2012深圳研祥光明项目写字楼租售可行性研究报告（123页）.pdf

1、Centaline Consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 研祥科技工业园项目写字楼租售可行性研究报告研祥科技工业园项目写字楼租售可行性研究报告 2 2 1 1 核心问题界定核心问题界定 项目属性界定项目属性界定 3 3 深圳办公物业分析深圳办公物业分析 5 5 工业办公物业研究工业办公物业研究 4 4 宏观市场研究宏观市场研究 6 6 案例研究案例研究 项目租售建议项目租售建议 7 7 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2012 写字楼面积约

2、写字楼面积约4.24.2万平米，办公物业为片区内唯一的甲万平米，办公物业为片区内唯一的甲级写字楼，自身配套较好，大产权，销售阻力大级写字楼，自身配套较好，大产权，销售阻力大 项目区位：项目区位：位于光明新区高新区核心位置 项目面积：项目面积：占地80052平米，总规划面积266130平米，其中办公面积约为42000平米 项目业态：项目业态：包含四星级酒店、甲级写字楼、电子厂房、机械厂房、员工宿舍及餐饮休闲 写字楼：写字楼：甲级写字楼，公共部分装修豪华 产权：产权：写字楼所在研发用房仅有单一产权，不利于销售 项目概况项目概况 项目概况项目概况 1 1 Code of this report |

3、4 Copyright Centaline Group, 2012 项目周边空旷，人气较弱，缺乏办公聚集性及所需配项目周边空旷，人气较弱，缺乏办公聚集性及所需配套，但项目昭示性较强，通达性良好套，但项目昭示性较强，通达性良好 东面：东侧紧邻高新路及施工东侧紧邻高新路及施工空地，整体空旷空地，整体空旷 南面：南侧为键桥软件园项目南侧为键桥软件园项目工地，将是项目周边最先竣工地，将是项目周边最先竣工的项目，高工的项目，高1010余层余层 西面：西侧为新西路及龙大高西侧为新西路及龙大高速，具备较好的昭示性，且速，具备较好的昭示性，且紧邻较大面积的绿化带紧邻较大面积的绿化带 北面：北侧为杜邦太阳能公司

4、北侧为杜邦太阳能公司厂房，为杜邦单独使用，楼厂房，为杜邦单独使用，楼层较低，无独栋写字楼层较低，无独栋写字楼 项目四至情况项目四至情况 南：键桥软件园项目工地南：键桥软件园项目工地 北：杜邦公司厂房北：杜邦公司厂房 东：高新路东：高新路 西：新西路及龙大高速西：新西路及龙大高速 项目四至项目四至 2 2 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2012 项目交通便利，通达性好，紧邻龙大高速，周边有多项目交通便利，通达性好，紧邻龙大高速，周边有多条市政路，南面是规划中的地铁六号线站点条市政路，南面是规划中的地铁六号线站点 本项目本项目

5、 龙大高速 高速：高速：龙大高速往南与石岩街道、龙华街道相通，与福龙路相连后，通向福田中心区； 主干道主干道：光明大道及观光路作为城市干线性主干道连接观澜和光明中心区； 支路：支路：地块被高新路、新西路、东明大道围绕，区域内通达性良好； 轨道交通：轨道交通：六号线从深圳机场引出，连接福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、龙华，并连接1号线、4号线和11号线，预计于2016年开通 交通条件交通条件 六号线观光站 交通条件交通条件 3 3 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2012 周边景观资源较好，但生产、生活配套差，是项目实周边

6、景观资源较好，但生产、生活配套差，是项目实现租售的一个难点现租售的一个难点 建设中的光明新城公园位于项目的东南部，定位为生态型区级市政公园，建成后将成为展示光明新区绿色、人文、科技理念的门户公园 ，周边片区将成为光明新区行政配套区 光明新城公园光明新城公园 西侧绿化带西侧绿化带 大面积绿地大面积绿地 地方生地方生活百货活百货 木墩村内木墩村内配套配套 项目周边缺少商业、生活等配套，对于写字楼租售带来较大阻力项目周边缺少商业、生活等配套，对于写字楼租售带来较大阻力 资源配套资源配套 4 4 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20

7、12 项目属性界定项目属性界定: :关外工业性质，大产权甲级办公项目关外工业性质，大产权甲级办公项目 二 生活配套差，商业配套欠缺，但自身的配套有所弥补，周边景观资源较好 交通 景观及配套 内部属性 项目交通便利，通达性好，紧邻龙大高速，周边有多条市政路，邻近规划中的地铁六号线观光站，但目前较为缺少公共交通配套 项目位于光明新区高新区核心位置，光明新区的发展规划将带来项目较大升值空间 写字楼体量约4.2万平米，办公物业为片区内唯一的甲级写字楼，写字楼产权为整栋产权，未分割，不利于销售 项目属性界定项目属性界定 区位 2 2 1 1 核心问题界定核心问题界定 项目属性界定项目属性界定 3 3 深

8、圳办公物业分析深圳办公物业分析 5 5 工业办公物业研究工业办公物业研究 4 4 宏观市场研究宏观市场研究 6 6 案例研究案例研究 项目租售建议项目租售建议 7 7 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2012 Part 2.1Part 2.1 开发商目标分析 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2012 1 1、在大产权无法分割的情况下，实现、在大产权无法分割的情况下，实现资金快速回流资金快速回流 开发商对本项目的目标要求开发商对本项目的目标要求 中原对本项

9、目的目标理解中原对本项目的目标理解 3 3、本阶段工作目标：通过市场印证，、本阶段工作目标：通过市场印证，明确项目的租售模式明确项目的租售模式 2 2、短期持有项目，快速销售实现物业、短期持有项目，快速销售实现物业变现变现 以合理范围内快以合理范围内快速回流资金为目速回流资金为目标的符合土地属标的符合土地属性的租售模式性的租售模式 产权限制产权限制 明确工业性质写明确工业性质写字楼在运营中所字楼在运营中所出现的问题出现的问题 土地属性土地属性 工业区中写字楼客工业区中写字楼客户的主要构成户的主要构成 客户客户 开发商首要目标是在特性的产权形式下，实现资金的开发商首要目标是在特性的产权形式下，实

10、现资金的快速回流快速回流 正确理解区域产业正确理解区域产业对写字楼的扶持及对写字楼的扶持及项目工业性质项目工业性质 客户目标客户目标 1 1 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2012 Part 2.2Part 2.2 核心问题 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2012 资金快速回流并实现利益资金快速回流并实现利益最大化最大化 工业性质大产权可否实现分工业性质大产权可否实现分割租售，如何租售割租售，如何租售 期望结果期望结果 公司期望的目标公司期望的目标

11、 非期望结果非期望结果 现状导致的特定结果现状导致的特定结果 在区域配套不完善及大产权无法分割的情况下，实现快在区域配套不完善及大产权无法分割的情况下，实现快速回流资金并达到利益最大化速回流资金并达到利益最大化 核心问题核心问题 非中心区域工业性质无法分割销售的大产非中心区域工业性质无法分割销售的大产权，如何实现资金快速回流的问题？权，如何实现资金快速回流的问题？ 核心问题核心问题 1 1 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2012 非中心区域工业性质无法分割销售的大产权，如非中心区域工业性质无法分割销售的大产权，如何实现资

12、金快速回流的问题？何实现资金快速回流的问题？ 在特定的产权形式下，用何种模式实现快速资金回流？在特定的产权形式下，用何种模式实现快速资金回流？ 研究最适合本项目的租售模式 我们将本项目遇到的问题进行深入研究，最终得到本质我们将本项目遇到的问题进行深入研究，最终得到本质问题问题 核心问题核心问题 核心问题核心问题分解分解 2 2 2 2 1 1 核心问题界定核心问题界定 项目属性界定项目属性界定 3 3 深圳办公物业分析深圳办公物业分析 5 5 工业办公物业研究工业办公物业研究 4 4 宏观市场研究宏观市场研究 6 6 案例研究案例研究 项目租售建议项目租售建议 7 7 Code of this

13、 report | 15 Copyright Centaline Group, 2012 Part 3.1Part 3.1 宏观经济背景 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2012 深圳总面积深圳总面积19531953平方公里，是除海南省以外全国最大平方公里，是除海南省以外全国最大的经济特区的经济特区 东莞市东莞市 位于中国南方珠江三角洲东岸，是中国第一个经济特区，又称“鹏城”，全市土地总面积为全市土地总面积为19531953平方公里，也平方公里，也是除海南省以外最大的经济特区；是除海南省以外最大的经济特区； 深圳东临大亚湾

14、与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤； 是中国口岸最多和惟一拥有海陆空是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一要门户之一 ； 交通便利、人才汇聚、劳动力充足、市场广阔。 深圳区位深圳区位 城市概述城市概述 1 1 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2012 深圳有深圳有6 6个市辖区，新增四个新区分别为光明新区、龙个市辖区，新增四个新区分别为光明新区、龙华新区、坪山新区及大鹏新区华新区、坪山新区及大鹏新

15、区 福田福田 深圳市委、市政府所在地 深圳市重点开发和建设的中心城区 深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心 功能完善的以居住功能为主的综合区 罗湖罗湖 深圳市的中心城区之一，是深圳经济特区的老城区 金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地 全国最大的黄金珠宝首饰加工基地 龙岗龙岗 深圳市东部新城 先进制造业、高新技术产业基地；综合服务功能外溢区，重要物流基地 区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区 宝安宝安 南山南山 深圳市高新技术产业基地、现代物流基地、旅游基地、教育科研基地 集装箱枢纽港 盐田盐田 以港口为中心，运输、仓储业、旅游业、商贸业协调发展的现代化海滨城区 深圳西部发展轴的

16、综合服务中心，重要的物流基地、制造业基地、高新技术产业基地和生态旅游基地 区域性生产服务中心 光明光明 坪山坪山 位于深圳西部； 辖区内共有工业园区66个，其中重点有光明高新技术产业园区 将打造拥有最优环境及最高现代化水平的新城区之一 位于深圳东北部 目前共有投产企业1357家，初步形成以比亚迪为龙头的新能源汽车产业、电子信息产业、生物医药产业和装备制造业等四大主导产业 行政区划行政区划 2 2 光明新区 坪山新区 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2012 20112011年年深圳深圳GDPGDP占全省占全省GDPGDP总

17、量总量22.4%22.4%，深圳市作为，深圳市作为珠三角地区主要城市之一，肩负推动经济发展的重任珠三角地区主要城市之一，肩负推动经济发展的重任 排名 城市 GDP 占全省比重 1 1 广州广州 1238012380 23.5%23.5% 2 2 深圳深圳 1180011800 22.4%22.4% 3 3 佛山佛山 66136613 12.6%12.6% 4 4 东莞东莞 47354735 8.99%8.99% 5 5 中山中山 21822182 4.14%4.14% 2011年珠三角地区GDP达43966亿元，同比增长12% 2011年深圳GDP全省排名仅次于广州，占全省GDP总量22.4%

18、 深圳市作为珠三角地区主要城市之一，肩负着推动珠三角地区转变经济发展方式，率先实现科学发展、创新发展、和谐发展的历史重任 深圳与珠三角深圳与珠三角 信息来源：中国统计信息网 城市城市GDPGDP 3 3 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2012 规划中的中部发展轴主要发展高新技术产业和先进制造规划中的中部发展轴主要发展高新技术产业和先进制造业等，重点开发区包含光明高新区业等，重点开发区包含光明高新区 城市规划城市规划 4 4 根据深圳市城市总体规划2010-2020： 以中心城区为核心，西、中、东发展轴和南、北发展带，形成

19、“三轴两带多中心”的轴带组团结构 其中，中部发展轴主要发展综合服务、高新技术产业和先进制造业等功能；充分发挥福田中心区的辐射功能，重点开发龙华新城和光明新城，推进交通建设，进一步提升福田保税区、光明高新区、观澜和龙华高新区发展水平。 城市规划城市规划 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2012 深圳市近六年GDP及增长率深圳市近六年GDP及增长率0500010000150000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP（亿元）增长率GDP（亿元） 5814 6802 7769 8201 9511 11502

20、增长率17.40 16.90 14.50 5.30 16.00 10.702006 2007 2008 2009 2010 2011深圳市近六年人均GDP及增长率深圳市近六年人均GDP及增长率050000100000150000-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均GDP（元）增长率人均GDP（元） 67907 79221 89814 92771 105020102369增长率8.14% 15.50%13.37% 3.29% 12.20%-2.52%200620072008200920102011深圳深圳历年历年GDPGDP增长增长较较平稳平稳 ，年增长率在，

21、年增长率在10%10%以上，以上，20112011年深圳人均年深圳人均GDPGDP已超已超1010万元万元 GDPGDP 5 5 近年来深圳市GDP走势，2006年以后，增速开始放缓，仍稳定在两位数以上。20082009年受国际金融危机影响，GDP增幅有明显下滑，2010年经济呈复苏态势 2011年GDP达11502亿元，增长率10.7%，增速较去年有所下降 信息来源：深圳统计局及统计年鉴 深圳市人均GDP逐步增长，2010年人均GDP首次突破十万元，同比2009年，增长率达12.2% 2011年深圳人均GDP为102369元，同比2010年增长率下降2.52% Code of this re

