公园世家住宅项目投资项目可行性研究报告（43页）.doc

1、安徽XX置业有限公司万源公园世家项目可行性研究报告目录第一章 总 论3一、项目概述3二、项目概况3三、项目主要经济技术指标6四、安徽XX置业有限公司简介7第二章 项目区环境9一、项目开发经营环境9二、城市房地产发展情况11三、项目发展情况14四、项目SWOT分析15第三章 项目定位16一、项目形象定位17二、项目市场定位17第四章 项目建设规划19一、规划设计的编制依据19二、综合规划布局21三、建筑规划布局细节21四、项目建筑户型设计24五、配套设施28第四章 节能、环保与防火30一、项目节能设计30二、建筑防火设计31三、环保设计33（一）总体与建筑33第五章 项目财务分析34一、项目销售

2、收入预测34二、项目总投资成本估算35三、资金筹措计划分析36四、效益分析38第六章 项目风险分析40一、政府规划风险40二、市场风险41第七章 结论及建议41一、研究结论41二、建议42第一章 总 论一、项目概述 （一）项目名称：安徽XX置业有限公司万源公园世家项目（二）承办单位：安徽XX置业有限公司（三）建设地点：于萧县龙城镇龙山残体东侧，萧县龙凤大道南侧。（四）项目性质：新建（二期）（五）项目法人代表：XX（六）项目建设规模：二期用地面积为83555平方米，合125.33亩。二期总建筑面积约141421平方米。，总投资2亿元人民币。二、项目概况（一）项目一期建设情况 本项目地块位于萧县龙

3、城镇龙山残体东侧，萧县龙凤大道南侧，一期用地面积为39407.5平方米，合59.11亩。一期总建筑面积约5.5平方米。投资商由上海万波置业有限公司和万权集团有限公司共同投资。开发建设用途：多数普通商品住房、部分商业用房，建筑容积率为1.55。物业类型多数为五层的砖混结构。目前在建的一期工程自2011年上半年开工以来，经过各参建方的不断努力，取得良好的进展。一期工程包括16#楼、1226#楼，其中2#、3#、18#、19#、20#、21#楼的主体结构已完成，并通过各参建单位及县质量监督部门验收；一期其余的楼栋均已完成三层结构以上，目前各楼栋均在紧张有序的施工中。计划在2012年10月份一期工程全

4、部完成，并通过竣工验收。（二）拟建二期项目情况本项目地块位于萧县龙城镇龙山残体东侧，一期边缘至即将开发建设的淮海东路。二期用地面积为83555平方米，合125.33亩。二期总建筑面积约141421平方米。投资商由上海万波置业有限公司和万权集团有限公司共同投资。开发建设用途：多数普通商品住房、部分商业用房，建筑容积率多层为1.55，小高层为2.0。物业类型多数为五层的砖混结构，部分靠近萧县市政主干道处为小高层框架结构。本工程建设多数为经济适用房，地下部分以储藏室居多，其中中小套型住宅所占比例为75.1。项目总投资额2亿元人民币。工程项目二期前期工作全部完成，目前根据土地购买协议，在开工建设之前地

5、上附着物清理完成，目前有关部门已组织对该项目地块的建筑物及构筑物拆迁。万源公园世家二期工程计划2013年3月份开工建设，二期工程计划三年全部完成。现正准备前期的报建工作以及考察有实力的施工单位等准备工作。总之，二期项目占用土面积为83555，设计面积为141421，二期计划总投资约为人民币2亿元，自有资金及一期回笼资金1.2亿元，银行融资0.4亿元，二期销售回笼资金0.4亿元，预计从开工之日起三年完成。 该项目用地交通便利，配套设施齐全，生态环境优良、文化氛围浓厚、拥有完善的社区服务系统。我们的总体目标是将“万源公园世家”建设成为环境优美、社区和谐、理念新颖的超大型现代化居住区，打造成为萧县南

6、城的新地标。该项目土地使用性质为综合用地。规划设计在充分研究现代住宅规划结构演化趋势的基础上，充分考虑分期开发实施的要求，利用现代小区规划理念，构筑完整的社区系统，并利用小区中心广场、绿地景观来塑造小区的多样化氛围和提高社区活力。三、项目主要经济技术指标序号名称数量1总用地面积83555 m22总建筑面积141429 m2(1)地上总建筑面积130414 m2住宅360480 m2其中A区住宅建筑面积45954 m2B区住宅建筑面积75475 m2托幼建筑面积1530 m2社区活动建筑面积950 m2管理办公室建筑面积1250 m2医疗用房建筑面积420 m2商业建筑面积27216m2其中A区

7、商业建筑面积 7061m2B区商业建筑面积 20155m2(2)地下总建筑面积 8349m2地下汽车库建筑面积5884m2地下建筑面积（地下自行车车库）2465m2商业地下汽车库建筑面积无地下超市建筑面积无3居住户数902户其中A区住宅户数598户B区住宅户数304户4居住人数2792人5住宅平均层数6.5层6人口毛密度310人/ hm27人口净密度634套/ hm28住宅建筑套密度（毛）129.3套/ hm29住宅建筑套密度（净）万/ hm210住宅建筑面积净密度2.13万/ hm211平均容积率1.6912住宅停车率50.09%13停车位638辆其中地面停车位538辆地下停车位100辆住宅

