十堰子胥湖地块住宅项目开发策略方案（69页）.pptx

1、开发项目需注意维护和保证资金链的通畅，以盘活投资人的现金流为优先考量标准。项目整体原则1. 左手开发，右手销售取用300亩左右的土地做前期试水样板，在后续开发同时进行样板区销售，保证投资周转的灵活性；2. 前期低密，后期提高首开样板区以高端形象入市，奠定项目整体调性，在资本灵活的条件下加强后续的开发强度；3. 尊重市场，升级产品进一步深入以郧阳为核心的十堰市场，顺应消费者的生活品质诉求选择产品类型。项目整体策略首期开发建议1. 首期开发地块面积体量避免过大，建议为300亩以内；2. 首期开发地块土地利用率做低，以1.11.4的容积率为佳；3. 首期地块开发强度在整体开发强度上建议最弱，后期开发

2、强度逐步增加。产品选择建议根据对十堰市场的增进调研（如增加郧县市场等），结合月亮湖的市场情况，综合解读疫情后十堰消费群体的购买态度和生活态度，进而确定合适的产品形象及类型。1、项目背景2、市场分析3、规划方案1项目背景宏观区位目的地距离用时郧阳城区3km5min十堰东23km30min十堰市中心30KM40min武当山机场41km56min武当山风景区69KM70min基地扼守十堰西北大门基地位于十堰市郧阳区，南临汉江，东与郧阳老城相接。3KM5min中观区位城区空间有限，城市发展主轴向北延伸，郧阳成十堰未来城市增长的主要空间载体p十堰2049远景发展战略规划 城市格局：构建协同发展的组合城市

3、地区十堰国土总面积约92%是山地，素有“九山半水半分田”之称。为改善城市发展空间瓶颈制约，十堰积极推进城区东拓、北扩、西进、南通、中优。组合城市包括中心城组团、郧阳组团和武当山组团，形成各具功能特色、互动发展的T型组合城市格局。十堰正由一个狭长的带状结构，逐渐绘就大十堰的发展蓝图。未来以功能有机更新为主，打造环境优美、体验多元的山城。未来承载城镇人口规模为110-120万人。引导新增人口和产业向北部郧阳组团集聚，依托南北向轨道整合城市服务核心。中心城组团十堰城市发展的主要空间，主要承担研发、教育、制造等功能，打造汽车城2.0。未来承载城镇人口规模为60-70万人。汉江北岸提升郧阳老城的城市功能

4、，西部发展旅游和生态休闲功能，汉江南岸塑造产城融合的服务新城。郧阳组团未来十堰城市增长的主要空间载体未来承载城镇人口规模为12-18万人。结合高铁站地区打造门户闻道空间板块。结合武当山景区和附近山体打造进山悟道空间板块。结合丹江天池区域打造滨湖体道空间板块。武当山组团承担高端功能的国际道都和文化旅游胜地上位规划p概况十堰滨江新区紧邻十堰东站，规划总面积200平方公里，规划期内近期建设用地60平方公里，远期建设用地40平方公里，规划总人口超过40万人。随着十武一级路的建设开通，十堰滨江新区到武当山玄岳门的时间将缩短到30分钟，大十堰城市版图将更加清晰。十堰滨江新区将形成“一江两湖四区六镇”空间发

5、展新格局。十堰生态滨江新区建设实现“山城”滨水梦想，领航十堰城市升级新方向十武一级路“一江”即汉江。“两湖”即郧阳湖、安阳湖。两湖将构成生态滨江新区的生态核心、景观核心、产业与城镇发展核心。 “四区”即老城区、政务新区、长岭新区、安阳科教产业区。其中老城区以商业文化休闲产业为主要功能，政务新区承担郧阳区行政与商务功能，长岭新区打造郧阳区高新技术产业基地，安阳科教区主要承担科研、高等教育及高新技术产业的功能。“六镇”包括谭家湾小镇、城关小镇、柳陂小镇、郧阳岛、杨溪小镇、青山小镇。指依托山水资源，承接部分旅游服务功能，完善环湖产业链条，人口规模较小的城镇居民点。上位规划 | 十堰生态滨江新区子胥湖

6、生态新区成为十堰生态滨江新区的先行试验区p2012年，市委、市政府审时度势，提出了建设十堰生态滨江新区的发展战略。在此大背景下，子胥湖生态新区应运而生，成为十堰生态滨江新区重要一极、十堰生态滨江新区的先行试验区。p同年11月3日，湖北子胥湖集团生态新区开发有限公司成立，集团下设生态农业开发有限公司、润景园林有限公司、建筑工程有限公司、置业开发有限公司等4个全资子公司。集团注册资本金1亿元。p2013年2月27日，子胥湖生态新区首批10个项目正式开工建设，这标志着承载了十堰大城梦想的生态滨江新区正式起航！p子胥湖生态新区位于郧阳区城关镇，总体规划面积60平方公里，总体规划区域投资150亿元。其中

