2020年广东河源项目（255亩容积率2.95 住宅+商业）规划设计方案（130页）.pdf

1、广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project目录Contents效果展示00Show results项目概况01Project Overview商业研究02Business research规划亮点03Planning highlights产品设计 04product design示范区方案 06Demonstration area scheme地库溢价策略05 Basement premium strategy技术图纸08Technical drawings立面策略07Facade strategy 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan

2、Dongyuan project方案一鸟瞰图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一夜景图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一彩色总图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案二鸟瞰图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业入口透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project金街入口透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Don

3、gyuan project沿街商业透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project示范区效果图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面效果图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小区内庭院透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小区透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小区入口透视图1项目概况河源印象 客家古邑，万绿河源广东河源东源项目 Guan

4、gdong Heyuan Dongyuan project1 河源位于广东省东北部，北接江西省，南连珠江三角洲，是粤东北重要的交通枢纽，并且处于珠江三角洲 2 小时经济圈内，拥有良好的区位及交通优势，是广东经济北上的接力站和支撑点。2 基地位于源城区中心和东源县交界处，地理位置优越。项目区位项目概况 | Project Overview拥有关键的区位及交通优势， 地理位置良好。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project1 总体目标初步建成具有客家文化特色的“宜居、宜业、宜商、宜休闲”的滨江园林城市。2 产业目标以承接广深莞的新型工业转移和打造广深后花园

5、的旅游业为发展方向。3 三大发展片区东部生态旅游发展片区，中部特色产业发展片区，西部城市服务发展片区。4 文化历史悠久、影响深远的客家文化。5 房地产市场河源房地产处于平稳发展阶段，以改善需求为主，其职业特征以质量为主，数量与质量并重。项目概况 | Project Overview上位规划本案位于西部城市服务发展片区，周边发展前景良好。SITESITE广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project城市主干道城际铁路市/县政府中心市政府中心河源站县政府中心火车站项目基地NSITE城市次干道城市支路（未建成）深业路永丰路永康路永和东路东江大道东源大道建设大道永

6、和西路建设大道永祥路广场大道长深高速河源大道北越王大道仙塘站新河大道1 基地三面临城市道路，北接规划城市支路，交通可达性良好；2 基地附近有河源站和仙塘站，对外交通便捷。项目概况 | Project Overview区域交通交通可达性良好， 对外交通便捷。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectSITE东江大道深业路新河大道广场大道东源大道（东）新河大道路宽 60m，双向 10 车道（南）东江大道路宽 40m，双向 6 车道（西）深业路路宽 40m，双向 6 车道 （北）东源大道路宽 60m，双向 10 车道N基地南邻东江大道，东邻新河大道，西邻深业

7、路，北侧为规划道路；三面邻近城市主干道，对外交通便捷。项目概况 | Project Overview四周交通三面邻近城市主干道，对外交通便捷。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectSITE广场大道东江大道新河大道深业路东源大道新洋潭村星光源江豪庭河源桃源国际御江帝景湾深业塞纳湾江景湾广东省河源市东源中学东源县实验中学东源公园东源中心市场宝晟城东源县政府木京村总部经济区（华丰国际贸易中心）东源县第三小学万绿桃源万绿春天福新工业园越王大厦河源福新花园酒店顺发百货霸王花君临苑康华花园绿地住宅商业工业办公公共服务设施星光源江豪庭深业塞纳湾广东省河源市东源中

8、学霸王花新邨霸王花新邨宝晟城万绿春天N1000m1 基地南近东江，南边视野开阔；2 基地周边多为成熟的住宅小区，商业及公共配套设施齐全；3 基地东北侧靠近政府办公机构。4 基地三面邻近城市道路，北侧为规划道路，对外交通便捷。东江万绿春天站东源路口油站项目概况 | Project Overview周边现状周边多为成熟的住宅小区，南临东江，景观视野良好。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project1 基地周边主要为住宅小区，两公里范围内有完善的公共配套设施；东源中学东源县实验中学河源职业技术学院河源技师学院河源市卫生学校源城区高莲中学深圳中学河源实验学校河源

9、市人民医院河源市第二中学东源县第三小学雅居乐中学东源县崇文实验学校河源市汇德实验学校源城高塘小学东源县妇幼保健院东源县中医院2200m1000m广州大学附属东江中学河源中学实验学校坭坑小学N2200m1000m坚基购物中心河源汇景希尔顿逸林酒店东城农贸市场河源福新花园酒店东源中心市场河源市农副产品批发中心东源第一小学东源县第一幼儿园桃源幼儿园万隆城购物中心公共服务设施商业设施2 基地周边商业设施齐全，主要为服务社区的小型商业，两公里范围处有较为大型的商业中心。东源杏林医院SITESITE项目概况 | Project Overview周边配套商业及公共配套设施齐全广东河源东源项目 Guangdo