8、停车位425辆商业停车位113辆14住宅建筑净密度 27%15建筑基底总面积24230.9516建筑密度29%17公共绿地面积 29244.2518绿地率 35.15%四、安徽XX置业有限公司简介安徽XX置业有限公司（以下简称公司）是由上海万波有限公司和万权集团有限公司投资成立的一家房地产综合开发企业。公司注册资本3000.0000万元人民币元，现有在职员工23人，年开发能力在10万平方米以上。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设工程部、财务部、行政部、人事部，在董事会的领导下，通力合作、相互协调，初步形成一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场导向、开

9、发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想、紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、增强社会责任感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持创新、求实、团结、诚信的设计思想，营造消费新时尚，创造居住生活新感受。由公司承建的“万源公园世家”居住小区，将以新颖的设计。独特的造型。优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品味的生活环境。公司将秉承

10、上海万波有限公司和万权集团有限公司的优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，铸造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。地址：萧县龙凤大道龙城镇龙山东侧第二章 项目区环境一、项目开发经营环境（一）城市地理位置萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处。古为萧国，春秋时附属于宋，秦置萧县，隋唐至清至中华人民共和国初期属江苏省徐州，1955年由江苏省划归安徽省，沿革至今。总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100300米的低山矮岭。人口150万，辖18镇5乡708个行政村。尤其是改革开放以来，萧县正日益显现出其特有的发展优势和巨大的发展潜力。1、城市交通区位区位

11、优势明显，交通便捷，资源丰富，环境良好，工农业不断发展，拥有众多风景名胜，历史悠久，文化底蕴深厚。萧县紧靠淮海经济区中心城市徐州市，县城距江苏省徐州市仅仅只有15公里，市民高档消费一般都是徐州市或距离20公里的淮北市，距徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。新建的郑徐铁路客运专线在萧县新建萧县北站，并在徐州高铁站与京沪高铁相连。新规划的 徐州-萧县-淮北-宿州 城际铁路也将从新建的萧县北站引出。 萧县东临老京沪铁路，陇海、符夹铁路纵横穿过，G30（连霍）、G3（京台）两条高速公路在境内交汇，310、311两条国道和三条省道及星罗棋布的县乡道路形成的交通网络与周

12、边地区紧紧相连，承东启西，纪念地有淮海战役华东野战军指挥部在蔡凹的旧址、“萧宿铜灵”抗日战争纪念馆。名胜古迹有花甲寺新石器文化遗址、白土镇北宋萧窑旧址和天门寺，省佛教重点寺院山中瑞云寺，皇藏峪国家级森林公园、千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库等。(二)城市矿产资源萧县为全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量 7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。萧县南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有11万伏以上

13、变电所2个，生产生活供电充足 （三）区域经济发展概况工业基础雄厚，门类齐全。萧县工业发展历史久远，历经沧桑。公元9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌赞之。改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业，近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。2003年全县工业总产值17亿元(1990年不变价)，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公

14、路交汇处设立的占地500余亩的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。城市基础设施建设日趋完善，城市面貌日新月异。日益改善的投资环境正在吸引国内外广大客商投资兴业。二、城市房地产发展情况（一）土地市场秩序好，市场整顿与控制不足，一级市场规范2003年以前，萧县尚未有成规模的房地产开发小区，县内房屋需求主要是通过自建和单位集资建房的形式满足。2003年以来，土地出让在总量供给、公开招标等方面更趋市场化、合理化，为商品房开发搭建了一个良性的、稳健的发展平台。（二）商品房市场处于发展阶段，上升空间大。萧县商品房住宅市场近几年仍属于发展阶

15、段，2003年以前，商品房市场供应量和成交量都较小，且以安居房为主。自2008年开始房地产项目的投资才有较大的增幅，2004年以来房地产投资稳步增长，价格上升，交易活跃，住宅供不应求。（三）2010、2011年1-11月宿州市房地产市场形势：1、2010年商品房预售合同备案情况：2010年度商品房预售合同备案面积260777.24 万平方米，其中住宅 242191.82万平方米，非住宅18585.42万平方米；备案总套数2490套，其中住宅2203套，非住宅 287 间；备案总金额 64285.47万元。2、2010年新建商品房备案价格：2010年度，已备案商品房价格，住宅均价2278.42元

16、/平方米，非住宅5030.82元/平方米3、2011年商品房批准预售情况：2011年1-7月份，商品房批准预售面积为80700.28平方米，其中住宅面积65596.70平方米，非住宅15103.57平方米；批准预售住宅套数560套，非住宅184间。4、2011年商品房预售合同备案情况：2011年1-7月份商品房预售合同备案面积26994.31平方米，其中住宅24791.18平方米，非住宅2203.13平方米；备案总套数266套，其中住宅235套，非住宅331间；备案总金额8633.85万元。 5、2011年新建商品房备案价格：2011年1-7月份，已备案商品房价格，住宅均价2956.82元/平