22、port | 21 Copyright Centaline Group, 2012 20112011年深圳固定资产投资额首次突破年深圳固定资产投资额首次突破20002000亿，房地产亿，房地产投资总额呈增长态势投资总额呈增长态势 从近年深圳固定资产投资走势看，年投资额走势如下： 2011年全社会固定资产投资首次突破2000亿大关，达2136.4亿元，增长10.1% 信息来源：深圳统计局及统计年鉴 深圳市近六年固定投资总额及增长率深圳市近六年固定投资总额及增长率01000200030000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%

23、固定资产投资总额（亿元）增长率固定资产投资总额（亿元）1273.7 1345 1467.9 1709.2 1944.7 2136.4增长率7.80% 5.60% 9.10% 16.40 13.80 10.102006200720082009201020112006年-2010年深圳房地产投资总额均在450-460亿元左右，2011年达到了590.2亿元，同比增长58.7% 深圳市近六年房地产投资总额及增长率深圳市近六年房地产投资总额及增长率0200400600800-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%房地产投资总

24、额（亿元）增长率房地产投资总额（亿元）462.1461440.5 437.5 458.5 590.2增长率9.10% -0.20 -4.50 -0.70 4.80% 28.702006200720082009 20102011固定资固定资产投资产投资 6 6 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2012 2006-2011年深圳市人均可支配收入及增长率2006-2011年深圳市人均可支配收入及增长率0100002000030000400000.02.04.06.08.010.012.014.0人均可支配收入（元）增长率（%）人

25、均可支配收入（元） 22567.08 24301.44 26729.26 29244.48 32380.8633600增长率（%）5.0 7.7 10.0 9.4 10.7 12.0 200620072008200920102011深圳市常住人口增至深圳市常住人口增至15001500万，人均可支配收入增长较万，人均可支配收入增长较快快 深圳市常住人口自2006年来正在逐年增长，但随着城市化率达到饱和，从2007年起，深圳市常住人口的增长率开始放缓，2010年已突破1000万人口且2011年已达1500万人口 据居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入33600元，增长12%，深圳人均可

26、支配的收入正在逐年增长，增长速度也在不断增快 信息来源：深圳统计局、深圳政府在线网及第六次全国人口普查新闻发布 深圳市近六年人口情况深圳市近六年人口情况010002000020406080100年末常住人口数（万人）户籍人口（万户）年末常住人口数（万人）846.43 861.55 876.83 891.23 1035.81500户籍人口（万户）61.3764.8867.169.8171.291.6200620072008200920102011人口及人均人口及人均可支配收入可支配收入 7 7 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group,

27、 2012 2011年深圳市三大产业所占比例2011年深圳市三大产业所占比例53%0%47%第一产业第二产业第三产业产业以第二、第三产业为主导，其中第二产业中的电子产业以第二、第三产业为主导，其中第二产业中的电子信息业增长快速信息业增长快速 第二产业第二产业 第三产业第三产业 深圳农业近年无论是产业增加值还是GDP占比都逐步下降，而11年首次第一产业占比为零 深圳仍有一定的种植、花草、养殖行业，11深圳第一产业增加值为5.7亿元，只是这些数据相对于11502亿元来说，所占比重是小数点之后的好几位，按照统计数据的原则，这个数据四舍五入之后算作零 全年规模以上工业增加值5228.78亿元，增长12

28、.6%，全年工业增长呈前高后稳态势，第二产业占整体经济比重和下降0.7个百分点 电子信息业比重进一步提高，通信设备、计算机及其他电子设备增加值2820.86亿元，增长20.0%，占规模以上工业增加值53.9%，同比提高1.8个百分点 工业产品内销份额扩大，全年工业产品销售产值20062.55亿元，其中内销产品产值占比重约为46.5%，同比提高3.5个百分点 第三产业占整体经济比重进一步提高，由2010年的52.7%提高到53.5% 初步推算，金融业增加值1562.43亿元，占整体经济总量13.6%；物流业增加值1090.00亿元，占9.5%；文化产业增加值771.00亿元，占6.7%；高新技术

29、产业增加值3550.00亿元，占30.9% 第一产业第一产业 信息来源：深圳统计局2011年深圳市经济运行数据 产业现状产业现状 8 8 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2012 产业结构调整向自主创新和高端服务业两个方向发展转型产业结构调整向自主创新和高端服务业两个方向发展转型 产业结构调整产业结构调整方向分析方向分析 趋势一趋势一 趋势三趋势三 趋势四趋势四 趋势二趋势二 大力发展高新技术产业、现代金融业、现代物流业和特色文化产业，形成多元化的产业结构； 发展循环经济和绿色产业 ，改造能耗高、污染重的传统产业，大力发展

30、节能、降耗、减污的高新技术产业。培育生态、环保、海洋等未来优势产业； 制定基于全球产业价值链的产业升级政策，扶持传统产业高新化，不断提高产品的技术含量和企业的创新能力； 打造高端化、集群化、融合型、总部型的现代产业体系为目标，大力培育和扶持互联网、生物技术和新能源等新兴产业 ； 产业调产业调整趋势整趋势 9 9 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2012 总结：总结：深圳市整体宏观背景发展态势良好，国民经济持续快速发深圳市整体宏观背景发展态势良好，国民经济持续快速发展，高新技术产业及电子信息业发展快速展，高新技术产业及电子信

31、息业发展快速 城市简介城市简介 深圳是中国第一个经济特区，是全国第二大经济特区，位于南方珠三角洲东岸； 深圳行政区6个市辖区，以及增加光明、坪山2个功能新区； 城市规划城市规划 宏观经济宏观经济 深圳将形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构； 其中，中部发展轴主要发展综合服务、高新技术产业和先进制造业等功能； 2011年深圳GDP占全省22.4%，固定资产投资已超2000亿，且人均可支配收入不断增长； 产业以第二、第三产业为主导，其中第二产业中的电子信息业增长快速。 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2012 Part 3.2

32、Part 3.2 光明新区经济分析 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2012 总面积总面积156.1156.1平方公里平方公里，是深圳最具发展潜力的地区之一，是深圳最具发展潜力的地区之一 光明新区位于深圳西部，东至观澜，西接松岗，南抵石岩，北临东莞市黄江镇。下辖公明、光明两个街道。 光明新区面积156.1平方公里，其中公明街道面积100.3平方公里，光明街道面积55.8平方公里。 新区生态环境良好，土地储备比较丰富，水域和未建设用地超过100平方公里，占总面积的60%以上，是深圳最具发展潜力的地区之一。 光明区位光明区位

33、光明新光明新区概述区概述 1 1 光明新区光明新区 机场 特区 机荷高速 松白路 梅观高速观光路 龙大路 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2012 光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高新技术产业和生态旅游新技术产业和生态旅游 光明新光明新区规划区规划 2 2 光明城市副中心 5个城市副中心之一，规划为深圳西部高新技术产业服务中心，是促进高新技术产业协调发展的重要基地。 4大新城之一，确定光明新城承载起高新产业的核心空间，建设具有示范作用的生态新城。 确定西部高新组

34、团（含光明、石岩）为八大组团唯一一个高新组团，功能定位为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。 光明新城 西部高新组团 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2012 逐步形成“一轴、两心、一门户”，“一环、四点、逐步形成“一轴、两心、一门户”，“一环、四点、八片区”的总体布局结构八片区”的总体布局结构 “一轴”： 沿茅洲河空间景观轴，是新区建成区最具特色的自然生态特征景观轴。 “两心”： “两明”新中心和生态绿心。 “一门户”： 广深港客运专线光明城际站及周边地区，为光明新区城市门户地区。 “一环”： 快速公交引导发展环

35、。 “四点” ：将石、玉田、红坳、高新区四个与轨道交通站点和快速公交环线站点结合紧密的片区发展引导点。 “八片区”： 由城市功能格局、道路及自然要素形成的八个功能区。包括：公明老城区、光明中心区、高新区、将石片区、玉田片区、西北高新农业产业发展基地、东北部生态农业研发与观光基地、东南部郊野公园旅游服务基地。 总体布局总体布局 总体布局总体布局（1/21/2） 3 3 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2012 光明中心区：光明中心区：包括龙大高速公路、公常路、柴山、光侨路、华夏路和双明大道所围合的区域，总用地面积79705公

36、顷。该片区的发展目标，是建设以低碳生态型城市为目标的深圳“绿色城市示范区”；其主导功能是建设深圳重要的城市副中心和高新产业的配套服务区，以商业、商务服务、居住及配套等多种功能复合的生态综合发展区； 高新技术产业园区：高新技术产业园区：总用地面积1472.35公顷，光明高新产业园区产业定位为：建成电子信息特别是光通讯、光机电一体化产品的研发、制造和深圳市先进制造业的产业基地。 光明新区共分为八个片区，未来中心区及高新区为多光明新区共分为八个片区，未来中心区及高新区为多功能复合的发展区，将是整个光明新区重点发展区域功能复合的发展区，将是整个光明新区重点发展区域 公明老城区公明老城区 光明中心区光明

37、中心区 高新片区高新片区 将石将石 片区片区 玉田玉田 片区片区 莲塘片区莲塘片区 同富裕片同富裕片区区 百花洞片百花洞片区区 引导发展：先进制造业、高新农业、旅游服务业 结合产业集聚地建设，优先升级改造 重点发展，功能适度综合 总体布局总体布局（2/22/2） 3 3 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2012 绿色城市示范区，城市副中心，高新产业基地及其配套绿色城市示范区，城市副中心，高新产业基地及其配套服务区，深港大都会独具特色的生态旅游区服务区，深港大都会独具特色的生态旅游区 根据光明新区规划（20072020），光

38、明新区未来将承担深圳西部地区重要的城市副中心职能，同时作为深圳创新型高新产业基地及其配套服务区，承接香港、辐射东莞的生产性服务中心；在“绿色城市”的目标统筹下，新区未来将作为港深大都会独具特色的生态旅游区和深圳绿色城市示范区，在全市乃至区域层面扮演更为重要的角色 光明新区自07年5月成立以来，功能定位强调经济、社会、城市建设综合开发，按照有关规划，新区将建设为贯彻落实科学发展观的“典范地区”，打造成深圳最适宜居住、环境最优、城市化、现代化水平最高的新城区之一 功能定位功能定位 4 4 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 201

39、2 光明新区近三年光明新区近三年GDPGDP的发展保持在的发展保持在20%20%28%28%的增长，的增长，处于快速发展阶段处于快速发展阶段 GDPGDP 5 5 光明新区2011年全年完成地区生产总值（GDP）381.69亿元，同比增长28.5%，占全市GDP的3.31%。近三年光明新区的GDP增长保持在20%28%左右，处于快速发展阶段 由于政府加大对光明新区发展，不仅地区GDP增长迅速，人均GDP达到7.84万元，比10年增幅高达38%，经济发展迅速 2011年光明新区非房地产投资占全区固定资产投资总额95%，基础设施建设不断完善，有利房地产乃至整个新区发展 2007-2011年光明新区

40、GDP及增长情况2007-2011年光明新区GDP及增长情况020040060005101520253035GDP（亿元）142.8186.06211.9273.27381.69增长率（%）30.320.72928.5200720082009201020112007-2011年光明新区人均GDP及增长情况2007-2011年光明新区人均GDP及增长情况05100510152025303540人均GDP（万元）3.724.655.10 5.687.84增长率（%）259.711.438200720082009201020112011年光明新区固定资产投资情况2011年光明新区固定资产投资情况5%

41、95%房地产投资（亿元）非房地产投资（亿元）信息来源：深圳统计年鉴、深圳市统计公报 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2012 三产业中第二产业比重最大，高新技术产业发展迅速，三产业中第二产业比重最大，高新技术产业发展迅速，一批高端项目相继落户，使传统优势产业升级加快一批高端项目相继落户，使传统优势产业升级加快 光明新区三次产业经济结构中，以工业为主的第二产业比重最大，新区2011年第一产业0.93亿元，同比下降23.8%；第二产业268.3亿元，同比增长36.4%，第三产业112.46亿元，同比增长49.1% 新区内重点园

42、区12个，第二产业发展迅速，其中高新技术产业发展突出，新区工业企业高新技术含量进一步提升。目前光明高新园区进驻企业达60多家，总投资达10亿元以上的项目达15个，形成了电子信息、平板显示、新能源三大高新产业组团。其中世纪晶源、日东光学、莱宝高科等10多家重点高新企业项目相继投产，杜邦薄膜等一批市重点项目先后动工。 产业情况产业情况 2007-2011年光明新区三次产业情况2007-2011年光明新区三次产业情况0%20%40%60%80%100%第三产业（亿元）47.1459.4265.3575.41112.46第二产业（亿元）93.99124.98 145.08196.64268.3第一产业

43、（亿元）1.671.661.471.220.9320072008200920102011信息来源：深圳统计年鉴、深圳市统计公报 产业产业 7 7 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2012 总结：总结：光明新区发展迅速，以高新科技产业和生态旅游为发展主光明新区发展迅速，以高新科技产业和生态旅游为发展主导导 地理位置 规划布局 经济产业 光明新区位于深圳西部，总面积156.1平方公里，生态环境良好，土地储备丰富，是深圳最具发展潜力的地区之一 深圳5个城市副中心、4大新城、关外8大组团之一，以高新技术产业和生态旅游为发展方向，逐

44、步形成“一轴、两心、一门户”，“一环、四点、八片区”的总体布局结构，功能定位为绿色城市示范区，城市副中心，高新产业基地及其配套服务区，承接香港、辐射东莞的生产性服务中心，深港大都会独具特色的生态旅游区 光明新区近三年GDP增长较快，处于快速发展阶段，基础设施建设不断完善；受产业发展的带动，近年来常住人口增长迅速，外来人口占比较大；新区产业以第二产业为主体，尤其高新技术产业发展较为迅速，高端项目相继落户，产业发展后劲增强，传统优势产业升级加快 2 2 1 1 核心问题界定核心问题界定 项目属性界定项目属性界定 3 3 深圳办公物业分析深圳办公物业分析 5 5 工业办公物业研究工业办公物业研究 4

