君庭广场城市综合体价格建议方案（96页）.pdf

1、君庭广场7#价格建议 2013年8月20日 PRIVATE & CONFIDENTIAL 1 逻辑流程图逻辑流程图 主要解决的问题主要解决的问题: : 宏观环境、整体规划对本项目的影响？宏观环境、整体规划对本项目的影响？ PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHASEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 区域发展研究 城市产业研究 宏观经济研究 宏观市场结论 项目本体研究 2 中外环五角场与新江湾交界处中外环五角场与新江湾交界处, , 位于以居住为主的新江湾非传统商务区；位于以居住为主的新

2、江湾非传统商务区； 借助“新江湾”国际理念规划以及五角场辐射，整体区域价值感较强；借助“新江湾”国际理念规划以及五角场辐射，整体区域价值感较强； 从核心区位角度分析本项目 本案本案 新江湾城新江湾城 内中环区域内中环区域 五角场五角场 3 项目紧靠中环高架，无缝对接地铁出入口，外部交通通达性高项目紧靠中环高架，无缝对接地铁出入口，外部交通通达性高 从交通路线分析本项目 1、紧邻中环高架，车辆出行便利； 2、地铁10号线三门路站2号出站即达本项目； 3、未来规划地铁17号线经过本项目，预计2017年底建成； 高架 地铁 本案本案 1010号号地地铁铁 中环中环 规划规划1717号地铁号地铁 4

3、项目打造高品质城市综合体，整体规模较大、物业类型丰富，对追求升级项目打造高品质城市综合体，整体规模较大、物业类型丰富，对追求升级和投资前景的散购客户有一定的吸引力和投资前景的散购客户有一定的吸引力 从项目自身品质分析 项目地址项目地址 杨浦三门路国安路路口 占地面积占地面积 19730.5 平方米 总建筑面积总建筑面积 86195.2平方米 物业类型物业类型 商业、办公、住宅 办公建筑面积办公建筑面积 22482.5平方米 办公区层高办公区层高 4米 车位数量车位数量 地上10个，地下478个 项目简介项目简介 集写字楼、企业总部、生态住宅、精品社区商业中心于一体的国际化精品城市综合体 7#7

4、# 5 宏观经济环境对我们的影响？宏观经济环境对我们的影响？ 区域规划对我们的影响？区域规划对我们的影响？ 整体写字楼市场对我们的影响？整体写字楼市场对我们的影响？ 区域写字楼对我们的影响？区域写字楼对我们的影响？ 周边未来供应及竞品对我们的影响？周边未来供应及竞品对我们的影响？ 基于项目自身条基于项目自身条件，本项目在上件，本项目在上市时所能实现的市时所能实现的价格是多少？价格是多少？ 6 宏观经济局势 20132013年世界经济面临再度衰退风险，中国的整体经济运行缓中企稳，年世界经济面临再度衰退风险，中国的整体经济运行缓中企稳，但整体内外环境皆不乐观，国内经济面临转型期但整体内外环境皆不乐

5、观，国内经济面临转型期 联合国总部发布的2013年世界经济形势与展望指出，2012年的世界经济增长势头已经在很大程度上趋弱，而且预期在未来2年间仍将持续减弱。 国内经济随着政府一系列调控手段的落实，经济下行触底后出现反弹，从2012年Q4开始，全国GDP开始好于预期，经济逐步回温，但整体环境依旧处于疲软状态。 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 全国全国GDPGDP季度走势季度走势 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 18.00% 19.00% 20.00% 21.00% 22.00% 存款准备金率历次调整存

6、款准备金率历次调整 100 105 110 115 120 125 130 135 140 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 企业景气指数指标值企业景气指数指标值 数据来源：统计局网站数据来源：统计局网站 7 处于经济稳定及发展转型期，商办类比重逐步提升，同时鉴于国内处于经济稳定及发展转型期，商办类比重逐步提升，同时鉴于国内外大环境拖累因素，外大环境拖

7、累因素， 投资渠道受限，房地产成为重要投资渠道之一投资渠道受限，房地产成为重要投资渠道之一 上海市经济研究 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 上海近年上海近年GDPGDP增长情况增长情况 GDP 增长率 亿元亿元 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500

8、3,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 上海近年房地产投资情况上海近年房地产投资情况 房地产投资 增长率 亿元亿元 受经济大环境疲软影响，上海的经济走势增速放缓，经济增长企稳； 近年来上海的房地产投资额中，商办类物业投资总额有明显的提升； 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 上海历年商业及办公投资总额走势上海历年商业及办公投资总额走势 亿元亿元 数据来源：统计局网站数据来源：统计局网站 8 产业升级转型目标，将进一步促进第三产业发展，带来更多潜在

9、写产业升级转型目标，将进一步促进第三产业发展，带来更多潜在写字楼客户需求字楼客户需求 城市发展背景 中央发展目标中央发展目标 调结构、促增长 现代产业集群发展，打造制造业基地现代产业集群发展，打造制造业基地 推动高新技术发展，建设服务平台推动高新技术发展，建设服务平台 大力发展中小企业 加强科技基础设施建设 生产性服务业与先进制造业融合发展生产性服务业与先进制造业融合发展 推动发展节能环保、新一代信息技推动发展节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业重材料、新能源汽车等战略性新兴产业重点领域跨越发展点领域跨越发展

10、 加强区域合作互动 上海发展目标上海发展目标 围绕上海建设“四个中心”的总体目标 聚焦龙头企业、重大项目 加强产业技术创新平台建设加强产业技术创新平台建设 以园区和产业基地建设为重点 集聚发展发展总部经济集聚发展发展总部经济 推进生产性服务业发展推进生产性服务业发展 推进信息化与工业化深度融合推进信息化与工业化深度融合 大力促进中小企业及民营经济发展大力促进中小企业及民营经济发展 十二五规划十二五规划 9 杨浦区的主导产业以第二产业为主，第三产业增速稳定杨浦区的主导产业以第二产业为主，第三产业增速稳定 杨浦区产业结构 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2005 2006 2007

11、 2008 2009 2010 2011 2012 杨浦区历年产业结构增加值杨浦区历年产业结构增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 1% 62% 37% 20122012年杨浦区生产总值产业结构年杨浦区生产总值产业结构 第一产业 第二产业 第三产业 杨浦区目前以第二及第三产业为主要产业构成； 其中第三产业主要由批零贸易及科技金融构成，另外在依托高校集群，杨浦区还拥有大量设计、服务公司，但以中小型企业居多，因此整体利润率相对较低，在产值上贡献有限； 第二产业的烟草、建筑业、设备制造为主要构成。 现有行业结构现有行业结构 科技科技 金融金融 设备制造设备制造 批零贸易批零贸易 建筑业建筑业 烟草

12、烟草 10 杨浦依托其高校科研资源，集中发展知识科技相关产业杨浦依托其高校科研资源，集中发展知识科技相关产业 区域规划 知识杨浦知识杨浦 发展战略性新兴产业已成为世界主要国家抢占新一轮经济和科技发展制高点的重大战略。杨浦区高校、科研院所集聚，发展战略性新兴产业具有较明显的学科、人才优势。把握上海市加快培育战略性新兴产业的要点，推动区域内产业转型及相关产业的发展。 O 物联网应用示范基地物联网应用示范基地 O 云计算应用中心云计算应用中心 O 智能电网示范应用基地智能电网示范应用基地 O 国际化总部研发集聚区国际化总部研发集聚区 O 北上海旗舰高端商业中心北上海旗舰高端商业中心 11 从宏观经济

13、走势：从宏观经济走势： 走势平稳，未来宏观经济将处于经济平稳发展期，写字楼市场需求将平稳发展。 从杨浦区的产业结构看：从杨浦区的产业结构看： 杨浦区的主导产业以第二产业为主，第三产业增速稳定，意味着对办公的需求将持续增加。 从区域规划看：从区域规划看： 杨浦区集聚众多高校、科研院所，未来发展战略性将加快培育新兴产业，推动区域内产业转型及相关产业的发展，有助于提升本项目所在板块的未来商务氛围。 1 1 2 2 3 3 小结小结 12 逻辑流程图逻辑流程图 整体写字楼市场整体写字楼市场 区域写字楼市场 区域现有客户 小结 SWOT分析 区域写字楼现状 区域未来竞争 主要解决的问题主要解决的问题:

14、: 基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本项目所产生的影响？项目所产生的影响？ PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHASEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 13 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 杨浦区历年办公类物业供求杨浦区历年办公类物业供求 供应 去化 经济下行导致供求双双下滑，

15、触底反弹后经济下行导致供求双双下滑，触底反弹后1212年开始出现企稳回暖年开始出现企稳回暖 上海写字楼整体市场 数据来源：佑威系统数据来源：佑威系统 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 办公类物业季度供应 平方米平方米 从年度供应走势来看，自2010年开始，供应量开始呈现下滑态势，2012年表现尤为明显，环比下跌近28%， 从成交面积走势观察，整体市场跌宕起伏，2009年开始，整体趋势出现下滑，截止2010年，去化面积167.6万方，环比跌幅达9%； 从季度走势观察，整体供求趋势依然保持平稳 平方米平