17、方米，非住宅6993.06元/平方米。11月份，商品房批准预售面积为88547.34平方米，其中住宅面积72338.12平方米，非住宅15916.18平方米；批准预售住宅套数598套，非住宅333间。2011年11月份商品房预售合同备案面积29998.65平方米，其中住宅27224.73方米，非住宅2773.92平方米；备案总套数359套，其中住宅247套，非住宅112间；备案总金额9491.79万元。2011年11月份，已备案商品房价格，住宅均价3230.61元/平方米，非住宅8552.06元/平方米。 类 型2011年10月份2011年11月份环比核准预售房面积（万平方米）25879.05

18、29998.6515.92%核准预售商品住房（套/间）21424715.42%备案住宅均价（元/平方米）3209.873230.610.65%2011年1-11月份商品房备案住宅均价走势：（元/平方米）2011年111月份商品房备案面积走势（万平方米）三、项目发展情况总体市场分析：萧县是具备投资发展潜力的新兴城市之一。随着国家对皖江城市带承接产业转移示范区规划的批复政策对皖北地区的覆盖，以及150万人口的城镇化进程，萧县又将迎来新一轮的发展高潮。加之萧县公路、铁路、航空等交通便利优势，再考虑到萧县民风淳朴，居民个人存款比例较高，邮电通讯发达，医疗卫生保障较好、城市环保、广播电视和文化教育等社会

19、事业发展迅速，萧县又是全国闻名的“书画之乡，文化底蕴很深，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业发展迅速，服务规模不断扩大，人力资源丰富，综合商务成本低，所以，萧县具有明显的市场竞争力、广阔的市场前景和突出的经济发展战略地位。项目地处萧县房地产热点开发区城东新城区域，该区域距离萧县老城中心较近，但就规划而言，本区域将取代老城区，成为未来萧县的政治，生活居住中心区，区域价值日趋体现，项目所处区域环境良好。该区域北有凤山，南有龙山，东面树林密集，自然景观资源丰富。目前开发的楼盘相对而言都是萧县的高端楼盘，本区域就如同一张白纸，等待着去书画出一幅美妙的蓝图。但是目前为止，虽然规划完善，现在的生活配套非

20、常匮乏。不过随着本案的施工建设，相信相应配套也会跟着逐渐完备。 四、项目SWOT分析（一）优势本案位于新城区，但又比较靠近旧城区，在新城区开发初期，旧城区的生活配套可以弥补目前新城区配套的匮乏。龙山公园天然氧吧环绕本案，生活环境优美。本案所在新城区是日后萧县重点发展区域，高端楼盘比较多，注定是日后整个萧县知名的居住片区（二）劣势目前，该片区的生活配套还比较差，日常生活都还要依托于萧县老城区，驾车前往较近，但若步行还是有一定距离。相对于主要竞争楼盘香格里拉以及安粮城市花园，本案体量中等，在规模优势相对不足。就本案基地而言，地形相当复杂，给设计以及施工前期土地平整带来一定的难度和巨大施工量带来的高

21、昂成本。萧县目前非农业人口基数比较低，09年数据为14.6万，随着开发量的不断充斥市场，面临市场需求的乏力。（三）机会新城区带来的美好愿景，相对于萧县其他片区对客户有更大的吸引力。就整个萧县的发展而言，随着萧县的城市化进程越来越高，会有更多乡镇以及部分农村富人阶级迁入县城生活。以后这将是萧县房地产市场需求的主要补充。随着新城区的建设，日后本区域配套会慢慢完善，日趋适宜居住。（四） 威胁目前本案周边的在建和已完工楼盘体量供应比较大，激烈的竞争是难以避免的。从土地市场来看，整个萧县市场还有很大的供应量，即使是本区域也有潜在土地供应，不能排除日后其他项目的开发，及市场潜在供应的竞争威胁。萧县本地居民

22、很多拥有自己的私宅，包括儿女结婚都也备有自建房，市场部分需求可能会被自有建设住房所冲抵掉。第三章 项目定位一、项目形象定位 本案地块连接龙山公园，公园环绕本案，地块血脉相连，甚至可以讲公园就是我们社区内部的景观，而我们社区也是公园景观的一种延伸。通过社区绿化景观突出，无论从“质”和“量”两方面都超越市场，社区就是公园；在 本案产品设计方面：建筑形象设计也要“景观化”，使建筑也成为公园景观的一部分；户型方面：户型加入情景元素，创新的户型设计，使家成为观看风景的好地方。总体而言，社区和公园就是充分融为一体，公园就是社区业主的家，而社区也是公园的一部分。本案核心理念就是体现出社区与公园的互动性，对公