45、 4 宏观市场研究宏观市场研究 6 6 案例研究案例研究 项目租售建议项目租售建议 7 7 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2012 Part 4.1Part 4.1 深圳市办公物业概况 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2012 深圳关内的办公市场已步入成熟阶段，而关外各区域发深圳关内的办公市场已步入成熟阶段，而关外各区域发展水平参差不齐，整体发展较为滞后展水平参差不齐，整体发展较为滞后 动因 表现形式 客户特征 产品特征 客户关注点 萌芽阶段萌芽阶段

46、 办公需求办公需求 住宅改办公住宅改办公 草创型企业草创型企业 住宅住宅 无无 启动阶段启动阶段 改善环境改善环境 住宅立项、商住宅立项、商务办公务办公 成长型中小企业成长型中小企业 第一代商务公寓第一代商务公寓 位置、价格、交通、位置、价格、交通、使用成本使用成本 发展阶段发展阶段 追求形象追求形象 纯商务形象纯商务形象 1 1、迅速发展的中小企业；、迅速发展的中小企业； 2 2、初具规模的企业、初具规模的企业 纯写字楼开始出现纯写字楼开始出现 位置、配套、硬件、位置、配套、硬件、商务氛围商务氛围 成熟阶段成熟阶段 需要多样化需要多样化 多样化多样化 各种类型企业各种类型企业 写字楼与新一代

47、商写字楼与新一代商务公寓并存务公寓并存 地段、服务、软环境、地段、服务、软环境、健康、风景健康、风景 关内市场关内市场 关内办公楼市场已经发展到成熟阶段关内办公楼市场已经发展到成熟阶段，整体市场写字楼与商务公寓并存，产品多样化，满足各类型企业的需求，办公配套设施齐全、管理服务到位； 关内办公楼项目已开始改变以往出售的方式，实行“只租不售、单一业权”的形式，统一管理，提升整体象。 关外市场关外市场 关外办公楼市场发展刚起步关外办公楼市场发展刚起步，宝安中心区和龙岗中心城发展相对较好，已步入第三阶段，很多纯写字楼项目入市，但布局分散，没有形成规模；其他片区办公楼物业发展滞后，还处于第一、第二阶段，

48、商务市场发展需较长时间。 办公楼物业的发展阶段办公楼物业的发展阶段 现状现状 1 1 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2012 历年供应量、销售量出现先增后减的形式，历年供应量、销售量出现先增后减的形式，0909、1010年达年达到历史高位，到历史高位，1111年受政策影响，供应量、销售量下降年受政策影响，供应量、销售量下降 0200单位：万供应量销售量供应量98.381.775.143.959.699.6893.3956.71销售量27.5428.4938.720.8720.5844.2553.9923.722004年2

49、005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年深圳历年写字楼供求情况（深圳历年写字楼供求情况（20042004- -20112011） 08年由于受楼市深度调整及全球经济危机影响，深圳写字楼捂盘现象明显。09年卓越世纪中心及NEO企业大道等大体量项目入市。2010年深圳写字楼共有20个新增项目供应，提供办公面积93.39万，比2009年略降6.31% , 2011年楼市政策频出，行业前景难料，市场预期大幅下降,成交面积与上年相比减少过半. 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 2011年，全市一手写字楼供应面积比2010年减少39.28%，成交面积23

50、.72万，比2010年减少56.07%。 其中其中20112011年写字楼可销售物业面积为年写字楼可销售物业面积为47.6747.67万万，实际销售面积为实际销售面积为23.7223.72万万，去化率为去化率为49.8%49.8%。 供求供求 2 2 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2012 整体走势持续增长，整体走势持续增长，20102010年全市均价为年全市均价为2948029480元元/ /，20112011年全市均价为年全市均价为35111 35111 元元/ / 单位：元/01000020000300004000

51、0成交均价（元/）9996124901580023534189552405429481351112004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011深圳写字楼年度成交价格走势（深圳写字楼年度成交价格走势（20042004- -20112011年）年） 深圳写字楼成交价格整体走势持续增长，08年受到金融危机的影响出现回落。2010年，全市均价为29480.79元/，比2009年上升22.56%，在2009年的基础上又创新高。市场环境趋好，需求旺盛，加上高档、高价物业的推出和成交，支撑着写字楼物业价格持续走高。2011年再以均价为35111.69 元/，再次刷新历史记录

52、2011年全市写字楼成交价格均价为33511.69元/ 数据来源：深圳中原市场研究部 成交成交 3 3 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2012 伴随租金承受能力的企业集聚效应，电子、贸易等行业伴随租金承受能力的企业集聚效应，电子、贸易等行业中实力较弱的中小企业将向外扩散中实力较弱的中小企业将向外扩散 等级：甲级写字楼主要集中在各行政区中心区域，以此中甲级写字楼主要集中在各行政区中心区域，以此中心呈环形分布；关外高等级写字楼则较少心呈环形分布；关外高等级写字楼则较少 租金：关内福田和罗湖租金水平较高，往西、东、北方面关内福

53、田和罗湖租金水平较高，往西、东、北方面逐渐递减逐渐递减 客户：中大型企业主要集中在关内三区，企业所属行业主中大型企业主要集中在关内三区，企业所属行业主要为金融、科技、贸易、电子等，能承受的租金水平较要为金融、科技、贸易、电子等，能承受的租金水平较高；关外则以电子、贸易等中小型企业为主，能承受的高；关外则以电子、贸易等中小型企业为主，能承受的租金水平不高租金水平不高 区域 写字楼级别 平均租金（元/平米/月） 客户 罗湖罗湖 甲级写字甲级写字楼数量较楼数量较多多 甲级甲级 乙级乙级 国贸片区主要以国际贸易公司、香港公司、国贸片区主要以国际贸易公司、香港公司、船务运输公司以及中小型物流、贸易公司等

54、船务运输公司以及中小型物流、贸易公司等企业客户为主，地王片区的客户主要是高科企业客户为主，地王片区的客户主要是高科技企业、金融证券类企业、贸易类企业、外技企业、金融证券类企业、贸易类企业、外资企业；资企业； 120120- -150150 5050- -100100 福田福田 是深圳市是深圳市甲级写字甲级写字楼集中区楼集中区域域 125125- -185185 8080- -130130 福田中心区客户主要是中大型私企、部分跨福田中心区客户主要是中大型私企、部分跨国公司、外企、代理公司；景田主要是证券国公司、外企、代理公司；景田主要是证券公司、投资、贸易公司；车公庙、竹子林片公司、投资、贸易公

55、司；车公庙、竹子林片区主要是电子、科技、贸易、金融类企业；区主要是电子、科技、贸易、金融类企业； 华强区主要是华强区主要是IT IT企业，多数是中小型企业；企业，多数是中小型企业； 南山南山 主要为乙主要为乙级写字楼，级写字楼，部分的甲部分的甲级写字楼级写字楼 120120- -160160 6565- -110110 高科技企业，包括一些中小型的处于创业期高科技企业，包括一些中小型的处于创业期的技术类企业的技术类企业 盐田盐田 多为公寓多为公寓 4545- -8080 船代、货运、报关公司船代、货运、报关公司 宝安宝安 主要为乙主要为乙级写字楼级写字楼 7575- -120120 4040-

56、 -5050 电子、贸易和实业企业电子、贸易和实业企业 龙岗龙岗 主要为乙主要为乙级写字楼级写字楼 7070- -100100 6060- -7575 金融、实业、电子科技类企业金融、实业、电子科技类企业 租金租金 4 4 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2012 关内热点板块的空置率目前均保持关内热点板块的空置率目前均保持6%6%以下的水平，关外以下的水平，关外写字楼发展拥有较大空间写字楼发展拥有较大空间 罗湖区乙级办公楼空置情况（平米）02000040000600008000008/908/1109/109/309/5

57、09/709/909/1110/110/310/510/710/90%2%4%6%8%10%乙级空置面积乙级空置率罗湖区甲级办公楼空置情况（平米）01000020000300004000050000600007000008/908/1109/109/309/509/709/909/1110/110/310/510/710/90%2%4%6%8%10%12%14%甲级空置面积甲级空置率随着罗湖、福田、南山三大金融集聚区的规划和建设，罗湖区甲级写字楼、福田中心区及中心西区办公物业的客户关注度逐年提高，空置率逐年下降，最低降至2% 福田中心区办公楼空置情况（平米）010000020000030000

58、040000008/908/1109/109/309/509/709/909/1110/110/310/510/710/90%2%4%6%8%10%12%14%16%空置面积空置率福田中心西区办公楼空置情况（平米）05000010000015000008/908/1109/109/309/509/709/909/1110/110/310/510/710/90%2%4%6%8%10%空置面积空置率南山区办公楼空置情况（平米）02000040000600008000010000008/908/1109/109/309/509/709/909/1110/110/310/510/710/90%5%10

59、%15%20%空置面积空置率2010年，由于受到海岸城、天利中央商务大厦的新增供应，导致空置面积加大、空置率上升，但随着逐渐消化，整体空置率目前恢复在5%左右的水平 受到甲级写字楼的竞争影响，罗湖区乙级写字楼的空置率略有上升，但仍保持在8%以内 空置率空置率 5 5 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2012 目前写字楼主要集聚在罗湖、福田、南山，未来将形成福目前写字楼主要集聚在罗湖、福田、南山，未来将形成福田田罗湖、前海两大中心及多个区域副中心罗湖、前海两大中心及多个区域副中心 目前深圳办公楼分布地域集中，主要在关内中心区

60、的罗湖、福田、南山三个区域，而关外的写字楼分布比较零散。 依据目前深圳现有办公楼市场布局划分，对不同组团片区规划发展区别对待，短期内发展重点仍以关内为主，长期来看，重心将逐渐移向关外。 前海中心”办公楼市场呈现多元发展的局面，差异化明显，而关外地区层集聚及发展程度较低。 前海中心前海中心 福田福田罗湖中心罗湖中心 光明新城中心光明新城中心 龙华中心龙华中心 龙岗中心龙岗中心 坪山新城中心坪山新城中心 盐田中心盐田中心 根据深圳市城市总体规划（2010-2020）地指出，未来深圳写字楼将发展为 “中心突出、多点开花”的格局，具体格局为以福田罗湖及前海为两大中心，并以龙华，光明新城等多个办公楼区域

61、副中心。 6 6 发展趋势发展趋势 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2012 未来办公重点区域仍为传统七大板块，其他区域办公发未来办公重点区域仍为传统七大板块，其他区域办公发展需依托非金融产业展需依托非金融产业 完善罗湖金融中心职能，推进蔡屋围金融中心及大中华蔡屋围金融中心及大中华CEPACEPA广场广场改造建设； 积极推进福田中心区福田中心区商务办公设施建设； 有序推进深圳湾地区深圳湾地区商务办公设施建设； 适时启动前海中心区前海中心区商务办公区建设，承接金融产业沿深南大道进一步向西扩散； 加快推进平湖金融后台服务平湖金

62、融后台服务基地基地建设； 2020规划规划商业性办公布局商业性办公布局 未来供应未来供应 7 7 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2012 光明新区等区域将发展中端档次，主要满足电子、贸易、光明新区等区域将发展中端档次，主要满足电子、贸易、高新产业等中小企业办公需求高新产业等中小企业办公需求 宝安中心区宝安中心区 龙岗中心区龙岗中心区 光明新区光明新区 沿江新城沿江新城 坪山新区坪山新区 规划规划 规划为宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心 东部地区的综合服务中心，重要的先进制造业、高新技术产业基地 打造深圳以高新产

63、业为主的现代化水平新城区 打造成为集高新技术产业、现代化制造业、旅游观光、生活配套的深圳西部城市次中心 深圳未来高科技产业基地，规划以商办为主的城市副中心 档次档次 客户客户 中高端中高端 中端中端 中高端中高端 中端中端 中端中端 电子、贸易和实业企业，客户多为中小企业业主 实业、电子科技类企业，客户多为中小企业业主 电子、贸易和高新产业，客户多为中小企业业主 现代制造业、电子为主，客户主要为中小企业业主 现代制造业、实业企业为主，客户主要为中小企业业主 龙华中心区龙华中心区 打造为市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心 相对高端相对高端 电子科技类高新技

64、术企业、实业、现代制造业等中型以上企业居多 区域发展区域发展 8 8 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2012 总结：总结：关内办公市场处于成熟阶段，空置率低，光明等关外新兴区关内办公市场处于成熟阶段，空置率低，光明等关外新兴区域拥有较大发展空间域拥有较大发展空间 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 现状：深圳关内的办公市场已步入成熟阶段，而关外处于发展阶段 供求：历年供应量、销售量出现先增后减的形式，09、10年达到历史高位 租金：伴随租金承受能力的企业集聚效应，电子、贸易等行业中实力较弱的中小企业将向外扩散

65、 空置率：关内热点板块的空置率目前均保持6%以下的水平，关外写字楼发展拥有较大空间 趋势：未来将形成福田罗湖、前海两大中心及多个区域副中心，包含光明新区 光明：光明新区等区域将发展中端档次，主要满足电子、贸易、高新产业等中小企业办公需求 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2012 Part 4.2Part 4.2 光明办公物业市场 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2012 办公市办公市场现状场现状 1 1 主要集中于公明老城区，多为农民房改建，租金较低，

