2020年正荣长丰县2号、3号、5号地块项目（186亩 容积率1.8 高层+洋房+商业）概念规划及建筑设计方案（123页）.pdf

1、SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰创翰创正荣长丰2号、3号、5号地块概念规划及建筑设计2020.01 规划策略02目录CONTEXTS 基地解读01 产品策略04 规划方案03 展示区设计05 立面设计06 1基地解读THE SITE ？我们面对的是怎样的一块地？ SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE

2、:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰创翰创北城核心片区，距离合肥北城站仅1km，距离主城区约18公里本地块交通优势明显，离高铁站2.5km，汽车站4.4 km，周边公共交通相当便利合肥北城站双墩客运站双墩镇双墩镇主城区主城区双凤湖双凤湖国际度假区国际度假区合肥市合肥市工业区工业区大官塘水库区大官塘水库区SITETHE BASE INTERPRETATION仅供学习交流，请24小时内删除，桃蕊兔玉资料铺 https:/ SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:Feb

3、ruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰创翰创淮南线/合蚌客运专线济河路龙湖北路泉河路月牙沟路杨庙路沪陕高速双墩镇政府合肥北城中学安徽省立医院水岸人家都荟上城北城中环城北城中环城万科公园大道左能太和街小学小学幼儿园合肥北城新区建设办公室恒大帝景赵巷圣联科瑞北郡双墩中学元一高尔夫别墅区奥青城凤湖嘉园新慧金水岸金水岸尚爵酒店北环小学华地森林语融侨天越万科中央公园金地自在城万科中央公园安徽元一双凤湖国际旅游度假区都荟上城阜阳北路地块周边配套完善，优质学区，双凤湖+高尔夫基地景观资源丰富。本地块位于双墩镇主城区北侧，配套完善；毗

4、邻双凤湖度假区，景观资源丰富。THE BASE INTERPRETATIONSITE1SITE2SITE3 SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰创翰创北侧现状周边主干道成形，交通较好,未来商业配套丰富，紧邻地铁8号线（勘察中），规划多所学校、社区中心、城市公园等西侧现状南侧现状1东侧现状基地周边现状THE BASE INTERPRETATION2344SITE 2SITE 3231SITE 5西侧现状

5、东侧现状24 SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰创翰创地段OK地处规划主城区北端环境OK临近多个规划公园、双凤湖+高尔夫基地交通OK临近北城高铁+地铁8号线配套OK配套丰富，距离较近未来潜力板块地块价值显著地块特征 区域价值：北城政务中心地铁8号线、阜阳路高架幼儿园+小学+中学项目价值：邻里中心、社区公园、配套商业小面积洋房容积率1.8 营销整体形象定位营销整体形象定位 （板块核心地位）（直达城市中

6、心）（一站式教育）（优质生活配套）（爆款产品）（低密社区） 爆款产品、品质优先刚需、首改型活力社区【设计策略】 合肥近期我司的项目经验长长丰丰CF201703CF201703地块地块肥西花肥西花世界世界160160地块地块项目项目 城市空间-需有高低错落良好的城市形象；社区空间-特别注重规划空间轴线关系及景观大花园；合肥近期我司的项目经验规划审批：市场反馈：注重功能，注重面宽资源，注重总价 2规划篇-品质优先PLANNING STRATEGY SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:Februar

7、y，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰创翰创创造一种新的生活方式引领一种新的生活风尚打造一种新的生活维度最大化土地资源利用，合理制定开发策略“五大维度”切入点1.挖掘外在2. 规划溢价3.产品溢价4.售楼体验5.轻奢立面景观资源渗透文化资源引入超大尺度景观空间仪式感多层级空间爆款产品体验型定制升级充分利用公园资源礼序空间打造多重院落空间经典立面塑造树立标杆形象 SITE 2（50856.9）规划推演规划推演- -任务书条件输入任务书条件输入地块规划条件2号地块用地面积50856.93号地块用地面积30487.95号地块用地面积43323.9建筑高度不大

8、于60米面宽沿主次干道面宽不应超过40米，地块内部不超过60米。公建配套 地块2：标准配建18班幼儿园一所， 地块3：规划总建筑面积不低于7000平方米社区中心；代建一城市公园并设不小于3000平方户外运动场地 地块5：规划总建筑面积不低于6500平方米社区中心；代建一城市公园并设不小于3000平方户外运动场地 物业管理按照不少于总建筑面积的千分之三；绿化率大于40%建筑密度20%容积率R1.8其他1. 地下停车为主2.地面停车率不宜超过10%SITE 3（30487.9）SITE 5（43323.9）限高45米容积率1.8密度20%三块用地核心条件20F+洋房18F+洋房全高层限高60米的情

