沈阳皇姑区体院公园住宅项目立项可行性研究报告（77页）.pdf

1、09.8.14主要内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议09.8.14主要内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估

2、算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议09.8.14土地属性一、规划与发展一、规划与发展二、宗地基本情况二、宗地基本情况09.8.14铁西新区和平区沈河区大东区皇姑区铁西新区和平区沈河区大东区皇姑区浑南新区浑南新区于洪区于洪区苏家屯区苏家屯区东陵区东陵区宗地位置宗地位置面积面积人口人口经济经济市域面积市域面积建城区面积建城区面积常住人口常住人口户籍人口户籍人口GDGDP P二产比例二产比例人均可支配收入人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（平方公里）（平方公里）（万人）（万人）（万人）（万人）（亿元）（亿元）（%（%）（元（元/人）/人）12980347

3、762709385547.417295城市基本概况：城市基本概况：沈阳现辖九区一市三县，全市占地面积沈阳现辖九区一市三县，全市占地面积1.3万1.3万平方平方 公里，位居全国省级、副省级城市第七名，其中建城区面积公里，位居全国省级、副省级城市第七名，其中建城区面积347347平平 方公里;07年末，沈阳常住人口方公里;07年末，沈阳常住人口762762万人，户籍人口万人，户籍人口709709万人，增长万人，增长 速度每年约为速度每年约为1%1%；沈阳08年经济总量；沈阳08年经济总量38553855亿，同比07年上涨亿，同比07年上涨 16.5%16.5%； 2008年，沈阳城镇家庭人均可支配

4、收入达2008年，沈阳城镇家庭人均可支配收入达17295元，17295元，同比同比 07年上涨07年上涨18.41%18.41%。城市基本面向好，利于房地产投资。城市基本面向好，利于房地产投资。09.8.14中心城中心城区区以以旧城改旧城改造造为为主主金廊金廊金廊是沈阳城市发展金廊是沈阳城市发展 战略中的核心概念。目前战略中的核心概念。目前 已成为沈阳国际大都市的已成为沈阳国际大都市的 形象展示区。银带，既浑形象展示区。银带，既浑 河以及延浑河两岸的景观河以及延浑河两岸的景观 带，目前已经建成了五座带，目前已经建成了五座 主题公园以及若干娱乐设主题公园以及若干娱乐设 施，成为与金廊齐名的沈施，

5、成为与金廊齐名的沈 城风采展示区。城风采展示区。银带银带北北统统：建建立立以以现现代代化化农农业业为为主主的的产产业业新新区区东东优优：以以棋棋盘盘山山风风景景区区为为依依托托形形成成东东北北地地区区风风景景旅旅游游度度假假胜胜地地南南拓拓：新新城城区区、高高新新区区、物物流流区区为为概概念念的的大大浑浑南南地地区区。西西进进：老老城城区区产产业业西西迁迁形形成成以以商商贸贸、居居住住为为主主的的铁铁西西老老城城区区和和以以工工业业为为主主的的经经济济技技术术开开发发区区沈阳整体规划理念沈阳整体规划理念：优先进行三环内的旧城改造，形成金廊、银：优先进行三环内的旧城改造，形成金廊、银 带为城市主

6、要风采展示区，兼顾以带为城市主要风采展示区，兼顾以“东优西进南拓北统东优西进南拓北统”的规划理的规划理 念形成的四大发展空间念形成的四大发展空间。09.8.14沈阳功能规划及皇姑区定位皇姑区的定位是教育人文区皇姑区的定位是教育人文区，是，是辽宁省行政中心区辽宁省行政中心区、文化教育强、文化教育强 区区，具有，具有优越的人居环境优越的人居环境，面积40.7平方公里，常住人口约80万。，面积40.7平方公里，常住人口约80万。新新兴兴工工业业区区新兴商贸居住区新兴商贸居住区教育人文区教育人文区现现代农代农业产业产业化业化示范示范基基地地汽车工业区汽车工业区传统中心区商贸重点区传统中心区商贸重点区高

7、高新新技技术术开开发发区区棋盘山风景旅游区棋盘山风景旅游区09.8.14皇姑区具有厚重的历史文化底蕴，素有沈阳起源、清朝龙脉之称；皇姑区具有厚重的历史文化底蕴，素有沈阳起源、清朝龙脉之称；省政府辽宁大 学舍利塔舍利塔北陵公园北陵公园宗 地宗 地新开河新开河皇姑区是沈阳历史最为悠久的行政区，境内拥有皇姑区是沈阳历史最为悠久的行政区，境内拥有1、距今7200年的新石器时期古文化遗址（新乐遗址）；1、距今7200年的新石器时期古文化遗址（新乐遗址）；2、始建于1643年的世界文化遗产清昭陵（北陵公园）；2、始建于1643年的世界文化遗产清昭陵（北陵公园）；3、始建于1044年的舍利塔；3、始建于10

8、44年的舍利塔；新乐遗址新乐遗址省政府北陵公园北陵公园舍利塔舍利塔北陵北陵新乐遗址新乐遗址09.8.14皇姑区规划了6大功能区，宗地位于皇姑区规划了6大功能区，宗地位于“区域总部及现代办公区域总部及现代办公”规划区内规划区内现代商贸中心区区域总部及现代办公区航空新城现代装备制造业服 务基地部队用地长江街商业中心教育人文区宗地宗地省政府辽宁大 学省政府辽宁大学北行商圈北陵公园新乐遗址09.8.14金金廊廊北北段段省地矿局省地矿局项目位置项目位置沈阳北站沈阳北站北站商贸北站商贸中心中心北行商圈北行商圈省司法厅省司法厅省经委省经委省检查院省检查院省教育厅省教育厅省环保局省环保局省档案馆省档案馆省商业

9、厅省商业厅省审计厅省审计厅省侨务办省侨务办公室公室省国资委省国资委省工商管省工商管理局理局省质检厅省质检厅省环保局省环保局省粮食局省粮食局省安检局省安检局省旅游局省旅游局省知识产省知识产权局权局省国土厅省国土厅省公安厅省公安厅皇姑区是沈阳行政中心区皇姑区是沈阳行政中心区。宗地所在陵东板块为宗地所在陵东板块为“泛北金廊区域泛北金廊区域”，省，省 直机关聚集。辽宁省3大省级行政中心直机关聚集。辽宁省3大省级行政中心“省政府、省政协、省人大省政府、省政协、省人大”及省军区均座及省军区均座 落于此。另据统计，宗地周边有23家落于此。另据统计，宗地周边有23家省直机关聚集于此，约占全省省直机关总省直机关

10、聚集于此，约占全省省直机关总 数的50%，仅处级以上在职和离退休人员约2000人左右；数的50%，仅处级以上在职和离退休人员约2000人左右；宗地省军区：约900米；宗地省政府：约1000米；宗地省政协：约1500米；宗地省人大：约1500米；宗地至4大省级行政机关的步行时间为5分钟左右；省政协省政协省人大省人大省政府省政府省军区省军区09.8.14皇姑区是沈阳文化教育强区皇姑区是沈阳文化教育强区。区内拥有大、中专院校30余所；中小学 校60多所，其中省实验中学（含高中、初中）、43中、120中学、11中、朝鲜一 中、虹桥中学、珠江五小、实验小学均是辽宁省、沈阳市重点中小学，而。区内拥有大、中

11、专院校30余所；中小学 校60多所，其中省实验中学（含高中、初中）、43中、120中学、11中、朝鲜一 中、虹桥中学、珠江五小、实验小学均是辽宁省、沈阳市重点中小学，而省实验 省实验 中学是辽宁省升学率最高的高中中学是辽宁省升学率最高的高中。皇姑区是沈阳重点中小学分布最多的区之一； 中科院、省市科研院所30多个，新闻单位、文化团体近30个，是沈阳教育文化强 区；。皇姑区是沈阳重点中小学分布最多的区之一； 中科院、省市科研院所30多个，新闻单位、文化团体近30个，是沈阳教育文化强 区；中医药大中医药大学学项目位置项目位置航空工业航空工业学院学院中国刑警中国刑警学院学院辽宁大学辽宁大学虹桥中学虹桥

