绿色康居优质住宅小区房地产项目可行性研究报告(含表)（49页）.doc

1、 “尚城花苑”房地产项目可行性研究报告尚城花苑项目可行性研究报告工程名称： 尚城花苑 申报单位：南通朗XX置业有限公司编制单位：南通朗XX置业有限公司- - 8 - -目 录第一章 工程概况- 4 -1.1 建设背景及概况- 4 -1.1.1 建设背景- 4 -1.1.2 工程概况- 4 -1.1.3 工程的项目组织- 4 -1.2 建设场址选择- 6 -1.3 对环境的影响- 6 -1.3.2 环境保护的设施及措施- 6 -第二章 立项的必要性- 7 -2.1 建设的目的、意义及产业现代化目标- 7 -2.1.1 建设的目的、意义- 7 -2.1.2 产业现代化目标- 8 -2.2 推广应用

2、技术与国内（国外）同类技术的比较- 8 -2.2.1 住宅结构体系- 9 -2.2.2 节能与新能源开发利用技术- 9 -2.2.3 厨卫体系- 10 -2.2.4 管网体系- 10 -2.2.5 小区智能化管理- 11 -2.2.6 居住环境质量保障技术- 11 -2.2.7 住宅施工建造技术- 11 -第三章 市场预测- 12 -3.1 当地经济状况和住宅需求预测- 12 -3.1.1 当地经济状况- 12 -3.1.2 海安县房地产开发分析- 13 -3.2 销售对象定位及住宅性能等级- 14 -3.2.1 生活方式- 14 -3.2. 潜在消费对象- 15 -3.2.3 住宅性能等级-

3、 15 -第四章 总体规划- 16 -4.1 控制性规划要点- 16 -4.1.1 用地情况- 16 -4.1.2 用地性质- 16 -4.1.3 规划容积率- 16 -4.1.4 建筑设计- 16 -4.2 住宅单体设计- 16 -4.2.1 设计原则- 16 -4.2.2 户型及面积- 17 -4.2.3 建筑构件- 17 -4.2.4 日照- 17 -4.3 主要技术经济指标（列表说明）- 17 -4.4 市场基础设施条件- 18 -第五章 实施进度计划- 19 -5.1 实施进度计划- 19 -5.1.1形象进度- 19 -5.1.2 关键工作- 19 -第六章 技术方案- 21 -6

4、.1 工程中采用的成套新技术- 21 -6.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平- 27 -6.3 新型住宅部品的应用和开发- 29 -第七章 产业化成套技术的社会和经济效益- 30 -7.1 对工程投资及市场销售的影响- 30 -7.2 对地方或全国住宅产业现代化的推进作用- 30 -7.3 对提高住宅建设水平的示范、带动作用- 31 -7.4 对劳动生产率的提高预测- 32 -7.5 先进科技成果转化率的提高预测- 32 -第八章 工程项目财务经济- 33 -8.1 总投资估算- 33 -8.1.1 投资估算- 33 -8.2 投资来源及资金筹措- 35 -8.3 销售收入及利润

5、- 35 -8.3.1 评价依据- 35 -8.3.2 销售收入预测- 35 -8.3.3 投资利润- 35 -第九章 综合评价- 36 -9.1 对产业化技术推广应用的综合评价- 36 -9.1.1- 36 -9.1.2风险因素- 36 -9.1.3综合结论- 36 -第一章 工程概况1.1 建设背景及概况1.1.1 建设背景近几年来，随着居住观念和居住需求的飞速变化，住宅的安全、美观已经有了可靠的保障，适用、舒适、经济成为住宅发展的新特征，体现人文关怀、绿色环保、科技创新已成为当前住宅建设的新主题。为了依靠科技进步，推进住宅产业现代化，进一步提高住宅质量，力争将我公司开发建设的“尚城花苑”

6、项目建设成绿色康居优质工程。绿色康居优质工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化为总体目标，通过示范工程小区引领，提高住宅建设总体水平。按照示范工程建设项目的标准，我们将把墙体改革、建筑节能、智能化配置和装修一次（厨、卫）到位四项基本要求落到实处，在此基础上结合地方产业技术条件努力打造企业住宅品牌。1.1.2 工程概况本项目位于江苏海安县黄海大道与中坝南路交汇处东北角，地处海安县城核心地段，地理位置极其优越，自然环境非常优美。规划总用地59808，总建筑面积195848.84（含地下工程），绿地率31%，项目创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的园林式景观设计、人性化的建筑布局和人车分流

7、停车系统，建成后将成为全海安县一道宏伟亮丽的风景线。1.1.3 工程的项目组织南通朗XX置业有限公司领导对“尚城花苑”打造绿色康居优质工程极为重视，从组织上、计划上和各方面协调上都进行了布置，成立了专门的项目部，明确分工、专人负责、制订了具体实施措施。（1）成立了专门的项目领导小组，完善组织管理架构、具体如下：组长：法定代表人副组长：常务副总新技术应用部工程造价部工程管理部工程技术部（2）制定切实可行的推广应用计划住宅成套技术的集成应用涉及到设计、施工、材料等各有关部门，为使成套技术应用工作顺利地开展起来，公司明确了具体工作任务和负责部门，针对成套技术的特点，提出了一系列的技术保证措施，这样，

8、通过制定适宜目标，使推进康居工程工作做到“计划周密，任务明确”。（3）调动一切积极因素，解决工程建设过程中的难点。住宅产业化是我国住宅建设的发展方向，政府和开发企业需要相互支持、通力合作。开发企业需要政府的指导和政策持。为此公司在工程建设过程中，将积极谋求省、市有关部门的具体帮助和指导：与科研单位、设计单位、监理单位、生产厂商进行通和合作，解决新技术应用中遇到的问题，同时还将与相关媒体加强沟通，通过宣传国家的住宅产业化的方针政策，正确引导居民的消费导向，从多方面推动工程建设，推进住宅产业化发展。1.2 建设场址选择海安县地处三市（南通、盐城、泰州）交界地区，204、328国道和202省道贯穿全

9、境，通扬、通榆运河沟通长江、淮河两大水系。沿海高速从海安东部穿过、江（都）海（安）高速公路直达海安县城。新长铁路、宁启铁路在此交汇，东和东南连接江苏沿海两大港洋口港、吕四港。海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物资集散地，客运中转站。本项目位于海安县永安路东侧，曙光西路北侧，南靠通洋运河，东临焦岗河，周环境非常优美，行走其间，清风拂面，空气清新。项目西侧为海安县城成熟住区，项目南侧为成熟大型小区中洋高尔夫和华新一品。交通十分便捷，环境优美，周边1公里范围内囊括医院、学校、大型超市、中心商业圈、公园等，生活配套极其完善，为海安顶级适宜居

10、住所在。根据海安县总体规划，“尚城花苑”项目符合海安总体规划要求，通过高标准建设和现代化管理，将成为一个环境优雅、布局完善、功能一流、生态自然的新型高端住宅小区，成为海安县高档住宅小区的典范。1.3 对环境的影响1.3.1 项目建设与运营对环境的影响项目建设期间对环境的影响主要来自施工期间的噪音及渣土的处理.项目运营期间对环境的影响主要是生活污水的排放和生活垃圾的处理.1.3.2 环境保护的设施及措施项目建设与运营期间严格遵守和执行以下标准中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护管理办法建设项目环境保护管理办法实施细则污水综合排放标准地面水环境标准环境噪音质量标准项目建设期间严格遵守规定的施工

11、企业生产噪音控制标准及作息时间，渣土处理严格遵守城管部门的相关规定，不影周边环境。项目运营期间主要是从设计源头抓起，做好排水设计和生活垃圾的集中处置，严格执行有关建筑光照间距的规范、保持小区道路畅通、绿化配置充足，从而为本区居民提供一个清新宜人的人居环境。该项目开发的住宅与商业，其污染源很少，只有少量生活污水、厨房油烟和生活垃圾经处理后，对周围环境影响极小，完全符合国家居民居住环保要求。该项目不仅内部布局合理，而且外观设计新颖，绿地率达31%以上，它的建成必将对海安市容市貌的改善起到良好的作用。第二章 立项的必要性2.1 建设的目的、意义及产业现代化目标2.1.1 建设的目的、意义国家推进住宅