9、况下，产品组合可能性绿化率40%区分产品溢价力，明确资源权重高溢价产品沿街商业1F：2.8W2F：1.4W中溢价产品洋房售价：1.37W低溢价产品高层售价：1.27W商业只做一层、洋房最大化!配套用房不占密度，货值保证！去化快！THE PLANNING DESIGN规划推演-营销要求输入 商业价值界面研判：THE PLANNING DESIGN规划推演-商业价值界面研判茨淮路串联商业用地、公园绿地、学校用地商业价值高章华台路串联学校用地、幼儿园、公园绿地商业价值高城市主干道社区中心城市公园住宅三号地块住宅二号地块住宅五号地块48班初中住宅用地商业用地章华台路(商业价值高)茨淮路（商业价值高）商

10、业布置建议：首选沿茨淮路及章华台路布置幼儿园学校24班小学 2号地块破题策略 高层产品18F 88m 3面宽20F 93m 3面宽强排户型选用集团标准化产品洋房产品88m 3面宽113m 3面宽 THE PLANNING DESIGN规划推演-2号地块20%密度用足，20F产品占比多，无商业，货值低，空间拥挤洋房最大化 4栋高层20F，间距40米，用地不合理 标准化产品 货值低 空间形态拥挤 物业用房单独占地不合理洋房 63249高层 26328无商业12.01亿40m40m 套内面积：72.19平米销售面积：93平米在限高60米的情况下，20F与18F产品对比套内面积相同，20F产品销售面积

11、整整大5.5平米,单套总价贵7万18F产品20F产品套内面积：72.19平米销售面积：98.5平米 THE PLANNING DESIGN规划推演-2号地块货值：12.83亿销售面积：洋房 67886高层 27822无商业货值一般三拼产品较多空间形态较拥挤18F高层，洋房最大化18F高层，商业底层用足18F+20F高层，商业底层用足推荐货值：12.92亿销售面积：洋房 56628高层 37309商业 1500高层全18F货值较高商业底层最大化空间形态较好推荐货值：12.97亿销售面积：洋房 60058高层 34020商业 15002栋20F产品洋房量最高货值最高商业底层最大化空间形态较好 TH

12、E PLANNING DESIGN规划推演-2号地块章华台路规划支三路茨淮路月牙沟路章华台路规划支三路茨淮路月牙沟路底层架空底层架空集团产品布局一 18F+15F+洋房集团产品布局二 2栋20F+3栋18F+洋房货值：12.92亿洋房5280056628高层3532037309商业15001500货值较高商业底层最大化空间形态较好销售面积：计容面积：货值：12.97亿洋房5599060058高层3208834020商业150015002栋20F产品洋房量最高货值最高商业底层最大化空间形态较好销售面积：计容面积： 面对周边大量产品库存，还有什么可能性吗？原88m 3面宽打造洋房爆款-超面宽设计提

13、升至3.53.5面宽原113m 3面宽提升至4 4面宽 42m45m48m45m45m41mTHE PLANNING DESIGN规划推演-2号地块可提升点： 标准化产品进深大，间距浪费，利用不充分 11F产品多，均需设置消防登高面，影响绿化率 大户型占比多提升18F高层，商业底层用足货值：12.95亿销售面积：洋房 56826高层 36992商业 1650大面宽洋房布局产品溢价空间溢价8F8F9F9F9F9F11F11F11F11F11F11F11F11F 42m45m48m45m45m41m36m31m40m43m31m36m31m31mTHE PLANNING DESIGN规划推演-2号

14、地块18F+20F高层，商业底层用足货值：13.03亿销售面积：洋房 60940高层 33200商业 1650大面宽洋房布局提升产品溢价空间溢价11F11F11F11F11F11F8F8F8F8F9F9F11F11F可提升点： 标准化产品进深大，间距浪费，利用不充分 11F产品多，均需设置消防登高面，影响绿化率 大户型占比多 THE PLANNING DESIGN规划推演-2号地块章华台路规划支三路茨淮路月牙沟路章华台路规划支三路茨淮路月牙沟路底层架空底层架空大面宽洋房布局一 18F+15F+洋房大面宽洋房布局二 2栋20F+18F+洋房货值：12.95亿洋房5315256826高层34791