10、ng Heyuan Dongyuan project1 基地南侧靠近东江，拥有良好的景观视野；SITE客家文化公园东江湾公园东源公园县政府中心东江画廊风景区一般视野 General Vision良好视野 Good Vision2km东江鸡公嶂万绿湖风景区2 基地附近坐落多处公园和风景区，景观资源优越。N项目概况 | Project Overview景观资源南临江景，视线优越，附近坐落多处休闲公园，景观资源良好。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectSITESITE52.0348.6341.3239.7248.49NN东江大道深业路新河大道东源大道1

11、 基地及四周道路存在一定的高差变化；整体呈西部高，东部低的趋势；2 基地内部场地平整；3 基地南北两侧为待建空地，周边主要为住宅区和政府办公。卫星地图实地航拍图项目概况 | Project Overview基地现状场地内部平整，情况良好，四周道路存在一定高差变化。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project本项目位于河源市城区与东源县行政中心之间，用地01/02/05地块为二类居住用地，04地块为商业用地。其中01-02地块用地面积100864平方米，05地块用地面积69019平方米（居住用地容积率上限2.95），建筑高度不超过100m。建设用地范围线建

12、筑控制线商业用地万达广场二类居住用地N深业路新河大道规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道金街商业7.18%21383m2住宅91.47%272185.88m2幼儿园0.10%3000m2社区服务配套0.03%900m2金街商业8.06%16417m2住宅88.71%180609.05m2幼儿园1.96%4000m2社区医院0.09%2000m2社区服务配套0.02%500m2项目概况 | Project Overview用地指标广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project公园绿地商业用地二类居住用地用地红线场地标高建筑控制线71.8m深业路新河大

13、道规划道路规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道东江办公用地(规划)东源三小东源中学星光源江豪庭深业塞纳湾霸王花新邨御江帝景湾河源桃源国际SITE52.03m50.92m48.63m48.49m45.95m46.49m47.41m41.32m40.71m46.00mN1. 本项目基地现状以空地为主，北侧为广场大道（规划道路），东侧为新河大道，西邻源江豪庭小区，南侧为东江公园。2. 基地及四周道路存在一定的高差变化，整体呈西部高，南部低的变化趋势。项目概况 | Project Overview用地条件广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project深业路

14、新河大道规划道路规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道东江办公用地(规划)东源三小东源中学星光源江豪庭深业塞纳湾霸王花新邨御江帝景湾河源桃源国际深业路新河大道规划道路规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道东江办公用地(规划)东源三小东源中学星光源江豪庭深业塞纳湾霸王花新邨御江帝景湾河源桃源国际深业路新河大道规划道路规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道东江办公用地(规划)东源三小东源中学星光源江豪庭深业塞纳湾霸王花新邨御江帝景湾河源桃源国际深业路新河大道规划道路规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道东江办公用地(规划)东源三小东源中学星光源江豪庭深业塞纳湾霸王花新邨御江

15、帝景湾河源桃源国际昭示性分析基地西边紧邻深业路，东临新河大道，北临广场大道昭示性较强，其中深业路一侧人和车流量大，具有较高的商业价值。私密性分析基地西南侧靠近住宅区和公园，基地内部道路车流量较少，周边仅有居住建筑，私密性较强。噪音分析基地西、南侧和东侧靠近城市道路，交通车流量大，是主要的噪音来源。景观分析基地南侧为公园绿地和东江，环境安静怡人，绿植丰富，具有最佳的景观视野。NNNN项目概况 | Project Overview用地价值广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project项目优势 | Project Benefits南侧江景万达广场品牌效应连接河源

16、市中心和东源县中心市政府中心县政府中心SITERiver view on the south sideConnecting the center of Heyuan with the center of Dongyuan CountyWanda Plaza Brand Effect广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project我们的设计重点是？溢价策略住宅产品商业策略Business strategyResidential ProductsPremium strategy2商业研究广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan pro

17、ject商业设计认知 | Business Design Cognition如何利用基地特点打造丰富的商业空间？对于周边已有 mall+ 商业街模式，如何打造差异性？如何充分利用区位优势，打造河源商业标杆？广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectNSITE坚基购物中心万隆城购物中心越王直街总建筑面积 6 万平方米，总长约 1500 米，由越王直行街及越王环形街组成；主要业态有客家特色餐饮、酒吧文化街区、教育培训配套、时尚潮品零售、健身休闲中心等核心业态，是国内综合体内最长的步行街区。坚基购物中心总建筑面积约 22 万平方米，是粤东北首席城市综合体。集

18、购物、餐饮、娱乐、旅游、演出、休闲、文化、会展、办公、商务、社交、居住于一体，致力于提升城市基本功能，向河源市民提供一种全新的生活方式。万隆城购物中心功能齐全的现代综合型购物中心，总建筑面积 17 万平方米，其中商业面积 8 万平方米；定位为年轻时尚的一站式生活体验中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化于一体。2.2km2.4km4.2km1基地周边大型商业主要集中在西南五公里范围内；2 基地周边具有较为完善的小型社区商业。越王直街河源市商业中心3 高端全面：品质商业全面覆盖1 年轻时尚：现代综合一站式购物商业研究 | Business research项目周边大型商业分布2 潮流街区：露天购物

