别墅创新“园中墅”;类叠拼;洋房研究方案（102页）.pdf

1、别墅创新：别墅创新：“园中墅园中墅”; ;类叠拼类叠拼; ;洋房洋房设计就是设计就是发现发现问题问题并且并且解决解决问题问题DESIGN IS TO FINDDESIGN IS TO FIND PROBLEMS AND SOLVE PROBLEMS. PROBLEMS AND SOLVE PROBLEMS.设计目标设计目标DESIGN OBJECTIVESDESIGN OBJECTIVES实现利润最大化实现利润最大化MAXIMIZE PROFITSMAXIMIZE PROFITS造价;策略COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY“园中墅园中墅”别墅创新：别墅创新：13513

2、5平米的高容积率产品平米的高容积率产品1.1.地块地块定制定制内向型内向型 内院别墅独一无二内院别墅独一无二2.2.高品质高品质住宅住宅值得典藏值得典藏3.3.空间丰富空间丰富“秘密花园秘密花园”4.4.面积小面积小，单价高，总价可控，单价高，总价可控针对人群针对人群更加宽泛更加宽泛， 市场适应能力强，既适应刚需，又适合刚改市场适应能力强，既适应刚需，又适合刚改1.1351.135平米平米面积段别墅，基地所在区域无同面积段产品，错位竞争面积段别墅，基地所在区域无同面积段产品，错位竞争2.2.此产品为此产品为高容积率高容积率产品，容积率可做到产品，容积率可做到1.0 1.0 3.3.空间空间体验

3、体验丰富丰富，多附赠多附赠空间，有内向型空间，有内向型独立庭院独立庭院。 4.4.交通空间节省，交通空间节省，“0 0”空间浪费空间浪费。5.5.双流线设计，可供双流线设计，可供三代人三代人共同共同使用使用。6.6.内向型空间，对内向型空间，对抗抗周边周边噪音能力强噪音能力强。 7.7.地面附送停车位后期改为车库，地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖无地库开挖节省成本。节省成本。园中墅的产品特点园中墅的产品特点GARDEN VILLA FEATURESGARDEN VILLA FEATURESVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSN N传统联排排法传统联排排法12M12M?

4、 ?如何提高容积率将南北两栋联排和在一起并将庭院改至中间 ， 相同建筑面积的条件下用地面积更小，容积率更高！容积率更高！ 缺点：但是采光面太小，部分功能房间不能自然采光。将两排拼接后的联排顺时针旋转90度，这样就增加了建筑的采光面增加了建筑的采光面但，北向住户许多功能仍然无法获得自然采光将单户进行优化搭配调整，使各户均能得到良好采光，端头位置设置连结体连通几栋住宅建筑，按整体组团建筑进行报批，同时山墙面作为退界只需满足间距间距6 6米，容积率更高！米，容积率更高！ 别墅户型别墅户型如何提高如何提高容积率容积率? ?别墅概念1 12 23 34 45 56 6VILLA PRODUCTSVILL

5、A PRODUCTS6M6M内向型空间，对抗周边噪音能力强。停车区域地面附送停车位后期改为车库，无无地库开挖节省成本。地库开挖节省成本。结合最设计条件形成联排别墅产品使各户均能得到良好采光，端头位置设置连结体连通几栋住宅建筑，按整体组团建筑进行报批，同时山墙面作为退界只需满足间距间距6 6米，容积率更高！米，容积率更高！1 1别墅户型别墅户型别墅概念分析地块定制最终产品最终产品2 2噪音分析噪音分析 FINAL PRODUCT 3 3停车分析停车分析PARKING ANALYSISNOISE ANALYSISVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅别墅户型户型分析分析别墅功

6、能分析A-1平面拆分图B-1平面拆分图别墅户型B-1别墅户型A-1别墅户型B-1拆分轴侧图1 12 23 3A-1 SPLIT PLANE FIGUREB-1 SPLIT PLANE FIGURE别墅户型A-1拆分轴侧图VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅别墅户型户型A-1A-1地下一层平面地下一层平面地上面积：约135平米VILLA APARTMENT A-1 UNDERGROUND FLOOR FLAT别墅户型别墅户型本层赠送面积：本层赠送面积：56.7956.79VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅别墅户型户型A-1A-1首层平面首层平面V