23、园的生态资源开放，融汇与延伸。所谓开放，公园和本社区不设置封闭边界，游线与社区预留对接口，保障动线与实现的畅通。所谓融合，弱化公园与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节，处理上手法统一，形成空间的自然过渡。这就是我们所称的“公园里的家”。本案坐拥龙山公园，相比较其他楼盘更是直接享用着龙山公园这一资源，没有任何一个楼盘能比我们更加靠近龙山公园，如此唾手可得。本案的地块注定将承载公园豪宅的血统，位于龙山东侧山脚下，正是龙脉之头，这更是增加了本案的尊贵血统。本案可以充分利用公园资源，龙山的龙脉血统，引领萧县市场进入高品质生活时代。二、项目市场定位（一）目标客户群定位由于萧县市场比较小，这就决定了

24、客户群体人口的有限性。为了项目的去化，我们必须针对不同的客户群体，通过其他项目的客户群体研究，我们也发现，萧县客户群体的多样性。他们中上到有受过高等教育的政府工作人员，下到有文化层次比较低的农村富裕农民。由龙山庭院的市调了解到，该楼盘农村富裕农民客户甚至占到了50%，这就给我们的确切层次的客户群的定位带来了难度。但是我们还是可以根据目前已经去化良好的项目给客户群体给出初步定位 。我司认为本项目的主力客户群为1、县城政府公务员和事业单位职员2、县城以及乡镇私营业者3、农村富裕农民。（二）目标市场定位分解1、目标客户类型结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户比例

25、如下：客户类型政府事业单位职员私营业主农村富农在外做生意，打工人员预期比例30-40%30%25-30%5-10%2、 来源区域结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户将主要来自于萧县县城以及周边城镇，其次为萧县农村，同时可以吸纳少量在外发展人员作为有效补充；3、 年龄该类客户年龄主要集中在30-45岁，其中35-40岁左右客户相对更为集中。4、 职业从我司对类似项目目标客户的分析来看，萧县主要客户职业为政府单位工作人员、老师医生，个体经营业主和农村富农。5、 文化阶层文化阶层具有多样性，上到有本科，下到有小学，但是总体文化层次较低。6、 收入水平根据我司对类

26、似项目目标客户的分析以及萧县群众的聊天可得，一般政府工作人员工资较为稳定，但是相对较低，而私营业主收入较高，富农平均月收入在3000以上。总体客户群的收入水平估计在3000左右。第四章 项目建设规划一、规划设计的编制依据（一）国土资源局提供的检察院西侧土地出让范围、1：500的高程地形图及该地块规划条件。（二）国家现行的相关设计规范及安徽省城市规划管理技术规定：萧县城区用地布局规划图宿州市城市规划管理技术规定安徽省公共建筑节能设计标准安徽省居住建筑节能设计标准民用建筑设计通则GB50325-2005建筑设计防火规范GB50016- 2006版高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 200

27、5年版建筑内部装修设计防火规范GB50222-95 住宅设计规范GB50096-1999 2003年版住宅建筑规范GB50368-2005住宅设计标准DB62/25-3011-2002城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ50-2001公共建筑节能设计标准GB50189-2005严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010汽车库建筑设计规范JGJ100-98汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）商店建筑设计规范JGJ48-88工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2009年版二、综合规划布局由于地块整体规模相对较小

28、，总占地面积9.3万余平方米，同时建筑面积预计15余万平方米，根据萧县市场偏爱多层的特点，这决定了本项目的产品形式为多层为主的社区。为了增加本案的建筑产品的多样性，并且能充分使用容积率，规划将小高层的产品引进本案，以及因地制宜在本案中心位置增加别墅产品。目的为提升本案的形象，作为本案标杆性产品。建议本项目在规划上采取因地制宜的思想，充分利用好公园资源，根据地块不同位置的地形，整体规划，整体设计。做好整个社区产品的多样性的同时又能让整个社区的产品互相补充，互相联动，最终达到让整个社区的品质价值最大化；三、建筑规划布局细节在小区入口设置户外广场，可以结合项目商业配套、小区主入口、水景、轮滑等极限运

29、动设施与广场相结合，在体现项目品质感的同时突出项目的整体居住氛围。配套商业布置在地块临路部分，主要集中在公园路和小区入口规划路两旁；建筑整体布局采用围合的布局方式，最大限度度减少高层建筑所带来的压抑感以及由于楼间距过窄导致的对视问题，同时可以使小区内部景观系统相对更为集中和完善。本项目地块东侧为公园路，南侧为淮海东路，另外两侧环境较为理想，都处于龙山公园包裹内，而东，南临路位置为减少周边杂乱环境对住宅的噪音、粉尘污染及视觉污染，建议建筑物退线在满足控规的基础上加大退线距离，使临周边环境较差的部分住宅景观和环境有较大的提升，同时对于增强项目均好性和整体品质也具有重要的作用。为了能增加靠路位置的抗

