旧仓库改造项目建议方案（91页）.ppt

1、对项目的初步认识对项目的初步认识v 项目背景项目背景：该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。v 定位目标定位目标：兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。v 定位方法定位方法：首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招商策略建议及初步财务分析。旧厂房旧厂房/ /仓库改造现状分析仓库改造现状分析 旧厂房/仓库改造热潮的动因上海旧厂房/仓库分布状况动因一：城市产

2、业的升级动因一：城市产业的升级v上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；v市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。动因二：修旧如旧的潮流动因二：修旧如旧的潮流v “谨慎的城市更新谨慎的城市更新” 从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保

3、留的摧残时，修旧如旧修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。动因三：特殊需求的崛起动因三：特殊需求的崛起从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品兼备居家与办公功能兼备居家与办公功能大尺度，随意空间大尺度，随意空间标准办公楼标准办公楼标准办公楼标准办公楼上海旧厂房改造数据统计及其分布上海旧厂房改造数据统计及其分布 上海共有130130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年4月底，上海市经济委员会首批首批推出了18个创意产业集聚区，总建筑面积超过30万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有16处，这16处分别是：四行仓库、田字坊、四行

4、仓库、田字坊、8 8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700 700 、 M50M50。 这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心城区。传媒文化园传媒文化园同乐坊同乐坊M50M50工业设计园工业设计园四行仓库四行仓库卓维卓维700700田字坊田字坊8 8号桥号桥乐山软件园乐山软件园设计工厂设计工厂虹桥软件园虹桥软件园时

5、尚产业园时尚产业园天山软件园天山软件园中科创意仓库中科创意仓库周家桥周家桥静安现代产业园静安现代产业园现有项目现有项目功能改造方向功能改造方向分析分析 市场主流功能改造方向分析分项目探讨功能改造方向（包括各项目市场分析、物业形态分析） 办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。市场主流功能改造方向分析市场主流功能改造方向分析创意产业办公8号桥、天山软件园、中科创意仓库、M50、虹桥软件园、传媒文化园等。商业同乐坊、复城国际等。旅馆MOTEL168等。展览馆、博物馆红坊等。旧厂房、旧仓库旧厂房、旧仓库旧厂房、旧仓库旧厂房、旧仓库创意产业创意产业创意产业创意产业建筑形态建筑形态

6、结构空间：框架结构建筑具有很强的空间感建筑材料：多为混凝土墙面展示，原始材料的展示易于挖掘艺术美感强调空间纵深感，可自由分割分层，以提高利用率，工作环境激发创作灵感地段环境地段环境市中心 多处于居民区的包围之中，生活配套设施较为完善闹中取静，出行方便，满足SOHO要求功能配套功能配套老式厂房，没有内部配套，无法满足传统办公物业的硬件要求对网络、交通有较高要求。电梯、中央空调敏感度低文化传承文化传承人文气息历史遗迹文化创意艺术设计旧厂房旧厂房/ /仓库与创意产业园的匹配性仓库与创意产业园的匹配性旧厂房旧厂房/ /仓库与旅馆的匹配性仓库与旅馆的匹配性区位环境区位环境旅馆、经济型酒店旅馆、经济型酒店

7、选址多数考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛，但多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库旧厂房仓库多数位于环线内，周边有较多的居民区，多数符合经济型酒店、旅馆的选址要求。建筑形态建筑形态体量体量：部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在3000-10000平方米间，而经济型酒店旅馆房间数量一般不会超过300间，体量在五六千平方米最为理想。结构结构：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。租赁情况租赁情况旧厂房仓库改造后的租金仍低于同区域的商铺和办公物业的租金；旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。旧厂房仓库只能租赁，不

8、能出售；旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。旧厂房旧厂房/ /仓库与商业的匹配性仓库与商业的匹配性区位环境区位环境建筑条件建筑条件旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集的消费群体。组团建筑组团建筑：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成；而现代商业的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态；内部规划内部规划：部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等；建筑材料建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接

9、裸露在外，体现一种原始自然生态美感；而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息旧厂房旧厂房/ /仓库与博物馆、展览馆的匹配性仓库与博物馆、展览馆的匹配性区位环境区位环境博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展览馆的选址要求。建筑条件建筑条件旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成由多栋建筑和部分景观区域组成

10、，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。总结总结：影响：影响功能改造方向功能改造方向的若干主导因素的若干主导因素因素因素一：一：区位环境区位环境因素四因素四：建筑形态建筑形态项目周边的市场环境决定了其作为办公或商业的氛围条件。周边的商业或商务配套为项目的发展奠定了基础，因此同一地段的物业改造为办公、商铺或旅馆，其租金收益与升值潜力是不同的。办公、旅馆以及不同类型的商铺均对建筑的平面布局、楼层、层高、垂直通道情况等有着严格的要求，因此对于旧仓库的改造应充分考虑建筑改造的可行性，如有条件应征询专业建筑改造设计公司的意见。因素因素二：交通二：交通人流量、车流量、人行与车行是商业物业选址的