15、36992商业16501650大面宽洋房产品货值较高商业底层最大化空间形态较好销售面积：计容面积：货值：13.03亿洋房5693660940高层3099133200商业16501650大面宽洋房产品2栋20F产品洋房量最高货值最高商业底层最大化空间形态较好销售面积：计容面积： THE PLANNING DESIGN规划推演-2号地块大面宽洋房布局一 18F+15F+洋房大面宽洋房布局二 2栋20F+18F+洋房 章华台路规划支三路月牙沟路章华台路规划支三路月牙沟路底层架空底层架空大面宽洋房布局一 18F+15F+洋房大面宽洋房布局二 2栋20F+18F+洋房章华台路规划支三路月牙沟路章华台路规

16、划支三路月牙沟路底层架空底层架空集团产品布局一 18F+15F+洋房集团产品布局二 2栋20F+3栋18F+洋房集团产品大面宽洋房货值：12.92亿货值：12.97亿货值：12.95亿货值：13.03亿 2号地块全18F鸟瞰图 组团景观组团景观中央花园75M组团景观95MTHE PLANNING DESIGN规划空间分析中轴对称多级空间组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观 品质提升-泛入口归家体验式大堂THE PLANNING DESIGN仅供学习交流，请24小时内删除，桃蕊兔玉资料铺 https:/ THE PLANNING DESIGN步行主入口步行流线地下车库出入口车

17、行主入口车行流线P交通分析小区人车主入口小区人行入口PP地面停车10%沿外围布置打造人车分流，车行动线全部在小区入口处解决。地面停车位 THE PLANNING DESIGN功能分析高层88户型洋房88户型洋房113户型幼儿园商业及配套用房（配套用房设置二层）户型配比表户型配比表面积（）面积（）户数户数( (套套) ) 比例（比例（% %）高层高层88 88 39239241%41%洋房洋房888842042045%45%11311313213214%14%总计总计944944100%100% THE PLANNING DESIGN社区客厅四大主题规划：环形慢跑道+中央草坪+定制化儿童乐园+老

18、年康体区+休闲活动绿地+绿荫健身场360m健康步道中央草坪老年康体区定制化儿童乐园休闲活动绿地绿荫健身场 THE PLANNING DESIGN0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h图例：日照参数设置：日照分析计算软件：众智日照12.0地点：合肥市长丰县时间：大寒日8点-16点日照要求：大寒日2小时结论：住宅均满足日照要求。 3号地块破题策略 THE PLANNING DESIGN规划推演-3号地块货值：7.74亿销售面积：洋房 43307高层 14256无商业洋房量最大货值一般空间形态较拥挤洋房最大化商业底层用足推荐货值：7.81亿销售面积：洋房 35244高层

19、 20706商业 1250商业底层最大化货值最高空间形态较好 面对周边大量产品库存，还有什么可能性吗？原86m 3面宽打造洋房爆款-超面宽设计提升至3.53.5面宽原112m 3面宽提升至4 4面宽 33m42m33m33m42mTHE PLANNING DESIGN规划推演-3号地块31m41m31m集团标准化产品提升产品溢价空间溢价可提升点： 标准化产品进深大，空间紧张 面宽利用不足，可做大面宽产品货值：7.81亿销售面积：洋房 35640高层 20155商业 1330 THE PLANNING DESIGN规划推演-3号地块规划支三路茨淮路阜阳北路章华台路规划支三路茨淮路阜阳北路章华台路

20、底层架空底层架空底层架空底层架空集团标准化产品布局大面宽洋房布局货值：7.81亿洋房3291235244高层1959120706商业12501250集团标准化产品货值较高商业底层最大化空间形态一般销售面积：计容面积：货值：7.81亿洋房3335235640高层1907120155商业13301330大面宽洋房产品货值最高商业底层最大化空间形态好销售面积：计容面积： 3号地块鸟瞰图 组团景观组团景观组团景观组团景观中央花园65M组团景观组团景观90MTHE PLANNING DESIGN规划空间分析中轴对称多级空间 THE PLANNING DESIGN步行主入口步行流线地下车库出入口车行主入口

21、车行流线P交通分析P小区人车主入口小区人行入口P车行入口人行入口人行入口地面停车10%沿外围布置打造人车分流，车行动线全部在小区入口处解决。地面停车位 THE PLANNING DESIGN功能分析高层88户型洋房88户型洋房113户型幼儿园商业及配套用房（配套用房设置二层）户型配比表户型配比表面积（）面积（）户数户数( (套套) ) 比例（比例（% %）高层高层88 88 20420437%37%洋房洋房888826426448%48%113113848415%15%总计总计552552100%100% THE PLANNING DESIGN社区客厅四大主题规划：环形慢跑道+中央草坪+定制化

