2014江苏青商总部基地项目定位及推广方案报告.ppt

1、江苏青商总部基地项目定位及推广方案2014.3.13项目理解项目定位产品建议项目推广策略1234项目理解本体分析/市场概况/SWOT分析/核心问题Part1 本体分析项目背景ABCD环北路丰字河路南农路11号铁路团结路江苏青商总部基地概况项目位于南京浦口南农路和江淼路交叉处，新区软件园（西区）启动区B地块内，由江苏青商创业大厦（南楼）、江苏青商总部大厦（北楼）两栋大厦组成的办公商务综合体。江苏青商总部基地经济指标江苏青商总部基地所处的浦口新区将被打造成第七个国家新区！与上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、兰州新区和广州南沙新区并列。主城东山仙林浦口龙潭汤山禄口桥林滨江板

2、桥永阳淳溪南京市城市总体规划（2007-2030）将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。2006年，市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。江北副城仙林副城东山副城主城浦口规划江北升级为“副城”浦口新城珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。规划定位：现代化滨江新城。规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。浦口新城浦口规划浦口新城为南京“十二五”重点建设功能板块复合功能轴雄州中心浦口中心六合片区浦口片区浦口中心组团江浦组团三桥组团高新组团大厂组团长芦组团雄州组团江北副城规划：“两心、

3、两片、一轴、八廊、七组团”。核心片区城南河片区城南片区珍珠泉片区滨江公共活动带绿水湾湿地公园浦口新城规划：一心、一带、五廊、四个特色片区。浦口规划浦珠路沿线片区为浦口新城和江北副城的核心区现状：五座跨江通道南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、纬七路过江隧道、大胜关铁路桥；两座在建南京长江四桥及模范西路过江通道。规划：规划10条过江通道，远景预留4个，规划铁路与过江轨道7个。序号通道名称通道功能1锦文路过江通道道路过江通道2大胜关过江通道铁路过江通道3南京长江三桥城市轨道8号线过江通道4南京长江五桥道路过江通道5应天大街过江通道道路过江通道城市轨道10号线过江通道6汉中西路过江通道道路过江

4、通道（远景预留）7北京西路过江通道城市轨道4号线过江通道8模范西路过江通道道路过江通道（在建）9建宁西路过江通道道路过江通道（远景预留）10南京长江大桥道路过江通道铁路过江通道11上元门过江通道道路过江通道铁路过江通道城市轨道3号线过江通道12南京长江二桥13仙新路过江通道道路过江通道城市轨道16号线过江通道14南京长江四桥道路过江通道（在建）15七乡河过江通道道路过江通道（远景预留）16龙潭过江通道道路过江通道都市圈快速轨道过江通道浦口交通规划远景规划17条跨江通道地铁3号线开工及建成通车时间：2010年12月2014年6月区间：浦口高新区主城江宁区百家湖、九龙湖地铁10（1号线西延线）开工

5、及建成通车时间：2010年12月2014年区间：城南雨花台-河西奥体浦口珠江镇宁天城际一期（原11号线）开工及建成通车时间：2012年上半年2014年区间：六合金牛湖浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。宁和城际一期（原12号线）开工及建成通车时间：2012年2015年区间：南京南站浦口桥林黄里地铁4号线 （一期）开工及建成通车时间：2011年4月2015年区间：浦口珍珠泉站徐庄软件园灵山青龙仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。2030年南京地铁远景规划简图浦口交通规划2012年5条过江轨道建设南京软件园西区建设背景：产业先行，软件开路 2011年7月，市政府明确将以南京软件园、江苏软件园及雨花软件

6、谷三个国家级平台为核心，重点打造“一谷两园”“一体两翼”的软件产业发展集中带；南京，中国唯一的部、省、市共建的软件名城：2010年9月，南京被国家工信部认定为全国首座“中国软件名城”；2011年，南京软件及信息服务业产值1520亿元，占全国8.3%，仅次于北京、深圳列全国第三；2015年全市软件和信息服务收入达到4000亿元；建成高标准的中国软件名城2020年全市软件和信息服务收入超过10000亿元，跨入世界级的软件名城行列。1、国家级南京高新区88年设立，区内近3000家企业注册和多家上市公司，获得了发展软件产业的所有国家级牌照，政府主导的高新区有财力也有能力在一段时机内支持软件产来发展。2

7、、高新区相比其它经济开发区，直管部门是科技部，极大提高了各项软件基金申报的成功率。3、国家级高新管委会代表一级政府和独立的财政局，优惠政策的可执行性强。4、园区周边自然环境优越、园区成熟、配套齐全、产业已形成集聚5、基础良好的软件产业（1）高新区南京软件园：建成5.3km2,已建成面积：100万平方米（软件研发、办公及配套用房）（2）2011年软件产业收入：221亿元、软件人才：超3万南京软件园西区产业基础Part2 市场概况写字楼市场及典型产业园分析统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长较为平稳。1-3季度共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。供应分析：供应体量继续维持

8、增长走势南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以上。2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（不含高淳、溧水）。近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大2013年江宁板块以37%的比例成为全市写字楼的绝对成交主力。2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。数据截止至2013年12月26日数据截止至2013年12月26日至目前，主要供应量仍集

9、中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了2.1万平方米，同比去年二季度增长了1.8万平方米，写字楼空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，处在历年以来的历史最低位。与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在6%6.5%的水平。南京市甲级写字楼的租金达到3.90元/平米/天，环比微升0.58%；在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降受整体市场环境影响