12、中学市委党校市委党校实验中学实验中学120中学中学43中学中学珠江五小珠江五小朝鲜一中朝鲜一中沈阳大学沈阳大学重点中、小学本科大学十一中学十一中学09.8.14皇姑区乐居指数居全市之首皇姑区乐居指数居全市之首。是唯一与市内五区中的三区实现搭接的行政 区，方便区域间人群迁徙；一、二环路横穿区域方便东西通行；金廊纵向穿过区域方便 南北通行；拥有沈阳市传统三大商圈之一的。是唯一与市内五区中的三区实现搭接的行政 区，方便区域间人群迁徙；一、二环路横穿区域方便东西通行；金廊纵向穿过区域方便 南北通行；拥有沈阳市传统三大商圈之一的“北行北行”商圈，购物便利；毗邻沈阳最大的火 车客运站沈阳北站，方便外埠出行

13、；同时拥有城市天然氧吧之称的商圈，购物便利；毗邻沈阳最大的火 车客运站沈阳北站，方便外埠出行；同时拥有城市天然氧吧之称的“北陵公园北陵公园”及1877年 开凿的北运河及1877年 开凿的北运河“新开河新开河”，人居环境十分优越；，人居环境十分优越；铁西和平沈河大东北行北行沈阳北站沈阳北站北 陵二环路二环路一环路一环路新开河新开河金廊金廊09.8.14地铁2号线开通时间：2010年底地铁2号线开通时间：2010年底宗地宗地09.8.14地铁开通，销售利好地铁开通，销售利好。宗地距北陵地铁出口约700米，项目首期 开盘时间为2010年6月份，基本与地铁开通时间契合，地铁的开通 无疑对项目销售是一种

14、利好；。宗地距北陵地铁出口约700米，项目首期 开盘时间为2010年6月份，基本与地铁开通时间契合，地铁的开通 无疑对项目销售是一种利好；松山路站新乐遗址站陵西站北陵站崇山路站岐山路站700米700米宗地宗地09.8.14获取宗地可巩固沈阳公司城北布局获取宗地可巩固沈阳公司城北布局。从沈阳公司战略布局来看，沈 阳公司一直将城北与城南作为重要战略基地，08年底，四季花城基本售罄，沈阳 公司城北战略地位需要进一步巩固，本案位于皇姑区1-2环区间的陵东板块，获 取该项目可进一步完善万科城北片区布局；从沈阳公司战略布局来看，沈 阳公司一直将城北与城南作为重要战略基地，08年底，四季花城基本售罄，沈阳

15、公司城北战略地位需要进一步巩固，本案位于皇姑区1-2环区间的陵东板块，获 取该项目可进一步完善万科城北片区布局；在建项目已建项目在建项目已建项目HG-TY项目项目09.8.14土地属性一、规划与发展一、规划与发展二、宗地基本情况二、宗地基本情况09.8.14项目基础信息表：项目基础信息表：项目位置行政区皇姑区地段项目位置行政区皇姑区地段1-2环区间占地面积代征地面积计容积率建筑面积可售面积环区间占地面积代征地面积计容积率建筑面积可售面积96516净地面积净地面积47674住宅面积住宅面积91898小计小计47674非住宅面积非住宅面积4618 容积率容积率2办公楼办公楼0商业商业2079 地价

16、测算地价总额地价测算地价总额1.6亿车库（不含地下）亿车库（不含地下）2539不可售面积不可售面积1561测算土地单价测算土地单价3356元元/平平小计小计98077 不计容积率建筑面积可售面积不计容积率建筑面积可售面积7424测算楼面地价测算楼面地价1678元元/平平不可售面积不可售面积5232小计小计12656 土地使用权归属沈阳体育学院，土地使用权归属沈阳体育学院，2007年，军泽房地产公司与体院签订转让协议，年，军泽房地产公司与体院签订转让协议，2008年大 连华融获取军泽公司北地块处置权，宗地尚未挂牌；土地规划用途居住商业转让方式项目毛地摘牌年大 连华融获取军泽公司北地块处置权，宗地

17、尚未挂牌；土地规划用途居住商业转让方式项目毛地摘牌09.8.14宗地四至：宗地四至：陵东街泰山路宗地东北侧现状住宅宗地内现状宗地南测北北宗地西侧宗地西侧：泰山路（双向4车道）； 宗地东侧宗地东侧：陵东街（双向4车道）；宗地南侧宗地南侧：目前已拆迁为净地； 宗地东北侧宗地东北侧：现状住宅；本 案本 案北陵公园北陵公园约150米约150米宗地西侧沿泰山路看北陵公园宗地西侧沿泰山路看北陵公园150米150米观景面观景面09.8.14劳动公园百鸟公园北塔公园万泉公园万柳塘公园科普公园南湖公园中山公园青年公园八一公园碧塘公园北陵公园北陵公园长青公园盘点沈阳2环内具有规模（市内五区）的城市公园，总计13个

18、，皇姑区的北陵公园是沈阳市内最大的生态公园北陵公园全市绝无仅有北陵公园全市绝无仅有。公园始建于1643年公园始建于1643年，占地面积330万平，占地面积330万平，约为，约为 二环城区范围内其他公园占地面积总和的1.2二环城区范围内其他公园占地面积总和的1.2倍，近7倍于沈阳第二大城市公园倍，近7倍于沈阳第二大城市公园 “南湖公园南湖公园”（48万平）；（48万平）；沈阳城市公园统计本本 案案09.8.14地处天柱山支脉，占据沈阳地理至高点，2004年7月 入选世界文化遗产名录小桥流水小桥流水清代遗留的皇殡贵地，上风上水，皇家风水宝地，06年 当选最值得外宾游览的中国50个景点之一古老建筑与

19、现代游园完美结合现存古松2000余棵，松龄达300多年，摇曳挺 拔，参天敝日，被誉为沈阳天然“氧吧”、城市 “绿肺”！北陵公园被誉为沈阳北陵公园被誉为沈阳“天然氧吧天然氧吧”、城市、城市“绿肺绿肺”、“风水宝地风水宝地”09.8.14地上及地下状况：地上及地下状况： 宗地目前地上物为沈阳体育学院操场（该操场属于文物，目前合作方正在运作该操场的 宗地目前地上物为沈阳体育学院操场（该操场属于文物，目前合作方正在运作该操场的 搬迁），搬迁），宗地东南角有2栋办公楼已搬迁未拆除，宗地内并无水渠、高压线等影响后期开 宗地东南角有2栋办公楼已搬迁未拆除，宗地内并无水渠、高压线等影响后期开 发的不利因素发的

20、不利因素； 宗地地下无管线、地下电缆、暗渠、地下建筑等影响项目开发的不利因素宗地地下无管线、地下电缆、暗渠、地下建筑等影响项目开发的不利因素。宗地西北测跑马场角楼宗地东北侧宗地西南侧原体育学院西门宗地南边界1宗地南边界2宗地东南侧09.8.14宗地周边大市政管网配套宗地周边大市政管网配套：宗地周边大市政管网配套齐全，各类管网均可通过宗地东侧宗地周边大市政管网配套齐全，各类管网均可通过宗地东侧“陵东 陵东 街街”接入接入。低压煤气， =300mm给水， =200mm输水， =1000mm污水， =500mm雨水， =1200mm供暖，630*2电器煤气泰山路泰山路陵陵东东街街宗地周边管网分布示意

21、图09.8.14宗地交通状况：宗地交通状况：宗地周边道路通达性较好、公共交通系统发达、 距离地铁2号线北陵站出口约700米；宗地周边道路通达性较好、公共交通系统发达、 距离地铁2号线北陵站出口约700米；北行 商圈五爱 商圈沈阳站沈阳北站中街商圈北行 商圈五爱 商圈沈阳站沈阳北站中街商圈地铁2号线（北陵站）体育学院周边公交线1）公交系统：宗地东侧为 原沈阳体育学院公交站， 公交线路发达，有多达10 条公交线路（338、205、 210、220、227、231、242、 245、265、800）可方便到 达沈阳各大商圈、沈阳站、 沈阳北站；2）宗地出行主要依靠交通 方式：a公交线路丰富，可依靠

22、公共交通出行；b 道路通达性较好，可通 过泰山路自驾车1分钟即可 到 达 金廊北段（北陵大 街），方便东西、南北通 行；3）宗地距地铁2号线北陵 站出口约700米；地铁的开 通更加方便了项目出行；宗地宗地09.8.14宗地配套宗地配套：毗邻北陵公园，景观资源优越，距离第四医院500 米，周边有满足日常生活的商业配套；毗邻北陵公园，景观资源优越，距离第四医院500 米，周边有满足日常生活的商业配套；商业配套：生活商业丰富，陵东街、 银山路周边商业网点密 集；距离皇姑北行商圈 约3公里； 医疗配套：宗地周边便利的就医地 点主要是距宗地500米左 右的北陵医院、市第四 医院，另外经泰山路至 一环路周