7、，核心区规划面积15平方公里，投资56亿元。上位规划p项目配套建设：在子胥湖生态新区的核心区（17.88平方公里）范围内，两纵两横交通网络已形成，部分配套基础建设已部分建设完成，但还需要大量的基础建设投入。p周边地块情况：项目东侧（蓝线范围约442亩）土地已转让，意向打造高层住宅。site东侧出让地块规划方案项目现状度假型资源较少，作为度假型物业的40年产权类产品风险较大周边资源1.区位条件：紧邻郧阳城区，十堰城区半小时生活圈范围内2.上位规划：子胥湖生态新区功能定位3.项目现状：片区基础设施仍需完善；东侧土地转让，更靠近郧阳城区，开发刚需类产品更有优势4.周边资源：度假型资源较少，作为度假型

8、物业的40年产权类产品风险较大本项目是为以城市升级、居住改善为导向的滨水“生活社区”。项目背景 | 小结2市场分析2019年郧阳区新建商品（住）房供应情况月份新建商品房批准预售（套）批准预售面积（平方米）新建商品住房批准预售（套）新建商品住房批准预售（平方米）1月00001-2月00001-3月00001-4月00001-5月18320138.4418320138.441-6月37539288.6937539288.691-7月37539288.6937539288.691-8月59161484.3959161484.391-9月59161484.3959161484.391-10月59161

9、484.3959161484.391-11月76384859.7875384170.821-12月1392236557.541241220796.862019年郧阳区新建商品（住）房成交情况月份新建商品房销售（套）销售面积（平方米）新建商品住房销售（套）新建商品住房销售面积（平方米）1月9710773.939210469.421-2月1617574.891547431.381-3月30033839.6529033141.671-4月39644266.0737542783.391-5月52659361.7349757378.861-6月58665738.4254662909.321-7月6617

10、4144.0661871085.31-8月76286104.7871281258.781-9月84195496.978990539.821-10月936108728.2787499682.871-11月997114365.95928104908.611-12月1133130541.331064121083.99p供应情况：新建商品房批准预售 1392 套；其中新建商品住房批准预售1241 套。p销售情况：新建商品房销售 1133 套；其中新建商品住房销售 1064 套，月均销量为88.7套/月。p2019年，十堰市新建商品住房销量为18852套，郧阳区市场销售额约占十堰整体市场的6%。市场分析

11、 | 郧阳市场2019年郧阳区库存情况月份库存商品住房（套）库存面积（平方米）1月10191333811-2月9571259501-3月8211107091-4月7361010671-5月7971066101-6月9401202301-7月8681120541-8月9901240771-9月9131147961-10月8281056531-11月9361229251-12月20802435641月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月 1-10月 1-11月 1-12月05001000150020002500101995782173679794086899091382

12、893620802019郧阳区库存情况库存商品住房（套）p库存情况：截至2019年12月末，已批准预售尚未售出的商品住房 2080 套，面积 24.3564万平方米。p去化周期：根据2019年销量情况，预计去化周期约23个月，整体去化压力较大。已批准预售尚未售罄的商品住房项目：新天地D08地块1#、2#、3#、5#、7#、9#、10#楼；外滩一号6#楼；新天地D08地块6#、8#、11#、12#楼；汉江璟城1#、11#、12#楼；碧水郧天1-6#楼；祥源湾180低密度二组团62#、73#楼；汉江画苑新增商业。市场分析 | 郧阳市场1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月01000

13、200030004000500060004544502950295070472951025410498655965137468854462019年郧阳区新建商品（住）房销售均价销售均价（元/平方米）2019年郧阳区新建商品（住）房销售均价月份销售均价（元/平方米）1月45442月50293月50294月50705月47296月51027月54108月49869月559610月513711月468812月5446p销售均价： 5446 元/平方米，同比增长 31.58 %。p从整体上来说，房价整体上涨依然是郧阳区的销售主旋律，但郧阳区消费者相比十堰市区消费者来说，对价格的敏感度还是更高一些。平稳

14、期均价逐步趋向持平横盘，以5000元/平方米上下波动为主上升期相对小幅回落后以400元/平上涨，到7月达到顶峰涨停期在上涨和回落中反复，最高突破5500元/平市场分析 | 郧阳市场郧阳商品住宅项目项目产品类型户型均价核心卖点郧阳新天地普通高层3室2厅2卫( 97.58)、3室2厅1卫 （88.66）、3室2厅2卫（109.09）5400元/离汉江近，地理位置很好,临近十堰市,所以销售状况较好外滩1号普通高层洋房3室2厅2卫（115）、3室2厅1卫（107）、3室2厅1卫（95）、2室2厅1卫（83)洋房120-190平米高层4450元/洋房6000-6800元/离汉江近，地理位置很好,所以销售

15、状况较好新时代江屿城普通住宅2室2厅1卫(85.7m) 、2室2厅2卫（93.48m）、2室2厅2卫（ 103.9m）、2室2厅2卫（ 114.27m）、3室2厅2卫（124.05m）、3室2厅2卫（138.71m）待定一线江景奢宅汉江璟城普通住宅3室2厅2卫1阳台（105）、3室2厅2卫2阳台（128.26）4800元/位于郧阳东部新城，临近郧阳区客运总站碧水郧天岭秀普通住宅待定3588元/周边生活便利；棚棚户区改造区改造项目目祥源湾别墅最新销售阶段为建面约170、270的联排别墅；480、930的独栋别墅联排别墅均价7800元/；独栋别墅均价12000元/度假型社区在售项目数量少，以刚性需