30、干扰性。建议在靠路位置周边种植高大浓密的乔木以形成一定的视觉屏障，使小区内外视线在一定程度上隔绝，从而形成小区内部较为独立和良好的景观和居住氛围。（一）小区入口及入口广场设置为了充分地体现项目“以人为本”的设计理念，建议将各组团人行入口和车行入口单独设置，这样可以最大限度地减少车流和人流之间的不利影响，同时也使社区安全性得到更加充分地保证。结合项目地形条件，临路状况和初步规划，我司建议将东侧公园路设置人行入口，南侧淮海东路为萧县主干道之一，故设置人车混和出入口。由于本项目面对的目标客户主要为萧县中高收入人群，他们对于项目品质有一定要求 。因此我司认为一个开阔的入口广场是彰显项目品质最为有利的工

31、具之一。 我司建议在图示位置设置一个入口广场，可以用喷泉、水景、等元素加以搭配，突出项目的品质和品味感。（二）交通系统设计建议1、道路分级布置及人车分流结合项目定位，我司建议本项目在交通系统规划设计中采用局部“人车分流”的作法，在增加小区安全性的同时进一步体现项目“以人为本”的设计理念，进一步提高项目产品使用的舒适度。2、车行道：基于项目规模和特性，建议在小区内设置一条车行环道即可，在一定程度上实现局部人车分流。在满足小区内行车要求的情况下尽量减少车行道路的路径长度和路面宽度，避免车行道过硬的形象给整体园林景观和小区生活氛围带来伤害。3、消防车道：为了增加小区的居住氛围和提升园林景观，建议将各

32、组团内部的消防道全部设置为“隐性消防车道”，即将消防车道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等绿化方式加以处理，只需要满足在发生火灾的特殊情况下消防车可以在该步行道路草坪上行驶即可 ；4、步行道路：即小区内人行道路，通常采用硬质铺装处理；5、无障碍通道：为了充分体现项目以人为本的规划设计理念，设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需要，在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。（三）停车系统结合项目定位，以及考虑到萧县未来业主的私家车增加量，同时也为了提高居住品质，我司建议本项目可以设置部分一楼车库，然后再配以一定量的地面车位，这样能进一步体现项目的人文关怀和以人为本的设计理念。当然别墅

33、区域，每栋别墅都必备至少一至两个独立车库。四、项目建筑户型设计结合本项目定位、目标客户需求消费偏好特征以及我司所代理的同类楼盘中各种户型的销售进程，我司认为本项目户型主打三房户型，两房以及四房户型为辅助户型，具体户型面积及比例控制如下：户型种类户型面积比例户型说明两室两厅单卫（精致型）90左右10%低总价，基本使用功能及舒适度三室两厅单卫（精致型）100-11025%精致三房两厅三室两厅单卫（舒适型）110-11530%主打舒适型三房户型三室两厅双卫（舒适型）130-13520%舒适大三房，符合目前市场消费倾向三室两厅双卫（阔绰型）135-1455%迎合部分钟爱宽敞大三房客户群四室两厅双卫（舒

34、适型）140左右10%阔绰四房，满足小众高消费能力群体（一）项目户型尺寸控制从我司对区域同类项目的目标客户分析以及对相关同类代理项目成交状况分析来看，本项目目标客户群体比较在意房间的方正与否和紧凑与否，他们希望能够用较小的户型面积来换取较高的舒适度，因此户型设计应尽量紧凑，避免户型面积的浪费。从我司代理的类似楼盘以及区域内项目的成交状况来看，他们比较倾向于舒适的主卧、客厅和相对紧凑的其他功能空间例如次卧、厨房、卫生间、阳台等。户型套内面积（）主要功能空间尺寸客厅开间（米）主卧面积（平方米）厨房面积（平方米）主卫面积（平方米）次卫面积（平方米）90(两室）不小于3.9不小于15不小于8不小于61

35、09-112（三室）4.2-4.5不小于15不小于8不小于6110-115(三室）4.2-4.5不小于15不小于8不小于6130-133(舒适三室）不小于4.5不小于18不小于10不小于8不小于5137-143（阔绰三室）5以上不小于20不小于10不小于8不小于6140四室两厅双卫（舒适型）不小于4.5不小于18不小于8不小于8不小于5（二）主要户型功能空间设置1、客厅阳台及生活阳台客厅阳台、生活阳台是本项目所有户型必须配备的辅助功能空间；2、功能间结合我司对目标客户的研究，萧县市场普遍有功能间有一定需求，功能间可以作为书房，储藏室，或者临时设置为小卧室。功能间的设置能保证房型功能使用的的灵活

36、性，以便客户在装修时根据自身需求将其设计。玄关由萧县的市场需求决定我们建议的户型基本都是较大户型，故入户玄关的设置增加私密性是有必要的。3、主卧阳台结合区域市场产品特征及我司对类似项目的操作经验，我司建议可以考虑在舒适两房和三房中设计主卧阳台，具体尺度不宜过大，其中舒适两房采用一步式阳台即可，三房主卧阳台控制在5-6即可。4、 主要户型元素外飘窗外飘窗由于属于附赠面积、实用性较强，在目前市场上颇为流行，建议本项目可以在次卧、主卫等房间加以利用；转角落地窗由于转角落地窗视野开阔等优势，其在中高档项目中的应用已经越来越普遍，大有替代外飘窗的势头。建议本项目可以在主卧采用转交落地窗，同时可以将落地窗