23、边分布有辽宁 中医、儿童医院； 文体配套：项目周边主要的教育资 源有辽宁文化艺术学校 及一环路周边的旅游学 校、中医学院；商业网点、生活配套分布区北陵医院辽宁中医儿童医院北陵公园市第四医院辽宁文化艺术学校旅游学校辽宁省中医学院沈阳宾馆陵东街银山路宗地宗地09.8.14片区存量土地：片区存量土地：北陵周边存量土地极为有限，临近公园的存量土 地仅存本案、航院地块及上岗子地块，航院因地价及规模原因近期 出让可能性较低，上岗子地块因涉及拆迁和大面积绿地调整，出让 时间不定。北陵周边存量土地极为有限，临近公园的存量土 地仅存本案、航院地块及上岗子地块，航院因地价及规模原因近期 出让可能性较低，上岗子地块

24、因涉及拆迁和大面积绿地调整，出让 时间不定。【说明】北陵周边存量：【说明】北陵周边存量：1、航院地块：占地25万平，容 积率2.5，我司前期跟踪地块， 楼面地价2200元/平，受价格及 规模影响，近期出让的可能性较 低，同时航院地块位置距离宗地 约3.5公里，未来与本案竞争关 系较弱。2、上岗子地块：我司前期跟踪地块，占地45万 平，因涉及大量拆迁及大面积绿 地调整，土地出让时间不定；北陵公园宗地宗地未来可供应土地储备资源分布航院上岗子北 陵北 陵09.8.14周边可比地价:周边可比地价:横向对比北陵公园周边成交土地，越为临近北陵公 园的土地价值越高，与07年成交的泰昇地块，宗地楼面地价较低。

25、横向对比北陵公园周边成交土地，越为临近北陵公 园的土地价值越高，与07年成交的泰昇地块，宗地楼面地价较低。参考地块占地容积率成交时间成交总价（万元）土地单价（元/平） 楼面单价 （元/平）泰山路11号5.41107年6月478325002500泰昇地块4.13407年11月3080674521863银山路66号4.92308年6月2092742471416本案4.7721447733601680银山路66号银山路66号泰山路11号泰山路11号泰昇地块泰昇地块北陵公园北陵公园宗地宗地参考地块参考地块进展方面进展方面泰山路11号与本案同属体育学院校区，08年军泽已摘牌，一直未 开工；目前军泽公司拟

26、为部队定向开发住宅，但未最 终确定，我司仍有机会参与。泰昇地块该地块07年11月由香港泰昇公司获取，目前项目已拆 迁完毕，正在进行土地相关手续报批及前期策划，目 前具体规划方案未定，后续重点关注；银山路66号目前已为净地， 尚未开盘，预计09年下半年上市，开 发商为本地开发商华海开发公司，实力一般；09.8.14土地属性判断土地属性判断：“a+土地属性a+土地属性”，“金色类土地金色类土地”，具备打造优质项 目的基本素质具备打造优质项 目的基本素质 金廊北段，1-2环区间，毗邻沈阳最大生态公园北陵公园；+= 周边道路通达，公交线路丰富，距离地铁北陵车站约700米； 宗地周边各类生活配套完善；

27、省直机关聚集区，传统的高档居住区； 板块内土地存量有限，北陵东绝版地块；+A+土地属性，金 色类土地，具备 打造优质项目的 基本素质09.8.14主要内容一、土地属性分析一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议09.8.14项目立面风格示意项目立面风格示意强调水平线条，有质感的面砖材料，颜色柔和。顶部作适当处理，弱化尺度感。同时给

28、人以“内敛大气”的感觉强调水平线条，有质感的面砖材料，颜色柔和。顶部作适当处理，弱化尺度感。同时给人以“内敛大气”的感觉09.8.14入口示意入口示意09.8.14林荫路示意林荫路示意09.8.14围墙示意围墙示意09.8.14生态节能住宅（意向）生态节能住宅（意向）本案定位为北陵公园旁低密度舒适性住宅，具备打造生态节能住宅的基 本条件。除目前沈阳公司已实施的外墙外保温、三玻塑钢窗、地热采暖等几 项措施外，项目未来会考虑以下措施来打造生态节能型住宅。集中太阳能热水系统集中太阳能热水系统沿街及首层设置隔音防盗卷帘沿街及首层设置隔音防盗卷帘居室明卫采用中空节能窗居室明卫采用中空节能窗渗水砖铺装地面

29、渗水砖铺装地面中水利用技术中水利用技术太阳能庭院灯太阳能庭院灯房间分室温度控制房间分室温度控制住宅新风系统住宅新风系统09.8.14生态节能住宅（意向）生态节能住宅（意向）集中太阳能热水系统集中太阳能热水系统太阳能庭院灯太阳能庭院灯沿街及首层设置隔音防盗卷帘沿街及首层设置隔音防盗卷帘居室明卫采用中空节能窗居室明卫采用中空节能窗住宅新风系统住宅新风系统09.8.14项目开发节奏项目开发节奏首期开发：二期开发：首期开发：二期开发：土地获取土地获取2009-8-5备注：备注： 一期开工面积 53537平； 4栋17层高层、4栋 多层电梯洋房； 2010年6月开盘销 售，当年销售面积 41200平；

30、2011年销售8708 平；首期开工时间首期开工时间2009-8-30四证获取时间四证获取时间2009-10-25预售许可证预售许可证2010-5-15开盘时间开盘时间2010-6-1入住入住2010-12-25四证获取时间四证获取时间2009-11-15备注：备注： 二期开工面积 48703平； 6栋17层高层，2 栋多层电梯洋房 ；2010年销售3629 平，2011年销售 45074平，项目售 罄；二期开工时间二期开工时间2010-3-1预售许可证预售许可证2010-9-15开盘时间开盘时间2010-10-20入住入住2011-12-30净地泰山路泰山路陵东街陵东街一 期一 期一 期一

31、期二 期二 期北陵公园北陵公园09.8.14主要内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议09.8.14供不应求、大户型产品稀缺供不应求、大户型产品稀缺1、皇姑东部缺乏高品质产品，同时整个北部城 区缺乏舒适性大户型产品供应；2、皇姑区土地供应缺乏，市场需求旺盛，连续 两年供不应求；项目定位推导：项目定位推导：结合

32、客户、土地属性及市场等几方面因 素，推导本项目定位。结合客户、土地属性及市场等几方面因 素，推导本项目定位。充分发挥景观资源优充分发挥景观资源优 势，提供再次改善产势，提供再次改善产 品，赢得再改市场机会品，赢得再改市场机会 较大较大客户土地产品A+的土地属性A+的土地属性1、拥有绝无仅有的景观优势，西北 侧150米直面公园 景观；2、各类配套均好宗地周边高收入人群聚集，改宗地周边高收入人群聚集，改 善需求旺盛善需求旺盛；宗地周边客户购买力强、大户 型需求旺盛，且基数庞大；结合市场情况结合市场情况09.8.14沈阳整体市场及未来预测：沈阳整体市场及未来预测：0708年沈阳住宅成交量均超过100

33、0万 平，按照集团提供的模版进行预测，沈阳市场预计未来几年成交量 0708年沈阳住宅成交量均超过1000万 平，按照集团提供的模版进行预测，沈阳市场预计未来几年成交量 保持在1000万平左右保持在1000万平左右，相对较为平稳，成交量波动较小，价格稳步 增长。受供应量较大影响，未来库存压力较大。，相对较为平稳，成交量波动较小，价格稳步 增长。受供应量较大影响，未来库存压力较大。历年成交价格分析及预测29943048311032223382347435453651200025003000350040002003200420052006200720082009E 2010E历年库存面积分析及预测6

34、6749256764384110351355165505001000150020002003200420052006200720082009E 2010E注：具体的分析方法请参考按照集团模版完成的沈阳住宅市场初探沈阳住宅市场初探（081231）1,4001,3001,3321,3511,0597366496481,1009809848607074342010E20052006200720082009E1,0751,153成交面积20042003供应面积历年供求面积分析与预测23.6415.1621.22118.550.0586.1671.4106.9232.8224.44167.85141.1

35、133.5528.2127.17131.2631.31104.38157.88192.49219.5581.2235.08108.6644.718.4247.0590.89135.32142.11139.95157.43248.179.71112.2296.391.140.630.340.60.771.531.041.591.170.311.524.280.420.70.740.810.51.072.142.041.020.862.281.20.540.520.640.871.871.741.812.171.150.971.150.8306010602060306040605060606070

36、6080609061006110612070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812供应供应面积面积(万平万平米米)成交成交面积面积（万平万平米米）供销供销比比06-08年月度供求变化分析图历年成交价格分析及预测29943048311032223382347435453651200025003000350040002003200420052006200720082009E 2010E历年库存面积分析及预测66749256764384110351355

37、165505001000150020002003200420052006200720082009E 2010E23.6415.1621.22118.550.0586.1671.4106.9232.8224.44167.85141.1133.5528.2127.17131.2631.31104.38157.88192.49219.5581.2235.08108.6644.718.4247.0590.89135.32142.11139.95157.43248.179.71112.2296.391.140.630.340.60.771.531.041.591.170.311.524.280.420.