10、，投资性需求将使写字楼需求越来越大。为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少。随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。写字楼整体市场总结典型产业园项目紫东创意园、徐庄软件园、苏宁慧谷江宁总部基地、东山国际研发园、海峡城紫东创意园项目概况紫东创意园位于地铁2号线金马路站和仙鹤门站中间，总建50万方，致力于引进科技研发类和文化传媒类企业。A：湖畔办公区B：花园商务区C：英伦生态办公室D：大师独区E：创意LOFT区F：策划咨询产业园G：中心配套区分组团定位紫东创意园园区配套园区外部有完善的交通、商业、教育配套；园区本身也提供较多的公共

11、配套，入园企业办公便利。紫东创意园园区定位双重产业定位，发展创意产业及总部经济“总部天地，创意绿洲”的建园宗旨，准确的概括了园区的双重产业定位：作为创意产业园区，将以研发服务业、设计服务业、文化传媒业和咨询策划业为产业方向，并通过创意消费的形式，形成完整的产业链。作为总部经济园区，将重点引入具有研发和设计功能的创意企业总部以及各类非生产型企业总部。创意消费作为补充型辅助产业，使以上各产业在市场环节得到最终体现，并形成完整产业链。总部经济重点引入：具有研发/设计功能的企业总部、各类创意企业总部；辅助引入：除具生产功能外的企业职能总部。紫东创意园产品特色亮点南京规格最高的智能化园区；是国内首批的“

12、绿色建筑和建筑节能示范园区”；园区每个区域建筑各有特色，屋顶铺装绿化。不停式大门管理系统远程抄表及能耗分享计量先进的一卡通系统监控系统流程图园区委托智能化系统集成公司、能源智能化管理工程公司、云计算公司、数字园区设计公司对园区智能化系统进行全面设计。园区管委会经过长期充分的调研，并聘请国内知名的专业机构和专家制定了低碳环保规划。紫东创意产业园总共有100多栋建筑，每栋建筑上都设计了建筑屋面，总面积达7万，在建筑用材上选择玻璃和干挂石材，园区内所有建筑均强调与屋顶绿化一体化设计，将渗漏、承重、花木品种与园林风格综合考虑，达到建筑的最完美状态。D区为独栋，面积在6000左右，EF区为LOFT创意办

13、公，面积可随意分割。紫东创意园区每个区域都可租可售，EF区可自由分割，租金3元/天，售价11000元/；独栋区售价13000元/左右，面积在1400-2100之间。自开园到目前为止，入驻率达75%。紫东创意园供销情况项目以政府招商为主，租金3元/天，EF区可自由分割，独栋区面积在1400-2100之间。紫东创意园优惠政策紫东创意园有成型的奖励及扶持政策，同时还可根据公司情况一事一议，为入园企业提供支持。园区在努力做好各项服务工作的同时，更加注重对入园企业的培育。在栖霞区政府制定优惠政策的基础上，园区从五个方面制定了促进企业发展的奖励扶持办法。积极为入园企业提供政策和资金上的扶持，努力为入园企业

14、营造一个快速发展的环境，并鼓励企业不断壮大。紫东创意园客户情况紫东创意园区客户以科技类企业为主（55%），辅以文化传媒类和建筑设计类。1、南京乾元环保科技有限公司2、南京春荣节能科技有限公司3、南京云盈四海信息技术有限公司4、南京泛太克文化产业发展有限公司5、中企高达江苏创业投资管理有限公司6、苏果超市有限公司7、江苏天高投资有限公司8、江苏恒安方信科技有限公司9、江苏亲近母语文化教育有限公司10、南京宜客居酒店管理有限公司11、江苏盈科迈创信息技术有限公司12、南京云岩信息科技有限公司13、南京索媒网络科技有限公司14、南京希格斯投资管理有限公司15、南京即物致理电子科技有限公司16、南京七

15、色光农业科技有限公司17、南京雷牧数码科技有限公司18、澔奇智慧信息科技（南京）有限公司19、南京银睿系统集成有限公司20、南京乐可乐克安防科技有限公司21、江苏团聚新媒体发展有限公司22、南京智佰闻欣文化传媒有限公司23、中建工业设备安装有限公司24、中铁十局集团第六工程有限公司25、江苏师禹信息科技服务有限公司26、南京亚特兰斯建筑设计有限公司27、南京登捷普仪器有限公司28、南京科纺纺织有限责任公司29、南京佛雷克斯换热设备有限公司30、南京友邦节能科技有限公司31、深圳市蓝森建筑设计有限公司南京分公司32、厦门万安智能股份有限公司33、南京中材钢结构有限公司34、南京源远环境科技有限公

16、司35、南京石头印记广告有限公司36、江苏星锐物联网股份有限公司37、南京昆仲展览展示工程有限公司38、南京万通城市建设设计咨询有限公司39、中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司40、南京思孚泰科信息技术有限公司41、北京德和衡（南京）律师事务所42、江苏帝润润滑科技有限公司43、南京鼎阳机电设备有限公司44、江苏元利数控机床有限公司45、南京匠工营国城市规划设计咨询有限公司46、江苏帝润润滑科技有限公司附：部分企业名录徐庄软件园项目概况徐庄软件园地处玄武大道，总建130万方，是南京市最大的科技软件园，旨在引进软件信息、集成电路与物联网、电子商务、数字文化和生物技术类企业。苏宁公寓软件公寓东