22、儿童乐园+老年康体区+休闲活动绿地+绿荫健身场中央草坪老年康体区定制化儿童乐园休闲活动绿地绿荫健身场300m健康步道 THE PLANNING DESIGN0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h图例：日照参数设置：日照分析计算软件：众智日照12.0地点：合肥市长丰县时间：大寒日8点-16点日照要求：大寒日2小时结论：住宅均满足日照要求。 5号地块破题策略 THE PLANNING DESIGN规划推演-5号地块20F高层、无商业，洋房最大化全18F高层，商业底层用足全20F高层，商业底层用足货值：10.97亿销售面积：洋房 59200高层 22488无商业全20F

23、高层货值较高配套占密度空间形态一般推荐货值：10.91亿销售面积：洋房 39415高层 40176商业 1450高层全18F货值较高商业底层最大化空间形态较好推荐货值：10.99亿销售面积：洋房 48800高层 31680商业 1000全20F产品洋房量最高货值最高商业面积较多空间形态较好 THE PLANNING DESIGN规划推演-5号地块规划支二路清颖路章华台路阜阳北路规划支二路清颖路章华台路阜阳北路集团产品布局一 全18F+洋房集团产品布局二 全20F+洋房货值：10.91亿洋房3673239415高层3801640176商业14501450货值较高商业底层最大化空间形态较好销售面积

24、：计容面积：货值：10.99亿洋房4546548800高层2976031680商业100010004栋20F产品洋房量最高货值最高空间形态较好销售面积：计容面积： 面对周边大量产品库存，还有什么可能性吗？原86m 3面宽打造洋房爆款-超面宽设计提升至3.53.5面宽原112m 3面宽提升至4 4面宽 THE PLANNING DESIGN规划推演-2号地块提升18F高层，商业底层用足货值：10.92 亿销售面积：洋房 39519高层 40176商业 1450大面宽洋房布局产品溢价空间溢价30m30m30m50m31m31m31m70m可提升点： 标准化产品进深大，楼栋间距小 面宽利用不充分 3

25、0m30m30m50m3m31m31m70mTHE PLANNING DESIGN规划推演-2号地块提升18F高层，商业底层用足货值：10.99亿销售面积：洋房 48781高层 31680商业 1000大面宽洋房布局产品溢价空间溢价可提升点： 标准化产品进深大，楼栋间距小 面宽利用不充分 THE PLANNING DESIGN规划推演-5号地块规划支二路章华台路阜阳北路规划支二路章华台路阜阳北路大面宽洋房布局一 全18F+洋房大面宽洋房布局二 全20F+洋房货值：10.92亿洋房3676839519高层3801640176商业14501450货值较高商业底层最大化空间形态较好销售面积：计容面积

26、：货值：10.99亿洋房4546548781高层2976031680商业100010004栋20F产品洋房量最高货值最高空间形态较好销售面积：计容面积： THE PLANNING DESIGN规划推演-5号地块大面宽洋房布局一 全18F+洋房大面宽洋房布局二 全20F+洋房 集团产品大面宽洋房规划支二路清颖路章华台路阜阳北路规划支二路清颖路章华台路阜阳北路集团产品布局一 全18F+洋房集团产品布局二 全20F+洋房规划支二路章华台路阜阳北路规划支二路章华台路阜阳北路大面宽洋房布局一 全18F+洋房大面宽洋房布局二 全20F+洋房货值：10.91亿货值：10.99亿货值：10.92亿货值：10.

27、99亿仅供学习交流，请24小时内删除，桃蕊兔玉资料铺 https:/ 5号地块全18F鸟瞰图 THE PLANNING DESIGN规划空间分析中轴对称多级空间组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观中央花园中央花园56M97M组团景观组团景观 交通分析地面停车10%沿外围布置打造人车分流，车行动线全部在小区入口处解决。THE PLANNING DESIGNPP小区人车主入口小区人行入口规划支二清颖路章华台路阜阳北路步行主入口步行流线地下车库出入口车行主入口车行流线P地面停车位 1-2F商业3F配套功能分析户型配比表户型配比表面积（）面积（）户数户数( (套套) ) 比例（比例（% %

28、）高层高层88 88 41641652%52%洋房洋房888824824832%32%11311312812816%16%总计总计792792100%100%THE PLANNING DESIGN高层88户型88户型洋房113房型幼儿园商业及配套用房（配套用房设置二层） THE PLANNING DESIGN社区客厅四大主题规划：环形慢跑道+中央草坪+定制化儿童乐园+老年康体区+休闲活动绿地+绿荫健身场500m健康步道中央草坪老年康体区定制化儿童乐园休闲活动绿地绿荫健身场休闲活动绿地绿荫健身场绿荫健身场绿荫健身场 THE PLANNING DESIGN0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5