16、求购房为主，改善型产品和主打品质的产品较少市场分析 | 郧阳市场1.供销情况：2019年，郧阳区新建商品住房销售1064套，月均88.7套，占十堰全市市场份额6%。2.去化周期：预计去化周期约23个月，整体去化压力较大。3.销售均价：销售均价约5446元/平米，同十堰中心城区存在差距4.在售产品：在售项目数量少，以刚性需求购房为主，改善型产品和主打品质的产品较少郧阳区高层刚需产品存量大，客群有限，对本项目来说，面向郧阳的高层产品不适合；要打开市场，需从十堰寻求客源，开发适合十堰客户需求的产品市场分析 | 郧阳市场2019年十堰城区新建商品房供应情况月份十堰城区新建商品房批准预售十堰城区新建商品

17、住房批准预售数量（套）面积（万平方米）数量（套）面积（万平方米）2019年1月189622.33187721.282019年2月144014.56137914.12019年3月4475.914435.832019年4月98211.4297710.922019年5月106711.4786710.332019年6月350432.72276232.552019年7月274830.38271930.052019年8月263131.53235426.672019年9月181420.15181420.152019年10月163915.08121413.092019年11月191222.87190422.7

18、22019年12月206222.19179920.76合计22142240.6120109228.45p供应情况：2019年十堰城区（不含郧阳）建商品房批准预售共计22142 套；其中新建商品住房批准预售20109 套。市场分析 | 十堰市场2019年十堰城区存量房成交情况月份十堰城区存量房销售十堰城区存量房销售数量（套） 面积（万平方米）数量（套）面积（万平方米）2019年1月5865.535775.42019年2月3173.043082.732019年3月7416.757216.632019年4月8508.078247.632019年5月7896.997756.952019年6月7136.

19、476926.282019年7月9038.298898.182019年8月8888.218758.082019年9月7306.937196.612019年10月6976.376916.282019年11月7126.426986.332019年12月7126.517046.32合计863879.58847377.42p销售情况： 2019年十堰城区新建商品房销售共计22252 套，其中新建商品住房销售 18852 套；城区存量房共计成交8638套，存量住房成交8473套。p去化情况： 2019年十堰共去化商品房套数为30890套，商品住房套数为27325套 ，月均销量为2277套/月。2019年

20、十堰城区新建商品房成交情况月份十堰城区新建商品房销售十堰城区新建商品住房销售数量（套）面积（万平方米）数量（套）面积（万平方米）2019年1月234724.77200321.832019年2月120213.27119113.222019年3月137215.23133214.692019年4月151814.83110411.532019年5月201622.41178119.342019年6月185118.55143615.822019年7月196722.1171819.282019年8月182419.23161517.782019年9月189220.09163418.132019年10月1925

21、18.59131214.272019年11月213624.09185320.642019年12月220224.78187321.38合计22252237.9418852207.91市场分析 | 十堰市场p库存情况：截至2019年12月末，已批准预售尚未售出的商品住房7060 套，面积 67.63万平方米。p去化周期：根据2019年销量情况，预计去化周期约3.1个月，去化压力不大。2019年十堰城区商品住房库存情况月份库存商品住房（套）库存面积（万平方米）1月567746.551-2月586547.411-3月497638.551-4月484937.941-5月393528.941-6月5261

22、45.661-7月626256.431-8月700765.321-9月700768.471-10月708366.161-11月713468.241-12月706067.63（以上数据来自十堰市房地产服务中心网上公示）1月1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月010002000300040005000600070008000010203040506070802019年十堰城区商品住房库存情况数量（套）面积（万）市场分析 | 十堰市场p销售均价： 2019年十堰城区新房均价6600 元/。房价方面基本保持平稳态势，整体是“稳中有升”。p目前十堰房

23、地产市场仍然以刚需和改善型为主，在需求端的稳定发酵下，不难理解十堰房价能够保持持续上涨。p综合对比十堰市两主城区的房价，基本也都能够保持在6500元/以上的价位，可作未来定价的综合参考数值。市场分析 | 十堰市场p十堰购房群体消费偏好及期望市场分析 | 十堰市场市场分析 | 十堰市场从购房者年龄来看，以25-35岁人群为主，占比达49%，随着新时代思想潮流年轻人的成长，已有部分90后具备购买力，但目前阶段大多数仍以刚性需求为主；35岁以上的购房人群占比42%，也是一个不小的比重，而这一部分人更具有购买改善型商品住房的较大可能。2019年十堰市购房消费者最为关注的套均面积为90-120平方米平方

24、米，关注120平以上套均面积的人约占比29%。同时，十堰人民整体上更多关注三居室、四居室的户型，较少关注一二居室的户型，这也与他们更多关注较大一点的套均面积相辅相成。从购房者的期待价位上看，5500-6500元/平方米平方米和6500-7500元/平方米平方米的期待人数占比分别为36%和30%，而对于8500元以上的接受人群占比则为11%。对于总价来说，十堰人民对90万以上的总价接受度占比51%，而总价120万以上的接受度则占比17%。最后，人们期待所购买的十堰区域中仍以传统老城区为主，项目所在地位于的郧阳区及其他县市地产的购买期待值仅为购房群体的4.6%。p十堰购房群体消费偏好及期望分析十堰

