江苏省海门市临江新区(临江新城)战略发展规划方案（99页）.doc

1、江苏省海门市临江新区(临江新城)战略发展规划结论报告2008.12目录前言7第一部分 临江新区发展战略分析10一、新区基本情况分析101、纵横探究区域地位102、深度分析时代背景133、积极捕捉战略机遇144、解读现状认识新区16二、新区发展路径分析171、选择可能发展路径172、园区经济独立引导183、城区园区双轮驱动19三、新区发展战略分析211、总体定位和产业定位212、空间战略和产业格局223、未来空间和发展展望23第二部分 临江新城总体战略定位24一、新城开发条件241、地块地理条件242、城镇基础条件253、产业基础条件254、区位交通条件26二、开发条件评述271、临江新城的优势

2、条件确认282、临江新城的劣势条件确认28三、新城机遇分析291、长三角生态城市热建、产业升级和临江新城的战略机遇292、上海及其区域发展规划和临江新城的战略机遇303、苏北沿海大开发与临江新城的战略机遇304、海门城市、产业发展格局和临江新区的战略定位31四、新城面临挑战331、新城成长性和有效性的挑战332、新城建设和管理的挑战333、周边类似节点城市的挑战334、时代的挑战33五、开发理念与定位原则341、开发理念342、定位原则35六、开发目标和概念定位371、开发目标372、概念定位37七、功能定位和人口定位401、功能定位402、人口定位41第三部分 临江新城产业发展定位43一、基

3、础分析431、海门的产业发展基础432、对接上海的发展趋势433、考虑新城的发展定位44二、开放假设451、把握产业动向452、利用长江岸线453、发挥区位优势464、整合区域资源46三、原则选择461、产业选择原则462、产业定位选择47四、具体论证481、现代物流业482、信息呼叫产业503、职业技能培训业514、休闲度假产业535、文化创意产业546、其他相关产业：房地产业、电子商务、都市型现代农业56五、总体校验581、产业有机联系校验582、海门经济联系校验593、上海经济联系校验594、区域经济安全校验61六、产业定位611、房地产业612、休闲度假业623、现代服务业624、都市

4、农业62七、发展战略621、总体产业发展战略622、主要产业发展战略63第四部分 临江新城分区项目策划67一、“大江之口”国际高端度假区691、片区策划要点692、重点项目建议69二、“大江之民”当代风尚居住区741、片区策划要点742、重点项目建议74三、“大江之尊”公共行政中心区751、片区策划要点752、重点项目建议75四、“大江之春”临江生态创新区771、片区策划要点772、重点项目建议77五、“大江之脉”仓储物流基地791、片区策划要点792、重点项目建议79六、“大江之学”培训及呼叫产业基地811、片区策划要点812、重点项目建议81七、“大江之舞”滨江亲水游憩区841、片区策划要

5、点842、重点项目建议84八、“大江之鱼”特色文化旅游区871、策划要点872、片区策划88第五部分 临江新城开发策略建议92一、指导思想921、坚持规划主导922、强调环境先行933、重视文化行销934、运用展台理念94二、创新策略941、供应商营销952、价值链开发963、产业链招商97三、开发时序971、成本机会分析972、开发时序建议97四、推进建议981、加速推进规划编制工作982、启动VI及文化咨询工作993、建立网站、编撰白皮书994、委托或组建专业招商机构99前言以2008年为转折点，中国进入了改革开放“后30年”历史阶段。身处长三角区域、苏北地区的海门市而言，迎来了长三角一体

6、化加速、苏北沿海大开发的历史机遇，随着跨江交通基础设施的规划和建设，日益融入大上海的发展版图，成为上海向外辐射的直接受益者。海门市委市府审时度势，积极调整和布局区域新战略，规划“一主三副”城市格局和四大“增长极”，推动区域发展上台阶、上层次。合并海门灵甸工业集中区、海门青龙化工园区和临江镇三大区域，沿长江北岸线展开，规划控制范围约100平方公里的临江新区是四大“增长极”之一，由于刚刚成立，经济社会基础薄弱，如何创新突破，将区域打造成海门市的新增长引擎，成为临江新区管委会面临的最大挑战。临江新区的发展战略是沿袭工业园的发展路径，同上游岸线城市一样，大力发展化工产业，还是利用毗邻上海，相望崇明的区

7、位，另辟奇径，走城市化与工业化双轮驱动的发展模式？这个答案是后者。在临江新区的沿江滩涂区域，开发建设一座新城，可收“一箭四雕”之效：其一、整合区域资源，为工业园区提供就近的城市化支撑。其二、呼应海门主城滨江南移的趋势，以城市化模式开发长江北岸，为滨江大城市做先锋；三、顺应服务经济发展趋势，提供城市平台，开辟海门的现代服务业基地；四、顺应生态经济发展趋势，开发生态城市，借势上海和崇明，聚焦和整合国际国内资源。“一箭四雕”的效果就是，新城的开发，不仅自身成为一个经济增长引擎，还将提高其他产业业态的效力。可以说，临江新区发展战略的核心在于“临江新城的开发”。海门临江新城开发遭遇了一个坏时机，却赶上了

8、一个好时代。所谓“坏时机”，源自美国，波及全球的金融危机，以及由此导致和确立的全球性经济衰退大格局，使海门临江新城从策划开发之初，就置身于经济寒流中，倍感寒风飕飕，可以想象未来招商、融资以及开发建设的艰难，不可能期望快节奏地推进，必须智慧地谋划、前瞻地把握所谓“好时代”，基于全球，尤其是我国近些年城市化进程的经验和教训，对于新城开发，人们普遍提高了认知，认可了“生态化的城市化”路径，从崇明东滩国际生态城仅仅完成规划，尚未开工建设，却频频亮相国际舞台可见一斑。海门临江新城的开发可以“沾”好邻居的“光”，与东滩生态城互为呼应，又自具特点，以此聚焦世界级关注，整合全球资源，从策划开发之初，就确立科学

9、的战略、先进的理念狄更斯有句广为传颂名言：“这是一个最好的时代，也是最坏的时代”。之于海门临江新城而言，关键在于怎么把握战略形势，怎么确定开发战略。也许，外部环境的“冷”可以促使我们更冷静地思考、从容地开发，集成多年来的城市化经验和智慧，成就一座“经典型城市”，我们对此有期待对曾经从事东滩生态城开发研究的东滩顾问项目团队来说，策划海门临江新城，更是对其开发愿景充满希望东滩顾问认为，全球性经济衰退大格局，不仅是局部经济体的政策失误，更是宏观经济内在规律调整的需求，是一个时期内一种“合理的”存在，可以影响海门临江新城的开发节奏，却不会影响它的开发理念、战略方向和产业选择因为这些是内生的、前瞻的，是

10、不受短时间发展形势左右的。海门临江新城的开发策划，就是要挖掘“内生的优势劣势、前瞻的发展动向”，定好位，定准位，从容、顺势、分步推进新城开发。遵循“科学性、操作性和前瞻性”的策划原则，承接基础报告的局部结论，本报告首先深刻分析了海门临江新城的开发背景和开发条件，进而系统分析了新城可能的产业方向和细分门类。其次，以总体分析和产业分析为基础，全面确立了海门临江新城的总体战略定位，涉及开发理念、定位原则、概念定位、开发目标、产业定位、产业战略、功能定位和人口定位等内容。接下来，着眼于空间层面和操作层面的考虑，进行功能分区规划和项目策划，尤其是较为详细地策划一些典型和重点项目，供政府决策和招商参考。最

11、后，对如何推进新城开发做了系统的策略层面探讨。在表述结构上，本报告分五章：第一章 临江新区发展战略分析。对新区自身条件、所处区位背景以及时代要求做深刻解读，认清新区发展战略机遇， 确定新区发展路径和定位。第二章 临江新城总体战略定位。确立开发理念和定位原则，对海门临江新城的开发定位的方向和内涵做全面系统阐述。第三章 临江新城产业发展定位。着眼于新城的产业发展，基于产业发展条件、产业发展动向和区域经济目标考虑，探讨产业方向和细分门类。第四章 临江新城分区项目策划。基于总体战略定位，进行概念定位的空间层面演绎和产业定位的项目层面落地策略。第五章 临江新城开发策略建议。考虑市场形势和新城具体情况，对

12、如何推进新城开发工作给予部分策略建议。项目组希望并努力着，藉由研究的“深度和广度”，确保策划的“科学性、前瞻性和操作性”，将策划工作贯彻到新城开发的各个工作层面，将策划工作贯彻新城开发和运营的全过程，实现由“坏”向“好”的转变，把握“坏时机”提供的缓冲和冷静，实现“好时代”的延续和提升感性地说，因为在长江之畔、崇明北岸，参与点燃一个生态城市的梦想，由此，我们有了一生的期待和牵挂.上海东滩投资管理顾问有限公司海门项目组 2008.12第一部分 临江新区发展战略分析临江新区区域发展分析主要分三部分，其一、新区基本情况分析；其二、新区发展路径分析；其三、新区发展战略分析。一、新区基本情况分析海门市委

13、市府顺应沪崇苏桥隧建设、崇明生态岛开发的大战略机遇，前瞻性决策，改变原有开发设想，合并精细化工园和临江镇，成立临江新区，转变区域经济发展方式。由原来临江镇、海门灵甸工业集中区和青龙港化工园区组成的临江新区，总面积58.3平方公里。位于海门城区东南部，南倚长江，北接宁启高速公路，新建的沿江公路横贯全区。新区总面积58.3平方公里，拥有长江岸线25公里。1、纵横探究区域地位（1）临江新区处于经济活跃地区沿海经济链我国东部沿海省市是国内城市化程度最高，发展最快的地区。沿线贯穿了珠三角、长三角、京津冀三大都市连绵区。沿线高速公路、城际铁路等大型交通设施网络完善，能够为经济发展提供强有力的支撑。同时，多

14、个龙头城市的辐射作用有效的带动了周边相对后发地区的发展，成为区域发展的“引擎”。临江新区正位于这一经济活跃地区，得以充分的共享以上的区域优势条件。（2）临江新区处于辐射范围广的地区长江三角洲城市圈长江三角洲位于我国沿海、沿江发达地带交汇部，区位优势突出，经济实力雄厚，其核心城市上海是世界最大城市之一。长江三角洲城市群人口数量已接近北美、西欧、日本的世界级城市群，并有可能突破1亿。长江三角洲是我国最大的综合性工业基地，工业总产值占全国近1/4，上海、苏州已成为全球重要的电子信息产业基地。该城市群处在中国东部“黄金海岸”和长江“黄金水道”的交汇处，对内、对外经济联系都十分便利。海门所隶属的南通市，

15、正是组成长江三角洲城市群的15个城市之一。处于这一优越的地理区位上，对于临江新区承接来自于上海和长三角其他城市的经济和产业辐射提供了优良的条件。（3）临江新区处于长三角区域一体化向北翼挺进的前沿地带长三角经济圈进入了一个新的发展阶段，“区域一体化”成为战略重点。所谓区域一体化，其核心就是经济、制度一体化，大力推进区域经济发展达到均衡化。跨江大通道等重大交通基础设施的建设，说明长三角区域一体化向北翼挺进，而临江新区处于长江北岸线，正是北翼挺进的前沿地带。（4）临江新区可以选择成为长江中下游独享的生活岸线长江作为中国的母亲河之一，沿线城市林立。依托于其对外运输优良的水运条件，沿岸多工业城市和港口城

16、市。 其中江苏省内，依托于长江而逐渐发展起来的工业港口城市就包括扬州的仪征（石油化学工业城市）、苏州的张家港市、常熟市（主要部门为纺织、机械、电子等门类，同时为苏南的能源基地之一）、无锡江阴市（长江下游重要的物资集散基地）、常州（主要部门有纺织、轻工、机械、冶金、电子仪表、化工、制药、建材等）、镇江、南通（主要部门为纺织工业、石化工业）等城市。 而同时，沿线的生活岸线却相对缺乏，使得长江的航运资源被充分利用的同时，其景观资源和生态资源却被相对的闲置。临江新区的发展，有望深入挖掘这一潜在资源，形成长江中下游，尤其是入海口附近独享的生活性岸线，使得大江大河的景观资源得以充分发挥。（5）临江新区位于

17、苏北地区与长三角对接地区苏北地区作为江苏省经济发展的相对滞后地区，具有巨大的发展潜力，尤其在上海市和长江三角洲的带动之下，其经济潜力、交通潜力、文化潜力都存在着可观的发展空间。 海门市为苏北地区与上海之间交通往来的必经之路，又因其紧靠上海的地理区位优势，使得海门必将成为苏北与长三角之间的重要联系枢纽。而随着苏通大桥的建成通车，崇启大桥、崇海大桥的规划建设，更增加了这一枢纽的重要性，而临江新区首当其冲，是苏北地区与长三角对接的桥头堡。（6）临江新区位于多项重大交通基础设施的汇集地重大交通基础设施主要指苏通大桥、沪通铁路和规划中的崇海、崇启大桥。苏通大桥位于江苏省东部的南通市和苏州（常熟）市之间，

18、其建成通车不但缩短了上海市与南通市之间的交通距离，也为海门市的出行，尤其是其与上海的交通往来提供了极大的便利条件。接南通和上海的沪通铁路是我国沿海铁路的重要组成部分，建成后的沪通铁路将成为苏中、苏北地区与上海之间连接的以客运为主、兼顾货运的最便捷通道。它改变了上海长期以来只有向西、向南的路网格局，将上海的辐射范围向包括南通市、海门市在内的北部地区拓展。 崇海、崇启两座跨海大桥对临江新区的带动作用是极其巨大的。它们的建成通车使得临江新区与上海之间的交通联系可以直接贯通而不必再绕行苏通大桥，大大节省了交通成本，为地区的发展带来了新的契机。（7）临江新区紧靠国际大都市上海依托于多座跨江大桥和其他的区

19、域性交通设施，临江新区正处于上海向北出行通道位置，正逐渐的融入上海1小时都市圈的范围，有望成为连接上海及其北方诸多城市的重要交通节点。在临江新区产生大量来自于上海交通流的同时，伴随而来的物资流和信息流也将在本地进一步滞留，从而产生大量的创业条件和发展机会，在很大程度上提升了开发的潜力和可拓展的发展方向，成为临江新区发展的重要推动力和催化剂。 （8）临江新区处于海门市对外联系渠道上作为未来海门市对外，尤其是对上海交往和联系重要渠道，崇海、崇启两座跨江大桥，将逐渐分担、乃至替代当下苏通大桥和海太汽渡的功能，城市海门市承接外来辐射的重要“窗口”。临港新区所处的位置，正毗邻两座大桥，从某种程度上来说，

20、临港新区与上海市在交通条件方面相比海门市区更具优势。（9）临江新区处于海门与启东之间临江新区处于海门与启东两市之间的发展薄弱地带。该处的规划建设不但可以在一定程度上弥补这一真空地带相对滞后的区域发展状况，影响并带动本地区人民生活品质的提升。（10）临江新区是海门市规划的四大“增长极“之一海门市四大城市增长极分别为海门港滨江工贸区、海门工业园区、滨海工业新区和临江新区区。海门港滨江工贸区总体规划面积46达到平方公里，靠近长江，适宜发展新材料、新能源、造船和石化等临港产业。海门工业园区总体规划面积50平方公里，以家纺产业为依托，重点构建市场功能区、集聚示范区、新型功能区等三大功能片区和物流集散、商

21、业贸易、行政服务、公共服务、高效农业示范等五大中心。滨海工业新区位于黄海之滨，腹地广阔，规划面积20平方公里，适宜投资先进制造业、现代服务业项目。 2、深度分析时代背景（1）可持续发展成为全球共识可持续发展作为21世纪的主题和人类文明的象征，成为这个时代全球人的共识。临江新区的开发要以维护和改善生态环境为前提，把产业发展和环境保护有机结合，优先发展具有生态、经济双重效益的产业，实现产业的清洁生产、资源综合利用以及产业生态化。（2）知识经济时代是时代大背景知识经济成为21世纪的主导型经济形态。临江新区的产业发展要具有鲜明的时代特征，各种新兴经济形态的出现和发展，赋予了海门与以前区域发展所没有的产

22、业选择空间。（3）城市化成为区域发展必经路径工业化达到一定程度后，变革社会结构的要求凸现，城市化成为时代主题。发达地区的城市市场因素更活跃，因而资源更易趋向涌入发达地区，发达地区因正的“马太效应”往往形成城市连绵带。（4）区域一体化是经济发展的重要趋势区域一体化是当今区域经济发展的重要特征之一，也是区域经济发展的重要趋势。临江新区处于国内区域一体化发展最为强劲的长三角地区，也就是说，临江新区的开发建设需要秉持区域协调发展的理念。其特殊的生态区位特征要求在进行开发时，必须考虑开发活动对崇明岛生态、生物多样性等的影响，考虑在解决全球共同面临的资源环境问题的责任与贡献。3、积极捕捉战略机遇从区域和时

23、代背景看，临江新区的发展，机遇和挑战并存、机遇大于挑战。东滩顾问分析认为，临江新区有发展机遇可积极把握。（1）捕捉长三角区域一体化向北翼挺进战略机遇长三角区域一体化的关键词之一是“通道经济”。原本被交通“边缘化”的临江新区，在“通道经济”的带动下，战略地位突显，从原来的“经济洼地”向“高地”转变，将成为上海产业转移、经济辐射的最大受益区域之一。上海“先东西、后南北”的战略布局，基本明确了“十一五”期间，乃至“十二五”期间都不太会将战略重点放在北部区域开发，受控于国家战略布局，最多会在崇明岛局部区域先行尝试推进。但是，值得玩味的是，基于推动苏北沿海大开发的各种大型交通设施的规划和建设却在快速推进

24、，；力图实现上海与苏北的快速链接。东滩顾问认为，国家建设沿海大通道，旨在推动苏北经济发展，而不是以上海北部区域发展为战略目标。在区域发展上的“调控”和基础设施的“建设”相结合，将会给苏北地区，特别是毗邻上海的南通、海门和启东，留下了一个聚合资源、快速发展的“空档期”。对临江新区而言也是如此。（2）捕捉苏北沿海开发战略机遇苏北沿海大开发，是国家层次的战略，不仅解决江苏的南北问题，更有助于解决全国的东西问题，不仅是承接苏南、上海的产业转移，腾笼换鸟，更是直接承接国际先进制造业的转移，通过沿海开发，大力发展临港型重工业的发展，可以预言下一轮热土就在苏北。从区域空间层面看，苏北沿海大开发，将促使南通、

25、盐城和连云港三个中心城市进一步崛起。重大交通通道建设将会带动新型城镇顺利兴起。从区域产业层面看，苏北沿海大开发，将重点发展临港产业，新能源、装备制造业、海洋产业，现代服务业等将会迅速发展，生态旅游产业将得到支持和发展。东滩顾问认为，苏北沿海大开发和跨江大通道的建设必然促进上海与苏北之间频繁的商务、商业往来。临江新区处南北平衡要冲，长江北岸门户，交通便利，是上海与苏北商务、商业往来枢纽和中转之一。（3）捕捉南通经济格局改变战略机遇随着以南通为中心的区域经济发展辐射格局的改变，海门将与启东、南通一起成为“平行型中枢通道”，这决定了接受上海经济辐射的海门南部地区（包括海门工贸园区和临江新区）将发挥海