16、方米 14 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 郊环以外 外郊环间 中外环间 中内环间 内环以内 近年来外郊环供应逐步增加，2013年Q2，外环办公类物业供应仍占比多数，嘉定、奉贤区域表现突出。 内中环、 中外环间的写字楼呈逐渐上升趋势，目前供应以普陀的长风板块为最多，如苏宁天御国际广场、近铁城市广场等大体量综合型项目。 上半年中外环间的写字楼供应呈逐渐上升趋势，环线市场开始活跃上半年中外环间的写字楼供应呈逐渐上升趋势，环线市场开始活跃 上海写字楼整体市场 历年办公类物业供应环线对比历年办公类物业供应环线对比 13% 26% 9% 48% 4

17、% 内环以内 中内环间 中外环间 外郊环间 郊环以外 20132013年上半年办公类物业供应分布年上半年办公类物业供应分布 15 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Q2 杨浦区历年办公类物业供求杨浦区历年办公类物业供求 供应 去化 价格 经济下滑，写字楼成交自经济下滑，写字楼成交自20102010年开始出现急剧下跌年开始出现急剧下跌 杨浦办公类物业市场 平方米平方米 元元/ /平

18、方米平方米 自2009年底2010年初开始，国家为稳定房地产市场，先后出台“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等一系列调控措施，住宅市场出现急剧萎缩，钢贸类行业收缩显著； 受整体经济下行影响，加之其主要写字楼去化主力的钢贸类投资客萎缩，杨浦区的办公类物业成交出现下跌。 16 中内环写字楼成交良好，热销项目面积段分割以中内环写字楼成交良好，热销项目面积段分割以100100- -200200为主为主 2013年全市标准写字楼成交面积TOP10 排名排名 项目名称项目名称 区域区域 环线环线 成交面积成交面积 （平方米）（平方米） 主力面积主力面积 （平方米）（平方米） 总金额总金额 （元

19、）（元） 均价均价 （元（元/ /平方米）平方米） 1 瀛通绿地大厦 卢湾 内环内 22409 210-350 1402189354 62572 2 汇融大厦 普陀 内环内 16570 100-200 576557247 34795 3 西子国际中心 闵行 外郊环 19765 127-260 347260506 28951 4 张江大厦 浦东 内中环 11014 900-1000 277395397 25185 5 绿洲中环商务中心 普陀 中外环 10156 200 262330625 25831 6 长泰企业天地广场 闸北 内环内 9481 150-400 306893584 32370 7

20、 上海西郊商务区 嘉定 外郊环 9086 200-500 162617282 17897 8 赢华国际广场 普陀 内中环 7869 130-300 242772199 30854 9 汇京国际广场 徐汇 内环内 7779 137-237 426298036 54804 10 旭辉世纪商务广场 普陀 内中环 6127 150-160 166441162 27164 数据来源：佑威系统 17 17 2013-2016年上海写字楼供应量 2013-2016年上海传统核心区写字楼供应量 2013-2016上海写字楼总供应量： 近960万平米 2013-2016杨浦写字楼供应量： 近89万平米 市场供应

21、情况 20132013- -20162016年达到近年达到近960960万平米体量供应，特别是万平米体量供应，特别是20142014年后大量项目入市，将形年后大量项目入市，将形成激烈竞争，其中杨浦供应总量达成激烈竞争，其中杨浦供应总量达8989万平米，五角场区域占比杨浦总量的万平米，五角场区域占比杨浦总量的13%13% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 2013 2014 2015 2016 杨浦 虹口 数据来源：DTZ调研 18 18 整体市场对本项目的影响整体市场对本项目的影响 利好因素 上海整体写字楼销售市

22、场多年持续稳定，极少出现大起大落，宏观市场宏观市场有一定的利有一定的利好好； 上海写字楼热点销售地区集中于中内环成熟核心商务区及周边衍生区域，本项目所本项目所处五角场核心商圈将更受客户关注处五角场核心商圈将更受客户关注； 上海整体销售市场平稳向好，经济不利因素冲击并不明显，投资客投资写字楼信心投资客投资写字楼信心充分充分； 利空因素 上海未来写字楼供应总量非常大，整体市场将处于供大于求局面，本项目将处在竞本项目将处在竞争饱和市场争饱和市场； 杨浦写字楼购买力较强的钢贸类企业因行业波动，其购买力严重萎缩购买力严重萎缩； 19 逻辑流程图逻辑流程图 区域写字楼市场区域写字楼市场 区域现有客户 小结

23、 SWOT分析 区域写字楼现状区域写字楼现状 区域未来竞争 本项目客户定位总结 整体写字楼市场 主要解决的问题主要解决的问题: : 基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本项目所产生的影响？项目所产生的影响？ PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHASEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 20 20 五角场属城市副中心，商业及居住氛围成

24、熟，高端写字楼市场处发五角场属城市副中心，商业及居住氛围成熟，高端写字楼市场处发展阶段展阶段, ,本项目处在五角场与新江湾片区的交界处本项目处在五角场与新江湾片区的交界处 杨浦区规划布局 目标：科教为特色、国际化为标准的城市副中心，将集中建设大酒店、写字楼等商业商务设施。 五角场功能区 目标：国际化知识型生态区，中、高档住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区。 新江湾城国际社区 目标：提托渔人码头项目打造文化、娱乐、商业、办公为一体的城市滨水区和历史文化区、博览文化休闲区。 滨江发展带 目标：发展创意和设计产业，国际工程咨询服务业，新能源新材料、环保科技产业三大集群。 环同济经济圈 目标：以轨

25、道交通为依托，打造高科技研发、科技商务、办公的集聚群，即高端服务业的集聚群。 大连路总部研发集聚 杨浦 “五大功能区” 本地块所属区位为五角场功能板块，区域内商业发展较为成熟，高端写字楼市场仍存在发展潜力，北部市场空间较大，但仍需一定开发时间。 21 21 北外滩及五角场区域为杨浦最具办公氛围的区域，沿江板块出现众北外滩及五角场区域为杨浦最具办公氛围的区域，沿江板块出现众多高端项目，在销售、租赁价格方面都超过本项目多高端项目，在销售、租赁价格方面都超过本项目 杨浦整体写字楼现状 35 大柏树大柏树板块板块 新江湾城板块新江湾城板块 东外滩板块东外滩板块 五角场板块：五角场板块：2008年出现高

26、端写字楼，以销售性项目为主，现已形成一定办公氛围，办公成交价2.5-3万元/平米，租金报价3-5元/平米/天； 新江湾城板块：新江湾城板块：目前销售项目较少，但未来有大量项未来有大量项目供应入市目供应入市； 大柏树大柏树板块：板块：2011年始，以低品质写字楼为主，目前同济晶度是区域唯一在售项目，办公类物业成交价2-3万元/平方米；租金报价2.4-4.5元/平方米/天 东外滩板块：东外滩板块：2011年始出现高端写字楼，未来规划大未来规划大量高品质办公物业量高品质办公物业，办公类物业成交价2.8-3.8万元/平方米，租金报价3.5-6元/平方米/天 北外滩板块：北外滩板块：近年来有大量高端写字

27、楼上市，办公类物业成交价3.5-6万元/平方米，租金报价4-7元/平方米/天 五角场板块五角场板块 北外滩板块北外滩板块 区域内区域内 区域外区域外 22 22 新江湾城与五角场竞争与促进新江湾城与五角场竞争与促进 区域内关系简述 区域概况区域概况新江湾城过去及现在新江湾城过去及现在是作为国际居住社区定位，在未来上是作为国际居住社区定位，在未来上海东北部规划中，将作为江湾海东北部规划中，将作为江湾- -五角场五角场城市副中心重要组成部分，成为五角城市副中心重要组成部分，成为五角场商圈北移与新江湾城南扩重叠区域场商圈北移与新江湾城南扩重叠区域中的核心地段。中的核心地段。 区域市场关系区域市场关系

28、从写字楼市场角从写字楼市场角度分析，新江湾城商务板块与五角场度分析，新江湾城商务板块与五角场相互重叠，两者间存在着即相互促进相互重叠，两者间存在着即相互促进又互为竞争的微妙关系，五角场商务又互为竞争的微妙关系，五角场商务氛围的成熟对新江湾城的发展起着带氛围的成熟对新江湾城的发展起着带动作用，同时，由于区位紧邻，同期动作用，同时，由于区位紧邻，同期上市写字楼在客户争夺方面存在相应上市写字楼在客户争夺方面存在相应竞争。竞争。 新江湾城新江湾城 23 23 五角场与新江湾城有非常明显的竞合关系五角场与新江湾城有非常明显的竞合关系 新江湾城与五角场竞争与促进 新江湾城板块与五新江湾城板块与五角场板块相