7、ILLA APARTMENT A-1 FIRST FLOOR FLAT别墅户型别墅户型21002100300030002100210030003000VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅别墅户型户型A-1A-1首层首层平面平面改造前后改造前后VILLA APARTMENT 1 GROUND FLOOR FLAT别墅户型别墅户型图例：改造前：改造后：1.1.空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。 2.2.交通空间节省，交通空间节省，“0 0”空间浪费。空间浪费。3.3.双流线设计，可供三代人共同使用。双流线设计，可供三代人

8、共同使用。4.4.内向型空间，对抗周边噪音能力强。内向型空间，对抗周边噪音能力强。 5.5.地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。本层赠送面积：本层赠送面积：13.9413.94改造前本层建筑面积：55.71改造后本层建筑面积：69.65VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅别墅户型户型A-1A-1二层平面二层平面VILLA APARTMENT A-1 THE SECOND FLOOR别墅户型VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型别墅户型A-1A-1二层二层平面平面改造前后改造前后VILL

9、A APARTMENT A-1THE SECOND FLOOR别墅户型图例：1.1.空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。 2.2.交通空间节省，交通空间节省，“0 0”空间浪费。空间浪费。3.3.双流线设计，可供三代人共同使用。双流线设计，可供三代人共同使用。4.4.内向型空间，对抗周边噪音能力强。内向型空间，对抗周边噪音能力强。 5.5.地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。微地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。微信及信及QQQQ：11159557331115955733，朋友圈每周送新资料，朋友圈每周送新资料，htt

10、p:/http:/，淘宝搜店铺名：土木世家，淘宝搜店铺名：土木世家改造前：改造后：本层赠送面积：本层赠送面积：3.643.64改造前本层建筑面积：46.97改造后本层建筑面积：50.61VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型别墅户型A-1A-1三层平面三层平面别墅户型VILLA APARTMENT A-1 THE THIRD FLOOR VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型别墅户型A-1A-1三层三层平面平面改造前后改造前后VILLA APARTMENT A-1 THE THIRD FLOOR 别墅户型图例：1 1. .空间体验丰富，多附赠

11、空间，有内向型独立庭院。空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。 2 2. .交通交通空间节省，空间节省，“0 0”空间浪费空间浪费。3 3. .双双流线设计，可供三代人共同使用流线设计，可供三代人共同使用。4 4. .内向型空间，对抗周边噪音能力强内向型空间，对抗周边噪音能力强。 5 5. .地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。改造前：改造后：本层赠送面积：本层赠送面积：5.885.88改造前本层建筑面积：24.12改造后本层建筑面积：39VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅别墅户型户型B-1B-1地下地

12、下一一层平面图层平面图VILLA B-1 THE UNDERGROUND FLOOR地上面积：约135平米VILLA APARTMENT Ground floor plan别墅户型本层赠送面积：本层赠送面积：49.3249.3232501500VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型别墅户型B-1B-1首首层平面层平面VILLA APARTMENT B-1 THE FIRST FLOOR 别墅户型210021003000300021002100300030002700270027002700VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS图例：改造前：改造后：别

13、墅别墅户型户型B-1B-1首首层层平面平面-改造前后改造前后VILLA APARTMENT B-1 THE FIRST FLOOR 1 1. .空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。 2 2. .交通交通空间节省，空间节省，“0 0”空间浪费空间浪费。3 3. .双双流线设计，可供三代人共同使用流线设计，可供三代人共同使用。4 4. .内向型空间，对抗周边噪音能力强内向型空间，对抗周边噪音能力强。 5 5. .地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。本层赠送面积：本层赠送面积：2.52.5

14、改造前本层建筑面积：63.69改造后本层建筑面积：66.19别墅户型210021003000300027002700VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型别墅别墅户型户型B-1B-1二层二层平面平面VILLA APARTMENT B-1 THE SECOND FLOOR VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型图例：改造前：改造后：VILLA APARTMENT B-1 THE SECOND FLOOR1 1. .空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。 2 2. .交通交通空间节省，空间节省，“