66、主要集中于公明老城区，多为农民房改建，租金较低，以贸易、电子类企业为主以贸易、电子类企业为主 公明老城区公明老城区 光明中心区光明中心区 高新片区高新片区 将石将石 片区片区 玉田玉田 片区片区 莲塘片区莲塘片区 同富裕片同富裕片区区 百花洞片百花洞片区区 北环商务大厦 世峰大厦 民兴商务大厦 公明商会大厦 金富苑大厦 远洋商务中心 稳联商务大厦 广信商务中心 深宝大厦 兆豪商务大厦 德鸿商务大厦 富东商务大厦 华友商务大厦 招商局科技园 祺兴商务大厦 顺昌门科技大厦 安雅大厦 新办公楼 钻石大厦 写字楼名称 地址 经营面积 （平米） 经营模式 租金（元/平米月） 空置率 管理费（元/平米月）

67、 客户所属 行业 北环商务大厦 长春北路 5000 租 23 50% 2 贸易、 电子 世峰 大厦 振明路 南侧 20000 租 2030 30% 2 网络、 电子 民兴商务大厦 民生大道89号 10000 租 22 40% 2 贸易、 客服 公明商会大厦 公明街道别墅路 17000 租 30-40 50% 2.5 金融，电子 金富苑 大厦 兴发北路 15000 租 22 5% 2 贸易 世峰大厦 德鸿商务大厦 金富苑大夏 新写字楼 德鸿商务大厦 远洋商务中心 顺昌门科技 深宝大厦 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2012

68、 未来格局未来格局 2 2 依托光明新区规划，光明中心区、高新片区将成为未依托光明新区规划，光明中心区、高新片区将成为未来办公市场格局的两大新兴主力来办公市场格局的两大新兴主力 相相对对低低端端 公明老城区公明老城区 光明中心区光明中心区 高新片区高新片区 将石将石 片区片区 玉田玉田 片区片区 莲塘片区莲塘片区 同富裕片同富裕片区区 百花洞片百花洞片区区 目前，公明街道的 办公物业档次较为低 端，主要服务于该片 区内的模具、内衣及 钟表等产业 光明街道办公物业较少，片区内目前只有两个办公物业，档次较为一般 高新产业园区内目前暂无办公物业 承担CBD功能，主要发展金融、贸易等社会服务业办公，写

69、字楼物业相对高端，价格及租金相对较高 未来主要针对周边三大传统产业实现办公配套，部分金融、贸易等高端企业将实现转移 新区老城区，受各种因素限制，未来发展相对迟缓 未来规划打造高新产业聚集地 未来规划打造光明新区CBD 相相对对高高端端 为周边高新技术产业实现办公配套，同时承担CBD外溢出来的资金相对较弱，与产业关联较密的中小企业客户 相相对对中中高高端端 现状现状 规划规划 发展趋势发展趋势 Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2012 总结：总结：光明办公物业重心将由公明老城区转移至中心区及高新区，光明办公物业重心将由公明老

70、城区转移至中心区及高新区，项目处于未来格局的核心位置项目处于未来格局的核心位置 光明新区的良好规划光明新区的良好规划 规划带来的产业聚集规划带来的产业聚集 现状现状 未来格局未来格局 主要集中于公明老城区 租金20-40元/平米*月 贸易、电子类企业为主 高新区打造高新产业聚集地 中心区打造光明新区CBD 档次向中高端发展 高新产业及配套企业为主 2 2 1 1 核心问题界定核心问题界定 项目属性界定项目属性界定 3 3 深圳办公物业分析深圳办公物业分析 5 5 工业办公物业研究工业办公物业研究 4 4 宏观市场研究宏观市场研究 6 6 案例研究案例研究 项目租售建议项目租售建议 7 7 Co

71、de of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2012 Part 5.1Part 5.1 工业地产总体概况 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2012 工业地产不仅是一种物业形式工业地产不仅是一种物业形式, ,更代表一种投资模式和产更代表一种投资模式和产业发展模式业发展模式 苏州工业园苏州工业园 工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产不只是一种物业形式，更代表了一种

72、投资模式和产业 发展模式。在我国，工业房地产的批租年限为50年。 工业地产的特点工业地产的特点 大投资大投资 工业地产资金占用周期较长，投资规模较大，对开发商的资金实力要求较高。 快速启动快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。 提供增值服务提供增值服务 软环境体现着工业地产的核心竞争力，例如完善的融资渠道等。完善的增值服务是工业地产的一大价值点。 追求长期稳定回报追求长期稳定回报 开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。 工业地工业地产简介产简介 1 1 Code of this report | 5

73、3 Copyright Centaline Group, 2012 工业地产发展近工业地产发展近3030年年, ,逐渐趋向于规模化和模式化逐渐趋向于规模化和模式化 登记无水牌公司登记无水牌公司 起步发展阶段起步发展阶段 19851985年年7 7月由中国科学月由中国科学院与深圳市政府联合创院与深圳市政府联合创办“深圳科技工业园”，办“深圳科技工业园”，标志着我国第一个真正标志着我国第一个真正意义上的产业园的诞生。意义上的产业园的诞生。工业用地园区的创办极工业用地园区的创办极大地降低了企业运营成大地降低了企业运营成本。本。 与管理处或物管人员保持良好的沟通，以便掌握租客信息； 1985 1985

74、 19911991 数量膨胀阶段数量膨胀阶段 19911991年到年到19921992年，国家年，国家相继批准了相继批准了5050多个科技多个科技园区，以及国家级经济园区，以及国家级经济技术开发区，各省市也技术开发区，各省市也成立了一大批工业园，成立了一大批工业园，例如苏州工业园区。例如苏州工业园区。 平稳调整阶段平稳调整阶段 受亚洲金融危机的影响，受亚洲金融危机的影响，很多园区在这个阶段由很多园区在这个阶段由于资金不到位而闲置。于资金不到位而闲置。经济复苏之后才得以重经济复苏之后才得以重新启动。新启动。 重新洗牌阶段重新洗牌阶段 对大多数未经批复的园对大多数未经批复的园区进行整顿，并以此为区

75、进行整顿，并以此为动力对园区进行规范，动力对园区进行规范，提高吸引项目的内外部提高吸引项目的内外部环境，为其健康发展打环境，为其健康发展打下基础。下基础。 1991 1991 19971997 1998 1998 20022002 2003 2003 至今至今 工业地产工业地产发展历程发展历程 2 2 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2012 与住宅和商业地产相比，工业地产受产业政策影响较与住宅和商业地产相比，工业地产受产业政策影响较大，建设周期较短大，建设周期较短 工业地产工业地产 住宅地产住宅地产 商业地产商业地产 发

76、展背景发展背景 受国家和地方的产业政策、土地政策和生产要素成本影响 城市化的产物，与人口规模、市政配套建设紧密相关 与所处区域宏观经济背景及商业发展相关 拿地成本拿地成本 地块多在郊区，拿地成本低于同地段住宅用地和商业用地 一般比同地段商业用地拿地成本低，工业用地高 拿地成本相对较高 获利方式获利方式 开发商与制造商合作开发获利；开发商自建，进行出租或销售 建设完毕后销售回笼资金 商铺或写字楼的租售灵活结合，从中获利 客户群客户群 主要为企业、房地产信托投资基金 自住客户以及投资客 一般为企业 风险风险 主要风险有区域经济的风险和产业经济的风险 经济发展带来的风险 主要是区域经济的风险 建设周

77、期建设周期 由于工业地产建筑层数少，周期相对较短 容积率不同，建设周期不同 容积率不同，建设周期不同 工业地产工业地产特点特点 3 3 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2012 因运营主体的不同，工业地产的开发模式也有着自身因运营主体的不同，工业地产的开发模式也有着自身独特的特点独特的特点 开发模式开发模式 特点特点 工业园区开发模式工业园区开发模式 我国各级地方政府常用的开发模式，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 工业地产商模式工业地产商模式 投资开发企业在园区内获得土地，并进行基础设施以及厂房、仓

78、库、研发楼等的建设，然后再以租赁、买卖的形式经营获利。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 主体企业引导模式主体企业引导模式 指某个产业领域中强大综合实力的企业获取工业土地建造园区，凭借自身强大号召力和凝聚力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。 综合运作模式综合运作模式 混合工业园区、工业地产商以及主体企业引导的综合开发模式。 私人业主开发模式私人业主开发模式 私人业主为谋取利润而投资工业地产，主要是小厂房。此种模式受完善的工业地产政策以及市场的冲击较大，不具竞争力。 开发模式开发模式 4 4 Code of thi

79、s report | 56 Copyright Centaline Group, 2012 工业地产分为生产型和非生产型两大用地形式工业地产分为生产型和非生产型两大用地形式 用地形式用地形式 5 5 类型类型 特点特点 工 业 用 地 非生 产型 经济技术开发区 完善的基础设施，吸引利用外资形成高新技术产业为主的现代工业园区。国家级南京经济技术开发区、北京经济技术开发区等 高新技术产业园区 主要依靠国内的科技经济实力，实施高新产业优惠，将科技成果转移为现实生产力。如徐庄软件园 生产型 工业园 有国家级、省级、市级、县级，数量庞大，以制造业为主；物业类型主要为厂房、物流仓库 出口加工区 集中分散

80、的出口加工企业，并提供宽松的经营环境，扩大其外贸出口 大连高新技术产业园大连高新技术产业园 杭州工业园区杭州工业园区 Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2012 工业地产主要有厂房、物流仓库、写字楼、商铺工业地产主要有厂房、物流仓库、写字楼、商铺4 4种物种物业形态业形态 厂房厂房 物流仓库物流仓库 商铺商铺 写字楼写字楼 物业形态物业形态 6 6 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2012 工业用地写字楼主要有独栋办公楼与标准写字楼两种工业用地写字楼主要

81、有独栋办公楼与标准写字楼两种 写字楼写字楼分类分类 7 7 独栋办公楼独栋办公楼 一般为一般为3 3- -4 4层，整栋销售或租赁层，整栋销售或租赁 如联东如联东U U股，整栋起售，共股，整栋起售，共3 3层，共层，共12001200平米平米 标准写字楼标准写字楼 因工业用地建筑物容积率的限制，写字楼层数一般因工业用地建筑物容积率的限制，写字楼层数一般在在1010层左右层左右 Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2012 小结：小结：与住宅和商业地产相比，工业地产受产业政策影响较大，因与住宅和商业地产相比，工业地产受产业政策影

82、响较大，因运营主体的不同，开发模式也有自身独特的特点运营主体的不同，开发模式也有自身独特的特点 发展历程发展历程 工业地产发展近30年,逐渐趋向于规模化和模式化； 与住宅和商业地产相比，工业地产受产业政策影响较大，建设周期较短； 开发模式开发模式 因运营主体的不同，工业地产的开发模式也有着自身独特的特点； 特点特点 工业地产分为生产型和非生产型两大用地形式； 物业形态物业形态 工业地产主要有厂房、物流仓库、写字楼、商铺4种物业形态，其中写字楼有独栋办公楼、标准写字楼2种表现形态； 用地形式用地形式 Code of this report | 60 Copyright Centaline Gro

83、up, 2012 Part 5.2Part 5.2 工业办公物业研究 Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2012 通过对全国通过对全国2222个工业地产的调研总结出，全国典型工个工业地产的调研总结出，全国典型工业用地写字楼既可租又可售业用地写字楼既可租又可售, , 运营方式灵活运营方式灵活 全国典型工业用地写字楼租售情况全国典型工业用地写字楼租售情况38%10%52%租赁销售可租可售调研全国工业地产项目调研全国工业地产项目2222个个,52%,52%的的项目写字楼租售并举项目写字楼租售并举, ,运营方式灵活运营方式灵活 销售

84、型写字楼占销售型写字楼占10%10%，售价较低，售价较低，300300平米左右起售平米左右起售 租赁型写字楼占租赁型写字楼占38%38%，租金较低，租金较低，半层或整层起租半层或整层起租 租赁情况租赁情况 1 1 Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2012 通过数据显示，工业写字楼租售形式表现均衡，但根通过数据显示，工业写字楼租售形式表现均衡，但根据对办公需求的不同，在租金和售价上也有所差异据对办公需求的不同，在租金和售价上也有所差异 地点 项目 租售形式 租金 售价 备注 华 北 北京 联东U股 有租有售 租金1.3元/天

85、/平 均价10500元/平 800平起售， 北京 密云经济技术开发区 有租有售 前2年，0.6-0.7元/平 /天，第3年起1.5元/天/平 均价10000元/平 租金中含暖气费，不包电费，达标企业可自盖厂房 北京 电子城IT产业园 有租有售 3.5元/天/平 15000元/平；30000元/平 2012年6月交付为15000元/平；2012年10月交付为30000元/平 北京 龙源文化创意产业园 只租 4.5-5元/天/平 都是现房 大连 大连花园口经济区 只租 前2年0.6-0.7元/平，第3年起1.5元/天/平 租金包括暖气费，不包括电费 华 南 广州 广州番禹节能科技园 以租为主 1.