38、70.740.810.51.072.142.041.020.862.281.20.540.520.640.871.871.741.812.171.150.971.150.83060106020603060406050606060706080609061006110612070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812供应供应面积面积(万平万平米米)成交成交面积面积（万平万平米米）供销供销比比09.8.14宗地竞品少、竞争关系弱。宗地竞品少、竞争关系弱。

39、目前皇姑在售项目约49个，库存超过1万平的项目较少，且与宗地距离较远,与本案竞争关系较弱。目前皇姑在售项目约49个，库存超过1万平的项目较少，且与宗地距离较远,与本案竞争关系较弱。项目名称项目名称08年底库存面积（万平）08年底库存面积（万平）说明说明海德公园2.5沈阳绿城开发，与项目紧邻，产品品质一般，目前尾盘销售阶段，09年将售磬，未来与项目不存在竞争西堤国际5.4沈阳金基开发，项目位于塔湾地区，与项目位置较远，120平以下一房和两房产品为主，与项目不存在明显竞争经典生活1.3沈阳锦联地产开发，项目位于皇姑主要商圈北行地区，目前在售产品以小面积精装产品为主，与我司项目定位不同，因此不存在明

40、显竞争本案本案西堤国际西堤国际经典生活经典生活海德公园海德公园怡林名门怡林名门 目前皇姑市内核心区域库 存较大项目主要是海德公园、海德公园、 西堤国际、阳光上品和经典西堤国际、阳光上品和经典 生活；生活； 我司项目东侧为沈阳华海 开发的怡林名门项目，但并 未开盘，具体产品不祥，有 待后期持续跟踪阳光上品阳光上品09.8.14 皇姑区在售产品较少，主要分布在陵东、陵西、北行、塔湾四个板块； 陵西板块目前产品供应集中在北部，与塔湾板块定位相同，集中在价格较低的首置首改产品； 北行板块受商圈影响，单块土地面积较小，项目供应多小户型产品。陵东板块是皇姑区核心板块之一陵东板块是皇姑区核心板块之一，年成交

41、量占皇姑区的，年成交量占皇姑区的1/3，由于靠近北陵公 园，省直机关、企事业单位聚集，人居环境优越，主要客户群体购买力较强，主 流客户来源于皇姑本区域，部分来自沈河、和平北部。，由于靠近北陵公 园，省直机关、企事业单位聚集，人居环境优越，主要客户群体购买力较强，主 流客户来源于皇姑本区域，部分来自沈河、和平北部。陵东板块陵西板块北行板块塔湾板块陵东板块陵西板块北行板块塔湾板块09.8.1408年下半年各面积段消化套数(套)08年下半年各面积段消化面积(万平)2,1419,52729,01531,47428,18113,4784,63990-100 100-120120-150150-18018

42、0以上118,453总面积60以下60-901157219291289180851,132 近年来，板块二环内大户型产品供应匮乏，需求逐渐向二环外扩散，例如位于二环外的城建北尚客户仍主要来自于皇 姑本区域； 由于皇姑区是省级政府机关、高校、医院、大型企事业单位聚集地，其中高层人群对于150-180平的大面积产品存在着 较大的需求。注：按照沈阳市场的情况，沈阳公司产品线划分的标准为90平以下并且总价在40万以下的产品为首置产品，90-144平、总价在40-80万的产品为首改产 品，80万以上为再改产品，单价在8000元/平以上的为高档了类产品陵东板块受限于产品供应，90-150平产品是08年下半

43、年成交主 力,160平以上舒适大户型产品供应较少。陵东板块受限于产品供应，90-150平产品是08年下半年成交主 力,160平以上舒适大户型产品供应较少。09.8.14目前宗地所在陵东板块内在售项目仅有2个，且均为本地开发商开发，产品品质一般，受供应限制，90目前宗地所在陵东板块内在售项目仅有2个，且均为本地开发商开发，产品品质一般，受供应限制，90140平首改类产品是2项目的成交主力。140平首改类产品是2项目的成交主力。海德公园海德公园阳光上品阳光上品体育学院体育学院 目前板块内在售项目仅有两个，分别是阳光上品、 海德公园，均为本土开发商 海德公园尾盘销售，即将售罄，09年将消化完毕， 与

44、项目竞争较弱 阳光上品是目前板块内部主力销售项目，08年7月上 市，以90-135平高层、小高产品为主，目前销售量约 为130套； 板块内项目基本以首改产品为主，并且产品品质一 般，版块内缺乏品牌开发商的品质社区；项目名称08年成交面积主要成交面积主要成交产品主力成交单价/总价预计09年成交 面积09年年底库存可售海德公园6.5万92-101多层、小高层、高层5300-5800/50-602.5万平（尾货）0126-140高层5300/65-75阳光上品1.2万90-135高层、小高5600-6200/55-854万平7.809.8.14政府机关处级干部，后小太阳（孩子上初中）：政府机关处级干

45、部，后小太阳（孩子上初中）：生活特征：3口人现住北陵周边；平时活动基本客厅；工作很忙，回家希 望能有健身的地方；书房利用率高，希望2025平，南向采光好；认为 衣帽间、储藏室应该有；希望再同一园区里给父母再买1套100平房子。政府机关副厅级干部，空巢（孩子国外上政府机关副厅级干部，空巢（孩子国外上 大学）：大学）：生活特征：2口人现住北行附近，孩子偶尔回 国；性格开朗，喜欢召集朋友来家里聚会，希 望客厅大点，有独立的大衣帽间；客厅要与餐 厅分隔开；储藏间需求强烈。政府机关正厅级干部，空巢期（现已退政府机关正厅级干部，空巢期（现已退 休，孩子也已独立）：休，孩子也已独立）：生活特征：老两口住金色

46、家园，孩子均已独 立；希望主卧、客厅要开间大，敞亮；希望有 大储藏间；对独立洗衣房满意；不需要健身房。需求情况需求情况总面积需求：总面积需求：160180平，部分会同一园区给父母再买1套100平2房产160180平，部分会同一园区给父母再买1套100平2房产 品。品。功能需求：功能需求： 1主卧1次卧1书房1厨房2厅2卫1大储藏间1北1主卧1次卧1书房1厨房2厅2卫1大储藏间1北 阳台，主卧衣帽间适度放大。阳台，主卧衣帽间适度放大。空间大小：空间大小：客厅客厅开间5米左右；主卧只放大床、衣柜、梳妆台即可；开间5米左右；主卧只放大床、衣柜、梳妆台即可；次卧次卧 一般为孩子房间，能放1一般为孩子房

47、间，能放1.5米床，书桌、小衣柜；.5米床，书桌、小衣柜；储藏间储藏间希望能大点；基本希望能大点；基本 都是1个人做饭，都是1个人做饭，厨房厨房不用太大；不用太大；餐厅餐厅要与客厅有分割，能放置6人桌；要与客厅有分割，能放置6人桌；卫卫 生间生间放置单槽水盆、淋浴、马桶；放置单槽水盆、淋浴、马桶；主卫主卫希望有放普通浴缸的地方。希望有放普通浴缸的地方。朝向需求：朝向需求：客厅必须南向，即使北向有稀缺景观；主卧南向。客厅必须南向，即使北向有稀缺景观；主卧南向。建筑形式：建筑形式：对于高层抗性较大，喜欢带电梯的多层。对于高层抗性较大，喜欢带电梯的多层。价格接受度：价格接受度：7000左右比较合理，