15、0 0”空间浪费空间浪费。3 3. .双双流线设计，可供三代人共同使用流线设计，可供三代人共同使用。4 4. .内向型空间，对抗周边噪音能力强内向型空间，对抗周边噪音能力强。 5 5. .地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。本层赠送面积：本层赠送面积：17.7117.71改造后本层建筑面积：70.65改造前本层建筑面积：52.94别墅别墅户型户型B-1B-1二层平面二层平面-改造前后改造前后VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型别墅户型别墅户型B-1B-1三层平面三层平面VILLA APARTMENT B-1

16、THE THIRD FLOOR VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型改造前：改造后：别墅户型别墅户型B-1B-1三层平面三层平面-改造前后改造前后VILLA APARTMENT B-1THE THIRD FLOOR 图例：1 1. .空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。空间体验丰富，多附赠空间，有内向型独立庭院。 2 2. .交通交通空间节省，空间节省，“0 0”空间浪费空间浪费。3 3. .双双流线设计，可供三代人共同使用流线设计，可供三代人共同使用。4 4. .内向型空间，对抗周边噪音能力强内向型空间，对抗周边噪音能力强。 5 5. .地面附送停车位后期

17、改为车库，无地库开挖节省成本。地面附送停车位后期改为车库，无地库开挖节省成本。本层赠送面积：本层赠送面积：14.614.6改造前本层建筑面积：21.86改造后本层建筑面积：36.46VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS1 12 23 3庭院空间意向庭院空间意向庭院空间表现庭院空间表现3 32 21 1别墅户型VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS3 3庭院空间意向2 2阳台空间表现1 1庭院空间表现1 12 23 3别墅户型VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅形态表现2 22-22-2剖面剖面1 11-11-1剖面剖面2211VIL

18、LA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅形态表现2 22-22-2剖面剖面1 11-11-1剖面剖面1122VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS别墅户型1 11-11-1剖面剖面2 22-22-2剖面剖面2211VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS造价;策略COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY“北望花园墅北望花园墅”类叠拼类叠拼; ;洋房洋房创新创新高高容积低层产品容积低层产品1.1.地块定制地块定制北居更北居更“幽静幽静”，南居更，南居更“开阔开阔”， 居住体

19、验独一无二居住体验独一无二2.2.高品质高品质住宅住宅值得典藏值得典藏3.3.高附赠高附赠“0 0”风险风险“洋房终级产品洋房终级产品1.1.容积率高容积率高2.2.产品溢价空间高，多附赠空间。产品溢价空间高，多附赠空间。3.3.采用最无规范争议和邻里纠纷的露台和首层挑空作为赠送空间。采用最无规范争议和邻里纠纷的露台和首层挑空作为赠送空间。 4.4.正气的居室空间较多，布置自由灵活。正气的居室空间较多，布置自由灵活。5.5.多退台空间，立面造型丰富，视线更加开阔。多退台空间，立面造型丰富，视线更加开阔。 6.6.地面停车，无地下室开挖，节省造价。地面停车，无地下室开挖，节省造价。类叠拼类叠拼;

20、 ;洋房洋房产品产品特点特点CLASS DIEPIN ; BUNGALOW PRODUCT SUMMARYCLASS DIEPIN ; BUNGALOW PRODUCT SUMMARYVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS庭院上空不建议此方法缺点：内天井是否每户都搭建楼板，难控制；缺点：内天井是否每户都搭建楼板，难控制； 偷面积方式过于明显，审核难过关偷面积方式过于明显，审核难过关；洋房产品常见传统偷面积方式：偷面积方式一：庭院或内天井上空类叠拼;洋房产品缺点：不符合规范，缺点：不符合规范， 主体结构内阳台应按全面积计算；主体结构内阳台应按全面积计算；偷面积方式二：内凹阳台内

