1、2018/10/2201020304CONTENTS05项目内容项目进度市场分析营销分析问题及建议项目内容 城市概述 项目信息 产品解读101.项目内容城市概况成渝之心、中国柠檬之都、中国佛雕之都、四川第一人口大县产业集群城市交通城市人口01.项目内容项目区位重点打造新区、城市封面会客厅、上风上水、规划顶级全配套安岳城南新区：对外第一封面，上风上水高端居住区，规划覆盖体育会展中心、文化艺术博览馆、五星级酒店、民俗文化街区、千亩湿地公园、教育产业园等。项目区位：位于安岳城南新区安岳大道旁，与老城区直线距离500m，距离老城区中心位置仅2公里。项目配套价值项目配套价值三公园环绕，山地公园咫尺之遥享
2、老城及新区商业全配套三纵三横规划道路网十二年一站式教育配套两公里汇聚城市品质医疗本案01.项目内容项目区位区域交通：以安岳大道为起点，向南连接成安渝高速，向西连接成资渝高速、向北连接老城中心，向东连接安居山隧道城东区域；且项目临安岳大道、城南大道2条主干道及响水滩路、曾家坝路2条次干道；区域配套：项目一路之隔未来5所学校（贾岛路幼儿园、蒙特梭利幼儿园、贾岛路小学、望城小学、安岳实验中学），临老城区实验小学1000多米距离；休闲配套：三大公园环绕（体育公园、望城公园、岳阳河湿地公园）商业配套：项目正对面是安岳城南新区商业集中区医疗配套：两所大型医院（安岳人民医院新院区、华西医院安岳分院）01.项
3、目内容项目信息项目无综合楼及其他公配，售楼部建在独栋商业内，约 1416。01.项目内容产品解读价值排序矩阵：以“位置资源”为横向维度；以“环境影响”为纵向维度；构建的整体价值矩阵，得出项目各楼栋价值排序：123457689环境影响位置资源项目景观布置：u 呈“井”字型景观格局，双大中庭+双景观轴。u 空间感和意境为脉络，镜面水景为魂，错落绿植为魄，节点小品点睛。10111201.项目内容产品解读住宅配比95.71%，商业配比4.06%。住宅采用T2、T4板式布局，楼层32层，层高3m/3.1m，市场最主流户型面积段。商业采用脱裙式商业，1层为主，局部2层，进深8m，开间4m左右。01.项目内
4、容产品解读A户型：四室三厅二卫，130产品，占据项目中央景观资源，楼王产品产品特色：奢侈四房户型/大面宽朝南/功能全明户型/独立入户/灵动空间设计/7.5m开间景观阳台功能定位：成长型产品，溢价实现，拔高项目调性备注：赠送面积包含电梯厅面积备注：赠送面积包含电梯厅面积01.项目内容产品解读B户型：三室两厅两卫，约90，项目主流产品之一产品特色：舒阔三房/大面宽朝南/功能全明户型/2梯4户/户型方正功能定位：现金流功能01.项目内容产品解读C户型：四室两厅两卫，约115，项目主流产品之一产品特色：舒适四房或豪华三房/大面宽朝南/功能全明户型/2梯4户/阔尺主卧套房设计功能定位：兼顾现金流及溢价功
5、能01.项目内容产品解读商业：脱裙式商业，1层为主，局部2层产品特色：大面宽/短进深/小面积功能定位：兼顾现金流及溢价功能项目进度2PART 02 工程进度 报建进度 营销进度 项目里程碑计划02.项目进度市场分析3 市场分析 竞品分析 市场预测03.市场分析-成交数据安岳2010年2018年房地产市场成交数据分析u安岳2018年1-10月（截止到10月10日）全县共计签约6784套，签约面积68.69万平米。u成交均价4980元/平米，对比2010年增涨了88.63%，对比2017年增涨18.57%。u从签约量和价格增涨来看，2018年是安岳房地产市场爆发式增长的一年，爆发之后或将趋于平稳，
6、因此我们需要紧抓今年最佳时机，最大限度的推售货源。住宅市场：18年是安岳房住宅市场大爆发的一年数据来源：安岳房产信息网03.市场分析-成交数据u 从成交量来看，2018年1-10月（截止10月10日）安岳全县合计备案4116套（签约6784套，部分房源签约后还未备案），其中三月备案达到1115套，主要原因是返乡置业现象明显。u 从成交均价来看，2018年横向对比8月均价较1月上浮约24.3%，从去年年底安岳市场一直处于卖方市场，各项目涨价趋势明显，10月全县均价达到5471元/。住宅市场：1-10月，安岳住宅市场一直处于卖方市场安岳1-10月整体市场概况数据来源：安岳房产信息网03.市场分析-