48、如果看到产品能接受更高的价格7000左右比较合理，如果看到产品能接受更高的价格。居住习惯：居住习惯：比较注重隐私，要环境安静，居住人群单一、素质高。比较注重隐私，要环境安静，居住人群单一、素质高。客群1：客群1：政府机关处级以上公务员：主力客群处于空巢期或子女即政府机关处级以上公务员：主力客群处于空巢期或子女即 将进入大学，具有较强购买力，主力需求:1主卧1次卧1书房，将进入大学，具有较强购买力，主力需求:1主卧1次卧1书房， 储藏空间和家政空间对其有吸引力储藏空间和家政空间对其有吸引力购购 买买 关关 注注 度度物业、开发商品牌物业、开发商品牌房间舒适性、使用功能房间舒适性、使用功能医疗、交

49、通配套医疗、交通配套与父母或子女同一个园区（与父母或子女同一个园区（2套）套）价格、学校价格、学校12309.8.1412私营业主单身阶段：私营业主单身阶段：生活特征：1人现住金色家园，有保姆照料日常生活；从事 文化娱乐出版行业，酷爱画画；平时喜欢游泳， 不喜欢召集朋友来家聚会；崇拜西方的生活方 式，认为客厅是交流的空间，应该有单独空间作 影视房、棋牌室；主卧面积一定要大，空间开阔 单只放床和衣柜；书房应该带有会客功能；独立 储藏间放置个人物品。私营业主小太阳（2个孩子，最小的孩子私营业主小太阳（2个孩子，最小的孩子 6岁以下）：6岁以下）：生活特征：4口人现住八王寺附近，目前为全职太太照顾

50、两个孩子；父母两人在同一园区居住，几乎 每天去母亲家吃饭，餐厅正常大小即可；很 少在家里聚会，对现有5。4开间客厅满意； 空闲逛街、购物、唱K；希望有大洗衣房；希 望有大储藏间放置衣服。需求情况需求情况客群2：客群2：私营业主：主力客群处于小太阳或后小太阳阶段，购买力私营业主：主力客群处于小太阳或后小太阳阶段，购买力 强，主力需求：3房强，主力需求：3房1主卧1次卧1书房1衣帽间/储藏1主卧1次卧1书房1衣帽间/储藏 间，或4房间，或4房1主卧2次卧1书房1衣帽间/储藏间。1主卧2次卧1书房1衣帽间/储藏间。购购 买买 关关 注注 度度物业、开发商品牌物业、开发商品牌园区环境园区环境市内交通便

51、利地段市内交通便利地段房间舒适性、使用功能房间舒适性、使用功能价格价格总面积需求：总面积需求：160180/三房，180240平/160180/三房，180240平/四房。四房。功能需求：功能需求： 1主卧1或2个次卧1书房+1厨房2厅2卫1储藏间1主卧1或2个次卧1书房+1厨房2厅2卫1储藏间四房客户需要两个等同标准的次卧，对应两个子女；四房客户需要两个等同标准的次卧，对应两个子女；空间大小：空间大小：客厅客厅开间5开间5.5-6米左右；.5-6米左右；主卧主卧只放大床、衣柜即可，开间不只放大床、衣柜即可，开间不 能太小；能太小；次卧次卧一般为孩子房间，大小要求不高，家里一般不住客人；基一般

52、为孩子房间，大小要求不高，家里一般不住客人；基 本自己不做饭，本自己不做饭，厨房厨房不用太大；不用太大；餐厅餐厅要与客厅有分割，能放置6人桌；要与客厅有分割，能放置6人桌； 主卫主卫放置1米左右长水盆、马桶、小便池、条形大浴缸、淋浴、小窗；放置1米左右长水盆、马桶、小便池、条形大浴缸、淋浴、小窗； 次卫次卫放置单槽水盆、马桶、小便池、淋浴、洗衣机。放置单槽水盆、马桶、小便池、淋浴、洗衣机。朝向需求：朝向需求：客厅希望南向，如果北向有稀缺景观可考虑。客厅希望南向，如果北向有稀缺景观可考虑。建筑形式：建筑形式：对于高层抗性较大，喜欢带电梯的多层；偏向购买1层带对于高层抗性较大，喜欢带电梯的多层；偏

53、向购买1层带 花园房子。花园房子。价格接受度：价格接受度：单价70008000可接受，如果产品好可接受更高价格。单价70008000可接受，如果产品好可接受更高价格。09.8.1412大学教授孩子三代（孩子9岁，现与岳父岳大学教授孩子三代（孩子9岁，现与岳父岳 母同住）：母同住）：生活特征：5口人现住省政府大院；在沈阳有多处房产；考 虑在附近购买150160平，3口人独立生活；希 望有大客厅，开间4.5米左右；卧室不要太大。 对于房间没有太多特殊需求，满足厅、卧室、厨 房即可。干部子女老年三代（孩子上小学，与公干部子女老年三代（孩子上小学，与公 婆同住）：婆同住）：生活特征：5口人现住北陵政府

54、小区（武功山小区），丈 夫原为公务员，现两口自己做装饰材料生 意；现园区不好、没有物业，考虑换房，打 算在同一个园区买2套分开住，一套160左右 三房，一套100两房。需求情况需求情况客群3：客群3：干部子女、教师、医生：主力客群处于小太阳或后小太干部子女、教师、医生：主力客群处于小太阳或后小太 阳阶段，价格承受能力较强，主力需求：1主卧1次卧+1书房。阳阶段，价格承受能力较强，主力需求：1主卧1次卧+1书房。购购 买买 关关 注注 度度房间舒适度房间舒适度物业物业认同北陵地段认同北陵地段价格价格开发商品牌开发商品牌总面积需求：总面积需求：160平左160平左右右。功能需求：功能需求： 1主卧

55、2X（1次卧1书房/2次卧）+1厨房2厅2卫1主卧2X（1次卧1书房/2次卧）+1厨房2厅2卫 1狭长衣帽间1北阳台;1狭长衣帽间1北阳台;空间大小：空间大小：客厅客厅开间4开间4.5米以上；.5米以上；主卧主卧只放大床、衣柜、梳妆台；只放大床、衣柜、梳妆台；次次 卧卧一般为孩子房间，大小要求不高；基本都是1个人做饭，一般为孩子房间，大小要求不高；基本都是1个人做饭，厨房厨房不用不用 太大；太大；餐厅餐厅要与客厅有分割，能放置6人桌；要与客厅有分割，能放置6人桌；主卫主卫放置单槽水盆、马放置单槽水盆、马 桶、能放浴缸的地方；桶、能放浴缸的地方；次卫次卫放置单槽水盆、马桶、淋浴、洗衣机。放置单槽

56、水盆、马桶、淋浴、洗衣机。朝向需求：朝向需求：客厅必须南向，即使北向有稀缺景观；主卧南向。客厅必须南向，即使北向有稀缺景观；主卧南向。建筑形式：建筑形式：偏向购买多层，高层也能接受。偏向购买多层，高层也能接受。价格接受度：价格接受度：60007000左右认为可接受。60007000左右认为可接受。09.8.14全市范围来看，公园导向住宅具有突出的溢价能力全市范围来看，公园导向住宅具有突出的溢价能力。从沈阳高端再 改市场发展分析，公园导向产品市场机会明显，拟定位宗地项目为 公园导向，由于北陵公园为沈阳市民认可的风水宝地、且人文景观 资源丰富，可以获得较高的溢价能力。从沈阳高端再 改市场发展分析，

57、公园导向产品市场机会明显，拟定位宗地项目为 公园导向，由于北陵公园为沈阳市民认可的风水宝地、且人文景观 资源丰富，可以获得较高的溢价能力。类别价格区间评级中央公园导向70007500较高极致景观导向70008000高地段产品导向60007600(扣除装修)中类别价格区间评级中央公园导向70007500较高极致景观导向70008000高地段产品导向60007600(扣除装修)中沈阳高端再改市场分类： 中央公园型代表项目：地王国际花园，北侧临青年公园，产品立面简单、户型中庸，占据地段和青年公园两大优势， 上市销售速度极快； 极致景观型代表项目：东方威尼斯，南侧临浑河，除景观外产品无任何特色，但一线

58、河景房上市迅速消化； 地段产品型代表项目：五里河大厦，位于五里河中心区域，占据沈阳门户位置，配以高标准装修，售价远高于同期其 他产品。09.8.14项目定位为高品质舒适再改产品项目定位为高品质舒适再改产品。北陵公园旁，景观资源优越，交通便 利，配套齐全，政府、高校、医院、大型企事业单位聚集，客户购买力强，结 合市场和区位条件，项目定位高品质舒适型再改。北陵公园旁，景观资源优越，交通便 利，配套齐全，政府、高校、医院、大型企事业单位聚集，客户购买力强，结 合市场和区位条件，项目定位高品质舒适型再改。项目机会项目难点项目机会项目难点最终定位最终定位北陵公园旁高品质再改产品，低密度舒适性品牌社区北陵