86、67元/天/平 10000元/平 都是现房 深圳 天安龙岗数码新城 以售为主 1.67元/天/平 12000元/平 租售均为300-500平的单元 深圳 丰盛科苑产业园 只售 3500元/平 3600平起售 深圳 深圳科技工业园 只租 3.3元/天/平 佛山 佛山天安数码城 只售 7000-9000元/平 租赁情况租赁情况（1/31/3） 1 1 Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2012 通过数据显示，工业写字楼租售形式表现均衡，但根通过数据显示，工业写字楼租售形式表现均衡，但根据对办公需求的不同，在租金和售价上也有所差异

87、据对办公需求的不同，在租金和售价上也有所差异 地点 项目 租售形式 租金 售价 备注 华 东 江阴 江阴天安数码城 有租有售 待定 待定 今年10月底对外租售 常州 常州天安数码城 有租有售 0.8元/平 均价6500元/平 南京 徐庄软件园 以租为主 1.3元/天/平 5300元/平 500平起租 南京 新城科技园 有租有售 3元/天/平 12000元/平 半层（约900平）起售，后开发的写字楼可能只租不售 南京 吉山软件园 有租有售 0.8-1元/天/平 5800-6000元/平 在售的是3层独栋写字楼，大概900平 ；后期推出的创新广场只租不售 南京 雨花软件园 只租 1-2元/天/平

88、一层3000平 南京 长江科技园 只租 1.8元/天/平 南京 南京创意东8区 只租 1.5元/天/平 只剩下2套各200平 的写字楼 南京 晨光1865科技创意产业园 只租 1.6-3元/天/平 不再进行开发 南京 紫东国际创意园 有租有售 2.5元/天/平 8500-15000元/平 售价与入驻企业有关系 南京 南京经济技术开发区 只租 1元/天/平 租赁时间至少1年，达标企业亦可自盖物业 租赁情况租赁情况（2/32/3） 1 1 Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2012 经过数据分析，工业性质写字楼多数为分割产权销售

89、，经过数据分析，工业性质写字楼多数为分割产权销售，并且大部分在销售期间带租约并且大部分在销售期间带租约 地点地点 项目项目 销售条件销售条件 租约租约 产证产证 华 北 北京 联东U股 土地使用证、规划许可证、施工许可证、验收合格证、产权证，齐全方可正式销售 带租约（不提高售价，不收中介费） 可分割产权，800平起售；1200平独栋写字楼整体销售 北京 密云经济技术开发区 同上 不带租约 可分割产权销售 北京 电子城IT产业园 同上 不带租约 可分割产权销售 华 南 广州 广州番禹节能科技园 带租约（3年内不可转租，中介费半个月租金） 可分割产权销售 深圳 天安龙岗数码新城 同上 不带租约 可

90、分割产权销售，以300-500平的单元分割 深圳 丰盛科苑产业园 同上 带租约（不提高售价，不收中介费） 不可分割产权销售，整层一个产权 佛山 佛山天安数码城 同上 带租约（收中介费，具体看情况） 可分割产权销售 华 东 江阴 江阴天安数码城 同上 不带租约 可分割产权销售 常州 常州天安数码城 同上 带租约（不提高售价，不收中介费） 可分割产权销售 南京 徐庄软件园 同上 不带租约 不可分割产权销售，整层独立产权 南京 新城科技园 同上 不带租约 可分割产权销售 南京 吉山软件园 同上 不带租约（可与开发商协商并在合同中注明） 不可分割产权销售，独栋起售 南京 紫东国际创意园 同上 不带租约

91、 可分割产权销售 销售情况销售情况（1/21/2） 2 2 Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2012 在市调的在市调的2222个项目中，半数以上的写字楼不带租约销个项目中，半数以上的写字楼不带租约销售，且可分割产权销售售，且可分割产权销售 全国典型工业写字楼租约销售情况全国典型工业写字楼租约销售情况62%15%23%不带租约收费带租约免费带租约全国典型工业写字楼产权分割情况全国典型工业写字楼产权分割情况54%31%15%小面积产权一层一个产权一栋一个产权带租约销售分为带租约销售分为2 2种情况：种情况： 情况一：收费带租约

92、，即甲方在帮助客户出租房屋后，客户需要交付一定的佣金给甲方情况一：收费带租约，即甲方在帮助客户出租房屋后，客户需要交付一定的佣金给甲方 情况二：免费带租约，即甲方帮助客户出租房屋，客户无需交付佣金给甲方情况二：免费带租约，即甲方帮助客户出租房屋，客户无需交付佣金给甲方 产权分割有产权分割有3 3种形式：种形式： 形式一：一栋一个产权，一般出现于企业独栋总部楼形式一：一栋一个产权，一般出现于企业独栋总部楼 形式二：一层一个产权（大于形式二：一层一个产权（大于10001000平米）平米） 形式三：一户一个产权（小面积，形式三：一户一个产权（小面积，200200平米以上）平米以上） 销售情况销售情况

93、（2/22/2） 2 2 Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2012 对租赁入驻企业有条件限制，对租赁入驻企业有条件限制，82%82%工业写字楼先签意向工业写字楼先签意向协议，部分收取意向金协议，部分收取意向金 全国典型工业写字楼租赁情况全国典型工业写字楼租赁情况18%27%55%不签意向协议签协议、收意向金签协议、不收意向金入驻条件：入驻条件： 企业所处行业需与该园区定位相符，多为软件、电气、能源、电子和文化创意产业 年缴纳税收达到园区要求 意向协议：意向协议： 82%写字楼在期房时期，签订租赁意向协议，其中有27%写字楼

94、要收取一定的意向金 地点地点 项目项目 租售形式租售形式 租金租金 期房租赁流程期房租赁流程 入驻条件入驻条件 华 南 广州 广州番禹节能科技园 以租为主 1.67元/天/平 可先签协议 技术创新、科技成果转化、高新技术企业孵化和产业辐射 深圳 天安龙岗数码新城 以售为主 1.67元/天/平 不签订任何协议，只做简单登记 无明确入驻条件 深圳 深圳科技工业园 只租 3.3元/天/平 签订租赁意向协议，付1个月房租做意向金 无明确入驻条件 广深租赁广深租赁现状现状 3 3 Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2012 小结：小结

95、：全国工业用地写字楼运营模式灵活，分割产权销售及带租约全国工业用地写字楼运营模式灵活，分割产权销售及带租约销售较为常见，产业园形式办公楼对入驻企业有一定入园限制销售较为常见，产业园形式办公楼对入驻企业有一定入园限制 工业办公物业工业办公物业租赁情况租赁情况 全国典型工业用地写字楼运营方式灵活，华北地区与华南地区工业写字楼租售形式平均，华南地区租金及售价均较华北地区低，华东地区工业写字楼以租赁为主，租金和售价较低； 华南地区与华北、华东地区销售条件相同，大部分写字楼带有租约，且可分割产权销售； 广深租赁情广深租赁情况况 对租赁入驻企业有条件限制，82%工业写字楼先签意向协议，部分收取意向金 工业

96、办公物业工业办公物业销售情况销售情况 Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2012 Part 5.3Part 5.3 办公物业租售模式研究 Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2012 根据办公物业物权的归属，可产生根据办公物业物权的归属，可产生正常销售、带租约销正常销售、带租约销售、正常出租、租转售、以租代售售、正常出租、租转售、以租代售等六种运营模式等六种运营模式 物权归属 出售物权 自持物权 公开发售 内部消化 自营 出租 正常销售 带租约销售 通过金融

97、机构发售信托产品 正常出租 租转售 以租代售 招商租约 开发商租约（返租） 根据办公物业的的归属情况，主要有以下六种运营模式（对外公开运营，非自用）：正常销售、带租约销售（招正常销售、带租约销售（招商租约或返租）、通过金融机构发售信托产品（不常用，一般为融资模式）、正常出租、租转售、以租代售等商租约或返租）、通过金融机构发售信托产品（不常用，一般为融资模式）、正常出租、租转售、以租代售等 模式分类模式分类 1 1 Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2012 出售写字楼产权，由客户自主经营，无需带租约，开发出售写字楼产权，由客

98、户自主经营，无需带租约，开发商不负责招商商不负责招商 ，短期内快速实现项目资金回笼及利润，短期内快速实现项目资金回笼及利润 运作方式：运作方式：出售写字楼产权，由客户自主经营，不需要带租约，开发商不负责招商 开发商需承担销售的风险 缺少统一经营及管理，不利项目协调和整体发展 进驻企业在行业、规模各方面不统一，交错混乱，很难产生群集效应 后期在管理上存在困难，会有影响物业日后形象的可能性，进而影响开发商品牌 没有直接可见的回报，影响客户投资信心 资金回笼快 发展商不需要承当经营风险，没有招商工作压力 发展商完全脱手，无须投入太多精力 适用条件适用条件 常见于一般写字楼项目 开发商对现金流及短期盈

99、利要求较高 开发商缺乏开发及招商、管理、经营等经验 项目对产业集群效应的要求不高 正常销售正常销售 2 2 Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2012 出售全部物业，投资者（购买者）统一返租给经营管理公司，出售全部物业，投资者（购买者）统一返租给经营管理公司，统一管理，投资者可获得稳定租金回报，提升项目价值统一管理，投资者可获得稳定租金回报，提升项目价值 优点分析优点分析 缺点分析缺点分析 带租约销售带租约销售 租约可提高投资者信心，促进销售 有利于统一管理、统一规划，更有主导性，使办公物业日后的经营和发展更科学化、更易成功

100、 可获得返回给投资者的回报和租金差价，扩大利润来源 对招商工作的要求很高 牵制发展商精力较大 存在部分投资者想购买写字楼自己经营的情况，合理协调投资者、经营者和使用者的关系 运作方式：运作方式：出售全部写字楼产权，投资者统一返租给写字楼经营管理公司，并获得稳定的租金回报。经营管理公司通过招商和合作，引进公司入驻，产权属于投资者、经营权属于物业经营公司、使用权属于经营者，三权分开，这是科学经营和稳定投资回报的保证，年回报率一般为6%-6.8%，若为开发商返租，时间一般为3-5年 适用条件：适用条件：1、开发商品牌形象要求较高，具有一定的办公物业经营管理经验或相关合作伙伴及相关客户资源；2、项目的

101、规范管理及产业集群效应要求较高，一般为产业园区项目；3、购买客户均为投资客户，无自主经营客户 带租约带租约 销售销售 3 3 Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2012 除部分自主经营客户所购物业外，其他物业均为带租约销售，除部分自主经营客户所购物业外，其他物业均为带租约销售，灵活调整，满足客户多样性需求，实现项目价值灵活调整，满足客户多样性需求，实现项目价值 操作方式与带租约销售相同，但考虑到部分自主经营的客户，选择一部分带租约销售，一部分正常销售，由客户自主经营 满足自主经营客户的需要，有利于销售 用于招商的面积减少，降

102、低招商压力 用于投资回报给客户的物业减少，经营压力减少 开发商需具备一定的专业经营管理经验，经营管理和招商风险较大 牵制发展商开发精力 若正常购买的客户将物业用于出租，则难免与统一招商的租金产生冲突，对项目租金维持、项目保值增值都会造成不利影响 正常购买客户为自主经营，行业与项目整体定位及招商方向不冲突或吻合 开发商具有一定运营管理经验或相关合作伙伴、资源 产业园区项目，产业集群效应要求较高 运作方式 优点 缺点 适用条件 部分带租部分带租约销售约销售 4 4 Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2012 开发商长期持有物业，

103、统一招商，统一经营，统一管理，开发商长期持有物业，统一招商，统一经营，统一管理，以租金的方式实现长期、持续、稳定的资金回笼以租金的方式实现长期、持续、稳定的资金回笼 优点优点 缺点缺点 运作方式：运作方式：长期持有物业，统一招商，统一管理，统一经营，以租金的方式实现利润及现金回流 适用条件：适用条件：1、开发商具有较强的办公物业经营管理经验及丰富的资源、合作伙伴等；2、开发商资金实力强，资金回笼要求较低；3、高端项目，开发周期短，极需建立形象，可持续发展及规范经营需求迫切；4、片区市场环境及置业氛围仍有较大提升空间 全部出租全部出租 项目运营、管理统一化，易于把控，有利于实现项目的可持续发展，

104、建立项目形象 经营性客户较易接受 资金回笼慢 开发商需具较强经营管理经验，且需投入大量精力及资源 招商压力巨大 正常出租正常出租 5 5 Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2012 前期将物业租赁，租期满后公开销售，且承租方享优先购买前期将物业租赁，租期满后公开销售，且承租方享优先购买权及一定的优惠，实现规范经营及长期价值、利润的平衡权及一定的优惠，实现规范经营及长期价值、利润的平衡 缺点缺点 运作方式运作方式 优点优点 开发商前期将物业租赁，租期（一般为3到5年）满后进行对外销售，前期承租方享优先购买权及一定的优惠 先持有

105、后出售，规范管理及经营，正常情况可享受物业的增值，售价可以更高 在享受物业增值的过程中，通过租赁维持现金流 开发商资金压力较大，不利于滚动开发 开发商前期需投入大量精力 适用条件适用条件 项目体量较小，投资开发资金较少，且项目定位及整体打造对产业集群效应要求较高 片区升值潜力较大，能在短期内产生物业升值的可能 开发商具有一定的办公物业经营管理经验或相关合作资源，具一定的资金实力且看重项目长远利润 租转售租转售 6 6 Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2012 前期将物业租赁，租期（一般为前期将物业租赁，租期（一般为5 5年