17、华能源紫金东郡商业配套文化中心实训中心苏宁中软中星微电子苏宁总部苏宁诺富特酒店先声药业在这里数字科技福中集团体育中心保安大队邮政枢纽局物流中心移动枢纽中心苏信物业国际集成电路产业园行政大厦俺家小院贵宾楼鱼跃科技中心国发物业在建在建进驻待建徐庄软件园园区配套徐庄软件园，周边配套丰富，园区自身也配有各种商业休闲类服务。徐庄软件园园区定位徐庄软件园基本形成“五片研发区、三个城市公园、二片产业配套区、一个公共服务中心”的总体布局结构。徐庄软件园客户概况徐庄软件园客户以软件信息、集成电路与物联网、电子商务、数字文化、生物技术五大产业为主，目前已建设完成部分出租率达到85%东山国际研发园项目概况项目位于东

18、山街道东麒路，总建250万，已启动40万方；主要以“集约化、专业化、信息化、社区化、国际化”为建设标准和运营模式，致力于引进低碳、智能、总部、研发类产业项目环境优美，具有传奇色彩的天印山辉映着波光涟漪的天云湖、双龙湖，青龙山、黄龙山蜿蜒而过，水波涟滟，青山滴翠，湖光山色浑然一体。优美舒适的生态环境和人文典雅的生活环境使东山街道成为居住生活、旅游度假、休闲娱乐的理想场所。东山国际研发园园区配套东山国际研发园外部交通便利、大学林立，自身配有商业休闲和企业综合平台东山国际研发园园区定位整体定位为高端研发集聚区，以“集约化、专业化、信息化、社区化、国际化”为建设标准和运营模式，发展“一心一轴四片” 及

19、“园中园”结构研发园的发展重点围绕国际研发创新创意、智能电网软件开发、文化商务帮三大主题，打造多功能、符合性的新型创新创业园区。园区重点以科技研发及研发配套服务功能为主体，包括孵化、加速、中试、商务办公、会议、展示、酒店、政府公共服务机构、中介机构等功能，辅助发展城市功能包括配套人才公寓、商业、娱乐、休闲休憩、文化等功能，提升地区活力，使规划区成为工作与生活和谐平衡的创新社区。园区产业类别涉及软件、新材料、生物医药研发、集团总部、现代服务业等领域，并为高层次人才创业提供孵化服务。“一心一轴四片”：一心即中央湖区，一轴即中央绿带；四片即只能电网科技研发区、中心综合研发区、西南创业教育研发区和生态

20、景观区。“园中园”结构：园区规划形成7个小的“园中园”，每个园中园功能相对完整、功能复合。相对独立又彼此联系，协调互补。东山国际研发园园区定位园区规划为五大载体平台建设，满足不同类型企业需求【总部经济大楼】东麒路沿线及街道核心区域内的三大社区章村社区、骆村社区、泥塘社区规划总部经济区，致力于引进科技含量高、附加值大的企业总部及软件研发中心【智能电网孵化器】孵化器总规划面积158亩，总建筑面积30万平方米。目前，将于近期完成孵化器一期的主体建设，建成后可以企业提供以日常办公、技术研发、中试生产等功能；综合服务配套主要为企业提供星级酒店、公共服务平台及配套设施。【创新、创业、创意平台】该平台位于宁

21、杭高速与东麒路西北角，总占地面积约123亩，规划总建筑面积约23万平方米。“三创”载体平台将着力打造集商务办公、研发楼宇、商务会所及商业设施配套为一体的企业总部集群【“6+1”载体体平台】该平台为东山国际企业研发园一期启动区项目，位于东麒路和上高路西南夹角处，占地158亩，总投资15亿元，打造“文化地景、生态低碳、人文艺术、现代个性”为特征的高新技术创业特别社区【青龙山总部经济岛】该项目坐落于青龙山谷，占地面积约2万平方米，单体面积3871036平方米。总部经济岛将作为东山的总部办公载体，提供给有意向来东山投资兴业且符合入驻条件的国内外知名品牌企业、行业龙头企业、上市公司及世界500强、中国5

22、00强等大型企业集团总部和区域性集团总部项目。东山国际研发园客户情况机械制造为主力，占比46%左右；其次为生物制造、软件类、绿色能源类附：入园企业部分名单1、南京小营制药有限公司2、南京九蜂堂产品有限公司3、南京苏泉工贸有限公司4、南京华脉科技有限公司5、大荣空调南京有限公司6、中国冶金设备南京有限公司7、中石化股份有限公司南京石油物探研究所8、江苏丰彩漆业技术有限公司9、威光自动化设备南京有限公司10、南京力导保护控制系统有限公司11、南京国立奥能自动化设备有限公司12、江苏宏源电气有限责任公司13、南京特种印刷有限公司14、南京鼎力轴承有限公司15、江苏易商电力实业有限公司16、南京祥宇生

23、物工程有限公司17、南京明正药业有限公司18、南京朗泰科技有限公司19、南京汇科金属制品有限公司20、南京和欣模具有限公司21、南京华达玻璃有限公司22、江苏汇中戈特尔汽车空调有限公司23、江苏亿发华兴科技有限公司海峡城海峡城预计6月中旬推出商业办公A2号楼，产品以38-100平方米智慧生态云办公为主，共计534套，价格约14000-15000元/。38-100平方米智慧生态云办公，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区。海峡城园区配套以云端科技为智慧核心，以低碳科技为手段，打造集总部经济、创新科技研发基地、现代服务业于一体，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区。、园区定位2

24、、园区主要卖点以云端科技为项目智慧核心，以低碳科技为手段，打造智慧绿城活力之都一期将以云计算为核心，打造中国首座绿色智慧生态活力城，推动城市经济提升及产业转型项目紧邻秦淮河和长江，由扬子江大道南延段、新河路、淮河路围合而成，距离2014年青奥会主场馆仅10分钟车程，自然风光优美，交通便利，地理位置极佳项目建成后将集聚30万人办公、居住、旅游消费，将成为南京市又一个充满动感和活力的现代化新城海峡城园区特色外立面：玻璃幕墙建筑风格：标准层面积:2200分割面积：38-100层高：3.9米层数：1号楼为展示中心，北侧两栋3号楼、4号楼为五层的创意办公，南侧为2号楼24层的高层办公楼和5号楼为11层的