21、凹阳台不建议此方法1 12 2VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS我们采用的偷面积方式：类叠拼;洋房产品优点：增加私人空间，增大房间舒适度，可改造成储物间或空中花园。丰富生活情趣偷面积方式二：入户花园2 2建议采用此方法建议采用此方法偷面积方式一：客厅或餐厅上空1 1优点：首层挑空无规范争议，可偷面积较大，布置灵活。邻里无纠纷。VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品偷面积方式三：露台建议此方法3 3优点：露台规范无争议，可偷面积较大。建议此方法优点：飘窗规范无争议，是较为常用的偷面积方式。4 4偷面积方式四：飘窗5 5偷面积方式四：室外花园

22、建议此方法优点：规范无争议，增加生活趣味，可偷面积较大。VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS3 3在洋房产品品质不下降的前提下，减少间距来提升容积率? ?如何提高容积率按照规范6F洋房需控制间距18M，可以利用斜向三角形阴影部分作为退台空间退台空间多退台空间，立面造型丰富，视线更加开阔多退台空间，立面造型丰富，视线更加开阔, ,增加附赠空间，减少建筑间距，提增加附赠空间，减少建筑间距，提高容积率高容积率将单户进行优化搭配组合，使各户均能得到良好采光，退界只需满足间距间距1313米，容积率更高！米，容积率更高！2 24 45 56 618M18M传统洋房排法1 113M13M

23、18M18M洋房概念分析洋房概念分析如何提高如何提高容积率？容积率？类叠拼;洋房产品N NVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS洋房产品间距分析洋房产品间距分析类叠拼;洋房产品13M13M4M4M5.3M5.3M1M1M19.7M19.7MN N南向南向入户花入户花园园停车位停车位南南向向入入户户花花园园停车位停车位13M13M5.3M5.3M4M4M2.8M2.8M1M1M19.7M19.7M分级尺寸分级尺寸建筑间距建筑间距6F6F建筑间距建筑间距小小区区道道路路通过露台层层递退，洋房楼栋间距由通过露台层层递退，洋房楼栋间距由1818米缩短为米缩短为1313米，减小间距，提

24、高容积率！米，减小间距，提高容积率！VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS洋房产品无退台，视线阻隔，空间局促。洋房产品增加退台，视线开阔，立面丰富。前后退台分析类叠拼;洋房产品2 21 1VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品：高容积率低层产品类叠拼;洋房产品2 2洋房总体分析1 1洋房总体分析组团大样：节省间距方式组团大样：节省间距方式VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS组团大样分析组团大样分析类叠拼;洋房产品1 1停车分析停车区域2 2退台空间分析组2北侧组2南侧组1北侧组1南侧组组1 1组组1 1组组2 2组组2 2

25、退台空间VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS产品分析：高容积率低层产品微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家类叠拼;洋房产品组组1 1组组1 1组组2 2组组2 21 1洋房总体户型分析洋房总体户型分析洋房总体户型分析3 3组2户型分析141.6136.8145.0150.2148.4CDFHJ2 2组1户型分析143.4134.6142.8154.7150.2BAEGIVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品叠墅一叠墅一层层平面：送南侧大花园平面：送南侧大花园 送客厅、起居厅挑空空间送客厅、起居厅挑空空间改造前A户型

26、：154.65 B户型： 150.15 C户型：150.15 D户型：148.35改造后A户型：209.62 B户型：184.08 C户型：184.08 D户型：182.55VILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品叠墅叠墅二二层平面层平面：送南侧大花园：送南侧大花园 送客厅、起居厅挑空空间送客厅、起居厅挑空空间改造前A户型：154.65 B户型： 150.15 C户型：150.15 D户型：148.35改造后A户型：209.62 B户型：184.08 C户型：184.08 D户型：182.55VILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品一层改造前：一层改造后：VILLA PRODUCTS类

