理公司 滨海国际企业大道 招商局 总部国际 北京英印威尔物业管理有限公司 蓝光总部基地 嘉宝物业 成都青羊总部基地 嘉善公司 BDA芯中心 北京博大经开物业管理有限公司 BDA国际企业大道 北京博大经开物业管理有限公司 总部1号 天为物业公司 BDA国际广场 北京国瑞嘉物业管理公司 总部基地产品及配套服务研究总部基地产品及配套服务研究 【青羊总部基地金融服务研究青羊总部基地金融服务研究】 联袂15家银行为企业提供贷款融资服务，保证企业资金正常运转。 中国银行 交通银行 恒丰银行 浙商银行 中国农业银行 成都农商银行 中国民生银行 渤海银行

184、 成都银行 大连银行 公司贷款 公司业务贷款 公司业务 常规贷款产品 园区核心业务 法人按揭 公司业务 现金管理服务 发放段中长期贷款 公司业务 中小企业中心 国际业务 个人业务 贸易融资 常规业务介绍 中小型企业融资产品 个人业务 环球市场服务 办理国内外结算 核心业务 国内结算产品 担保业务 进出口贸易融资 担保承诺 特色业务分析 个人业务 理财业务 投资银行服务 办理票据承兑与贴现 服务特色 国际结算产品 企业金融财务顾问业务 投行业务产品 特色业务 个人业务 资金业务产品 公司理财 企业网银 存款业务 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【项目位置项目位置

185、】 主要经济技术指标主要经济技术指标 总用地面积：28200平方米 总建筑面积：39000平方米 容积率：1.38 绿地率：18% 停车位：336辆 非机动车：428辆 【基地周边现状基地周边现状】 1 1所大学所大学 上海外国语大学 3 3个创意园区个创意园区 绿地阳光园 空间188 花园坊 2 2个文化休闲设施个文化休闲设施 虹口足球场 鲁迅公园 1 1个购物中心个购物中心 虹口商城 1 1个高档办公楼宇个高档办公楼宇 嘉和国际 乾通汽车附件有限公司的旧厂区位于虹口区中山北一路乾通汽车附件有限公司的旧厂区位于虹口区中山北一路121121号，与内环高架和轨道交号，与内环高架和轨道交通通3 3

186、、8 8号线比邻而居，交通便利，属虹口足球场板块。号线比邻而居，交通便利，属虹口足球场板块。 【组织体系结构组织体系结构】 上海节能文化中心 上海节能服务中心 上海节能信息中心 上海节能监察中心 上海节能协会 上海国际节能周活动 建筑节能展示体验中心 工业节能展示体验中心 民用节能展示体验中心 节能技术一体化集成应用 国际节能技术与产品论坛 节能技术与产品会议 节能技术与产品交流与培训 节能产品展示交易中心 节能技术展示交易中心 节能技术集成咨询服务 上海太平洋能效中心 美国Ecotech公司 美国LEED绿色建筑认证上海中心 上海能效综合服务中心 上海节能展示体验中心 上海节能国际论坛中心

187、上海节能技术交易中心 节能产品技术研发设计总部 花园坊能效集成服务平台 花园坊能效集成商务平台 上海花园坊节能环保产业园 节能环保认证中心 节能检测中心 节能认证中心 节能合同管理中心 节能执法监督 节能信息传播 节能技术咨询 节能应用促进 节能环保认证 节能监测 节能认证 节能合同管理 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 “二个板块，四个中心，一个总部”“二个板块，四个中心，一个总部” 以节能为主题的创意产业集聚区以节能为主题的创意产业集聚区 创建以“节能文化、节能技术和节能体验”为主题的节能产业领域的创意产业园区。 以节能产业价值链为核心，以节能企业总部为基本

188、特征，有效结合节能产品技术应用、节能体验和节能产品技术展示交易。 打造国际节能产业领域的互动式综合型展示、交易、推广、应用的示范平台。 上海花园坊节能环保产业园 上海花园坊节能环保产业园 上海花园坊节能环保产业园 功能构成功能构成 上海花园坊节能环保产业园 能效综合服务中心 节能展示体验中心 节能国际论坛中心 节能技术交易中心 节能产品技术研发设计 目的目的上实现循环经济的节能长效模式 核心系统核心系统节能环保服务系统和节能推广应用系统 手段手段节能产品展示交易、节能产品技术互动体验、能效综合服务 保障保障节能监察检测与评估、LEED标准 系统集成经营模式系统集成经营模式合同能源管理、展示交易