25、高层办公楼公共部位表现:精装海峡城产品信息目前3、4、5号楼以售罄租售方式：可租可售租金：待定入住率：不足30%海峡城供销状况客户情况目前海峡城以IT行业、科技研发、创意研发的产业为主，入驻率不足30%，预计6月中旬推出商业办公A2号楼。海峡城主力面积需求主要在38-100之间。小结1、产业科技园产品同质化相当严重，争夺的客群也大体相近，产品必须有自身的独特优势；以及在实际招商实践中采取更加灵活的策略；2、从销售考虑，在面积划分时应大中小面积全部具备，便于可分可合操作，而从租赁来说，需求面积在100平米以下的小型企业不予考虑，主力面积应在150-500平米；3、从典型项目来看，其配套主要为商业

26、配套，尚没有形成独特的园区配套；4、从这些园区入园企业看，多数还是中小型科技类、贸易类公司，还有不少制造型公司，有的园区拟引进的企业和实际引进企业大相径庭，说明目标定位不够明确，服务是必须加强和唯一能与竞争者拉开差距的有力武器。Part3 项目SWOT分析SWOT分析优势：1.浦口CBD核心区：政府大手臂投入和各界关注关心将使得周围商业配套、资源、人气等将越来越密集，前景良好；2.交通便利：距主城一条过江隧道仅隔，车程仅需10分钟；3.依山望水：望老山，看长江，风水上佳，江景商办福地；4.环境优美：启动区周围视野良好，环境资源优厚，生态健康办公是一大吸引点；5.高投入：宏大集团高投入、高标准欲

27、树立产业地产品牌项目，使得项目物超所值，极具投资价值。SWOT分析劣势：1、未形成办公气候在南京人的印象中新街口、河西等板块的写字楼已成气候，而对江北保持着固有传统观念，会影响一些客户的选择；2、现阶段配套缺乏由于浦口目前配套和交通尚不发达，自身商业配套还需要时间培育；3、开发经验不足宏大集团转型地产开发经验不足。SWOT分析 机会1、商业不限购、不限贷由于住宅产品受到限购及限贷政策影响，一直处在投资边缘的写字楼开始进入投资者和企业的视野。2、写字楼价格不断上涨南京写字楼价格不断被刷新，西河写字楼均价已至2.5万元左右，项目若能以震撼价格入市，定能吸引一批客源。3、区域内商务需求增长随着浦口新

28、城的经济稳速发展和规模不断扩大，区域内商务经济频繁，会吸引越来越多的企业进驻。SWOT分析威胁：1.竞争威胁：市场上竞品众多，越来越多的科研用地如雨后春笋般涌现，有限的客源必然导致竞争激烈；2.竞品分流：河西区域内江东CAZ、河西CBD的科研写字楼会分流一部分高品质客户；另外，浦珠路的江苏总部基地也会对项目造成分流；3.交通瓶颈：一江两岸的快速通道建设存在不确定性，虽已有过江隧道，但不足以解决入主城的需求，另外收费制度对江北商务的发展存在一定的制约性。4.新兴商圈：其他区域内的竞品，比如江宁、仙林等板块内新兴的写字楼产品都会给项目带来冲击。Part4 核心问题项目建设的最大问题：产业基础不足，

29、同质化分流竞争激烈，龙头企业与高端人才吸引困难我们面临的现状是：距离城市各核心节点较远，区域认知陌生；区域现状不成熟，配套缺失，周边无强势科研、高校资源；区域产业基础不足，增加客户导入难度；全市产业园项目呈现一定同质化竞争，为招商运营带来竞争压力；项目定位营销整体定位/产品定位/客户定位Part1 营销整体定位定位思考定位思考宏大要打造一个什么样的项目？这个项目能够为南京带来什么？ 定位思考定位思考项目整体定位的价值提炼市政配套资源、商业配套资源商务办公配套资源独特的区位优势区位可识别性升龙汇金中心项目产品品质物业服务资源整合办公附加值建筑风格创新商业价值创新商务氛围的营造强强联合的团队运作区

30、域价值提升未来市场地位创新商务办公方式初级层面价值基础层面价值中级层面价值高级层面价值以项目基础价值作为项目可持续发展的生命线；借助初级层面价值的硬件、软件支持；在提升与创新中级层面价值的基础上；重点建立与传播项目高级层面价值！ 属性定位属性定位Our can 项目发展空间的突破Customersserve 客户对项目的需求要因Core value 项目发展保持坚韧的态度O 我们能够创造什么？C客户需要什么认同理由？C项目具备怎样的核心价值？OCC分析属性定位属性定位充分依靠区域规划发展带动形象定位形象定位成长型企业实现跨越式发展的首选平台 结合市场因素、项目产品解读、项目整体价值提炼，具备整

31、合区域发展价值的复合地产项目，我们认为项目整体的形象定位是1）高端写字楼提升项目品质，完善城市配套功能及投资功能的产品服务于南京市成长型企业自用办公及南京城市高端阶层的投资需求；2）配套商业外向型主题化商业为主，配套式商业为辅，将风情化商业进行时代性演绎配套式商业：生活商业街区，满足各组团商务客群的日常生活需求；外向型商业：以风情化餐饮、休闲业态为主体，传统消费与时尚元素相结合；3）商务会所商务产品功能性配套，满足高端会议品质要求4）酒店提升项目品质，完善城市配套功能入视耀世 江苏青商总部基地，写字楼的极致美学灵感天成，已然诞生生态、个性、科技、健康、艺术一次写字楼的前所未见，一次商务革命的登