27、叠拼;洋房产品二层改造前：二层改造后：ABCDVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品平层平层三层三层平面平面：送入户花园，露台送入户花园，露台改造前E户型：142.77 F户型： 144.97改造后E户型：179.24 F户型：158.67VILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品三层改造前：三层改造后：EFVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品平层四层平面：送入户花园，露台平层四层平面：送入户花园，露台改造前G户型：134.57 H户型： 136.80改造后G户型：156.50 H户型：158.67VILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品四层改造前：四层改造后：GHGHVI

28、LLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品叠墅五层平面：送入户花园，露台叠墅五层平面：送入户花园，露台改造前I户型：143.38 J户型： 141.63改造后I户型：206.44 J户型：202.19VILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品叠叠墅六层墅六层平面：送入户花园，露台平面：送入户花园，露台VILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品五层改造前：五层改造后：IJIJVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品六层改造前：六层改造后：VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品VILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品1 12

29、23 3露台空间表现主入口空间表现整体鸟瞰“园中园园中园” 居住生活的新体验居住生活的新体验规划概念规划概念ANALYSISANALYSISLOCATIONLOCATION景不藏则不深，不深则不奥，不奥则不幽。景不藏则不深，不深则不奥，不奥则不幽。规划大宅之间为主景，中景，规划大宅之间为主景，中景，大宅之内为小景，邻景。大宅之内为小景，邻景。VISION ; STRATEGYVISION ; STRATEGY愿景;策略规划条件如何规划条件如何？现实现实四大制约四大制约分地块单独控规指标分地块单独控规指标商住用地面积：商住用地面积：81012.281012.2平米平米容积率不大于容积率不大于2.

30、02.0建筑限高建筑限高8080米米配套商业比例配套商业比例8%15%8%15%，超出范围要做补偿。超出范围要做补偿。覆盖率覆盖率25%25%京珠高速入口京珠高速出口火炬高新开发区火炬开发医院博爱路黄金走廊逸仙路康华路孙文路中山路南环路0101地块北侧有高速高速SITESITE0202地块南侧有轻轨轻轨0303覆盖率25%25%0404建筑限高8080米米PLANNINGPLANNING场地分析场地分析保利地块城市肌理City texture of poly blocks规划设计? 新地块城市肌理发展development of new site regenerating延续continuou

31、s保留keeping改变changeor？PLANNINGPLANNING场地分析场地分析场地条件分析Site Analysis规划设计EMPHYSIS强调利用CONTINOUS延续PROTECTION;AVOID保护;避免EXSITING RESOURCE现有资源EXSITING BUILDINGS现有建筑NOISE POLLUTION噪音污染利用解决利用解决UsageUsage and Solutionand SolutionPLANNINGPLANNINGCITY GARDEN城市后花园CITY CENTRE城市中心GAREDEN OF CITY GARDEN后花园中园轻轨阻隔变不利为概

32、念出发点SITESITECITY CENTRE城市中心SITESITECITY GARDEN城市后花园GAREDEN OF CITY GARDEN后花园中园以河涌为景观利用，转化轻轨、快速路不利影响为有利隔离条件，打造保利园中园轻轨河涌快速路规划理念规划理念; ;“园中园园中园”规划理念Planning Concept基地位置为中山市森林保护区，可视为城市后花园As a HCA, site can be considered as a city garten of Zhongshan 规划设计PLANNINGPLANNING规划条件规划条件规范解读Regulations Understandi

33、ng规划设计根据中山市城市规划技术标准与准则根据中山市城市规划技术标准与准则3.3.4.13.3.4.1条规定：自建住宅、别墅、普通住宅每套至少一个卧室条规定：自建住宅、别墅、普通住宅每套至少一个卧室或者起居室（厅）或者起居室（厅）冬至日冬至日日照不低于日照不低于1 1小时小时（旧城区统一规划的新建住宅大寒日日照不低于一小时）（旧城区统一规划的新建住宅大寒日日照不低于一小时）根据中山市城市规划技术标准与准则根据中山市城市规划技术标准与准则4.1.54.1.5条规定：两相邻居住建筑间距除满足表条规定：两相邻居住建筑间距除满足表4.1.44.1.4的规定外，当北侧的规定外，当北侧建筑高于南侧建筑时