11、重要指标。因素因素三：规划三：规划尤其如北外滩区域大改造，描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生重要影响。杨树浦路仓库改造定位分析杨树浦路仓库改造定位分析 功能初步定位项目主题定位方向分析项目主题建议业态组合及布局建议项目招商策略项目初步财务分析区域规划区域规划“提篮桥历史风貌及现代商业街区提篮桥历史风貌及现代商业街区”：提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。杨树浦路项目周边市场杨树浦路项目周边市场 上海之光

12、摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来保护规划给区域带来旅游契机旅游契机 现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带来了带来了商业前景商业前景提篮桥地区办公和商业市场现状提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳；商业较为集中的区域为均不佳；商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等乐等提篮桥历史风貌保护区及现代商提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的业区规划将给区域内商业

13、市场的发展带来较多机会；对于提兰桥发展带来较多机会；对于提兰桥仓库项目，若部分改造为仓库项目，若部分改造为创意商创意商业业市场前景更为看好。市场前景更为看好。杨树浦路项目价格分析杨树浦路项目价格分析周边办公和商业项目租金现状周边办公和商业项目租金现状项目改造后的价值预判项目改造后的价值预判提篮桥老式商务楼和老厂房改建办办公公项目的租金水平在1.11.61.11.6元元/平方米/天；区内挂牌出租商铺数量不多，街铺街铺主力租金水平在1.521.52元元/平方米/天之间。简单的改造并不能使项目租金水平获得较大水平的提升；项目改为创意商业和创意办公的综合体，更能独立于目前的市场环境，跳脱目前的区域价值

14、。杨树浦路杨树浦路仓库仓库建筑改造条件建筑改造条件 楼层数：楼层数： 36层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，也可多种产品组合。 层高：层高：3.84.3米之间，改造产品适应性较广，但目前市场上存在的改造为博物馆类展示功能的产品在层高上的要求较高，本案无法满足。地块形状：地块形状：组团状建筑，由三栋主建筑和几栋辅助建筑组成。这样的建筑形态为产品的规划提供了较大的发挥空间。标准层平面：标准层平面：总建筑面积为16212平方米，由多幢建筑组成，标准层面积各不相同，以1000平方米左右为主。杨树浦路仓库功能改造方向研判杨树浦路仓库功能改造方向研判q 规划方面：规划方面： “提篮桥历史

15、风貌及现代商业街区提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。q市场方面市场方面： 杨树浦路仓库周边办公及商铺氛围现状都不理想，但人流量与人行、车行交通便利度都相对较好，同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。q 建筑改造方面：建筑改造方面： 杨树浦路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；但建筑密集度高采光与通风以及与周边建筑的相邻影响较差，不适宜改造为旅馆；沿街面窄，进深较长，仅沿街仓库适合作中大型商铺，三层以上商业价值较低，但三栋楼的围合场地为商业提供了良好的舞台空间；建筑可改造适合改造为办公、商铺综合产品。淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产

16、品。淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。主题研究思路主题研究思路 由于目前市场上可参考的旧厂房改造为商办并重的项目较少，且尚未进入成功运营的阶段，因此本报告仅藉我司对商业项目及旧厂房改造项目的研究及操作经验，提出除前文提及的规划，还将通过以下三方面的研究寻求主题定位方向：u 北外滩文化挖掘北外滩文化挖掘u 北外滩区域发展方向研究北外滩区域发展方向研究u 北外滩行业发展契机北外滩行业发展契机北外滩文化北外滩文化 “外滩外滩X X号号”：在百年外滩的万国建筑群内，惊现

17、了ARMANI的专卖店，CARTIER的专卖店、Jean Georges法国餐厅、依云水疗，西洋文化的精品在这里悄然驻足。外滩沉睡的建筑被唤醒，历史与奢华的舶来品在这里交错，而北外滩又将怎样演绎她的辉煌？“港口文化港口文化”：曾几何时，远渡重洋的哥德堡号古商船已经从这里的码头把中国的文化传播到欧洲。港口是每个临海城市对外交流的窗口，文化的交流在贸易活动中展现。北外滩的发展方向北外滩的发展方向“绝对上海绝对上海CBDCBD”：北外滩作为上海市CBD核心区的组成部分之一，与外滩和陆家嘴共享上海城市的核心地位，这一地位为今后北外滩的发展方向树立了高起点。“上海滩最佳视角上海滩最佳视角”：形成与外滩、