26、门经济发展的杠杆效应，临江新区在海门的战略地位正在凸显。（4）捕捉海门发展规划战略机遇“接轨上海”、“江海联动”、“城市南进”等成为海门现今发展战略的关键词。临江新区是海门面向上海的前沿地带，“接轨上海”战略的提出将新区发展提上日程；“沿海”和“沿江”战略成为重中之重，前者是融入苏北沿海大开发战略格局中，后者是为融入上海经济辐射圈中。从发展时序和现实性上讲，“沿江”战略将优于和先于“沿海”战略，临江新区能立足“沿江”战略抢占先机。“城市南进”战略为新区开发建设提供新思路，推动其加速城市化进程。（5）捕捉时代性发展机遇区域一体化带来长三角内部产业转移，给予临江新区外向经济发展机遇；可持续发展时代

27、主题与临江新区优越生态环境的结合给予新区发展服务经济和生态经济的机遇；城市化时代主题与临江新区位于长三角经济圈这一区位优势的结合给予新区机遇宜“造城”吸引发展资源。4、解读现状认识新区基于对基础报告的分析，得出对临江新区的认识结论如下：（1）大区位优势正在强化，小区位优势正在显现隶属长三角区域、苏北面向上海的桥头堡、紧邻长江奠定了临江新区的绝对大区位优势，苏通、崇启与崇海三座大桥的建设，沪通铁路的开工将进一步强化这一优势；位于海门东南一隅的地理位置决定了临江新区的边缘性，但S336与新建的沿江公路扭转了这一劣势，临江新区小区位优势正在显现将是海门、启东协同发展的关键区域之一。（2）立足产业基础

28、、区位和资源优势，新区产业发展空间广阔临江新区可依托临江新区现有的农业、生物医药、精细化工、新材料产业基础，发展现代农业、生物医药、精细化工、新材料等产业；依托交通优势，发展商贸服务；依托沿江风光、特色产业，发展休闲旅游（3）新区空间布局有待优化调整区域空间布局现状为“东区、西园、北镇、南荒”，即东部为海门灵甸工业集中区正处发展初期；西部海门青龙化工园区发展较为成熟但内部企业层次不齐、产业联系不强；北部临江镇人口外流、人才稀缺、产业基础薄弱；南部为未开发的淤涨型江岸地区、生态环境优越。四大区域联系弱，并未实现联动发展。从临江新区未来发展看，新区南部地区将是主要的发展空间拓展目标地区，东西地区和

29、北部临江镇将是发展空间优化地区。（4）缺乏明显增长极和辐射源带动区域发展基于一个区域的综合条件，选定地区将其打造成为区域经济增长极，再通过发挥其辐射作用和扩散效应，带动和拉动周边地区共同发展，这是区域经济发展的一条重要规律。对于刚成立不久的临江新区，明显缺乏核心地区作为海门东南部区域的增长极和辐射源。（5）社会经济基础弱、制约因素不少，发展模式急需转变 新区工业布局分散、产业层次低制约了经济快速发展，工业园区急需整合，统筹临江镇和原有工业园区的发展已不可回避；社会基础设施差不利吸引人才，进而阻碍依托于高技术的工业结构调整和升级。二、新区发展路径分析1、选择可能发展路径为使临江新区迅速出形象、出

30、功能、出效益，选择有效的发展路径是必不可少。新区不同于开发区（园区），借鉴先进地区新区建设经验，我们认为临江新区的规划与建设应创新模式，既有别于老城区的改造与建设，也有别于以往开发区的开发模式。一方面，需要借鉴国内外新区发展经验。临江新区位于海门市东南一隅，可归类为城市边缘区。总结国内外城市边缘区发展路径，归类如下：一是景区保护，如生态公园、自然保护区、农业保护区等；二是旅游开发，如大型游乐园、农家乐等；三是进行中心城区外溢的功能开发，如居住区、购物中心、大学城等；四是园区开发，如工业园区、高新区、保税区等；五是新城建设，如立足传统郊区城镇建新城、围绕强烈增长点（机场、大学）建城、新规划地区建

31、城等；六是综合开发，如旅游开发兼城市功能区建设、新城建设兼园区开发。另一方面，为选择临江新区可能的发展路径，有必要立足新区自身条件进行分析。首先，新区已有“两区一镇”的空间格局，决定了新区今后发展不得不依托园区；其次，对于像海门这类的中等城市来说，其辐射范围最多在10公里内，而临江新区的主体地区却离城区20公里左右，因而完全依靠承接海门中心城区的外溢功能是不可能，但有可能承接上海的城市外溢功能。再次，临江新区可依赖的自然资源是滨江资源，但其范围不大而且其特色化不明显，因而进行景区开发的可能性也就不存在了。最后，临江新区区内没有机场、大学这类的强增长极，因而新区走“建城”这条路，要么新规划地区建

32、城，要么在原有的临江镇基础上建城，这决定于开发建设成本和整体空间战略考虑。最后，依托临江新区的“精品化、国际化、特色化”发展理念，判断出临江新区可能选择的发展路径有两条：一是园区经济独立引导，发展成单一的工业基地；二是城市、园区经济双轮驱动，发展成功能复合的新城区。2、园区经济独立引导所谓园区经济孤立引导，即延续原有发展思路，依托海门灵甸工业集中区和青龙化工园区将临江新区继续发展为一个工业基地。这条路径最大优点在于易实现性，在原有工业基础上提高、扩大和升级，面对的挑战小。然而，这条路径对于推动临江新区社会经济发展来说不是有效的，因为这条发展路径：（1）易引起同业竞争、失去环境条件支撑。将新区建

33、成一般工业基地，不仅会与现有海门工业园区和滨海新区同业竞争，而且也失去发展的环境条件支撑，使产业发展缺少生机和活力。（2）不利于新区居民城市化和生活品质的提高。孤立的发展园区经济，不能有效推动临江新区农民城市化，同时避免不了工业污染阻碍新区居民提高生活品质。（3）令新区社会经济发展存在不可持续性的隐患。孤立发展园区经济既是无城市配套的工业化，这样的工业化本身也是不可持续的，工业经济的发展需要城市的配套支撑。（4）功能单一阻碍新区高品质发展。先进地区新区的建设经验也说明了高品质的新区不可能功能单一。浦东新区是新区建设中成功典范，浦东新区不搞经济技术开发区搞功能开发区，就是不单纯搞工业，而把上海整

34、体经济中较适合浦东发展的一些功能放在浦东，推动上海城市空间布局和产业结构调整。（5）阻碍海门总体战略中长江北岸城镇发展带的形成。海门总体规划至2020年，海门市市域城镇空间形成“一主、两副、一带”的空间发展格局。其中“一带”即沿江城镇发展带。海门城区、三星镇、常乐镇、悦来镇和临江镇以纺织、机电、化工、医药等产业为支撑，形成西接南通、东连启东的长江北岸沿江城镇发展带。3、城区园区双轮驱动从临江新区的发展现状来看，单纯的园区开发带动区域发展开始出现疲软。 综合城市边缘区发展理论、园区发展理论和国内外案例经验，东滩顾问认为，临江新区应选取“城市、园区经济双轮驱动”发展路径。所谓“城市、园区经济双轮驱

35、动”，即新区不仅要提升发展现有园区和开发新园区，还要建造一座新城。此路径具体特征为：由园区开发向园区、城区开发并举转变；由二产占主导向一、二、三产业并举转变；由注重提升经济发展水平向新区整体经济、人文建设并重转变的发展新思路。首先，对临江新区来说，选择“城市、园区经济双轮驱动”有必要性：（1）新区园区优化的需要。现有园区暂未形成规模效应，园区优化遇到瓶颈，症结在于缺乏吸引优质企业的人力资源和现代化服务水平，区域城市化是丰富人力资本提升和现代化服务水平提高的有效途径，城市的功能主要体现在市场中心、信息中心、服务中心、文化教育中心等方面，这些都要求大力发展金融、贸易、信息、服务、文化教育等第三产业

36、，城市功能的提升强化了城市的凝聚力，能够吸引大量的现代城市要素。（2）海门均衡发展的需要。长时间以来，海门东南部是经济发展凹地，城市化发展速度滞后，园区经济是兴工之路，并非是建城之路。临江新区的建设目标已不再是“小康型”的经济开发区的模式,而要是一个依托海门城区和上海，成为一个新的增长中心。（3）海门现代服务业发展的需要。现代服务业的发展是优化城市产业结构、增强产业竞争力的重中之重，是转变经济发展方式的关键举措。海门发展现代服务业不仅需要传统服务业依托海门城区向现代服务业升级，也需要创造新的发展平台。四大增长极中，滨海新区定位于以现代化制造业为主，适当配套居住及公共服务设施的工业新区，此种定位

37、给予现代服务业发展的空间是有限的；海门工业园区重点发展家纺专业市场和物流产业，新业态的现代服务业发展机会少；海门港工贸区重点发展临港产业和综合物流产业，仍然是园区发展模式，而现代服务业发展最大的平台是城市，所以临江新区需要创造这样的平台为海门现代服务业发展助力。（4）贯彻海门“工业向北、城市向南”战略的需要。临江新城作为三个新城之一，贯彻“工业向北、城市向南”的战略，以城市的综合功能开发，将承载比单一产业平台更多的发展责任。其次，选择“城市、园区经济双轮驱动”路径具有多重意义：（1）回应了长三角“城市转型”战略重点近年来，“城市转型”成为长三角地区发展的战略重点。所谓城市转型，其核心就是实现“

38、建区”向“造城”转变，大力推动开发区/高新区向综合型城区转型，依托雄厚的工业产业基础，加速区域城市化进程，形成城市化集中区，并且在这一过程中，坚决走生态化的城市化道路。临江新区“造城”不仅回应了长三角城市转型，也促进了长三角城镇体系的完善。（2）呼应对面崇明生态岛的建设，推动可持续发展战略空间建设与海门临江新区一江之隔的崇明岛定位为世界级生态岛屿，以生态保护为主，是上海可持续发展的重要战略空间。在未来的社会经济竞争中，环境将占有相当的比重，在长三角逐步跻身于世界城市群行列的过程中，与崇明岛在环境与生态上形成协调，也就是为海门未来发展上了一道保险。（3）推动沿江城市化进程，促沿江城市发展带形成临

39、江新区利用长江生活岸线建设新城，促进沿江城市发展带的形成，填补海门城区与启动城区之间的空白，推动长江北岸城市化进程。（4）带动真空地带发展，构筑第三增长极临江新区建新城不但可以在一定程度上弥补这一真空地带相对滞后的城市发展状况，影响并带动本地区人民生活品质的提升，更可望在海门、启东两市市区之间构筑第三极，起到促进两市协同发展的纽带作用。（5）为海门增加新型产业门类新区建设新城，加速城市经济发展，可以为海门添加立于城市发展的新型产业门类，如教育培训业、休闲度假、信息呼叫等。（6）挖掘区位优势，为海门增强、增添桥头堡和中继站功能跨江大通道和沿海通道的建设，将海门推向苏北面向上海的桥头堡和上海向苏北

40、辐射中继站的战略地位，然而，海门现今还未挖掘区位优势承担桥头堡、中继站的角色，临江新区建设新城可以成为扮演这些角色的舞台。（7）挖掘滨江生活岸线资源，为海门增添东南部特色景观长江作为中国的母亲河之一，沿线城市林立。依托于其对外运输优良的水运条件，沿岸多工业城市和港口城市。沿线的生活岸线却相对缺乏，使得长江的航运资源被充分利用的同时，其景观资源和生态资源却被相对的闲置。临江新区的发展，有望深入挖掘这一潜在资源，形成长江中下游，尤其是入海口附近独享的生活性岸线，使得大江大河的景观资源得以充分发挥。三、新区发展战略分析 1、总体定位和产业定位东滩顾问认为，新区应坚持“国际化、精品化、特色化”发展理念

41、，发展为生态型可持续发展的新区；发展为城区与园区互动发展的特色新区；发展为生态、环保、服务型新城区和产业区组合的新区；发展为“撬动”海门产业结构调整和推进新兴工业化进程的有力支撑点。借鉴国内外新区发展的成功经验，新区建设与发展的产业定位十分重要。我们认为新区发展定位既要不同于老城区城市功能，也要与现有的海门工业园区、海门工贸园区、滨海新区错位发展，即防止产业雷同，同城同质竞争。根据新区经济发展的现实情况以及我国产业升级的总体趋势，结合新区区位及生态环境较好的条件分析，建议临江新区可发展现代服务业、现代农业、生物医药产业、精细化工业、新材料、机械电子等。主要理由：（1）临江新区自身已有的产业集中

42、于农业、精细化工业、生物医药、机械，基于原有基础选择产业发展是新区快速发展的有效途径。（2）以生态旅游、中介服务、物流房产、通信信息等为主体的现代服务业具有投资少、消耗低、污染少、效益高等特点，适合新区城市功能定位和产业结构升级要求。（3）大力发展现代服务业和新材料，是适应国际产业分工新变化，走新型工业化道路，促进产业结构高度化的重要产业政策导向。2、空间战略和产业格局要落实园区整合和新城建设，需要从空间上采取相应的整合和拓展战略。基于交通设施、投资成本和利用滨江资源的考虑，拓展新区南部开发建设新城；新区西部是青龙化工园区，现有地块已被项目占满，此地块除将现有项目布局优化之外，可向青龙港拓展；

43、新区东部是海门灵甸工业集中区和临江镇部分地区，宜于特色产业园区建设。所以，近期临江新区的东部和南部地区是空间战略重点地区。基于产业定位，随着园区和城区并举开发建设，新区将改变“东区、西园、北镇、南荒”的空间布局，逐渐形成“一城两区”空间布局。“一城”即临江新城，规划位于临江镇南部地区。“两区”，即农业综合发展区和临江工业区，其中临江工业区包括青龙工业区（生物医药港）、北上海科技创业园、新材料产业园和机械电子产业园这4个产业功能区，范围包括现有的青龙化工园、海门灵甸工业集中区和临江镇部分地区，主要发展生物医药产业、精细化工业、新材料、机械电子等产业；农业综合发展区位于临江镇的农业地区，主要发展现

44、代农业。3、未来空间和发展展望临江新区置身于“多中心、非对称”手法所营造的“绿色、环保、天人合一”的环境氛围中，将发展成为：一个繁荣、高效、文明的长江北岸特色新区；一个适宜创业发展，又适宜居住生活的园林化生态新区。就总体趋势来说，海门市老城区与正在建设的滨江新区将融合成为海门市的主城区。它们位于海门市的偏西位置，受限于空间因素，以及沿江的各种优势条件，未来主城区必将沿江向东部拓展。临江新区的东部和南部是未来的核心地区，由于东面即为启东边界，南面面临长江，新区远期发展空间向西部三厂镇拓展，逐渐与主城区实现空间对接。可以预见，临江新区将与海门滨江新区融合，成为海门南部新城区，到那时，南部新城区之于

45、上海，如浦东新区之于上海浦西，真正的长江北岸城市连绵带将会出现。第二部分 临江新城总体战略定位在临江新城开发是临江新区发展的核心战略的前提下，我们来考虑临江新城的总体战略定位。临江新城的总体战略定位，将基于开发条件、区域背景和时代背景的深刻分析，明确开发理念和定位原则，对开发目标和概念定位、功能定位和人口定位给予明确建议，是本报告的核心结论内容。一、新城开发条件拟规划中的海门临江新城位于离海门主城区约20公里处的临江镇区旁侧区域，规划面积约15平方公里。其间有大部分滩涂围垦地，临长江北支，与崇明岛隔江相望。该片土地原计划发展精细化工园区，是原规划中的海门灵甸工业集中区的组成部分。1、地块地理条

46、件（1）地理区位：长江之口、江海门户。临江新城所属的海门市，地处中国最大江流长江入海口，东临黄海，南依长江。公元前，长江大量泥沙沉积于长江口，形成大小不等的沙洲，大约经过800多个春秋，至唐末，出现东洲和布洲两大沙洲及成群小沙洲，沙洲渐次连片，至五代后周建县，名海门县。清初，江流主泓南倾，长江北岸开始涨积，涨出40多个新沙，绵亘百余里。据此，海门是带有典型的河口地理特征和文化个性，是一个孕育新生、彰显活力的城市。海门是长三角北翼连通上海的第一桥头堡，处于承南接北的重要枢纽位置，素有“江海门户”之称。（2）土地状况：地块平整、滨江岸线较长、自由土地较多。临江新城属于淤涨型江海岸地区，地势平坦、较

47、低，水网密布，类似江南水乡的地貌特征；土地资源丰富，现面积为一百多平方公里，沿江一线滩涂逐年增加；滨江资源丰富，拥有9公里长江浅水岸线。新城内有1600亩的滩涂。滩涂资源属于未利用土地，如果直接转为建设用地的话，不占用江苏省分配给海门市的农用地指标，仅仅占用未利用地的指标；地块涉及几个村落，不涉及庞大的拆迁工程。从地块地貌上讲，临江新城土地相对平整，除了两个村落外，没有其他大的建筑项目；临近长江岸线，是一块品质较好的开发用地；但是项目用地属于滩涂资源，对于建筑的高度、容积率等方面，开发建设有特殊的要求。2、城镇基础条件临江新城周围为农业地区，颇为荒凉。附近的临江镇，2007年总人口为31175

48、人；镇区发展较滞后，基础配套设施也较陈旧；有中学、小学和幼儿园各一个，医院1个，9个医疗点。发展较好的三厂镇在临江新区的西部边界位置，举例临江新城较远，对于临江新城的影响甚微。临江新区内人口呈负增长趋势。根据统计数据分析，区内人口近年来一直处于负增长状态，且外来人口较少，人口流动都是净迁出。因此人口导入成为新城建设的难点之一。总的来看，临江新城现有的城镇发展水平较低，可以利用的优势资源也较少，未来新城开发建设需下大力气“借势”和“造势”。3、产业基础条件临江新区范围内经济基础较弱，产业层次较低，基础较差。2007年，临江新区生产总值约为44亿，其中青龙化工园区占约15亿，临江镇57227万元，

49、为最少的镇。目前，临江新区的产业结构以第二产业为主，占72%比重，其次是第三产业，占22%。整个临江新区以化工为主，其他产业有机械制造、纺织、新材料等，结构较为单一，且部分产业有一定的污染。对于临江新城的开发来说，从产业类型上，原临江新区范围内的产业没有都市型产业可以“转移、裂变或扩散”；从经济总量上，原临江新区范围内的经济基础不足以提供城市化推动力。另外，其产业层次较低，产业结构偏工业，都不足以支持临江新城的开发。在临江新城的产业定位上，不能过分依赖和迁就现有产业，要充分利用“异地造城”的条件，着眼于新的交通格局和大的区位条件，规划面向未来的新型产业体系。4、区位交通条件（1）临江新城交通便

50、利。苏通、崇启与崇海三座大桥的建设加强了上海与新区的联系，沪通铁路的开工将进一步方便了两地的往来。周边有南通兴东机场（65公里）、虹桥机场（130公里）与浦东机场（120公里）（均为桥隧修通后交通距离，非直线距离）。（2）海门市，包括临江新城的“大范围交通”将实现三大转变。公路交通网络，实现了“边缘核心”的转变，成为新上海外围高速公路环的重要组成部分。轨道交通网络，实现了“盲肠枢纽”的转变，成为上海北向区域铁路的重要节点水运交通网络，实现了“滞后-后发”的转变，可能成就长江中下游独享临江生活岸线（2）临江新城当前的“小区位交通”条件相对畅通，未来提升空间较大。临江新区内公路网发达，北部四公里处