189、、国际交流合作的一体化系统集成经营模式 目标目标形成致力于推广节能思想，构筑节能推广应用为宗旨的“总部型”服务平台。 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【功能定位功能定位】 总体功能定位总体功能定位 板块构成板块构成 【功能说明功能说明】 上海花园坊节能环保产业园上海花园坊节能环保产业园 体验式节能系统展示模式图 新能源利用展示新能源利用展示 （太阳能、风能） 民用住宅节能+ 民用节能技术展示 建筑节能展示 （实体工程） 商业楼宇节能+ 工业/商业节能技术展示 节能节能 雨水储存、收集、 循环利用 废水/废弃的净化/循环/再利用/排放 水资源利用水资源利用 环保

190、处理 上海花园坊节能环保产业园上海花园坊节能环保产业园 体验式展示交易服务流程图 明明白白消费，保质保量采购 产品的 体验 产品的 体验 产品的 体验 不仅买得起，而且要用得好 买得买得 放心放心 用得用得 安心安心 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【功能说明功能说明】 上海花园坊节能环保产业园上海花园坊节能环保产业园 多种形式交易服务模式流程图 上海花园坊节能环保产业园上海花园坊节能环保产业园 融资租赁交易服务模式流程图（合同管理） 节能能效的 独立第三方 评估与监测 节能设备的融资性/经营性租赁 节能设备的外包管理 节能产品与技术的展示与体验 节能系统的设

191、计与集成 企业节能现状的诊断（节能审计） 节能产品与技术交易 虚拟服务经济业态 实体商品经济业态 节能诊断/ 系统设计集成商 设备租赁申请 融资/经营租赁公司 融资/经营租赁公司 节能产品 清单式采购 节能产品 清单式采购 节能管理的 外包服务商 可投入运营的设备/系统 银行/ 民间资金 政府专项 扶持资金 提供租赁资金来源 设备安装，系统集成 提供外包管理 聘请 申请 交付 审批 采购 融资租赁 还本付息 经营管理 支付租金 评定系统 节能功效 分享节能效益 系统验收，运行评测 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【功能说明功能说明】 发展上海现代节能公共服务业

192、体系，通过监察、信息、检测等进行节能产品、发展上海现代节能公共服务业体系，通过监察、信息、检测等进行节能产品、技术的推广与应用，打造以节能公共服务和节能推广应用为核心的功能性能效技术的推广与应用，打造以节能公共服务和节能推广应用为核心的功能性能效综合服务平台。综合服务平台。 功能构成功能构成 上海能效综合服务中心 节能监察中心 节能服务中心 节能文化中心 节能信息中心 上海节能协会 上海国际节能周活动 产业构成产业构成 节能文化体验 节能信息 节能监察 节能服务 节能活动周 节能协会 节能执法监督 节能信息传播 节能技术资讯 节能应用促进 节能环保认证 节能监测 节能认证 节能合同管理 节能环

193、保认证 节能检测 节能认证 节能合同管理 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【上海能效综合服务中心上海能效综合服务中心】 以展示、示范和实际样板工程反映世界最先进的节能系统结构与产品研发方向，起到示范、学习和真实体验的效果。 1 1、建筑节能技术、与产品示范性工程、建筑节能技术、与产品示范性工程 2 2、工业节能技术与产品展示示范、工业节能技术与产品展示示范 3 3、民用节能技术与产品展示示范、民用节能技术与产品展示示范 4 4、节能系统集成的方案设计与示范、节能系统集成的方案设计与示范 功能构成功能构成 上海节能展示体验中心 建筑节能展示体验中心 工业节能展示