32、峰造极项目定位推广语项目定位推广语江苏青商总部基地是企业形象，亦是企业影响写字楼的极致美学项目定位推广语项目定位推广语江苏青商总部基地是城市印记，亦是城市记忆写字楼的极致美学项目定位推广语项目定位推广语VI 展 示项目logo名片示意信纸示意水杯示意纸杯示意雨伞示意Part2 产品定位建筑环境创新空气净化新风系统空中花园五星级设施和管理地源热泵生 态个 性健 康私人定制LOFT会所本项目产品竞争策略1、创造第一：内庭院空中花园生态布局，突破生态办公主题的新构面产品。2、表现差异：个性，让办公、招待、娱乐集合一体的新场所体验，效率革命。3、现实需求：健康，地源热泵环保节能，空气净化新风系统，安心

33、办公环境。项目产品特点1.国际化标准：玻璃幕墙、石材立面，国际品牌电梯，公共部位高端装修，高挑空大堂等等2.甲级写字楼配置（青商总部大厦）3.办公商务综合体：汇集轻松办公的一切便利条件u空气净化新风系统，远离雾霾危害u地源热泵环保节能，四季如春u全方位多层次国际会议中心u五星级套房和五星级酒店式服务u私人会所和企业会所专业定制1.约谈、交流、放松等高端接待一体化地下2-3层：停车位和人防地下1层：考虑下沉式设计与一层结合做标准大型会议厅1层：会议厅、大堂服务台、大堂咖啡吧兼做大堂休息区2层：中小会议室、商务中心3-18层：办公区（销售），标准层高3.8米左右19-25层：自用和租赁，局部挑空空

34、中花园江苏青商总部大厦功能设置地下2-3层：停车位和人防地下1层：考虑下沉式设计，局部花园式天井青商议事会馆与青商总部大厦地下专用通道，健身会馆、室内游泳池、温泉SPA会馆，私属专用电梯1-12层：青商私人套房酒店1层：大堂服务台、大堂咖啡吧兼做大堂休息区、小型超市、ATM2层：中西式餐饮（附带入住企业员工就餐功能）3-4层：酒吧、KTV娱乐等5-6层：棋牌、高档会所式餐饮（包间式），挑空结构豪华开阔视野7-12层：五星级套房13-25层：青商私人会所和企业会所 部分楼层挑空设计作为销售用（毛坯），单元面积70-250平米24-25层：企业会所自用江苏青商创业大厦功能设置项目定位关键词解析：总

35、部体现项目定位高端，面向集团客户，同时满足中小企业形象需求。商务明确物业为办公场所，同时体现成熟的服务理念。领地某类客户聚集之高低，也有地标的暗示。主题定位总部商务领地Part3 客户定位商务办公物业的终端使用者会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求商住公寓低档写字楼中高档写字楼顶级写字楼商务物业需求创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用、地段要好，开始要求形象发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，有商务配套，区位好，交通便利稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象，商务配套服务

36、，可以接受高价格扩张型企业人数：100人以上物业要求：高形象品质，企业品牌，价格敏感度低企业发展阶段与项目相匹配目标客户结合本项目的属性和相匹配客户特征出发根据客户特点和购买面积可以分为三类，不同客户的关注点不同航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度；金融证券客户注重档次形象、价格；贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；科技客户除档次形象外，较为关注建筑空间布局利用以及物业管理水平和租金、售价。 客户需求特征不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同新经济层峰板块：中字头央企国企分部、地产、IT区域性

37、总部大型全球性企业集团、外资企业分支机构高成长性板块：新兴产业类、研发型科技公司总部金融投资行业、软件行业、医疗医药行业、智能化行业、环保行业本项目的目标客户产品建议产品建议/产品优化/商业类型建议Part1 产品建议总部楼基础配套设施的建议为了节省装修时间和精力，客户租赁时一般更愿意选择全精装的办公楼，直接入住办公。然后通过办公家具、内部摆设营造个性办公空间，所以建议对总部楼装修层内部的地面、墙面、吊顶进行简单的装修。客户对于外观和公共部分的装修要求越来越高，要求做到有档次、气派、舒适，同时公司总部所在地也要体现公司形象，因此在外观和公共空间装修时标准应该高一些，具备一定的档次和文化内涵。青

38、商总部大厦楼层分装修层和非装修层，非装修层为销售层，装修层为租赁层。对总部楼装修标准的建议会议室可采用多功能设置，实现会议/宴会灵活转换。以商务功能为主的五星级酒店会议设施采样注：小会议室300以下，中会议室300-800，大会议室800以上本项目建议：会议室数8个总面积： 2200容纳人数： 101000人空间形式： 以大空间为佳，可灵活分割以适应不同需要。会议配套设施的建议座落地点、建成年代（德国）法兰克福；1997建筑师：NormanFoster&Partners高度(m)：258.7（298.74）层数：63总建筑面积(m)：120,736用途：办公该大厦在内部空间的设计上，充分考虑了

39、生态的观点，在大楼的各个方位都可以看到各有特色的空中花园，为大厦创造了良好的办公环境，同时也让楼内各个部位的办公人员都可以无障碍的欣赏花园和楼外的景观。在这个案例中，我们主要借鉴其如何通过各层布局和空中花园的变化来营造优质的办公环境。在对青商总部大厦设计时可以考虑用6-8层挑空来做空中花园。德国法兰克福商业银行大厦生态型写字楼的典范空中花园的设置借鉴设计概念 1、生态设计“空中花园”利用“烟囱”效应获得自然通风办公空间可两面自然采光，减少人工照明将自然环境引入室内，创造舒适的办公环境2、较好的处理与历史街区的关系3、形成良好的美因河畔景观及城市天际线结构1、建筑采用三角形平面，核心筒位于角部，