29、互扩角场板块相互扩展、重叠、对接展、重叠、对接 五角场板块与新江湾城板块相邻，目前仍处于快速发展阶段，整体写字楼市场并不饱和，后期仍有较大供应量上市，对本区域后期写字楼客户吸引方面构成一定竞争。 五角场板块先于新江湾板块开始发展，目前该板块已经处于相对成熟阶段，五角场商圈的良好发展带动了上海东北部新兴商务氛围形成，对于新江湾城商务板块的开发起到示范推动作用。 24 24 附近片区正在经历老旧写字楼到高品质写字楼的升级附近片区正在经历老旧写字楼到高品质写字楼的升级 五角场写字楼发展 中环国际大厦 龙之梦雅仕 2003年 低品质乙级写字楼 2009-2010年 准甲级写字楼 销售价格： 汇创：18

30、500元/ 丰达：24000元/ 2012年 标准甲级写字楼 五角丰达 绿地汇创国际 五角场万达 2006年 准甲级写字楼 创智天地 25 25 区域内以低品质写字楼为主，本项目属于区域内稀缺的新建高品质区域内以低品质写字楼为主，本项目属于区域内稀缺的新建高品质写字楼写字楼 区域内写字楼现状 编号编号 大厦名称大厦名称 项目品质项目品质 1 中环国际大厦 乙级 2 万达广场 类甲级 3 沪东金融大厦 乙级 4 绿地汇创 乙级 5 五角丰达 类甲级 6 创智天地科教广场 甲级 7 瑞安311地块 甲级 8 中航项目 甲级 1 2 3 4 5 6 7 8 26 26 五角场写字楼大多数为老旧写字楼

31、，且以销售为主，较难满足目前五角场写字楼大多数为老旧写字楼，且以销售为主，较难满足目前的商务办公需求的商务办公需求 区域内主要项目分析 项目名称项目名称 项目品质项目品质 主要主要销售周期销售周期 主力主力面积（平方米）面积（平方米） 绿地汇创国际广场绿地汇创国际广场 乙级 2008.10-2009.11 115-192 上海万达商业广场上海万达商业广场 类甲级 2006.10-2009.8 150-190 五角丰达商务广场五角丰达商务广场 类甲级 2010.5-2011.5 110-180 创智天地科教广场创智天地科教广场 甲级 2012-1013 1200 五角场写字楼以销售型项目为主，多

32、数项目为08、09年上市项目，整体产品较为陈旧，有些项目外立面开始老化。 数据来源：DTZ调研 27 27 周边板块写字楼市场分布周边板块写字楼市场分布 区域外市场 曲阳大柏树板块曲阳大柏树板块 四川北路板块四川北路板块 东外滩板块东外滩板块 售售 租售租售 租租 新江新江湾城湾城 28 28 大柏树（曲阳）大柏树（曲阳） 区域外市场 大柏树曲阳区域 规划特点：大柏树（曲阳）区域通常被认为是汶水路、逸仙路、邯郸路、曲阳路和中山北一路交汇处及附近一带，横跨虹口和杨浦两个区，占据曲阳、凉城、五角场三个板块。该区域受多区多行业辐射影响，着重于钢铁交易、物流贸易和培训教育等行业发展。 区域现状及前景：

33、区域交通发达，坐拥内环中环，轨交便利，写字楼多为老旧低品质楼盘，但“1+1”产学研开发模式使得未来将存在众多潜在办公竞品，且与大柏树传统“沪办”“钢贸”商务区相呼应，未来具有发展的潜力。 29 29 布局分散且品质一般布局分散且品质一般 大柏树市场现状 写字楼状况：写字楼状况： 现状现状区域内写字楼分布相对分散，多数分布在大柏树立交附近。写字楼客户多以钢贸/科技研发等中小型企业为主，整体写字楼品质处于中等水平，仅存极个别高品质楼盘。 销售情况销售情况目前市场唯一在售标准写字楼为同济晶度项目，最近成交价为2.8万元/平方米。 客户情况客户情况钢铁贸易行业占绝对主导地位。 区域入住率区域入住率约9

34、0% 未来供应未来供应 区域老化程度高，目前尚无项目供应。 1 1 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 大大柏树柏树 复地 复城 售 类甲级 1 柏树大厦 售 乙级 2 同济联合广场 售 类甲级 3 荣振大厦 售 乙级 4 海鸥商务大厦 售 乙级 5 宝隆一方大厦 售 乙级 6 上海国际设计中心 租售 类甲级 7 同济 晶度 租售 甲级 8 复旦科技创业大厦 租 乙级 9 30 30 新江湾城商务氛围确立后，大柏树区域部分科技研发类客户可能因新江湾城商务氛围确立后，大柏树区域部分科技研发类客户可能因租赁成本和扩租等因素外溢至新江湾城板块租赁成本和扩租等因素外溢至新江湾城

35、板块 与本区域关系简述 在未来新江湾城商务氛围确立后，大柏树（曲阳）区域部分科技研发类客户可能因租赁成本和扩租等因素外溢至新江湾城板块 曲阳大柏树板块 属传统大学区和“钢贸”概念 环境局限，发展分散 现阶段优质产品供应较少，户型面积较小 大部分租户处于发展期，有较高成本要求 外溢外溢 31 31 钢贸和传统大学区位是主要发展因素钢贸和传统大学区位是主要发展因素 大柏树写字楼发展 发展因素发展因素 现状：成为大社区商务配套现状：成为大社区商务配套 原因：大柏树（曲阳）土地资源稀缺原因：大柏树（曲阳）土地资源稀缺 较低售价吸引区域内投资客 （曲阳、大柏树、远至宝山吴淞） 适中的区位和产品定位 吸引

36、钢贸产业和科技研发产业 成熟的社区配套 大学财经金融界人脉 创业小微企业定位 上海高校传统区域内 虹口区区政府大力支持 32 32 区域内写字楼分布相对分散，整体写字楼品质处于中等水平，区域区域内写字楼分布相对分散，整体写字楼品质处于中等水平，区域未来新增供应项目较少，发展潜力有限未来新增供应项目较少，发展潜力有限 主要项目分析 项目名称项目名称 项目品质项目品质 主要销售周期主要销售周期 主力主力面积面积 （平方米）（平方米） 同济联合广场同济联合广场 类甲级 2006.12-2007.7 150-290 上海国际设计中心上海国际设计中心 类甲级 2009.11-2010.6 65-250

37、同济同济晶度晶度 甲级 2011.7至今 1500 整体写字楼品质处于中等水平，仅存极个别高品质楼盘，同济晶度是目前市场唯一在售甲级写字楼 33 33 上海国际设计中心上海国际设计中心 区域典型成交案例 开发商开发商 上海同济科技园有限公司上海同济科技园有限公司 竣工时间竣工时间 20092009年底年底 总建筑面积总建筑面积 4600046000 租售类型租售类型 项目整体以租售结合方式推出市场项目整体以租售结合方式推出市场 项目简介项目简介 项目分为西楼（主楼）、东楼、南楼及北项目分为西楼（主楼）、东楼、南楼及北楼三部分。西楼楼三部分。西楼2424层，东楼层，东楼1212层。东西楼层。东西

38、楼在在1111层至层至1212层连成一个整体。北楼层连成一个整体。北楼5 5层，南层，南楼楼4 4层，整体项目构造独特，标示性明显。层，整体项目构造独特，标示性明显。 项目打造甲级标准，整体配臵尚佳。项目打造甲级标准，整体配臵尚佳。 客户情况客户情况 集中在设计研发行业集中在设计研发行业 入住率入住率 99%99% 租金报价租金报价 3.53.5元元/ /平方米平方米/ /天天 近期成交价近期成交价 2583825838元元/ /平方米平方米 34 34 同济同济晶度晶度 区域典型成交案例 开发商开发商 上海同文臵业有限公司上海同文臵业有限公司 竣工时间竣工时间 20112011年底年底 总建

39、筑面积总建筑面积 约约9000090000 租售类型租售类型 项目整体以租售结合方式推出市场项目整体以租售结合方式推出市场 项目简介项目简介 项目由一栋项目由一栋1818层，一栋层，一栋1515层办公楼构成，层办公楼构成，其中一栋其中一栋1515层写字楼被上海钢铁整栋购买层写字楼被上海钢铁整栋购买后更名为“上海钢铁交易大厦”，另一栋后更名为“上海钢铁交易大厦”，另一栋1818层写字楼则对外租售，项目产品打造达层写字楼则对外租售，项目产品打造达到甲级标准。到甲级标准。 客户情况客户情况 集中在钢铁生产、贸易、金融信托行业集中在钢铁生产、贸易、金融信托行业 入住率入住率 61%61% 租金报价租金