59、公园旁高品质再改产品，低密度舒适性品牌社区1、土地属性方面：1、土地属性方面： 位于皇姑核心区域，紧邻北陵公园，独享资源优势 紧邻地铁出口，周边道路交通发达，成熟生活区，各项 配套设施齐全；2、客户方面2、客户方面：周边政府、医院、学校、大型企事业单位 聚集，购买力强；3、市场方面3、市场方面：片区供不应求趋势明显，板块缺乏高品质 舒适型产品供应1、规划方面1、规划方面：51米限高，影响容积率； 地块三角形状，紧邻马路，存在一定的噪声干扰；2、不利因素2、不利因素： 周边现有住宅，影响未来产品布局产品构成产品构成品类品类产品线产品线产品比例产品比例户数户数说明说明180平多层G2再改33%18

60、0 户型创新的多层稀缺产品160平高层55%306 舒适性产品，西侧5栋一线景观100平高层首改12%68东侧土地属性较差区域补充产品，同时满足此类客户为父母或 子女在园区内买小面积产品的需求产品构成产品构成09.8.14项目价格定位项目价格定位10年首期上市高层为清水产品，10年高层整体均价7000元/平多层产品含1300精装修，均价9500元/平。 万科品牌优势明显； 景观资源优势明显； 多层产品稀缺；考虑因素项目产品组合考虑因素项目产品组合北陵公园旁再改产品为主北陵公园旁再改产品为主 ，低密度舒适性、高品位品牌社区，低密度舒适性、高品位品牌社区项目在2010年2季度上市，多层产品入市价格

61、约项目在2010年2季度上市，多层产品入市价格约9500元/平（9500元/平（含装含装 修修），舒适型高层产品(，舒适型高层产品(清水非景观房清水非景观房)入市价格)入市价格6500/平6500/平。皇姑客户将。皇姑客户将 是项目面对的主力客户，同时利用核心地段、绝佳景观的产品稀缺是项目面对的主力客户，同时利用核心地段、绝佳景观的产品稀缺 扩大辐射范围，将吸引部分沈河、和平北部客户。扩大辐射范围，将吸引部分沈河、和平北部客户。客户来源客户来源客户比例客户比例年龄年龄职业职业对应产品对应产品购房目的购房目的客户价值点客户价值点皇姑10%3550政府、企事业单位中层100平高层首次改善交通便利、

62、品牌50%3550政府、企事业单位高层180平电梯多层再次改善、彰显地位舒适性产品、地段、环 境、品牌沈河、和平30%3550政府、企事业单位、私企高层150-170平电梯多层再次改善、环境其他10%3550政府、企事业单位中层100、125平高层首次改善交通便利、品牌项目卖点项目卖点09.8.14项目基础信息项目基础信息用地性质用地性质混合住宅用地总用地面积总用地面积4.77万平方米综合容积率综合容积率2.06净地面积净地面积4.77万平方米计容积率建筑面积计容积率建筑面积9.81万平方米住宅建筑面积住宅建筑面积9.27万平方米商业建筑面积商业建筑面积0.21万平方米地上车库地上车库0.26

63、万平方米人防要求人防要求满足沈阳市政府第61号 令车位比车位比1：0.9建筑密度建筑密度22.80%绿地率绿地率40%建筑层数建筑层数6+1层电梯洋房、17层限高限高51米规划思路规划思路再改舒适性产品09.8.14项目总体规划方案项目总体规划方案核心诉求：低密度的公园住宅核心诉求：低密度的公园住宅沿公园一线展开高层建筑，景沿公园一线展开高层建筑，景 观资源最大化观资源最大化园区内核心价值区域布置高档园区内核心价值区域布置高档 多层住宅，土地价值最大化多层住宅，土地价值最大化东边界土地布置高东边界土地布置高 层建筑，拉升项目层建筑，拉升项目 容积率，土地利用容积率，土地利用 最大化最大化北陵公

64、园泰泰山山路路陵陵东东街街09.8.14高层、多层组合，建筑形态丰富高层、多层组合，建筑形态丰富高层周边布置，形成社区围合，强 调大院概念高层周边布置，形成社区围合，强 调大院概念核心区的多层形成尺度亲切的院落核心区的多层形成尺度亲切的院落中心绿地形成社区景观及活动中心中心绿地形成社区景观及活动中心规划特点规划特点泰山路泰山路陵东街陵东街09.8.14产品设计一沿公园一线景观住宅产品设计一沿公园一线景观住宅 核心诉求核心诉求：景观最大化：景观最大化 关注点关注点：客厅需要南向；主卧套房式设计；观景面大；：客厅需要南向；主卧套房式设计；观景面大； 突出点突出点：西山户型270度景观；南北通透客/

65、餐厅；北侧大面积观景阳台；：西山户型270度景观；南北通透客/餐厅；北侧大面积观景阳台；泰山路泰山路陵东街陵东街09.8.14电梯未独立入户电梯未独立入户客餐厅采光较差客餐厅采光较差未考虑公园景观资源未考虑公园景观资源产品设计一沿公园一线景观住宅产品设计一沿公园一线景观住宅客餐厅宽厅设计，空间宽敞大气客餐厅宽厅设计，空间宽敞大气南向阳台书房空间尺度舒适南向阳台书房空间尺度舒适客卧主卧空间独立，避免干扰客卧主卧空间独立，避免干扰独立玄关系统独立玄关系统阳台设计不能充分利用北向景观阳台设计不能充分利用北向景观原型选自龙湖项目原型选自龙湖项目09.8.14产品设计一沿公园一线景观住宅产品设计一沿公园

66、一线景观住宅客餐厅宽厅设计空间宽敞大气客餐厅宽厅设计空间宽敞大气豪华主卧室，主卫南向采光豪华主卧室，主卫南向采光南北转角阳台南北转角阳台电梯独立入户电梯独立入户客餐厅三面开窗景观利用最大化客餐厅三面开窗景观利用最大化完善的储藏空间完善的储藏空间豪华主卧室豪华主卧室阳光书房阳光书房南向转角阳台充 分利用园区景观南向转角阳台充 分利用园区景观客餐厅宽厅设计客餐厅宽厅设计北向阳台设计充 分利用公园景观北向阳台设计充 分利用公园景观电梯独立入户户型建筑面积185户型建筑面积165电梯独立入户户型建筑面积185户型建筑面积16509.8.14电梯未独立入户电梯未独立入户开敞露台入户，不适合北方气候开敞露

67、台入户，不适合北方气候产品设计一沿公园一线景观住宅产品设计一沿公园一线景观住宅宽敞南厅宽敞南厅南向宽敞露台南向宽敞露台露台入户露台入户复式结构复式结构露台设计不能充分利用景观露台设计不能充分利用景观南北通透露台设计不能充分利用景观南北通透露台设计不能充分利用景观原型选自“星河丹堤”项目，最大卖点为高层类别墅产品，市场上未出现原型选自“星河丹堤”项目，最大卖点为高层类别墅产品，市场上未出现09.8.14产品设计一沿公园一线景观住宅产品设计一沿公园一线景观住宅电梯独立入户电梯独立入户封闭的入户空间户型建筑面积230平封闭的入户空间户型建筑面积230平09.8.14产品设计二多层电梯洋房产品设计二多

68、层电梯洋房 核心诉求核心诉求：产品形式稀缺；功能空间舒适；组团静谧；：产品形式稀缺；功能空间舒适；组团静谧； 关注点关注点：客厅、主卧、书房南向；主卧套房式设计，体现舒适性；：客厅、主卧、书房南向；主卧套房式设计，体现舒适性； 突出点突出点：双入户、电梯入户突出产品尊贵感；南北通透全明户型 ；材料品质高档；：双入户、电梯入户突出产品尊贵感；南北通透全明户型 ；材料品质高档；泰山路泰山路陵东街陵东街09.8.14电梯独立入户电梯独立入户南向书房南向书房豪华主卧，主卫独立采光，南北通透豪华主卧，主卫独立采光，南北通透双入户空间，独立家政区双入户空间，独立家政区产品设计二多层电梯洋房产品设计二多层电