194、体验中心 民用节能展示体验中心 节能技术一体化集成应用 以此为平台，发展现代节能服务业体系，为节能产品与技术的运用和推广提供全方位的生产性服务配套，同时导入融资租赁服务和产业投融资服务，运用金融手段推动园区内节能服务产业的成长与发展 上海节能技术交易中心 节能产品展示交易中心 节能技术展示交易中心 节能技术集成资讯服务 以展示和交易相结合的方式，致力为所有的节能行业的商家和终端消费客户带来服务价值。 1 1、优秀节能产品和厂家产品与企业展示与推介的窗口、优秀节能产品和厂家产品与企业展示与推介的窗口 2 2、节能产品的保质保量放心购物平台、并享受完善的综合服务、节能产品的保质保量放心购物平台、并

195、享受完善的综合服务 3 3、配套提供节能专业服务和金融服务、配套提供节能专业服务和金融服务 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【上海节能展示体验中心上海节能展示体验中心】 产业构成产业构成 【上海节能技术交易中心上海节能技术交易中心】 产业构成产业构成 构建应用节能产品技术，具有国际节能示范作用的节能产品领域的交流、会议、论坛、活动的空间，并以此为基础，营造国际交流、国际培训的专业性平台。 花园坊国际论坛中心 节能论坛与会议 节能交流与学习 信息服务中心 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【花园坊国际论坛中心花园坊国际论坛中心】

196、产业构成产业构成 功能构成功能构成 集聚节能产业领域的产品、技术的研发、设计和服务的国内外总部型企业，实现研发、设计、服务的一体化全息方案解决中西。 上海节能产品与技术研发设计总部 节能产品研发总部 节能技术研发总部 节能服务创新总部 节能系统设计总部 节能产品研发总部 节能技术研发总部 节能服务创新总部 节能系统设计总部 节能产品研发 节能产品设计 节能产品实验 节能技术研发 节能技术设计 节能技术测试 节能服务设计 节能服务研究 节能系统一体化研发 节能系统一体化设计 节能系统一体化测试 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【上海节能产品与技术研发设计总部上海

197、节能产品与技术研发设计总部】 功能构成功能构成 产业构成产业构成 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 总占地面积：28200平方米 总建筑面积：39000平方米 容积率：1.84 建筑密度：58% 绿化率：18% 停车位：336辆 非机动车：428辆 【基本参数基本参数】 根据园区及建筑物特征，从功能上将园区分为3大功能区： 节能办公区 展示办公及商务区 办公半环带 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【功能区规划功能区规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【业态布局规划业态布局规划】 车行流线车行

198、流线 【交通规划交通规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 物流流线物流流线 人行流线人行流线 【交通规划交通规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 外部流线外部流线 消费流线消费流线 【交通规划交通规划】 名称名称 数量数量（辆）（辆） 比例比例 类别类别 立体自助停车库 35 10% 室内 开敞式半室外停车库 216 61% 室外停车库 35 10% 室外 商务配套中心临时停车位 4 1% 临时 道路拓宽临时停车位 39 11% 广场临时停车位 27 8% 总计 356 100% 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊

199、节能环保产业园案例分析 【停车规划停车规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【绿化规划绿化规划】 B B区功能规划区功能规划 B-1上海能效中心综合公共服务平台 B2三层为节能综合会议室 B-2节能企业商务会所 B-3节能企业总部 A A区功能规划区功能规划 A-1节能企业研究中心综合办公楼 A1A2一层综合配套商务空间 A1A2二层以上节能企业研发中心 A1A2顶层上海国际节能论坛中心 A-2上海节能产品技术展示交易中心 A-3商务空间 CC区域功能规划区域功能规划 园区商务配套和公共设备区 上海花园坊节能环保产业园功能分区图 上海花园坊节能环保产业园案例

200、分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【功能区产业规划功能区产业规划】 业态规划业态规划 B B区区 1、上海能效综合服务中心 2、上海能效公共服务管理平台 3、节能企业会所 4、节能企业 A A区区 5、节能国际论坛中心 6、节能企业产品研发中心 7、节能产品技术展示交易中心 8、商务空间 CC区区 9、商务配套 上海花园坊节能环保产业园业态分区图 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【建筑业态分布规划建筑业态分布规划】 体验中心内部效果体验中心内部效果 展示与体验示意效果展示与体验示意效果 【环境景观规划环境景观规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园