25、客群的改善型需求在扩大，单价8500元/的需求达到11%，面积120以上的需求达到29%， 总结120万以上的需求占比17% 。若以最低的期待人群比例综合十堰市的商品房住宅去化销量来计算，郧阳区的年度整体期待供应量约为1257套。疫情影响对经济影响的大小，取决于疫情防控的进展和成效。疫情期间，楼市成交肯定会受到影响。但疫情结束后，将有两个方面的市场可能性：1.使货币政策更变灵活。一旦疫情稳定，稳增长、稳就业将成为重点工作，届时宏观政策上一定程度会放松货币政策和财政政策，因此今年降准降息的力度可能会变大。而从历史上看，利率的走低对楼市的回暖很有作用。2.今年房地产调控政策有机会比去年放松。疫情主

26、要出现在今年一季度，地方财政压力肯定有，在楼市一城一策的情况下，一些地方可能适当激活楼市以实现稳增长目标。十堰公积金贷款（二套房贷款额度）政策调整前后变化变化事项现有政策全新政策 （2020年1月1日开始）市区（包括郧阳）50万35万县（市）35万25万p政策及疫情对未来市场的可能影响政策影响1.十堰住房公积金贷款将于2020年1月1日开始执行的政策中，将降低二套房最高贷款额度，十堰城区最高贷款额度降至35万元，县（市）最高贷款额度降至25万元。新政的实施，对于使用公积金的改善型的购房者而言，首付增加，贷款年限也变短了，这无异于增加了购房的所需成本，估计有部分人的买房心态会受到影响。但是此次政

27、策只针对于打算购置二套或二套以上的公积金客户，此类客户的基数较小，部分需求客户可能会转移至商业贷款。整体来看，此次新政的实行，对于改善型需求的购房者会有所影响。2.在2月3日创记录单日公开市场操作投放1.2万亿元之后，2月4日人民银行继续充足供应流动性，当日公开市场操作逆回购投放资金5000亿元，央行两日投放流动性累计达1.7万亿元，充分显示央行稳定市场预期、提振市场信心的决心。市场分析 | 十堰市场对于十堰客群来说，低密度的改善型高品质产品是吸引十堰客户选择郧阳的唯一理由1.供销情况：2019十堰整年去化商品住房套数为27325套，月均去化2277套2.去化周期：截止12月库存7060套，预

28、计去化周期约3.1个月，去化压力不大3.销售均价：城区新房销售均价约6600元/平米4.消费偏好：市场上刚需消费为主，改善型需求在扩大市场分析 | 十堰市场20283866603961317376SITE1234567891010111213151716181921222324252627333534363745424143444652565447515548576563646768697071727374667914772930585962387578498081321.乐业城2.兴业花园3.东环世纪广场4.德正苑5.东城华府6.裕洋未来城7.庄仪橡树湾8.祥安东城国际花园9.武当御苑10.

29、蓝宝湾11.恒融枫尚城12.芙蓉华府13.外滩1号14.嘉和新世界 15.郧阳新天地观邸16.国瑞蓝山郡17.兴丽城18.宏锦天地19.东岳尚城20.中庚香山新城21.民生国际22.龙津大厦二期23.东方一品24.冠城美立方25.东城之光26.祥安玫瑰苑27.华夏浅水湾28.凯旋城2期 29.兴昌庭院30.城邦华夏公馆31.太学府32.楚天都市熙园 33.公元海34.四方新城和园35.国瑞文旅城36.亿科红郡37.汉江领誉38.腾龙国际39.神定澜湾40.君临天下41.九州龙城42.远洋悦府43.柳林公馆44.康泰花园45.金色里程46.翰林世家禧园47.南北世纪城48.京东壹号49.芳华里5

30、0.泰山绿谷51.东正棕榈泉52.朝阳丽景53.中房香山苑54.大洋五洲55.卢浮宫56.汇通金港57.中瑞领航城二期58.祥源湾（别墅）59.中国中铁世纪山水 60.东正国际三期61.华西城62.全兴星湖湾 63.国瑞中心64.东风阳光城四期锦程世家65.万达广场66.大家十里桃源67.招商兰溪谷68.唐城中岳汇69.大美盛城3期70.上海名都71.友德公园72.全兴广场73.汉成国宾府74.汇霖智慧城75.十堰国际金融中心76.四方新城云邸（叠排）77.百强世纪城百强中心78.恒大城御峰（全装修）79.汉成天街（商铺）80.四方新城匠园（叠墅）81.汇霖K-MALL时尚广场（商铺） 500

31、05000-60006000-70007000-80008000十堰房价地图物业项目名称户型单价（元/）总价（百万）子胥湖占比单价总价高层百强世纪城百强中心99-135、169.95、189.69 8700117恒大城御峰141.36、124.42、130.488415118大家十里桃源97（3室2厅2卫）119（3室2厅1卫）141（4室2厅2卫）7500106洋房大家十里桃源166（5室2厅2卫）141（4室2厅2卫）163（4室3厅3卫）8567142月亮湖叠排、叠墅、联排四方新城云邸A户型：上叠182、中叠178、下叠172，B户型：均165起价12000、最高15000258四方新城