18、陆家嘴一体化的国际化景观，摩天轮选址北外滩（可能实施）再次证明在北外滩可以看到上海滩最佳景观。北外滩行业发展契机北外滩行业发展契机 上海国际客运中心、“上海之星”文化旅游街区、滨江绿地建设工程等，都将出现在北外滩的开发画卷之中。“上海港国际客运中心上海港国际客运中心”：邮轮经济登陆北外滩！三个7万吨级国际大型邮轮泊位和国际客运码头已建成，客运综合大楼将在2006年底基本建成，上海国际港务集团大楼及相关商业配套设施将于2007年下半年和2008年初陆续投用。总结总结港口文化港口文化旅游契机旅游契机规划动力规划动力核心地位核心地位我们有理由相信，外滩和陆家嘴今天的辉煌就是北外滩的明天，更幸运的是，

19、北外滩的历史人文及产业特色奠定了独特的北外滩风景线。核心核心核心核心CBD CBD 、璀璨江景、邮轮经济、大力改造璀璨江景、邮轮经济、大力改造璀璨江景、邮轮经济、大力改造璀璨江景、邮轮经济、大力改造项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。“the 15th 北外滩北外滩”中华精粹文化创意坊（暂拟案名） “北外滩北外滩”点明了项目的区位，表现项目未来发展的巨大

20、上升空间，提升项目的期望价值； “the 15th ”指代1405年郑和下西洋的那个年代，我们的前辈已经开始了港口的对外交流，这种文化具有深厚的历史积淀。中华精粹文化创意坊的内涵中华精粹文化创意坊的内涵 传承中国历史文化传承中国历史文化：从这里追溯15世纪郑和下西洋以来，中国海港对外交流的文化积淀。让中国的文化从这里走出去。推广中国产品精粹推广中国产品精粹：景德镇陶瓷、茶叶、丝绸、唐装、旗袍、红木家具等代表中国文化的商品展销；满汉全席、特色地方菜肴、茶道等体验式休闲娱乐消费，中国传统文化艺术的展现。营造创意氛围营造创意氛围：提倡传统商品的改良、渗透人性化概念、让中国的商品荣登世界的厅堂。弘扬中

21、国品牌弘扬中国品牌：鼓励带有中国传统文化内涵的国内自有品牌的发展，提供对外交流展示平台。建立中华奢侈品工坊建立中华奢侈品工坊：“外滩3号”的中国版，种植中国本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平台提供中外文化交流平台：长期举办中外商贸、文化交流展会，让上海走向世界，让世界走进上海。JamesJamesEnglishmanEnglishman给爱人给爱人给父亲给父亲给朋友给朋友在上海港国际客运中心下了游轮之后，沿路打听到北外滩最有名的购买中国精品礼物的地方the 15the 15thth 北外滩北外滩进入中华精粹文化创意坊果然琳琅满目的中国精品而这个古董，一定要自己收藏自己收藏哇，还有更精彩的！

22、怀旧唐装怀旧唐装改良唐装改良唐装the 15the 15thth 北外滩北外滩唐装店唐装店 王老板王老板一把裁缝剪刀走遍大江南北，最终把他驰名中外的唐装定制店落户中华精粹文化创意坊JamesJames在王老板店里订做在王老板店里订做了这款了这款195CM195CM身高的唐装，身高的唐装，满意地穿回英国！满意地穿回英国！之后王老板陆续接到来自之后王老板陆续接到来自英国的订单。英国的订单。“the 15th the 15th 北外滩北外滩”中华精粹文化创意坊中华精粹文化创意坊不应是简单地营造一个商业的经营场所不应是简单地营造一个商业的经营场所更是铸造为中国艺术精华的研发、培更是铸造为中国艺术精华的

23、研发、培训、展示、交易、零售的创意平台。训、展示、交易、零售的创意平台。使得本项目的创意产业基地成为一个使得本项目的创意产业基地成为一个完整形态，构成呈现中华文化艺术的完整形态，构成呈现中华文化艺术的创意高地。创意高地。PERSPECTIVE 3DUnit of measure原创设计原创设计培训培训零售零售交易交易展示展示古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器唐装旗袍针织刺绣唐装旗袍针织刺绣中国酒类、茶叶茶具中国酒类、茶叶茶具新概念餐饮、酒吧、茶坊新概念餐饮、酒吧、茶坊中国传统理疗养生馆、瑜珈馆中国传统理疗养生馆、瑜珈馆原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪

24、原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪中国民族舞培训学校等中国民族舞培训学校等行业组合行业组合规划组合建议规划组合建议4号楼4646层层业态：业态：新概念餐饮1313层层 功能：功能：展示和交易业态：业态：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、瓷器玉器等1 1号楼号楼新概念餐饮：新概念餐饮：普罗旺斯的树、普罗旺斯的树、俏江南俏江南 、鲜墙房传菜酒家等、鲜墙房传菜酒家等国粹零售展示：国粹零售展示：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、 瓷器玉器等瓷器玉器等3636层：层：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学