37、处层高压低至2.2m以下，通过赠送独立功能空间的方式来增强项目性价比。5、主要户型设计特色及卖点表：本项目主要户型设计特色及卖点户型种类户型面积（）主要设计特色及卖点建议两室两厅一卫约90较低低总价享受大社区居住配套和氛围；生活阳台、客厅阳台一应俱全；三室两厅一卫100-115客厅设置大面积阳台，4.2米开间，大气非凡；南向双卧室布局三室两厅双卫（舒适型）130-135入户花园，增加生活趣味；4.5开间客厅，成就非凡气质，设置主卧卫生间，随心享用私密空间三室两厅双卫（阔绰型）135-145豪华三房，通透开敞，南北多角度阳台，延伸室内空间于室外；270度奢华入户花园，豪宅级设计元素，更为主人提供

38、了一个可创意的随性空间；豪华主卧配备衣帽间，与书房，主卧，主卫，观景阳台一起，形成尊贵的主人区；四室两厅两卫（阔绰型）140左右入户玄关，聚财纳福大客厅通达大餐厅，尽显大户人家风范南北双阳台，全明采光，奢享更多阳光抚爱五、配套设施（一）教育类配套结合项目定位以及本项目周边教育配套情况，目标客户对于幼儿园、小学等基础教育配套的需求能够得到较好的满足，在项目成本允许的前提下可以考虑设置规模较小而标准较高的幼儿园，例如双语幼儿园及各种特长兴趣班等。（二）医疗配套结合目标客户的需求特征，该类人群对于医疗配套设施的需求并不强烈，而且在本案东侧萧县已经规划了医院设施，故我司认为小区可以省去医疗内部配套设施

39、，有效控制开发成本。（三）运动类配套关于运动类配套设施，我司认为根据当地人的生活习惯，主要可以配置一些简单的健身器材，即可，例如凤山花园：（四）小区会所配套结合目前萧县房地产市场的情况，出于项目成本及后期运营考虑，建议将本项目会所商业化，即“泛会所”概念，即取消单独会所设置，在商业中设置以往会所所具有的业态，交由专业商家经营，对商家经营内容加以限制，这样既可以满足业主的需求，同时又可以避免项目成本的过多投入和后续运营的沉重负担。结合项目入口广场的设置，我司建议将会所类商业业态布置在入口广场上，主要业态为餐饮、休闲、娱乐和健身等，包括健身房、茶餐厅、咖啡厅等经营内容。第四章 节能、环保与防火一、

40、项目节能设计萧县建筑气候分区为寒冷地区B;根据严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准、公共建筑设计标准及安徽省公共建筑节能设计标准安徽省居住建筑节能设计标准进行节能设计。（一）建筑体形尽量规则，减小体形系数，住宅部分控制体型系数小于0.3，公共建筑部分控制体型系数小于0.4，有利于节能。（二）外窗面积在保证采光、通风情况下,尽量减少开洞面积,减少窗墙比,外窗采用断桥铝合金窗,传热系数K=2.3W/m2K。（三）屋面采用50厚酚醛保温板,传热系数K=0.43W/m2K。（四）住宅阳台为封闭阳台、断桥铝合金窗框、中空玻璃、阳台砼板外贴30厚酚醛保温板。（五） 商场公共建筑部分外墙为200厚空心砖墙，外

41、贴30厚酚醛保温板，平均传热系数K=0.53W/m2K。（六）住宅部分外墙，基层混凝土剪力墙外贴50厚酚醛保温板，传热系数 K=0.50W/m2K。基层200厚空心砖墙外贴30厚酚醛保温板，传热系数K=0.56W/m2K。（七）会所楼面200厚水泥炉渣保温, 传热系数K=0.3W/m2K。（八）住宅飘窗上下窗台板贴30厚酚醛保温板，传热系数K=0.50W/m2K。（九）商场一层地面200厚水泥炉渣保温, 热阻R=3.3 m2K / W。（十）地下一层底板及外墙贴30厚酚醛保温板，传热系数K=0.568W/m2K。（十一）本工程利用市政水压分区供水。（十二）坐便器选用6L/次冲洗水量的节水洁具。

42、（十三）蹲便器冲洗阀选用延时自闭式冲洗阀。（十四）水龙头选用铜质陶瓷片密封节水龙头。（十五）住宅、商业用水分别单独计量，住宅每户均设水表计量。二、建筑防火设计（一）小区设环状的消防车道，每栋高层建筑均有消防车能到达的消防登高场地，消防车道宽46米，最小转弯半径12米，消防报警控制室设在底层。（二） 各建筑单体消防设计的主要规范，建筑类别、耐火等级见下表：项目性质层数建筑类别耐火等级消防设计主要规范住宅 商住楼18F一类一级高层民用建筑设计防火规范商业商业25F三类三级建筑设计防火规范住宅楼住宅楼 商住楼1118F11F商住楼二类一级高层民用建筑设计防火规范地下车库地下车库地下一层大型一级汽车库