40、报价 3.53.5- -4.54.5元元/ /平方米平方米/ /天天 近期成交价近期成交价 2864528645元元/ /平方米平方米 35 35 北外滩北外滩二次腾飞新格局二次腾飞新格局 区域外市场 北外滩区域 规划特点：北外滩区域南起苏州河，北至鲁迅公园，俞泾浦横贯中段，四川北路公园和爱思儿童公园点缀其中。城市历史的厚重印记和上海历经的陈年岁月使其独具历史感。区域定位高品位、中低价的商品和现代电子技术的服务，最终形成“南繁、中专、北雅”的北外滩商业新格局。 区域现状及前景：北外滩区域商业配套成熟，地理交通发达，写字楼市场目前处于高速发展状态，纯租赁高品质写字楼较为稀缺，发展前景可观。 36

41、 36 高端与低价高端与低价对于中小企业和投资散客有抄底诱惑，在性价比上对于中小企业和投资散客有抄底诱惑，在性价比上有一定区域竞争力有一定区域竞争力 北外滩市场现状 写字楼状况：写字楼状况： 现状现状主要以虹口足球场和四川北路地铁站位中心集聚。仍以销售或租售并举项目为主，部分高品质租赁楼盘达到核心区甲级写字楼标准。但也屡屡出现低价倾销（产权年限减少等因素），所以其对于中小企业和投资散客有抄底诱惑，在性价比上有一定区域竞争力。 销售情况销售情况目前在售写字楼稀少，以租赁为主，在售项目以中信广场高价标杆，价格达到5.7万元/。 客户情况客户情况交通物流、批零贸易及专业服务行业。 区域入住率区域入住

42、率约68% 未来供应未来供应2012年已有城投控股大厦、凯德龙之梦虹口广场、中信泰富申虹广场集中上市，后期仍有SOHO海南路十号项目供应，整体市场供应可观。 1 1 2 2 9 9 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 北外滩北外滩 嘉杰国际广场 售 类甲级 1 海泰时代大厦 售 乙级 2 骏丰国际财富广场 租售 类甲级 3 中信广场 租售 甲级 4 嘉和国际大厦 租售 乙级 5 申虹广场 租 甲级 6 壹丰广场 租 甲级 7 凯德龙之梦虹口广场 租 甲级 8 盛邦国际大厦 租 甲级 9 37 37 成本与环境因素产生新江湾城部分机会成本与环境因素产生新江湾城部分机会 与本区域关系简

43、述 北外滩板块部分客北外滩板块部分客户可能因环境、成户可能因环境、成本因素外溢至新江本因素外溢至新江湾城板块湾城板块 北外滩板块与新江湾城板块共同与差异： 共同：10号线连接，空间距离缩短。 差异: 北外滩板块配套成熟，环境吵杂 新江湾城板块配套落后，环境幽静 外溢外溢 38 38 项目名称项目名称 项目品质项目品质 主要销售主要销售周期周期 主力主力面积（平方米）面积（平方米） 嘉杰国际广场嘉杰国际广场 类甲级 2008.11-2009.12 80-220 海泰时代大厦海泰时代大厦 乙级 2006.3-2007.9 35-60 骏丰国际财富广场骏丰国际财富广场 类甲级 2009.3-2009

44、.11 110-220 中信广场中信广场 甲级 2008.10-2011.4 200-600 嘉和国际大厦嘉和国际大厦 乙级 2007.3-2008.12 50-100 2012年已有城投控股大厦、凯德龙之梦虹口广场、中信泰富申虹广场集中上市，但区域高品质写字楼以租赁形式为主，在售写字楼相对稀少 区域高品质写字楼以租赁为主，在售写字楼稀少，部分高品质租赁区域高品质写字楼以租赁为主，在售写字楼稀少，部分高品质租赁楼盘达到核心区甲级写字楼标准楼盘达到核心区甲级写字楼标准 主要项目分析 39 39 中信广场中信广场 区域典型成交案例 开发商开发商 海泰房地产海泰房地产 竣工时间竣工时间 201020

45、10年年 总建筑面积总建筑面积 约约147065147065 租售类型租售类型 项目整体以租售结合方式推出市场项目整体以租售结合方式推出市场 项目简介项目简介 项目为一幢标准甲级写字楼，在产项目为一幢标准甲级写字楼，在产品标准方面也打造的较为精致，除品标准方面也打造的较为精致，除此之外，项目还拥有眺望外滩此之外，项目还拥有眺望外滩- -黄浦黄浦江江- -陆家嘴陆家嘴CBDCBD地区的宽幅景观。地区的宽幅景观。 入住率入住率 70%70% 租金报价租金报价 6.56.5元元/ /平方米平方米/ /天天 近期成交价近期成交价 5353053530元元/ /平方米平方米 40 40 东外滩区域 规划

46、特点：东外滩板块是指西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域，即杨浦大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。这里原本是工业区，厂房和棚户建筑云集，板块内的房地产市场起步也较晚。未来滨江带将建成亲水休闲、文化博览、科技商务等滨江重要景观地区，与北外滩中央商务区以及市内其他商圈联系在一起，构成一条立体的浦江风景线。 区域现状及前景：滨江带未来发展前景佳，将带动写字楼市场的发展，区域轨道交通处于规划在建状态，完善后也将助推市场发展，但仍需一定时间。 东外滩东外滩 区域外市场 41 41 写字楼状况：写字楼状况： 现状现状区域内写字楼供应稀缺，除了大连路商务带已经形成之外，其他区域无法产生集聚效

47、应。东外滩滨江区域仍多以厂房、住宅为主，现有在售楼盘数量少，品质一般，目前区域内无纯租赁高品质写字楼供应。 销售情况销售情况目前市场在售项目稀少，成交价格在2.0-3.0万元/平方米。 客户情况客户情况以贸易、航运物流行业为主。 区域入住率区域入住率约70% 未来供应未来供应目前该区域沿江地带有大量土地尚待开发，未来将会有大量供应。 江景资源稀缺下诞生的潜在高端商务平台江景资源稀缺下诞生的潜在高端商务平台 东外滩市场现状 东外滩东外滩 郡江国际 售 乙级 1 北美广场 租售 甲级 2 天科国际大厦 租售 乙级 3 滨江国际广场 售 甲级 4 1 1 2 2 3 3 4 4 42 42 东外滩板

48、块与新江湾城同属杨浦待开发区域，后期可能产生竞争。 东外滩板： 良好滨江优势 沿江地带为大片待开发土地 大量旧里及棚户区需动迁，影响建设速度 与项目所在区域商务办公同步发展； 预测： 中后期东外滩板块供应将对新江湾城板块项目构成一定威胁。 竞争竞争 东外滩板块与新江湾城同属杨浦待开发区域，后期可能产生竞争东外滩板块与新江湾城同属杨浦待开发区域，后期可能产生竞争 与本区域关系简述 43 43 项目名称项目名称 项目品质项目品质 主要销售主要销售周期周期 主力主力面积（平方米）面积（平方米） 郡江国际郡江国际 乙级 2009.9-2010.8 60-90 北美广场北美广场 甲级 2009.10-2

49、010.12 100-250、1300 天科国际大厦天科国际大厦 乙级 2009.8-2010.4 50-80 滨江国际广场滨江国际广场 甲级 2013-至今 115-226 区域内写字楼项目稀少，除了大连路商务带已经形成商务氛围之外，其他区域还未形成一定商务氛围，在售项目以小面积的投资客为主，且品质不高。 目前东外滩区域项目稀少，且品质不高，在售项目以小面积的投资目前东外滩区域项目稀少，且品质不高，在售项目以小面积的投资客为主，商务氛围有待完善客为主，商务氛围有待完善 主要项目分析 44 44 开发商开发商 上海东方明珠实业发展有限公司上海东方明珠实业发展有限公司 竣工时间竣工时间 2013

50、2013年底年底 总建筑面积总建筑面积 149851149851 租售类型租售类型 纯销售纯销售 项目简介项目简介 项目为甲级写字楼打造，以甲级办公、项目为甲级写字楼打造，以甲级办公、企业总部、商业与一体的沿江高档商企业总部、商业与一体的沿江高档商务项目务项目 项目前期项目前期1 1栋被润渝整栋购买，为内栋被润渝整栋购买，为内部交易且成交时间较部交易且成交时间较 客户情况客户情况 以专业服务与物流为主以专业服务与物流为主 销售率销售率 2020- -25%25% 销售均价销售均价 3887738877元元/ /平方米平方米 滨江国际广场滨江国际广场 区域典型成交案例 15262 m215262

51、 m2 1251 m21251 m2 5522 m25522 m2 润渝整栋收购后将于办公部分将润渝整栋收购后将于办公部分将于于20132013年年Q3Q3开始对外租赁，商开始对外租赁，商业部分也将以自持方式对外招商业部分也将以自持方式对外招商 45 45 区域外市场总体关系区域外市场总体关系 成本导致客户北移成本导致客户北移 五角场板块五角场板块 五角场板块五角场板块 新江湾城板块新江湾城板块 成本导致扩租成本导致扩租 曲阳大柏树曲阳大柏树 成本成本导致客户外溢导致客户外溢 北外滩北外滩板块板块 后期销售竞争后期销售竞争 东外滩板块东外滩板块 客户溢出客户溢出 竞争竞争 重叠重叠 对接对接