12、产业化的根本目的，是为实现我国住宅建设从粗放型向集约型转变，实现住宅产品、住宅产业的现代化。国家通过优质工程来推动住宅产业化的进程，进而达到节能省地的目标。而整个工作的核心重点，就是实现住宅产业化。随着房地产市场的规模化、品牌化趋势，住宅产业化将成为房地产产业发展的必然趋势。随着海安地区经济的快速发展，城市化进程的不断加快，城镇居民的收入水平的提高，居民在追求居住面积改善的同时，还特别注意提高住宅的舒适度、环境的优美、配套的齐全。南通朗XX置业有限公司对住宅产品的理念、创意、质量标准、及建设队伍的选择、材料的选用以及物业管理的质量要求等方面都有较高的要求和标准。通过此工程的开发建设，将在海安县

13、树立一个标杆，不仅可以满足居民不同的居住需求，也为该地区住宅发展做出方向性示范。“尚城花苑”项目突出节能、生态等小区建设发展方向，实现住宅建设由粗放型向集约型增长方式转变。通过该工程，使本项目实现社会、环境、经济效益的统一，项目着眼于高起点规划、高水平设计、高质量建设和高标准管理的总要求，在新技术、新材料、新工艺、新产品、新设备的应用上有突破，带动当地住宅建设水平的提高，为全面推动海安住宅产业现代化奠定基础。本着超前性、先导性和示范性原则，运用现代法，精心策划、精心设计，把“尚城花苑”建成具有高科技含量，环境优美，以人为本的温馨家园，将使海安县住宅小区建设水平更上一个新的台阶。项目整体规划目标

14、是要充分利用现有的地形、地貌、水体等自然环境，建成一个配套齐全、生活便利、环境优美、生态节能型的和谐社区，创造出海安最好的居住区，成为海安居住生活的样板区。本项目对于提高海安县商品房开发的总体水平，调整结构，满足市场需求具有重要意义，同时对海安县现代化城市建设、创建文明卫生城市以及成为最适合人居的城市都具有积极的推动作用。2.1.2 产业现代化目标为进一步推进海安县住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现海安县住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，采用高智能化设施功能配置、雨水收集、污水集中处理系统、新型遮阳技术和新型节能墙体等多项住宅技术性能。同时，在建筑户型平面、环境景观示范、

15、建筑材料部品选择、人才分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。2.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较在“尚城花苑”住宅小区建设项目中，拟采用的成套技术项目多项，其中有些项目是国内较成熟，应用范围较广的项目，还有一些项目是目前国内较先进的。在选择成套技术方面，尽量结合海安县以及项目所在区域的实际情况，选择一些投资规模相对适用，同时比较成熟、实用性强、便于管理、能给业主带来切实利益的项目，使住宅的居住性能有较大的提高，形成良好的性价比，使居民有能力购买、消费。海安住宅产业化生产和住宅成套技术已经在一些建筑工程中运用，只是没有系统集成，故我们在选择成套技术项目时，主要考虑这些技术能

16、对海安县住宅产业化起到样板作用。2.2.1 住宅结构体系维护隔断结构体系：淘汰了目前本地区市场主导的传统黏土空心砖，拟采用新型墙材加气混凝土砌块，对推动海安县墙材改革具有一定的示范效应。与粘土砖相比，新型砌体加气混凝土块具有：材料轻质高强，可以减少地基，梁柱费用，降低建筑总体造价隔声吸音，隔热保温，施工简便，砌筑快捷提高资源利用率，改善环境，促进循环经济发展2.2.2 节能与新能源开发利用技术1、外墙采用聚苯颗粒保温砂浆或EPS膨胀聚苯板保温体系，即明显改善了居住舒适性，又有十分良好的节能效果和结合经济效益。2、屋面保温采用挤塑型XPS聚苯板。3、门窗采用双层中空铝合金窗，具有良好的气密性，水

17、密性和保温隔声性。入户门采用隔音、保温、防盗、防火四合一门。4、采用节能型灯具，在公共楼梯间等公共空间选用电子延时，声控开关，杜绝照明中的浪费现象。5、采用新型窗户外遮阳百叶幕帘，有效避免室内能量散失，从而最大化提升建筑的节能性能。以上建筑保温节能技术的集成能使建筑节能达到55%以上。2.2.3 厨卫体系1、采用标准化设计，按照模数原则，优化参数，确定厨房定型设计：（1）厨房按“洗、切、烧、”炊事流程布置，管道定位接口与设备位置一致，方便使用：（2）厨房设备整体式和菜单式成套配置结合；（3）充分考虑厨房电器设备的配置和插座位置。2、采用标准化规范设计，根据模数协调原则，优化参数系列，确定卫生间

18、定型设计：（1）卫生间沐浴、便溺、漱洗设施整体式和菜单式成套配置齐全：（2）洗衣机位置设置合理，并没有洗衣团 机专用水嘴与地漏，有晾衣空间。（3）设置管道夹墙或管道间。（4）水平或竖向排风管道及机械排风设计。通过以上标准化厨卫技术能最大限度的满足用户需求，有效避免住户装修对结构的破坏，减少资源的浪费，促进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务。2.2.4 管网体系1、按高配电综合设计、综合布置、分井设置、回路和插座设置满足电器增加要求。管线集中、隐蔽、为住户进行装修留有灵活性。每户控制回路数大于6个。2、管道集中设置，隐蔽暗藏。设置管道火墙和管道间，方便检修和后期改造。3、采

19、用耐锈蚀，易清洗，连接方便、使用期长的新型管材。排水横管、排水出户管和排水立管均采用UPVC管，冷水支管采用PPR管，电工套管采用阻燃PVC管。4、空调室外机标准化设计，所有室外挂机均设置机位，整齐统一，并采用铝合金栏杆隐蔽安装，冷凝水统一接入立管，外观美观，避免墙面污染。2.2.5 小区智能化管理良好的物业管理是小区建设的保证。本项目拟采用“一卡式服务”的智能化社区，小区车辆出入，超市购物，综合服务楼等均可以刷卡服务，一卡在手，通行无阻。小区规划智能化系统，宽带上网、有线电视、视频监控、周界红外线监控、远程报警系统等为住户提供安全、方便、高品质的时尚生活。2.2.6 居住环境质量保障技术1、

20、NARS生态水景技术采用综合治理的办法，综合治理，处理小区的景观水（1）水清问题：运用适当的技术治理底质和水质，能使水体清澈自然，是为治本。（2）水美问题：为体现观赏性，通过养殖物水生动物（如鱼虾、水草等），可营造出生动美丽的水岸、水面、水中、水底景观，是为治标。（3）维护问题：这样的水景可以保持长期稳定，清澈美丽，日常维护成本低廉。2、雨水利用技术考虑在地下车库顶设置夹塑板或盲管收集渗透雨水，用于景观补水，系统简单，一次投资少，不需设水处理设备，只需设置一个蓄水池和一套水泵管路系统，运行维护成本低，节约水资源。2.2.7 住宅施工建造技术1、防水涂料成套技术（包括仿石漆类涂料）采用高弹性聚氨

21、酯为代表的外墙防水涂料，该产品具有施工方便，装饰美观，抗裂强度高，抗渗透力强，粘结力好，使用寿命长的优点。2、泵送商品混凝土，深基抗支护，粗直钢筋连接技术，能够提高施工过程的机械化程度，有效缩短工期，减少劳动强度，进一步提高劳动生产率。第三章 市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测3.1.1 当地经济状况海安地处苏中平源，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长71.1公里，南北最宽39.35公里。全县总面积1108平方公里，辖14个乡镇，5个场圃。2011年底全县总人口93.8万人左右，绝大多数为汉族，有极少数为回、蒙、苗、壮等18个少数