51、为宁启高速，S336与新建的沿江公路横贯全区。规划中的“崇海二桥”在临江新城东侧，直接对接上海的南北高架，一旦建成通车，将极大地进一步提升临江新城的区位条件。 二、开发条件评述总的来说，临江新城的开发条件，优势不少，困难不小，必须要借势和造势以求破局。1、临江新城的优势条件确认启东和海门两市的“中点”区位。临江新城距离海门和启东主城区相近，都约有20多公里路程，处于两市城市经济辐射薄弱区域。如果定位准确，策略得当，可收“左右逢源”之效果。毗邻上海，相望崇明岛的区位。临江新城最大的优势就是与上海相邻的区位，目前约150公里距离，沪崇苏桥隧通车后，更将缩短一半。这种区位带来的直接效益就是，临江新城

52、的开发将不仅可以瞄准上海的市场资源，而且还可以依托上海的人才资源，探寻作为上海服务业外包转移基地的可能性。相望崇明岛，对于临江新城最大的价值则在于“生态城市理念的协同效应”。周边交通基础设施较为完善。临江新城所处位置的省道、宁启高速入口以及规划中沿江公路，为其勾画了便捷的陆路交通体系，由这个体系可以对接南通、虹桥、浦东三大机场。拥有密集的水网和临江的景观资源。临江新城所在区域有诸多鱼塘，水网资源丰富。随着第二条堤坝的修建，临江新城南部土地可以直接临江，乃至于可以将长江“接入”城市中，大大提升土地价值。 土地资源的成本较低是重要优势。临江新城的南部土地资源是围垦所得，没有拆迁安置花费，相比其他区

53、域的城镇开发而言，成本优势明显。白纸作画的后发优势。临江新区所在区域发展状况相对滞后，现状的产业基础比较薄弱，但这一点正给未来新城的开发和建设中卸下了枷锁，提供了广阔的空间。其后发优势将会使临江新城在产业选择、规划理念、用地布局等多方面充分的整合区域已经成型相关网络，以使得新城的发展具有更高的科学性、更强的操作性、更深的前瞻性。2、临江新城的劣势条件确认易地造城，城镇基础薄弱。临江新城没有选择在临江镇建设，彻底抛弃原有城镇基础，在一张白纸上作画，腾挪空间较大的同时，也面临巨大挑战。人口稀少，人口导入困难。临江新城周边没有劳动密集型的产业聚集，人口稍多的三厂镇不仅距离较远，而且已经自成体系。临江

54、镇自身人口只有3万多，主要以农业为主，其特色产业缝纫机针产业规模太小，发展空间受限。临江新城开发，不可能从周边的产业和农村人口城市化得益，必须要寻求新的人口导入来源。置身田野、产业支撑微弱。临江新城周边唯一可以期待的产业平台是海门灵甸工业集中区，临江新区范围内还有一个青龙港精细化工园，这两方面的“工业化”是不足以为临江新城的开发提供支撑的。特别需要注意的是，临近区域的海门灵甸工业集中区化工产业的发展，与临江新城的高品位开发多少有些矛盾，还需要在规模上有所控制。其结论是，临江新城的开发，必须寻求城市经济自身的、内在的发展动力，这是临江新城产业定位的方向。滩涂土地，基建成本略高。虽然滩涂土地的“购

55、置”成本较低，但其基建成本要略高于其他陆地。滩涂地质，建设限容积率。从地质条件上讲，滩涂地质和高品质的开发要求，会限制开发的容积率和高度。三、新城机遇分析从经济辐射和关联上讲，海门临江新城所处的区域背景包括四个层面，其一是长三角地区；其二是上海，尤其是其北部区域；其三是苏北沿海经济带；其四是海门自身区域，涉及部分南通、启东区域。区域背景分析，就是从这四个层面入手，分析海门临江新城的发展机遇和可能方向。1、长三角生态城市热建、产业升级和临江新城的战略机遇长江三角洲是我国发育最为成熟的城市聚集区,随着城市发展主流趋势-生态城市的日益兴起,区内各城市相继开展了生态城市建设。长三角的产业升级，其关键点

56、在于两个方面，其一，从加工型经济、轻工型经济向先进制造经济，向重工业经济升级，进入重工业化阶段，进入工业的高技术化阶段；其二，从配套性传统服务业，向“自立性”现代服务业升级，大力发展现代服务业。对于临江新城而言，“走生态的城市化道路”是顺应发展潮流的必选之路，而且可与崇明生态岛呼应，可发挥和利用滨江滩涂资源。“聚焦发展现代服务业”，则是唯一可行和优先的选择。因为临江新区/新城毫无工业基础，周边城镇人口稀少，走工业的高技术化道路不现实（需要相当数量高素质人才），可以考虑的只能是面向外部市场的现代服务业道路（没有本地服务业市场）从这个层面的背景分析来看，临江新城的开发建设，应汲取前一阶段城市化教训

57、，走生态化的城市化模式，应实现产业层次上后发跨越发展，大力发展现代型、外向型、工业型的服务业。2、上海及其区域发展规划和临江新城的战略机遇毗邻上海这个国际化的大都市，对于临江新城而言，具体而微的经济价值是什么呢？这是临江新城战略定位的核心支点，必须有清醒的认识。东滩顾问认为，上海之于临江新城的经济价值在于：其一、上海拥有巨大的消费和服务市场资源，虽然其他周边城市都在积极争取上海1700多万人口的休闲度假市场，但并不妨碍临江新城再从中分一杯羹。更重要的是，临江新城还可以通过前瞻的产业定位，导入瞄准上海服务业市场的争取“服务”企业，真正实现借上海的“服务”市场资源，发展自身产业的目的；其二、上海拥

58、有数量众多的、寻求梯度转移的现代服务业资源。部分规模化的现代服务业，主要指信息服务业、现代物流业，可能寻求上海附近更低成本的区域谋求发展。其三、可以分享多层次的人才资源，链接国际化人力资源。以“不求常住人口入住，但求流动人才常在”的创新思维，临江新城发展对应上海多层次人才资源的产业，将可以免费享用这些资源，并可借此链接进国际化人力资源。东滩顾问认为，毗邻上海是临江新城的“前提型”战略条件，临江新城的发展定位，必须充分考虑：消费市场和服务订单从上海来，大型服务企业从上海来，高端人才资源从上海来。不能实现“三个依托”的产业门类，将值得商榷，至少不是近中期考虑的方向。3、苏北沿海大开发与临江新城的战

59、略机遇从区域发展层面看，苏北沿海区域发展，必定要承接上海的辐射，上海与苏北沿海的商务、商业往来将日益频繁，对苏北与上海的中转和枢纽要求越来越高。作为苏北沿海面向上海的桥头堡之一，临江新城有极大的优势成为苏北和上海的特色中继站。从生态环境层面看，苏北沿海生态廊道的建设，为生态型临江新城的开发提供条件。为缓解开发和环境的矛盾，苏北沿海区域需要建设生态廊道。生态廊道的建设不仅需要生态岸线的保护，同时也需要生态型城市的建设来支撑和引导，提升苏北沿海区域的形象和内涵。东滩顾问认为，苏北沿海大开发以及跨江大通道的建设必然促进上海与苏北之间频繁的商务、商业往来。临江新区处南北平衡要冲，长江北岸门户，交通便利

60、，是上海与苏北商务、商业往来枢纽和中转之一。 4、海门城市、产业发展格局和临江新区的战略定位从城市建设层面看，海门市规划“一主三副”城市格局，临江新区，以整合沿江资源而提出，依托其沿江的资源、区位优势，将形成以发展城市产业功能为主的海门东南部的副城。“东北部副城”滨海新区遵循的是“工业化驱动城市化”的发展模式，其临港工业化进程又主要受制于东灶港港口的建设，而东灶港港口的建设又“受制于”启东吕四港口群的统一推进节奏，其难度可想而知，其节奏不可能太快，近期内恐怕难以有实质性的进展。“西北部副城”依托三星镇的家纺大生产、大商贸基础，相对临江新区和滨海新区而言，拥有较为完善的城镇基础设施和产业、人口资

61、源。但这些并不完全是推动“西北部副城”快速崛起的“利好”因素。相反，由于之前的城市规划缺失，乱建乱占，商贸区、工业区、居住区之间的关系混乱，以及三星镇土地价值“显性化”，拆迁安置成本较高等诸多因素，“西北部副城”将在很大程度上处于“有价无市”的境地。“东南部副城”临江新区发展城区没有历史包袱，不仅能够直面上海巨大的市场、人才和产业资源，而且还通过宁启高速、沿海高速，沟通上海与苏北的联系，如果着力发展城市消费经济和服务经济，是最有可能先行发展起来的城市。从产业发展层面看，在空间布局上，海门全力打造“四大增长极，两大经济带”，积极承接上海的产业转移，加速产业聚集发展。在发展方向上，将传统产业定位海

62、门经济稳定发展的基础；重工业定位为海门经济飞速发展的推动力；依托政策优惠、交通优势和沿江临海优势，进一步发展高新技术产业和现代服务业，其中高新技术以电子信息、生物医药为主，现代服务业以现代物流业、商贸流通业、休闲旅游业为亮点。临江新城作为一个城区，不可能大力发展工业，最多可布局部分都市型工业。与重工业、传统工业无缘的临江新城，只能在高新技术、现代服务业和休闲旅游业上寻求突破。毫无城镇基础和产业基础的临江新城发展高新技术研发，不太现实，但对于需要大规模中低学历人力资源聚集的现代服务业和休闲旅游业来说，应该是一个顺应发展趋势，利用资源优势的正确选择。其一、以现代物业、信息服务为核心的“工业型”现代

63、服务业，是实现大规模人口导入的适合性产业。这些产业的发展对于城镇基础和产业支撑的要求较弱，对区位交通条件要求较高，于临江新城的情况非常适合。其二、临江新城作为连接上海与苏北地区的一个重要节点，可以充分发挥通道价值。一方面可服务于上海，另一方面也可服务于苏北地区的开发建设，为两地提供物流、信息流以及人才培养等方面的支持，推动现代服务业发展。其三、海门的旅游产业非常薄弱，缺乏基础和资源，滨江而建的临江新城，其城市整体，将可以因为规划特色和城市个性，成为一个旅游休闲度假的平台，弥补空白。四、新城面临挑战1、新城成长性和有效性的挑战 在新城城市功能的发育形成中，一些成长性、有效性问题如确定新城主导产业

64、及人气聚集，地产开发与经济发展协调等问题，需要以科学发展观，综合、系统地加以解决。 2、新城建设和管理的挑战 城市建设对管理的迫切需求与新区原有园区、镇管理体制的矛盾，入驻新城投资单位在经营理念、经营策略和管理方法上与新城功能发育形成并达到稳步可持续发展的矛盾，快速开发建设与建筑同质化、同时化问题等，迫切要求新城建设时期统筹考虑、循序渐进。 3、周边类似节点城市的挑战白纸作画对于临江新城来说，既是优势，也带来了挑战。在上海1小时都市圈内已经存在着多个具有相当区域影响力和较高发展水平的节点城市。而海门市和临江新城所在的区域发展状况相对滞后，现状的产业基础比较薄弱，这一点使未来新城的开发和建设中面

65、挑战，需要新城规划定位好。4、时代的挑战（1）生态城主导未来城市化模式在当今时代，生态城不仅是可持续发展的必须，而且是一种可借势的资源。临江新城的情况，处崇明之北，原生态，农业区，城镇区薄弱，无论从与崇明呼应，还是获得多方面支持和市场可行性，都应该牢牢坚持生态城理念，建设一种生态型城镇。（2）城乡统筹发展是和谐主旋律宏观背景：国家力挺城乡统筹发展，颁布城乡规划法。临江新区“异地造城”，周边多属于农业区域，必须妥善处理好新城区与老镇区的关系问题，新居民与原著民的关系问题，新建区与农业区的关系问题，要走城乡统筹的路子，实现“城乡一体，共同发展”。（3）产业升级换代是必然趋势我国正在进入产业加速升级

66、的时期，路径有二，其一、工业的高技术化，鼓励自主创新，从加工业到制造业；从轻工业到重工业；其二、服务业的现代化。发展现代服务业和推动传统服务业的现代化。临江新城的情况，在工业上，缺乏工业基础和技术人才，不可能凭空发展都市型的高技术工业；在服务业上，缺乏本地市场需求，不可能发展针对本地市场的传统服务业的现代化，只有一条路可以走，发展面向外部市场，不需要大规模高素质从业人员的现代型服务业：比如呼叫产业、现代物流业、旅游度假业。五、开发理念与定位原则1、开发理念（1）城乡一体的区域发展模式临江新城的开发，应该坚持城乡一体的区域发展模式。从宏观环境来说，城乡和谐发展是主旋律，国家力挺城乡统筹，作为地方

67、政府应积极响应，以获取各级政府和各个方面的支持，聚合多方资源。从开发条件看，临江新城“异地造城”，周边多属于农业区，必须妥善处理好新城区与老镇区的关系问题，新居民与原著民的关系问题，新建区与农业区的关系问题。具体来说，主要体现在两个方面，一是通过一是通过功能的有机融合，城市引入农业产业和农业功能，建田园式城市。如引入农业绿化等概念，使城市兼具农村功能，也使周边农村具有城市特征，实现城市与农村形态的一体化；二是在城市建设与运营中，充分考虑原居民与周边农村的关系，强调社会意义上的一体化，即通过在城市为农业人口提供就业岗位，在农村，引导城市居民到农村消费，从而实现就业、生活上的融合，实现社会意义上城

68、乡发展一体化。（2）四维生态的城市建设模式临江新城的开发，应该坚持四维生态的城市建设模式。当今时代，“生态城”不仅是可持续发展的必须，而且是新城开发可借势的重要资源；临江新城的情况，处崇明之北，原生态，农业区，城镇区薄弱，无论从与崇明呼应，还是获得多方面支持和市场可行性，都应该牢牢坚持生态城主题，建设一种生态型城镇。具体来说，临江新城要实现经济生态：均衡、活力、持续的经济繁荣；实现社会生态：不同阶层、不同收入的人和谐共处；实现资源生态：“复合、循环、高效”的资源利用；实现环境生态：以低“生态足迹”实现环境可持续。（3）后发跨越的产业发展模式临江新城的开发，应该坚持后发跨越的产业发展模式。长三角

69、产业升级的两条主要路径：工业的高技术化和服务业的现代化。前者鼓励自主创新，从加工业到制造业；从轻工业到重工业；后者强调发展现代服务业和推动传统服务业的现代化。具体到临江新区/新城来说，临江新区/新城毫无工业基础，周边城镇人口稀少，难以走工业的高技术化道路（需要相当数量高素质人才），可以考虑的只能是面向外部市场的现代服务业道路（没有本地服务业市场），毗邻上海的区位也给了临江新城这个可能性。具体来说，临江新城必须摆脱薄弱的工业产业基础，另辟新路，实现后发跨越发展，把握“农业服务化、工业服务化和服务工业化”的趋势，发展“市场在外、产业在外、人才在外”的现代型服务业，推动三次产业融合发展2、定位原则（

70、1）借势：利用外部资源一、借上海的产业资源：承接上海现代服务业的转移和“外溢”二、借上海的市场资源：争取上海巨大的消费和服务市场“蛋糕”三、借上海的人才资源：分享上海多层次人才资源，链接国际化人力资源（2）借势：发现通道价值苏北沿海开发上升为国家战略，牵涉江苏南北，事关全国东西。“苏北沿海高速”的战略价值等同于苏南的“沪宁高速”，必将推动苏北大发展可以预言未来几年即将成为经济热土，上海与苏北之间的交往将日益频繁。临江新城可利用区位交通条件，通过特色的定位，成为苏北与上海资源交换界面之一， 建成苏北接轨上海，上海辐射苏北的“中转站”。（3）造势：打造个性城市无论从上海经济区还是从苏北地区来说，临

71、江新城的规模较小，级别较低，必须打造独特个性的城市，以求整合和聚集资源。临江新城的形态规划，可巧用区位、地形、滩涂、水网、植物、农业、长江、岸线等自然要素，临江新城的文化精神，可挖掘人文、人本、创新、生态、和谐、产业、民俗、物产等人文要素，实现个性城市塑造。一言以概之，就是以无中生有手法，挖掘和运用文化影响力；以先进规划理念，确立和提升城市竞争力。（4）造势：整合区域资源在海门整个经济地理版图中，临江新城区域属于经济“塌陷”地带，主要是因为启东和海门主城区都难以对此地构成强力辐射。临江新城的设立，即形成辐射“中继站”，弥补这种辐射，并可整合启东西部和海门东部的农业资源，形成新城经济“隆起区”，

72、带动区域发展。临江新城与周边城市的关系临江新城的设立，还可依托服务优势，对周边施加反作用力，为海门灵甸工业集中区提供生活、商务、物流等支持，还可为滨海新区的开发提供城市化支持。六、开发目标和概念定位1、开发目标（1）目标一：江岸驿站从区域经济层面，临江新城应确立“江岸驿站”的开发目标，包括如下内涵：成为长江北岸的交通节点城市成为上海辐射苏北、胶东半岛的“中继站” 苏北、胶东半岛服务和对接上海的“桥头堡” 上海的“休闲驿站” （2）目标二：海门副城从城市定位层面，临江新城应确立“海门副城”的开发目标，包括如下内涵：开发长江北岸，成为海门市“城市向南”战略中重要的一环，为海门建设滨江型组团式大城市

73、做先锋建设旅游城市，补海门旅游产业空白，以长江景观、人文内涵、功能休闲项目打造海门人的“会客厅”。搭建产业平台，发展大型现代服务业。以规模化的用地规划和攻坚招商，成为海门市现代服务业的主要发展区域。2、概念定位基于开发理念和定位原则，东滩顾问建议并演绎临江新城概念定位如下：活力江岸广亩城以“江海”文化为突破点，以“广亩城市”形态特色，倡导“自由、活力、平等”的精神理念，打造集度假、康体、创业、物流、培训、居住、行政等功能于一体，具有国际气息的现代化新城区。此概念定位包含两大含义：一是城市形态借鉴“广亩城”设计思想；二是城市识别特征体现在以“江海”文化为灵魂的城市文脉以及“自由、活力、平等”为主

74、旨的城市精神。本概念定位可以从三个方面来理解：（1）基本概念释义活力：打造朝气蓬勃的“年青人”为主力人群，充满活力的城市。从非物质层面反映城市的感性精神风貌，“活力”表达出了城市的精神本质：生命力旺盛，朝气蓬勃，刚劲有力，奋发有为，非常适合新兴人类、新兴产业等新兴事物的聚集发展。新城区的未来开发建设也以度假、运动、创业、创新、物流、培训等阐释“活力”功能项目为主体。江岸：营造抚慰波涛的“长江岸”为景观形态，建于河口的城市。城区位于长江之畔，更昭示着一种文化特质（长江下游的江海文明）。江海两岸往往是人类文明的摇篮，江海之口是两水交融之地，是大江入海之处，是江水生生不息的最好表现，更体现了海纳百川

75、的博大与包容、两水交汇的和谐与尊重。长江为世界五大江之一，纵观世界河口，经过人类文明的积淀，往往成为浪漫、多姿、文化气息浓郁的旅游胜地或文化重镇，成为当地最佳的形象展示区，例如欧洲的莱茵河河口、泰晤士河河口、多瑙河河口、易北河河口等集中展示着当代文明的最高境界；而非洲的尼罗河口，亚洲的恒河河口、湄公河口等则凝聚了古代人类文明的最高结晶。临江新城因江而生，因滨水而生秀美，因保存完好尚未开发而弥足珍贵，是诠释江海文化的良好区域。广亩：秉持城乡融合的“生态城”为开发理念，建于田野的城市。作为城市设计的核心理念广亩城市，迎合现代大城市居民追求生态、自然，回归田园的美好理想。美国人赖特提出的“广亩城”设