19、特色餐饮本案周边大型商业业态完善，功能齐全，主要集中在西部源城区，东部东源县中心缺乏大型优质商业。东源县中心广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project丽日购物广场新型零售生活提升连锁规模的新兴零售企业，占地面积 1.1 万平方米，建筑面积 7.8 万平方米。业态分布有化妆品、珠宝、零售、超市、服饰、运动产品、电器等。广晟百货本土老牌企业高端零售河源本土老牌企业，经营面积二万多平方米；业态有高端化妆品、珠宝、零售、百货超市、服饰、运动产品、电器、鞋品等。太平古街历史文化休闲商业太平古街位于河源老城，是集文化、商业、旅游、休闲、餐饮为一体的特色古街。业态分

20、布从布匹棉襟、五金交电、瓷器药材，到时令鲜蔬、酱料咸杂，及至油烛冥镪、对联等。优势： 交通便利，氛围良好位于中心城区内，在河源已经有一定的知名度和影响力， 人口相对集中， 交通便利， 商业氛围良好。劣势： 规划混乱，品质参差不齐城区商业物业老化，环境一般，形象落后；交通拥堵，规划混乱；业态杂乱，缺乏餐饮休闲娱乐业态。人人乐购物广场价格亲民大众消费快速消费品连锁百强企业，广场营业面积 2.2 万平方米，价格亲民，品牌大众。业态有服饰销售，百货超市，生活用品、食品、五金等。商业研究 | Business research河源市其他小型商业分布本案周边小型商业可达性和商业氛围良好，但规划混乱，品质参

21、层不齐，缺乏优质餐饮业态和文化生活业态。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project 住宅小区（居民） 商办用地（企业白领） 学校用地（教职工和学生） 工业用地（普通职工） 政府用地（公务员）县政府中心SITE商业研究 | Business research消费群体研究本案周边主要人群为住宅小区居民，其次为政府办公和学校教职工，以及部分上班白领和企业职工。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project24h6121802481014162022 14:0019:00 19:0023:00 万达mall 金街 社区 2

22、3:009:00 睡眠时光 购物时光 休闲聚餐 购物时光 娱乐电影 9:0012:00购物时光 shopping time购物时光 shopping time休闲聚餐Casual dinner娱乐电影Entertainment movie商业研究 | Business research消费人群分析节假日的单身上班族单身上班族时间自由，更注重生活质量的提升和日常娱乐的丰富性，倾向于优质的聚会空间和精致潮流的商业业态。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project24h6121802481014162022 14:0019:00 19:0023:00 金街 万

23、达mall 社区 23:009:00 睡眠时光 儿童乐园 家庭聚餐 购物时光 休闲漫步 9:0012:00购物时光 shopping time儿童乐园Childrens playground家庭聚餐family dinner休闲漫步Leisure walk商业研究 | Business research消费人群分析三口之家的周末时光已婚中青年家庭通常以孩子为主，注重亲子时光和孩童教育，他们更倾向于文化类商业业态和休闲放松的亲子空间。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectABCDEFSITEN河源市商业中心东源县行政中心主要人流方向次要人流方向300

24、0m （25万人）1500mSITE公交人流来向公交人流来向基地位于河源市商业中心和东源县行政中心之间，基地 3000m 范围内总人口为 25 万，人口密度较大。基地西侧面向密集的商业和住宅区，南侧有大学城教育片区，人流量较大 , 但由于西侧 3km 处的河源商业中心的分流，进入基地的人流会受到影响；而基地东侧的东源县目前无较大规模商业；基地服务的外部人流主要为东侧东源县人口、往来于东源县和市区的人流以及南侧大学城片区的部分人流。AF/CD 邻近城市干道和公交车站，具有较大的人流量。万绿春天站800m1200m900m东源路口油站东源路口油站东源中学站万绿桃源站商业研究 | Business

25、research主要人流来向分析750m800mAC/FD 邻近等级较低的城市次级道路，人流量较小。往来于两地的人流、东源县当地居民、南侧大学城人流将会成为本案的主要人流。主要人流公共交通河源市大学城大学城公交人流来向广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project1 高等商业价值区域2 中等商业价值区域高等商业价值区域解析：AF区域朝向城市道路，人流量较大，符合商业金角银边的价值规律，可以设置主要客流导入关键点。利用：以广场、主入口标识等手法扩大与外部客流的商业展示面；利用其商业昭示性，以标志性商家表达项目的商业功能和品质。解析：FD区域面临基地内规划道路