201、坊节能环保产业园案例分析 【环境景观规划环境景观规划】 庭院庭院 商务综合配套商务综合配套 Leadership in Energy & Environmental Design(LEED) 节能环保设计先导（LEED） A leading-edge system for designing , constructing , and certifying the world , greenest buildings. 世界上最绿色的建筑设计、施工与认证的先导体系 为什么创建为什么创建LEEDLEEDTMTM ？ Certification Overview of LEEDCertificati

202、on Overview of LEEDTMTM Define “green” by providing a standard for measurement 提供一个衡量标准给“绿色”定义 Prevent green washing (false or exaggerated claims) 防止滥用“绿色”（错误的或夸张的） Use as design guideline 作为设计指导 Promote whole-building , integrated design processes 推动整个建筑设计过程整合 LEEDLEED认证标识认证标识 Certification Level%

203、of Points AchievedCertification Level% of Points Achieved LEED Certified (LEED认证级) 40-50% Silver Level (银级) 51-60% Gold Level (金级) 61-80% Platinum Level (白金级) 81% 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【绿色建筑绿色建筑LEEDLEED认证认证】 LEED NCnew Construction 新建筑标准 LEED EBExisting Building 既有建筑标准 LEED CICommercial I

204、nteriors 商业建筑内装标准 LEED CSCore & Shell 核心部分和维护结构标准 LEED HHomes （Pilot） 住家标准 LEED NDNeighborhood Development 社区开发标准 LEED在线注册程序分3个步骤： Step 1： Registration 注册 Step 2： Design Submittal 提交设计文件 Step 3： Construction Submittal Project Award 提交施工文件和获得项目认证 Upon documentation submittal and USGBC review 首先提交认证文件

205、并由美国绿色建筑协会评审 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 LEEDLEED标准体系标准体系 LEEDTMLEEDTM标准体系标准体系 积极利用能源 有效利用能源 努力减少能耗 主动式控制设计 被动式控制设计 规划与建筑设计 复杂 基本 设计重点 节能建筑设计的三个层次为：节能建筑设计的三个层次为： 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【建筑节能技术规划建筑节能技术规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【建筑节能技术规划建筑节能技术规划】 运动节能技术：运动节能技术： 上海花园坊节能环保产业园案例

206、分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【建筑节能技术规划建筑节能技术规划】 室内空气调节系统 外墙保温技术 新风系统 节能门窗 屋顶绿化 智能遮阳系统 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 建筑节能应用示意效果建筑节能应用示意效果 【建筑节能技术规划建筑节能技术规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 建筑节能应用示意效果建筑节能应用示意效果 【建筑节能技术规划建筑节能技术规划】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 建筑节能应用示意效果建筑节能应用示意效果 【建筑节能技术规划建筑节能技术规划】 建筑物的废

207、气/废水的净化和循环利用 建筑废气/废水的热能利用 建筑废气/废水的再循环 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 水资源的利用水资源的利用 【节能技术节能技术】 环境保护处理环境保护处理 中水系统水的重复利用 作为室内温度调节的能源储存体 作为空气进化装置 1 1、风能、风能 利用风能发电 利用风压差进行室内的空气交换 2 2、太阳能、太阳能 以太阳能进行蓄热、发电 热风蓄热式底板供暖系统 日光发电，光热聚集并用 3 3、地热能、地热能/ /地冷能地冷能 利用地热/冷能进行室内温度调节 利用地热/冷能进行生活用水的温度控制 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊

208、节能环保产业园案例分析 【节能技术节能技术】 新能源在建筑中的利用新能源在建筑中的利用 建筑外维护结构的保温与隔热 建筑空气交换系统 建筑光环境 外墙保温 双重外墙空气循环系统 屋顶通风间层 双层玻璃幕墙体系 建筑拔风竖井 智能型百叶 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术节能技术】 建筑节能策略建筑节能策略 通过外维护结构的构造设计和设备利用，创造适宜的室内环境。并达到能耗的最小化。 建筑节能的构造能容建筑节能的构造能容 节能构造手段节能构造手段 外墙保温外墙保温 建筑外墙采用的保温材料的高密度苯板（ESP板）。屋顶采用XPS保温系统。以EPS板为保温材