76、想，与意大利嘎涅的“工业城”、法国柯布西埃的“光明城”、英国恩维的“卧城”（或卫星城）等，其基本思想都体现了生态规划的原则，将实现城市的生态良性循环。 （2）城市形态特征临江新城规划以因地制宜为原则，采用以“广亩城市”为核心理念，在物态环境建设上，混合规划、农业绿化、紧凑布局，以提升土地价值；在人文环境塑造上，坚持以人为本，促进城乡融合，凸显平民精神，共建和谐社会。广亩城市主要有三个特点：适当的城市密度，反对高密度城市，形成具有自然和生态风格和近人尺度的城市风貌；与周边环境的关系，改变城市与自然环境基础和本体的对立关系，实现城市、社会、人、自然在空间；产业结构的关系，改变城市的二三产业与农业的

77、对立关系，实现城市中三次产业结构的和谐统一，产业间相互带动相互融合。 在临江新城，借鉴广亩城市的规划理念主要表现在：中等密度的宜人小城。规模上发展成为10km2左右的小城镇；空间结构规划为小尺度的土地单元；空间形态以低层、多层建筑为主，交通上反对高速公路形态的主干道，以密集的步行网络和小尺度通而不畅的道路为空间体系。网格渗透的生态格局。为建设生态城市，在规划上充分利用体现沿江地区生态湿地的保护和利用，对滨江地区的开发与水生态充分整合，在陆地区域，通过指状生态廊道的引入，使生态在城市各处充分体现。三次产业的整合与互动。将生态农业引入住宅和产业地产开发中，创新性新农村和新农业发展思路，通过发展一产

78、来促进三产发展，将设施农业的规模化生产、加工、储运基地作为新城重要的产业支柱；同时， 改变绿化模式，将农业生产功能整合至生态绿化体系中。（3）文化内涵与表达临江新城核心的文化内涵为“江海文化”，通过对江海文化的多方位、多层次表达，最终体现出“自由、活力、平等”的城市精神。从江海文明到江海文化，从文明的渊源，具象文化的元素。长江为世界五大江之一，“大江之下，必有大城”。江海岸是人类文明的摇篮，江海之口更以其肥沃的土地，优良的自然环境，便利的对外交通条件，成为人类文明富集区。纵观世界河口地区，经过人类文明的积淀，多孕育出独具特色、富有魅力的社会人文元素（如特色建筑、生活习俗、产业形态等等），进而构

79、成了“江海文化”的基石。随着人类文明的历史进程，“江海文化”的内涵还在不断地深化发展。 从江海文化到活力文化，以文化的元素，昭示活力的生活。从精神理念上分析，江海文化核心的特点是表达生生不息的本质特性，表达浪漫、多姿、自由的精神气质，与“活力文化”所需的精力旺盛，朝气蓬勃，刚劲有力，奋发有为相契合，且紧扣和谐社会、可持续发展、两型社会等时代主题，另外江海文化内容丰富，便于表达，其所孕育出来的建筑符号、生活习俗、经济形态等文化元素，可作为活力精神的重要载体，昭示着新城区充满活力的人居生活。七、功能定位和人口定位1、功能定位临江新城应着力打造六大功能，包括：休闲旅游功能、养生度假功能、物流服务功能

80、、电子商务功能、学习创业功能、呼叫服务功能。（1）休闲度假功能海门市民的“会客厅”海门市是长三角区域少有的旅游资源匮乏的城市，临江新城将以“江海文化的内涵、广亩城市的形态”脱颖而出，成为海门市的一道独特城市风景，成为海门市民的“会客厅”。通过休闲度假、商务接待和文化娱乐功能的引入，海门市民将以临江新城为豪，临江新城将成为海门市民“家庭宴会、举办婚礼、周末休闲、招待亲朋”的当然之选。（2）养生度假功能知识老人的“养生岛”临江新城毗邻上海的区位和优美的自然环境，是其打造养生度假功能的优越条件。临江新城的养生度假，其内涵以休闲农业为基础，以“候鸟式、会员制”为特点；其客群对象，主要针对上海的知识老人

81、，主张活力养老，将知识老人的养生度假与发挥余热结合起来，将知识老人养老与教育培训产业、文化创意产业等结合起来考虑。（3）物流服务功能苏北的“物资储运桥头堡”作为交通节点城市，物流服务是临江新城最基本的功能之一。随着交通的改善，临江新城成为苏北地区物资进入上海的最后一站。临江新城将通过建立以生活资料为主的专业物流基地，提供仓储物流、售后维修、专业回收、产品加工、商务及配套服务等多功能服务，形成加工物流产业链一体化发展，建设成苏北进入上海重要的“物资储运桥头堡”。（4）电子商务功能长三角的“空中商城”电子商务方兴未艾，发展空间极大。电子商务与信息呼叫产业、现代物流业相辅相生，随着大量物资聚集、物流

82、体系完善，城市环境改善，临江新城完全能够吸引众多电子商务企业和个人创业，建立面向全国，乃至全球的“空中商城”。（5）学习创业功能有志青年的“加油站”临江新城重点发展的信息呼叫、教育培训和休闲度假产业，其从业人员与消费人群以朝气蓬勃的年轻人为主，将为临江新城营造一个活力四射的学习和创业氛围，适合年轻人就业、学习、创业，是有志青年的“加油站”与“创业乐园”。（6）呼叫服务功能上海的“信息服务外包区”临江新城将致力于成为上海的“信息服务外包区”，借重上海的产业资源、人才资源和市场资源，大力发展具有规模化、对成本敏感的信息呼叫产业。以此为基础，带动培训产业、商贸产业、信息产业等发展。2、人口定位根据临

83、江新城的原住民、产业定以及规划用地情况，对临江新城未来人口构成和总量建议如下：（1）人口构成及规模预测展望未来，临江新城进入稳定发展期后，其人口将主要由以下人群构成：本地常住居民海门市以及苏北地区的高收入人士上海的高知识人士、离退休老人生活商贸业和休闲旅游业从业人员社会公共事业从业人员临江新城常住人口测算表用地面积人均面积人口数一类居住用地76.7公顷50m21.5万二类居住用地242.5公顷40m26.06万混合式用地77.3公顷50m21.55万临江新城的人口规模按上表测算，可形成9.1万人的常住人口规模，流动人口按15推算，临江新城的总人口容量可达10.8万人。（2）人口结构特点从临江新

84、城的产业结构和用地属性及人群构成来看，临江新城的人口结构呈现以下特点：青年人是主导呼叫产业、培训产业等产业均以年轻人为主，并且从业人员和服务对象均“永远年轻化”，所以临江新城将永远由年轻人主导，将永远年轻，充满活力。本地人是基础临江新城在开发过程中，将非常尊重本地人的权力，通过建设农民新城和促进农民就业等措施，实现社会的和谐，也实现本地人与外来人口的融合。老年人是亮点通过设立养老社区等形式吸引知识型老人来此度假、消费是本地产业的一大亮点，所以知识型的老人也是本地的重要人口组成部分。流动人口是主力本地的大量的旅游、培训等项目可吸引休闲度假、短期培训、商务差旅等大量流动人口，通过大量的流动人口消费

85、，可促进临江新城的经济发展。第三部分 临江新城产业发展定位产业是临江新城的“魂”，既是其经济基础，也可承载其社会文化，是功能定位的具体载体，是临江新城开发成败的关键。对临江新城的产业发展定位问题，东滩顾问采用“基础分析开放假设原则选择具体论证总体校验”定位框架，以求临江新城产业发展定位的准确和可行。一、基础分析1、海门的产业发展基础海门市实施“三大战略”，即“面向世界的大开放战略、面向上海的大接轨战略和面向市场的大调整战略”，特别是依托临近上海、沿江靠海的独特优势，积极参与长三角一体化进程，初步形成了具有自身特色的经济格局。海门市的主要产业门类主要有：（1）纺织服装业；（2）化工医药业；（3）

86、机械行业；（4）冶金行业；（5）电子通信行业；（6）轻工行业；（7）建材行业。对于临江新城产业定位来讲，海门的产业基础意味着：一是产业结构调整的契机。海门的传统产业比重较大，2006年，全市工业总产值中，纺织服装、建材、轻工等传统产业占比保持较大比重，接近50%。轻、重工业占比对比为1.88:1，重工业占比有待提升，产业结构调整任务较高。二是产业层次提升的契机。海门的高新技术产业占比不高。海门市具有自主知识产权、高附加值、高科技含量、资源消耗低的高新技术产业占比较低。三是产业布局亟需优化的契机。海门各地区缺乏明确的产业定位和发展规划。市经济开发区及大部分工业集中区多业并举，主业不强，优势不显，

87、产业集聚效应难以形成。2、对接上海的发展趋势临江新城距离海门主城区在30公里左右，该距离已经远远超过了特大城市中心区辐射卫星城的最大半径。海门自身发展的主要拓展空间围绕在主城区周边，按照其人口规模，城市半径难以超过10公里。临江新城的产业发展定位，必须依赖上海这个大都市区中心城市核心提供的机遇和动力，充分分析上海的发展举措，争取打造相应功能，进入上海的1小时外围支撑圈内，作为上海外围支撑圈的一个重要节点城市。上海的发展举措海门的机遇与挑战建设成国际经济、金融、贸易、航运中心，加快生产型经济向服务型经济转变凸显区位贴近、要素汇集之便利，为海门制造业基地的建设提供更多的产业转移机会和低商务成本支撑

88、；利用海门充裕的地域空间，进行第二产业的转移与第三产业的合作。以大项目推进上海国际汽车城、上海精品钢铁基地、国家级微电子产业基地、上海临港新城装备产业基地、上海化学工业区、上海船舶工业基地等六大制造业基地建设，加快制造业自主创新能力建设利用上海的六大工业基地的项目配套，加强协作与配套，形成市场或资源引导分工的产业链，做大作强自身的制造业能级；充分利用上海自主创新能力和成果，成为上海科研成果转化和产业化试验基地。 积极构建 “大上海”紧密影响区。加强与长三角其他地区的交通、能源、生态环境等重点领域的合作增加了与上海共建仓储、物流、能源基地、生态环境、休闲旅游等合作机会以举办好中国2010年上海世

89、博会为契机，构筑上海经济“世博圈”。有利于海门吸引外资；有利于加快海门与上海的一体化进程；有利于加快海门现代服务业的发展。 推进崇明三岛联动发展，有序推进综合开发和生态保护有利于营造海门的优良生态环境；在崇海大桥建成后，与崇明优势互补、资源共享，无缝对接3、考虑新城的发展定位开发临江新城是市委市政府在新时期做出的重大决策。据临江新城的自然资源禀赋和发展条件，其基本定位和发展思路为：新区发展跳出传统思维框架，以人文带动城市建设，强调人文建设。以上海为依托，建设有一定品味的，建设高质量、接近自然的生活环境，建设生态新城，满足需求新城。以新理念高品位建设临江新城，打造海门东南沿江新景观。临江新区新城

90、建设上注重两个转变：（1）一是由传统城市功能的简单叠加向景观、居住、文化、科技高水平结合的格局转变；（2）二是由以传统方式吸聚人气拉动三产向以生态、文化、科技提升人文进而提升三产的格局转变。综合以上，关于临江新城产业发展定位，至少有以下结论：（1） 不能走传统的工业化道路（2） 不能走传统的农村城市化道路（3） 难以从海门中心城区获得辐射其发展道路的必然选择应该是：大都市区范围内的功能整合；环境导向的开发战略；三次产业结构的协调与统筹。二、开放假设源自项目背景（主观意愿）、开发条件（客观现实）、区域背景（战略机遇）、时代背景（发展要求）四个维度，东滩顾问确立了开放性产业假设的四个原则：其一、把

91、握产业动向；其二、利用长江岸线；其三、发挥区位优势；其四、整合区域资源。1、把握产业动向随着技术和观念进步，不仅传统产业出现新的发展模式，而且新型产业类型不断涌现。所谓把握产业动向，就是基于临江新城的发展条件，搜寻罗列最新类型的产业以及传统产业的新动向。（1）现代农业：农业产业：有机农业、设施农业、休闲农业、植物工厂等；（2）都市工业：电子信息产品研究、开发和组装；软件开发、制造业；服装服饰业；广告印刷与包装业；钻石珠宝等工艺美术品和旅游品制造业；钟表眼镜制造业；模型及模具设计制作业；酿造、食品加工业；家具制造、室内装饰装潢产品设计、开发与组装业；化妆品及日用洗涤用品制造业等。（3）高科技制造

92、业：电子通讯、海洋生物、新材料等。（4）现代服务业：现代物流、研发外包、信息服务业、教育培训、文化创意、会议展览等。（5）休闲度假业：家庭休闲度假、商务休闲度假、养生度假等2、利用长江岸线（1）渔业：捕捞、养殖、渔用机械、渔用仪器等（2）船舶制造：游艇制造业、船舶维修等（3）耗水产业：石油化工、电力等（4）休闲旅游业：湿地公园、健康养生、渔人码头、游艇度假等3、发挥区位优势（1）都市农业：农副产品生产和加工、特色食品深加工等（2）承接长三角产业转移：电子信息产业、运输设备产业、机械产业、化工产业、物流产业、信息呼叫产业等（3）现代商贸业：零售商业、会展商业、批发商业等（4）现代服务业：现代物流

93、、研发外包、信息服务业、教育培训、展览等（5）休闲旅游业：家庭休闲度假、商务休闲度假等（6）房地产业：住宅地产、旅游地产、商务地产、创意地产、小园区地产4、整合区域资源（1）农产品物流：蔬菜水果批发、中转等三、原则选择1、产业选择原则东滩顾问对于开放性产业假设的选择，遵循以下几个原则：（1）一定是都市型产业，最多考虑部分郊区加工业。作为一个新城，临江新城的产业选择只能是都市型的，考虑到临江新城置身荒野和交通便利的特点，可适当考虑部分郊区型加工业（2）一定是后发跨越的产业，而非简单转移型产业。临江新城应有选择地接受上海地区的产业转移，要把握产业未来动向，面向未来，发展具有后发跨越特性的产业，大力

94、发展现代型服务业。（3）一定是符合环保要求的产业，而非污染性产业。所选择的产业不能对区域环境造城破坏，而是与环境共生发展。（4）一定是面向苏北、上海，而非囿于本地的产业。所选择确立的产业类型，其市场资源、人才资源和产业资源都要更多面向上海、苏北，要跳出海门，更要跳出临江镇来谋划。（5）一定是用足优势条件，谋求飞跃式发展的产业。临江新城的局面不可能指望在传统产业基础上，按部就班、循序渐进地发展起来，必须要充分聚焦“区位、滨江和成本”等优势条件，谋划具有“质变”、“裂变”特征的产业。（6）一定是能够为临江新城导入规模化人口的产业。临江新城需要用有别于房地产和工业的方式来实现人口导入，因为在一片旷野

95、之地、远离主城区的区域通过房地产导入人口近期不现实，而工业化模式又被“放弃”。所以，能够为临江新城规模化导入人口（流动或者常住）的具体产业门类，应该被优先考虑。2、产业定位选择（1）根据定位原则，东滩顾问对开放性产业假设排除筛选如下首先，制造业基本不能考虑，至少近、中期都将不是考虑范畴，高科技制造业、船舶制造业全部排除；其次，依托都市本地消费市场的都市工业，对于临江新城这个新生城市而言是不现实的，将排除食品加工业、服装服饰业之外的所有都市工业类型。第三，基于环保、岸线条件等考虑，渔业、石油化工、电力全部排除。（2）根据定位原则，东滩顾问对于重点性发展产业考虑如下临江新城，最大的优势就是毗邻上海

96、的区位条件和滨江的环境资源。前者给它带来了两个好处：其一是通道型产业，其二是外向型市场；而滨江的环境资源又使“外向型市场”的内涵上海人口的休闲度假消费市场的指向更加明确。由此看来，临江新城应该将“现代服务业”确立为主导产业，尤其重视具有“飞跃式”特征的“现代物流业、信息服务业、教育培训业”。将“休闲度假业”和“房地产业”作为先导产业，以休闲度假项目，导入流动性人口，营造开发环境。将现代农业作为辅助产业，依托和整合区域资源。（3）产业门类建议综合考虑，东滩顾问认为临江新城可以发展以下主要产业门类：现代服务业：现代物流、信息呼叫、教育培训、文化创意、会议展览，重点突出“现代物流、信息呼叫、教育培训

97、（职业技能脱产培训）”，相机发展电子商务、文化创意、会议展览、科技孵化。休闲度假业：家庭休闲度假、商务休闲度假、养生度假，利用滨江资源，打造优质环境，以养生度假为核，家庭休闲和商务休闲为翼。现代农业：设施农业、休闲农业（市民农园）、植物工厂房地产业：产业房地产、住宅房地产四、具体论证下面主要对选择的产业门类做论证和具体细化，主要包括现代物流业、信息呼叫产业、职业技能培训、休闲度假业、文化创意业、其他相关产业等，以进一步明确产业发展定位。1、现代物流业（1）概念界定现代物流业不同于传统物流业。其核心变化是：传统物流业多为各环节分散及单一经营，现代物流业将之系统化、集成化，提供全套一条龙服务；广泛

98、应用信息科技，利用先进的计算机网络设施处理订单管理、订货处理、仓储管理、货运、送货及客户服务。现代物流业有多种分类方式。基于不同物流货种，分为重工物流（钢材、水泥）和轻工物流（蔬菜、小商品）；基于物流方向不同，可分为顺向物流、逆向物流（退货、回收）；基于要素性质，可分为生产资料物流、生活资料物流。现代物流具有鲜明的产业特征。物流过程一体化、物流技术专业化、物流管理信息化、物流服务社会化、物流活动国际化以及电子商务与物流紧密结合。（2）发展条件现代物流业的发展，需要5个主要的条件：第一、优越的区位条件和完善的综合交通体系；第二、有经济基础良好和经济规模巨大的增长极，拥有潜力物流市场；第三、区域商

99、业繁荣，有足够的物流量；第四、具有计算机网路和信息技术支撑；第五、具有基础较强的第三方物流企业和现代物流人才。（3）可行性比对海门临江新城的条件，东滩顾问认为，将现代物流业确立为主导产业来发展，具有高度的可行性。首先，毫无疑问，临江新城具有完善的综合交通体系。经由四通八达的陆路交通和高速公路网络，可以非常近距离和方便地上天、入海、达河。其次，上海区域强大的经济基础和辐射效应，以及上海繁荣的商业消费市场；将使面向上海市场和产业的物流产业拥有足够大的物流量。第三，苏北沿海大开发预期形成的区域增长极，与上海及其交通网络互动，将形成一个叠加的巨大物流需求市场。第四，计算机网络和信息技术在海门，只要肯投

100、入，不存在电信容量限制；第五，上海本身就拥有众多第三方物流企业，有向上海周边较低成本的区域进行产业转移的趋势和需求，而物流业所需的人才资源也可与上海共享。（4）发展方向要确定现代物流业的具体发展方向，可从以下几个方面考虑：第一、临江新区自身的工业产业基础薄弱，距离海门、启东主要的工业产业聚集区较远，唯一临近的海门灵甸工业集中区主要发展化工产业，显然不适合发展重工业物流，发展轻工物流，也不能以生产资料物流为主要方向。第二、一方面，上海是商业消费极度繁荣的区域，但不断增高的商业仓储成本正在促使仓储业向周边转移；另一方面，单纯的存储型仓库，必然升级为现代物流业意义上的流通型仓库，在临江新城规划发展面