22、民族。海安人口密度每平方公里近846人，是全国、全省人口最密的县之一。海安县农林牧副渔业生产名播遐迩，处于全省全国前列。20世纪年代以来，海安人走出一条“种养加出”、综合经营的新路子，被国众多媒体誉为“海安之路”。海安是全国著名的“茧丝绸之乡”，拥有中国最大的优质蚕茧生产基地。蚕茧产量连续24年居江苏省之冠，连续三年位居全国县级之首，“鑫缘”牌真丝绸成为南通市唯一的中国名牌产品。海安家禽饲养业兴旺发达，是中国“禽蛋之乡”，被国家农业部评为全省少有、全市唯一的全粮食生产先进县，弱筋小麦产业化开发获农业部成果展示奖。在国家林业局公布的73家“中国名特优经济林之乡”中，我县喜获“中国湖桑之乡”称号，

23、这是全国唯一获此殊荣的县，中洋河豚无公害养殖列为省级标准化示范区，禽蛋无公害标准综合示范区被列为全国级示范区。全县农产品超市销售额2010年较上年增86%。海安属长江三角洲经济区，为上海辐射地带。海安县上世纪80年代即被列为江苏省综合改革试点县沿海对外经济开放县。机械行业生产规模、加工能力在江苏省县级建制中名列前茅：纺织、丝绸形成织造、印染、成衣一条龙生产线，钩针衣闻名世界，曾被外商誉为“东方珍品”。素质优良：装备先进的建筑队伍遍及全国，走向世界，被誉为“建筑之乡。”今年以来，海安县以超常规的举措，牢牢抓住引资队伍、引资载体、重大项目等关键环节，着力夯实基础，强势推进招商引资工作。新批注册外资

24、源、注册外资实际到帐额达到全市前列。苏通大桥和沿海高速的通车，使海安进入上海1.5小时经济圈，促使海安充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于海安产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展。从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固海安在上海都市圈副中心城市地位。根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：海安全县范围内居民平均收入处于江苏中上游水平；海安县区居民平均收入水平大大高于全县水平，有很大一部分高收入群体；海安县居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为支撑。海安居民居住

25、水平从量上来看处于一个较高的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。我们从海安县各县经济统计资料结合我们实地调查结果看，海安人均可支配收入水平较高且逐年递增幅度较大，且存在一定数量的高收入阶层。随着海安城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，海安经济在今后几年还将有较大的发展。3.1.2 海安县房地产开发分析1、海安房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康：海安房地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在1.2左右（供应中还包括了安置性住房），房价呈温和上涨，市场总体供求基本平衡。2、海安房价收入比较低，房价稳中有升泡沫较小。海安房价收入比大约在7.26上下，在江苏省

26、处于中下游，同时由于海安三产比例较大，居民收入隐性较高，实际的房价收入经应该更低，市场泡沫程度较低。3、目前海安普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主，建筑品质较好综合环境一般，海安高端的产品相对较少，特别是高品质的住宅市场，稀缺性比较明显。4、居民购房偏好中等户型（110-144），户型功能实用性要求较高。5、海安房地产目前销售情况：2011年1-3月新建商品房住宅已售500套，已售出面积5.33万平方米。应当看到，目前的供需状况受政策效应的短期影响较大，不少真实需求处于观望等待之中。反应较为明显的是在2月份，随着稳定房价的一系列政策措施相继落实，商品住房成交量有所下降，不少开发商加快了在

27、建项目的开发进度，城区商品房竣工量明显增多，城区供求矛盾得到缓解。但是，随着房地产政策的明朗化，买卖双方的僵持局面将逐渐打破，大量自住型普通消费者仍将进一步释放消费需求，购房心理恢复理性，市场前景看好。3.2 销售对象定位及住宅性能等级3.2.1 生活方式海安是“中国湖桑之乡”，属典型南方城镇，人们的生活方式十分传统，日常工作起居较为固定，家庭仍是人们重要的生活场所。（1）党政、机关人员现住房多数已达到120平方米左右，但居住环境较差，急待改善居住环境；教育、卫生经济效益较好的企业单位虽多数职工已有住房，但其中约30%为旧房或福利房，只能是过渡用房，也将面临重新购房。（2）随着城区居民经济收入

28、稳步提高，部分消费群体住房理念由“满足式”向“健康型”过渡，呼吸新鲜空气和安静的环境会有一定的倾向性。（3）海安县经济较稳定，以投资行为购买小户型住房的市场消费短期内不会形成。（4）随着海安县与外界联系的日益密切，年轻人毕业出外工作的比例逐渐增大，老年住宅应纳入考虑范围。3.2. 潜在消费对象海安县教育、卫生、金融、通讯及经济效益较好的企业单位。如移动公司、四大银行中高层收入群体，销售可采用集团认购方式。潜在消费群体：文教、卫生、金融、通讯、私营企业部分员工及个体经营户。3.2.3 住宅性能等级通过现场调查我们认为，客户特别关注三方面的内容：一是小区配套齐全；二是居住环境优美；三是居住环境的安

29、全性。根据国家性能认定规定和标准。“尚城花苑”项目在适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能等方面将达到2A级标准。第四章 总体规划4.1 控制性规划要点4.1.1 用地情况项目用地地处海安县黄海大道北侧、中坝南路东侧，规划总用地59808。4.1.2 用地性质项目为商住用地，紧邻华星一品、中洋高尔夫、金海国际花园等小区。4.1.3 规划容积率蓉积率为：2.44.1.4 建筑设计贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境。建筑为多层、高层、绿地率31%。4.2 住宅单体设计4.2.1 设计原则小区住宅设计集中突出多样性、均好性、合理性、创新性和科技性。多样性表现为多类型

30、、多户型、多种空间形式、多种变化的可能性。合理性表现为动静分区，食寝分区：厨房卫生间设备及管线的合理设计，每种户型都具有良好的采光和通风条件。创造性表现为住宅公共交往空间的拓展与创造。科技性能表现为高科技、节能 技术和成套产品的应用。住宅设计力求达到舒适安全的现代化要求。方案中的住宅房型设计吸取传统住宅内部空间多变的特点，南北能透，又将活动间与休息空间分离开来。本方案具有极强的可操作性，以当地现有的居住指标及住宅发展现状为前提，创造出新世纪的居住环境。小区的住宅采用多层、高层的建筑模式，总体呈现错落有致，丰富多变的空间，加之贯穿于小区的绿化带，增强了小区建筑布局的立体感和动态感，建筑外瑚采用简

31、洁明快的手法，点、线、面、块的建筑语言相互协调。4.2.2 户型及面积本项目产品定位为优质环境、高配套的高档小区。主力户型面积在110-144平方米，另有部分小面积户型满足不同层次的住户需求，根据海安市场的特性，户型设计上形式多样，注重动静分区，食寝分区的设计原则，主要以两房两厅、三房两厅为主，以满足消费者改善住房条件的需求，同时设计了少量的大面积户型来满足社会上层人士的消费需求。4.2.3 建筑构件建筑设计强调细节或节点设计，通过现代材料与构造来表达传统线脚，并通过一些节点构件，使整个立面形象清新典雅，每栋住宅楼梯间、入口做进一步处理，设置门厅作为过渡空间，既丰富了立面形象，又提高了住宅档次

32、。4.2.4 日照本项目住宅单体布置均按本地区有关建筑间距的要求执行，满足国家关于住宅日照间距标准的规定。4.3 主要技术经济指标（列表说明）序号项目数量1总用地面积59808平方米2总建筑面积195848.84平方米3占地面积15553.11平方米4高层住宅93379.12平方米5多层住宅39787.03平方米6公建房1110.00平方米7地上附房9315.84平方米8人防工程5591.60平方米9地下附房37402.40平方米10商业9262.85平方米11建筑密度26%12容积率2.413绿地率31.2%14住宅总户数（套）998户15总停车位（辆）10594.4 市场基础设施条件项目块