209、料，玻璃网曾强聚合物砂浆磨面层和饰面涂层为保护层。通过外保温体系将导热系数大幅降低，并有效的消除“热桥”造成的热损失。 外围结构密闭性外围结构密闭性 采用低传导铝质型材和中空玻璃作为门窗框材料，并通过“空腔”和“断桥”设计，保持室内热能，防止能源向外大量流失很有效。其双层玻璃能将冷源及热源阻挡在室外，亦能防噪音，从而在很大程度上提高了居住的舒适度。 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术应用节能技术应用】 外维护结构外维护结构 外遮阳系统外遮阳系统 只有用外遮阳系统才能防止太阳光进入大楼。卷帘的上部卷片可不关闭，通过外部阳光折射到室内的屋顶，然后反射到室内

210、空间，起到自然采光的作用，可取代人工照明，叶片处于水平状态或者略有角度时，遮阳效果最贱 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术应用节能技术应用】 外维护结构外维护结构 自然通风自然通风 自然通风是由来自室外风速形成的“压差”和建筑表面的洞口间位置及温度造成的“温差”形成的室内外空气流动。当室内存在贯穿整栋建筑的“竖井”空间时（建筑共享空间的中庭），就可利用其上下两端的温差来加速气流，以带动室内通风。中庭的屋顶能让阳光射入中庭，将中庭内空气加热并产生上下温差，同时将它全部或局部可开启的，在需要通风时能让气流找到出口。 采光与照明采光与照明 窗面积占整个南立面

211、的30%到40%，以保证南面办公空间最佳能源值及最佳舒适度。采用low-e镀膜玻璃尽可能提高阳光的投射率，并对红外线有较高反射率，并提高外维护结构的隔热性能。同时配合百叶的设计，有效的控制室内光强。人工光系统采用智能控制系统。楼道照明系统采用声控，并采用自闭开关。 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术应用节能技术应用】 室内环境室内环境 空气温湿调节系统空气温湿调节系统 新风系统是通过置于屋顶新风机房的大型专业新风空调机组，将室外新鲜空气经过过滤、除尘、加热或降温、加湿等处理，将略低于室温的新风从地面以低速送风的方式，送到办公楼的每一个地方。然后新风与由

212、人体和办公电器设备所产生的热量交融升温。逐渐上升至每层隔墙上部的回风口排出建筑物外。 太阳能太阳能 通过硅晶片或太阳能电池可使太阳能转化为电能。只要有阳光照射，硅晶片便会持续产生电流。此套系统的维护保养简便，且无污染、无噪音，是一种极为干净安全的发电方式。在建筑物屋顶设置太阳能集热装置，太阳能光电系统发电，热水、热风、供应。在建筑内部设置风道，利用太阳能进行有效的空气交换。公共环境的路灯采用太阳能灯、太阳能草坪灯、LED指示牌。 地热能地热能 由于地下一定深度范围内的土地温度为恒定（上海地区为16-18），地源热泵系统就可以利用地下能量对大楼进行预热或预冷，其工作原理就像土壤热交换器，供热时通

213、过地源管内的循环水从土壤中抽取热量，反之供冷时向土壤中释放热量。 风能风能 风能是一种干净的可再生能源，风所具有的能量很大，而风能使用成本很低。合理的利用风能发电，即可减少环境污染，又可减轻能源短缺的问题 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术应用节能技术应用】 自然能源利用自然能源利用 屋面及室内绿化屋面及室内绿化 将植物等生态要素引入建筑内部及屋顶，增加了建筑内部的生态多样性，有助于协调建筑内的生态平衡。植被除了能够为内部空间和外墙面提供遮阳以外，还能够减少建筑物热反射和眩光，从而在建筑的表层形成有效的小气候。光合作用释放氧气使室内更健康和凉爽，同时屏