26、，非客流主要进入点，但是临街面大，展示性较好，与万达广场联系紧密。CD靠近东侧东源县中心，南迎江对岸大学城人流，人流量大；由于临近新河大道快速路，展示性好但可达性较差。利用：临街面宜有足够的步行道路区域和收放的空间，以建筑外观的商业元素体现商业的品质感。3 一般商业价值区域解析：AC、BE区域面临基地内规划道路，在商业展示面上没有优势，商业氛围受限。利用：通过建筑环境的打造，延伸商业建筑，增加情景性；适宜设置目的性较强及客群集聚效应好的业态。ABCDEF中等商业价值区域一般商业价值区域深业路规划道路规划道路东江大道万达广场N星光源江豪庭河源桃源国际深业塞纳湾江景湾华丰国际贸易中心东源中学广场大

27、道（规划道路）商业研究 | Business research商业价值分析AF 商业价值最高，FD CD 次之，AC、BE 较为一般。 AF FE ED CD AC BE新河大道500m500m 内仅一处可通过路口广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project深业路新河大道规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道星光源江豪庭河源桃源国际深业塞纳湾江景湾华丰国际贸易中心东源中学05地块01地块02地块N万达广场深业路新河大道规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道深业塞纳湾江景湾星光源江豪庭河源桃源国际华丰国际贸易中心东源中学N万达广场商业研究 |

28、Business research金街商业布局对比方向二金街位于基地规划路交接两侧优 ：金街一部分与万达广场联系紧密，另一部分位于 05 和 02地块之间，具有一定的人流量。劣 ：位于 02 和 05 地块之间的金街主要服务小区内部居民，对外开放性不足，商业价值低。方向一金街位于广场大道一侧优 ：金街两端入口人流量较大，整体呈线性布局，便于打造不同主题街区。劣 ：金街与万达广场脱离，不利于商业氛围的延续。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project深业路新河大道规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道05地块01地块02地块N星光源江豪庭河源桃源国际

29、深业塞纳湾江景湾华丰国际贸易中心东源中学深业路新河大道规划道路规划道路广场大道（规划道路）东江大道深业塞纳湾江景湾星光源江豪庭河源桃源国际华丰国际贸易中心东源中学N万达广场万达广场商业研究 | Business research金街商业布局对比方向三金街位于临近深业路（城市主干道）一侧优 ： 交通便利， 商业价值高， 外部人流量较大， 与万达广场联系紧密。劣：金街全部集中于 05 地块，与任务书 01-02 地块内指标要求有矛盾。方向四金街位于基地中间规划道路一侧优：金街位于深业路和新河大道之间，两端入口人流量较大，金街整体呈线性布局，商业连贯性好，便于打造不同主题街区。劣：金街沿街面一侧主要

30、朝向地块内规划道路，商业价值中等。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方向三 | Third direction商业价值最大化：西侧最优商业界面与万达广场紧密互动金街全部集中于 05地 块， 与 任 务 书01-02 地块内指标要求有矛盾。区域标杆文化邻里河源城市新名片商业愿景Business vision文化/culture生活/life邻里/neighborhood 邻里式沿街商业 网点广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅塔楼住宅塔楼住宅塔楼住宅塔楼 邻里式沿街商业 网点生活超市特色商铺餐饮

31、美容美发银行网点邻里式沿街商业网点，以全方位、多功能、各层次的综合性社区商业服务业为主，业态银行、超市、邮政、餐饮、美容美发、药店等。商业研究 | Business research商业主题建议主题情景化商业街区“家与生活”广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project主题情景化商业街区，以“家与生活”为主题，涵盖家具、家饰、灯饰、园艺、休闲娱乐、教育培训等全程一站式体验。休闲娱乐街区教育培训艺术园艺居家用品主题情景化商业街区“家与生活”商业研究 | Business research商业主题建议广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dong

32、yuan project深业路新河大道规划道路规划道路东江大道N深业塞纳湾江景湾星光源江豪庭河源桃源国际华丰国际贸易中心东源中学建设用地范围线金街底商万达广场特色饮食人文美学美好家居创新体验金街商业：主体情景化商业街区特色饮食文化（河源客家传统美食）人文美学（跨界书店、创意文具 ）美好家居生活（简约家居、特色园艺）创新活力体验（兴趣培训、DIY手工）万达广场：全面、品牌、大型大型品牌超市、品牌餐饮IMAX万达影城、电玩城、儿童乐园电器、百货优势互补金街商业 为主体情景化商业街区：以“家与生活”为主题、与万达广场业态形成优势互补，涵盖家具、家饰、灯饰、园艺、休闲娱乐等全程一站式体验。商业研究 |

33、 Business research商业业态布局建议广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project东江酿豆腐九重塔东江盐焗鸡牛筋糕猪脚粉商业研究 | Business research亮点业态发展建议特色饮食文化再现河源客家美食，打造现代与传统相结合的饮食文化生活空间河源饮食文化历史悠久，风味独特的东江菜深受人们的喜爱，已成为东江文化特色中不可或缺的部分。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project配套文化剧场、融合咖啡厅、创意文具、讲座等功能打造跨界书店，丰富项目文化内涵，创造文艺打卡空间。书店阅读咖啡亲子阅读区创