33、地周边的市政基础设施良好，能够为小区提供水、电、有线电视、电信、市政道路、污水排放等条件，确保小区建设的需要。本项目基础设施条件表现在：（1）根据海安县总体规划，本项目符合海安总体规划要求。（2）该区基础设施配套完善，220千伏变电站，邮件分栋中心、热电站、煤气站、自来水厂等一应俱全，高标准的市政管线已全部铺设地下、供水、供电、燃气等市政供给，根据市区相应部门提供的资料，可满足项目要求。第五章 实施进度计划5.1 实施进度计划5.1.1形象进度2011年5月底已完成场地质勘察工作，为基础设计提供可靠的依据。2011年6月30日前会同上海规划设计和当地建筑设计部门及有关专业人员共同论证、评审项目

34、建筑结构初步设计方案。2011年7月10日前完成总平面及工程单体施工图设计绘制及审查工作。具备办理建筑工程规划许可证的条件。2011年11月底完成委托有资质的部门编制单体、工程量清单及招标文件，建筑施工和监理投资、评标工作。2011年12月与施工、监理单位分别签订工程合同，完成工程建筑施工许可证的办理工作。2011年年底项目正式破土动工。5.1.2 关键工作工作内容：1、地质勘察、初扩设计、施工图设计、综合管网设计、景观设计、配套设施设计、竖向设计、场区测绘。2、施工图审查、人防审核、消防审核、单体节能审查、示范工程申报、建设工程规划许可证办理、工程量清单编制、施工招投标、监理招投标、质监委托

35、、建筑工程施工许可证办理、预销售许可证办理。3、现场临时道路铺设、临时围墙砌筑、临时水电接通、现场坐标定位、验线开工、挖土方、基础浇注、主体施工、室外管网铺设、场区道路铺设、景观绿化、室内设施安装、内外装修。4、投资控制、进度控制、质量检查、安全管理、档案管理、竣工验收、合同管理、各方关系协调、物业维护管理。5、市场定位、营销策划、广告宣传、销售合同签订、客房档案建立、售后服务、产权过户。6、会计报表、财务核算、现金收支、项目融资、资金平衡、工程付款、工程结算。7、行政管理、文秘档案、办公接待、关系协调、安全保障。8、物业管理关键工作线路为：勘察设计建设手续办理单位工程施工验收、结算物业移交第

36、六章 技术方案6.1 工程中采用的成套新技术本项目的建设过程中，在考虑目前海发的生活水平和控制开发成本的前提下，引用成熟科技成果于工程建设中，以达到提高住宅水平，推动住宅产业化发展的目的。具体拟采用的成套新技术如下：示范工程中拟采用的成套新技术项目序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率1一、住宅建筑与结构技术1、住宅结构体系成套技术框架一剪力墙大开间体系利用框架与剪力墙的抗震优势，拟采用现浇板，达到无梁或少梁，便于分隔的大空间，适用于大空间灵活分离宅。又可避免因住户装修需要而导致承重结构的受损带来隐患等问题，充分体现了“以人为本”的设计理念和现代住宅的舒适性，可改造性和持续发展性，1

37、00%22、围护结构体系新型墙材蒸压加气混凝土砌块淘汰了传统的黏土空心砖，拟采用新型蒸压加气混凝土砌块物件，对推动墙材革新具有一定的示范效应。与粘土砖相比，新型蒸压加气混凝土切块具有：1、材料轻质高强，减少地基、梁柱费用，降低建筑总体造价。2、隔声吸音，隔热保温，施工简便，砌筑快捷。3、提高资源利用率，改善环境，促进循环经济发展。100%33、隔断结构体系外墙保温隔热技术墙体主体结构外侧采用轻质复合板100%4二、节能与新能源开发利用技术1、围护结构节能技术防水层上设保温隔热层技术1、在防水层上做现浇喷涂聚氨酯和刚性面层，这样可做到防水效果。2、区别于传统屋面做法，将保温层置于防水层外侧，屋面

38、的防水层可取得不直接被太阳辐射的条件，其表面温度的升降幅度大为减少，从而延缓了防水层老化程度，延长其适用年限。100%5铝合金双层中空门窗1、重轻、传热系数低，气密性，水密性，隔声性较好。2、采用中空双层玻璃，锻桥隔热铝合金窗框，以最大限度的降低由窗户带来的能耗。100%6保温、隔音、防盗、防火进户门具有四种功能特性，坚固美观，形式多样100%72、铝合金外遮阳卷帘外遮阳系统减少日晒及阳光辐射：大大节省用于制冷、制热的能量；高隔音性能；提高建筑物耐气候性能100%83、利用太阳能技术太阳草坪灯，庭院灯利用太阳能可再生能源，节约能源，推进可持续发展100%94、建筑构造节能自然通风组织发建筑物室

39、内外春秋季和夏季凉爽时间的自然通风，是建筑实现节能的一个重要内容，良好的自然通风，既有利于改善室内的热舒适程度，也可减少开空调的时间，降低建筑物的实际使用能耗，因此在本项目的设计中优先考虑自然通风。100%10建筑物的朝向朝向对建筑能耗的影响，除了通风之外，还有太阳辐射，夏季太阳辐射得热增加制冷负荷，冬季太阳辐射得热降低采暖负荷。总之由于太阳高度和方位的变化规律，南北向的建筑夏季可以减少太阳辐射得热，冬季可以增加太阳辐射得热是有利的朝向。本项目在规划条件允许的情况下，优称采用南北或接近南北朝向。100%11节能灯和电子延时，声控形状应用技术采用节能型灯具，如LED萤火灯具，在公共楼梯间等公共空

40、间选取用电子延时，声控开关，杜绝照明中的浪费现象。100%125、节水节电技术节水型管线一配水点压力控制技术根据住宅建设和居民生活的需求，分析配水点的工作压力和静水压力的限值，采用变频供水设备，既保证安全供水，又满足最不利点卫生器具给水配件的最低工作压力的要求，最大程度的节约用水。100%13节水龙头应用技术采用高密度，高硬度和高耐磨的陶瓷芯片龙头，提高耐久性和可靠性并节约用水。100%14三、住宅厨卫成套技术住宅厨卫体系成套技术厨房整体标准化技术采用标准化设计，按照模数原则，优化参数，确定厨房定型设计：1、厨房按照“洗、切、烧”炊事流程布置，管道定位接口与设备位置一致，方便使用。2、考虑厨房

41、电器设备的配置和插座位置100%15卫生间整体标准化技术1、采用标准化系列设计，根据模数协调原则，优化参数系列，确定卫生间定型设计。2、设置管道夹墙或管道间3、水平或竖向排风管道及机械排风设计。100%16厨房烟气集中排放系统技术水平系统1、排放系统由脱排油烟机、水平排风气风道、墙体风口砌块、外墙风帽等四部分组成。2、水平直排阻力小、无串气、无污染，是一种可靠、方便及经济的方法。100%17四、住宅管线成套技术电路多回路配线技术综合设计、综合布置、分井设置、回路和插座设置满足电器增加要求。管线集中、隐蔽、为住户进行装修留有灵活性。每户回路数应大于6个。100%18管道保中暗设系统技术管道集中设

42、置，隐蔽暗藏。设置管道夹墙和管道束，方便检修和后期改造。100%19新型管材耐锈蚀，易清洗，连接方便，使用期长1、排水横管、排水出户管采用普通UPV排水管，排水立管采用螺旋UPVC排水管。2、冷水支管采用PPR管，冷水立管采用钢塑复合管。3、热水管采用PPR管4、电工套管采用PVC管100%20空调室外隐蔽安装技术空调室外机标准化设计，整齐划一，隐蔽安装100%21安全防范系统技术（1）区域周界防范系统（2）可视单元安全门对讲（3）可实现对住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏的紧急呼叫报警。（4）可实现区域联网便于物业管理部门管理。（5）电子巡更保安系统（6）小区电视监控100%22五、住宅智能化技术