7、成交数据住宅市场：1-10月，老城区共计成交2209套1-10月住宅市场成交情况-老城区u 老城区（岳阳镇）从成交量来看，2018年1-10月（截止10月10日）共计成交2209套，其中1-3月去化速度快，3月去化达到665套，8月是去化量最低的月份；u 从成交均价来看，2018年横向对比10月均价比1月上浮约24%，10月均价达到5573元/平米。数据来源：安岳房产信息网03.市场分析-成交数据住宅市场：新城区，8月之前一直是城东新区的华庭贵府一家独大，8月开始城南新区迅速崛起！1-10月住宅市场成交情况新城区（城东新区和城南新区）u 新城区从成交量来看，2018年1-10月共计成交1773
8、套，1、2月月由于市场没有放量因此成交量非常低，春节前后城东新区市场开始放量，8月份开始城南新区开始放量（中迪、城南壹号、龙湾半岛）；u 从成交均价来看，2018年横向对比8月均价比1月上浮约43.2%，从3月开始，均价处于持续上涨状态，8月有所回落；u 从8月份开始，城南新区楼盘开始陆续开盘，各个项目都在争抢客户资源。03.市场分析-成交总结安岳县人口众多，但市场消化能力有限，2018年1-10月的销量已是历史巅峰，存在部分透支市场现象。虽地处县城，但受全国房产政策的影响依旧明显，相比较于成都，周期要延迟半年到一年。从2018年市场月销售数据来看，返乡置业潮在安岳市场仍旧是最大的机会。城南片
9、区已经成为安岳县房产的集中开发热点。03.市场分析-竞品分析预计安岳城区未来两年内市场供应量将达到10000套以上，竞争激烈！03.市场分析-竞品分析2019年2月前主要在售项目新推预估从市场竞对分析来看，各大项目需要去化量总额高于市场预估需求量，加之即将入市和潜在入市的项目，安岳房地产市场将有“卖方市场”回归到“买方市场”，市场竞争将异常激烈。03.市场分析-竞品分析主要竞品到访及销售情况汇总03.市场分析-竞品分析华庭贵府汇金名城中迪国际社区城南壹号置信丽府锦玺公馆兆信金悦湾富临龙湾半岛竞品项目竞品项目集中在本案周边03.市场分析-竞品分析p 该项目位于城东新区核心板块，住宅体量大，17年
10、4月左右开始排号，18年2月正式销售。p 项目主要以74-107平层套二套三，96-113跃层套三为主，一批次平层价格4300，跃层5100。目前价格区间为5400-6200元/。p该项目住宅体量大，且位于城东核心发展区，2018年去化1700多套，去化速度快。竞品项目华庭贵府03.市场分析-竞品分析u 华庭贵府自2017年4月1日起，共计排号约850组，缴纳排号费用提前锁定房源，2月6日-2月7日一批次开盘，共计推出11、12#楼两栋，共计约468套，开盘销售85%，价格4200-5400元/。u 4月29日华庭贵府二批次开盘，推售楼栋为7#楼和8#楼共340套，销售报价平层5740元/平米
11、6040元/平米，跃层6190元/平米6430元/平米，优惠3%-4%，开盘当日认购200余套。u 截止到10月10日，共去化1734套，目前价格对比首批次开盘价格上涨36.7%。u 目前采取顺推方式进行销售，不集中开盘。抓住了市场时机，成功实现了走量和溢价双丰收竞品项目华庭贵府03.市场分析-竞品分析p 该项目位于城东新区核心板块，2018年6月亮相，8月首批次开盘。p 项目面积区间为74-116，74可变套三，一批次开盘价格区间6350-7070元/（买房送车位），二批次开盘价格区间6530-7220元/p该项目住宅体量大，且位于城东核心发展区，截止10月10日已去化796套（共推出860
12、套）。竞品项目汇金名城学府03.市场分析u 汇金名城学府于于6月16日亮相，亮相开始入会交1000优惠1%。u 8月25日首批次开盘，截止开盘共计排号约1500组，签到客户约1200组。截止下午五点成交约540套，成交价格区间6350-7070元/（含车位）。u 9月8日二批次开盘，共推出290套房源，共计去化约120套，去化率41%，整体价格区间6530-7220元/（含车位）。u 截止到10月10日，共计去化794套房源，剩余646套，其中600套未取得预售证。汇金名城学府已较强的工程呈现能力和一期良好的口碑，将城东新区价格拉上一个高位，并取得很好的销售量竞品项目汇金名城学府03.市场分析