69、梯洋房客厅餐厅空间开敞，南北通透户型建筑面积180平客厅餐厅空间开敞，南北通透户型建筑面积180平09.8.14产品设计三园区内高层产品设计三园区内高层 核心诉求核心诉求：尺度合理的舒适性产品；功能空间舒适；：尺度合理的舒适性产品；功能空间舒适； 关注点关注点：客厅、主卧南向；主卧套房；：客厅、主卧南向；主卧套房； 突出点突出点：各空间均衡；南北通透全明户型 ；主卧套房舒适；：各空间均衡；南北通透全明户型 ；主卧套房舒适；泰山路泰山路陵东街陵东街09.8.14产品设计三园区内高层产品设计三园区内高层主卫南向采光主卫南向采光豪华主卧室豪华主卧室客餐厅宽厅设计客餐厅宽厅设计独立玄关独立玄关主次卧空

70、间相对独立户型建筑面积160平主次卧空间相对独立户型建筑面积160平09.8.14产品设计三100平舒适两房产品设计三100平舒适两房 核心诉求核心诉求：满足高端客户辅助住房需求；：满足高端客户辅助住房需求； 关注点关注点：产品面积适度；通透户型；：产品面积适度；通透户型； 突出点突出点：满足客户父母或年轻子女居住需求：满足客户父母或年轻子女居住需求泰山路泰山路陵东街陵东街09.8.14产品设计三100平舒适两房产品设计三100平舒适两房客餐厅宽厅设计，宽敞明亮客餐厅宽厅设计，宽敞明亮空间方正，南北通透空间方正，南北通透09.8.14产品设计四商业产品设计四商业本案商业设计主要考虑生活服务的小

71、型配套商业本案商业设计主要考虑生活服务的小型配套商业 商业业态以小餐饮、便利店、理发店、洗衣店为主商业业态以小餐饮、便利店、理发店、洗衣店为主 商业布置在园区东边的陵东街上（具有传统的生商业氛围），与对面海德公园的沿街商业共同形成良好的商业氛围。商业布置在园区东边的陵东街上（具有传统的生商业氛围），与对面海德公园的沿街商业共同形成良好的商业氛围。海德公园商业泰山路泰山路陵东街陵东街09.8.14主要内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算四、项目财务指标估算五、土地获取方式及

72、风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议09.8.142010年2011年合计销售面积（平米）销售面积（平米）4535558585103940销售金额（万元）销售金额（万元）361695323889408销售均价（元/平）销售均价（元/平）多层住宅多层住宅9500 （含装修）10500 （含装修）商业网点商业网点9000车库车库1000010000高层高层6990（清水）9270（含装修）结算面积（平米）结算面积（平米）4181262129103940结算金额（万元）结算金额（万元）33693557158

73、9408减：地价成本减：地价成本73301027017600建安成本建安成本157632342339186营业税金及附加营业税金及附加220752297436管理费用管理费用105310532106销售费用销售费用7957951590税前利润税前利润61361471620852减：所得税减：所得税107232174289税后利润税后利润3401965112867其中：万科权益利润其中：万科权益利润3401965112867销售净利率销售净利率10.1%17.3%14.39%项目财务指标估算表项目财务指标估算表利润估算表09.8.14主要内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步

74、规划及开发节奏四、项目财务指标估算一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议09.8.14项目背景项目背景：1、沈阳军泽公司于2007年与沈阳体育学院签订体育学院西院转让协议，受让面积10.2 万平（其中南地块5.4万平，北地块约4.77万平，本案为北地块）。军泽公司于07年6月 毛地摘牌宗地南侧5.4万平用地。迫于资金压力及北侧跑马场动迁问题，南地块一直未 开工，北地块也没有挂牌；2、2008年11月

75、，大连华融公司收购军泽公司股权获取对北地块4.7万平的处置权，目前 大连华融公司有能力对跑马场进行迁移，该公司愿意在有确定受让人的前提下，跑马场 迁移后，将项目用地转让获取收益；3、南地块目前已基本确定为部队定向开发住宅；1、沈阳军泽公司于2007年与沈阳体育学院签订体育学院西院转让协议，受让面积10.2 万平（其中南地块5.4万平，北地块约4.77万平，本案为北地块）。军泽公司于07年6月 毛地摘牌宗地南侧5.4万平用地。迫于资金压力及北侧跑马场动迁问题，南地块一直未 开工，北地块也没有挂牌；2、2008年11月，大连华融公司收购军泽公司股权获取对北地块4.7万平的处置权，目前 大连华融公司

76、有能力对跑马场进行迁移，该公司愿意在有确定受让人的前提下，跑马场 迁移后，将项目用地转让获取收益；3、南地块目前已基本确定为部队定向开发住宅；土地使用权人土地使用权人沈阳体育学院土地他项权利土地他项权利沈阳体育学院与沈阳军泽房地产公司签订项目转 让协议土地用途土地用途居住商业土地使用年限土地使用年限居住50年；商业40年；土地手续状况土地手续状况军泽公司与体育学院07年签订转让协议，08年大连华融获取军泽公司北地块处置权，宗地尚未挂牌；项目信息来源项目信息来源政府土地方或合作方背景土地方或合作方背景土地方：沈阳体育学院，已迁至苏家屯；合作方：1、沈阳军泽公司于2007年与沈阳体育学院签订体育学

77、院西院转让协议，受让面积10.2万平 （其中南地块5.4万平，北地块约4.7万平，本案为北地块）。军泽公司于07年6月毛地摘牌宗地南侧 5.4万平用地。迫于资金压力及北侧跑马场动迁问题，南地块一直未开工，北地块也没有挂牌；2、2008年11月，大连华融公司收购军泽公司股权获取对北地块4.7万平的处置权，目前大连华融公司 有能力对跑马场进行迁移，该公司愿意在有确定受让人的前提下，跑马场迁移后，将项目用地转让获 取收益；3、南地块目前已基本确定为部队定向开发住宅；项目出让目的项目出让目的解决资金压力是否存在中介费是否存在中介费是是 否否09.8.14【项目合作前提】【项目合作前提】1、跑马场如期动

78、迁1、跑马场如期动迁；进展：1）目前辽宁省政府已同意跑马场迁移；2）经合作方与国家文物局相关负责人沟通，原则上同意跑马场动迁，动迁时 间约需2个月；3）集团同意该项目立项，我司即与合作方签订意向书后，合作方立即着手跑 马场动迁工作；4）跑马场迁移经国家文物局审批通过且完成迁移后，我司摘牌获取项目用 地；进展：1）目前辽宁省政府已同意跑马场迁移；2）经合作方与国家文物局相关负责人沟通，原则上同意跑马场动迁，动迁时 间约需2个月；3）集团同意该项目立项，我司即与合作方签订意向书后，合作方立即着手跑 马场动迁工作；4）跑马场迁移经国家文物局审批通过且完成迁移后，我司摘牌获取项目用 地；2、限高审批2

79、、限高审批进展： 1）按照沈飞正常审批限高为45米，经与合作方沟通，合作方承诺限高可提升 至51米以上；2）我司摘牌获取项目前，合作方需完成限高审批，在协议中与合作方确定楼 面地价，若51米限高审批无法实现，导致容积率损失，相应降低合作总价；进展： 1）按照沈飞正常审批限高为45米，经与合作方沟通，合作方承诺限高可提升 至51米以上；2）我司摘牌获取项目前，合作方需完成限高审批，在协议中与合作方确定楼 面地价，若51米限高审批无法实现，导致容积率损失，相应降低合作总价；09.8.14项目获取流程项目获取流程：3月20日立项会后，我司与合作方签订合作意向， 明确正式合作的前提是合作方能够如期运作

80、跑马场搬迁及规划指标 审批，视审批进展情况与合作方签订正式的合作协议，预计项目最 终摘牌在7月初；：3月20日立项会后，我司与合作方签订合作意向， 明确正式合作的前提是合作方能够如期运作跑马场搬迁及规划指标 审批，视审批进展情况与合作方签订正式的合作协议，预计项目最 终摘牌在7月初；【项目获取流程】第一步：与合作方签订合作意向；第二步：合作方运作跑马场搬迁及规划指标审批；第三步：1）合作方运作毛地挂牌；2）万科成立项目公司第四步：毛地摘牌；HG-TY项目获取流程HG-TY项目获取流程3月207月5日120天09.8.14地价支付节奏：地价支付节奏：与合作方多次沟通，争取分期支付地价款，延 缓地