43、管理与监控系统子系统设置齐全，包括车辆出入管理，紧急广播与背景音乐，物业管理计算机系统。子系统功能强，可靠性能高，使用一维护方便。100%23信息网络子系统建立居住小区电话，有线电视网，宽带接入网，采用家庭智能化控制器与通讯网络配线箱。客厅、卧室与书房均安装电话、电视与宽带网插座，位置合理。利用小区信息中心实现小区内外信息互通，资源互享。100%24地下车库现代管理成套技术地下车库无人管理，采用磁卡，IC卡或红外线控制100%25六、居住区环境及其保障技术1、居住区水压水质保障技术水压保障技术带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户用水压稳定，合理，节能。100%26水质保障技术设置防污染水箱，

44、自动清洗，消毒水箱。处理水达到或优于国家生活饮用水标准。100%272、ETS生活污水处理技术和回用技术生活污水处理。小区洗涤废水处理回用组合技术，处理后污水满足达标排放要求或用于小区绿地喷洒、洗车、浇酒路面等用途。环境适应性强，占地面积小，维护方便，出水水质稳定可靠。100%283、雨水收集利用技术考虑在地下车库顶设置夹塑板或盲管收集渗透雨水，用于景观补水，不需设处理设施，只需设置一个蓄水池和一套水泵管路系统，节约水资源。100%294、有机垃圾生化处理技术生活垃圾分类收集，将有机垃圾通过微生物有机垃圾生物处理进行处理100%305、固体废弃物压缩处理技术设置小型固定的压缩站，服务范围内的固

45、体垃圾倒入后，由压缩装置压入配套的垃圾箱，垃圾箱由拖车送处理场。特点是占地面积小，场地选择灵活，效率高。100%316、居住区绿化环境保障技术小区景观设计技术小区景观设计突出“以人为本”100%32NARS生态水景技术（1）预制混凝土异型步道砖：用于人行道和居民活动场地铺装，有较好的透气透水性能，可使铺装场地土壤的水、气状况满足植物根系生长的需要，有利于充分利用雨水资源，减落雨水的地表径流，减轻城市的排水压力，对改善居住区生态环境有积极意义。（2）草坪隔栅技术：草坪隔栅呈网格状，可承载消防车通行，草种可通过隔栅网络下孔与土壤连接，使草坪成片生长。可用于居住区道路铺装，扩大绿地面积，保障火灾时消

46、防车通行。100%33七、住宅施工建造技术1、地下车库自库防水技术地下车库中采用环氧树脂自流平地坪，达到防水抗渗的要求100%342、泵送商品混凝土技术提高了工作效率，节约人力，可保证混凝土工程质量。100%353、深基坑支护技术主要包括：桩墙内支撑支户，预应力锚杆，重力式和加筋水泥档墙面，100%364、钢筋连接技术主要包括：电渣压力焊接、套筒挤压连接、锥螺纹连接、赶螺纹连接技术。100%37八、其他形式住宅建筑成套技术1、残疾人住宅设计技术针对残疾人生活特点进行设计，增设残疾人专用设施。公共服务设施无障碍设计，居住区公共服务设施的无障碍设计的实施范围和设计内容应符合城市道路和建筑物无障碍设

47、计规范的有关规定。100%382、生态住宅设计技术应用现代科技系统综合的解决人类可持续发展，包括环保材料的利用，自然能源的利用，污染的防治，环境的优化等，如建筑节能、新型墙材、太阳能利用、新型管材、垃圾分类有机生化处理、雨水利用、中水回用、生态水景等成套技术集成。通过科学管理，绿化栽植，做到四季有豆，四季有花，内设人工生态湖。100%393、节地住宅设计技术（1）对住宅小区规划的合理布局和单体户型优化，以达到节约土地，控制单体建筑设计，为节能技术全面应用，创造适宜条件；（2）合理规划用地结构，有效组织功空间功能空间（朝向、方位控制）；（3）科学分析日照，灵活布置住宅形体及高度；（4）合理控制住

48、宅面宽、进深、提高土地用效；（5）利用合理控制屋高，增加住栋距离；（6）合理控制住宅层数，增加空间容量。100%6.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平“尚城花苑”住宅小区建设目标是通过高水平的规划和建设设计为居住区建设创造优良的居住环境和配套建设，满足不同家庭生活行为活动的需要，具有一定超前性和引导性。同时结合本地自然、气候条件和居民的生活习惯与经济能力，选择了较为先进、非常适用的住宅产业成套技术，把先进适用的成套技术和部品加以集成，应用于工程项目中，加速对本地区传统住宅产业的更新改造；通过科技创亲，促进科技成果向现实生产力转化，提高住宅建设劳动生产率，实现住宅建设质量的全面提高，

49、带动相关产业的发展。本项目结合本地自然、气候条件和居民的生活习惯与经济承受能力和住宅产业化发展现况，“尚城花苑”住宅小区采用了建筑与结构体系、节能与新能源源开发利用技术、住宅厨卫在套技术、住宅智能化成套技术、居住区环境及其保障技术、住宅施工建告技术和其他形式住宅建设在套技术共8大类推40项成套技术。1、在新型建材方面，该住宅小区突破传统建筑结构体系，采用了先进的框架一剪力墙结构，减少墙体厚度，并使墙、柱、梁宽度一致。既增加使用面积，也便于家装布置。外墙和内墙采用蒸压加气混凝土砌块替代本地传统的黏土墙体材料。新型墙体材料的应用，不但有效提高隔热、保温性能，又节约了土地资源，通过示范工程的实施力求

50、在地地区探索总结出一套建成本适中的新型墙材技术体系，带动海安县新型墙材大面积推广，推动我县新型墙材应用技术水平的提高。2、在节能和新能源开发利用方面，该住宅小区重点采用：建筑节能、设备节能和集中供暖技术。建筑节能产品有加混凝土砌块、胶粉聚苯颗粒俣温砂浆或EPS膨胀聚苯板外墙外保温、铝合金双层中空玻璃、保温隔音防盗防火进户门；设备节能产品有节水型卫生器具、节水龙头应用技术、节能灯和电子延时、声控开关应用技术。3、在环保科技方面，该住宅小区主要采用了ETS污水回用技术，NARS生态水景处理技术，压缩式垃圾收集技术，雨水回用技术。4、在小区自能化方面，该项目采用了先进的智能安防设施，管理与监控子系统

51、，信息网络子系统，对小区进行智能化的管理，充分体现“以人为本”的建设理念。5、在施工建造方面，该项目重点采用了粗钢筋连接技术，泵送混凝土技术，深基坑支护技术等。以上技术国内均处于先进水平，并在本地有较好的示范作用。我们希望做到在消费者可感、可知、可用的基础上，通过开发项目成套新技术的应用让住户真正感受到“科技引领人居未来”的开发理念，并不断地为推进住宅产业化和节能省地型住宅建设做好我们的贡献。6.3 新型住宅部品的应用和开发住宅部品是由材料、单项产品构成的部件、构件成套技术和建设体系的基础。部品体系按照住宅部位分为结构部品、外围护、内装、厨卫、设备、智能化、居住区配套七大部品体系。部品的发展要

52、形成通用部品，形成系列化开、规模生产、配套供应的标准住宅体系。为此，该住宅小区将依托建设部建设部节能省地型建筑推广应用技术目录的要求，结合本地自然、气修条件和居民的生活习惯与经济承受能力，优选取技术成熟、性能价格比高的部品，重点推广应用经济、环保、性能良好新型墙材，防水保温隔热材料，节能门窗厨卫成套设备、节水洁具、新型管材、ETS污水回用设备、压缩式垃圾处理设备等住宅部品。新型墙材产品居住区环境保障产品选用系列化、标准化、配套化的优良住宅部品，提高住宅耐久性和可改造性，延长住宅的耐久性。采用先进适用成套技术，提高住宅性能和技术集成水平，降低建告成本，提高住宅性能价格比。第七章 产业化成套技术的