101、向上海零售商业市场、电子商务的流通型仓库是一个非常现实和可行的选择。第三、苏北地区是优质农副产品的“富矿”，此外，可以预期的大规模的产业转移，必然包括很大一部分在苏南地区和上海的生活资料生产企业出于成本考虑的转移，这两部分产业都面向上海的市场。作为苏北融入上海的“桥头堡”，临江新城的现代物流业以此为服务对象，既是一个现实的，又是一个非常有潜力的选择。第四、跨国公司和国内大型电子企业都在纷纷寻址开设专业回收处理中心和逆向物流业务，以获取更好的售后服务质量，或者满足国家法令要求。逆向物流中心一般都设在商业消费繁荣城市的低成本边缘区位。临江新区可以考虑发展专业逆向物流园区，重点瞄准电子产业维修保养业

102、务，发展附加“加工、维修”的物流园区。综上所述，东滩顾问建议临江新城的现代物流业发展方向为：以生活资料物流苏北面向上海的轻工产品、农副产品为主要内容，发展流通型仓库为主，仓储型仓库为辅的现代物流园区，以上海的逆向物流需求为主要市场，创新发展专业回收中心和售后物流，包括产业召回、退货管理、（品牌）产品检测维修、废旧物品回收及处理等。2、信息呼叫产业（1）概念界定呼叫中心是以高科技电脑电话集成系统为基础,通过专业培训的客户服务人员,以高效率的服务流程来实现客户关系管理,并成为公司在市场上保持竞争力的重要的战略工具。信息呼叫产业在上个世纪90年代在西方国家兴起，是生产性服务业的重要组成部分，成为各国

103、争相发展的服务产业。经过多年发展，信息呼叫产业逐渐形成了从软硬件供应商、集成商、外包呼叫中心、自建呼叫中心、咨询商、培训商、标准推广及认证企业到第三方资讯平台等比较完整的产业链。其核心产业环节主要是呼叫设备业（设备制造、系统集成、系统平台提供、应用软件开发等）；呼叫中心（咨询、电话调查、电话销售、售后服务、电话订购等）；呼叫培训业（管理人员培训、业务代表培训、电话营销、设备维护、技能培训和CRM培训等） 信息呼叫产业具有明显的“高科技”特征，以IT技术服务、IT运营服务为技术支撑；它还是典型的“现代服务业”，而且是可以“工业化”的服务业，因为它不仅是知识密集型产业，而且还是劳动力密集型产业，可

104、以为大量一般教育程度提供广泛的就业机会，市场规模极具想象空间，属于朝阳型产业。（2）发展条件信息呼叫产业的发展主要依赖3个核心条件：其一、区位条件优越，拥有先进的通讯基础设施；其二、区域劳动力成本较低，拥有素质要求不高的大量坐席人员；其三、还需要地区能够方便系统地提供人才培训以及技术咨询服务。（3）可行性比对海门临江新城的条件，东滩顾问认为，应该可以将信息呼叫产业确立为主导产业来发展。第一、临江新城近上海的区位和滩涂土地资源，使其发展信息呼叫产业时，能够分享长三角先进的通讯基础设施，能拥有较低的综合运营成本（土地和劳动力），而且能够方便系统地从上海获取技术咨询服务。第二、临江新城发展信息呼叫产

105、业，除了利用长三角较高人才素质资源，承接国际信息呼叫产业转移外，还可以直接争取上海的“呼叫中心”转移，包括自建呼叫中心和第三方呼叫中心，目前这种成本驱动的转移已经在“自建呼叫中心”上发生，“携程”和“快钱”的呼叫中心都分别迁移至南通和海门。第三、临江新城发展信息呼叫产业，不仅能直接争取上海大量的第三方呼叫外包订单，而且经由上海的市场入口，承接国际呼叫外包订单。总的来说，在临江新城发展朝阳型的信息呼叫产业，是利用两个优势：区位和成本，对接三种资源：上海的市场资源、人才资源和产业资源，切实可行。（4）发展方向考虑到临江新城作为一个新生城区，毫无城镇和工业基础，而且确立了现代服务业为主导产业，东滩顾

106、问建议主要定位在信息呼叫产业的两个领域：“呼叫中心”和“呼叫培训业”，不建议发展“呼叫设备业”和服务于产业内部的“咨询、集成商、标准推广、应用软件开发”等服务。具体而言，临江新城应发展以第三方呼叫中心为主，自建呼叫中心为辅的信息呼叫产业；并且立足临江新城的呼叫产业自身需求，发展面向全国市场的“呼叫从业人员”培训产业。3、职业技能培训业（1）概念界定职业技能培训业是为就业人员生产和提供各种培训服务活动的经济部门或企业的集合。从经营业务来看，分为高级人才的就业再学习培训和入门级技能培训；从培训人员从是行业来看，分为农业人员培训、制造业人员培训与服务业人员培训；从培训技能来看，分为IT培训、会计培训

107、、商务培训等等。职业技能培训业是典型的上游带动型和伴随性产业，一般伴随上游产业的繁荣而发展，往往位于工商业发达地区，在集中于市场需求巨大的大城市，或者靠近大城市的地区。（2）发展条件职业技能产业的发展，首要条件是拥有巨大的需求市场，要么在大城市，要么靠近大城市。其次，还应拥有较好的生活休闲配套基础，以满足参与职业技能培训人员，尤其是短期脱产培训人员在异地期间的“放松型、放纵型”消费需求。（3）可行性比对海门临江新城的条件，东滩顾问认为，应该可以将职业技能培训业确立为主导产业来发展。其一、间接拥有巨大的需求市场。上海与北京、广东一道是职业技能培训最为集中和发达的区域，拥有巨大的、不断增长的培训需

108、求市场。临江新城可以将职业技能培训业定位在“短期脱产培训”细分市场上，以上海为主要市场，辐射苏北，乃至全国短期脱产培训市场需求，利用新城整体营造的休闲度假气氛和配套设施，聚集细分市场的培训需求。其二、分享上海的培训产业资源。上海拥有各种层次、各种类型的培训机构，培训产业资源丰富。临江新城可以创新的培训产业园区模式，开发运营集中化、产业化的培训产业平台，邀请上海的培训机构加盟合作，利用培训机构的品牌号召力，开发大量适应市场需求的短期培训项目，迅速发展和崛起。其三、与新城的其他产业相呼应。除职业技能培训业外，临江新城主要发展以“现代物业、信息呼叫、休闲度假”等服务业，发展以“呼叫从业人员、休闲度假

109、从业人员、现代物流从业人员为主”的职业技能培训，可以与本地产业形成紧密联系，呼应发展。其四、上海“郊区型”培训园区具有成本优势和配套优势。在临江新城发展“短期脱产培训”产业，其实就是将临江新城看着上海的“郊区”，但这个郊区不仅能以成本优势与其他区域争夺市场，更重要的是，它将具有高品位的城市休闲生活配套服务。（4）发展方向临江新城的职业技能培训业的发展，必须把握以下几个要点:其一、要把握培训市场方向。我国的职业技能培训业，从产业上讲，是制造业从业人员培训日趋成熟，服务业从业人员培训方兴未艾。现代服务业属于朝阳型产业，应以服务业从业人员培训为主要市场方向，尤其重视“现代物流、呼叫产业、休闲度假从业

110、人员”的培训项目，兼顾“金融业、咨询业、IT业、公共管理、制造业”等行业的培训需求。其二、要把握培训细分市场。从培训组织形式上，要锁定具有短期住宿要求的培训项目，不能发展适合在上海开展的“一天/半天”的培训业务。总的来说，临江新城的职业技能培训业的发展，要紧密依靠上海，依靠上海的培训产业资源，依靠上海的培训需求，以此为基础，立足本地产业发展，面向全国整合市场和产业资源。4、休闲度假产业（1）概念界定休闲度假产业包括所有服务于休闲度假主体的休闲度假活动、休闲度假行为、休闲度假消费、休闲度假需求（物质的和精神的）密切相关的产业领域。基于休闲度假的主体不同，休闲度假产业可细化门类如下：家庭休闲度假产

111、业（家庭文体、家庭体验农业、婚庆度假、家庭休闲教育等）；商务休闲度假（商务娱乐、会议度假、奖励度假、商务休闲培训等）；社会组织休闲度假（夏令营、俱乐部休闲度假、赛事休闲度假等）。发展休闲度假业需要许多投入高、回报周期长的基础设施和服务设施，但这也为当地改善投资环境提供了契机，会形成新的增长极，拉动区域经济增长。（2）发展条件休闲度假产业要获得发展，必须具有以下几个条件：其一、拥有优越的生态环境是起码的基础，将为休闲活动的展开提供优美的舞台；其二、无论是野外型，还是都市型的休闲度假产业，都需要现代化的服务设施配套；其三、不同于传统的观光旅游产业，休闲度假产业一般都以特色功能作为其持续繁荣的保障。

112、另外，虽然有功能特色的、有环境优势的休闲度假产业，并不特别强调休闲度假地与目标客群的距离远近，但临近大城市，聚焦于都市人口周末短期休闲消费的休闲度假产业，无疑更具市场基础，更容易成功。（3）可行性比对海门临江新城的条件，东滩顾问认为，临江新城发展休闲度假产业具有充分的市场基础和生态环境优势。其一、我国旅游业从“旅游观光”步入“休闲度假”阶段。国家休假制度修订和家庭单元经济实力增长，共同启动了我国潜力巨大的家庭休闲度假市场。商务休闲度假也呈增长趋势，“会议旅游、奖励旅游”等商务休闲度假的主打产品非常受欢迎；养老度假成为新的时尚，选择一个适合养老和度假的自然环境，异地养老和度假，就成为人生和家庭幸

113、福的重要组成部分，已是人们追求的时尚。其二、临江新城将以后发优势，弥补海门旅游业存在空白。海门是长三角地区少有的旅游资源极度匮乏的地区，这一尴尬局面往往令海门人在招待“亲朋”感到遗憾。以特色休闲度假业态打造海门人的“会客厅”，将跨越式弥补这一缺憾，首先获得海门本地休闲市场支持和政府政策支持。其三、作为生活型长江岸线，临江新城拥有独特生态环境。长江岸线的利用，多以工业利用为主。新城临江而建，江、城融合互动，形成独特的生态环境景观，打造生活型长江岸线景观，非常适合发展休闲度假产业。其四、毗邻上海，临江新城拥有了巨大的休闲度假消费市场。上海本身拥有巨大的休闲消费市场，拥有大量的“养老休闲、商务休闲、

114、家庭休闲”市场需求。“高知识、高收入”人群度假置业需求旺盛，经由上海的国际休闲度假市场需求，也将间接为临江新城所拥有。（4）发展方向临江新城的休闲度假产业发展方向，必须充分考虑农业基础、环境资源和市场三个方面，并在休闲产业之间和与其他产业之间形成有机复合的联系。其一、充分考虑置身田野、周边农业资源丰富的特性，将发展休闲农业、观光农业与休闲度假产业结合起来考虑。其二、紧紧抓住临江环境和景观资源，做好“大江大江”的文章，挖掘和提升文化内涵，将休闲度假产业的发展与长江联系起来其三、瞄准长三角地区，主要是上海的商务休闲、家庭休闲和养老休闲市场，以特色功能和景观吸引力，以家庭休闲、养老休闲产业为先导，相

115、机启动商务休闲产业，形成复合型的产业体系。综上所述，东滩顾问建议临江新城的休闲度假业，以休闲农业、观光农业基础，以临江景观资源为依托，以特色型功能度假为核心，先期发展家庭休闲产业（周末休闲、二次居所度假、婚庆度假、朋友聚会）、养老休闲产业（保健康疗、知识养老、农业休闲养老），相机发展商务休闲（会议展览、文化休闲、拓展训练、商务娱乐）。5、文化创意产业（1）概念界定文化创意产业是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科技对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，产生出高附加值产品，具有创造财富和就业潜力的产业。根据我国的行业划分标准，我国文化创意产业分为四大类，即：文化艺术，包括表演

116、艺术、视觉艺术、音乐创作等；创意设计，包括服装设计、广告设计、建筑设计等；传媒产业，包括出版、电影及录像带、电视与广播等；软件及计算机服务。（2）发展条件文化创意产业发展是经济发展阶段和人类文明进步的产物，其繁荣需要至少5个方面的发展条件：其一、地区的整体经济实力是发展文化创意产业的基础。与常识相反的是，悠久的文化历史并不能催生文化创意产业，而是取决于地区的整体经济实力。其二、科学技术水平，特别是数字通讯技术是文化创意产业发展的支撑要素。数字通讯技术是文化创意成果有了产业化的可能。其三、文化创意产业一般都是聚集和融合发展，形成产业集群，追求规模经济效应。文化创意成果的产业化需要产业链众多力量的

117、合力。其四、健全的知识产权保护是文化创意产业发展的保障。在知识产权法律保障不健全的地区，很难确保文化创意产业的可持续性发展。其五、区域居民对文化产品的消费需求是文化创意产业发展的经济基础。文化产品属于高收入弹性的消费品，因此一个国家居民的收入水平和消费偏好决定了一项文化产品是否具有市场潜力。（3）可行性比对海门临江新城的条件，东滩顾问认为，可以将文化创意产业确立为“未来型、补充性”产业来发展。其一、文化创意产业在我国本身还不成熟。我国创意产业一般都是依附其他产业存在。创意无处不在，创意成果的“独立”产业化却很难。在临江新城，创意产业最佳的选择，就是依托休闲度假产业及其营造的环境发展，作为“补充

118、性”的产业存在。其二、临江新城缺乏起码的创意人才基础。临江新城将来的生活、商务成本尽管可能低于上海很多，环境也好于目前在苏州河的工厂区，但，没有常住人口的临江新城，不可能有“奢望”导入人才，形成产业和文化氛围。其三、“候鸟式”创新模式未来发展可期。创意人才对自然环境的天然喜好和追求，使临江新城可以改变人口导入模式，以休闲度假产业为依托，追求创意人才“候鸟式”到临江新城聚集和创作，与呼叫中心、教育培训产业相呼应，成为“未来型”产业。（4）发展方向临江新城的文化创意产业，根本关键还是在于两点：其一、考虑到上海地区的整体经济实力以及尤其产生的消费市场；其二、考虑到上海都市创意人才和创意服务机构，由于

119、休闲度假产业的服务需求，以及临江新城的环境景观优势，在新城“候鸟式”栖息创业的可能性。所以，临江新城的文化创意产业，主要依托休闲度假产业而发展，甚至在某种程度上，就是休闲度假产业的组成部分。近中期可考虑的方向主要为：广告创意、表演艺术、婚礼庆典创意、文化展览、艺术创作远期可相机发展软件及计算机服务。6、其他相关产业：房地产业、电子商务、都市型现代农业（1）房地产业房地产业对于临江新城而言其重要性不言而喻，它将承载产业发展和人口导入的战略功能。但东滩顾问认为，在一片偏远及空白之地建设新城，房地产业的发展必须创新发展模式，必须从提供“财政支撑为主”的功能，转换为提供“产业和人口支撑为主”的功能。由

120、此，临江新城的房地产业，主要在于发展“住宅房地产”和“产业房地产”。尤其是需要首先重点发展“产业房地产”，以导入产业，导入流动人口，进而使导入常住人口成为可能，再发展“住宅房地产”。在这里，只阐述临江新城的“产业房地产”的概念界定和发展方向。概念界定。所谓产业房地产，是一种以产业为依托、地产为载体，以工业楼宇、科研用房、生态写字楼、酒店、商业用房为主要开发对象，综合开发、集约化经营，是顺应产业升级需求的新兴房地产业态。开发并经营产业房地产的开发商，称为产业房地产商。产业房地产商一般根据主观意愿或实力选择性确立三个层次的商业模式：一是作为提供高端配套服务的产业服务商；二是以持有物业为基础的产业地

121、产运营商；三是以获取股权收益为目标的产业投资商。发展方向。顾名思义，产业房地产是产业的发展平台，同时也是依托产业发展。所以，临江新城的产业房地产主要从现代物流业、信息呼叫产业、职业技能培训产业、休闲度假业和文化创意产业中产生，产业房地产所带来的，可能是这些产业发展模式的一种创新。由此，临江新城产业房地产的一些方向有：现代物流园区、培训产业园、呼叫产业园区、创意地产和休闲度假地产。考虑到临江新城无城镇基础，以及经济可行性的要求，东滩顾问建议，临江新城上述产业房地产项目，都以“小园区经济”的模式开发，综合考虑物业出售、持有经营等组合商业模式，自我配套、实现现金流平衡，整体规划、局部滚动发展。（2）

122、电子商务概念界定：指在全球各地广泛的商业贸易活动中，在因特网开放的网络环境下，基于浏览器/服务器应用方式，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动的一种新型的商业运营模式。发展方向：电子商务是朝阳型产业，有B2C、C2C、F2C等多种发展模式。考虑到与现代物流业的协同发展，以及对区位和交通优势的利用，临江新城的电子商务主要发展方向，主要应发展基于流通型仓库的网上购物。（3）都市型现代农业概念界定：都市型现代农业是一种与城市经济和生态系统高度融合的现代农业类型。发展都市型现代农业，有利于延伸农

123、业产业体系，提高农业经济效益；有利于创造良好的绿色景观，保持清新、宁静的生活环境；可以为城市居民接触自然、体验农业提供条件，满足城乡居民不断提高的物质文化需求。都市农业的实践遍布世界各地，无论是发达国家还是发展中国家，都将都市农业作为本地区农业生产和城市发展的重要形式。都市型现代农业，根据承载功能不同，一般分为产业型都市农业、休闲型都市农业、科技型都市农业、文化型都市农业、示范型都市农业、公园型都市农业。发展方向：作为一个置身于广袤农业区域的新建城区，都市农业更多承载的是休闲、文化和公园功能，更多在于营造环境，体现城乡融合。五、总体校验产业定位的分析校验，主要在于四个方面：其一、产业门类之间是

124、否存在有机关联，相互呼应；其二、临江新城的产业体系能否支持和融入海门区域产业发展；其三、临江新城的产业体系能否确实受到上海的产业转移和辐射支持。其四、产业体系从无到有，从有到大是否具有可行性和安全性。1、产业有机联系校验所谓有机联系校验，包括两个层面：其一是临江新城与周边区域产业经济之间是否存在有机联系；其二是临江新城产业体系之间是否存在有机联系。（1）临江新城的产业定位充分考虑了通道的价值和外向型市场条件临江新城确立发展的产业包括：现代服务业、休闲度假业、都市型农业、房地产业其中，现代服务业以现代物流、信息呼叫、教育培训为重点、相机发展电子商务、文化创意、会议展览、科技孵化；休闲度假以养老休

125、闲为核，商务休闲和家庭休闲为翼；房地产业为先导产业，都市型农业为补充产业。现代物流业的确立，主要基于苏北接轨上海、上海辐射苏北的战略机遇，信息呼叫、教育培训、休闲度假等产业的确立，则不仅面向上海巨大的消费市场和服务市场资源，还依靠了上海的产业资源和人才资源。由此，临江新城作为苏北、上海这两个经济体之间的一个“独立”存在，不仅“单向”紧密融入了两大区域经济体之中，更是承载了两个经济体之间的交换功能，强化了这种联系。（2）临江新城的几个产业门类之间联系紧密，相互呼应，互为支撑临江新城拟定发展的产业门类，相互之间存在紧密产业关联。或共享人才资源、人口消费；或得益于环境营造和发展氛围；或互为产业上下游