32、匠园复式面积145.62-156.23；平层面积143.79-148.17；三层复式面积268.44-274.53；9000140-247祥源湾170、2707500127.5-202.5别墅祥源湾480、620、93012000576-1116合院四方新城云庐250-2804-5W1000月亮湖市场分析 | 十堰市场产品联排、叠排、洋房营造优于城区的生活环境价格低于联排、叠排、洋房类产品总价，等同于城区公寓总价客群郧阳客户：郧阳高品质生活标杆十堰客户：城区公寓的价格，类别墅的生活竞品选择郧阳区外滩1号郧阳新天地新时代江屿城祥源湾中心城区大家十里桃源四方新城竞品分析开发商十堰百信房地产开发有限

33、公司项目位置十堰市郧阳区滨江大道1号占地面积共约400亩，分2期建设，一期占地约60亩建筑面积一期15万平米，由5幢高层、6幢花园洋房、1幢商务酒店组成建筑风格简欧容积率3绿地率32.69%产权70年总户数1072户停车位1072个物业类别洋房+高层户型高层单套面积约83-116m；花园洋房单套面积约120-190m在售价格高层均价4450元/平米；洋房均价6000-6800元/平米外滩1号地处郧阳区重点开发打造的外滩板块核心，位于郧阳区滨江大道1号。距离郧阳新车站仅一路之隔。从项目出发经滨江大道3分钟车程可直达汉江大桥，沿十堰大道30分钟可达市区，步行至郧阳区 仅12分钟路程，周边生活配套一

34、应俱全。主打新区交通地段。 竞品分析 | 郧阳市场 | 外滩1号销售节点销售动态2019.4.9外滩1号目前主要在在售的是高层以及花园洋房，1#-11#楼均有部分在售，高层建筑面积约83-116平米房源均价4450元/平米；花园洋房建筑面积约120-190平米房源均价6000-6800元/平米2018.11.19外滩1号目前主要在在售的是高层以及花园洋房，1#-11#楼均有部分在售，高层建筑面积约83-116平米房源均价4450元/平米；花园洋房建筑面积约120-190平米房源均价6000-6800元/平米2018.10.14外滩一号目前在售房源为95平米及部分洋房，售价4300元起2018.

35、8.176#在售 A1 A4 售价4300/平方 A2 A3售价4280/平方2016.6.27外滩1号销售中心开放，VIP卡5000抵20000谋定江景房。周边配套（县级配置） 园区配套医院县人民医院、县中医院 健身设施银行农行、工行、建行、农商行 商超寿康永乐、城东农贸市场 教育城关三中、城关一小、实验中学 竞品分析 | 郧阳市场 | 外滩1号94.6m 三室两厅一卫 102.73m 三室两厅一卫 107.44m 三室两厅一卫 p在售户型：高层类115.51m 三室两厅两卫 竞品分析 | 郧阳市场 | 外滩1号137.74m 四室两厅两卫 143.8m 四室两厅两卫 p在售户型：洋房类竞品

36、分析 | 郧阳市场 | 外滩1号郧阳新天地由中岳集团下属公司中岳成峰公司实力打造，项目位于十堰滨江生态新城中央商务区（CBD）首站，郧阳大桥桥头堡。郧十城际公交郧阳新天地站到十堰市区仅20分钟车程，坐享十堰30分钟城市核心生活圈。以郧阳区第一个百万方生活大盘为核心卖点。楼盘名称郧阳新天地观邸开发商湖北中岳成峰房地产有限公司 占地面积45709平方米 建筑面积231318.8平方米 容积率3.0绿地率-产权70年总户数4669户停车位-建筑类别高层项目位置湖北省十堰市郧阳区解放南路 在售价格均价5400元/平米竞品分析 | 郧阳市场 | 郧阳新天地销售节点销售动态2019.12.25【观邸9#楼

37、】 98127品质华宅。方正的户型布局，瞰景阳台。给全家带来完美的居住体验。均价5400元/。2019.1.3郧阳新天地观邸1#、2#楼在售，5#楼全面认筹中。2018.11.191#楼建面约88、105、109房源在售，均价5200元/。周边配套 园区配套医院人民医院、中医院2万国际时尚购物中心1500米异国风情步行街10万商业配套7万法式皇家园林景观20万生态地下停车场银行农行、建行、楚农商行商超金座欢乐街教育柳林幼儿园在建九年一贯制中小学校 竞品分析 | 郧阳市场 | 郧阳新天地98127品质华宅方正的户型布局，瞰景阳台带来通透宽阔舒敞的生活空间p在售户型：高层竞品分析 | 郧阳市场 |

38、 郧阳新天地p样板房风格：Art-Deco以及法式风格（与建筑风格一致）竞品分析 | 郧阳市场 | 郧阳新天地新时代江屿城拥有3公里绝版江岸线，致力于打造一线江景奢宅。项目紧邻郧阳区滨江休闲公园、网红沙滩公园、古城墙遗址公园，以及未来规划的体育公园、滨江码头购物公园。涵盖了郧阳音乐厅、汉秀文化广场、郧阳记忆水岸公园、体育馆、古城墙遗址、文化展览馆、图书馆、游船码头、郧阳印象水舞秀等水岸生活配套。在郧阳区内具备较好的生活氛围竞争力。楼盘名称新时代江屿城 开发商湖北尊源置业有限公司 占地面积159377.42平方米建筑面积496554.15平方米容积率2.5绿地率35%产权70年总户数3288户停