53、社会和经济效益7.1 对工程投资及市场销售的影响采用绿色康居优质工程标准有关成套技术和建筑部品相应增加项目投资，初步估算每平方米建筑面积增加造价250-300元。开发建设该片区对美化海安县城和满足人们日益增长的居住要求，有着极为重要的意义。海安居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受于是青睐。海安县政府也十分希望能成功建设打造一个绿色康居工程。海安目前缺乏一个精品小区，有诸多潜在消费者希望购买物有所值的住宅。所以项目绿色康居工程的实现，对其销售必然是一个较大的促进。同时，绿色康居工程是一个形象品牌，是质量保证体系的代表，所以项目样板工程的建设，对海安县其它楼盘的开发也是一个无形的宣传和促进

54、。7.2 对地方或全国住宅产业现代化的推进作用1、促进产品生产线、生产基地的形成和发展本小区建设中墙体材料采用加气混凝土小型砌块替代目前市场上主导胡黏土类产品，产品材料轻质高强，隔声吸音，隔热保温，施工简便，砌筑快捷，可节能省地，降低建筑整体造价，该项目大批量的应用，将大大增该产品生产企业的生产能力，形成有规模的生产线。通过新型材料的应用必将推动本地区新型墙材革新，促进新型墙材的产业化发展，具有较好的经济效益、社会效益、环境效益。2、促进地方性住宅产品开发生产和品牌的形成涌现出了一大批规划、设计水平和建筑质量较高的住宅小区。它们在建筑节能和新能源利用技术的改革和推广应用等方面起到了积极的带动作

55、用，并且使住宅的节能效果逐步提高，主要表现在：（1）严格贯彻建筑节能标准，改革墙体、门窗和供暖方式：在南方地区实行隔热，北方地区保温节能，全面使用双层中空玻璃，达到住宅外维护结构的节能和防噪要求；同时在一些项目中推广应用太阳能、风能、地热等转化新能源技术（2）大力发展和广泛应用框架一剪力墙结构，取代了“秦砖汉瓦”、淘汰了实心粘土砖，为完善新型建筑体系列起到示范和带动作用。（3）通过该工程的实施，为企业创建品牌提供了有效途径。7.3 对提高住宅建设水平的示范、带动作用由于小区大量采用产业化成套技术，使小区在功能质量、工程质量、设计质量和环境质量四个方面均得到了大幅度提高。1、功能质量方面：多项先

56、进技术的应用，提高了住宅保温、隔热性能：通过对厨隆整体标准化设计，有效地改善了室内居住条件；采用地下停车为主的停车方式 ，全理组织居住区内部交通，智能化管理，为住户创造了宁静、安全、便捷的居住环境。2、工程质量方面：采用工业化生产的加气混凝土砌块，规模化生产为提高墙体质量创造了条件；采用施工新工艺，加强施工现场管理，大大提高了劳动生产率，采用新型防水技术和材料，提高了住宅的防水、防渗性能。3、设计质量方面采用先进的规划设计理念，使规划更科学、合理、更符合人们的行为环境心理；系统集成成套新技术，采用标准化的设计思想，积极探索生态型、节能型、智能型等新型住宅形式，保证了住宅设计质量。4、环境质量方

57、面采用生态规划设计技术，应用现代科技系统综合解决人类可持续发展问题。通过新型环保材料及自然洁能源的利用，降低能耗，减轻污染；通过雨污分流，将固体垃圾分类收集，有机垃圾生化处理，有效地防治污染。通过绿化，起到美化环境、净化空气等作用。通过雨水利用、ETS污水落回用技术，NARS生态水景等新技术，节约水水资源，改善了水环境。7.4 对劳动生产率的提高预测由于大量采用成套的部品及先进的施工建造技术，能够提高施工过程的机械化程度，有效的缩短工期、减少劳动强度，进一步提高劳动生产率。对劳动生产率的提高主要表现在以下几个方面：1、采用泵送混凝土技术，使机械化程度提高，在保证施工质量的前提下，减轻了劳动，提

58、高了工作效率。2、采有新型墙材，实现标准化生产，提高了劳动生产率。3、采用新型管材，安装方便、快捷、既提高了劳动生产率，又节约了工程造价。4、采用三表出户，智能化管理等技术大大减少了物精干管理的工作量。积极推广建筑施工、现代化管理技术。住宅建设过程实际上是技术、产品的集成过程，新产品、新技术要求新的工艺和新管理手段。传统的施工手段和管理模式已不适应产业现代化的要求，住宅建设中要积极推广先进的施工成套技术和现代化管理技术，提高住宅建设的劳动生产率，提高住宅的工程质量。7.5 先进科技成果转化率的提高预测由于我国各地自然条件、经济条件差异较大，技术发展又不均衡，所以结合地方的经济、材料资源、技术水

59、平、地理条件特征，推广新技术和部品的集成，并使之形成系列化、配套化体系，形成适合本地区发展的技术体系。因此，将先进的科学技术转化为生产力，不断提高住宅综合质量，带动住宅产业的整体发展是本项目实施绿色康居优质工程的最终目标。第八章 工程项目财务经济8.1 总投资估算8.1.1 投资估算1、根据项目规划方案，依据近期海安地区同类工程费用水平以及有关工程费的收取标准。2、依据及说明（1）设备费按询价或类似工程设备投资估列。（2）建筑工程费参照2004年江苏省建筑与装饰工程计价表及当地类似工程概算指标估列。（3）安装工程费依据全国统一安装工程概算定额江苏省单位估价表及类似工程造价调整。（4）其他费用及

60、建筑安装费用定额按规定2004年江苏省建筑与装饰工程计价表及建设部有关规定执行。（5）项目单位提供的有关数据，按照客观、真实、公正的原则进行估算。费用和效益的界定遵循谨慎性原则，即对不确定的费用从高估算，不确定的收入从低掌握。3、项目投资总估算本项目规划用地59809，预计建设总规模为195848.84，其中：住宅133166.15，商业：9262.85，公建房1110，人防工程5591.60，地上附房9315.84，地下附房37402.40，经测算，拟建项目总投资约8亿元，根据相关资料和实际发生费用对其分项投资测算如下：（1）土地成本根据南通朗XX置业有限公司土地中标合同，土地使用面积598

61、08平方米，土地使用权价值22595.00万元。（2）房屋建筑费用住宅：多层 1800元/39787.03=7161.67万元； 高层 2000元/93379.12=18675.82万元；商业：2200元/9262.85=2037.83万元；地上附房：1800元/9315.84=1676.85万元地下附房：2500元/37402.40=9350.60万元；人防工程：2600元/5591.6=1453.82万元；公建房：1800元/1110=199.80万元；建筑安装工程费小计：40556.39万元。（3）前期费用规划设计费用：2元/195848.84=39.17万元；设计勘探审查费：50元/1

62、95848.84=979.24万元；编标费、审标费：1元/195848.84=19.58万元；“三通一平”费：20元/195848.84=391.70万元；其他费用：15元/195848.84=293.77万元；前期工程费用小计：1723.46万元。（4）基础设施费用主要是铺路、围墙、大门、绿化工程、供电工程、供水工程、排污工程、消防设施、煤气工程、路灯工程等费用250/195848.84=4896.22万元（5）财务费30000万元6.40%3年130%=7488.00万元（6）营销费用、管理费用及不可预见费用2740.93万元项目总投资：22595.00万元+40556.39万元+1723

63、.46万元+4896.22万元+7488.00万元+2740.93万元=80000万元8.2 投资来源及资金筹措经测算，该项目投资额为80000万元，来源：企业自筹40000万元，预收房款10000万元，申请银行贷款30000万元。8.3 销售收入及利润8.3.1 评价依据国家计委、建设部建设项目经济评价方法、房地产开发项目经济评价方法8.3.2 销售收入预测按照市场销售预测，本项目工程收入作如下估算：1、住宅：多层 39787.036500元/=25861.57万元 高层 93379.126000元/=56027.47万元2、商业：9262.8520000元/=18525.70万元3、地上车