34、，其间距按南侧建筑应取间距加上建筑建筑高于南侧建筑时，其间距按南侧建筑应取间距加上建筑高度差的高度差的0.30.3倍倍取值取值N根据根据4.1.44.1.4规定居住建筑规定居住建筑A A、B B满足间距满足间距X X当当A A高于高于B B时时ABAB间距X间距=X+（Ha-Hb）*0.3PLANNINGPLANNING高层+洋房高层+联排+别墅北边视线遮挡严重 风气候差南北通透，视线无遮挡货值分析Value Analysis高层货值 5.67亿洋房货值 2.59亿商业货值 0.84亿总货值 9.19.1亿亿货值分析Value Analysis高层货值 4.73亿洋房货值 3.88亿商业货值

35、0.85亿总货值 9.469.46亿亿货值分析Value Analysis高层货值 5.65亿别墅货值 0.73亿洋房货值 2.21 亿商业货值 0.84亿总货值 9.439.43亿亿产品种类多，不成气候高层洋房别墅规划方案规划方案规划方案对比Comparison of Planning Proposals营销提供货值：高层货值：5000元/平米洋房货值：6500元/平米上叠拼货值：9000元/平米下叠拼货值：7000元/平米联排别墅货值：9000元/平米商业货值：12000元/平米高层+别墅有修改过规划与货值分析PLANNINGPLANNING规划方案规划方案规划方案对比Comparison

36、 of Planning Proposals规划设计规划与货值分析货值分析Value Analysis高层货值 5.67亿洋房货值 2.59亿商业货值 0.84亿总货值 9.19.1亿亿货值分析Value Analysis高层货值 6.70亿别墅货值 1.89亿商业货值 0.84亿总货值 9.439.43亿亿货值分析Value Analysis高层货值 6.64亿别墅货值 1.96亿商业货值 0.85亿总货值 9.459.45亿亿高层良好视线南面高层难去化高层+别墅高层+别墅高层+别墅PLANNINGPLANNING建议方案建议方案建议方案分析Developing Proposals Anal

37、ysis货值最大化其中高层面积132996 货值6.65亿别墅面积21735 货值1.96亿商业面积7069.1 货值0.85亿总货值总货值 9.469.46亿亿规划设计高层建筑一字排开，视线无遮挡No view blocking by buildings货值最大化Maximum Value9.469.46亿亿946million946million产品纯粹，利于去化产品纯粹，利于去化Pure products, Pure products, beneficial to salebeneficial to sale高层High rise别墅VillaPLANNINGPLANNING建议方案建议

38、方案建议方案分析Developing Proposals Analysis货值最大化其中高层面积94640 货值4.73亿洋房面积59675 货值3.88亿商业面积7104.5 货值0.85亿总货值总货值 9.459.45亿亿规划设计高层建筑一字排开，视线无遮挡No view blocking by buildings货值最大化Maximum Value9.459.45亿亿945million945million产品纯粹，利于去化产品纯粹，利于去化Pure products, Pure products, beneficial to salebeneficial to sale高层High r

39、ise洋房Town housePLANNINGPLANNING建议方案分析建议方案分析高层单元板点分析通过高层单元板点分析得到最优的板点高层与别墅的组合结论，从而达到高层占地高层占地最小化、最小化、别墅别墅量量最大化最大化的优势微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家规划设计板点结合北边布置点式塔楼，争取面宽板式塔楼一字南边一字排开，满足最小山墙间距全点布置南边塔楼山墙面大于18米，规范上应按主要朝向退距，间距加大，别墅数量减少，影响货值全板布置板式塔楼面宽大于点式，北面只能布置4栋塔楼，不满足总量受山墙间距影响，所示别墅将减少PLANNING

40、PLANNING降降噪分析噪分析噪声处理方法Means of noise solution 规划设计2.阻碍物建筑，围墙，构筑物等 3.植被搭配，吸声性强植被选竹子4.建筑自身外墙设计降噪、材料绿化堆坡吸收噪音阻碍物反射噪音植被吸收噪音外墙降噪设计1.通过绿化堆坡，坡上种植 PLANNINGPLANNING规划方案一：园中园之园中墅规划方案一：园中园之园中墅PLANNINGPLANNING方案一PLANNING DESIGNPLANNING DESIGNPLANNINGPLANNINGPLANNINGPLANNING规划结构分析规划结构分析规划设计PLANNINGPLANNING场地设计分析场