25、校、理疗养生馆等1212层：层：特色酒吧、咖啡吧、茶坊2 2号楼号楼休闲类餐饮：休闲类餐饮：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。展示展示 培训培训 休闲区：休闲区：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、 模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。业态：业态：甜品作坊、面包屋等4 4 4 4号楼号楼号楼号楼5 5 5 5号楼号楼号楼号楼办公空间：办公空间： 品牌经销（代理）公司、原创设计工作室、文化演艺经纪公司等办公空间6 6 6 6号楼号楼号楼号楼3 3 3 3号楼号楼号楼号

26、楼室外围合空间（室外围合空间（室外围合空间（室外围合空间（7 7 7 7号）号）号）号）功能：功能：推广的舞台、展示的窗口、文艺的领地本项目是一个组团状建筑，产品定位融合了办公和商业的两大功能，其比例分布如下：商业1号楼6871 + 2号楼5243 + 4、5号楼（38+31）= 12183办公6号楼3305 + 3号楼416 = 3721 公共空间7号楼308业态组成比例业态组成比例项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户，需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也应满足项目的主题定位。配套类目标商户配套类目标商户类别类别目

27、标客户目标客户所需面积（平米）所需面积（平米）物业要求物业要求甜品满记甜品满记甜品15-300水（管径2寸）、电（30KW）排水（150mm）、排污（150mm） 许留山许留山100面包房面包新语面包新语15-30水(管径5寸)、电（45KW）山崎面包山崎面包茶坊耕读园耕读园150-200水(管径2寸)、电（50KW）唐韵寒舍唐韵寒舍茶叶、茶具天福茗茶天福茗茶50-100电（30KW）黄山茶叶黄山茶叶书屋书吧汉源书屋汉源书屋100-300电（30KW）家居展示允典红木等允典红木等200电（30KW）理疗养生馆思妍丽思妍丽300水(管径大于2寸)、电（45KW）美丽田园美丽田园新概念中式穹六餐厅

28、穹六餐厅500水(管径大于5寸)、电（150KW-350KW）、煤（50立方/小时-100立方/小时）、烟道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm）普罗旺斯普罗旺斯300伍京堂伍京堂150便利店罗森罗森80-100水（管径2寸）、电（30KW）喜士多喜士多以上商业客户在沪上各自领域均为行业内的领军人物行业内的领军人物，如能成功引进此类商家，对提升项目的知名度能起到很关键的作用。并且，本项目作为一个新兴的创意产业基地，如本项目作为一个新兴的创意产业基地，如需要引入此类商家，在租金上须有一定的优惠需要引入此类商家，在租金上须有一定的优惠，建议前期招商上可以通过较优惠的租赁条

29、件来吸引商家。 类别类别目标客户目标客户所需面积（平米）所需面积（平米）物业要求物业要求提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目23年经营成熟、稳定以后，租金和商户都可作进一步调整。 租赁优惠政策租赁优惠政策商铺面积商铺面积优惠政策优惠政策100平米以内：3个月免租期100-300平米以内：5个月免租期300-500平米以内：6个月免租期500-1000平米以内：8个月免租期创意类目标商户创意类目标商户本项目的第一亮点客户群目标商户目标商户策源招商渠道策源招商渠道艺术装饰品、原创设计工作室、民间艺术家原创作品、民族舞蹈培训学校、中式服饰设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等等相关产业。以上这类行

30、业经营客户基本无固定的工作场所无固定的工作场所，故需通过各种特殊的渠道，来进行广泛而又深入的挖掘。中式服装设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等可以利用豫园股份有限公司豫园股份有限公司庞大的客户网络，向本项目所需要的目标客户，进行有针对性地项目推广。民间艺术家、原创工作室、广告设计策源可通过上海商业房地产联合会、创意产业中商业房地产联合会、创意产业中心心，向业内发布招商信息，同时邀请沪上知名艺术家、成功人士等，开展项目推荐会，扩大项目在沪上的影响力。舞蹈学校、模特培训、艺术等我司与上海戏剧学院上海戏剧学院有着紧密的合作关系，还可以通过浙商会浙商会等向业内发布招商信息。复星复星复地复地豫园豫园商业资源商

31、业资源浙商协会浙商协会商房联商房联平台资源平台资源创意创意产业中心产业中心每年每年5 5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。产品，宣传项目。举例举例商房联资源商房联资源多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者创意

32、类目标商户创意类目标商户招商提供有吸引力的优惠条件前期承租能力低前期承租能力低？行业不聚集，客户相对分散行业不聚集，客户相对分散策源的招商手法策源的招商手法 不论是创意商家还是创意办公客户都是小众人群，因此一般商办项目选择大众媒体广告的方式事倍功半，策源建议您采纳我司“筑巢引凤筑巢引凤”的成功经验即通过特色活动营造创意氛围，吸引创意商家主动上门。复城国际SP活动简介：识珠拥翠ESPRIT活动留旧创新城市对话周大福活动海上海SP活动简介：2004 ADC 创意作品世界巡展风云上海当代艺术交流展“海上海LOFT空间想象”酒会ESPRITESPRIT秋冬时装发布会巡演秋冬时装发布会巡演秋冬时装发布会