52、竞争竞争 46 46 区域市场小结区域市场小结 2013-2015年，新江湾城区域内及五角场区域、东外滩区域均有较大体量办公项目供应市场，竞争压力较大 未来竞争项目多为甲级或类甲级项目，本案在产品打造方面需强调差异化 区域内大体量项目开发在产生竞争的同时也确立商务培育，有利于区域整体商务气氛打造，有利于本案的销售 47 逻辑流程图逻辑流程图 区域写字楼市场区域写字楼市场 客户定位 小结 SWOT分析 区域写字楼现状 区域未来竞争区域未来竞争 整体写字楼市场 主要解决的问题主要解决的问题: : 基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整体写字

53、楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本项目所产生的影响？项目所产生的影响？ PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHASEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 48 48 20132013- -20152015见杨浦总写字楼供应量约见杨浦总写字楼供应量约8989万平米，其中以散售为主，万平米，其中以散售为主，品质与入市时间相同的直接竞品约品质与入市时间相同的直接竞品约1515万平米万平米 项目周边未来供应 数据来源：DTZ调研 0 500

54、00 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 2013 2014 2015 2016 宝地广场 创智天地科技中心 新江湾城富力合景加州广场 君庭广场 尚浦领世二期 上海合生国际广场 尚浦领世三期 中航项目 保利大连路项目 瑞安五角场地块（311号街坊） 149街坊地块 新增供应约 19.5万平方米 新增供应约 21.2万平方米 新增供应约 46.2万平方米 49 49 创智天地三期（科技中心）：产品品质与本项目基本一致，其中两栋未来创智天地三期（科技中心）：产品品质与本项目基本一致，其中两栋未来将带租约出售，

55、目前面向大客户以整层出售为主，与本案竞争较小将带租约出售，目前面向大客户以整层出售为主，与本案竞争较小 区域内竞品案例 非科技类公司租金价格：均价4.5元/天 科技类公司租金价格：2.9元/天 项目除被工商银行整栋收购的部分外，剩余部分将以带租约的形式销售 50 50 尚浦领世：产品品质与本项目基本一致，其中采用大量生态环保技术，将尚浦领世：产品品质与本项目基本一致，其中采用大量生态环保技术，将与本项目抢夺优质客户与本项目抢夺优质客户 区域内竞品案例 项目点评： 整个商务区采用大量生态环境保护技术，打造环境生态的绿色商务社区； 项目体量大，体态多样，建成后将打造完备国际化生活、商务社区，很大程

56、度的提升区域成熟度； 项目办公品种多样，包括园区办公，标准办公及SOHO办公产品，可选择性较大； 对本项目影响： 未来竞争：项目预计2014年入市，与本案推出时间相似且两者仅隔路相望，区位优势相近，该项目 将会与本案产生直接竞争。 本项目机会点：产品打造方面以核心筒方式打造，更接近国际化，尚浦领世办公园区部分为板式结 构，本案在产品打造方面尽可能实现差异化优势。 主要亮点主要亮点：可持续发展建筑：可持续发展建筑 51 51 湾谷科技园：整体项目定位为总部办公型项目，以知识创新为标志的科技湾谷科技园：整体项目定位为总部办公型项目，以知识创新为标志的科技开发区开发区 区域内竞品案例 上市时间上市时

57、间 2014年 项目地址项目地址 杨浦区新江湾城西、北至淞行路，东到国权北路，南达纬七路 开发商开发商 上海城投臵地集团 总建筑面积总建筑面积 66万平方米 分为南北两个地块 南块41万平方米 北块12万平方米 体量及业态构体量及业态构成成 南块41万平方米，包括： 10幢多层独立总部办公楼 单幢面积3000-6000平方米 12幢高层研发办公楼 单幢20000-40000平方米双拼 单幢20000平方米高层研发办公 52 52 项目点评： 整体项目定位为具有上海领先水平及示范效应的、以知识创新为标志的科技开发区 项目为总部办公型项目 ，产品包括单栋、双拼，面积范围从3000-20000平方米

58、不等，面积分配上较为灵活。 该项目开发初期具有较为明确的导向性，定位为扶持高新技术产业，鼓励科技创新，提供各类优惠政策的综合性大型高科技产业园区。 对本项目影响： 未来竞争：项目一期预计2014年中入市，园区整体面向面积需求较大客户，相对而言与本案竞争较小。 本项目机会点：面积划分上针对中小面积客户做划分，有利于争取中小面积自用及投资客户。 湾谷科技园：综合性独栋总部园区，园区整体面向面积需求较大客户湾谷科技园：综合性独栋总部园区，园区整体面向面积需求较大客户 ，相，相对而言与本案竞争较小对而言与本案竞争较小 区域内竞品案例 53 53 建发江湾萃：建发江湾萃：3030万的大型综合体项目，办公

59、产品主要以商住产品为主万的大型综合体项目，办公产品主要以商住产品为主 区域内竞品案例 建发 上市时间上市时间 2014年中旬 项目地址项目地址 淞沪路与殷高东路交汇处 开发商开发商 建发房产 总建筑面积总建筑面积 30万平方米 体量及业态构成体量及业态构成 涵盖精装大平层公寓、低密度类别墅、情景洋房、精英LOFT、Mini SOHO等 54 54 项目点评： 项目主体以住宅为主，办公部分体量占比较小，以SOHO、LOFT项目为主，无标准写字楼项目。 整体项目分多期开发，预计5-8年陆续上市，持续时间较长。 对本项目影响： 未来竞争：项目办公部分以SOHO、LOFT为主，与标准写字楼存在差异，将

60、来对本案产生竞争不大。但有价格标杆影响。 本项目机会点：产品标准打造强调差异化，以打造高档次标准写字楼为基础吸引客群。 建发江湾萃：项目办公部分以建发江湾萃：项目办公部分以SOHOSOHO、LOFTLOFT为主，与标准写字楼存在差为主，与标准写字楼存在差异，将来对本案产生竞争不大异，将来对本案产生竞争不大 区域内竞品案例 55 55 中航天盛广场：由中航天盛广场：由3 3栋办公楼组成，交付标准与本项目相近，将分流部分投栋办公楼组成，交付标准与本项目相近，将分流部分投资与自用客户资与自用客户 重点竞品案例 项目总体量约10万平方米，其中写字楼约6万平方米； 具体入市时间尚未确定，预计13年年底；

61、 具体销售价格未定； 56 56 中航天盛广场：产品标准达到甲级标准，与本项目产品标准相近，但项目中航天盛广场：产品标准达到甲级标准，与本项目产品标准相近，但项目以半层分割为主，主要面向自用大客户以半层分割为主，主要面向自用大客户 中航天盛广场中航天盛广场 写字楼建筑面积写字楼建筑面积 63280 层高层高 4.4m 标准层面积标准层面积 1312-1620 电梯梯数电梯梯数 A栋：11台 B栋：7台 C栋：9台 空调品牌空调品牌 麦克维尔 空调系统型式空调系统型式 VRV系统 交房标准交房标准 全毛坯 中航天盛广场面积段分割： 中航天盛广场产品信息： 区域内竞品案例 总建筑面积总建筑面积 层

62、数层数 标准层面积标准层面积 户数（办公）户数（办公） 面积区间面积区间(m2)(m2) A 30675.4 20(L3-L22) 1393（L3）/1452 3户/层 L3:454、437、454 标准层：477、459、477m2 B 15792.64 9(L3-L11) 1319（L3）/1430 2户/层 L3:724、725 标准层：781、781 C 16812.53 9(L3-L11) 1620（L3）/1717 2户/层 L3:881、881 标准层：937、937 57 57 瑞安瑞安311311地块：三栋地块：三栋5A5A甲级写字楼组成，毛坯交付，与本项目产品标准几甲级写字

63、楼组成，毛坯交付，与本项目产品标准几乎无差异，预计竣工时间晚于本项目，但入市时间相同乎无差异，预计竣工时间晚于本项目，但入市时间相同 区域内竞品案例 预计竣工时间：2015年2月 预计入市时间：2013年中下旬 具体销售价格未定 58 58 瑞安瑞安311311地块：产品标准达到甲级标准，与本项目产品标准相近，但项目地块：产品标准达到甲级标准，与本项目产品标准相近，但项目自身面积分割较大，总价过高，较难吸引投资客自身面积分割较大，总价过高，较难吸引投资客 瑞安瑞安311311地块地块 写字楼建筑面积写字楼建筑面积 37417.847 层高层高 净高3.8m 标准层面积标准层面积 1,000-1