41、地设计分析场地设计分析Site design Analysisl 通过绿化带堆坡降噪l 别墅首层抬高1.5m.别墅区域不开挖打大地库规划设计南边轻轨堆坡降噪别墅产品别墅庭院高层地下车库大景观高层河涌1.200-0.3000.0002.700PLANNINGPLANNING场地设计分析场地设计分析场地设计分析Site design Analysisl 通过绿化带堆坡降噪l 别墅首层抬高1.5m.别墅区域不开挖地库规划设计别墅一层抬高别墅地下室别墅二层露台-0.3001.200-0.3000.000-0.300-5.400-5.4004.500中景观大景观别墅小景PLANNINGPLANNING方

42、案一地库设计分析方案一地库设计分析地库设计分析Underground Parking Analysis别墅区域不做大地库，将节省地库面积为25905，按造价约2200/ 计算，可省造价0.57亿元规划设计一层地库轮廓线PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析功能分析Function Analysis高层位于基地北侧，远离轻轨，视线通透不遮挡别墅位于基地南侧，景观化处理，美化环境，景观带隔离噪音商业布置基地西侧，与保利一期原有商业行程呼应规划设计底底层层商商品品高高层层产产品品别墅高层底层商铺别墅PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析流线分析Flow Analysis高

43、层出入口位于基地北侧布置，便于形成集中高层区，统一管理别墅出入口位于东南河涌处，营造小桥，流水人家氛围另外高层别墅小区统一出入口位于西侧，结合原有一期商业打造呼应底商。此出入口高层，别墅分开管理规划设计高层车流别墅车流高层人流别墅人流消防流线小区别墅主要入口小区高层主要入口小区主要入口小区别墅主要入口小区高层主要入口小区主要入口PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析景观分析Landscape Analysis保护绿化带堆坡景观处理，降低南边轻轨造成的影响，植被选择多为易降噪，吸声为主规划设计规划大宅之间为主景，中景，大宅之内为小景，邻景规划主景观轴规划中景观规划小景观邻景东边底层

44、架空渗透景PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析视线分析Vision Analysis一字排开布置高层住宅，视线无遮挡规划设计PLANNINGPLANNING方案一分析方案一分析日照分析Sunlight Analysis规划设计0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时经天正日照分析软件计算，本次总图所有户型满足中山市城市规划管理技术规定所要求冬至日一小时日照规定。PLANNINGPLANNING规划规划方案二：方案二：园中园园中园之北望之北望PLANNINGPLANNING方案二总图设计方案二总图设计方案二总图Masterplan of proposal 2规划设计方案二PLA

45、NNINGPLANNINGPLANNINGPLANNING方案方案二二地库设计分析一地库设计分析一地库设计分析Underground Parking Analysis洋房区域不做大地库，可省地下室面积为36429 规划设计 一层地库轮廓线二层地库轮廓线 PLANNINGPLANNING方案方案二二地库设计地库设计二二地库设计二Underground Parking Analysis 2洋房区域部分地库，可省地下室面积为25897 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，http:/，淘宝搜店铺名：土木世家规划设计 一层地库轮廓线PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析

46、功能分析Function Analysis高层位于基地北侧，远离轻轨，视线通透不遮挡洋房位于基地南侧，景观化处理，美化环境，景观带隔离噪音商业布置基地西侧，与保利一期原有商业行程呼应底层商品高层新住宅洋房高层底层商铺洋房PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析流线分析Flow Analysis高层出入口位于基地北侧布置，便于形成集中高层区，统一管理别墅出入口位于东南河涌处，营造小桥，流水人家氛围另外高层别墅小区统一出入口位于西侧，结合原有一期商业打造呼应底商。此出入口高层，别墅分开管理规划设计高层车流洋房车流高层人流洋房人流消防流线小区别墅主要入口小区高层主要入口小区主要入口小区别