39、车位-建筑类别高层项目位置十堰市郧阳区双庆路与滨江大道交汇处 在售价格待定 竞品分析 | 郧阳市场 | 新时代江屿城销售节点销售动态2020.1.16营销中心开放202.1.15VIP卡火热办理中，VIP卡的客户可享受优先认筹资格。并在开盘当天享受开盘总价优惠5000元。1.16日滨江文化艺术生活馆盛世开放，VIP卡火热办理中，VIP卡的客户可享受优先认筹资格。并在开盘当天享受开盘总价优惠5000元。 备注：本项目处于待售阶段周边配套（县级配置） 园区配套医院中医院、妇幼保健院、人民医院规划万方商业配套银行中国银行（解放路）、建设银行（解放路）、湖北银行 、邮政储蓄银行商超金座寿康永乐购物中心

40、、郧阳路商业街、解放路商业街教育郧阳幼儿园、郧阳区第二幼儿园、郧阳区实验小学、郧阳区实验中学、郧阳区一中竞品分析 | 郧阳市场 | 新时代江屿城p待售户型：高层竞品分析 | 郧阳市场 | 新时代江屿城p效果图竞品分析 | 郧阳市场 | 新时代江屿城坐落在郧阳凤凰岛生态文化旅游区，与本项目隔江相望。祥源湾是祥源控股精心打造的集养生、居住、休闲度假为一体的一座高品质风景区度假型社区，是十堰唯一纯别墅住宅，总占地面积约3.2平方公里（项目占地3000多亩）。规划建设水上、山地、游艇、航空四大运动度假区以及唐吉可德小镇、精品酒店、湿地公园、亲子乐园等，给居旅人士提供丰富的度假生活选择。开发商湖北中祥置

41、业发展有限公司位置十堰市郧阳区郧阳岛南湖路199号占地面积3.2平方公里（项目占地3000多亩）建筑面积130万容积率1.01绿地率30.78%建筑类别联排别墅、独栋别墅产权70年户数1000户开盘时间2015年1月在售价格联排别墅均价7500元/; 独栋别墅均价12000元/面积区间户型面积联排170、270，独栋480、620、930周边配套教育：实验中学、实验小学、第一中学医院：太和医院郧阳区分院、郧阳区中医院、郧阳区妇幼保健院SITE 竞品分析 | 郧阳市场 | 祥源湾营销推广强调城市近郊的区位交通便利以度假旅居为卖点营造不同于城市的人居生活模式竞品分析 | 郧阳市场 | 祥源湾预售许

42、可证号项目名称核准预售套数已售总套数未售总套数郧房预售许字(2014)第(19)号 祥源湾御源18180郧房预售许字(2015)第(2)号 郧阳岛祥源湾一期联排小区16815216郧房预售许字(2015)第(3)号祥源湾(189号19栋20栋 199号8栋12栋）14131鄂郧房预售字（2018）4号郧阳岛180低密度住宅二组团15510946鄂郧房预售字（2019）6号郧阳岛180低密度住宅二组团62#、73#1248合计36729671联排别墅170，270均价7000-7500元/，独栋别墅480，930（一套）现房均价10000-12000元/，总计约30余套在售。 2018年11月联

43、排别墅均价约7800元/，建面约170、270；独栋别墅均价约12000元/，建面约480、930。 2018年8月联排别墅均价约7500元/，建面约170、270；独栋别墅均价约900012000元/，建面约480、930。 2018年6月首批别墅圆满交房，祥源湾170-930平米一期准现墅，120万起最后疯抢中。 2016年6月联排100-200万/套，独栋500-1000万/套，办理祥源湾CLUB卡一万抵六万。 2015年6月首发区【祥源湾伊维萨风情小镇】揭幕2015年1月 祥源湾CLUB卡领卡通道开启，发放首日，就有百余名客户成功登记并领取。2014年12月 祥源湾生活体验馆开放201

44、4年8月竞品分析 | 郧阳市场 | 祥源湾在售及待售楼盘均为千户以上大盘，主要卖点在城市配套、交通便利等，刚需高层已饱和低密度改善型产品在郧阳仍属稀缺1.外滩1号：总户数1072，郧阳城区有洋房的项目2.郧阳新天地：总户数4669的大盘项目3.新时代江屿城：总户数32884.祥源湾： 郧阳唯一有别墅的项目，其定价、营销皆是面向十堰，去化率较好竞品分析 | 郧阳市场 | 小结开发商杭州市城建开发集团占地面积43.5万建筑面积约100万容积率1.66绿地率30%产权70年开盘时间2019-8-18建筑类别多层、小高层、高层、联排总户数5571停车位6782项目位置十堰市江苏路延长线与火箭路交汇处周

45、边配套天麟幼儿园、阳光伟才幼儿园、汉江实验学校（小学、初中）、阳光小学、张湾区十堰中学（原十堰七中） 郧阳中学、十堰市一中、十堰市二中、奥体中心（在建）、青少年户外培训基地（在建）在售价格洋房：8567元/，高层：7500元/面积区间高层：3室2厅2卫（97）、3室2厅1卫（119）、4室2厅2卫（141）洋房：5室2厅2卫（166）、4室2厅2卫（141）、4室3厅3卫（163）大家十里桃源，配套小学、中学，多功能商业体及公共客厅空间，由杭州知名房企大家集团开发建设，占地面积大，具有一定的大盘优势。大家十里桃源竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源通行配备：设置双坡道，在高差较大处配备升降