106、或年或5 5年以上）满后年以上）满后产权直接归属承租方产权直接归属承租方 优点分析优点分析 适用条件适用条件 降低客户购买门槛，客户资金实力的要求降低 模式新颖，具有一定吸引力，降低销售压力 缺点分析缺点分析 租金较高 开发商资金回笼较慢 开发商需付出一定精力 模式优点模式优点 模式缺点模式缺点 适用条件适用条件 运作方式：运作方式：前期将物业租赁，租期（一般为5年或5年以上）满后产权直接归属承租方 市场不太成熟区域，客户资质较差 开发商资金实力较强 开发商具有一定经营管理经验 以租代售以租代售 7 7 Code of this report | 76 Copyright Centaline

107、Group, 2012 将各运营模式通过经济特征、开发商要求、项目要求及将各运营模式通过经济特征、开发商要求、项目要求及区域要求等维度进行比较区域要求等维度进行比较 经济特征 开发商要求 项目要求 区域要求 资金回笼资金回笼 利润实现利润实现 经营管理经验经营管理经验 资金实力资金实力 项目压力项目压力 开发周期开发周期 经营管理经营管理 区域发展区域发展 正常销售正常销售 较快 短期实现 要求一般 要求一般 销售压力 长短均可 无特别要求 带租约销售带租约销售 快 附加利润 要求高 要求一般 招商压力 销售压力 长短均可 前期需统一经营管理 部分带租约销售部分带租约销售 快 附加利润 要求高

108、 要求一般 招商压力 销售压力 长短均可 前期需统一经营管理 正常出租正常出租 很慢 持续 要求很高 要求很高 招商压力 周期短 全程需统一经营管理 租转售租转售 较慢 增值利润 前期要求高 要求高 前期招商压力大，后期销售压力大 周期短 前期需统一经营管理 未来发展潜力巨大区域 以租代售以租代售 一般 一般 前期要求高 要求高 招商压力 周期一般 无特别要求 特征特征/ /要求要求 模式模式 运营模式运营模式比较比较 8 8 Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2012 自用型客户自用型客户 投资型客户投资型客户 策略储备者

109、策略储备者 复合运营模式客户定位复合运营模式客户定位 主要是企业单位，包括民营企业、国营企业、合伙制机构和自由人、三资企业、事业单位 长期投资者追求稳定的租金收入，资金实力强，抗风险能力强；过程投资者期望以小搏大，短期内即可转售获利 主要是高成长型企业，购买物业作为公司发展和规模扩张进行策略性储备，但占购买人群比例较小 根据不同客户的特征灵活安排产品的租售模式 产品的租售模式产品的租售模式 针对投资客户推售超小户型单位 对于超大户型采取定向销售，结合当时经济发展形式，寻找相关联产业的企业，确定目标客户，进行一对一销售 针对投资型客户的投资需求及策略储备者在一段时间内会将所购物业空置的特点，与业

110、主联合招商或带租约销售，合理规划项目业态，保持项目入驻行业的均好性，满足这类客户的投资需求 开发商自持部分超大户型产品与尾盘，出租，统一经营管理，并伺机出售 片区市场发展成熟、项目具有一定知名度且物业升值后，针对产品性质寻找目标客户将自持的部分物业出售 运营路径：运营路径： 根据产品及客户特征定模式根据产品及客户特征定模式 租售并举（部分带租约销售、联合招商）租售并举（部分带租约销售、联合招商） 出售自持物业出售自持物业 根据产品的户型特征及客户特征采用不同的租售方式，根据产品的户型特征及客户特征采用不同的租售方式，并根据片区市场及项目的发展对运营模式进行灵活调整并根据片区市场及项目的发展对运

111、营模式进行灵活调整 典型案例参考典型案例参考：北京市住邦2000商务中心 复合运营模复合运营模式（式（1/31/3） 9 9 Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2012 根据片区市场及项目发展情况，采用“五年返租”、根据片区市场及项目发展情况，采用“五年返租”、“租转售”、“以租代售”等多种模式复合运营“租转售”、“以租代售”等多种模式复合运营 返租、以租代售返租、以租代售 前期：全部出售前期：全部出售 租转售租转售 前期：全部出售前期：全部出售，销售一般 第二阶段：五年返租、以租代售第二阶段：五年返租、以租代售 五年返租：

112、五年返租：由开发商与购买客户签订5年返租合同，发展商在5年内（签订合同后计算）每年第一个月将当年租金返还购房者，年回报率为10% 以租代售：以租代售：以高租金出租5年，5年期满，产权归客户，每年租金需当年第一个月付清 采用五年返租、以租代售的模式后，解决投资客户的观望及自用客户的高购买门槛，市场反应良好，在原有基础上促进销售 第三阶段：租转售，尾盘持有第三阶段：租转售，尾盘持有 剩余物业部分租转售，即租客购买所租写字楼，有优先权，且有额外优惠（免两年物业管理费） 增强客户圈层，形成租户、投资客户及自用客户合理分层的局面。 典型案例参考典型案例参考：武汉建新大厦：武汉建新大厦 复合运营模复合运营

113、模式（式（2/32/3） 9 9 Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2012 综合产品及客户特征，提高项目运营的针对性，并结合市场、综合产品及客户特征，提高项目运营的针对性，并结合市场、片区及项目发展，灵活调整运营模式以适应环境变化片区及项目发展，灵活调整运营模式以适应环境变化 客户特征及需求、产品户客户特征及需求、产品户型等特征型等特征 运营模式运营模式的针对性的针对性 运营模式运营模式的灵活性的灵活性 市场、片区及项目发展情况市场、片区及项目发展情况 复合运营模复合运营模式（式（3/33/3） 9 9 2 2 1 1 核

114、心问题界定核心问题界定 项目属性界定项目属性界定 3 3 深圳办公物业分析深圳办公物业分析 5 5 工业办公物业研究工业办公物业研究 4 4 宏观市场研究宏观市场研究 6 6 案例研究案例研究 项目租售建议项目租售建议 7 7 Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2012 选取与项目类似性质，非中心区项目或中心区边缘项选取与项目类似性质，非中心区项目或中心区边缘项目，对研究案例经营模式进行借鉴目，对研究案例经营模式进行借鉴 案例选取的前提： 地处非中心区域，工业产业区范围内的成功案例； 同类产权形式成功运营的项目 案例研究的目

115、的： 借鉴项目如何在中心城边缘/非中心区域成功启动，实现销售 借鉴项目在特定的产权形式下，如何实现快速租售 智慧广场智慧广场 香年广场香年广场 华南城华南城 龙岗天安数码新城龙岗天安数码新城 重点分析案例 案例研究案例研究 1 1 Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2012 智慧广场：智慧广场：位于华侨城北面，总建面位于华侨城北面，总建面16.516.5万平米，办公万平米，办公产品产品9.79.7万平米万平米 地理位置地理位置：位于南山区侨香路以北，深云路以西，距离地铁二号线侨城北站约600米； 指标：指标：总占地面积约2.

116、7万，用地性质为工业用地，总建筑面积约16.5万，其中办公面积约9.7万，另有数栋联排别墅。绿化率达到40%。 案例一案例一 2 2 Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2012 产品及定位：产品及定位：智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的高级商务集群项目低碳生态为理念打造的高级商务集群项目 项目的档次定位为高级写字楼，追求营造更为纯粹的办公环境； 借用政府赋于侨香路沿线以北片区的四大主题，力求将智慧广场打造成总部型商务产业带及高端型服务业基地。 档次及定位档次及定位

117、 产品产品 项目分为办公区和住宅区，并包含有12000平米的会议中心、餐厅，银行等商务配套； 办公楼部分由四栋塔楼组成，A、B栋写字楼为22层，地下两层，C、D栋楼层为6层，地下两层，整层出售； 单层面积2000平米。 办公楼区办公楼区 住宅区住宅区 案例一案例一 2 2 Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2012 销售方式：销售方式：项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.54.5万万/ /平米，入驻企业多为行业龙头企业或个人产值较高的企业平米，入驻企业多为行业龙头企业或个人产值

118、较高的企业 智慧广场最小单位可用面积为750平方米，按照目前的规划情况，最多不会超过86家企业入驻，使长期的商务环境得到保证； A、B两栋采取整层出售的销售模式，只有部分楼层拆分两半出售；C、D两栋为整栋出售；均价4.5万； 目前智慧广场已有10多家房地产开发商、10多家上市公司及数家各行业龙头进驻； C、D两栋分别被安防科技（中国）有限公司和南方电网购入。 案例一案例一 2 2 Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2012 小结：小结：大产权下销售面积增大，采用整层及整栋两种销售方式，大产权下销售面积增大，采用整层及整栋两种

119、销售方式，引入知名企业为项目造势引入知名企业为项目造势 产品及定位产品及定位 销售情况销售情况 智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的高级商务集群项目 项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.5万/平米，入驻企业多为行业龙头企业或个人产值较高的企业 Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2012 香年广场：香年广场：坐落于华侨城商务圈，占地坐落于华侨城商务圈，占地1.51.5万，总建筑面万，总建筑面积积7.467.46万的甲级写字楼万的甲级写字楼 项目地址 南山区华侨城侨香路与深云路交汇处 占地面积 15

120、145.2（工业性质） 总建筑面积 74613.51 南区33364.9、北区27183.27 总户数 170 主力户型 以300-400为主 均价 22000元/ 开盘时间 2008-3-15 案例二案例二 3 3 Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2012 项目销售项目销售：项目开盘初期弱化产权属性，着重宣传区域未来前景：项目开盘初期弱化产权属性，着重宣传区域未来前景及地理位置，使客户在自用的基础上增加一定比例的投资客及地理位置，使客户在自用的基础上增加一定比例的投资客 项目分为南北两个区域。南主楼A、南附楼B、以及北主

121、楼C、花样年中国总部D四部分组成。 项目的主力户型为200-400平方米，有少量200平方米以下的单位 ； 投资与自住各占一定比例。香年广场营销重点突出地理位置的优越与资源稀缺、未来区域前景，从而打动部分投资客进场交易。 项目在仍为工业性质情况下销售，营销上弱化产权属性，由于项目区位较好，短期下暂规避了产权劣势。 楼体 楼层 每层单元数 面积（） 南区主楼A 1层 （商业） 2 205、372 2层 2 447、455 3-8层 4 225、279、328、337 11-20层 3 324、325、497 南区副楼B 1层 （商业） 4 154、265、296、434 2-7层 4 264、3

122、74、407、451 8层 1 488 北区主楼C 2层 （商业） 4 117、213、463、670 3-20层 4 322、350、350、384 北区副楼D 2楼 1 1472 案例二案例二 3 3 Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2012 小结：小结：项目以分割为小产权形式销售，但产权仍为工业性质，为项目以分割为小产权形式销售，但产权仍为工业性质，为规避客户对此种性质的抗性，销售初期利用营销方式将其弱化规避客户对此种性质的抗性，销售初期利用营销方式将其弱化 地理位置地理位置 销售销售 坐落于华侨城商务圈，占地1.5

123、万，总建筑面积7.46万的甲级写字楼 项目开盘初期弱化产权属性，着重宣传区域未来前景及地理位置，使客户在自住的基础上增加一定比例的投资客 Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2012 华南城：华南城：位于龙岗平湖物流基地园区，集多种功能的超位于龙岗平湖物流基地园区，集多种功能的超大规模制造业原材料专业交易中心大规模制造业原材料专业交易中心 华南国际工业原料城（深圳）有限公司，位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区； 立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及

124、金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。 华南城分为五大专业交易中心、一展览中心和五大功能分区。华南城分为五大专业交易中心、一展览中心和五大功能分区。 纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。刷、五金化工塑料。 案例三案例三 4 4 Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2012 整体布局：整体布局：主要由纺织服装原辅料、

125、皮革皮具原辅料、电子工业主要由纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料五大交易中心组成原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料五大交易中心组成 交易中心交易中心 总建筑面积总建筑面积 展示位展示位 首期建成开业面积首期建成开业面积 主要经营主要经营 纺织服装及面辅纺织服装及面辅料交易中心料交易中心 约43万 约7400个 约10万平方米 纺织原料、辅料、面料，家纺面料，皮草，各类服装成品及床上用品等 皮革皮具及原辅皮革皮具及原辅料交易中心料交易中心 约48万 约9300个 约10万平方米 合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等 电子

126、原材料及成电子原材料及成品交易中心品交易中心 约22 万 约4 万平方米 电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品等 五金化工塑料交五金化工塑料交易中心易中心 约37 万 约8 万平方米 五金工具、机械设备、模具磨料类，五金饰品、配件类，化工类、塑料类等 印刷纸品包装交印刷纸品包装交易中心易中心 约37 万 约5 万平方米 各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设备、配件、印刷包装成品等 主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。 在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心

127、道路、停车、绿化区。 案例三案例三 4 4 Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2012 写字楼运营及客户：写字楼运营及客户：项目为规避先期区域配套不完善的弊端，采用项目为规避先期区域配套不完善的弊端，采用先租后售的经营模式，客户主要以产业客群及产业投资客为主先租后售的经营模式，客户主要以产业客群及产业投资客为主 目标客户划分目标客户划分 投资投资+ +自用自用 投资客群投资客群 产业客群产业客群 产业客群：产业客群： 厂商终端（旗舰店、主力店、概念店、直营店 ）；代理经销商（知名品牌产品经营）；经营商户（自选产品经营）；配套

128、服务商家（餐饮、物流、服装设计等）；各类机构（行业协会、商会、行业标准协会等） 投资客群：投资客群： 产业投资客产业投资客 特征：从事纺织服装业内人士，积累了一定的财富；年龄在35-50之间，为一次或多次投资者；为财产的升值寻找投资品种。 普通投资者普通投资者 特征：熟悉产业发展，认同华南城商务写字楼未来潜在价值；年龄在30-50之间，偏重中长线投资。 经营模式：经营模式： 由早期产业带动，引入产业客户，09年以3年租约的模式出租，10年整体市场成熟后，出售50年使用权。 案例三案例三 4 4 Code of this report | 92 Copyright Centaline Group