29、-6h6-7h7-8h8h图例：日照参数设置：日照分析计算软件：众智日照12.0地点：合肥市长丰县时间：大寒日8点-16点日照要求：大寒日2小时结论：住宅均满足日照要求。 THE PLANNING DESIGN规划推演-方案比选方案一大面宽洋房总图方案二集团标准产品总图方案一洋房大面宽产品总图茨淮路济河路阜阳北路规 划 支 路 三规 划 支 路 二章华台路月牙沟路清 颖 路茨淮路济河路阜阳北路规 划 支 路 三规 划 支 路 二章华台路月牙沟路清 颖 路 4产品策略：打造爆款UNITS STRATEGY 产品才是第一生产力！三、四线城市该如何操盘，达到高周转、快销的目的？ 奥青城都荟上城华地森

30、林语金地自在城万科公园大道金科半岛一号万科苏高新中央公园恒泰阿奎利亚三期恒泰阿奎利亚三期弘阳时光里文一锦门北韵御景嘉苑新城北宸紫郡北城板块双凤工业园板块SITE岗集板块梅冲湖板块北部组团各板块潜在供应量（单位：万）板块在售库存未推项目总量双凤工业园板块2.22.202.2梅冲湖板块35.4035.4北城政务板块北城政务板块119.8119.80119.8岗集板块16.916.9016.9总计174.30174.3北部组团北城政务板块典型项目在售情况项目名称物业类型主力面积（）备案均价（元/）潜在供应量（万）万科苏高新中央万科苏高新中央公园公园精装高层精装高层精装洋房精装洋房高层高层90-121

31、洋房洋房98-124高层高层14800洋房洋房1494822.8万科公园大道万科公园大道精装高层精装高层毛坯洋房毛坯洋房高层高层89-100洋房洋房96-124高层高层14800洋房洋房1399917.5金地自在城金地自在城精装高层精装高层精装洋房精装洋房高层高层89-100洋房洋房110-1201440023.9融侨天越融侨天越精装高层精装高层78-991440018.4都荟上城高层、洋房高层95-98洋房111-113高层13223洋房1360015.4品牌房企进驻，北城政务板块同质化严重，客户分流明显项目5公里范围内楼盘以高层为主，洋房产品较少，开发商品牌溢价！产品溢价！竞品细况THE

32、PROJECT STRATEGY仅供学习交流，请24小时内删除，桃蕊兔玉资料铺 https:/ THE LAYOUT DESIGN都荟上城（售罄）产品类型：高层 洋房产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析竞品特征：竞品特征： 户型分布在95117间，主要针对改善，少部分刚需客户 以三面宽为主以三面宽为主，赠送率一般 高层产品大进深阳台，赠送双飘窗和设备平台。 洋房对比高层户型无明显优势，竞争力洋房对比高层户型无明显优势，竞争力稍弱。稍弱。 销售销售报价报价( (元元/ /) ) 1300013000- -1400014000三房两厅一卫三房两厅一卫9595赠送阳台南赠送设备平台北赠送飘

33、窗南两房两厅一卫两房两厅一卫9999赠送阳台南赠送设备平台北赠送飘窗南三房两厅两卫三房两厅两卫112112赠送阳台南赠送设备平台北赠送飘窗南三房两厅两卫三房两厅两卫117117赠送阳台南赠送设备平台北赠送飘窗南 三房两厅一卫三房两厅一卫8989赠送阳台南赠送设备平台北赠送飘窗南三房两厅两卫三房两厅两卫118118赠送阳台南赠送设备平台北赠送飘窗南三房两厅两卫三房两厅两卫125125赠送阳台南赠送设备平台北赠送飘窗南THE LAYOUT DESIGN万科公园大道（在售）产品类型：高层 洋房产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析竞品特征：竞品特征： 户型分布在90125间，主要针对改善，少

34、部分刚需客户 赠送率一般，为为三面宽三面宽为主为主 89/98户型去化速度最快，三房两厅一卫，大进深阳台，户型方正。 销售报价销售报价( (元元/ /) 14000) 14000- -1500015000 三房两厅一卫三房两厅一卫9090赠送阳台南赠送设备平台无赠送飘窗南三房两厅两卫三房两厅两卫110110赠送阳台南赠送设备平台无赠送飘窗南三房两厅两卫三房两厅两卫110110赠送阳台南赠送设备平台无赠送飘窗南THE LAYOUT DESIGN金地自在城（在售）产品类型：高层 洋房产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析竞品特征：竞品特征：户型分布在90110间，主要针对改善，少部分刚需客