34、意文具儿童剧场商业研究 | Business research亮点业态发展建议人文美学品牌建议广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research亮点业态发展建议美好家居生活简约家居特色园艺，创造充满设计感和现代感的美好家居生活空间。品牌建议广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project绘画课堂兴趣培养木作摆件木作课堂陶艺木作实验室商业研究 | Business research亮点业态发展建议创新活力智慧实验室创意手工 =DIY 生活体验空间主要为白领人士和学生设置，鼓励人们

35、学习、交流和探索生活趣味。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业策略广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业设计核心1 突破传统商业街区理念， 营造更为丰富的具有流动性的商业室内外空间， 有利于视线导入；2 植入大交通概念，商街内部与城市道路多维度连通，地上地下互动交融；3 更多提供外摆空间，提升商业价值及增强互动感；4 形成多个放大的商业节点，增强商业活力。广东河源东源项目 Guangdong Hey

36、uan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 人流引导：金街轴线串联多处特色景观节点，与万达广场充分互动立体休闲平台连廊中心广场公交站点入口广场中心广场入口广场金街连廊入口广场万达广场引导引导引导引导引导引导互动内聚利用景观聚集引导人流内聚N广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间尺度 金街空间尺度27m50m54m45m24m30m24m78m78m60m70m1 主街宽 12m18m。2 金街入口放大为入口广场。3 金街以 45m78m

37、 为一段，设置广场或特色景观节点，既保持了金街商业的连贯性，又增加了商业空间的趣味性。N主街空间尺度意向主街空间尺度意向广场空间尺度意向入口空间效果图广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间配置 金街商铺配置原则1 金街单铺销售面积以 40 80 为主。主力店铺位以 100 120 为主。2 商业入口、转角处、广场节点布置主力店或大面积商铺。3 沿西侧最优商业铺位布置特色主力店，最大程度吸引人流。金街一层平面图金街负一层平面图N广场主力店意向广东河源东源项目 Guangdong Heyuan D

38、ongyuan project商业研究 | Business research商业空间优化商业铺位尺寸优化2F1F优化12m14m12m14m16m14m12m14m金街金街增加进深减少层数2 增加 01 02 地块的商业铺位进深，消化原本二层的商铺面积，使金街商业充分吸引人流，收益最大化。N16m14m12m14m主街商铺商铺商铺1 金街二层商业人流引流困难，商业收益限制较大。引流困难的商业二层往往人气不如一层广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 入口广场：大气的入口广场，既是引导性入

39、口空间，又是作为金街昭示门户。金街入口设置主力店，配合广场节点吸引人流。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 中心广场：通过中心广场，商业内街，局部架空空间，打造丰富的商业节点，充分吸引大量商业人流至金街。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 地景式商业广场地景式商业广场，既能引导人流，又能打造宜人景观环境，景观与功能，地景与空间，空间与商业，相生相伴。广东河源东源项目 Guang

40、dong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 商业内街：聚合性空间广场聚合性空间广场，趣味活动，艺术展会的首选地，人与人之间的大型交流互动平台，为集体性的故事提供舞台。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 商业屋顶花园 & 多层退台多层退台空间层次丰富，尺度宜人。屋顶花园：休闲， 购物 ， 绿化于一体，空间体验丰富。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Bu

41、siness research商业空间结构 空中连廊：空中连廊，成为连接不同维度空间的互动平台，空中漫步多样体验。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 空中跑道：阳光健身，多彩生活金街屋顶做环形跑道，完善住宅的健身配套；屋顶跑道环绕商业街，与金街、广场产生互动，吸引人流打卡购物。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业空间结构 网红景点：金街与万达广场相近处设置巨型摩天轮，打造趣味景观亮点，成

42、为休闲娱乐首选之地，网红打卡点；万达商业广场广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project万达商业广场商业研究 | Business research商业空间结构 业态互补：环状空中连廊，加强商业金街与万达Mall之间的联系，创造业态互补的商业氛围。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业研究 | Business research商业特色空间 休闲互动的商业外摆空间外带窗口互动外摆空间互动外摆空间休闲外摆空间3规划设计规划篇滨江景观资源充分利用，极致密度最大化货值，发挥产品户型竞争力 广东河源东源项目 Gu

43、angdong Heyuan Dongyuan Project规划设计 | Planning and Design规划亮点 1大尺度中央景观公园极致视觉享受，充足活动空间利用生态景观，提升侧厅溢价广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project中央景观组团景观中央景观中央景观中央景观规划设计 | Planning and Design规划亮点 2多层次景观空间序列十字景观轴，极具体验感的递进空间，强调序列感和空间仪式感入口广场组团景观中心广场中央景观广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project规划设计 | Planni

44、ng and Design各户型最大化南向，面景设计N有利于各楼栋打开视野，所有户型各朝向视野都无遮挡有利于各楼栋打开视野，所有户型各朝向视野都无遮挡错位布局，避免对视蝶型塔楼平面，最大化南向户型规划亮点 3错位布局广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project规划设计 | Planning and Design江景最大化利用偏角扩大视野景观视野最大化设计，提升品质规划亮点 4江景最大化广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project规划设计 | Planning and Design230M130M170M110M规划