129、, 2012 小结：小结：在大产权无法更改的情况下，运用以租转售出售使用权的在大产权无法更改的情况下，运用以租转售出售使用权的经营模式成功回现资金经营模式成功回现资金 整体布局整体布局 经营模式经营模式 主要由纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料五大交易中心组成 项目为规避先期区域配套不完善的弊端，采用先租后售的经营模式，客户主要以产业客群及产业投资客为主 Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2012 龙岗天安数码新城：龙岗天安数码新城：位于龙岗区中心区西区，占地位于龙岗区中心区西区，占地

130、1212万万平米的首个中小民营科技企业聚集发展的总部基地平米的首个中小民营科技企业聚集发展的总部基地 项目占地12万平方米，总建筑面积50万平方米，规划有7栋科技产业大厦、1座四星级商务酒店、一座大型商业MALL以及总部楼和其他配套设施，地下停车位达3000个。 园区分四期建设，目前已完成一、二的开发运营，三期项目正在建设中，四期已完成规划设计。 经过近几年大量企业与商家不断进驻，项目园区已逐渐发展成为中小民营科技企业科技企业聚集发展的总部基地。 案例四案例四 5 5 Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2012 项目规划：项

131、目规划：项目整体规划为三期，一、二期已投入使用，项目整体规划为三期，一、二期已投入使用，入驻客户主要以高新技术型中小企业为主入驻客户主要以高新技术型中小企业为主 项目一期建筑面积6.6万平方米于2008年底投入运营； 一期已聚集了深圳市高新投、深圳市地铁三号线、东进通讯、励得数码、益心达医学、时代电子、美途科技、深赛尔实业等各行业标杆企业53余家。 二期包括2栋科技产业大厦，建筑面积11万； 目前，已引入以铁汉生态、今天国际物流、亚泰光电、华工激光、任子行网络、兴电科技、金迈克精密科技、灵讯达实业等高新技术企业为代表的各类科技企业约130家。 项目配套：园区已引进KFC、7-11、嘉旺快餐、海

132、上皇酒家、北京银行、中国银行、工商银行、香蜜轩酒楼、UA融易贷、面点王、华润VANGO、中国邮政、住房公积金管理中心、太平洋咖啡、老树咖啡、奔驰、凯迪拉克、奥迪展厅、隐萃堂茶馆、齐心文具店等各类商业配套。 案例四案例四 5 5 Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2012 销售状态：销售状态：项目整体受政策扶持，因此入驻企业需为高科技企业，项目整体受政策扶持，因此入驻企业需为高科技企业，目前售价约目前售价约1300013000元元/ /，租金为，租金为5050- -8080元元/ /不等不等 2008年项目一期共推出90多套单

133、位供选择，因为享受特殊的税收政策，对于购买的客户有一定要求，要求以高科技的企业为主，以个人名义购买成功的机率比较小； 一期5-15层每层面积约3300，分隔为8间，每间面积307.81到487.02之间，均价在7500元/-8000元/左右，一期的1-3层商业面积，只租不售，统一进行招商； 三期产品将于2012年7月面世，写字楼产品面积为200-3000，预计均价在13000元/左右，项目之前写字间租金在50-80元/不等（80为带装修）； 客户：客户：入驻企业有深圳地铁三号线总部、7-11便利店、嘉旺餐饮公司、金蝶国际软件集团、人寿保险公司、中国银行、中国移动等。 案例四案例四 5 5 Co

134、de of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2012 小结：小结：整体项目受产业政策扶持，在产品先期分割完成后，主要以整体项目受产业政策扶持，在产品先期分割完成后，主要以企业销售为主，对入驻商户有所限制，保证了产业园区的纯粹性企业销售为主，对入驻商户有所限制，保证了产业园区的纯粹性 项目规划项目规划 销售状态销售状态 项目整体规划为三期，一、二期已投入使用，入驻客户主要以高新技术型中小企业为主 项目整体受政策扶持，因此入驻企业需为高科技企业，目前售价约13000元/，租金为50-80元/不等 Code of this report | 9

135、7 Copyright Centaline Group, 2012 通过案例分析得出对本项目具有借鉴意义的三种方式通过案例分析得出对本项目具有借鉴意义的三种方式 1 1 区域产业由政府直接扶持或本身具备丰富、多元化的产业结构，拥有大量对工业写字楼需求的客群 参考案例：华南城、龙岗天安数码新城 从营销上弱化产权形式，以此来达成购买，此种方式在产权已进行分割后应用。 参考案例：香年广场 在产权无法更改的情况下，采用先租后售的模式，先期出租带旺写字楼，在整体配套及市场成熟后进行销售（出售使用权）；将大产权划分为单层或半栋弱化销售难度。 参考案例：华南城、智慧广场 产业带动产业带动 经营模式经营模式

136、营销方式营销方式 2 2 3 3 案例总结案例总结 6 6 2 2 1 1 核心问题界定核心问题界定 项目属性界定项目属性界定 3 3 深圳办公物业分析深圳办公物业分析 5 5 工业办公物业研究工业办公物业研究 4 4 宏观市场研究宏观市场研究 6 6 案例研究案例研究 项目租售建议项目租售建议 7 7 Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2012 Part 7.1Part 7.1 租售模式研判 Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2012 通过案例及市场归

137、纳出五种运营模式，根据不同的运通过案例及市场归纳出五种运营模式，根据不同的运营方式操作方式也不同营方式操作方式也不同 运营模式运营模式 通过法律程序，经有国土部分各程序的审批，办理合法的产权分割，将其划分为小面积独立产权销售或出租，此种形式产权面积一般在100-300之间。 细分产权模式细分产权模式 经由国土部门测量，由于某种特定限制，仅能将大产权分割为整层或者半层一个独立产权形式进行销售，一般此种形式产权面积在1000-3000之间。 分层产权模式分层产权模式 整体产权为工业性质，产权多为厂房，无法进行分割，一般采用整栋销售的方式进行运营，再进一步出租 独栋产权模式独栋产权模式 产权无法分割

138、的情况下，为达成销售，借用政策与规定的盲点打擦边球，此种模式较不赞同使用 灰色运营模式灰色运营模式 不经过正规途径，非法销售，达成资金回流，目前市场采用此种方式较少，此类销售方式销售风险较大。 非法运营模式非法运营模式 运营模式运营模式分析分析 1 1 Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2012 项目建成后进行产权分割，流程复杂且后期成本投入项目建成后进行产权分割，流程复杂且后期成本投入较大，取得预售许可证的难度也较大较大，取得预售许可证的难度也较大 “理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所用，只

139、有小部分用来进行辅助性办公，而目前的情况是，“理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所用，只有小部分用来进行辅助性办公，而目前的情况是，一些项目大部分的面积都用来作办公用途。所以，即使有补交土地款这一说，但是依然不是所有的类似项目都可以获得预售许可证。一些项目大部分的面积都用来作办公用途。所以，即使有补交土地款这一说，但是依然不是所有的类似项目都可以获得预售许可证。目前市场上的情况是，有些项目可以将办公性质的楼宇进行整栋转让，还有的可以一层层购买，小部分可以分套购买。而房产证的目前市场上的情况是，有些项目可以将办公性质的楼宇进行整栋转让，还有的可以一层层购买，小部分可以

140、分套购买。而房产证的办理情况也各有不同。办理情况也各有不同。 深圳市工业楼宇转让暂行办法深圳市工业楼宇转让暂行办法（20082008年）年） 本办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的，可以分割转让；未明确约定工业楼宇可以分割转让的，不得分割转让，但具有下列情形之一的可以分割转让： （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让； （二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让； （三）因企业不符合现行产业政策或者环保要求，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书规定停止生产，工业楼宇必须分割转让； （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后

141、工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让； （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让； （七）市政府批准的其他情形。 专业人士访谈专业人士访谈 2 2 产权分割产权分割 分析分析（1/21/2） Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2012 产权分割产权分割

142、 分析分析（2/22/2） 随着产业结构的变化，写字楼市场也呈现多元化的发随着产业结构的变化，写字楼市场也呈现多元化的发展趋势，其中厂房式写字楼占展趋势，其中厂房式写字楼占19.44%19.44% 近年来，随着产业结构的不断发展，写字楼市场也呈现出多样化的发展趋势，除了纯写字楼之外，商务公寓近年来，随着产业结构的不断发展，写字楼市场也呈现出多样化的发展趋势，除了纯写字楼之外，商务公寓、厂房式写字楼等类型也逐渐在市场占据一定的份量，、厂房式写字楼等类型也逐渐在市场占据一定的份量，20102010年年全市全市纯写字楼纯写字楼占比为占比为67.34%67.34%，厂房式写字楼占，厂房式写字楼占19.

143、44%19.44%，商务公寓占比为，商务公寓占比为13.22%13.22%。 近两年市场上的厂房式办公楼有：智慧广场、近两年市场上的厂房式办公楼有：智慧广场、深业泰然雪松大厦深业泰然雪松大厦、香年广场、龙岗天安数码城等、香年广场、龙岗天安数码城等 深业泰然雪松大厦深业泰然雪松大厦 香年广场香年广场 龙岗天安数码新城龙岗天安数码新城 智慧广场智慧广场 2 2 Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2012 通过对各类模式的分析，建议选取细分产权模式下通过对各类模式的分析，建议选取细分产权模式下的运营方式的运营方式 细分产权模式

144、分层产权模式 独栋产权模式 通过优劣势分析通过优劣势分析及工业性质运营及工业性质运营方式参考：方式参考：建议建议本项目选取细本项目选取细分产权下的运分产权下的运营模式营模式 灰色运营模式 非法运营模式 优优 势势 劣势劣势 意向客户圈层加大，单价低适合销售，也可出租 产权分割办理流程繁杂，需要有专业营销团队协助销售 产权面积较大，多面对中型企业，对投资客有一定限制 产权面积较大，需有产权带动企业客户 意向客户选定后，可快速回现，减免营销环节 产品附加值需契合客户要求，客户类型较固定 可在早期实现销售 容易在销售完成后出现产权纠纷 可快速实现利益最大化、快速回现资金 法律弊端 该模式需要开发该模

145、式需要开发商拥有过硬的政商拥有过硬的政府关系府关系 3 3 运营模式研运营模式研判判（1/41/4） Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2012 根据项目产权现状，在无法分割独栋产权的情况下根据项目产权现状，在无法分割独栋产权的情况下灵活使用细分产权销售模式，出售使用权灵活使用细分产权销售模式，出售使用权 细分产权模式细分产权模式 独栋产权独栋产权 出售使用权模式出售使用权模式 该模式所需具备的条件：该模式所需具备的条件： 1.1.客户对开发商的信任客户对开发商的信任 2.2.产品价格低于市场同类产品产品价格低于市场同类产

146、品 3.3.项目出租情况客观，回报率客观项目出租情况客观，回报率客观 3 3 运营模式研运营模式研判判（2/42/4） Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2012 本体租售优劣势本体租售优劣势: :项目现状劣势带来的销售阻力大项目现状劣势带来的销售阻力大于优势带来的推力于优势带来的推力 优势一优势一 优势二优势二 1 1 2 2 优势三优势三 3 3 + + - - 劣势劣势一 劣势二劣势二 劣势三劣势三 1 1 2 2 3 3 片区发展前景好，产业对写字楼片区发展前景好，产业对写字楼租售起到推动作用租售起到推动作用 项目

147、通达性良好，高速、高铁交项目通达性良好，高速、高铁交汇，邻近规划中的地铁站点汇，邻近规划中的地铁站点 项目周边办公物业少，写字楼聚项目周边办公物业少，写字楼聚集性低集性低 项目周边现状较空旷，配套不完项目周边现状较空旷，配套不完善善 写字楼产权为整栋大产权，不利写字楼产权为整栋大产权，不利于销售于销售 项目定位高端，拥有部分自身配项目定位高端，拥有部分自身配套，在片区内领先套，在片区内领先 项目的优势将逐渐体现，但现状劣势较明显，租售难度将随时间递减项目的优势将逐渐体现，但现状劣势较明显，租售难度将随时间递减 3 3 运营模式研运营模式研判判（3/43/4） Code of this repo

148、rt | 106 Copyright Centaline Group, 2012 租售模式选定：租售模式选定：运用复合营销形式先租后售的运营运用复合营销形式先租后售的运营模式，先期炒热项目后期增值销售模式，先期炒热项目后期增值销售 出售产品使用权出售产品使用权 内容内容 细分产品细分产品 出租产品出租产品 1 1 2 2 3 3 将产品细分，利于出租及销售使用权 减低租金，吸收客户 进行定向招租，强化产 业聚集性 控制租期，选择3-5年的租赁期 炒热项目，为后期销售做准备 运用出租热度刺激销售 因无法提供单独产权，需适当降低项目售价 租赁合同未到期产品，可采用带租约出售使用权的方式 运用符合销

149、售形式，采用先租后出售使用权的运营模式运用符合销售形式，采用先租后出售使用权的运营模式 3 3 运营模式研运营模式研判判（4/44/4） Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2012 Part 7.2Part 7.2 客户分析 Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2012 主要客户：主要客户：项目客户主要有产业规划带来的产业客群，项目客户主要有产业规划带来的产业客群，以及区域发展带来的投资客群以及区域发展带来的投资客群 高新技术产业厂商（产业办公配套 ）