64、,400 电梯梯数电梯梯数 3+1部 空调品牌空调品牌 日立 空调系统型式空调系统型式 VRV空调系统 交房标准交房标准 提供架空地板 瑞安311地块面积段分割： 瑞安311地块产品信息： 区域内竞品案例 59 突破竞争策略突破竞争策略抓住区域市场内任何可以利用的机会抓住区域市场内任何可以利用的机会 区域内部及周边竞争项目多集中在2014-2015年上市或突然上市（如创智天地），在上市时间上，本案一期写字楼部分应力争于2013年上市，抢夺客户，扩大市场知名度。 竞争项目产品多样，本案因力争打造高品质、灵活化的办公面积产品，力求在产品销售方面更具有灵活性。 区域内高品质办公项目多租售并行，本案在

65、去化上可以先行确定目标行业，区域（行业）内部销售+定向预租模式推出市场，力求形成市场差异化，达到快速去化目的。 提早入市，抢占市场先机提早入市，抢占市场先机 打造稀缺性精品写字楼打造稀缺性精品写字楼 小面积分割，灵活销售策略小面积分割，灵活销售策略 在新江湾城商务氛围在2-3年内尚未确立，五角场商圈北扩尚未到达的背景下，仍需依靠新江湾城国际居住社区这一成熟概念为基础，所以这也是一期办公竞争突破点。 一期甲级办公：办公产品竞争基础仍是新江湾城国际居住社区一期甲级办公：办公产品竞争基础仍是新江湾城国际居住社区 60 逻辑流程图逻辑流程图 区域写字楼市场区域写字楼市场 客户定位客户定位 小结 SWO

66、T分析 区域写字楼现状 区域未来竞争 整体写字楼市场 主要解决的问题主要解决的问题: : 基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本项目所产生的影响？项目所产生的影响？ PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHASEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 61 目标客户研究思路目标客户研究思路 周边区域溢出客户周边区域溢出客户 区域内现有客户（

67、投资区域内现有客户（投资型）型） 未来产业定位未来产业定位 现有产业基础现有产业基础 基础客群 拓展客群 寻找出可能迁入本区域其它客户群 本区域现有主要客群 未来可能引入企业的类型 区域内写字楼最基础的需求客群 62 62 随着上海核心区客户外迁趋势日益明显，已有大量知名企业已从核随着上海核心区客户外迁趋势日益明显，已有大量知名企业已从核心区域迁移至本区域，区域外自用客是项目主力客群之一心区域迁移至本区域，区域外自用客是项目主力客群之一 全市客户动向 外环内非核心区 工业园区 拆分职能拆分职能 整合选址整合选址 分步外迁分步外迁 核心/次核心CBD 后台部门后台部门 企业总部企业总部 追求独栋

68、环境追求独栋环境 前台部门前台部门 公司名称公司名称 原总部所在项目原总部所在项目 现总部所在项目现总部所在项目 区域板块区域板块 面积面积( () ) Nike 恒隆二期 铁狮门新江湾项目 杨浦区 50000 IBM 美罗 创智天地 杨浦区 6000 63 63 而核心区外溢客户有广泛的选择余地，本项目需要与在全市同期的而核心区外溢客户有广泛的选择余地，本项目需要与在全市同期的同类项目进行自用客户的争夺同类项目进行自用客户的争夺 全市客户竞争 苏宁天御 近铁城市广场 绿地中心二期 绿地北外滩中心 64 64 杨浦区目前以第二及第三产业为主要产业构成，第三产业主要由批零贸易杨浦区目前以第二及第

69、三产业为主要产业构成，第三产业主要由批零贸易及科技金融构成，另外依托高校集群，杨浦区还拥有大量设计、服务企业及科技金融构成，另外依托高校集群，杨浦区还拥有大量设计、服务企业 杨浦区产业现状 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 杨浦区历年产业结构增加值杨浦区历年产业结构增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 1% 62% 37% 20122012年杨浦区生产总值产业结构年杨浦区生产总值产业结构 第一产业 第二产业 第三产业 杨浦区目前以第二及第三产业为主要产业构成； 其中第三产业主要由批零贸易及科技金融构

70、成，另外在依托高校集群，杨浦区还拥有大量设计、服务公司，但以中小型企业居多，因此整体利润率相对较低，在产值上贡献有限； 第二产业的烟草、建筑业、设备制造为主要构成。 现有行业结构现有行业结构 科技科技 金融金融 设备制造设备制造 批零贸易批零贸易 建筑业建筑业 烟草烟草 65 65 入驻企业集中在批零贸易、专业服务及设计研发行业为主，面积需入驻企业集中在批零贸易、专业服务及设计研发行业为主，面积需求集中在求集中在200200平米以下平米以下 区域客户分析 杨浦区现有写字楼入住企业集中在批零贸易、专业服务及设计研发行业。 依托钢材市场，批零贸易以钢铁、机械贸易为主，专业服务主要体现在专业咨询及教

71、育培训方面，设计研发类则包括建筑设计及软件研发方面。 入住企业的使用面积以小面积为主，集中在200平方米以下。 区域写字楼项目入驻企业性质及使用面积分布区域写字楼项目入驻企业性质及使用面积分布 统计样本：万达广场、创智天地科教广场、新纪元国际广场、绿地汇创国际广场等。统计样本：万达广场、创智天地科教广场、新纪元国际广场、绿地汇创国际广场等。 66 66 现有企业需求主要来自民营企业现有企业需求主要来自民营企业 企业性质方面分析，民营企业独挑大梁，占比高达83%，外商独资部分占比仅达7%。 企业来源地方面分析，上海本土企业独占鳌头，占比高达78%，客户群出现本土化现象。 区域客户分析 67 67

72、 周边区域外溢客户以批零贸易业为主周边区域外溢客户以批零贸易业为主 从周边可能出现外溢区域入住企业性质来看，批零贸易的行业占比依然成为周边区域的行业重点，随着本区域的日渐成熟，此类客户很可能会进一步进入本区。 新江湾城的生态环境优势也为要求办公环境舒适感的专业服务行业提供了迁入的可能。 新江湾城大批即将交房的住宅项目和商办项目将为设计产业尤其是装潢设计提供巨大的市场 新江湾城豪宅区业主将是重要的区域型投资客源 区域客户分析 68 68 周边写字楼成交客户以投资客为主周边写字楼成交客户以投资客为主 区域客户情况 大厦名称大厦名称 投资客比例投资客比例 项目品质项目品质 中环国际大厦 65% 乙级

73、 沪东金融大厦 55% 乙级 绿地汇创 49% 乙级 五角丰达 50% 类甲级 从目前市场上可售型写字楼项目购买客户的臵业目的看，投资客户比例略高于自用客。 杨浦区域内，写字楼投资客多为拥有一定实力的私营业主 69 钢贸类投资客成为杨浦区写字楼去化的主要支撑，而近年建筑行业钢贸类投资客成为杨浦区写字楼去化的主要支撑，而近年建筑行业不景气，导致钢贸行业急剧萎缩，相关投资客购买力下降不景气，导致钢贸行业急剧萎缩，相关投资客购买力下降 杨浦区投资客情况 钢贸类投钢贸类投资客资客, 70%, 70% 其他客其他客户户, 30%, 30% 同济晶度同济晶度 钢贸类投钢贸类投资客资客, 37%, 37%

74、其他客户其他客户, , 63%63% 郡江国际郡江国际 钢贸类投钢贸类投资客资客, 70%, 70% 其他客其他客户户, 30%, 30% 万达广场万达广场CC座座 钢贸类的客户以整层购买为主； 购买后主要意图为投资用； 70 目标写字楼客户筛选目标写字楼客户筛选 客户定位 烟草、建筑、贸易、设备制造及科技金融构成区域内目前的主要产业结构； 未来将有大量的研发类企业、后台服务教育服务等专业服务公司。 区域产业支撑区域产业支撑 客户现状构成客户现状构成 目前区域内客户以民营的贸易公司占主导； 依托高校集群，区域内拥有众多中小型的广告、建筑设计类公司，咨询教育等专业服务公司。 贸易类贸易类企业继续

75、为企业继续为主力主力行行业；业； 设计研发类企业比重将高设计研发类企业比重将高速发展；速发展； 专业服务类企业比重将有专业服务类企业比重将有所增加；所增加； 以民营的中小规模企业为以民营的中小规模企业为主主 以新江湾城庞大业主群中以新江湾城庞大业主群中潜在的投资客源潜在的投资客源 钢贸类投资客仍将为主力钢贸类投资客仍将为主力 贸易类公司为周边区域主力客群，可能会迁入本区域。 外区域溢出可能外区域溢出可能 71 目标写字楼客户分类及描述目标写字楼客户分类及描述 客户定位 办公主力客户办公主力客户 设计研发类设计研发类 依托同济大学形成的强大建筑相关行业集聚，以建筑设计、室内设计以及上下游行业，如