33、巡演秋冬时装发布会巡演 活动地点：复城国际品质体验馆复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ）活动日期：06年5月20日，活动亮点：珠宝品牌周大福在珠宝品牌周大福在 骄人骄人 （AchievementAchievement）系列钻饰在中国大陆系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。地区全新上市发布会。活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。 “ “周大福周大福周大福周大福” ”新品发布会新品发布会新品发布会新品发布会p 活动名称活动名称：“ “留旧留旧留旧留旧创新城市对话创新城市对话创新城市对话创新城市对话” ” 社

34、会各界专家学者品鉴沪上首个社会各界专家学者品鉴沪上首个国际国际BLOCKp 活动地点活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 阮仪三教授、荷兰历史建筑保护基金代表等专家学者以及虹口区政府、房地局、规划局领导齐聚一堂，共同探讨了历史建筑的保留在城市发展中的价值，并进行了城市文明印记与现代城市规划共融的探索。 活动日期：2004年7月11日活动亮点：“海上海海上海”创意中心启用典礼创意中心启用典礼活动影响：上海实业发展股份有限公司主要领导，首都企业形象研究会会长，“海上海” 命名者、新地产上海地区主编及各界媒体参加了此次活动。2004 ADC 2004 ADC 创意作品世界巡展

35、创意作品世界巡展创意作品世界巡展创意作品世界巡展活动日期：2005年11月活动亮点：领略创意巨大魅力 活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动活动日期：2005年6月活动亮点：充分地体现创意LOFT的另类空间活动影响：LOFT颠覆性创意风云上海当代艺术交流展风云上海当代艺术交流展风云上海当代艺术交流展风云上海当代艺术交流展“ “海上海海上海海上海海上海LOFTLOFT空间想象空间想象空间想象空间想象” ”酒会酒会酒会酒会收购成本财务测算收购成本财务测算 测算方法测算方法 为了比较准确的把握可以承受的收购成本，将利用剩余法剩余法来模拟本案项目通过改造并获得价值提升的过程中发

36、生的现金流，反算本案项目可以接受的收购成本。 其中，根据本案项目改造后的招商情况等的预期不同，可以分为乐观与谨慎乐观与谨慎两种情况，根据这两种预期分别进行财务测算，将得到一个可接受成本范围。办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%,3%, 商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍,之后年增长5%5%左右；这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款基准利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要财务指标如下：通过剩余法通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下：模型计算得出的主要财务指标如下：参数设定参数设定 乐观预期下财务测算乐观预期下财务测算本本

37、 案案 项项目目1 1号楼号楼本本案案项项目目2 2号楼号楼本本案案项项目目4 4号楼底号楼底本本案案项项目目5 5号楼底号楼底本本案案项项目目3 3号号楼楼本本案案项项目目6 6号楼号楼本本案案项项目目7 7号楼号楼底层租金底层租金4.14.13.93.93.73.73.93.9- - - -平均租金平均租金1.981.981.891.891.91.92 23.23.23.23.2 - -成本收益率成本收益率收购总成本收购总成本 元元收购单位面积成本收购单位面积成本 元元/平米平米相当于单位面积租相当于单位面积租金金 元元/平米平米/天天0%276,252,48017,0402.3310%2

38、49,826,92015,4102.1120%227,940,72014,0601.9330%209,621,16012,9301.77谨慎预期下财务测算谨慎预期下财务测算参数设定参数设定 谨慎预期情况下，考虑到项目招商情况可能没有预想的那么顺利，导致商业及办公物业的租金水平下调：本本案案项项目目1 1号楼号楼本本案案项项目目2 2号楼号楼本本案案项项目目4 4号楼底号楼底本本案案项项目目5 5号楼底号楼底本本 案案 项项 目目 3 3号楼号楼本本案案项项目目6 6号楼号楼本本案案项项目目7 7号楼号楼底层租金底层租金2.92.92.72.72.62.62.72.7- - - -平均租金平均租

39、金1.401.401.311.312.62.62.72.72.72.72.72.7 - -成本收益率成本收益率收购总成本收购总成本 元元收购单位面积成本收购单位面积成本 元元/平米平米相当于单位面积租相当于单位面积租金金 元元/平米平米/天天0%203,217,42012,5351.7210%183,844,08011,3401.5520%167,794,20010,3501.4230%154,338,2409,5201.30租金增长/调整情况以及折现率与乐观预期的设定相同，主要的财务指标如下：主要结论主要结论这里将乐观预期与谨慎预期两种情况下的财务指标进行对比： 从上表可以看到，在乐观预期及