43、，修车库，停车场设计防火规范地下室自行车库地下一层一类一级（三）地下建筑的耐火等级均为一级，地下车库有喷淋设三个防火分区；设备用房设外开甲级防火门，疏散前室及楼梯间设乙级防火门。（四）地上部分每栋楼每层设一个防火分区，管道井设外开丙级防火门，疏散前室及楼梯间设乙级防火门，商业、会所部分以2500平方米设一个防火分区。（五）内隔墙均砌至梁、板底，管道井每隔2层用楼板作防火分隔；每个住宅单元设客用电梯两部，其中一部兼做消防电梯，并设通向屋顶的防烟楼梯间。商业部分设有两部疏散楼梯。三、环保设计（一）总体与建筑1、住宅间距均满足规范要求，并做了日照分析图，目前的平面布置采光充裕，满足日照要求。2、本方

44、案所有住宅的房间均自然采光和通风，无暗房间，所有厨房均有外开窗，所有厨房，卫生间均设有双止回式垂直排烟道3、基地内绿树成荫，溪水潺潺，可有效减少噪音、尘埃对住户的污染。4、空调冷凝水的排放：起居室、卧室的空调冷凝水接入卧室外墙空调板旁的冷凝水排水管，有组织排到室外散水。5、水泵房的水池距室外污水排水管2M以上，距化粪池10M以上。6、所有设备用房的内墙面及顶棚均做吸声墙面和吸声顶棚，以防设备的噪声影响周围居民。7、小区内设一座集中垃圾处理站，各单元宅前设垃圾箱，由物业部门负责收集到垃圾处理站，再由环保部门集中运走。8、风机选用低噪音型，采用高质量的风阀，合理设计风口断面，使出风口风速，主风道，

45、支风道风速在合适范围之内，以避免二次噪音。四、节能设计建筑物给水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。建筑物坐便器均采用小于6L节水型坐便器。住宅给水均采用IC卡水表计量。给水系统采用变频加压供水设备。 主要运行设备设在地下一层内。采用高效率低噪音设备。饮用水箱的材质采用食品级不锈钢板，水箱通气管溢流管口加防虫网罩。水箱中水的停留时间为4h，在用水淡季不超过1天。排水系统为专用通气立管，以保护水封，防止下水道内臭气进入室内，通气管顶部端口设于屋面之上。采用水封深（大于等于50mm）且效果好的地漏，以降低水面蒸发对水封的不利影响。采用具有尾流冲水功能的坐便器，以保证每次冲洗完毕后水封被充满。公共卫生间

46、的小便器采用感应式冲洗阀，洗手盆采用感应式龙头，避免造成交叉感染的隐患。本工程无有毒、有害废水排出，厨房加工间污水经隔油池处理后排入城市污水管网。第五章 项目财务分析一、项目销售收入预测项目效益分析时仅考虑住宅、商铺进行销售，部分停车位及人防工程未计入。由于项目面对市场销售，考虑当前萧县房地产市场价格结合本项目地理位置，保守预测建设面积销售均价3000元/平方米。预计销售收入42426万元。二、项目总投资成本估算 根据项目开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用的构成方式，估算项目的各项开发成本费用，并按项目的发展进度估算开发的成本费用投入。（一）投资估算测算分析成本估算根据现有资料结合我公司

47、收集的资料数据及经验数据和当地市场水平加以综合分析，最后估算出项目开发的各项成本。1、 征地费用：136.2（亩）x 74 =9346.2万元2、建筑费用：141421x 1000=14142.1万元3、前期工作费用：20万元4、固定资产总投资：23508万元（二）项目费用估算1、银行利息：4000x6.35%x3=774万元2、销售费用：42426x1.5%=6363、销售税金：42426x5.75%=2439万元4、不可预见费用：42426x0. 5%=212万元5、项目净收入：14856万元6、所得税：14856x25%=37147、项目税后利润：11142万元三、资金筹措计划分析本项目

48、开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是项目融资，三是销售房收入用于投资部分。从目前的资金投入情况分析，在项目开发过程中，前期须投入较大的是土地成本、前期费用，而工程施工费用亦可采用施工垫资减少资金压力。本项目已取得土地证并付清土地出让金。项目开发中要保证资金链的正常运作，必须尽快进行销售，以回笼资金，减少财务费用，根据萧县房地产市场的去化度和销售市场预测，销售回款能够保证。从目前动态投资资金情况分析，本项目投入6000万元左右的资金可以实现开发。项目贷款4000万元。此投入未考虑销售回款，在实际投入中，将有建筑商和材料供应商的垫资补充和销售收入及按揭资金补充。本项目依据销售情况拟