150、代理经销商（高新产品经营） 配套服务商家（餐饮、物流、服装设计等） 各类机构（行业协会、商会、行业标准协会等） 未来光明中心区CBD外溢客户 公明老城区外溢客户（主要为贸易及电子行业） 产业投资客 特征：从事高新生产业内人士，积累了一定的财富；年龄在35-50之间，为一次或多次投资者；为财产的升值寻找投资品种。 普通投资者 特征：熟悉产业发展，认同光明高新区写字楼未来潜在价值；年龄在30-50之间，偏重中长线投资。 产业客群产业客群 投资客群投资客群 主要客户由产业客群及投资客群组成主要客户由产业客群及投资客群组成 4 4 客户分析客户分析（1/31/3） Code of this repor

151、t | 109 Copyright Centaline Group, 2012 核心客户核心客户 重要客户重要客户 拓展客户拓展客户 高新产业厂商高新产业厂商 从事片区相关产业，拥有厂房在片区，需要配套的写字楼从事片区相关产业，拥有厂房在片区，需要配套的写字楼 产业相关企业产业相关企业 与高新产业关联紧密的企业，如代理经销商，配套服务商，与高新产业关联紧密的企业，如代理经销商，配套服务商，相关机构等相关机构等 产业投资客产业投资客 从事高新生产业内人士，积累了一定的财富从事高新生产业内人士，积累了一定的财富 普通投资客普通投资客 注重财产的升值，但对产业及片区了解较少注重财产的升值，但对产业及

152、片区了解较少 公明及光明中心外溢客户公明及光明中心外溢客户 公明老城区从事电子及贸易的客户，最求高档次的办公物业，公明老城区从事电子及贸易的客户，最求高档次的办公物业，及外来光明中心及外来光明中心CBDCBD外溢的客户外溢的客户 客户等级划分：客户等级划分：根据客户分析，按产业关联及投资动根据客户分析，按产业关联及投资动机两个纬度，对项目客户进行分级机两个纬度，对项目客户进行分级 区域投资客区域投资客 熟悉产业发展，认同光明高新区写字楼未来潜在价值熟悉产业发展，认同光明高新区写字楼未来潜在价值 高新产业厂商 产业投资客 公明及光明中公明及光明中心外溢客户心外溢客户 产业相关企业产业相关企业 普

153、通投资客普通投资客 区域投资客区域投资客 4 4 客户分析客户分析（2/32/3） Code of this report | 110 Copyright Centaline Group, 2012 客户敏感性分析：客户敏感性分析：目标客户群看重区位价值、物业定目标客户群看重区位价值、物业定位经营模式等因素位经营模式等因素 2.2.物业定位物业定位 1.1.区位价值区位价值 3.3.经营模式经营模式 4.4.回回 报报 率率 5.5.价价 格格 6.6.交交 通通 7.7.投资时机投资时机 8.8.升值潜力升值潜力 商业地产最重要的是所处的地段和该地段的人流量 项目的主题定位，是决定项目今后的

154、经营发展首要考虑 项目的经营模式是项目能否吸引客户的重要因素之一 驱动投资者投资最核心的因素，直接关系到投资者收益因素 价格因素，将直接影响到项目的销售 与项目的地理位置具有同等重要的地位 选择适当的投资时机是投资者如何获取收益的保障 项目升值潜力大小，是投资者最关心的问题之一 客户关注因素重要性排列客户关注因素重要性排列 4 4 客户分析客户分析（3/33/3） Code of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2012 Part 7.3Part 7.3 价格分析 Code of this report | 112 Copyright

155、Centaline Group, 2012 租金售价推导步骤：租金售价推导步骤： 市场比较法市场比较法 本项目预计租金本项目预计租金 收益还原法收益还原法 本项目价格本项目价格 Code of this report | 113 Copyright Centaline Group, 2012 选取区位、交通等作为比较因素，设定各因素权重，选取区位、交通等作为比较因素，设定各因素权重，选取华南城、天安数码城、公明商会作为比较对象选取华南城、天安数码城、公明商会作为比较对象 比较因素比较因素：区位前景、交通、商服配套、周边环境、项目环 境、规模、装修档次、开发商公信力、聚集效应、 宣传包装等 权重

156、设置：权重设置： 10%10%13%13%11%11%8%8%15%15%8%8%11%11%12%12%7%7%5%5%区位前景区位前景交通交通商服配套商服配套周边环境周边环境项目环境项目环境规模规模装修档次装修档次公信力公信力聚集效应聚集效应宣传包装宣传包装比较对象比较对象：华南城、龙岗天安数码城、公明商会大厦 1 1 市场比较法市场比较法 Code of this report | 114 Copyright Centaline Group, 2012 本项目 华南城 龙岗天安数码城 公明商会大厦 参考权重参考权重 50% 30% 20% 代表符号代表符号 PrPr PaPa PbPb

157、PcPc 租金均价租金均价 4040- -5050 5050- -5555 3030- -4040 区位前景区位前景 1010 9 9 8 8 9 9 8 8 位置交通位置交通 1313 8 8 1010 1212 9 9 商服配套商服配套 1111 5 5 9 9 9 9 7 7 周边环境周边环境 8 8 5 5 6 6 7 7 6 6 项目环境项目环境 1515 9 9 1212 1313 8 8 规模规模 8 8 5 5 8 8 8 8 4 4 装修档次装修档次 7 7 6 6 5 5 6 6 5 5 发展商公信力发展商公信力 5 5 3 3 4 4 5 5 3 3 聚集效应聚集效应 1

158、111 6 6 9 9 1010 6 6 宣传包装宣传包装 1212 1010 1010 1010 8 8 合计 6666 8181 8989 6464 评估本项目与参考项目的各项分值，计算合计分值，评估本项目与参考项目的各项分值，计算合计分值，并设定参考权重并设定参考权重 2 2 分值计算分值计算 Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 2012 根据市场比较法，得出参考均价为根据市场比较法，得出参考均价为3535元元/ / 修正后各相关楼盘租金修正后各相关楼盘租金 P i =( Qr/ Qi)Pi 注：Pi为租金均价，Qi为

159、合计分值 Pa=( Qr/Qa)Pa =32.5-44.5 Pb=( Qr/Qb)Pb =34-38 Pc=( Qr/Qc)Pc =31-41 各相关楼盘权重取值为各相关楼盘权重取值为WiWi Pr=PiWi =PaWa + PbWb + PcWc =31-39 参考均价为：参考均价为：3535元元/ / 3 3 租金租金 Code of this report | 116 Copyright Centaline Group, 2012 结合区域内项目租金及深圳办公市场研究，验证项目结合区域内项目租金及深圳办公市场研究，验证项目设定租金处于合理范围设定租金处于合理范围 写字楼名称 地址 租金（

160、元/平米月） 北环商务大厦 长春北路 23 世峰 大厦 振明路 南侧 2030 民兴商务大厦 民生大道89号 22 金富苑 大厦 兴发北路 22 区域 平均租金（元/平米/月） 罗湖罗湖 甲级甲级 乙级乙级 120120- -150150 5050- -100100 福田福田 125125- -185185 8080- -130130 南山南山 120120- -160160 6565- -110110 盐田盐田 4545- -8080 宝安宝安 7575- -120120 4040- -5050 龙岗龙岗 7070- -100100 6060- -7575 根据前文对深圳办公市场的研究，得出

161、甲级写字楼与乙级写字楼的售价比为1.55：1 因区域内缺乏同类竞争物业，选用周边的乙级档次办公物业作为基础，推算甲级写字楼在区域中的合理价格为：34-38元/平米月 4 4 租金验证租金验证 Code of this report | 117 Copyright Centaline Group, 2012 通过收益还原法，推导出销售均价为通过收益还原法，推导出销售均价为97269726元元/ / 收益还原法收益还原法 计算公式： Va/r11/（1r）n V：物业总价 a：纯收益 r：收益还原利率（根据市场研究，取5） n：剩余使用年限 租金还原法计算项目写字楼均价租金还原法计算项目写字楼均价

162、= 8105= 8105元元/ / 价格提升空间判断价格提升空间判断 项目的区域规划优越，为来产业的高速聚集将带动办公物业高速发展，故本项目售价在市场售价判断基础上有相应提升空间 销售均价收益还原价销售均价收益还原价+ +预期经验值（预期经验值（+20+20） 97269726元元/ / 5 5 售价售价（1/21/2） Code of this report | 118 Copyright Centaline Group, 2012 考虑产权因素的影响，建议销售价格为考虑产权因素的影响，建议销售价格为78007800- -82008200元元/ / 项目产权为大产权，在出售使用权的前提下，对

163、售价进行调整 结合市场项目，出售使用权销售价钱调整为市场定价的80%-85% 销售均价：销售均价： 97269726元元/ / 建议销售价格为：建议销售价格为： 78007800- -82008200元元/ / 5 5 售价售价（2/22/2） Code of this report | 119 Copyright Centaline Group, 2012 Part 7.4Part 7.4 租售模式建议 Code of this report | 120 Copyright Centaline Group, 2012 通过市场纬度及收益模式结合本项目的现状，建议采通过市场纬度及收益模式结合本

164、项目的现状，建议采用混合收益模式先租后售的租售策略用混合收益模式先租后售的租售策略 销售收益模式销售收益模式 租赁收益模式租赁收益模式 混合收益模式混合收益模式 通过市场纬度及收益通过市场纬度及收益模式结合本项目的现模式结合本项目的现状，状，建议采用混合收建议采用混合收益模式即先租后售的益模式即先租后售的租售策略租售策略 大部分写字楼所选择的收益模式，即将项目进行预售回现，是目前深圳大部分开发商选择的收益模式； 整体以租赁收益模式进行经营，获取长期收益回报； 部分进行租赁收益、部分销售回现，此模式的出发点为：企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期租赁收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条

165、件中对于出售比例有所限制，无法全部出售。 1 1 租售策略租售策略 Code of this report | 121 Copyright Centaline Group, 2012 建议项目先出租建议项目先出租70%70%保证收益并带旺项目，出售保证收益并带旺项目，出售30%30%试试探市场探市场 第一阶段：明确项目自身价值及定位，寻找地块的目标客户，根据目标第一阶段：明确项目自身价值及定位，寻找地块的目标客户，根据目标客户的需求，量身定做写字楼面积（面积分割）。客户的需求，量身定做写字楼面积（面积分割）。 第二阶段：寻找大型客户整售。使用权分割较为自由，寻找大型客户进第二阶段：寻找大型客户

166、整售。使用权分割较为自由，寻找大型客户进行整售会谈，可以以整层、多层、半栋为销售单位，从而下降开发商的行整售会谈，可以以整层、多层、半栋为销售单位，从而下降开发商的资金压力和规避市场风险。资金压力和规避市场风险。 第四阶段：散售为主，租赁为辅。在第三阶段的铺垫下，进行尾盘销售，第四阶段：散售为主，租赁为辅。在第三阶段的铺垫下，进行尾盘销售，写字楼空置情况通过大客户进驻有所改善，并借以吸引散客，同时配合写字楼空置情况通过大客户进驻有所改善，并借以吸引散客，同时配合一定数量的产权自持一定数量的产权自持出租方式，进行收尾。出租方式，进行收尾。 第三阶段：全面销售阶段（开盘、强销期）。大客户引入完成后

167、，写字第三阶段：全面销售阶段（开盘、强销期）。大客户引入完成后，写字楼控制情况有所改善，以营销的强度带动项目整体销售进度，减轻首位楼控制情况有所改善，以营销的强度带动项目整体销售进度，减轻首位工作的压力，并为销售后期工作做筹备。工作的压力，并为销售后期工作做筹备。 建议：按照项目建议：按照项目4.24.2万体量计算，万体量计算，建议租建议租70%70%，售，售30%30%。 出租策略：先期出租出租策略：先期出租70%70%，先，先保证前期收益及提升项目人气；保证前期收益及提升项目人气； 出售策略：采用出售使用权的出售策略：采用出售使用权的方式，先出售方式，先出售30%30%试探市场，试探市场，

168、70%70%租期到后转为出售。租期到后转为出售。 2 2 可实施的可实施的 租售建议租售建议 Code of this report | 122 Copyright Centaline Group, 2012 70%70%出租三年且租期到后转为出售，出租三年且租期到后转为出售，30%30%第二年开始销第二年开始销售，累计总收益为售，累计总收益为3730437304万元万元 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 出租比例 20% 50% 出租面积() 0 8400 29400 29400 销售比例 15% 15% 20% 50% 销售面积() 0 0 6300

169、6300 8400 21000 租售总金额（万元） 0 352.8 6274.8 6274.8 7602 16800 累计总金额（万元） 0 352.8 6627.6 12902.4 20504.4 37304.4 租金回报期租金回报期 销售期销售期 三年租约后销售期三年租约后销售期 基本指标：写字楼面积基本指标：写字楼面积4.24.2万平米、租金万平米、租金3535元元/ / /月、售价月、售价80008000元元/ /； 说明：首期说明：首期70%70%为出租部分，暂定为为出租部分，暂定为3 3年租约，年租约，20132013- -20162016年主要以出租为主，根据实际情况可实行带租年主要以出租为主，根据实际情况可实行带租约销售策略，暂以约销售策略，暂以20162016年及年及20172017年租约满年租约满3 3年转出售计算。年转出售计算。 3 3 收益分析收益分析 Code of this report | 123 Copyright Centaline Group, 2012 Thanks for your attentionThanks for your attention Wish you a good day!Wish you a good day!