126、支撑。例如：休闲度假产业将为临江新城打造一个宜人的人居环境，提供现代化的配套服务设施，提升产业发展硬环境；其他产业又为休闲度假产业提供不断壮大的基础消费市场；教育培训产业将除了独立外向型培训业务开展外，还可为新城的信息呼叫产业、现代物流业和休闲度假业等提供“派遣式”人才培训服务；电子商务和现代物流业为产业上下游关系，而文化创意产业、科技孵化、会议展览则直接得益于休闲度假业的发展2、海门经济联系校验海门区域经济将主要按照新型工业化的要求，以调优结构、调高层次、调大规模为原则，以重型化、高新化、集聚化为方向，逐步形成以先进装备制造业、高新技术产业等为主导的产业发展体系。重点发展四大产业门类：先进设

127、备制造业、高新技术产业、家纺产业和现代物流。对于海门四大产业发展导向而言，临江新城的产业体系有“提升、整合、互补”三大战略价值（1） 临江新城的主导产业是海门现代物流业服务体系中的重要组成部分（2）通过信息服务产业的发展和聚集，有效整合和提升物流业的服务水平和运行效率，以信息服务为产业增长平台，整合和强化物流体系在区域产业体系中的作用。（3）通过产业房地产的开发，发展和改善地区物质环境，营造宜居、生态、和具有活力的新区形象，形成现代服务业聚集和发展的重要物质基础。（4）通过旅游业，宣传和扩大临江和海门在区域功能体系中的影响力，在发展现代服务业层面不与区域中心城市展开直接竞争，形成互补的积极关系

128、另外，对海门市正在积极构建的产业发展四大支撑体系：基础设施、现代服务、人才开发、科技创新而言，临江新城的产业体系至少可以在现代服务、科技创新和人才储备三个方面为区域经济做贡献：（1）临江新城的主导产业是海门现代产业结构支撑体系中的重要组成部分（2 信息服务科技创新的支撑。（3）物流服务现代服务的支撑（4）旅游度假、房地产人才资源的支撑3、上海经济联系校验根据相关研究，现代服务业中各个行业门类与城市中心之间的关系紧密程度不同。其中，其中金融保险、社会服务、某些类型的信息服务对于区域中心城有着极强的依赖性，而交通运输仓储、房地产和其他类型的服务业则对城市中心具有较小的依赖性，其更倾向于向大都市区范

129、围内的边缘和外围地区扩散。临江新城的产业选择，主要考虑上海中心城市对自身的辐射、外溢，应该符合扩散规律。单纯从上海地区外溢和转移来看，最有可能的向外围区域扩散，同时又符合新城发展定位的产业门类：教育文化旅游、房地产业、信息服务、交通运输仓储。4、区域经济安全校验所谓区域经济安全校验，就是考察区域产业发展体系构建，是否充分了现在的可行性和未来的持续性。前者主要校验产业体系中是否准确定位了合适的先导产业、主导产业和配套产业；后者主要校验产业体系中是否完整地考虑了基础产业、战略产业和机会产业三个层面的布局。（1）可行性：先导产业、主导产业、配套产业临江新城拟定的产业体系中，房地产业、休闲度假业是先导

130、产业，是流动性人口导入和新城环境营造的先锋产业，是最具现实性的产业；现代物流业、信息呼叫产业、教育培训产业是主导产业，是区域发展最重要的经济支撑，是发展潜力巨大的产业门类；文化创意、电子商务、商业服务、会议展览、科技孵化是配套产业，是随着环境营造、形势发展相机发展出来的产业门类。（2）安全性：基础产业、战略产业、机会产业从平衡现实需求和未来持续的视角出发，可以看出，房地产业、休闲度假产业是基础性产业，是能为区域经济带来基础投入和贡献的“现金流”项目；现代物流业、信息呼叫产业和教育培训产业的发展，将奠定临江新城的产业战略格局，一旦建成运营，将取得跨越式增长发展速度；文化创意、电子商务和科技孵化产

131、业的存在则将为临江新城开启一扇“未来之门”，孵化出全新的、现在不可完全预测的新天地。六、产业定位经过多角度、多层面的分析，东滩顾问建议，临江新城建立以房地产业和休闲度假业为先导，以现代服务业为主导，以都市农业为补充的产业体系。1、房地产业重点发展产业房地产，以创新的产业地产模式，导入流动人口，平衡项目开发现金流，推动休闲度假业、现代服务业的发展。相机发展住宅房地产，妥善处理村民拆迁安置，导入常住人口，提升土地价值，为休闲度假产业，现代服务业发展提供配套。2、休闲度假业以养生休闲度假为“核”，锁定上海及长三角老人活力养老市场需求，以休闲农业为基础，发展“候鸟式养生、会员制消费”的养生休闲社区。以

132、家庭休闲度假和商务休闲度假为“翼”，面向上海“高知”人群主题休闲需求和周边商务接待市场，以长江景观、休闲农业等为基础，江海文化为内涵，大力发展主题休闲区。3、现代服务业重点发展“现代物流、信息呼叫、教育培训”。利用交通区位、成本优势和景观资源，依托上海的“市场资源、产业资源和人才资源”，发展高层次、规模化的现代服务业集群。相机发展“电子商务、文化创意、会议展览、科技孵化”。依托规模化的现代服务业和房地产、休闲度假业发展形成的软硬产业环境，聚集相应的人才和产业资源，进一步丰富临江新城现代服务业的内涵。4、都市农业在临江新城，都市农业作为景观要素的重要组成部分，产业体系的补充成分存在，是一个广义农

133、业范畴概念，具体门类包括：果林苗圃、水塘养殖、四季作物表现形式主要为市民农园、农业绿化带其首要的功能是“都市休闲服务”；其次是“城市景观元素”，最后才是“农业经济价值”。七、发展战略要在空白之地，引导市场化力量，形成“以休闲度假和房地产业为先导，现代服务业为主导，都市农业为补充”的产业体系，非常具有挑战性。其发展战略的制订不仅要有相当的前瞻性，更重要的是要充分考虑操作性，也许还要有随时调整的柔韧性。1、总体产业发展战略立足当前的国际内外形势和临江新城的现实条件，东滩顾问建议，临江新城的总体产业战略：以环境为根本、顺应外部形势；以项目为抓手、做长产业链条。以环境为根本、顺应外部形势。临江新城的区

134、位条件并不是唯一的（启东也有类似区域），交通条件改善是自身难以左右的（沪崇苏桥隧、崇海大桥、沪通铁路）。全球经济衰退更是临江新城必须接受的输入条件，临江新城的开发和发展必须清醒认知并顺应这些外部形势，开发节奏不能太快，也不宜过快。临江新城唯一可以自主决策、潜心打造的是基于“江海文化”、“广亩城市”的城市形态和人工环境，只有个性的城市形态才能成就临江新城的独特性，只有优美的城市环境才能推动临江新城人口和产业的导入，即或不在当下，也会在适当的时候收获一份丰收。东滩顾问认为，临江新城产业发展的根本在于“环境营造”。前期政府所有的自主投入以及项目招商，都必须牢牢坚守“环境至上”的理念，都必须有助于独特

135、城市形态和环境的打造。以项目为抓手、做长产业链条。与大城市现代服务业不同，作为临江新城主导产业的现代物流、信息呼叫、教育培训等现代服务业都有“工业化”特征，可以实现人口的规模化导入，从而奠定临江新城的可持续基础；而作为先导产业的休闲度假业、房地产业则为此提供发展环境，相互之间具有非常好的啮合性。东滩顾问建议，临江新城可在“休闲度假业、信息呼叫、现代物流、教育培训”四大产业门类上，规划引进典型、大型项目，以项目带动产业发展。值得一提的是，不论是前期的项目招商，还是后期的产业培育，临江新城的产业发展都必须强调“产业链条”的理念指导。对于前期的项目招商，关键是将“休闲度假、现代物流、教育培训、信息呼

136、叫”产业链条进一步拆分，将产业房地产的开发、产业房地产的投资、产业本身的运营进一步专业分离，集成多方面力量，分散投资运营风险，降低投资决策门槛。对于后期的产业培育，关键是改变主要着眼于直接投资者，主要以税收和土地优惠为手段的招商型政策，更多将优惠政策放在产业运营的各个环节，更多考虑为产业运营增效益的培育型政策。2、主要产业发展战略根据产业定位，下面主要讨论五个主要的产业发展战略。休闲度假业。在上海周边发展休闲度假产业，必然面临强大的竞争。临江新城的休闲度假业发展，应坚持“情景化、对象化、活动化”的发展方针。所谓“情景化”发展方针，就是致力于打造一个在上海周边而言，具有独特性、差异化的休闲度假环

137、境，兼收并蓄，立足长三角，又跳出长三角，与世界性的文化、风情、风格和环境对接；所谓“对象化”发展方针，就是具体的休闲度假项目，一定是有精准的、机构类的客群对象定位，例如：老年协会、教师人群、少年儿童、大型企事业单位、政府机构，以保证项目的运营效率和市场支撑。所谓“活动化”的发展方针，就是临江新城的休闲度假产业，不应是一个宁静的区域，而是一个参与性活动不断的主题休闲区。其项目的招商，应该考虑后续活动组织、开展的可能性。所以，为发展休闲度假业，政府应主导整个城市的建筑风格，应以“城市设计”导则强化管理各开发商的行为，保证“情景化”休闲度假环境的形成。在招商时，应慎重考察开发商、产业运营商在目标客群

138、方面的关系资源，以及对客商的影响力，特别考察产业运营商举行持续活动的能力和经验。房地产业。在住宅房地产形势萧条之际，指望通过发展房地产业来实现税收和导入人口，对于空白之地、偏远之所的临江新城来说，难上加难。东滩顾问建议，临江新城应以“小园区经济”模式，从产业房地产的开发、运营寻找突破，实现产业发展和人口导入的同步。待产业上规模和时机成熟时，再以住宅房地产摘取区域“发展硕果”。所谓“小园区经济”模式，就是在用地上主张混合规划，在小区域范围围绕主导产业发展需要，规划居住、休闲、产业等一体化的独立产权项目，使产业房地产开发得以实现“资产化”开发，实现长短期投资平衡。所谓“产业房地产”开发，就是政府通

139、过政策举措主导、引导现代物流、信息呼叫、休闲度假等产业进一步专业化分工，引入和培育产业房地产开发商以提供高端配套服务的产业服务商，以持有物业为基础的产业地产运营商，以获得股权收益为目标的产业投资商共同参与临江新城现代服务业的发展。现代物流业。临江新城发展物流产业，在海门、启东以及南通区域显然不是最优，现代物流业能否发展起来和发展到什么水平，关键看政府在这个产业上投入多少精力，倾注多少心血。从策略层面讲，就是依靠什么样的优势？选择什么样的方式？所谓“优势”，就是对临江新城发展现代物流业，相比启东、海门和南通其他潜在区域的“独特性”条件。东滩顾问认为，这个“独特性条件”是个性化城市和优美环境，以及

140、基于空白旷野之地的用地自由度，这是在南通、海门、启东等工业化程度较高的近主城区域不能比拟的，这也在一定程度上揭示了临江新城现代物流业的高层次、生活性特点。所谓“方式”，就是临江新城发展现代物流业的路径问题。东滩顾问建议两点：其一、现代物流业是临江新城的主导产业之一，必须慎重发展，不应急躁冒进，应该在环境营造的同时，着力引进高层次、现代化的物流企业，避免出现“鹊巢鸠占”的现象。在具体工作上，应力争引进国际化、集团化的“物流园区开发商”；必要的时候，政府也可考虑合资、合作投资现代化、信息化的物流园区开发，引导现代物流业的高水平发展。其二、现代物流业在临江新城有两个启动引擎，一是苏北到上海的“桥头堡

141、”，适合发展流通型仓库；二是上海的逆向物流中心，适合发展专业回收中心和维修中心。就近期而言，整合周边农副产业资源的流通型仓库较具现实性，逆向物流中心更容易锁定招商，相机发展。信息呼叫业。信息呼叫业是朝阳产业，目前在国内是“小荷才露尖尖角”，方兴未艾。临江新城发展信息呼叫业，最大的好处是大规模导入人口，最大的优势是土地成本和发展空间较大；最大的劣势是生活、商业配套需要自行建设。信息呼叫产业的发展，其核心策略就在于将“劣势”变成“优势”。所谓“劣势”变“优势”，就是将生活、商业配套的缺乏，变成商业机会来考虑，作为对主导产业投资商的回报，而不是负担。具体来说，就是利用信息呼叫业中，公司对员工招募的主

142、动权，以巨大的利益交换条件，吸引呼叫产业园区、第三方呼叫企业到临江新城发展，完成一定程度的人口聚集。而所谓的巨大的利益交换条件，是需要企业入住发展良好后，才可能兑现的土地增值收益和住宅、商业房产开发的利益。一句话，就是让产业投资商和运营商，以各种商业模式，分享到产业发展之外的“外溢经济效应”。教育培训业。教育培训业是临江新城作为优美环境和偏远区位的自然和合理选择，也是流动性人口导入的关键平台。临江新城发展教育培训业，其策略的关键在于两点：其一、培训内容的灵活性；其二、运营机构的专业性；其三、扶持政策的倾斜性。所谓“培训内容的灵活性”，是指在服务业从业人员培训的大框架下，临江新城发展教育培训产业

143、，必须有一种自由的、自在的教程科目更新机制，不能发展“大学模式”的教育培训产业，要发展“培训产业园区+园区运营机构+培训专业机构”三位一体的短期脱产型培训产业。所谓“运营机构的专业性”，是指培训运营机构本身必须在服务业从业人员培训行业拥有足够的专业号召力和出色运营能力，应将专业运营能力和巨额投资能力分离，在教育培训产业发展上，进一步强调“产业房地产”投资的战略价值。所谓“扶持政策的倾斜性”，是指相比其他产业而言，教育培训产业中的各运营主体（特别是园区运营机构、培训专业机构）财力相对较弱，数量众多、主体分散，其持续的、活力的经营，需要政策倾斜性支持。具体来说，包括以多种方式“减免”园区开发商（投

144、资商）的房产税、城建税；培训机构本地化注册的便捷通道及减免税收优惠；园区运营商的招生广告配比投入、培训业务政府采购项目引荐等。第四部分 临江新城分区项目策划根据总体战略定位，东滩顾问组织专业规划团队，对临江新城进行概念规划设计，确立了如下概念规划方案（另有专门文本详细分析，此处不展开），并基于概念规划方案展开各分区项目策划。临江新城的空间组织模式临江新城土地利用总平面图围绕“活力江岸广亩城”的主题理念，结合土地开发适宜性和产业发展导向,突出“江海”城市特色、“活力”城区的精神理念，东滩顾问建议将临江新城分成东部、中部、西部三大功能片区，其中西部片区为以“大江之口”国际高端度假区的开发建设为主要

145、载体；中部片区以“大江之民”当代风尚居住区、“大江之尊”公共行政中心区、“大江之春”临江生态创新区的开发建设为主要载体；东部片区为以“大江之学”信息呼叫产业基地、“大江之脉”现代商务物流园区、“大江之舞”滨江亲水游憩区的建设为主要载体。另外，针对新城南部“生态岛”，策划“大江之鱼”特色文化旅游区，复合涵盖“大河之尊、大河之舞”区域。一、“大江之口”国际高端度假区1、片区策划要点地理位置：新城西部功能定位：文化、度假、康体、养老规划要点：以世界河口风情为主题，打造国际高端度假区。多功能高尚社区（以联排、叠加别墅，花园洋房、多层公寓等物业类型为主）以及特色风情商业街，打造成国际风尚和本土风情相融合

146、，供周边大、中城市中高端人群前来休闲度假或定居，策划、引进多个特色性、功能性、目的性旅游度假项目。2、重点项目建议（1）世界江海文化墙建筑风格：中国古典建筑风格与现代简约的建筑风格相结合。项目概述：以“江海文化”为主题，长度可达300500米，争取做到世界之最。文化墙采用墙绘等手法，以传扬世界各国江海城市的文化溯源、名言警句、风土人情、生态美景为主要目的，新建一道以融艺术美感和文化内涵于一体的文化墙，作为新城区重要的文化体验景点。（2）休闲渔人码头占据规划形成的内河河口重要位置，面向上海及周边休闲市场，以苏北“渔文化”为主题的主题式休闲旅游项目，内容设置建议如下：水上游船。设置多艘游船，以两岸

147、风光为卖点，可开辟两条游线，一条以规划的内河为主要区域，另一条走出外堤，开展环规划岛游（后期可开展环崇明岛游）。水岸酒吧街。以当地的河鲜与海鲜为特色，以年轻人为目标消费群，打造活力时尚消费项目。“魅力江海”购物广场。以海洋特产、长江特产为主，涉及各类特色旅游产品，形成主题鲜明的购物场所。情侣路。沿内河岸线，铺设一条风情木栈道，直达大河文化广场，路边种植浪漫芳香的特色植物，供情侣漫步赏景只用。河口商务宾馆。主要针对商务人士，提供住宿服务。泥疗养生馆。以湿地的滩涂泥为特色，开发泥疗养生项目。滨江烧烤场。面向长江，让游客边吃海鲜，边感受滨水风情。江海风情表演馆。以苏北民俗为重点，适当加入河口地区的民

148、俗表演项目，让游客感受河口文化深厚的历史底蕴。（3）荷兰风情度假别墅社区建筑风格：别墅以荷兰风情为主，社区塑造出浓郁的莱茵河口荷兰风情。项目概述：位于临江新区的西南角，与休闲渔人码头呼应、配套，开发以高档别墅为物业类型，具有莱茵河口荷兰风情的高尚社区。别墅社区由小岛、水域、渔人码头、独栋别墅、小品景观等组成，凸显“新荷兰建筑风格”，构筑一个被阳光、河水、风车、郁金香包围的荷兰风情小镇。别墅物业以上海、苏南等长三角富裕地区，面向企业主、企业高管、政府公务员等高收入人群，打造区域性顶级居住区。【注：荷兰建筑特点和设计理念】在欧洲最富裕的国家之一荷兰，建筑的价值，不在于用最高档最豪华的装饰与材料来显

149、示高人一等，而是用巧妙的空间与形态来打动人。在荷兰住宅的里里外外，很难找到大理石之类非常昂贵的建筑材料，所有的建筑语言都用最平实最易得到的材料表达，比如砖、木、铁皮等。（4）自助式颐养庄园（多瑙河口东欧风情）建筑风格：多瑙河河口的新哥特式风格，尖顶、雕塑、浮雕、饰纹项目概述：以大中城市“退休族”尤其是知识型中老年人为主要客群，开发建设数十栋带有浓郁多瑙河口田园风情的多栋别墅，打造集居家生活、社区生活、精神生活三为一体的休闲颐养社区。每栋别墅，配以一定面积的农田（供中老年人租赁），形成欧式庄园，吸引中老年人反复前往休养度假，整个社区规划处处体现出高档、舒适和人性化的理念，空气清新、景色宜人，交通

150、便利，提供酒店式管家服务（客户可根据自己的实际需求，增减若干服务项目），并配备专门的护理人员和保健医生。社区可开发的项目包括：养生文化馆、农具租赁中心、营养配餐中心、老年学校、家政服务中心、绿色食品超市等。（5）健康驿站（本土风格）建筑风格：以苏北传统建筑为主。项目概述：针对大中城市白领青年和退休族人群的健康状况，规划开发建设一本地风格的大型健康体检康复“驿站”，采用绿色装修，回归自然，格调清新高雅，秉承“现代科技检测，综合手段调理，长期贴心服务”的健康理念，以顾客为中心，用人性化的服务推广健康文化，为大中城市白领青年和养老社区人群提供从健康体检、健康档案、健康评估、健康教育、跟踪康复一系列完