45、亮点 5楼王溢价规划最大 230m 纵深院景，一线东江美景广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project规划设计 | Planning and Design规划亮点 6全龄共享社区11223344556677碧草如茵多功能广场趣味小品慢跑步道鸟语花香魅影森林休闲广场儿童乐享空间青年交往空间中老年休闲空间4产品策略产品篇选择合适的产品是提升产品溢价的关键 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project小结： 从河源城区和东源县楼盘概况来看，在售主力户型面积范围为90-120平方米的三房、125-140平方米的四房，140

46、-200平方米有一定的市场；另外，小户型产品缺失，大户型豪宅也有一定市场。9070东源县三房四房以上两房四房万绿春天星光源江豪庭霸王花新城御江帝景湾源城区110130150170190210桃源国际万绿桃源壹号教育城江山一品凯旋国际万隆都市100鸿润华府宝豪御龙湾华侨城雅居乐花园坚基美丽城恒大名都住宅市场研究 | Residence Market Research河源市区和东源县住宅市场分析广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project住宅市场研究 | Residence Market Research项目周边竞品取样御江帝景湾万绿桃源万绿春天霸王花新城桃

47、源国际星光源江豪庭总面积：100000容积率：3类型：高层住宅均价：5000总面积：100000容积率：2.7类型：高层住宅均价：7000总面积：152738容积率：2.84类型：高层住宅均价：5500总面积：45981容积率：3.7类型：高层住宅均价：5800总面积：346191容积率：2.9类型：高层住宅均价：7000总面积：90354容积率：2.02类型：高层住宅均价：6200对周边竞品取样分析，深入研究与充分准备广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project住宅市场研究 | Residence Market Research项目周边竞品分析落位优于

48、竞品的产品 + 货值最大化根据区域对标竞品，设定本方案的产品定位霸王花新城111-148m290m2三房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫产品定位100m2115m2128m2140m2111m2三房两厅两卫95m2三房两厅两卫116m2三房两厅两卫89m2两房两厅一卫119m2三房两厅两卫114m2三房两厅两卫123m2四房两厅两卫113m2三房两厅两卫124m2四房两厅两卫124m2四房两厅两卫142m2四 房两厅两卫221m2六房三厅三卫137m2四房两厅两卫140m2五房两厅两卫133m2四房两厅两卫130m2四房两厅两卫148m2四房两厅两卫以三、 四面宽、四房

49、大户型为主；产 品 小 面 积、宽景阳台为优势；大 户 型 产 品，高赠送有优势165m2五房两厅两卫95-165m2116-142m289-221m2119-137m2114-140m2桃源国际御江帝景湾万绿桃源万绿春天星光源江豪庭竞品规律总结 竞品高层主力户型 89-113m2，刚需户型居多，以二、三面宽为主 ； 128-143m2 改善户型居多，三、四面宽为主； 竞品高层标准层梯户比以T4居多，部分 T5；产品类型以四房二厅二卫为主，部分有六房三厅三卫； 竞品高层主力户型赠送方式，多以赠送入户花园、设备平台为主。产品突破点策略 1：做足赠送面积策略 2：极致观景面宽策略 3：南北通透大空

50、间策略 4：豪华与紧凑户型兼备广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project90m2户型05地块02地块01地块100m2户型115m2户型128m2户型140m2户型产品设计 | Product Design户型配比统计广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project产品设计 | Product Design标准层载体选取Y 型 T4 标准层V S通过对现有产品及市面成熟产品的归纳和比较，刚需盘主要以传统 T4 标准层形式为主。根据日照遮阳规范，应尽量避免东西向窗户，当户型窗户法线方向在暖色区域内，需要考虑立面遮阳。标

51、准层形式对比优势 1优势 2优势 3Y 型 T4 标准层形式在市场认可度也比较高，其在视线及产品舒适度方面优势都较为明显。Y 型 T4 标准层形式既可单独一栋，又可以双拼组合，相对灵活。Y 型 T4 标准层形式顺时针旋转在 15以内，可以不用考虑遮阳问题。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project南北通透布局偏角户型打开视野尊享侯梯厅产品标准层分析140m2+115m2140m2 户型采用独立入户的双套房设计，满足多代居及适老性需求；115m2户型中利用洄游动线串联，将小住宅变“大”。产品设计 | Product Design广东河源东源项目 Guan

52、gdong Heyuan Dongyuan Project全景阳台豪华主卧竖向流线核心筒便于拉开户型距离，提高舒适度产品标准层分析128m2+90m2产品设计 | Product Design128m2大户型采用大面宽， 面景化布局， 南北通透；其中90m2户型强调实用、 居家，紧凑方正的户型格局，有利于提升使用空间。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project入户花园童享空间通透式客厅产品标准层分析128m2+115m2+100m2产品设计 | Product DesignT4 拼接户型实现两梯四户高效便捷的入户体验；入户打造空中花园庭院，为住户提供多