35、户赠送率一般，以三以三面宽面宽为主为主89/90/98户型去化速度最快，三房两厅一卫，注重功能性，户型方正。销售销售报价报价( (元元/ /) ) 1400014000- -1500015000 三房两厅一卫三房两厅一卫7878赠送阳台南赠送设备平台无赠送飘窗南三房两厅一卫三房两厅一卫8888赠送阳台南赠送设备平台无赠送飘窗南三房两厅一卫三房两厅一卫9898赠送阳台南赠送设备平台无赠送飘窗南THE LAYOUT DESIGN产品类型：高层产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析竞品特征：竞品特征： 户型分布在7898间，主要针对改善，少部分刚需客户 赠送率一般，以三以三面宽为主面宽为主

36、三房两厅一卫，三房户型首付40万以内，注重功能性，户型方正。 销售报价销售报价( (元元/ /) ) 1300013000- -1400014000融侨天越（在售） THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -竞品分析小结竞品分析小结现存竞品研究总结：产品类型：多以高层为主，缺少高溢价洋房产品面积：主打总面积在90-100面积段面宽：多为两/三面宽为主，产品过时附 加 值：南北飘窗+南阳台+设备平台有待改善：产品的空间设计缺乏一定的趣味性潜在供应：当前显性库存98万方，板块大库存150万方，去化周期时间长；主打高溢价洋房产品，产品创新跳出竞争，快速跑量是关键。 营销定位营销定位周边

37、产品周边产品集团产品集团产品产品类型产品类型面积段面积段户型户型面宽面宽面宽面宽高层883房2厅1卫洋房883房2厅2卫1134房2厅2卫THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -营销定位营销定位3面宽3面宽3面宽3面宽3面宽3面宽 位置飘窗（不计入面积）阳台架空层露台、空中花园、入户花园、设备平台（按阳台规则计入面积）规定飘窗应突出外墙面，下方不应有楼（地）板的延伸飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不应小于0.45米，结构净高不应大于2.1米，进深（自外墙外缘至飘窗外边线）不应大于0.6米。挑空全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算民用建筑底层设架空层用作通道、布置绿化小品

38、、居民休闲设施等公共用途的，扣除楼梯间、电梯间、设备用房、门厅、过道等围合部分后，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层应以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞，不得围合封闭、改作他用或出售、出租。”在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。居住类建筑每层阳台（含各类形式的阳台、露台、入户花园、空中花园、活动平台等非公共活动空间）水平投影面积之和不应超过该层建水平投影面积之和不应超过该层建筑水平投影面积的筑水平投影面积的15%15%，进深不应，进深不应大于大于2 2米，米，规范合肥市控制性详细规划通则（试行）房屋建筑面积计算通则合肥市控制性详细规划通则（试行

39、）合肥市控制性详细规划通则（试行）面积规范解读THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -营销定位营销定位户型设计策略：户型设计策略：阳台阳台面积面积按标准层按标准层面积面积15%15%尽量做尽量做足，进深不超足，进深不超2 2米。米。 全赠送全赠送半赠送半赠送THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析改造前改造后9393户型户型2 2房房2 2厅厅1 1卫卫20F20F高层高层2T42T4产品产品计容面积：计容面积：93+93+93+9393+93+93+93销售面积：销售面积：99+99+99+9999+99+99+99高层-99户型销售面

40、积套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)C69.35 277.40 370.29 23.87 93.22 99.34 74.39%9.15 C69.35 23.87 93.22 99.34 9.15 C69.35 23.87 93.22 99.34 9.15 C69.35 23.87 93.22 99.34 9.15 全赠送全赠送半赠送半赠送THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析8787户型户型2 2房房2 2厅厅1 1卫卫18F18F高层高层2T42T4产品产品计容面积：计容面积：87+91

41、+91+8787+91+91+87销售面积：销售面积：93+94+94+9393+94+94+93高层-99户型销售面积套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)D69.65 284.80 354.6017.8587.50 93.89 79.60%8.73 D72.7518.64 91.3994.625.57 D72.7518.6491.39 94.62 5.57 D69.65 17.85 87.5093.89 8.73 9191户型户型3 3房房2 2厅厅1 1卫卫改造前改造后中间套无法利用中间套无法利用阳台赠送房间阳台赠送房间 18层