64、库：9315.845000元/=4657.92万元4、地下车位：1059个10万元/个=10590万元销售收入合计：115662.66万元8.3.3 投资利润测算本项目销售税金及附加包括：营业税5%，城市建设维护额、教育费附加分别为营业税的5%、3%，土地增值税商业、住宅分别为2%、1%，则综合税率为商业7.4%、住宅6.4%。 销售税金及附加：97136.966.4%+18525.707.4%=7587.66万元；利润总额：115662.66-80000-7587.66=28075万元；所得税：2807525%=7018.75万元；净利润：28075-7018.75=21056.25万元；第

65、九章 综合评价9.1 对产业化技术推广应用的综合评价9.1.1引入的技术体系均为成熟技术，施工方案可经过科学分析对比，同时这些技术体系在海安县诸多楼盘中率先采用，可起到引导消费的作用。项目工程的建设与海安县的总体规划、住宅产业发展和消费者的潜在需求相吻合，充分体现了项目开发与经营城市的协调性、一致性。9.1.2风险因素对引入的新技术、新工艺、新产品的技术分析还不充分，部分工艺环节在设计、施工中可能带来协调性。大量建筑部品的使用和论证项目的开发管理工作增加了难度，要组建专业部门、专人负责项目示范工程的申报和评审工作。9.1.3综合结论该项目的开发可收到较好的综合效益，使整个小区的价值得到提升，能

66、引导消费、拓展市场和提高小区的管理水平，促进销售价格的稳步提高，在技术经济上是可行的。项目的实施可促进海安县住宅产业发展，将先进的科学技术转化为生产力，达到绿色康居优质工程不断提高住宅综合质量，带动住宅产业的整体发展的最终目标，同时对申报工作带来的一些不确定性因素，积极采取预控措施，加强科学管理和市场引导，也可有效避免风险的发生。附件1：股权架构1、股权结构树状图（包括最终控股股东、直接股东、下属投资企业及相应的持股比例）笪鸿鹄、陈永明、张宝成等自然人和南通华新建筑工程有限公司等10位法人共同出资100%100%江苏省苏中建设集团股份有限公司（母公司）江苏苏中投资股份有限公司100%南通苏中置

67、业有限公司（子公司）2、借款人直接股东及出资方式最新资本金的出资方式 万元人民币股东名称股权占比（%）认缴额实际验资到位额其中：货币出资其他方式出资江苏苏中投资股份有限公司1005000万元5000万元5000万元/3、投资控股企业情况（如有） 单位：万元人民币 企业名称企业一企业二企业三成立时间无无无注册资本 无无无借款人持股比例无无无主营业务无无无附件2：借款人/担保人财务分析附表（参考格式）近三年和最近一期财务情况单位：万元人民币2009年2010年2011年2012年5月总资产646625.5873648.5567302.8484598.53流动资产64439.1773350.9767

68、132.3884439.52货币资金6563.058561.23446.78282.07应收帐款0000其他应收款8987.549433.793981.233424.47预付账款124.90853.21106.748210.29存货47639.5354502.7362597.6272522.69固定资产223.43297.58170.45159.01长期投资0000总负债13091.4215562.1219712.8434193.69流动负债8591.4211062.1219712.8434193.69短期借款0000应付帐款20.35608.882265.28345.08预收帐款7503.3

69、59661.4916521.1116530.01其他应付款648.39791.741051.1717442.52长期负债4500450000长期借款4500450000长期应付款0000所有者权益51571.1758086.4347589.9950404.84实收资本4000400050005000资本公积32288.4932288.4931288.4931288.49未分配利润15282.6721797.9311301.4914116.34主营业务收入25351.8538560.0432765.8116170.96主营业务利润7232.779479.377292.673975.68营业利润6

70、697.758686.956389.533754.13净利润5023.316515.214792.052814.85经营活动现金净流量1304.162158.881053.32投资活动现金净流量-223.41-160.70-140.83筹资活动现金净流量00-18788.49净现金流量1080.741998.17-8114.44资产负债率20.24%21.13%29.28%40.42%流动比率750%663.08%340.55%246.77%速动比率195.53%170.38%23%10.85%存货周转率55.94%53.97%43.42%16.16%应收账款周转率/销售净利率28.08%24

71、.14%21.32%24.26%或有负债金额0000序号项目名称单位数量估算标准及单位(元/)金额（万元）总投说明占比1土地及相关税费平米598083777.922259528.24%2前期费用平米195848.84239.17 2.15%规划设计费195848.8450979.24 设计勘探审查费195848.84119.58 编标费审标费195848.8420391.70 三通一平费195848.8415293.77 其他费用3建筑安装工程费用平米39787.0318007161.67 50.70%多层住宅93379.12200018675.82 高层住宅9262.8522002037.8

72、3 商业用房9315.8418001676.85 地上车库37402.425009350.60 地下车位5591.626001453.82 人防工程11101800199.80 公建房4基础设施配套费平米195848.842504896.22 6.12%分项估算填列，含上下水、供电、道路、绿化等5管理费用、销售费用及不可预见费平米195848.842740.933.43%6财务费用万元3000074889.36%7总投资万元80000100%8楼面地价（总地价/可售建筑面积）1194.57元/9按全部建筑面积计算的单位投资成本4084.78元/10按可售面积计算的单位投资成本4229.51元/

73、附件3：项目投资构成（参考格式）附件4：敏感性分析（参考格式）影响项目财务收益的主要不确定性因素为销售价格、销售面积和开发成本，对上述三个因素进行敏感性分析如下：（1）销售价格：在预计的基准销售价格的基础上，按照价格下浮10%、20%、30%分别计算。基准方案售价-10%售价-20%售价-30%多层住宅销售面积()39787.0339787.0339787.0339787.03销售单价(元/)6500585052004550高层住宅销售面积()93379.1293379.1293379.1293379.12销售单价(元/)6000540048004200商业用房销售面积()9262.85926

74、2.859262.859262.85销售单价(元/)20000180001600014000地上车库销售面积()9315.849315.849315.849315.84销售单价(元/)5000450040003500地下车位销售数量(个)1059105910591059销售单价(元/个)100000900008000070000销售总额115662.66 104096.40 92530.13 80963.86 开发成本80000800008000080000管理费用财务费用+销售费用10228.9310228.9310228.9310228.93总投资80000800008000080000营

75、业税及附加7587.666828.8946070.1285311.362土地增值税1281.61281.61281.61281.6所得税7018.754316.8753381615.00030净利润21056.2512950.626014845.00090税后销售利润率24.27%16.59%6.98%0.00%税后投资利润率35.09%21.58%8.08%0（2）销售面积：在预计的基准销售价格的基础上，按照销售面积下浮10%，30%、50%分别计算。基准方案面积-10%面积-30%面积-50%多层住宅销售面积()39787.0335808.32727850.92119893.515销售单价

76、(元/)6500650065006500高层住宅销售面积()93379.1284041.20865365.38446689.56销售单价(元/)6000600060006000商业用房销售面积()9262.858336.5656483.9954631.425销售单价(元/)20000200002000020000地上车库销售面积()9315.848384.2566521.0884657.92销售单价(元/)5000500050005000地下车位销售数量(个)1059105910591059销售单价(元/个)100000100000100000100000销售总额115662.66 94565

77、.3953573550.8630552536.33075开发成本80000720005600040000管理费用财务费用+销售费用10228.9310228.9310228.9310228.93总投资80000800008000080000营业税及附加7587.666828.8945311.3623793.83土地增值税1281.61281.61281.61281.6所得税7018.751056.492838182.24276250净利润21056.253169.478513546.72828750税后销售利润率24.27%16.64%16.64%0税后投资利润率35.09%19.67%15.