53、样生态空间。广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project产品设计 | Product Design产品户型级配表广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project产品户型分析90m2户型设计三房二厅一卫方正紧凑 南向三面宽 实用居家充分利用空间，小细节大品质干湿分离，满足需求主卧明亮飘窗，窗外绿意尽入眼帘可根据需求灵活改造独立玄关“三分离”式卫生间舒适主卧室多功能书房产品设计 | Product Design广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project产品户型分析115m2户型设计

54、三房二厅二卫充分利用空间，小细节大品质多功能空间变换，可分可合环形洄游流线，丰富生活体验最大化提高赠送面积，同时提升视野独立玄关多变空间联动洄游动线全景阳台产品设计 | Product Design方正舒适 南向三面宽 面景大阳台广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project产品户型分析128m2户型设计四房二厅二卫餐厨相连，料理生活更加便利客厅餐厅精致一体，营造阔绰空间客厅餐厅精致一体，营造阔绰空间精致餐厨南北通透双厅“十字轴线”空间最大化提高赠送面积，同时提升视野豪华主卧套间产品设计 | Product Design南北通透 南向四面宽 多功能组合客厅

55、广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project产品户型分析140m2户型设计四房二厅二卫中西餐厨相连，丰富料理生活中西餐厨结合独立入户的老人房，满足多代居需求童享房间靠近主卧，便于照顾需求双套房适老性设计乐享儿童房最大化提高赠送面积，同时提升视野豪华主卧套间产品设计 | Product Design南北通透 南向四面宽 豪华主卧5地库溢价策略 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project地库溢价策略 | Basement premium车库轮廓线优化21外轮廓线与商业、幼儿园脱开外轮廓线简洁、紧凑、方正 幼儿园 商业

56、 幼儿园3半数以上塔楼与地库脱开保持地库完整性，从而提高停车效率，同时也保证每栋楼有通道与地块便捷联通。尽量避免出现无效面积或布车障碍问题。 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project地库溢价策略 | Basement premium基地现状呈坡状，做半地下室的好处利用地势高差做半地下室车库充分利用地形，顺应地势，减少开挖1. 避免大面积开挖，减少土方量2. 场地高差恰好一层地下室和覆土的高度，方便作出高差变化和联系基地现状呈坡状，做半地下室的好处利用地势高差做半地下室车库充分利用地形，顺应地势，减少开挖随地势形成半地下室车库，减少土方量，同时多余土方

57、用作车库上方覆土层1. 避免大面积开挖，减少土方量2. 场地高差恰好一层地下室和覆土的高度，方便作出高差变化和联系原始基地地形 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project常规做法：8100 大柱网，梁高 800mm, 所需层高较高。优化做法：1. 优化柱网，调整为 5300mm 小柱网，从而减少梁高；2. 机电设备优化，减少设备所占高度。柱网优化结合本项目情况，若要进一步压缩成本，采用小柱网方式，单方造价比大柱网节省 12% 左右地库溢价策略 | Basement premium 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan p

58、roject局部商业与半地下室车库接壤，局部车库可作为商业赠送利用半地下室作为商业赠送户均赠送面积高达 20 ，提高商业溢价地库溢价策略 | Basement premium 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project超大空间营造尊贵入户体验地下室单元入口前导区及港湾落客区2 地下室大堂前导区1导向示意区3 港湾式落客区4大堂电梯厅5地下室车库出入口前导区缓冲区12归家识别区3 导向示意地库溢价策略 | Basement premium6示范区方案深业路SITE规划道路金街商业金街商业金街商业金街商业万达广场东江购物人流已建成社区周边居住人流城市人流城

59、市观光人流ZX-D02-0507 地块ZX-D02-0102 地块示范区售楼处选址示范区售楼处选址：1、深业路为城市主干道，人流量较大；临近东江拥有城市观光人流；近万达广场共享购物人流；贴近成熟社区坐拥附近常住人流。2、要求售楼处不拆改同时快速建造，选择金街端头处，方便售楼部未来商业化改造及建造的便利。3、售楼部要求具有昭示性、景观性及引导性，选择金街端头处建造极具视觉冲击力的造型元素，很好的达到了诏示引流的效果。56m40m大盘售楼处多体验的丰富感受设计策略体验、关怀、价值对城市街角广场的冲击力昭示、景观、引导设计策略顺应开发条件的多元适应性设计策略复合、适应、多元我们的设计原则立面少改造结

60、构零改造具网红特质Our design principles设计原则设计策略体验型销售设计策略泛景观示范区LAND USAGE周边用地性质123487大门车行入口停车步入人行入口后勤入口入口广场主题前场影音宣传沙盘接待洽谈区往二层景观廊道景观廊道5138景观廊道主题前场大门一层平面流线6一层售楼处建筑面积：870（共1440）LAND USAGE周边用地性质通往样板间通向花园景观大门8910111213101113二层平面流线社区花园景观大门归家步道归家步道二层售楼处建筑平面：570（共1440）首开示范区 - 景观首开示范区 - 住宅首开示范区 - 住宅首开示范区 - 金街商业首开示范区范围