42、产品中间套赠送无法用足，还有什么可能性？ 全赠送全赠送半赠送半赠送THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析改造前改造后8787户型户型3 3房房2 2厅厅1 1卫卫推荐方案推荐方案- -18F18F高层高层2T42T4产品产品计容面积：计容面积：87+83+83+8787+83+83+87销售面积：销售面积：93+90+90+9393+90+90+93高层-93户型销售面积套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)D69.98 274.60 338.36 17.06 87.04 93.56 80.4

43、0%8.86 D67.32 16.41 83.73 90.00 7.42 D67.32 16.41 83.73 90.00 7.42 D69.98 17.06 87.04 93.56 8.86 8383户型户型3 3房房2 2厅厅1 1卫卫 解函数解函数X双阳台双阳台THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析8787户型户型3 3房房2 2厅厅1 1卫卫8383户型户型3 3房房2 2厅厅1 1卫卫推荐方案推荐方案- - 18F18F高层高层2T42T4产品产品计容面积：计容面积：87+83+83+8787+83+83+87销售面积：销售面积：93+90+

44、90+9393+90+90+93 洋房洋房T2T2产品产品计容面积：计容面积：88+8688+86销售面积：销售面积：95+9295+92全赠送全赠送半赠送半赠送THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析8888户型户型2 2房房2 2厅厅2 2卫卫8686户型户型2 2房房2 2厅厅2 2卫卫洋房-95/92户型销售面积套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积 建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)B70.84 139.81 171.21 17.83 88.67 95.56 79.89%9.17 B68.97 17.36 86.33

45、92.42 8.37 改造前改造后 全赠送全赠送半赠送半赠送THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析洋房洋房T2T2产品产品计容面积：计容面积：112+112112+112销售面积：销售面积：121+121121+121洋房-121户型销售面积套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积 建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)A91.53 183.06 221.55 21.16 112.69 121.02 81.23%11.91 A91.53 21.16 112.69 121.02 11.91 改造前改造后112112户型户型3 3房房2

46、 2厅厅2 2卫卫 洋房售价卖13700，能否卖的更高更快？ 针对竞品产品策略洋房户型面宽全面升级本项目产品88m 3.5面宽112 m 4面宽竞品产品88 m 3面宽112 m 3面宽 除了常规做法，如何脱颖而出？“N + X”常规配置核心卖点 THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析改造前改造后洋房产品洋房产品计容面积：计容面积：88+8888+88销售面积：销售面积：94+9494+94洋房-94户型销售面积套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)S89a(HF-T2-322)74.62 1

47、49.24 175.13 14.21 88.83 94.67 84.01%11.21 S89a(HF-T2-322)74.62 14.21 88.83 94.67 11.21 全赠送全赠送半赠送半赠送3.53.5面宽面宽 解函数解函数X可变空间可变空间- -多一个书房多一个书房THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析8888户型户型3+13+1房房2 2厅厅2 2卫卫洋房产品洋房产品计容面积：计容面积：88+8888+88销售面积：销售面积：94+9494+943.53.5面宽面宽 全赠送全赠送半赠送半赠送THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设

48、计- -主要主要竞品分析竞品分析改造前改造后113113户型户型4 4房房2 2厅厅2 2卫卫洋房产品（方案一）洋房产品（方案一）计容面积：计容面积：113+113113+113销售面积：销售面积：120+120120+120洋房-120户型方案一销售面积幢面积核算套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)A98.92 197.84 223.68 14.18 113.10 120.82 87.46%12.16 A98.92 14.18 113.10 120.82 12.16 4 4面宽面宽 解函数解函数XTHE LAYOUT DESIGN

49、产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析家政间巡游空间家政间巡游空间改造前改造后113113户型户型4 4房房2 2厅厅2 2卫卫洋房产品（方案一）洋房产品（方案一）计容面积：计容面积：113+113113+113销售面积：销售面积：120+120120+1204 4面宽面宽 全赠送全赠送半赠送半赠送THE LAYOUT DESIGN产品产品设计设计- -主要主要竞品分析竞品分析洋房-120户型方案二销售面积幢面积核算套型编号套型套内面积层套内面积建筑面积（不含粉刷）分摊面积建筑面积销售面积得房率赠送面积(含飘窗)A98.34 196.68 223.88 14.86 113.20 120

50、.92 86.87%12.43 A98.34 14.86 113.20 120.92 12.43 113113户型户型4 4房房2 2厅厅2 2卫卫洋房产品（方案二）洋房产品（方案二）计容面积：计容面积：113+113113+113销售面积：销售面积：120+120120+120改造前改造后 5展示区设计策略SHOW AREA STRATEGY THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计策略策略示范区设计原则优先落位形象展示有效引导多重使用 样板区利用待建社区中心并结合公园统筹考虑社区中心总建筑面积不低于6500平方米其中：社区服务站：1000平方米；文体活动中心：200