40、办公空间沿周边布置，使中间形成通透的三角形中庭。该形式使竖向荷载集中于角部和三边，可获得最大的抗扭转力矩。2、钢结构为主要承重构件6个H型钢角柱，每隔8层的水平钢梁3、因荷载作用于角部，形成无柱大空间的空中花园技术 1、自然通风、采光低能耗，大大降低运行费用风从上风向的花园吹入，通过烟囱效应，从下风向的花园流出。建筑外立面设有可开启的窗内部办公空间可通过中庭通风、采光2、水循环制冷系统（比热较空气大；可循环；装置位于每层楼板）3、位于三边不同位置的空中花园，根据其朝向，配置不同气候类型的植物。空中花园的设置借鉴项目可借鉴之处：大厦更多的利用自然日照和窗外气流，办公室的外窗可自由开启。大厦平面呈

41、三角形，承重柱、楼梯、电梯和一些公共功能设施都设计在拐角处，使大楼的核心部分成为一个完整的上下贯通的中庭和自然的通风井，给人一种开放和通透的感觉。9个14米高（占用4层空间）的空中花园呈螺旋式环绕在中庭外面，每个花园在植物的选择上和空间的布局上都各具特色。各个花园的布局设计和植被选择因其朝向不同而各有不同，各个花园内的温湿亚环境也因此而不同通过中庭和花园，建筑内部和外部的界限被弱化，室外的阳光和空气通过花园可以直接进入大厦中庭，让写字楼内工作的人有一种如同置身室外的感觉。大厦内各个区域的每一间办公室都可以通过透明的中庭和花园不受阻碍的欣赏到外面的景观，各具特色的花园让楼内的人群有了一个休闲的空

42、间，同时也营造出了不同凡响的工作环境。空中花园的设置借鉴楼层平面布局建筑的平面是一个等边三角形，每条边大约长64米，外侧稍微凸起，接角处处理成圆弧。大厦的承重柱、楼梯、电梯和一些公共功能设施都设计在拐角处，使大楼的核心部分成为一个完整的上下贯通的中庭和自然的通风井，中庭的形状也是三角形，给人一种开放和通透的感觉。因为平面的三角形设计，所以建筑的每层都可分为三个区间，其中的两部分作为办公区，另一部分每4层构成一个14米高的空中花园。每层的平面因花园的位置不同，内部布局也有不同。大楼不同方位拐角处的客梯分别通往不同的楼层，北区和西区的服务（兼消防）电梯可通往每一层，在7，19，35层可以换乘电梯。

43、21层平面图空中花园的设置借鉴“空中花园”9个14米高（占用4层空间）的空中花园是整个大厦建筑设计中的一个重要概念，设计者对各个花园的基本构思是一样的，但是在植物的选择上和空间的布局上，每个花园都各具特色。各个花园的布局设计和植被选择因其朝向不同而各有不同，各个花园内的温湿亚环境也因此而不同：面向东方的花园具有亚洲特色，里面的植物有竹子、木兰、八仙花和东方松树等；朝南的花园里是地中海沿岸的风光，植被有柑橘、橄榄树、百里香和熏衣草；西边的花园是北美风格的，有草地、枫树、杜鹃花和雪松等。大厦内的职员可以在花园中休息，也可以在这里召开会议。通过中庭和花园，建筑内部和外部的界限被弱化，室外的阳光和空气

44、通过花园可以直接进入大厦中庭，让写字楼内工作的人有一种如同置身室外的感觉。空中花园的设置借鉴Part2 产品优化外立面灯光工程 要点：不可以影响建筑的白天景观；物业维修方便；不可采用彩色及大量的动态变化光色；光色方面建议采用：黄、白两种光色选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒建筑的线条与灵魂。写字楼入口处要点：入口要开阔，突显室内外环境的协调与融合自驾车或者出租车乘客的抵达地点需仔细考虑，在大堂主入口外面应当设置一个停靠点可增加植物小品的点

45、缀，体现勃勃生机采用外延式顶棚，结合宽敞的中庭式大堂。彰显现代气派。重视地下车库的形象及展示作用地下车库及电梯间是企业高层管理人员及其重要客户认识写字楼内部档次形象的第一站，起展示作用很重要。要点： 注意地下车库的整洁明亮、导示清楚；地下电梯间与首层电梯间装修标准一致；入口坡道采用塑料地面防滑，保证安全；车库地面采用环氧地坪，既美观又防滑静音；在进入方便的位置设立VIP车位，与大单销售联动，注明车位号与车辆牌号，彰显客户身份。挑空大堂设计（8-9米），石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。要点：装修以现代简约的风格为主，体现商务功能。挑高九米以上，吊灯大气，灯光绚丽，体现项目品质感

46、。充分注重大堂绿化，体现绿色生态办公空间使用高质量和耐用性强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，减少照明需要。地面应采用采用耐磨防滑的高档石材，大堂立柱可用石材或是不锈钢包裹。设置会客区，提供业主与访客之间的互动，体现人性化。挑高大堂空中花园，局部楼层（如用6-8个楼层的挑空高度）可以采用中庭和花园，以各具特色的绿化布置让楼内的人群有了一个休闲的空间。新加坡机场室内中庭大树中庭装扮充足的电梯配置，满足垂直交通的需要，安全快捷；电梯品牌代表着写字楼的档次、电梯的稳定性、舒适性、低噪音及安全性，早已成为客户选择物业以及竞争对手分流客户的一个重要指标。电梯等候厅作为使用者迎来送往的场所，需要有一定