151、整的健康管理服务，帮助客户提高生命质量，保障客户的幸福生活。（6）花田公社（塞纳河口法兰西风情）建筑风格：古典法式建筑风格，建筑点缀在自然中，追求心灵的自然回归感。项目概述：以长三角地区的中高收入家庭（高知识人群）为主要目标客群，以家庭周末休闲为主要消费驱动力，以大量的观光农业为景观资源，开发建设以优雅、高贵和浪漫的古典法式别墅为主体的“公社”，吸引高知识人群作为第二居所的社区，另外开发具有休闲游玩功能的以浪漫花卉植物为主题的旅游景点，增加社区的品位与特色。重点开发具有家庭休闲功能的塞纳河口法兰西风情商业街区，打造体验学习乐园（如角色扮演乐园、职业体验等）；动手学习乐园（如DIY乐园、手工艺术

152、乐园等）；动脑学习乐园（如益智书吧、IQ训练馆、花田寻宝等）；娱乐休闲会所(如SPA、美容养生、购物中心等）；学习地带（以营养健康、家庭理财、理解孩子等主题开始讲座论坛或短期培训班）；家庭赛事活动（如家庭趣味体育赛事、家庭趣闻创意赛事等）；家庭团体休闲（如家庭剧院、家庭园林、家庭鱼塘等）等项目，与颐养庄园的公共活动项目区域呼应。（7）婚礼农庄（泰晤士河口英伦风情）建筑风格：以泰晤士河口英伦风情为主要风格。项目概述：充分发挥良好的生态环境基础，引入英国泰晤士河口小镇风情和住宅特征，开发建成以泰晤士河口英伦风情为主题的婚礼农庄，追求人与自然的最佳和谐，体现新城区浓烈的国际性、生态型以及旅游文化气息

153、。婚礼农庄采用酒店式管理，面向外来旅游人群，提供婚庆、蜜月以及助孕等度假服务；面向本地居民提供婚庆宴会、婚礼仪式、婚纱摄影等服务。建有独栋式酒店及中、西式别墅、迷你高尔夫球场、会所、SPA等国际一流的配套设施，为不同需求的消费者打造全方位一站式婚礼服务。（8）庄园式休闲酒店（西班牙风格）建筑风格：建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖色彩的西班牙风格。项目概述：以周边大中城市企事业单位、成功人士和白领精英为目标客群，开发投资型的“主题农业庄园、企业会所和别墅”等物业业态，实行售后返租、统一按酒店管理模式经营。除了为投资业主提供短暂休闲度假服务外，还面向周边市场提供休闲度假、朋友聚会、公司年会

154、、情人约会、拓展训练住宿市场。酒店采取设计定制销售模式，以清新的空气、优美的田园风光、浓郁的欧式庄园风情为卖点；每栋物业采用欧式经典建筑风格以及前沿的设计，建成一座集自然休闲、娱乐度假、健康舒适庄园式酒店。主要可开发的产品有：主题农园（香草园、葡萄园等）、集体耕作区（体验农业）、市民农园；乡村旅馆（公司年会基地、公司培训等）低密度别墅（企业会所）其他公共设施：露天游泳池、SPA、桑拿、保龄球、网球场、会议厅等。二、“大江之民”当代风尚居住区1、片区策划要点地理位置：靠北、向东功能定位：安置、居住、和谐新风展示规划要点：集中安置、回迁新区村民, 以46层公寓为主，户均面积80120平方米，要配置

155、村委会、文化中心、小学、幼儿园、商业服务网点、医务室等公共设施和村民晨练、休闲与社交活动场所。住宅设计应体现地方民居特色，力求造型简洁、大方，淡雅，增强韵律感和识别性。同时，中部向东区块考虑建设青年公寓、小康社区、左岸小镇，满足中等收入外来人口（包括单身青年和家庭）的长期、短期定居需求。2、重点项目建议“左岸小镇、安置住宅、小康社区、青年公寓”项目策划要点（略）三、“大江之尊”公共行政中心区1、片区策划要点地理位置：居中、向南功能定位：政务、集会、展览、休闲规划要点：该功能区为整个新城区的“首脑”，以行政机构和公共设施为主，辅以具有鲜明地标效应的大型景观工程，进而通过举办展示“江海文化”的大型

156、集会、展览活动，带动新城区的发展。2、重点项目建议（1）“江海之门”城区行政中心建筑风格：以法国拉德方斯为参照。项目概述：该片区核心地段规划新建临江新区管委会行政办公大楼，建筑造型设计成拉德方斯“门”型结构，取名“江海之门”，寓意“通江达海的门户”，诠释新城区的主题理念，“门”开放而宽大的外形特征，将形成视觉的焦点。（2）“江海之塔”文化广场建筑风格：以后现代建筑风格为主，融入苏北传统建筑元素。项目概述：在行政中心前，规划文化集会广场，广场中央设计一大型灯塔状构筑物，传统的圆形塔身与白色的主题颜色，取名“大江之塔”，象征着新城区的充满着光明、希望。“塔”高耸挺立的形象与“门”的开放而宽大特征，

157、共同形成最具视觉冲击力的城市地标。文化广场以服务新区政府为重点，以服务市民为基础，不仅是活动场所，同时也是新区的商业中心，承接政府接待、商务活动、市民休闲等多种消费需求。为充分发挥广场的作用，除日常性的活动开展外，可以争取一些有影响力的活动，作为其活动的举办地或分会场。如南通市周边地区旅游交易会、海门市金花节、通州市风筝节、中国南通国际河口文化旅游节。（3）“江海之秀”文化博览中心建筑风格：现代感较强的概念式风格。项目概述：规划建设文化博览中心，以“小展览”的理念，重点展示（Show,音译“秀”）世界范围内“河口”城市在自然生态、经济、文化、科技创新等方面所取得的丰硕成果（如生态环保方式的展览

158、、高科技产品的展览）, 建成集文化展示、商务交流、学术科研为一体的现代化综合性文化中心，作为整个新城区重要的文化载体。文化博览中心建议采用流畅的圆廊结构、庄重典雅的建筑造型、蔚蓝色的屋面设计，配以与之相呼应的宽畅广场、迭水喷泉、草坪绿化等室外设施，打造出长江入海口标志性文化建筑和新的文化旅游景点。（4）水岸官邸（酒店式公寓）建筑风格：以水为主题的主题式现代建筑风格。项目概述：引入地产开发商和知名酒店管理集团，新建中高端景观豪宅水岸官邸，按高星级酒店的模式进行管理，吸引商务和政务人群。酒店式公寓以纯板式建筑，户型面积较大，保证户户180度景观视野，内配国际一流的家居装修，为新城区商务、政务人士提

159、供优越的生活享受，以及清雅私密的社交场所。四、“大江之春”临江生态创新区1、片区策划要点地理位置：新城偏南功能定位：创意、创业、商务规划要点：首先注重生态环境的保护和建设，营造优良的创业、创意环境，重点开发稀缺的挑高较高，50100平方米精巧户型办公类产品（LOFT、SOHO、MOHO等物业类型），目标瞄准科研孵化企业、创意型企业、中型企业等等。以低廉的商务成本、优良的生态环境、高效的行政服务，逐步吸引新锐派商务人士生活、创业，打造长三角地区最富生机和活力的生态创业乐园。2、重点项目建议（1）Office Park商务公园建筑风格：针对不同档次、不同人群采取不同风格，以苏北建筑风格为主。项目概

160、述：引入地产开发商，连片开发若干幢低密度（建筑密度、容积率均较低）的独栋商务写字楼或商务别墅。整个Office Park应具有独特的建筑风格、拥有良好的自然通风和光照，以及花园式的生态环境，为企业营造一种和谐、高效、魅力的可持续办公环境，区别于大城市的传统中央商务区，同时，为入驻企业提供全方位的生活配套服务，设有员工餐厅、银行、健身房、超市等娱乐配套设施，能够全面满足项目入驻企业员工的各类需求。（2）MINI创业港（中小企业创业乐园）建筑风格：亲近自然的现代化建筑风格。项目概述：引入地产开发商，以开发LOFT、SOHO等中等档次、实用型办公类物业为主，建成一个集企业办公、精锐办公及创意商业为一

161、体，24小时全天候模式的复合型商务广场。MINI创业港内办公物业的主力面积控制在50-180m2，弹性空间可自由组合，总价较低，主要面向发展中的中小型企业。（3）创研大厦（专业孵化大楼）建筑风格：现代化的建筑风格，突出智能化、信息化。项目概述：主要由政府主导投资开发建设若干栋创研大厦（专业孵化大楼），旨在“筑巢引凤”，分别为生物医药、先进制造、IT软件等行业，培育具有自主知识产权、具有高端品种的研发及研发转化型企业，使其成为区域内各类新兴产业发展的源头；创研大厦（专业孵化大楼）充分体现高新技术发展的特点、风格及先进性，内设智能综合布线系统、计算机网络系统、语言通信和有线电视传输等系统，多媒体会

162、议厅、大小会议室等一应俱全，为来海外留学人员及各类专业技术人才提供最佳的创业环境。五、“大江之脉”仓储物流基地1、片区策划要点地理位置：靠北、靠南功能定位：中转、储运、配送、交易规划要点：依托日趋完善的交通区位条件，秉持“小园区”的开发理念，以信息技术为支撑，规划建成以生活资料为重点，以生产资料为补充，与国际通行规则接轨的、专业化的现代仓储物流基地。优先建设多个主题型物流园区（如果蔬批发交易市场、电子商务配送服务中心、逆向物流专业处理中心等），并逐步行成集仓储、配送、拆拼、代理、返修等于一体区域性仓储物流中心。2、重点项目建议（1）果蔬批发交易市场建筑风格：后现代建筑风格，强调建筑的实用性。项

163、目描述：充分依托海门本地旺盛的农产品交易需求以及苏北一线的中转物流需求，走以配送中心、电子交易中心为主的发展模式，努力发展集农产品生产收购、加工储存、物流配送、连锁经营、展示展销、电子商务“六位一体”的新型农产品流通业态，打造北上海大型的果蔬批发交易市场。主要建筑设施：仓库、加工厂、冷藏库、果菜保鲜库、包装车间、农药残留检测中心、交易大厅（可区分外省市蔬菜交易中心，封闭式交易大厅、敞开式交易大棚）、产品展览馆等。 （2）电子商务仓储物流中心建筑风格：后现代建筑风格，强调建筑的实用性。项目描述：充分依托东北片区对外交通便利、多类型交通以及低廉的租金成本等方面优势，吸引大中城市电子商务企业入驻，发

164、展以“生活资料”为特色的集仓储、简单加工、物流配送、检测维修、贸易于一体的物流产业链，打造大型的特色仓储物流园区。主要设施：电子交易结算中心、电子信息中心、物流配送中心。其他设施有：商务办公楼宇（入驻的各类保险金融服务机构、咨询服务机构、广告设计、律师事务等企业）、商铺（商住合用型）、酒店（具会议展览功能）、公寓，并设计美食小街、咖啡厅、娱乐城、书店、散步小道等休闲娱乐场所。（3）逆向物流专业处理中心建筑风格：后现代建筑风格，强调建筑的实用性。项目描述：积极拓展吸引家用电器、IT行业的大型企业与第三方逆向物流企业合资兴建开发，集汇集、处理、库存、配送、信息整合等功能于一体的逆向物流专业处理中心

165、，同时配备专业的逆流物处理技术、人员和处理设备或设施，满足逆向物流一体化、信息化、社会化、绿色化、专业化和产业化的要求，打造长江北岸有相当集聚能力的逆向物流中心。主要设施：办公区、售后维修区、仓储作业区、回收处理中心、生活服务区。六、“大江之学”培训及呼叫产业基地1、片区策划要点地理位置：新城东南部区域功能定位：培训、呼叫产业规划要点：主要规划为长三角地区的传统服务业（酒店、餐饮、美容、美发、家政等）以及现代服务业（以信息呼叫产业为主）中从业人员提供环境优美、师资实力雄厚的集中培训、实习场所，同时招募电子商务类企业进驻，引入高水平的国际双语学校，为国际化信息呼叫业务提供支持，提升区域文化底蕴，

166、吸引外来人口导入。2、重点项目建议（1）“大江之声”呼叫中心园区建筑风格：后现代建筑风格，强调信息化。项目概述：采用了“政府掌舵，企业划桨”的创新模式，引入国内外知名的第三方外包型呼叫中心和数据中心企业、地区总部型呼叫和数据中心企业，也可引入商旅服务业、外包呼叫中心、消费电子、电视购物、物流业、保险业的国内外多个龙头企业，并根据单个企业的特殊需求，进行定制式开发呼叫中心园区，提供酒店预订、网上购物、地图服务、创业投资等方面的集中呼叫服务，力争发展江苏省有特色的，以信息呼叫产业为基础的服务外包基地。信息呼叫园区的类型包括自营型呼叫园区、平台型呼叫园区，可选业务类型有自建呼叫中心、第三方呼叫中心。

167、最终规划大小不等、类型不等多个园区 。主要的招商合作对象为：第三方呼叫中心企业、金融/电信/工业等行业企业的自建呼叫中心、产业房地产投资商 。园区物业一般为产权式公寓房、独栋办公房、商业及生活配套设施 （2）“大江之商”E_商务港建筑风格：主题式现代风格，强调新材料、新技术的应用。项目概述：电子商务不仅成为企业之间不可或缺的交易手段，也成为个人消费者获取商品或服务的便捷途径，越来越多的居民开始习惯网上购物方式。越来越多的企业和公司选择网上推介、网上招投标、网上采购和网上支付作为日常商业运营的主要方式。规划该片区立足完善网络通讯设施，依托仓储物流基地，重点引入电子商务公司，包括著名公司、要进军电

168、子商务的企业以及新创立的网际网络与电子商务公司，构造数字时代商务、生活的大型网络交易平台，打造长三角区域最具影响力的“空中商城”。（3）“大江之学”培训产业园区建筑风格：现代化的建筑风格。项目概述：引入产业房地产开发商，负责园区的开发和管理运营，吸引多家服务业（传统服务业或现代服务业）培训机构在园区里教学，以动态的，短期的培训项目主，也可以是半年左右的集训，提供服务业从业技能、技巧、礼仪等标准化或个性化的培训课程。园区运营商负责招生、学生管理、实习安排、后勤服务。培训机构只需要开发好培训课程。园区运营商一手负责开发培训课程，与诸多培训机构合作，引进好的培训课程；一手开发学生资源，招生，管理包括

169、帮助安排学生就业，实习、创业等等，与培训机构共享收益。园区一般分为综合服务区、培训集聚区、生活休闲积聚区与商业集聚区。综合服务区。综合服务区，以园区来客接待、交流与形象展示、机构办公等功能为主，由交流与形象展示大厅、培训机构办公室与会议室组成。培训集聚区。培训积聚区，以培训、实习等功能为主，由培训教室、教师休息室、多媒体厅以及专业性实习中心组成。生活休闲集聚区。生活休闲集聚区，以居住、运动与休闲为主，由青年公寓、酒店式公寓、运动场地、咖啡厅、书吧等组成。商业集聚区。商业集聚区，以餐饮购物为主，由各种风味小吃与品牌折扣店组成。培训产业园区类型包括平台型培训产业园区、自营型培训产业园区（呼叫培训学

170、校） ，行业主要为呼叫服务、现代物流、电子产品维修、酒店餐饮服务、创意设计等行业从业人员的脱产培训 ；最终规划建设大小不等、类型不等的几个园区，招商合作对象主要是大型专业培训机构、产业房地产商 ，物业组合一般为产权式公寓房、酒店式公寓、教学用房、商业及生活配套设施 （4）“大江之学”国际双语学校建筑风格：苏北传统建筑风格和现代建筑风格相结合的新古典主义风格。项目概述：采用民办公助的办学体制，引入国际教育集团，走产业化发展道路，建设一所集小学、初中、高中为一体的综合性、开放式、国际化的双语寄宿学校，提升新区人文内涵，有助于新城区的人口导入和土地开发。学校采用西方教学体系，纯外教授课，着力培养学生

171、广阔的国际视野，优秀的国际礼仪知识与教养，和与各国文化沟通的语言能力、表达能力，规划建设中学部、小学部，校内教学楼、实验楼、图书馆、体育场、学生公寓等设施俱全。七、“大江之舞”滨江亲水游憩区1、片区策划要点地理位置：沿江适当扩展功能定位：公共休闲、亲水、游乐规划要点：主要为展现新城区活力与现代滨江风貌，同时为城区大众居民提供适宜的公共休闲场所。规划建成以生态保护和生态恢复为理念，突出“运动、休闲”主题，面向各类人群，精心布置各类休闲游设施，逐步建成诠释人与自然和谐共生、共舞的新兴滨水休闲区。2、重点项目建议（1）拓展训练中心建筑风格：乡村野趣型。项目概述：引入企业资金，利用现有的水域、沼泽、滩

172、涂、荒地等资源，开发建设集教育、训练、休闲等多种功能于一体拓展训练中心。可设置各类惊险与挑战极限项目和烧烤场、露宿营地等，为政府和企业开展拓展训练之用。（2）水上乐园建筑风格：乡村野趣型。项目概述：利用内河，引入企业投资开发集游乐、健身、休闲于一体的中小型规模的水上运动乐园，主要设置水上自行车、走水球、电动船、碰碰船等，给当地青少年提供零距离与水亲密接触、领略水上运动乐趣的机会，也适宜家庭，情侣，朋友的悠闲自得地放松心情。（3）生态观鸟湿地建筑风格：乡村野趣型。项目概述：湿地公园的开发以政府为主体，突出生态恢复及文化重建理念，将生态保护、生态旅游和生态环境教育的功能有机结合起来，让原有的沿江滩

173、涂湿地得到有效的保护，并营造大面积的湿地景观，吸引大量鸟类前来栖居，同时提供集中观鸟的公共区域，让居民和游客近距离观赏鸟类的生活情态。（4）花卉博览园建筑风格：乡村野趣型，突出苏北建筑文化特点。项目概述：政府负责出资。以种植中高档花木为主，集展览、教育功能于一体，规划上采取乔木与灌木、落叶与常绿、乔灌与花卉草皮相结合的设计理念，使整个区域高低错落，层次分明，色彩和谐，建成一处三季有花、四季有景、人与自然和谐相处的胜地。（5）人造沙滩日光浴场建筑风格：乡村野趣型。项目概述：主要政府安排公共财政出资建造。选用天然的海砂，采用圈水隐堤、沉泥碧水的技术，沿湖边铺设出一条厚度约0.5米的人工沙滩，将浑浊

174、江水、滩涂变成水清沙细的“碧海金沙”，主要供本地居民和度假人群享受户外阳光，调节身心。（6）时尚主题露营地建筑风格：乡村野趣型。项目概述：回归自然已成为人类生活的一大主题，而露营就是人类接触自然、了解自然的最佳方法。该功能片区沿江地块留出大片自然景观环境幽静的空地，用作各类主题露营地（骑马营地、音乐营地、月光营地、英语营地、减肥营地等等），让当地居民或者外来度假人群尽情感受自然赏赐的自由与简单。八、“大江之鱼”特色文化旅游区根据规划，临江新城的中部偏南临江河滩，整个形状似一条鱼，有丰富的意味和想象空间，为凸显临江新城的特色，提升吸引力，除“大江之尊、大江之舞”片区项目策划之外，特意专门就“生态