40、谨慎预期的情况下，若能以1.42-2.11元/平米/天的租金水平购入本案项目，那么项目改造后的收益率水平能达到10-20%。 成本成本收益收益率率收购总成本收购总成本 元元收购单位面积成本收购单位面积成本 元元/平米平米相当于单位面积租相当于单位面积租金金 元元/平米平米/天天乐观预期乐观预期谨慎预期谨慎预期乐观预乐观预期期谨慎预期谨慎预期乐观预乐观预期期谨慎预谨慎预期期0%276,252,480203,217,42017,04012,5352.331.7210%249,826,920183,844,08015,41011,3402.111.5520%227,940,720167,794,20

41、014,06010,3501.931.4230%209,621,160154,338,24012,9309,5201.771.30东大名路仓库改造定位分析东大名路仓库改造定位分析 功能初步定位项目主题定位方向分析项目主题建议区域规划区域规划东大名路创库项目处于北外滩东大名路创库项目处于北外滩“航运商贸区航运商贸区”规划范围内；规划范围内；东大名路仓库周边市场东大名路仓库周边市场- -产业分析产业分析东大名路航运一条街东大名路航运一条街东大名路航运一条街东大名路航运一条街港口码头：港口码头：北外滩区域内沿黄浦江的码头是上海航运业进出口货物的主要集散地； 外虹桥的国际客运站是上海唯一的国际客运码头

42、 。 船运公司：船运公司：3家国内航运业的巨头的总部、7家大陆前十强的集装箱企业入住北外滩；实现了上海水上运输业73%的主营业收入。 服务平台：服务平台：集中了上海航运交易所、中国港口协会、上海船东协会、报关协会、上海海事局等13家航运服务机构。 下游企业：下游企业：2000余家航运服务类企业聚集北外滩。 东大名路项目周边市场东大名路项目周边市场东大名路创库周边办公氛围浓厚，市场前景看好；改建为创意办公将有助于改造项目租金水平的提升；各改建项目因品质的不同会产生较大的租金差异。东大名路沿线商业以中档餐饮、酒吧、休闲娱乐、银行等业态为主，主要依托周边办公楼发展；其他路段商业缺乏规划，且档次较低。

43、商铺租金低于办公楼租金商铺租金低于办公楼租金区内商铺多区内商铺多是由原来的旧厂房改造而来是由原来的旧厂房改造而来, ,一方面单元一方面单元面积较大面积较大, ,另一方面周边商业氛围较差另一方面周边商业氛围较差, ,商业档次相对较低，改造为商业项目前商业档次相对较低，改造为商业项目前景黯淡。景黯淡。租金（元/平方米/天）东大名路仓库东大名路仓库建筑改造条件建筑改造条件 楼层数：楼层数：6层，楼层相对较多，不适宜整体改造为商业经营，适应改造的产品可考虑办公、经济型酒店、养老院等 层高：层高：4米左右，这样的层高适应范围较广，可考虑办公，经济型酒店等，同时也适合较广的商业范畴，但大型餐饮、火锅烧烤类

44、层高要求4.5米左右，而改造为博物馆类展示功能的产品在层高上要求10米左右，本案无法满足。地块形状：地块形状：单体建筑，较为标准的长方体状标准层平面：标准层平面：约1300平方米东大名路项目功能改造方向研判东大名路项目功能改造方向研判q 规划方面：规划方面： 依托东大名路航运一条街的产业优势，航运商贸区办公市场前景看好。p 市场方面：市场方面： 东大名路仓库周边改造力度很大，在建项目众多，北外滩改造为项目带来良好的商业前景，尤其是规划景观优势。项目周边办公氛围相对商铺更好。q 建筑改造方面：建筑改造方面： 东大名路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；商铺沿街面较小，进深较大，且面临单向道

45、，停车位较少，仅1-2层可发展商铺。办公产品最为适宜。东大名路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。东大名路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。东大名路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。东大名路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。东大名路东大名路713号号已自发形成为又一个创意产业园的雏形已自发形成为又一个创意产业园的雏形 上海创意仓库分库上海创意仓库分库 东大名路创库东大名路创库规划改造定位维持现有的创意产业方向改造定位维持现有的创意产业方向 功能初步定位分析项目主题定位方向分析项目主题建议产品改造建议淮安路仓库改造定位分析淮安路仓库改造定位分析 淮安

46、路仓库周边市场淮安路仓库周边市场区域规划和产业区域规划和产业静安“北翼”，苏州河畔的都市工业发展的备用保留地，聚集了一批老厂房和老仓库建筑。老厂房和老仓库改造成为了都市工业园、商务楼、创意办公楼等类型的产品；大力发展服装制衣、食品、电子信息、商务印刷、办公用品和旅游工艺品等六类都市型工业。 淮安路仓库周边市场淮安路仓库周边市场办公环境办公环境政策扶持加之区域独特的文化底蕴，促使区域内创意创意产业园产业园的市场前景看好，租金收益上升空间较大。租金（元/平方米/天）淮安路仓库淮安路仓库建筑改造条件建筑改造条件标准层平面：标准层平面：约1000多平方米。适应面较广。 楼层数：楼层数：6层，楼层相对较