76、效果图设计、模型设计等公司为主； 以中小型的私营企业为主，业务范围集中在上海或长三角区域； 受租金因素影响及企业资本沉淀需求，从五角场、曲阳大柏树等周边板块迁入。 企业业务稳定，处于不断扩张期，关注项目的性价比，关注项目的外部形象，同时由于此类企业加班较多，因此也比较关注项目的舒适度； 必须进入或靠近行业客源所在区域，有市场（区片）占有意识，生活服务类行业 为主，有较强经营成本意识。 72 专业服务类专业服务类 同样依托同济、复旦等高校集群，以教育培训、各类设计咨询为主，同时受知识杨浦这一区域发展的影响，未来还将出现诸如云电子技术、绿色环保技术、智能系统等等新兴行业的咨询服务企业； 此类企业为

77、知识密集型企业，企业人员规模往往较小，因此需求面积较小，但业务范围可以辐射长三角区域甚至全国； 行业利润率高，支付能力较高，关注办公的舒适性及企业的形象体现。 办公主力客户办公主力客户 目标写字楼客户分类及描述目标写字楼客户分类及描述 客户定位 73 目标写字楼客户分类及描述目标写字楼客户分类及描述 客户定位 办公重要客户办公重要客户 区域投资类区域投资类 实力（权力）阶层 注重生态环保 有稳重的创业理念； 对交通堵塞有抗性，喜一站式便利（外出有距离感）； 注重生活隐私 （家居和工作既相互独立又有结合）； 对所购买的物业在区域中的价值敏感。常用亲属或名下企业名义购买。（钢贸投资客） 74 逻辑

78、流程图逻辑流程图 区域写字楼市场 客户定位 小结小结 SWOTSWOT分析分析 区域写字楼现状 区域未来竞争 整体写字楼市场 主要解决的问题主要解决的问题: : 基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整基于目前市场销售情况下，我们的客户分别在哪里？整体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本体写字楼市场及本项目所处区域的写字楼市场分别对本项目所产生的影响？项目所产生的影响？ PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHASEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 75 位于新江湾城

79、国际社区商务区核心位臵未来规划成为江湾-五角场副中心区域，前景良好 周边交通便利，轨交10号线与规划轨交17号线近在咫尺，贯穿项目，淞沪路与城市高速道路连接； 南部金融科技区已初具规模，为项目提供良好的基础。 邻近五角场商圈已成熟，配套完善。 新江湾城高级居住区已初步形成规模，为项目办公产业发展提供基础。 目前区域处起步起步阶段，认知度不高； 目前项目周边配套不完善。 区域已建商办项目极少，商务氛围未形成 五角场商圈北扩对接尚需时日 周边未来同类物业供应量较大，客群相同，相对项目规模较小。 未来宏观政策、房地产市场政策及金融政策走势不确定，调控持续，市场风险较大。 十二五规划对文化创意产业大力

80、支持带来拉动作用； 借助五角场CBD知名企业的号召效应； 前瞻政府对未来江湾-五角场城市副中心大力规划，预计区域内未来五年初步形成商务区 尚浦领世项目建设，预计对区域商业价值树立标杆。 S S WW OO T T SWOTSWOT分析分析 76 逻辑流程图逻辑流程图 本项目入市时可实现的销售价格本项目入市时可实现的销售价格 基于客观市场情况，本项目所能达到的价格基于客观市场情况，本项目所能达到的价格 办公价格定位办公价格定位 商业价格定位商业价格定位 PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHA

81、SEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 77 价格制订方法 租金返算法租金返算法 根据项目周边同类项目的租金水平，通过硬件品质等因素对比打分，得出本项目相应的市场比准租金。继而，根据一定的收益率，反测出本项目的销售均价。 市场比较法市场比较法 根据市场同类项目的销售价格，通过硬件品质等对比因素打分，得出本项目的市场比准均价。 78 租金反算法租金反算法 办公价格确定的方法 选取可比项目 确定对比权重 本项目当前时点租金价格 （2013年8月） 本项目2013年8月 售价 按当前投资回报率反算 市场比较法市场比较法 选取可比项目 确定对比权重 对比项目价格确定 近期成交、中间楼层价 散售价

82、格 时间校正为开盘价格价格 两方法取平均得出办公散售时的整栋平均价格 (2014年5月 时点) 79 样本样本选取分布选取分布 租金反算法 2 1 本案本案 紧靠中环，五角场板块，区域内稀有的纯租赁型项目，楼宇品质稍逊，低于本项目 该项目距本项目距离较远，位于五角场商圈，周边环境成熟及商圈属性较高 参考权重参考权重25%25% 紧靠中环，五角场板块，项目二期是区域内稀有的租赁型项目，楼宇品质不高，低于本项目 该项目距本项目距离较远，位于五角场商圈，周边环境成熟及商圈属性较高 参考权重参考权重25%25% 4 3 中环内，距本项目较远的写字楼项目，品质较差 因该项目距本项目距离远，且为乙级品质

83、参考权重参考权重15%15% 中外环，相近区域，项目除了出售之外也对外出租，楼宇是区域大型商办项目 因该项目距本项目距离近，但周边环境成熟及商圈属性高于本项目 参考权重参考权重35%35% 创智天地创智天地 五角丰达五角丰达 凯迪金融大厦凯迪金融大厦 复旦科技园复旦科技园 大厦大厦 80 80 本项目租金价格可达到本项目租金价格可达到3.83.8- -3.93.9元元/ / /天天 写字楼价格测算 价值影响因素价值影响因素 对价值的对价值的影响权重影响权重 本案现状本案现状 创智天地创智天地 五角丰达五角丰达 凯迪金融大厦凯迪金融大厦 复旦科技园复旦科技园 大厦大厦 基准分基准分 分值分值 分

84、值分值 分值分值 分值分值 区域价值 45% 项目地段 10% 10 1 14 1.4 18 1.8 18 1.8 16 1.6 道路交通 10% 10 1 12 1.2 14 1.4 14 1.4 12 1.2 商务氛围 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 12 0.72 周边配套 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 14 0.84 发展潜力 7% 10 0.7 12 0.84 14 0.98 14 0.98 10 0.7 景观价值 6% 10 0.6 8 0.48 8 0.48 8 0.48 8 0.48 楼盘质素 40% 平

85、面空间 10% 10 1 12 1.2 10 1 9 0.9 10 1 硬件配套 10% 10 1 10 1 8 0.8 8 0.8 6 0.6 外部形象 8% 10 0.8 10 0.8 8 0.64 8 0.64 8 0.64 公共装修 7% 10 0.7 10 0.56 6 0.42 6 0.42 6 0.42 内部配套 5% 10 0.5 10 0.4 6 0.3 6 0.3 6 0.3 增值因素 15% 物业管理 10% 10 1 9 0.9 7 0.7 7 0.7 6 0.6 品牌效应 5% 10 0.5 10 0.5 7 0.35 7 0.35 6 0.3 综合得分 100% 1

86、0 10.96 10.79 10.69 9.4 当前实际成交价格 4.5 4 4 3.5 比准价格 4.024.02 3.713.71 3.743.74 3.723.72 参考权重 35% 25% 25% 15% 预计本项目现价格 3.843.84 81 投资回报率论证 当前上海写字楼市场投资回报率一般在当前上海写字楼市场投资回报率一般在4.5%4.5%- -5%5% 根据DTZ对2010-2013年大部分销售型写字楼项目的销售数据统计，销售型项目的购买客户的投资回报率预期一般在4.5%5.0%之间。 项目名称项目名称 中山万博国际中心中山万博国际中心 中融碧玉蓝天中融碧玉蓝天 中信广场中信广

87、场 所属区域 徐家汇 小陆家嘴 四川北路 租金水平（元/天） 6.5 9.5 7 价格水平（元/） 47,000 70,200 58000 投资回报率 5.05% 4.94% 4.4% 投资回报率案例佐证投资回报率案例佐证 数据来源：市场调研及佑威系统 82 82 上海通常情况下投资回报率在上海通常情况下投资回报率在5%5%以上可保证高速去化，以上可保证高速去化，4.5%4.5%以下以下较难去化，因此我们建议保持在较难去化，因此我们建议保持在4.5%4.5%以上以上 投资回报率研判 上海投资回报率案例佐证上海投资回报率案例佐证 项目名称项目名称 五角丰达五角丰达 长泰企业天地长泰企业天地 (现

88、在价格现在价格) 2012年后年后 中信广场中信广场 光启城光启城 北美广场北美广场 长泰企业天地长泰企业天地 ( (原有价格原有价格) ) 20122012年前年前 主推期销售速度 月均3600 月均1850 月均1743 月均1200 月均580 月均275 所属区域 杨浦区 闸北区 虹口区 徐汇区 杨浦区 虹口区 周边写字楼平均水平(面价) 2-3.5元 /天 5-7元 /天 4-6元 /天 4-5.5元 /天 3-5元 /天 5-7元 /天 当前租金水平 (面价) 3.3元 /天 4.5元 /天 7元 /天 5元 /天 4.3(开发商价格) 4.5元 /天 价格水平 23500 325