47、的档次与楼盘整体定位相一致，展现使用者良好的商业形象。轿箱电梯更加宽阔电梯及等候厅电梯要点：货梯与客梯出入口应分离客梯轿厢要选装高品质耐用的装饰、空调系统、电视显示器以及共广播系统建议电梯品牌：mitsubishi三菱、otis奥的斯、kone通力等候厅要点：首层电梯等候厅装修标准应与大堂相呼应装修气派，宽敞，明亮，体现高档、生态、现代的观感有一定的绿色装饰，有视觉趣味点设置公司单位指示牌、有分层标示公共走道公共走道明亮、简洁，可用绿植及艺术画等装饰凸显写字楼品质及形象。标准层高：3.8-3.9米左右，矮梁设计，或主次平衡梁设计让实际层高利用率高主次平衡梁技术为提高建筑净高，采用主次平衡梁技术

48、，部分管道穿梁，同向主次梁设计提升室内净高，有效提升空间实用率，并且身处其间，几乎会忽视梁柱的存在。大柱距、无柱设计大空间、大跨度柱距或者无柱设计越来越流行，该种设计适合大开间办公需求，平面分割自由，可任意组合，同时使用率也将大大提高。阳光办公厅，大面积落地玻璃供给充足采光；开间适中，宜于自由隔断组合。大柱距、无柱设计为企业提供接待室，大型会议室，多功能厅租用，全面提升企业接待档次，彰显企业实力。设立多功能厅/会议室公共卫生间要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣

49、物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。物业管理要点：选用国内知名物管，引进现代化软件服务体系提供高标准的细致服务，让客户感受到全新的商务理念高素质的人员组成和高标准的组织架构，确保突发事件第一时间得到解决引进国际知名物业管理顾问，写字楼物业管理水平直接影响写字楼的品质。建议设立商务中心：为入驻企业提供影印、票务、快递、订餐、代办企业年检等多项服务服务式办公设立商务中心新推写字楼项目多设置裙楼，为平台绿化的设计提供了基地，将平台打造成花园景致，在提供公共活动

50、和交流的空间的同时，实现绿化整体竖向发展。屋顶花园设计设立吸烟区、睡眠吧等人性化区域建议在绿色平台为使用者提供休闲场所；在每个楼层特定区域设立吸烟区，睡眠吧等，体现人文关怀。Part3 商业类型建议塔楼：建议1-4层做餐饮、商服中心等配套，并预留2个小会议室，做好装修；建议5-14层划分户型对外散租。建议11-14层这4层为大客户预留，整层不做隔断。建议15-20层预留2-3公共会议室，和大型多功能厅，并做好内部装修。裙房：建议以中小型商业为主。另外，1-2层作为招商体验中心，做好装修。楼层布局建议餐饮中西餐、酒吧、茶座、快餐零售便利店、家居、音像、特色小店、书店、文具店配套银行、邮局、影印店

51、、干洗店、美容、健身会所裙房二层以上考虑大型餐饮及酒店套房，除此之外可考虑：商业业态建议项目推广策略营销战略/推广策略执行/定价原则Part1 营销策略“一个中心、四大基本点”以客户为中心，拓展、活动、推广、销售执行为基本点，四条线并行，最大化吸纳客户拓展线推广线活动线销售线策略执行总纲策略执行总纲营销活动媒体推广客户拓展u以大面积、高强度的媒体覆盖率最大限度提升项目知名度，促进来电，增大客户基数；u以多样化、多渠道的客户拓展大量获取外围客群资料，增大客户基数；u以频繁的营销、暖场活动挖掘维护前期老客户，同时吸引新客户到访，增大客户基数；u以营销现场SP配合、逼定手段促进客户下定，提高销售杀客

52、能力，促进客户成交基数；宽窄结合，质量齐抓，兵贵神速宽窄结合，质量齐抓，兵贵神速以大众媒体为主，扩大项目在南京市场的知名度，保证稳定高效的来电来访；以大众媒体为主，扩大项目在南京市场的知名度，保证稳定高效的来电来访；以窄众媒体为辅，针对性的渗透项目目标客户群，保证客户的有效性；以窄众媒体为辅，针对性的渗透项目目标客户群，保证客户的有效性；销售执行最大化吸纳“客户”为中心的营销策略方针策略思路策略思路坚持以“客户”中心的营销策略方针！Part2 推广策略营销推广的核心问题营销核心问题如何实现项目的市场影响力、升龙品牌成功进驻、销售工作的顺利开展？问题一：新项目的入市，面对原有的市场格局，项目形象

53、如何建立？问题二：一流房企众多，如何突破，挤进前列？问题三：如何将强大的市场影响力转化为项目产品的销售上？市场影响力如何建立市场影响力？明星造势、活动赞助、圈层联谊、名人讲座事件营销必须保持的坚韧态度和原则高规格组织事件、活动，宁缺毋滥事件必须与当期主力产品的目标客户兴趣点相一致事件中必须涵盖项目推售信息，但产品细节不宜过度体现产品信息应引发客户主动或偶然关注，而不能填鸭式输出事件营销必须与大规模的媒体传播同步进行，最大化实现事件穿透力，最终实现不仅辐射目标客户，还需形成社会广泛传播事件营销：制造社会关注热点事件；短时间内占据社会舆论的焦点；顺势带动项目信息的传递；最终使项目性项目的树立和信息