78、30%0（3）开发成本：在预计的基准销售价格并完全销售的基础上，按照成本上涨10%、30%、50%分别计算。（注：假设成本上涨为总投资中除土地费用以外的其他费用按设定比例上涨）基准方案成本+10%成本+30%成本+50%销售总额115662.6615115662.6615115662.6615115662.6615土地费用22595225952259522595总投资中除土地费用以外的其他费用5740563145.574626.586107.5营业税及附加7587.667587.667587.667587.66土地增值税1281.61281.61281.61281.6所得税7018.75526

79、3.2253752392.9753750净利润21056.2515789.676127178.9261250税后销售利润率24.27%19.31%9.38%0.00%税后投资利润率35.09%26.05%11.16%0.00%一、项目基本情况1、基本信息（“本项目”是指我行拟叙作项目）项目名称项目具体位置整个项目建筑面积平方米整个项目土地面积平方米本项目建筑面积平方米本项目土地面积平方米本项目各种物业类型面积及占比普通住宅 ，面积 平方米，占比 %；商业用房 ，面积 平方米，占比 %； 保障性住房 ，面积 平方米，占比 %；低密度住宅 ，面积 平方米，占比 %；其他（名称） ，面积 平方米，占

80、比 %；说明：1、低密度指容积率小于1.0。2、住宅建筑面积占总建筑面积70%（不含）以下的，视为非住宅项目，审批权限按照单一客户单笔中长期授信的60%执行。保障性住房类型旧城改造 公租房 经济适用房 廉租房 限价房借款人或其控股股东是否具备5万平方米以上的商业地产项目开发经验是 否简要叙述已开发的商业地产项目情况（区位、规模、总投资、开发时间、目前经营情况）（如果在“第二部分：借款人评估”中已反映，可不再赘述）2、立项、四证情况立项批复（核准通知）情况（批准单位、文号、下达时间、总投、建设规模、分期情况）我行叙作项目（本项目） 与整个项目的关系（包括：整个项目规模、分期情况、开发计划和开发情

81、况；我行拟叙作项目分期依据、土地面积、建筑面积、开发计划以及与整个项目的关系等情况）本项目四证取得情况全部取得 部分取得四证证载主体本项目四证面积土地使用权证 平方米；建设用地规划许可证 平方米；建设工程规划许可证 平方米；建筑工程施工许可证 平方米（如果已取得的四证面积与本项目四证面积不一致，请说明原因）未取得的四证请说明预计取得时间本项目容积率土地使用权类型土地出让合同签订日期土地实际交付日期土地出让合同约定的动工开发日期土地用途及使用年限（分别填列不同用途和对应使用年限）土地闲置情况无闲置 闲置一年及以内闲置两年及以内 闲置两年以上本项目土地款单价： 元/平方米；万元/亩总价： 万元本项

82、目已付土地款金额 万元本项目未付土地款金额及付款计划（如企业涉及有未付土地款，须详细说明付款计划、资金来源等信息。如不符合土地出让合同约定的付款计划，须详细说明原因并分析由此可能带来的不利后果）3、项目产品信息本项目产品信息（包括产品类型、层数、幢数、结构、装修情况等信息）本项目建筑面积（总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积）本项目可销售面积（不含地下面积） 平方米可销售房屋套数套本项目户型、面积构成及占比（各种套型的面积占比和套数占比）举例：90平方米以下户型套数、面积、套数占比、面积占比4、总投及资金来源本项目总投资万元（明细详见附件3）如发起材料测算的总投资与立项批复（核准通知）中确定

83、的总投资不同，请分项说明总投资增减的额度及合理性其中：自有资金万元占总投资比例 银行借款万元占总投资比例 预售回款万元占总投资比例其他（如有请分别列项）万元占总投资比例已投入自有资金以及在财务报表中的反映已投入自有资金 万元。反映在以下科目：5、对项目合规性的判断（包括但不限于立项、四证、自有资金比例）合规性条件全部满足 合规性条件暂未全部满足（对合规性条件暂未满足的，请列明未满足的条件和原因）二、担保条件分析1、担保人担保能力分析说明：如不涉及保证担保，请保留本标题，并明确标明“无”，关于保证担保的其余单元格可删除。担保人名称与借款人关系信用评级成立时间/经营期限注册资本/实收资本所属行业行

84、业地位基本户开户行主要结算银行注册地址主营业务范围在我行授信情况及信用评级包括我行核定授信总量、授信品种、授信余额、信用评级等情况，如有非正常类债项，要说明原因。对外担保情况对外担保金额、担保对象及担保率等人行信贷系统信用记录情况最终控制人报表审计单位和审计意见总资产净资产银行借款主营收入净利润主营利润率资产负债率流动比率应收帐款周转率存货周转率净现金流量经营性净现金流量担保人财务科目明细及分析，财务数据详见附件2。请对担保人的主要财务科目明细进行说明，并对担保人的偿债能力、盈利能力、现金流情况、或有负债情况进行分析。对担保人出现亏损、经营活动净现金流为负的要说明原因。注：有多个担保人请分别填

85、列以上信息。保证担保条件综合评价2、抵/质押担保说明：如不涉及抵/质押担保，请保留本标题，并明确标明“无”，关于抵/质押担保的其余单元格可删除。抵/质押物名称及范围所有权人使用权人抵押顺序我行是否为第一顺序抵押人，如不是，请说明其他抵押权人及受偿顺序。评估价值评估基准日评估机构是否我行认可评估机构 是 否评估方法抵/质押物分析房地产抵押：抵押物情况介绍，包括但不限于位置、权证性质（集体、划拔、出让）、土地面积、建筑面积、建筑物数量、竣工日期、取得过程、取得价值、评估价值、省行授信执行部押品贷前评审意见单结论意见（如有）、抵押物现状，等等。设备抵押（如有）：说明设备大致名称、通用还是专业设备、购

86、置日期、新旧成数等等。应收账款质押（如有）：说明质押款项的大致客户及比例、历年的货款回笼信誉状况、账款的各期限比例结构，我行具体如何控制等情况。存货质押（如有）：说明质押存货名称、是否有易变质和易腐蚀等不利因素，我行如何控制管理存货的流动来确保物品安全等等。权利质押（如有）：说明质押权利的大致价值依据、采用何种过户手续操作确保我行取得质押权益、相应权利所获得的利益我行能否实时控制并取得等等。其他抵、质押（如有）：参照上述内容进行说明。注：有多项抵/质押物请分别填列以上信息。3、其他担保和风险缓释手段（包括信用）其他担保请在此栏参照前面担保内容具体详细加以描述和分析。如为信用，请分析其他银行担保

87、条件是否优于我行并说明原因。其他银行授信担保条件说明借款人在其他银行授信的担保条件，比较是否优于我行。如优于我行请说明原因担保条件整体评价及其他需说明的内容三、项目经济效益预测预计实现销售收入 万元楼面地价（总地价/可售建筑面积）元/m2预计实现销售利润 万元可售面积及单位售价（可按不同物业类型填）预计净利润 万元物业类型可售面积预计单位售价预计税后销售利润率住宅m2元/m2预计税后投资利润率商铺m2元/m2盈亏平衡点销售率地下车库个 万元/个盈亏平衡点销售单价元/m2其他（如有请分别列项）按全部建筑面积计算的单位投资成本元/m2按可售面积计算的单位投资成本元/m2敏感性分析请以附件形式反映（

88、附件4）四、利率定价及预计收益分析利率测算价格品种一：品种二：.申请利率下限突破定价模型测算结果/申请利率下浮理由预计贷款收益预计中间业务收益预计日均存款预计其他收益 万元 万元 万元 万元五、资金平衡分析开发经营期资金平衡分析（参考格式）：项目汇总20112012201320141、资金来源自有资金投入银行贷款销售回笼款2、资金运用成本支出销售税金及附加土地增值税所得税偿还本金支付利息3、盈余资金4、累计盈余资金对上述计算过程中涉及的重要参数或假设请进行说明，如：对分年度销售实现情况的预测及依据。还款计划的设定原则上应与现金流（盈余资金）匹配。原则上各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口）。