47、墅主要入口小区高层主要入口小区主要入口PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析景观分析Landscape Analysis规划设计规划大宅之间为主景，中景，大宅之内为小景，邻景规划主景观轴规划中景观规划小景观邻景东边高层底层架空渗透景PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析视线分析Vision Analysis高层一字排布，景观无遮挡规划设计PLANNINGPLANNING方案二分析方案二分析日照分析Sunlight Analysis规划设计0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时经天正日照分析软件计算，本次总图所有户型满足中山市城市规划管理技术规定所要求冬至日一小时

48、日照规定。PLANNING DESIGNPLANNING DESIGN在售价低土地价值低的情况下，建造成本比例增加，节省建造成本建造成本势在必行，如何实现?1.高层住宅模块化2.地下室减少开挖3.体形系数控制4.材料分析策略策略HIGH RISE HIGH RISE 高层类型高层高层模块模块化化产品产品120+90+90+120120+90+90+120120120户型特点：户型特点：3房2厅2卫户型1.南北通户型2.户型方正，3.三开间南向，4.干湿分离卫生间5.飘窗赠送面积：6.阳台赠送面积：9090户型特点：户型特点：2+1房2厅1卫户型1.户型方正2.三开间南向3.干湿分离卫生间5.飘

49、窗赠送面积：6.阳台赠送面积：120120 赠送面积：赠送面积：12.6712.679090 赠送面积：赠送面积：6.45 6.45 HIGH RISE HIGH RISE 高层类型高层模块化高层模块化产品产品120+90+90+120120+90+90+120120120户型特点：户型特点：3房2厅2卫户型1.南北通户型2.户型方正，3.三开间南向，4.干湿分离卫生间5.飘窗赠送面积：6.阳台赠送面积：7空中花园赠送面积： 9090户型特点：户型特点：2+1房2厅1卫户型1.户型方正2.三开间南向3.干湿分离卫生间5.飘窗赠送面积：6.阳台赠送面积：7空中花园赠送面积：积：120120 赠送

50、面积：赠送面积：12.6712.679090 赠送面积：赠送面积：6.456.45HIGH RISE HIGH RISE 高层类型如何如何实现模块化实现模块化？120高层产品12012090909090核心核心筒筒120120核心筒标准接口万能插头万能插头HIGH RISE HIGH RISE 高层类型如何如何实现实现模块模块化化？90高层产品核心筒标准接口万能插头万能插头12012090909090核心核心筒筒120120HIGH RISE HIGH RISE 高层类型120+90+90+120120+90+90+120高层高层产品体型系数控制产品体型系数控制高层产品中心对称，中横向剪力墙对

51、齐，节省造价，房型可替换。HIGH RISE HIGH RISE 高层类型120+90+90+120120+90+90+120高层高层产品体型系数控制产品体型系数控制高层产品中心对称，中横向剪力墙对齐，房型可替换。COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY造价;策略1F1F2F2F-1F-1FX X地下室造价分析地下室造价分析高层地下室示意别墅地下室示意1.1.别墅地下室不用开挖，以填高地基别墅地下室不用开挖，以填高地基1.5 M 1.5 M ，首，首层抬高层抬高1.5 M1.5 M 的方式，自然形成地下室；的方式，自然形成地下室；2.2.高层开挖土方回填别墅，土方平衡，降低

52、成本；高层开挖土方回填别墅，土方平衡，降低成本；1F1F2F2F3F3F-1F-1F1.1.高层底部不做夹层，降低成本；高层底部不做夹层，降低成本；2.2.高层地下室开挖的土方量可用于别墅填高层地下室开挖的土方量可用于别墅填高地基高地基, ,土方平衡土方平衡; ; 造价;策略COST ; STRATEGYCOST ; STRATEGY立面材料控制立面材料控制窗户玻璃主墙面仿面砖涂料底层及线脚真石漆PLANNINGPLANNINGVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTSVILLA PRODUCTS类叠拼;洋房产品