51、0平方米；社区卫生站：300平方米；菜市场：1500平方米；社区便民商业：1000平方米；其他配套功能； 前期分析示范区方案一. .瑞气祥云方案二. .山水画中游 方案二.*.*方案一 瑞气祥云建筑形象草图 建筑形象飘逸如云 5优雅庭院6沙盘展示13精致水院入口公园24入口展厅入口广场THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计总图及参观流线总图及参观流线7临时样板房8后场院落245131678临时停车位济水路（次干道）规划支二路阜阳北路样板区出入口设计策略：兼顾院落的体验与外观的标志性 THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计入口广场入口广场五重奏

52、之一：入口广场活力四射 THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计入口庭院入口庭院五重奏之二：入口水景平静祥和 THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计中央天井中央天井五重奏之三：中央天井别有洞天 THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计沙盘区沙盘区五重奏之四：沙盘展示拔云见日 THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计洽谈区洽谈区五重奏之五：公园美景尽收眼底 THE DEMONSTRATION PLOT示范区设计示范区设计流线分析流线分析一层平面一层平面二层平面二层平面城市城市公园公园通向样板区通向样

53、板区样板房样板房样板房样板房样板区总建筑面积约样板区总建筑面积约23002300平方米，首层面积约平方米，首层面积约17001700平方米，二层面积约平方米，二层面积约600600平方米。平方米。 THE DEMONSTRATION PLOT示范区改造策略示范区改造策略临时停车位济水路（次干道）规划支二路阜阳北路临时停车位济水路（次干道）规划支二路阜阳北路社区服务站社区服务站2F2F文体活动中心文体活动中心1F1F3F3F农贸市场农贸市场便民商业等便民商业等售楼处不做改造，后期在售楼处样板房区域加建社区中心的其它功能性建筑，降低成本，形象整体且统一。售楼处不做改造，后期在售楼处样板房区域加建社

54、区中心的其它功能性建筑，降低成本，形象整体且统一。城市公园城市公园入口广场入口广场 如何结合社区配套全方位展现未来生活愿景？如何结合公园资源打造特色游园体验？作为项目起点，如何最大化体现文化品质调性？经卷第一 文化品质调性经卷第二 自在游园经卷第三 未来愿景方案二 山水画中游 画衍经行山水殊胜设计概念设计概念以传统山水画为摹本，结合中式造园手法，营造山水画中游山水画中游的的意境意境，在如画的山水中惬意衍行，用澄怀玄逸的笔墨山水体悟生活，呈现出尚雅清远的意境。 传统山水画中提炼出层峦起伏的屋顶形式通过高低起伏的体量，打造标志性立面, , 形成网红景点效应。 园林游走-从中国顶级园林留园空间原型出

55、发，将整体地块打造为园林式体验场景。通过建筑体量的错动及路径的设计，将公园景色渗入建筑内部，创造人在画中游的意境的同时，赋予场地新的营销特色。小桃坞至乐轩藏书阁蓬莱园远翠阁又一村清风院活泼地读书处可亭飞虹桥浣云池涵碧楼玲珑院园林游走，公园景观尽收眼底 绿色慢行系统+独有空中观园-结合跑步与自行车专用道，将示范区整体场地形成一个生态公园慢行系统，展现未来的高品质生活愿景。部分路径设计为游廊及观景平台，漂浮于花园之上，漫游式俯瞰公园美景，打造项目的独特唯美性。空中观园，独有的品质楼盘展示 6立面设计策略ELEVATION DESIGN 立面策略超越竞品+城市标杆+控制造价ELEVATION DES

56、IGN立面设计立面设计 打造高贵不贵的品质楼盘打造高贵不贵的品质楼盘施工便捷施工便捷风情溢价风情溢价成本可控成本可控本案立面风格设计原则本案立面风格设计原则ELEVATION DESIGN立面设计立面设计 现代ELEVATION DESIGN立面设计立面设计 ELEVATION DESIGN立面设计立面设计新亚洲 新中式立面意向丨王府风格ELEVATION DESIGN立面设计立面设计 ELEVATION DESIGN立面设计立面设计酒店式入户大堂ELEVATION DESIGN立面设计立面设计社区泛入口ELEVATION DESIGN立面设计立面设计新中式 ELEVATION DESIGN立面设计立面设计沿街及配套用房ELEVATION DESIGN立面设计立面设计沿街及配套用房