175、岛”做片区和项目策划。考虑到中国传统文化“鲤鱼跳龙门鱼、年年有余”的喜爱，建议将生态岛命名为“鲤鱼岛”，围绕“鱼”文化进行策划。1、策划要点“鲤鱼岛”，采用大地艺术的手法，将中部偏南临江河滩整理成“鲤鱼”造型的人工岛屿，意寓为“大江之鱼”。阐释“鱼”文化是“大江”文化里不可或缺的重要组成部分。在中国传统文化中，“鱼”文化内涵丰富，形式多样，与百姓的生活紧密相关。鲤鱼则一直是吉祥物和吉祥语、吉祥图案的重要内容，如“鲤鱼跳龙门”、“红鲤鱼”年画等等。鲤鱼岛的规划建设，在突出生态保护和生态恢复的基础上，可通过深入挖掘、演绎“鱼”文化内涵（爱情、富贵、奥运、生态、自由等等），开发出个性鲜明、类型多样的

176、旅游休闲设施，打造集观光、运动、休闲、餐饮、商务、娱乐等功能于一体的主题生态休闲区。为此，鲤鱼岛将按照统一的建筑风格，重点策划“爱情”、“富贵”、“奥运”、“生态”、“自由”五大主题区，分别针对各类细分市场，开发相应的休闲娱乐设施。2、片区策划（1）“爱情主题”片区“鱼”在国内外文化中，有象征爱情，表达思念的意思，如“鱼水千年合”“鱼雁传书”，表达了中国古代恋人或夫妻之间如胶似漆、难舍难分的情感。建议在鲤鱼岛的尾部区域、内河南面（河口区域），与国际高端度假区“婚礼农庄”项目呼应，与度假别墅、水岸官邸、公共行政和文化设施项目等协同，突出“爱情”主题，面向海门以及周边城市的年轻人群，提供具有约会、

177、娱乐、婚庆、度假等功能的场所。“人鱼传说”爱情影城：“人鱼传说”是丹麦著名爱情童话。可开发一个以爱情为主题的，具有现代、时尚的风格和国际化的管理标准多厅电影城。影城内主要播放国内外各类经典爱情影片以及最新时尚大片，为新城区内外的年轻人群提供一个绝佳的周末休闲、约会、娱乐、放松的场所。 “如鱼得水”婚庆酒店：取名“如鱼得水”喻颂夫妻爱情美满而吉祥。以承接婚庆宴会（以鱼类菜品为特色）为主，融婚纱摄影、婚庆套房、婚庆用品、婚庆礼仪等多种功能于一体的特色婚庆酒店。酒店提供以现代设计风格的客房、精致秀丽的室内装饰，赏心悦目的滨江景观，为外来以及当地新婚夫妇提供温馨的休憩空间。助孕度假村：鲤鱼产籽多，故也

178、被用于视吉求子，多子多福，以其作生育繁衍的象征。可规划建设助孕度假村，为现代城市年轻人群，提供助孕度假服务。度假村专门配备现场指导的医生、提供浪漫的建议和具有异国情调的食物和饮品，为年轻夫妇营造愉悦、健康、舒适的身心环境。（2）“富贵主题”片区我国民间习俗，常把鲤鱼视为“财神”，是富庶、繁荣的象征，有关鱼（菜）的图纹、成语、典故数 不胜数，如“鱼与熊掌不可兼得”以示珍贵，“行有车，食有鱼”，表明身份和特权。中国人的传统就是好吃鱼，由于鱼与“连年有余”，“吉庆有余”的余字谐音。逢年过节，喜寿宴席，鱼更是不可缺少，可谓无鱼不成宴，寓意“年年有鱼，十全十美”。建议在“大江之尊”行政办公及文化配套设施

179、区域的东部（整个岛的中部区域），靠北临河区域，以“富贵”为主题规划一片区，瞄准海门市及周边中高端商务、政务客人，开发特色美食中心、会所、酒吧等餐饮休闲项目，使之成为临江新城的餐饮美食商业中心和高端商务接待区域。“年年有鱼”淡水鱼品尝中心：“鱼之味乃百味之味”，规划引进大型美食城，以经营长江淡水鱼肴（如长江三鲜）和海门地方菜品为主,兼营各种风味菜系，吸引中高端餐饮品牌商家聚集，打造海门地区最大的淡水鱼品尝中心。同时新建别具匠心的中西餐厅、清新优雅的咖啡厅、个性鲜明的酒吧、烧烤休闲餐厅、海珍养生馆、特色小吃店等等，让客人尝遍各类经典美食。私人渔船会所：河道上新建若干条特色豪华渔船，内设各类包房，作

180、为当地商务、政务人士的社交会所，为其提供会议、棋牌、品茗、KTV等多种商务休闲娱乐活动。（3）“运动主题”片区北京2008年奥运会盛况空前，影响深远。本届奥运会五个吉祥物中，打头的是福娃贝贝，其形象为鱼，头部纹饰使用了中国新石器时代的鱼纹图案，古韵绵长，温柔纯洁。建议在岛的东北部临河区域（“大河之舞”滨水休憩区），利用内河及岸边的场所资源，规划以“运动”为主题，旨在弘扬奥林匹克理念的奥林匹克健身广场、拓展训练中心、水上运动乐园等项目，为海门地区居民以及企事业单位人员提供一个观光、训练、健身的场所。 奥林匹克健身广场：建设福娃贝贝的大型立体花坛于健身广场中央，作为广场的核心景观，营造奥林匹克文化

181、氛围，周边配备各类健身运动器材，同时广场为新城区内中老年人群提供晨练、健身等活动之用。拓展训练中心：引入企业资金，利用现有的水域、沼泽、滩涂、荒地等资源，开发建设集教育、训练、休闲等多种功能于一体拓展训练中心。可设置各类惊险与挑战极限项目和烧烤场、露宿营地等，为政府和企业开展拓展训练之用。水上嘉年华：利用内河资源，企业投资开发集游乐、健身、休闲于一体的中小型规模的水上游乐园，主要设置水上自行车、走水球、水上排球、水上攀岩、水上跷跷板等，给当地青少年提供零距离与水亲密接触、领略水上运动乐趣的机会，也适宜家庭，情侣，朋友的悠闲自得地放松心情。（4）“生态主题”片区生态系统良好的河道、水系必然是鱼虾

182、成群。建议在临江新城沿内河的东南沿岸部分，规划一片区，以“生态”为主题，在保护自然生态环境的基础上，以“鱼”为切入点，为外来游客以及当地居民展示自然生态系统的多样化和复杂性，供科普观光、生态休闲之用。湿地公园：以政府为主体，开发湿地公园，突出生态恢复及文化重建理念，将生态保护、生态旅游和生态环境教育的功能有机结合起来，让原有的沿江滩涂湿地得到有效的保护，并营造大面积的湿地景观，吸引大量鸟类、鱼类前来栖居，同时提供集中观鸟、观鱼的公共区域，让居民和游客近距离观赏鸟类、鱼类的生活情态。鱼趣水族馆：规划中型水族馆，仿真不同生物的生活环境，将原始环境以最完整的风貌呈现给游客。馆内展出数目众多的鱼类，其

183、中海洋观赏鱼类及淡水观赏鱼类近千个品种，在生态上的呈现上扮演着生态博物馆的角色。（五）“自由主题”片区古代的隐士往往以樵夫和渔人的形象出现，渔人是隐士的象征，是高士的别名，是自由自在的人。建议在“鲤鱼岛”的南部滩涂、临江区域，以“自由”为主题规划一片区，开发有露营地、沙滩日光浴场、垂钓区等项目，满足周边大中城市人群逍遥避世、恢复身心的需求。鱼乐湾：垂钓休闲几乎是都市人节假日休闲的首选，不仅适合中老年人，也适合年轻人群。为此，岛上辟出一临河地块，用作垂钓休闲区，设置有多个钓台，放养各种鱼类，让游客体验以钓为乐、修身养性的清闲生活，同时营造出优良的自然生态环境，也应有独特的观光性，使长期生活在高楼

184、林立的都市人有一种回归大自然和原生态环境的感觉。时尚主题露营地：回归自然已成为人类生活的一大主题，而露营就是人类接触自然、释放自由活力的最佳方法。该功能片区沿江地块留出大片自然景观环境幽静的空地，用作各类主题露营地（骑马营地、音乐营地、月光营地、英语营地、减肥营地等等），让当地居民或者外来度假人群尽情感受自然赏赐的自由与简单。人造沙滩日光浴场：主要政府安排公共财政出资建造。选用天然的海砂，采用圈水隐堤、沉泥碧水的技术，沿湖边铺设出一条厚度约0.5米的人工沙滩，将浑浊江水、滩涂变成水清沙细的“碧海金沙”，主要供本地居民和度假人群享受户外阳光，调节身心。第五部分 临江新城开发策略建议完成规划，对于

185、临江新城而言，只是万里长征的第一步。最大的挑战来自于开发推进。处在全球性经济衰退时期，临江新城的开发策略，需要新思维、需要大智慧，才能确保落实规划，建造一座经典城市。开发策略涉及面非常多，需要贯穿整个开发过程，因时因势调整，下面仅就开发的一些关键问题，立足当下时期，对临江新城的开发给予策略建议，只是部分，不是完整的，谨供决策参考 开发策略咨询是实战型非常强的工作，需要结合政府的具体工作安排、自投资实力，拥有的客户资源以及土地指标、建设指标等情况展开，一般是贯穿全程的。此处的开发策略探讨仅是基于现实的纲要性意见。一、指导思想1、坚持规划主导临江新城最大的天然优势在于“区位和环境”，最大的后天优势

186、在于“策划和规划”。智慧点燃梦想、知识创造价值，承载在战略规划和概念方案中。临江新城必须在整个开发过程中坚持规划主导思想，确保规划得以贯彻，打造“个性城市”，造就独特的魅力。（1）建立全程顾问评估体系。开发过程中规划指导对于保证开发理念的一贯性、城市规划的科学性、招商引资的灵活性以及形势变化的适应性至关重要。临江新城的开发应该建立全程顾问评估机制，执行“定期主动评估、被动调整评估”。对规划执行情况以年为单位，定期主动评估调整；对于发展过程中遇到的新问题和需要做出调整的请求，进行专业评估。（2）建立城市规划设计导则。为保证在开发过程中，各个市场化主体聘请规划设计理解临江新城的城市规划理念、要求和

187、标准，建议委托规划设计机构，在总规、控规之外，出台城市设计导则，用以指导具体的建筑设计，包括外立面颜色、材质选用、容积率、绿化率、绿化物种选择、停车库设计等，以保证临江新城的城市风格。（3）规划设计经费招商举措。为鼓励和保证市场化投资主体有积极性遵循规划设计导则，并加大招商吸引力，建议政府制订规划设计单位的准入标准和机制，并对于规划设计环节的经费予以配套补助。2、强调环境先行临江新城处空白之地，又遇经济衰退之时，在开发节奏上急不得，在资源交易、招商推进中切忌廉价出售。东滩顾问建议，政府可秉持“资产化开发”理念，将临江新城作为一个资产型项目，以环境开发入手，不断提升其资产价值，以待合适的交易时机

188、。在“资产化开发”理念指导下，务虚、务实的工作都应围绕这个方向展开。（1）拉开城市形态框架。根据规划，新城南端的“鲤鱼岛”和“内河”将是整个新城的“点睛之笔”，与三条农业绿化廊道和相应水系拉开城市框架。在具体项目招商不宜推进之前，首先应该修建“内河”（可考虑命名为鲤鱼河，将鲤鱼奉为临江新城的吉祥物），使南部“鲤鱼岛”成形，相机推进三条农业绿化廊道由南向北分段建设，凸显个性城市，提升土地价值。（2）政府先行开发资产。政府可以先行启动多功能用途的物业资产开发，先行迁入办公，逐渐带动人气，形成投资开发的初步环境。以创新思维，在规划方案中的“大江之春”区位，利用现成的土地指标，规划建设“MINI创业港

189、”项目，以商务花园的理念，建设现代化物业资产，先期作为临江新区的行政办公园区，待条件成熟，再置换作为商业资产出售或出租，政府再迁入规划方案中的行政中心位置，建设新办公大楼。（3）优化行政管理环境。围绕招商、建设和发展三个环节，建立健全城区的行政管理体系。首先，完成与市府层面的内部对接，包括优惠政策、办事程序和责任归属；其次，建立和优化临江新城内部的立项、审批等办事流程，明确责任归属；第三，围绕投资开发项目的后续运营，出台推动经营的效益增值型政策，例如，对于开发培训产业园的项目，出台针对培训机构的税收优惠和招生营销的费用赞助政策，出台针对房屋租赁收入的税收优惠政策。3、重视文化行销临江新城的开发

190、策划，有两个亮点：其一、无中生有手法，挖掘和运用文化影响力；其二、先进规划理念，确立和提升城市竞争力。东滩顾问建议，在新城开发推进的前期和过程中，都要重视文化行销的作用。（1）以文化联系合作资源。临江新城的开发策划方案，使新城拥有全球、政治意味和地域、民族意味的两种文化内涵。前者包括生态城市、世界河口文化、广亩城市等；后者包括长江文化、鲤鱼文化、养生文化、婚礼文化、饮食文化东滩顾问建议，临江新城的开发，应该注重溯文化而寻其载体、机构、知名人士和专业人士，与其展开灵活合作，以此整合政府政策层面、非赢利性组织层面、行业协会、俱乐部等多个层面的开发资源（2）以文化统合开发资源。临江新城的开发涉及到多

191、个开发主体，将至少持续10年以上的时间，确立正确、有号召力的文化体系，辅以文化具象元素和内涵精神，才可能将基于利益目的开发商的行为统合起来，提升临江新城的魅力。建议临江新城做专门的文化战略咨询，与新车VI体系设计一起展开，确立包括文化内涵、文化元素、文化载体、文化应用等在内的文化管理体系。（2）以文化整合市场资源。建立文化营销体系，以活动、网站、媒体、论坛等多种形式广泛传播临江新城的文化内涵和精神，打造临江新城的品牌影响力，联系和影响终端消费市场，包括周末休闲、养生休闲、婚礼活动、助孕度假、学习充电等等。4、运用展台理念临江新城要广泛整合资源，应不仅着眼于合作者在临江新城本身的投资价值，而且还

192、要为合作者创造出临江新城之外的投资价值。其核心理念就是将临江新城作为一个“展台”，让四海才俊登台献艺，展示魅力，获得明星效应，在临江新城之外获得巨大商业利益。临江新城处崇明之北，以生态城理念先行开发、领崇明之先；临江新城的开发建设过程，将为崇明提供全方位的、近距离的展示。仅此一条，就可以吸引诸多服务和原材料供应商在临江新城“摆展台”。东滩顾问建议，临江新城应以“可持续建筑（LEDD）”和“生态城”理念，将临江新城建设成一个可持续技术、产品和厂商的展示舞台。二、创新策略东滩顾问建议，除常规营销和招商策略外，临江新城可尝试采取创新型策略推进市场营销和项目招商工作，具体来说，就是“供应商营销、价值链

193、开发和产业链招商”。1、供应商营销打造临江新城的过程，是一项“造城”工程，其间涉及方方面面的服务、原料和工程采购，牵涉诸多方面的利益。利用“商人逐利，行业集群”的规律，建议梳理“造城”过程中的众多利益相关者，特别是“供应商”资源，推动供应商向投资商营销临江新城。具体的做法是，根据“生态可持续要求、文化竞争力目标”，梳理在“造城”过程中的各类供应商类别，制订入围标准，建立网络平台，借助中介机构，依托前期具体基础设施建设和楼宇建设项目，开展候选供应商甄选工作，集合有助于推进临江新城开发建设的供应商资源，借供应商之口，让临江新城项目知名度达于产业投资者和房地产投资商之耳。筛选临江新城备选供应商的系统

194、平台示意图城市硬件开发的一些基本的供应示意如下：总的设想是：以政府对开发商、区域硬体项目建设的管理权和影响力，以生态可持续标准展开备选供应商甄选活动，建立广泛的行业关系网络，推荐招商。2、价值链开发所谓价值链开发，主要针对住宅、商业资产开发而言，就是强调在项目招商环节中的商业策划和价值提升。具体来说包括两个层面：其一、是住宅、商业物业项目策划环节，注重项目本身的操作可行性，保证项目的运营主体、物业组合、商业模式、政策支持能够平衡长短期的现金流需求，能够获得可观的投资回报，提高项目招商的效率。其二、是在项目招商和开发时序设计上，要注重所招项目“行业价值链”的完整性，集成招商、相互呼应。婚礼农庄为

195、例，婚礼农庄项目本身的物业业态有酒店式公寓、产权度假公寓、风情商业街（产权式商品）。对于投资者来讲，具有中长期的资产项目，也有近期的现金流项目，可以平衡。婚礼农庄的运营机构，需要在婚礼节庆服务行业有较深的人脉关系和经验，能够招募到、管理号众多婚礼服务公司在平台上的活动。在这个项目上，至少包括三类主体：房产开发商、庄园运营商、婚庆服务商。所谓价值链开发，就是政府在推动片区开发建设和招商时，不仅要注意项目开发本身，而且还要注重项目运营的持续性，为其组合运营资源，出台扶持政策。3、产业链招商产业链招商，主要针对产业房地产和产业发展而言。强调产业项目招商过程中的集群效应。例如，呼叫产业与培训产业相呼应

196、，培训产业与休闲度假产业相互支持，国际双语学校为高端住宅开发配套，物流业与电子商务相互支持产业链招商，其关键在于两点，其一是目标客群直招，追求以商招商；其二是坚持产业发展规划，杜绝诱惑。三、开发时序1、成本机会分析空间的开发是具有时序性和时机性的。对于临江新城来说，到底是先开发哪块空间，有赖于对空间发展的时机和成本作一比选。以下针对五个片区发展的时机和成本进行比较：开发时序成本机会分析片区开发时机开发成本南部滨江、规划沿江公路无拆迁成本北部苏336线原居民拆迁、安置西部近海门市中心城区拆迁成本小东部近临江镇、灵甸精细化工园与化工园的隔离成本、拆迁安置成本小鲤鱼岛拦江大堤修建，内河开发围垦建设，

197、不占用地指标，开发成本较低2、开发时序建议（1）一颗红心，两手准备考虑到鲤鱼岛。规划沿江公路、规划形成的内开发，先期投入小，有现成的土地指标，还可拉开城市框架，提升整体环境品质。建议临江新城的开发以“鲤鱼岛”为起点，相机推动“河口区域”和“大江之春”区域。（2）以线及面，由南到北新城开发思路，沿沿江公路线、内河河岸线展开，由线及面，由南向北展开。 II期状态 III期状态四、推进建议为稳健推动临江新城的开发工作，东滩顾问有4条主要建议。1、加速推进规划编制工作在向市委市府汇报后，启动总体规划、一期控制性规划工作，以及城市设计导则的工作。尤其是城市设计导则的工作，与概念规划一样，是游离于法规性规

198、划之外的工作内容，但对指导后续开发，保障城市风格和个性却至关重要，应该引起重视。2、启动VI及文化咨询工作建议聘请专业公司，在概念规划方案的基础上，展开VI设计及文化咨询工作，由东滩顾问公司监督和引导工作，对工作要求和最终质量负责。尤其是文化咨询工作，临江新城需要通过文化咨询成果，建立文化体系，具象文化元素，联系文化机构，提升文化影响，创造文化财富，应引起高度重视。3、建立网站、编撰白皮书为临江新城建立官方网站，依托网站展开征集“造城”备选供应商的工作，建立行业关系网路，打造新城在行业内的知名度，发布项目信息。编撰及出版临江新城战略、产业、规划和项目白皮书。4、委托或组建专业招商机构政府可委托专业招商机构，帮助推进招商工作。亦可与专业公司合资成立专业招商机构，专门负责临江新城的招商工作。