89、00 55000 37,000 (当前价格) 34000 38000 投资回报率 5.1% 5 % 4.64% 4.90% 4.6% 4.3% 5%5% 4.5%4.5% 投资回报率投资回报率 月均去化速度月均去化速度 10001000以下以下 10001000- -18001800 18001800以上以上 83 租金反算法价格预测 运用收益法预测价格如下： 计算公式：V= a/r V：单价 a: 单位建筑面积纯租金收益 （根据前文价格比对取3.84*365，并按95%出租率计） r: 收益还原率 （取4.5-5%的中间值4.8%） V = 2920029200元/平方米 租金反算法得出本案

90、售价租金反算法得出本案售价2.92.9- -3.03.0万元万元/ /平方米平方米 84 办公价格确定的方法 租金反算法租金反算法 选取可比项目 确定对比权重 本项目当前时点租金价格 （2013年8月） 本项目2013年8月 售价 按当前投资回报率反算 市场比较法市场比较法 选取可比项目 确定对比权重 对比项目价格确定 近期成交、中间楼层价 散售价格 时间校正为开盘价格 两方法取平均得出办公散售时的整栋平均价格 (2014年5月 时点) 85 样本样本选取分布选取分布 市场比较法 2 1 本案本案 紧靠中环，五角场板块核心区位，是区域内地标性项目，品质较高 该项目距本项目距离较远，位于五角场商

91、圈，周边环境成熟及商圈属性较高 参考权重参考权重25%25% 紧靠中环，五角场板块，项目一期是区域内销售型项目，楼宇品质不高，低于本项目 该项目距本项目距离较远，位于五角场商圈，周边环境成熟及商圈属性较高 参考权重参考权重15%15% 4 3 紧靠中环，距本项目较远的写字楼项目，是区域内近期在售楼盘，品质较高 因该项目距本项目距离远，且品质较高 参考权重参考权重25%25% 中外环，相近区域，项目除了出售之外也对外出租，楼宇是区域大型商办项目 因该项目距本项目距离近，但周边环境成熟及商圈属性高于本项目 参考权重参考权重35%35% 创智天地创智天地 五角丰达五角丰达 同济晶度同济晶度 万达广场

92、万达广场 86 价值影响因素价值影响因素 对价值的对价值的影响权重影响权重 本案现状本案现状 创智天地创智天地 五角丰达五角丰达 万达广场万达广场 同济晶度同济晶度 基准基准分分 分值分值 分值分值 分值分值 分值分值 区域价值 45% 项目地段 10% 10 1 14 1.4 18 1.8 18 1.8 12 1.2 道路交通 10% 10 1 12 1.2 14 1.4 14 1.4 12 1.2 商务氛围 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 10 0.6 周边配套 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 10 0.6 发展潜力

93、7% 10 0.7 12 0.84 12 0.84 12 0.84 8 0.56 景观价值 6% 10 0.6 8 0.48 8 0.48 8 0.48 6 0.36 楼盘质素 40% 平面空间 10% 10 1 12 1.2 10 1 10 1 10 1 硬件配套 10% 10 1 10 1 8 0.8 8 0.8 10 1 外部形象 8% 10 0.8 10 0.8 8 0.64 10 0.8 10 0.8 公共装修 7% 10 0.7 10 0.7 6 0.42 6 0.42 10 0.7 内部配套 5% 10 0.5 10 0.5 6 0.3 6 0.3 10 0.5 增值因素 15%

94、 物业管理 10% 10 1 9 0.9 7 0.7 7 0.7 8 0.8 品牌效应 5% 10 0.5 10 0.5 7 0.35 12 0.6 10 0.5 综合得分 100% 10 11.2 10.65 11.06 9.82 当前实际成交价格 36917 24500 30000 28645 比准价格 32,961.61 23,004.69 27,124.77 29,170.06 参考权重 35% 15% 25% 25% 2013.8本项目价格 29,060.9829,060.98 开盘前价格 按照上海写字楼每年按照上海写字楼每年5%5%的增长趋势，预计开盘价格为的增长趋势，预计开盘价格

95、为30521.430521.4元元/ / 本项目开盘前销售价格可达到本项目开盘前销售价格可达到3.03.0万元万元/ / 写字楼价格测算 87 二种方式取中间值，得出本项目开盘能实现的市场价格二种方式取中间值，得出本项目开盘能实现的市场价格2.92.9万万- -3 3万万元元/ / 价格最终确定 租金反算法租金反算法 市场比较法市场比较法 两方法取平均 得出办公售价 2920029200 元元/ /平方米平方米 3052130521元元/ /平方米平方米 2986029860 元元/ /平方米平方米 备注：到项目开盘前，会根据市场情况再做价格调整备注：到项目开盘前，会根据市场情况再做价格调整

96、88 逻辑流程图逻辑流程图 本项目入市时可实现的销售价格本项目入市时可实现的销售价格 基于客观市场情况，本项目所能达到的价格基于客观市场情况，本项目所能达到的价格 办公价格定位办公价格定位 商业价格定位商业价格定位 PHASEPHASE- -2 2 写字楼市场研写字楼市场研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏观经济及宏观经济及 区域研究区域研究 PHASEPHASE- -3 3 价格策略价格策略 89 7#7# 商业位臵商业位臵 商业体量小，仅商业体量小，仅400400，位于办公，位于办公1 1层，为项目办公底商；层，为项目办公底商； 1 1 2 3 商业位于项目办公区，与本案一期商业商

97、业位于项目办公区，与本案一期商业有所距离，商铺自身相对孤立；有所距离，商铺自身相对孤立； 主要服务办公人群主要服务办公人群, , 较难吸引外部消费较难吸引外部消费人群；人群； 办公区内部的小体量底商办公区内部的小体量底商 项目自身商业情况 90 商铺地址商铺地址 面积面积 （）（） 报价报价 （元（元/ / /天）天）政立路国定路政立路国定路 3000 4 政民路国定路政民路国定路 196 4.5 三门路逸仙路三门路逸仙路 200 3.5 国和路政通路国和路政通路 200 6.63 数据来源：市场调研 政民路政民路 国定路国定路 政立路政立路 国定路国定路 三门路三门路 逸仙路逸仙路 国和路国

98、和路 政通路政通路 项目周边沿街商铺租金平均水平在项目周边沿街商铺租金平均水平在3.53.5- -4.54.5元元/ / /天，结合本项目天，结合本项目自身商业情况，建议本项目的合理租金范围在自身商业情况，建议本项目的合理租金范围在4 4- -4.54.5元元/ / /天天 本项目底商可实现租金 91 投资回报率论证 根据DTZ对目前市场大部分销售型沿街商铺的数据统计，销售型项目的购买客户的投资回报率预期一般在4%5%之间。 项目名称项目名称 长泰企业天地长泰企业天地 汇融大厦汇融大厦 所属区域 闸北 普陀 租金水平 9-12 12-20 价格水平（元/） 80000-90000 125000

99、 投资回报率 4.5% 4.7% 按照上表佐证，目前写字楼项目底铺平均回报率在4 %4 %- -5%5%之间 投资回报率案例佐证投资回报率案例佐证 数据来源：市场调研及佑威系统 92 租金反算法价格预测 运用收益法预测价格如下： 计算公式：V= a/r V：单价 a: 单位建筑面积纯租金收益 （根据前文价格比对取4.5*365） r: 收益还原率 （取值4%5%） V = 3285032850- -4106241062元/平方米 均价均价3695636956元/平方米 93 本项目周边可售型办公底层沿街商铺项目为三湘未来海岸，且该项本项目周边可售型办公底层沿街商铺项目为三湘未来海岸，且该项目紧

100、邻本案，在样本参考时通过与项目对比来推导本项目价格目紧邻本案，在样本参考时通过与项目对比来推导本项目价格 通过市场对比检测本项目价格 参照目前周边市场上商业项目的售价水平，将本项目周边可比性项目的地理、人流等各种情况根据经验进行综合评价：每个单项实行10级评分制，默认本项目为10分，通过对比打分来反映本项目的市场认可价值。 对比因素对比因素 三湘未来海岸三湘未来海岸 本案本案 地理位臵 9 10 人流量 10 10 交通状况 10 10 商业氛围 10 10 规划前景 10 10 物业品质 8 10 商业规模 8 10 商圈内消费能力 10 10 总评 75 80 20132013年年8 8月

101、，底层沿街月，底层沿街商铺达到价格（元商铺达到价格（元/ /）40000 4571445714 2014年5月项目底商能实现的价格 =单价*（1+收益率） =4480044800元/平方米 数据来源：佑威系统 94 二种方式取中间值，得出本项目商铺开盘前所能实现价格为二种方式取中间值，得出本项目商铺开盘前所能实现价格为4.04.0万万- -4.14.1万元万元/ / 价格最终确定 40878 元/平方米 租金反算法租金反算法 3695636956 元/平方米 市场比较法市场比较法 4480044800 元/平方米 备注：到项目开盘前，会根据市场情况再做价格调整备注：到项目开盘前，会根据市场情况再做价格调整 95