81、价支付节奏；与合作方多次沟通，争取分期支付地价款，延 缓地价支付节奏；地价地价包含内容与价款组成：土地出让金+腾迁费总额：16000 万元；土地单价：3360元/平方米；楼面单价：1680元/平方米支付节奏支付进度支付进度2009 年7月2010 年 1月支付金额支付金额10400万元5600万元付款条件付款条件项目拆迁完毕，毛地摘牌，支付5400万 土地出让金，5000万腾迁费支付余款。09.8.14地价敏感性分析：地价敏感性分析：考虑项目容积率、限高等相关规划指标最终未 定，对项目测算进行地价敏感性分析，楼面地价即使上浮动300元/ 平，项目仍能可以保持良好的收益水平考虑项目容积率、限高等

82、相关规划指标最终未 定，对项目测算进行地价敏感性分析，楼面地价即使上浮动300元/ 平，项目仍能可以保持良好的收益水平土地总价土地单价楼面地价项目净利润净利率内部收益率（%）（万元）（元/平）（元/平）（万元）（%）土地总价土地单价楼面地价项目净利润净利率内部收益率（%）（万元）（元/平）（元/平）（万元）（%）19,067 3,999 1,865 10,817 12.21%37.38%18,045 3,785 1,765 11,388 12.86%40.65%17,022 3,570 1,665 11,960 13.50%44.17%16,000 16,000 3,356 3,356 1,5

83、65 1,565 12,530 12,530 14.39%14.39%48.71%48.71%14,978 3,142 1,465 13,101 14.79%51.97%13,956 2,927 1,365 13,672 15.43%56.31%12,933 2,713 1,265 14,241 16.08%60.98%09.8.14项目风险评估：项目风险评估：通过前期对项目风险的自查，以及防范措施的制 定，本项目风险基本可控；通过前期对项目风险的自查，以及防范措施的制 定，本项目风险基本可控；主要风险点风险内容防范措施主要风险点风险内容防范措施国土、规划风险政府尚未公示项目用地规划指标，最

84、终公示指标可能与我公司要求有出入1、与合作方在协议中明确用地规划指标 审批为合作方责任，并设定详细违约条 款，规避此风险。2、若公示的指标与我公司要求差异较 大，可选择放弃摘牌。拆迁、补偿风险跑马场逾期拆迁风险在项目摘牌之前，合作方需取得跑马场动 迁审批文件并完成跑马场搬迁；1. 风险分析2. 潜在竞争对手分析1. 风险分析2. 潜在竞争对手分析据了解，目前合作方为尽快实现土地转让而获取收益，也在积极寻找其他合作伙伴；规避措施：尽快与合作方签订合作意向，根据跑马场动迁进展，与合作方尽快签订正式的合作协议，规避其他竞争对手哄抬地价；风险自查大表09.8.14主要内容一、土地属性分析二、市场竞争分

85、析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议七、总结与建议09.8.14公司运营状况：公司运营状况：沈阳公司目前土地储备主要在万科城、金域蓝湾项 目，其他项目在未来1到2年内基本售罄，10年结算利润存在较大缺 口，急需获取项目补充利润缺口。沈阳公司目前土地储备主要在万科城、金域蓝湾项 目，其他项目在未来1到2年内基本售罄，10年结算利润存在较大缺 口，急需获取项

86、目补充利润缺口。项目名称新里新里程程兰兰乔圣菲乔圣菲新新榆公馆榆公馆魅魅力之城力之城万科万科城城四季四季金金域蓝湾域蓝湾合计合计土地属性（品类）四季C四季TOP四季C四季C城花C城花G城花TOP城花G比例100%100%100%100%15%61%24%100%产品线首置首改再改高档首置首改再改首置首改再改首置首改再改高档首置首改再改比例%2574110035587105139238362433265总可售建筑面积119,260 107,399 289,753 300,766 892,282 551,319 582,765 2,843,544 已开发可售建面119,260 95,069 232

87、,289 210,001 472,111 551,319 125,083 1,805,132 储备可售面积-12,330 57,464 90,765 420,171 -457,682 1,031,038,48,41212情况可开发周期1年1年2年5年5年5年 公司利润缺口公司利润缺口 现有资源状况现有资源状况2010年相对08年会 出现高达2.95亿的 利润缺口09.8.14资金解决方案：资金解决方案： 该项目资金峰值2.2亿元，出现在2010年1季度，项目资金流回正的时间为2011年1季；该项目资金峰值2.2亿元，出现在2010年1季度，项目资金流回正的时间为2011年1季； 项目2009年

88、可取得四证面积为10万平，可在2009年11月份可获取开发贷款2.2亿元；项目2009年可取得四证面积为10万平，可在2009年11月份可获取开发贷款2.2亿元； 整体看来，该项目四证贷款可涵盖该项目峰值、支撑项目运作，仅需在四证获取之前7- 10月短期周转资金1.3亿元;整体看来，该项目四证贷款可涵盖该项目峰值、支撑项目运作，仅需在四证获取之前7- 10月短期周转资金1.3亿元;项目资金情况 单位：万元项目资金情况 单位：万元项目项目2009年2010年1季2季3季4季1季2季3季4季现金流入现金流入72101546312309现金流出现金流出-13499-2299-6888-6267-71

89、17-5140净现金流量净现金流量-13499-2299-688894383467169累计净流量累计净流量-13499-15798-22686-21743-13397-622809.8.14资金解决方案：资金解决方案：方案一： 方案一： 考虑“TX-JG项目”获取, 该项目考虑考虑“TX-JG项目”获取, 该项目考虑向区域调整1.3亿股权资本向区域调整1.3亿股权资本。（09年沈阳 公司可由区域调增股权资本5.6亿元，7月可向区域申请调增部分股权资本1.3亿元支持项 目开发）；（09年沈阳 公司可由区域调增股权资本5.6亿元，7月可向区域申请调增部分股权资本1.3亿元支持项 目开发）；方案二

90、：该项目可在资金中心指导下进行外资合作方案二：该项目可在资金中心指导下进行外资合作。年度年度09年09年 1季度1季度09年2季度09年2季度09年3季度09年3季度09年4季度09年4季度10年1季度10年1季度10年2季度10年2季度10年3季度10年3季度10年4季度10年4季度期初可用期初可用现金现金存量存量20305126481334810452110798593045035325在建项目在建项目净现净现金流金流-16657-72042795936261131631942624039-8330公司口净公司口净现金现金流流-7000-7096-8129-7937-6500-4600-4

91、500-4500在建项目在建项目贷款贷款净额净额1600015000-22248-34400-1000026763-14000-30000可用于增可用于增量项量项目现金存目现金存量量126481334810930437677424244835989-7205待决策项待决策项目净目净现金流现金流-13499-2299-688894383467169新项目借新项目借款款130009000-13000-9000当期资金当期资金存量存量126481334810431110778543039135335-3609.8.14主要内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏四、项

92、目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案一、土地属性分析二、市场竞争分析及项目定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、土地获取方式及风险评估六、公司经营影响及初步资金解决方案七、总结与建议七、总结与建议09.8.14权衡优劣势 权衡优劣势 宗地为陵东板块绝版资源，土地属性优势明显，若跑马场搬迁、规 划指标审批顺利，同时我司能够规避其他开发商参与竞争该项目， 通过差异化高品质产品有机会将本案打造成优质项目；宗地为陵东板块绝版资源，土地属性优势明显，若跑马场搬迁、规 划指标审批顺利，同时我司能够规避其他开发商参与竞争该项目， 通过差异化高品质产品有机

93、会将本案打造成优质项目；优势优势1、项目区位（皇姑区、1-2环之间）、景观（北陵公园）、交通优势（地铁、公交）明显；2、传统的高档居住区，省级政府机关聚集，客户具备较高的购买力；3、板块土地存量有限，北陵东绝版地块；4、竞品少、且板块内无品牌开发商项目，万科在该板块品牌优势明显，后期项目操作竞争风险可控，；5、项目收益客观，并可在10年为沈阳公司贡献近3400万的利润；劣势劣势1、沿泰山路一侧会有噪声影响；机会机会1、与北陵公园一路之隔，宗地可以说是北陵公园东侧绝版地块，易得到客户的认可；2、舒适性产品定位与周边竞品差异化，填补市场空白；威胁威胁1、我司判断合作方对跑马场搬迁承诺及51米限高存在一定不确定性；2、或有其他开发商先于我司与合作方合作，我方将丧失合作机会；