47、多，不适宜整体改造为商业经营，适应改造的产品可考虑办公、经济型酒店、养老院等 层高：层高：4米左右，适应范围较广，可考虑办公，经济型酒店等，同时也适合较广的商业范畴，但大型餐饮、火锅烧烤类层高要求4.5米左右，而改造为博物馆类展示功能的产品在层高上要求10米左右，本案无法满足。地块形状：地块形状：为一单体建筑,基本呈梯形状。淮安路仓库功能改造方向研判淮安路仓库功能改造方向研判q 市场方面市场方面： 淮安路仓库周边都市工业园及创意办公氛围较好，但人流量与车行交通便利度相对较差，因此办公租金现状与增值空间均较商铺更好。q 建筑改造方面：建筑改造方面： 淮安路仓库标准层平面非规则长方形，不适宜改造为

48、旅馆；进深较长，仅适合中大型商铺，三层以上商业价值较低；适合改造为独栋办公或小面积办公产品。淮安路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。淮安路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。淮安路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。淮安路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。淮安路仓库产品定位方向淮安路仓库产品定位方向 大环境大环境-是静安区主要的现代高层居住区之一；亦是全市苏州河滨水居住及旅游观光地带组成之一；还是以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区之一。小环境小环境-周边聚集了多个都市工业园，以发展2.5产业经营为主。产品方向考量产品方向考量 传统的商务服

49、务办公楼传统的商务服务办公楼产品和位置等存在着先天弊端，产品和位置等存在着先天弊端，后期赢利的上升空间较小后期赢利的上升空间较小创意产业园创意产业园建议项目改造的方向建议项目改造的方向产品条件吻合，未来赢利的产品条件吻合，未来赢利的上升空间较大上升空间较大市场上的成功案例市场上的成功案例均是依靠其自身的优势，拥有特定的均是依靠其自身的优势，拥有特定的主题定位，锁定相关的行业组合主题定位，锁定相关的行业组合项目项目改造后行业定位改造后行业定位开发者开发者同乐坊以动漫、设计师工作室、创意产业办公为主；以拉丁美洲特色的酒吧为主的时尚娱乐休闲社区上海同乐坊文化发展有限公司八号桥建筑设计、设计咨询、影业

50、制作香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司M50（春明艺术园）画廊、平面设计、建筑师事务所、影视制作、环境艺术设计、艺术品(首饰)设计等上海苏河创意发展有限公司四行创意仓库城市规划、建筑设计、环境艺术上海河岸文化艺术有限公司设计工厂设计服务、设计教育、设计研发、创意产业孵化基地上海师范大学美术学院天山软件园软件研发、动漫游戏、教育培训、产业孵化由长宁区科委等政府部门参与，上海交通大学和白猫集团 共同打造中科创意仓库多媒体产业园由上海市长宁区技术创新服务中心、中国科学院上海微系统与信息技术研究所和上海弘基企业发展有限公司三方联合发起组建上海中科微系统信息科技园有限公司上海时尚园时尚艺术、服装设计、

51、品牌发布由中国服装设计师协会和上海市经济委员会、上海市长宁区人民政府联合创建上海城市雕塑艺术中心与红坊文化商务社区商务办公、大型展示厅、画廊、酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及手工作坊由上海市规划局直接推动田字坊视觉艺术、工艺美术、室内设计陈逸飞等X2创意空间IT、艺术设计、广告传媒力山投资控股周家桥创意之门设计,摄影,广告,多媒体,会展等卓维700动漫广告、投资咨询、软件开发、项目设计上海卓维700创意产业园区主题定位的形成原因分析主题定位的形成原因分析 就上表所统计的旧厂房主题定位来看，其形成因素主要有三方面： 导向一：区域产业规划导向一：区域产业规划如天山软件园、中科创意仓库、上海城市雕塑

52、艺术中心与红坊文化商务社区、上海时尚园等，从项目立项开始就带有鲜明的主题定位，天山软件园、中科创意仓库在“数字长宁”的区域产业大背景下，形成以软件及多媒体为主题的产业园。 导向二：历史文化环境导向二：历史文化环境最典型的依托历史文化环境发展的是苏州河沿岸的旧厂房改建项目，如四行仓库与M50项目。 导向三：地段价值导向三：地段价值不少老厂房位于市中心黄金地段，并且是市中心稀有的低密度建筑，因此其地段价值对改造定位也产生了决定性的影响。如位于建国路重庆南路的8号桥项目 。历史文化环境案例：四行创意仓库历史文化环境案例：四行创意仓库q原始状态：解放前曾是金城、盐业、大陆和中南这四家银行的仓库 q案名