61、首开示范区 - 首层金街考虑周转快，选择人流量大、昭示性强的区域；首开45亿货值区域，选择4栋塔楼+单侧双层商业金街首开模式。大盘及首开示范区范围包括：4栋住宅（5.2万平米-货值5亿）+单侧金街商业（0.5万平米-货值1.2亿）+示范性区域景观首开示范区 - 景观首开示范区 - 住宅首开示范区 - 商业金街大盘及首开示范区示意首开示范区范围年轻、时尚活力、体验高端、简洁售楼处立面设计售楼处立面采用整体式设计手法，体块的穿插与组合保持建筑整体高端、简洁的特色；虚实体块的对比彰显建筑的力度；体块的异形突变增加其特有的活力，格栅与垂直绿化的结合使建筑富有生机。在建筑完成售楼处的使命后，其建筑本身含

62、有的活跃元素，可令其只需稍许改造，便可成为极具标识性的商业主力店。售楼处材料选型设计立面材料我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术U型玻璃U-GLASS有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度铝型材格栅ALUMINUM PROFILE GRILLE膜厚均匀，有超强的金属质感，高档美观。并且氧化膜质地坚硬，非常耐磨立面材料我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术U型玻璃U-GLASS有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度超白玻璃一种超透明玻璃，透光率可达91.5%。 具有优越的物理、机械及光学性能。立面材料我

63、们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术U型玻璃U-GLASS有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度金属铝板ALUMINIUM PLATE高强度建筑复核材料。强度大、重量轻、平整度高，不易传导声和热售楼处室内设计水吧接待洽谈区售楼处改商业立面设计将售楼处整体素雅的超白玻置换成元素活跃的彩釉玻璃，使立面“像素化”跳动的彩色元素，加强其标志性的地位，转角旗舰店统领整个商业金街，凸显出新型高端的商业街区。售楼处商业7立面策略 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project立面策略 | Facade design住宅立面定

64、位现代典雅 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project城市韵律建筑韵律立面策略 | Facade design 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面OPT1OPT2立面策略 | Facade design 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面材质12灰白色真石漆深灰色真石漆立面策略 | Facade design商业立面设计面向年轻化，富有活力的消费群体，商业立面采用几何式单元组合方式设计，立面整体效果高端、简洁，是现代商业立面设计的主流。商

65、业立面材料选型设计立面材料PLAN DISPLAY我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术超白玻璃一种超透明玻璃，透光率可达91.5%。 具有优越的物理、机械及光学性能。彩釉玻璃这种产品具有很高的功能性和装饰性。它有许多不同的颜色和花纹，如条状、网状和电状图案等等。立面材料PLAN DISPLAY我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术超白玻璃一种超透明玻璃，透光率可达91.5%。 具有优越的物理、机械及光学性能。石材颜色美观，外观色泽可保持百年以上，质地、纹路均匀，颜色丰富，颗粒均匀细密，间隙小立面材料PLAN DISPLA

66、Y我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术超白玻璃一种超透明玻璃，透光率可达91.5%。 具有优越的物理、机械及光学性能。立面材料我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术U型玻璃U-GLASS有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度膜厚均匀，有超强的金属质感，高档美观。并且氧化膜质地坚硬，非常耐磨立面材料我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术U型玻璃U-GLASS有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度铝型材格栅ALUMINUM PROFILE GRILLE膜厚均匀，有超强的

67、金属质感，高档美观。并且氧化膜质地坚硬，非常耐磨立面材料我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术U型玻璃U-GLASS有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度高强度建筑复核材料。强度大、重量轻、平整度高，不易传导声和热立面材料我们采用新的建筑材料和新的建筑工艺，重新定义建筑的内在美，演绎现代生活艺术U型玻璃U-GLASS有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度金属铝板ALUMINIUM PLATE高强度建筑复核材料。强度大、重量轻、平整度高，不易传导声和热 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案

68、一鸟瞰图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一夜景图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一彩色总图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案二鸟瞰图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商业入口透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project金街入口透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project沿街商业透

69、视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project示范区效果图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面效果图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小区内庭院透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小区透视图 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小区入口透视图8技术图纸 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术

70、图纸 | Technical drawings技术图纸 | Technical drawings 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings技术图纸 | Technical drawings 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings技术图纸 | Technical drawin

71、gs示范区一层平面图本层建筑面积：870 ；总建筑面积：1440 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings技术图纸 | Technical drawings示范区二层平面图本层建筑面积：570 ；总建筑面积：1440 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings技术图纸 | Technical drawings 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings 广东河源东源项目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技术图纸 | Technical drawings技术图纸 | Technical drawings剖面图