54、的传递。事件营销制造社会热点话题，迅速提升知名度，成功建立市场影响力江苏青商总部，成长型企业实现跨越式发展的首选平台强势开篇，不同凡响事件制造借势青运会赛事或明星宣传。n青运会：举办时间8月16-24日，当前社会及官方关注事件，话题焦点，可有效借势，实现项目的成功入市并形成强大的影响力。n我是歌手，当今最受欢迎的一档娱乐节目，瞬间汇聚了观众的眼球，影响力大，观众群体多，参与的歌手多为歌坛名宿，深受爱戴，形象良好。活动核心思路事件营销为主：入市之初，便以大型事件活动大型事件活动为主，形成系列性、延续性的活动，上市之初便形成强大的市场关注度和影响力。通过事件营销扩大活动影响力，提升项目形象及客户认

55、可度。媒体介入：借助媒体力量，扩大社会舆论影响，并结合媒体自身客户资源，进行圈层联动活动。u结合营销节点，安排公关活动，在节点前为销售工作造势；u公关活动和促销活动相结合；u以客户福利性、体验性、参与性较强的活动为主；u大型活动场地则可选择在知名酒店或大型场馆举行，线下小活动则可在现场举行。活动策略活动策略活动内容：红酒晚宴、雪茄品鉴会、产品说明会活动、样板房公开红酒晚宴、雪茄品鉴会、产品说明会活动、样板房公开活动制造结合各销售节点举办高品质圈层主体活动，以达到宣传项目，挖掘客群的目的。展示思路项目展示主要围绕外展点、售房部、样板间展示区域为主，打造高品质的展示面，增加客户的体验感，提升客户的

56、心理预期。售房部广场售房部样板间售房部内场看房通道样板间展示线展示线外展点地点选择展示配套展示策略展示策略客户策略核心思路走出去、请进来走出去、请进来：项目自身体量庞大，当前的销售任务严重，对于客户的积累速度有较高的要求。因此，常规的客户发展策略已经无法满足项目销售工作的正常要求，需要采用常规手段与非常过手段的有效结合，即“走出去、请进来”的客户策略。媒体支撑：结合媒体渠道的有效推广及外展点的投入，组织相关人员进行专项的客户拓展活动，主动出击，深挖资源。u结合大型事件的社会影响力，成功汇聚客源；u特殊圈层活动的开展，有效深入到项目的意向客群中；u专业外拓团队的成立，主动出击；u项目客户组织的建

57、立，维系客户关系，深入发展“老带新”的营销作用。客户策略客户策略广泛撒网精确至导效应扩散第一网：利用大事件的社会影响力成功树立项目形象及品牌，同时获得意向客户的关注；第二网：利用报广、户外、网络、短信等传统媒介，广泛发布消息，形成强大的信息知晓度；1、对目标客群进行深耕，深挖式的一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式，并采用圈层内部的交流会，产品推荐会等告知客户。2、根据客户切身需求组织开展相应的圈层活动，使高端客户产生共鸣，赢得客户认可。3、在活动场合适时推介项目产品。利用前期积累客户资源进行宣传，扩大影响力，同时通过准客户聚集效应，提升项目认知度。吸引眼球广泛造势挖掘意向客户促进营销客户

58、聚集效应客户策略推广三步走客户资源维护体系建立圈层维护圈层圈层传播意向、成交客户客户会回访客户奖励政策生日问候资料寄送定期短信电话回访电子楼书电子通讯贺卡、鲜花定制礼品“老带新”主动：会员活动被动老客户答谢活动，会员可以带随行3人参加。会员向朋友的口碑传播、资料传播。客户会客户维系必须是贯穿营销全过程的，才能形成良好的口碑通过VIP会员卡的运作，形成持续型、伙伴型客户营销。客户会的建立，将最大限度的挖掘老客户的资源优势，形成的良好的口碑效应及良性循环系统，最终实现项目销售工作的顺利开展。品牌树立形象宣传释放产品信息所所属属阶阶段段通过大事件的市场造势，建立强大的品牌影响力及项目良好好的市场形象

59、。造（蓄）势首期产品公开认筹阶段，最大化的完成蓄客任务以产品信息的释放，认筹信息的公开，及项目营销节点活动的内容的宣传为主，助力认筹期活动的开展项目首期产品开盘，借助前期的形势，成功实现项目首期火爆开盘。借势高调宣传项目开盘信息，将之前形成的强大的市场影响力转换成火爆开盘，再次点亮市场。增势借势项目产品加推，为项目全年热销锦上添花利用年末加推及回馈业主的时机举行大型回馈活动，延续市场火热反响。大势所趋工工作作重重点点推推广广重重心心品牌宣传形象树立项目认筹期项目销售期项目销售期营销阶段划分营销阶段划分常规媒介：户外、报纸、网络、短信、电台、电视、市区LED、框架广告、电梯广告、地铁广告、DM直

60、投Part3 定价原则定价原则1、成本价格最低点2、竞争对手价格定价出发点市场比较定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。为取得市场认同，我们建议初期先参照周边现有写字楼项目的平均租金水平制定写字楼的售价，待形成市场认知以后，再提高售价。商业价格则参照写字楼租赁的情况上下浮动和调整。定价策略：市场比较定价价格测算据市场调研：浦口：南京高新区，平均租金1.1-1.3元/天，物业管理费2元/月；浦口：工大产业园，平均租金1.3-1.5元/天，物业管理费2元/月；河西：新城科技园，平均租金2.5-2.8元/天，物业管理费4.5-7元/月；与本案最有参考可比性的是工大产业园，建议将本项目实际租价保持在1.3-1.5元/天，物业管理费2元/月，租金建议：1.5元/天。THANKS!