214、蔽外部噪音和难闻的气味，使建筑外形更柔和亲人。而屋顶设置绿化系统，降低了屋顶温度的变化幅度，有效的保持室内温度的恒定，改善了室内小环境。并有利于整体环境的美化。 室外绿化室外绿化 借助外部绿色空间和人造树林有效的影响建筑群内的城市小气候。通过氧气供给，调节温度，增加湿度和过滤外部自然空气，屏蔽噪音，很大程度上改善局部和整体环境，营造亲人气氛。 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术应用节能技术应用】 绿化配置绿化配置 建筑内部采用中水循环利用系统，将生活废水进行分类，并经过净化处理加以再利用。排水系统中污水、废水分流，采用渗透砖、植草砖等措施提高地表的透水

215、性。分流并回收利用雨水。中水和雨水系统主要用于景观用水、补水和绿化浇灌 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术应用节能技术应用】 水资源利用水资源利用 为达到建筑节能效果，运用现代科技手段使建筑物拥有一定的自动化反应功能，将建筑物内部能量消耗控制在合理的范围内。对每栋楼采取不同的控制开发策略使建筑内部的安装成本，运行成本，能量消耗，室内气候质量，使用者满意度及建筑的可持续发展等各方面问题达到一个平衡 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【节能技术应用节能技术应用】 建筑智能技术建筑智能技术 聚集国内外节能产业价值链各主要环节，

216、以系统集成的手段打造面向国际、一体化的宣传、交易、交流的窗口和集成化的运营管理体系。 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【社会经济效益分析社会经济效益分析】 构建节能产业的样板工程构建节能产业的样板工程 本项目的构建，是创意产业向纵深发展的又一战略举措，是与节能产业相结合的重要实践。这将为上海乃至全国创意产业的发展提供“创意产业化和产业创意化”的样板工程。 树立新型与节能产业结合的主体性创意社区树立新型与节能产业结合的主体性创意社区 逐步形成产业、商业、旅游的价值链式多种类、多业态集成商务区，从而结合创意价值链的集聚园区，与周边协调共处，真正成为名副其实的“创意

217、社区”。 营造节能企业营造节能企业 的窗口和集成化运营体系的窗口和集成化运营体系 形成上海总部型节能产业“硅谷”形成上海总部型节能产业“硅谷” 在节能产业领域，以上海节能产业政策为杠杆，在政企各界共同努力培育之下，探索实践上海特色的节能产业的市场化培育和发展之路。集成国内外节能企业总部，形成“以贸促产、以产带研、以研成业，依托全球的节能产品与技术资源打造服务功能的上海节能产业的硅谷（能谷）” 创造可持续发展的经济效益创造可持续发展的经济效益 通过本园区的打造，就地解决就业，吸引国内外专业人才，同时通过集成国内外节能企业总部，扩大税源，增加税收。 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环

218、保产业园案例分析 【沿花园路方向日景鸟瞰图沿花园路方向日景鸟瞰图】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【花园路效果图花园路效果图】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【日景鸟瞰透视图日景鸟瞰透视图】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【沿花园路日景透视图沿花园路日景透视图】 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【园区系部效果图园区系部效果图】 第一，展示展示，把节能减排方面的展示放在这里，把上海市的科学节能展示馆放在这里面，上海高新技术成果展也设在园区里； 第二，交易交

219、易，产业化过程中，一定要把交易平台做好。在08年8月，有关方面就决定把上海环境能源交易所放在园区里面； 第三，集成和集聚集成和集聚，到现在园区几乎所有(可租)面积已经租完了，将近有100家企业入驻，均为与节能减排相关联的公司，这样可以形成叠加效应； 第四，服务，园区里有银行、超市、会议中心为入驻企业服务。 上海环保能源交易所还建立了中国首个自愿碳减排网上交易平台，截至上海环保能源交易所还建立了中国首个自愿碳减排网上交易平台，截至20102010年年6 6月，月，共成交共成交520520多例交易项目，参与的地区涉及中国多例交易项目，参与的地区涉及中国1010多个省市。上海世博会的万科馆、多个省市。上海世博会的万科馆、联合国馆也都通过此平台实现了减排。联合国馆也都通过此平台实现了减排。 上海花园坊节能环保产业园案例分析上海花园坊节能环保产业园案例分析 【上海花园坊节能环保产业园现状上海花园坊节能环保产业园现状】 上海花园坊节能环保产业园区的四大功能上海花园坊节能环保产业园区的四大功能