49、分三期开发，一、二期开发结束时回笼资金在保证三期开发投入的情况下开始回收投资。四、效益分析（一）效益分析设定1、税金及附加：按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计需支付的税项主要有营业税、营业税附加、印花税和土地增值税等，根据宿州市的实际情况，销售期间税项合计按销售收入5.75%计算。附加不可预见费0.5%。2、销售费用：按销售收入的百分比计算，其中包括项目推广宣传、广告等费用，按销售收入的1.5%计算。3、所得税：按应纳税所得额的25%计算征收。（二）财务评价指标的选取分析对本项目进行经济分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的

50、财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，计算全部投资的经济效益。在进行本项目的经济效益评价时，所选取的财务指标为：1、内部收益率（IRR）内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，反映出项目所占用资金的盈利率，即反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目自身的盈利能力的主要动态评价指标。当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。本项目选定的基准收益率为10%。2、财务净现值（NPV）财务净现值（NPV）是按事先设定的基准贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能

51、力的动态评价指标，净现值大于或等于0时的项目是可以考虑接受的。贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险、经营目标和要求，一般趋向于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为贴现率。本项目根据投资经营目标将贴现率选定为10%。3、投资收益率项目静态资本收益率是以项目计算时点的利润除以全部投资而得出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。4、销售利润率税后利润与销售收入之比。（三）项目静态收益分析计算出的静态指标如下：静态财务指标表序号指标名称单位指标值1税前利润（含部分物业）万元148562税后利润万元111423税前投资收益率%

52、35.014税后投资收益率% 26.265税后销售利润率% 18.61 从以上静态指标分析可得，本方案静态效益分析是可行的。（四）项目动态收益分析项目方案的动态财务分析指标计算见下表：动态财务指标表序号指标名称单位指标值1税前内部收益率% 34.122税后内部收益率% 26.17%3税前净现值万元 148564税后净现值万元 111425盈亏平衡销售率% 61.73 在本项目中，选取10%为基准收益率，项目税后收益率远大于基准收益率，项目具有较强的盈利能力；在计算净现值时，选取10%作为贴现率，项目的所得税前及税后的净现值远大于零，能满足盈利要求。 从上表动态指标分析可得，本方案盈利能力较强，

53、可以选取。（五）财务分析结论综合以上分析可得出本项目财务评价结论：从财务评价指标看，本项目可以接受的静态和动态盈利能力，因而在财务上是可行的。第六章 项目风险分析一、政府规划风险项目所处新开发区域，周边规划的配套建设情况相对滞后，对项目产生较大的影响，包括市政道路、生活配套设施等基础设施，规划的实施力度对项目的成功开发产生一定的影响，应利用政府影响加快各项配套设施的建设进度。二、市场风险（一）市场容量的风险。（二）区域目前唯一项目的风险，前期没有其他项目来启动这一区域的市场认知。（三）现实竞争对手及潜在竞争对手的威胁。以上市场风险，尤其是市场巨大推出量的风险，对项目的开发构成一定的威胁。第七章

54、 结论及建议一、研究结论经济效益：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入、细致的市场调研，充分了解锁定目标客户的需求，销售前景看好，可以给公司带来较好的利润回报，可以提高公司在萧县乃至宿州地区的知名度，为公司将来的发展与壮大奠定坚实基础，并且为萧县的房地产经济注入了新鲜血液，可有力的推动了县城区的房地产经济发展；社会效益：项目建成后，可提供住宅3009套，将切实解决市民的生活居住需求等问题，提升萧县市民的居住品质，同时为萧县城市化扩张进程提供加速度，为宿州经济的繁荣和发展产生巨大的促进作用，也将为社会提供更多的就业机会。因此社会效益极为可观。环境效益：本项目以“品味生活、居住典范”为主题且

55、坚持开发过程全部为文明施工，不仅会最大程度的减小对环境的破坏，同时将打造一个崭新的花园新区。本项目建成后，将会变成一个高品味居住、邻里和谐的文明社区，全新的建筑造型，秀美的景观，齐全的居家商业功能配套、便捷的公共服务设施，一定会成为萧县宜居的超大型社区，对于美化和亮化萧县的市容，改善环境会带来极大的影响。纵观本项目开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，本项目具有良好的开发前景，较高的投资回报，较强的抗风险能力，本项目开发方案是完全可行的。二、建议（一）实行速度效率管理，加强项目运作进程，创新建设流程，尽快将产品交付目标客户并推向市场，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险；（二）项目前期开发成功是项目成功的关键：前期开发主要以夯实基础，保障质量，聚集人气，开拓市场，树立品牌为主，通过营销，合理安排建设周期，尽快回收资金；（三）要做优质精品。产品设计、制图等各个环节都要以高规格招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品味的产品，将公司已有项目历来独特的文化生活方式引入本项目中，尽可能拉大与同区域竞争对手定位理念上的差距，强化高尚富贵而典雅的项目形象； （四）项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对的空间；（五）尽力整合社会专业资源，提高项目开发水平和竞争力。