46、梯。景观营造：打造山体景观，并利用山势“引水入园”营造水景；配备遮风避雨的廊架，营造“全天候”社区景观。生活街区：“十宴街”特色餐饮商业区；生活中心；理想之丘美术馆；山上剧场；桃园书店。邻里氛围：打造儿童、休闲、运动三大主题的架空层“第二客厅”；设置邻里中心，定期举办业主活动。竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 园区配套18#预售地块：18#、19#19#竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 预售地块18#18#地经济技术指标（首次开盘地块）项目数值单位备注总用地面积88316.81总建筑面积133050.83其中地上建筑面积98022.35其中计容建筑面积97147.39不

47、计容建筑面积874.96架空层地下建筑面积35028.64地上计容建筑面积93157.55其中住宅面积82190.77其中低层24214.69多层及小高层34496.82高层23483.38商业及配套面积14954.82其中商业11713.23养老配套3000开闭所127.54属于商业中公寓90地下建筑面积35028.64半地下停车库2154.6机械车库32924.68容积率1.16建筑占地面积36406.4建筑密度29.90%绿化率30.10%总户数600户总人数1920人3.2人/户总机动车位897辆其中经停机动车位822辆1辆/100商业及配套75辆地上停车位135辆地面停车率不超过25

48、%半地下停车位63辆地下停车位699辆非机动车位33辆18#地块规划容积率为1.16，在整个十堰范围内属于少数的低密住宅。计划户数共600户，机动车位897辆，车位配比约1:1.495。该地块建筑类别包括高层、小高层和低层，当前销售仅开放高层与小高层两类，尚未销售低层住宅。竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 预售地块19#地经济技术指标 （首次开盘地块）项目数值单位备注总用地面积91576.21总建筑面积307713.96其中地上建筑面积234728.26其中计容建筑面积228940.52不计容建筑面积5787.74架空层地下建筑面积72985.7地上计容建筑面积238943.52其

49、中住宅面积223359.68其中低层7459.28小高层14406.37高层201503.51商业及配套面积5571.44其中商业3782.05物业管理用房916.41社区用房283.92居民文体活动用房204.16物业居委会50警卫室50公厕100开闭所127.5属于商业中垃圾房85地下建筑面积72985.7其中半地下停车库682.6机械车库72303.14容积率2.5建筑占地面积27381.3建筑密度29.90%绿化率30.10%总户数1952户其中5%自持住房总人数6246人3.2人/户总机动车位2262辆其中经停机动车位2234辆1辆/商业及配套28辆0.5辆/地上停车位335辆地上停

50、车14.8%（小于等于15%）半地下停车位24辆地下停车位1903辆非机动车位58辆19#19#地块规划容积率为2.5，计划户数1952户（自持98户），机动车位2262辆，车位配比约1:1.159。该地块建筑类别包括高层、小高层和低层，当前销售仅开放高层与小高层两类，尚未销售低层住宅。竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 预售地块一期在售范围销售时间销售动态2019-05-01大家十里桃源城市展示中心（人民路人商1F）正式开放！2019-07-13“悦见理想桃源，理想生活之鉴”大家十里桃源产品发布会在十堰市希尔顿逸林酒店盛大开启！2019-07-15恭贺大家十里桃源洋房封顶大吉，喜封

51、金顶，桃源在望！2019-08-04大家十里桃源31#，33#，38#,39#，51#楼，建面约123196时光洋房火爆认筹，预交2万元开盘优惠一个点。2019-08-18大家十里桃源172套时光洋房住宅首次开盘！这次共推出5栋楼，分别是31#，33#，38#,39#，51#楼，建面约1231962019-09-01大家十里桃源加推35号楼，同时认筹，共有44套。2019-10-08建面97、120宽景阳光高层现已开放认筹，认筹交两万，享受开盘一个点的优惠。同时10.20-30日，桃源艺术中心开放，97，120高层样板间开放，140洋房样板间开放。2019-10-20桃源艺术生活馆开放，建筑面

52、积约97、120和141的三个样板间也将盛装亮相。2019-10-28建面约97、120宽景阳光高层现已开放认筹， 只剩100组认筹席位 。认筹交2万，享受开盘1个点的优惠！2019-11-091号楼、5号楼、9号楼97，120阳光高层开盘。2019-11-1489-131阳光高层认筹盛启，11.16-11.30日，新客户到访即可领取精品大米一袋或食用油一桶。2019-11-18加推22号楼，5万定金可直接落位。36号楼89、97、131现已开始认购。11月16-30日，新客户到访可领取大米一袋或食用油一桶。2019-11-23加推洋房25号楼（123）高层2号楼（89、120B1户型）。提前

53、1天开始选房。2019-11-29加推6号楼央景楼座。认筹盛启，认筹交五万，享受开盘一个点的优惠。2019-12-07车主凡在私家车上，贴大家十里桃源定制车贴，约定时间内保持完好，即可享200元加油卡。2019-12-10加推认筹17号楼，成交均价7500元/主要节点：洋房于7月15日封顶，8月4日开始认筹，8月18日首次开盘。10月20日，生活艺术馆与样板间亮相。11月9日，高层正式开盘（前期于10月8日开始认筹）。竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 销售动态数据来源：http:/ | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 销售情况高层面积段在售情况楼幢号层数边套119-120 中间套8