13、p 该项目位于城南新区入口位置，2018年5月亮相，8月首批次开盘。p 项目面积区间为92-131，一批次开盘价格区间4900-5800元/，二批次开盘价格区间为5700-5900元/。p该项目住宅体量大，位于城南新区入口位置，截止10月13日已去化920套（共推出960套）。竞品项目中迪国际社区03.市场分析u 中迪国际社区于5月10日亮相，亮相后开始入会，指定银行定存两万参与入会，享受1%的优惠。u 该项目于8月11日首批次开盘，共计推出784套房源，开盘整体价格区间4900-5800元/（9#、10#楼4900-5500元/，7#、8#楼52005700元/），成交均价约5360元/，按
14、揭最大优惠8%，一次性9%。开盘到访客户1100多组，截止到8月11日下午1点半，推出房源已被选完。u 二批于10月13日开盘，推出临河6#楼共计194套，当天认购168套，成交均价5800元/。中迪国际社区，通过大面积的广告覆盖、持续不断的活动造势，将项目乃至城南片区炒热，为整个城南片区的住宅市场奠定了良好的基础竞品项目中迪国际社区03.市场分析p 该项目位于城南新区入口位置，2018年7月亮相，9月首批次开盘。p 项目面积区间为99-170，一批次开盘价格区间5300-5800元/。p该项目住宅体量大，位于城南新区入口位置，截止10月10日已去化356套（共推出400套）。竞品项目城南壹号
15、2#10#11#9#8#7#3#6#03.市场分析-竞品分析u 城南壹号于7月16日亮相，亮相当天到访约900人，现场火爆。u 该项目于9月22日首批次开盘，共计推出400套房源，开盘整体价格区间5300-5800元/，同时车位优惠后3.5万元/个，开盘当天到访排号客户390组（共计排号447组），成交住宅330套，剩余房源以170平米的大户型为主。u 该项目实体样板间9月底已呈现，样板间分别为130平米和170平米两个户型（硬装40万软装70万），同时还做了工程材料展示区。u 二批将于10月13日开始排号。城南壹号，通过大面积的广告覆盖、物业服务、工程展示、实体样板房等方面拔高项目调性，规避
16、项目地势缺陷，吸引购房客群竞品项目城南壹号03.市场分析-竞品分析p 该项目位于项目斜对面，2018年7月亮相，8月首批次开盘（洋房），9月二批次开盘（高层）；均未完全去化，高层开盘300套，去化252套。p 项目面积区间为89-177，一批次开盘价格区间5000-7500元/（含洋房的价格）。p该项目住宅共分两期，截止10月22日已去化342套（共推出398套）。竞品项目富临龙湾半岛楼盘位置安岳县安岳大道12号推广语百亿富林耀启安岳人居标杆产品形态多层 小高层 高层开发商安岳县宏鑫房地产开发有限公司占地面积65656建筑面积24万开盘时间2018年8月20日交房时间2020年5月总户数142
17、2户开发周期3期面积区间89-177最新报价6800-7100元/（小高层跃层）5200-5400元/（高层）主力户型89-116容积率2.84项目卖点高赠送产品复式跃层项目定位项目整体定位高端03.市场分析p 该项目紧邻本项目南侧，目前正在进行售楼部施工中，预计12左右呈现。p 该项目产品面积为130多和180平米，大平层，3梯两户和4梯3户，每户独立电梯入户p该项目打造安岳首个高配大平层，园林为叠水瀑布设计，是目前安岳市场上高层配置最高的项目。锦玺公馆，高层豪宅，高端配置，对改善型客户具有较强的吸引力，与本项目130户型形成直接的竞争。竞品项目锦玺公馆03.市场分析p 该项目紧邻龙湾半岛，
18、目前正在进行售楼部施工中，预计11月呈现，城市展厅位于中央时代广场，与项目展厅相邻。p 该项目面积段位70-100平米，且70多平米面积占比达到40%左右，典型的刚需快销盘p该项目施工进度快，售楼部主体已完成，营销节奏较快，计划一年时间清盘。兆信金悦湾，低面积段，低总价，在城南市场具有较强的优势。竞品项目兆信金悦湾03.市场分析-竞品分析未来两年，直接竞争项目众多，供应量达到158万平米以上；城南区域楼盘开盘时间多集中在下半年和春节时节；产品已经逐步从刚需到刚改及纯改善过度；所有项目的产品均为高层产品，同质化严重，可能面临价格战及渠道战；从时间节点上看，开在前期的楼盘在市场的占有率相对较高。0
19、3.市场分析-车位安岳车位市场，已交房车位价格为6.3-7.2万/个，但是月销量较差新开楼盘中，汇金名城买房送车位，城南壹号，买房客户购买车位价格3.5万元/个安岳车位市场整体销售量较差，去化难度大03.市场分析-市场预测来访情况分析：2018年5-9月，安岳市场月均来访2729组，10月截止10月21日安岳市场来访仅1377组，市场来访量大幅度下滑。原因是竞品年中集中推货，大量客户已购房，同时整个楼市降温，客户购房趋于理性。参照前3年返乡置业来访量占全年的比列为40%，预计至2019年春节期间，市场到访量将维持10月水平。成交情况分析：2018年1-8月主要竞品项目开盘即清盘，标志性的是8月
20、18日中迪国际社区800套房源开盘即清；进入9月后竞品3次开盘都未清盘，平均去化85%，且整体呈下降趋势，参照主要竞品推货节奏，至2019年春节，平均开盘去化率将进一步降低。整体逐步降温，市场趋于理性03.市场分析-市场预测u 2018年安岳房地产成交量出现爆发式增长截止目前以成交68.69万方，已远超出2017年，已是近8年来最高成交量。u 春节前将推出房源约4299套（中迪、城南壹号、置信丽府、兆信金悦湾、锦玺公馆、华庭贵府、汇金名城、龙湾半岛）u 市场爆发式增长后或将在春节前后回落；u 竞争加剧，同质化严重，未来去化难度非常大。春节前，是赛跑的节奏，谁跑得快，谁就能在市场回落前完成去化。
21、抢工期，抢开盘，抢占市场份额，已经成为必然。营销分析4 营销动作回顾 蓄客分析 营销推广计划 推售节奏计划04.营销分析问题及建议5 项目难题 解决建议05.问题及建议-项目难题工程问题：1、项目周边东、南、北路市政道路管网未形成，影响总包单位施工；2、项目场地内有涵沟（解决办法：正在出涵沟改道施工图设计，由我司先行施工后冲抵政府报建费用）。3、土方开挖施工：由于中央环保巡视组视查，且目前正遇雨季不能正常施工，造成工期缓慢。（解决办法：采取夜间加班措施）。报建问题：1、规划委员会议纪要未出具，造成规划许可证等相关手续不能办理。（解决办法：正在与政府相关部门沟通完成签字流程）05.问题及建议-项
22、目难题营销难题：1、售楼部亮相晚，距开盘时间过长，锁客困难；2、接待场地受限（城市展厅：场地局限、四周开阔、留客及深度沟通难；临时接待中心：位置较偏、人流少、氛围弱）；3、城区广告资源少（多被竞品楼盘抢占）；销售难题：1、开盘推货时间晚，竞品楼盘抢占先机；2、春节返乡置业期出货货量少；3、溢价近20%：目前市场均价5400-5500元/，若本项目预计售价6500元/，溢价约20%；4、置业顾问团队流动性大，当地人员难管理。05.问题及建议-解决建议营销建议：1、临时接待中心氛围布置加强，部分暖场活动放于该场地；2、启动渠道拓客：建立渠道团队、线下导客，分销渠道合作、电话call客；3、频繁组织
23、各类活动进行发声推广：覆盖更多客群、促进客户深度沟通，提高项目声誉度。销售建议：1、提前启动内部认购，锁定部分客户，提前回款；2、提前启动排号：11月初步排号吸客，收取5000元/个；售楼部开放至开盘进一步筛客排号收取30000万/个；3、销售定价：采取低开高走，第一次开盘建议实际成交价格6100-6200元/；软件上：提高客户体验及认知（接待及服务标准、品牌形象建立），硬件上：售楼部及意境区打造、建筑用材高于周边；4、团队管理：强化案场管理，加强置业顾问培训，争取多吸纳成都置业顾问，置业顾问超员储备，实行淘汰制。05.问题及建议-解决建议工程建议：1、市政道路管网问题：协调总包单位解决施工临时施工道路；2、涵沟问题：正在出涵沟改道施工图设计，由我司先行施工后冲抵政府报建费用；3、土方开挖施工：采取夜间加班措施。报建问题：1、正在与政府相关部门沟通完成签字流程。
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