54、9-97 中间套89-97 边套119-120132层4144232层17221423332层31313131532层4475631层30292930732层31313131932层6151171732层313131312232层43253626层13111110总计171178171177119-120剩余348套总计626套未去化55.59%已去化44.41%89-97剩余349套总计626套未去化55.75%已去化44.25%从统计结果来看，119-120的户型去化与89-97的户型去化率基本持平洋房面积段在售情况楼幢号层数边套141 中间套141 中间套123 边套1233111层02

55、00楼幢号层数边套123 中间套123 中间套123 边套1233211层2374楼幢号层数边套141 中间套141 中间套123 边套1233311层1012楼幢号层数边套123 中间套123 中间套123 边套1233511层5642楼幢号层数？141边套141387层1311楼幢号层数边套123 中间套123 中间套123 边套123397层2343楼幢号层数边套141 中间套141 中间套141 边套141517层2232123剩余48套总计160套未去化30.00%已去化70.00%141剩余9套总计86套未去化10.47%已去化89.53%从统计来看，141的户型去化优于123从数

56、据统计分析上看，高层90左右产品与120左右产品的去化基本持平；洋房141的户型去化率胜于123的户型。数据来源：http:/ | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 销售情况缺点1.玄关直面餐厅，局促且视觉感受不佳； 缺点2.进门必须穿过餐厅，拥挤凌乱，动线不流畅。 缺点4.主次卧紧邻，互相干扰缺点3.书房门直面卫生间，心里感受差缺点5.储物空间大大不够119 3室2厅2卫2阳台(高层)优点：三开间朝南，南北两阳台 竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 户型分析缺点1.玄关直面餐厅，局促且视觉感受不佳； 缺点2.进门必须穿过餐厅，拥挤凌乱，动线不流畅。缺点4.主次卧紧邻，互相干扰缺点3.

57、除增加一个次卧以外，空间格局基本与119一致，舒适度没有提高缺点5.储物空间大大不够131 4室2厅2卫2阳台（高层）优点：三开间朝南，南北两阳台 竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 户型分析缺点1.玄关直面餐厅，局促且视觉感受不佳； 缺点2.进门必须穿过餐厅，拥挤凌乱，动线不流畅。缺点4.洗手间直面书房和次卧，感受差缺点5.储物空间大大不够141 4室2厅2卫2阳台 (高层)优点：四开间朝南，南向阳台加飘窗 缺点2.次卧远离洗手间缺点2.进门必须穿过餐厅，拥挤凌乱，动线不流畅。缺点3.竞品分析 | 十堰市场 | 大家十里桃源 | 户型分析p十堰高价楼盘代表，云邸叠排132套，云庐合

58、院69套，总套数201套。p雲邸以新加坡Cluny Park Residence 公寓为蓝本，外观上大面积的使用落地玻璃，让自然景色与房子更好的结合。并且此次现代叠排的外立面我们首次用金属“铝板”作为外立面，这在十堰也是首家。云庐主打江南合院，依近万亩四方山公园，浙江绿城六和建筑规划设计，是十堰首个纯中式院落。开发商湖北翔龙房地产开发有限公司占地面积49300建筑面积84000容积率1.15绿地率30%产权70年建筑类别云邸现代城市叠排、云庐中式合院项目位置十堰市张湾区凯旋大道88号开盘时间2019年11月16日周边配套生活周边：四方新城生活馆、486台教育：机关幼儿园 东汽一中、东汽五中、东

59、汽六中、车城高中医院：东风总医院超市：中商百货、工贸家电在售价格江南合院：4-5W/叠墅：下叠：15000左右 中叠：12000左右 上叠：13000左右面积区间江南合院：建筑面积约250-280的中式精装宅院叠墅：A户型：上叠182，四室两厅三卫、屋顶露台；中叠178，四室两厅三卫；下叠172，四室三厅四卫B户型：均165云庐云邸四方新城 云邸&云庐竞品分析 | 十堰市场 | 四方新城 云邸&云庐2019.12.06132套叠排，已售102套，仅剩30套2019.11.16云邸（四方新城五期）开盘2019.05.18雲庐中式精装样板房及展示区对外开放2019.01.01雲庐展示中心（生活美学

60、馆）开放2019.09雲邸165/185“大师样板房”公开竞品分析 | 十堰市场 | 四方新城 云邸&云庐竞品分析 | 十堰市场 | 四方新城 云邸&云庐A户型上叠A户型中叠7A户型下叠7竞品分析 | 十堰市场 | 四方新城 云邸&云庐B户型上叠65B户型中叠65B户型下叠65竞品分析 | 十堰市场 | 四方新城 云邸&云庐两个竞品楼盘的均受到十堰高端客群关注，去化良好以生活居住为导向，主打高端改善竞品分析 | 十堰市场 | 小结1.客源市场：以郧县为基础，以十堰为主体2.产品建议：以联排、叠排等类别墅型产品为主，增加小部分洋房平衡容积率，营造优于城区的生活环境3.价格建议：低于联排、叠排、洋房类产品总价，等同于城区公寓总价市场研究 | 总结项目定位中国十堰中国十堰子胥湖生态新区人居生活样板子胥湖生态新区人居生活样板3规划方案THANKS