53、：四行创意仓库q营销模式：只租不售q容量：近11000平方米q单元：可随意分隔，目前剩余面积97330q层高：4.64.6米米q租金：2.22.52.22.5元元/ /平米平米/ /天天q功能：办公、娱乐、会议、展示q开发商：纯属刘继东个人改造行为纯属刘继东个人改造行为项目简介项目简介四行仓库是旧厂房改造最早的一个项目，也是目前市四行仓库是旧厂房改造最早的一个项目，也是目前市场上改造较为成功的项目，企业入驻率达到场上改造较为成功的项目，企业入驻率达到90%90%，该，该项目主要有以下几点值得借鉴：项目主要有以下几点值得借鉴：项目研究探讨项目研究探讨u 苏州河沿线板块有着独特的深厚的海派文化底蕴

54、，因此，刘继东将其打造成为具有强烈艺术气息的创意仓库，和8号桥的商业概念完全不同的是，四行仓库更注重的是对文化艺术深度的挖掘，故进驻的企业多为美术、视觉设计方面的公司。u四行仓库对办公部分不进行装修，由租户对租赁空间自由进行打造，满足不同客户对于不同品位的艺术追求。u本项目与8号桥比较，截然不同的是，8号桥打造概念的是时尚的创意空间，而四行仓库乃至苏州河沿线其他项目如：M50，是通过其独特的历史文化内涵，更倾向于艺术氛围的概念。四行仓库通过经常举办各类纯艺术的展会、活动，来提升其艺术的高品位。许多影视制作，在四行仓库内进行拍摄,如：大城小事、三得利广告等等，四行仓库也通过这些影视制作的包装，打

55、出名声。项目研究探讨项目研究探讨大城小事剧照大城小事剧照地段价值案例：地段价值案例：8 8号桥号桥q原始状态：上海汽车制动器公司 q案名：8号桥q开发商：上海华轻投资管理有限公司q物业公司：时尚生活中心有限公司q营销模式：只租不售q容量：1200012000平米其中平米其中80%80%为办公楼用于出租，为办公楼用于出租， 20%20%为餐饮、咖啡吧等配套服务设施。为餐饮、咖啡吧等配套服务设施。q层高：46米q租金：6868元元/ /平米平米/ /天天q功能：办公、休闲娱乐、特色零售、展示项目简介项目简介项目研究探讨项目研究探讨8 8号桥经营情况是目前市场上旧厂房改造项目最成功的项目之号桥经营情

56、况是目前市场上旧厂房改造项目最成功的项目之一，企业入驻率相当高，该项目有以下几点值得借鉴：一，企业入驻率相当高，该项目有以下几点值得借鉴：u由于8号桥的优越的地理位置优越的地理位置，8号桥的租金是维持在较高的水平。在创意产业中，只有建筑设计、商业设计等承受较高的租金，因此8号桥引进了几家著名的建筑设计公司，如：“B BH H”事务所，事务所，“SOMSOM”建筑事务所建筑事务所等，通过这些公司在业内的知名度，来吸引同行业其他公司的入住，最终形成行业的聚集性。u8号桥的建筑空间经过改造，保留工业文明时代的沧桑韵味的同时，又突出出时尚的简约感，很大程度的带给人视觉的冲击感，激发人的创作灵感，适合建

57、筑设计类的公司入驻。u 商业的引入相当成功，通过商业管理公司的招商，很成功的导入了符合整个项目定 位的配套性商业，这些商业多以时尚休闲为主，如：咖啡馆、时尚餐饮、美容美发、 创意家居、创意工艺品等等，这些引进的商业能很好的融入主题。项目研究探讨项目研究探讨市中心闹中取静地段，但交通条件不够便利，周边没有商业的氛围，较难经营商业氛围较浓的创意产业。紧邻苏州河，苏州河沿线板块有着深厚的海派文化底蕴，有可改造和激发创意灵感的想象空间，其产业多偏向于视觉艺术化、以美术设计、影视制作为主。项目所处的静安区有全国最大的美术制片厂，因此发展动漫类创意产业成为静安创意园区的目标。淮安路仓库改造依托的基础淮安路

58、仓库改造依托的基础历史人文环境历史人文环境历史人文环境历史人文环境政府政策支持政府政策支持政府政策支持政府政策支持优越的地段价值优越的地段价值优越的地段价值优越的地段价值定定位位方方向向动漫设计动漫设计美术设计美术设计影视制作等产业影视制作等产业 闹闹 中中 取取 静静闹闹 中中 取取 静静人人 文文 景景 观观人人 文文 景景 观观美美 术术 动动 漫漫美美 术术 动动 漫漫影影 视视 制制 作作影影 视视 制制 作作“南岸南岸创意心情创意心情” （暂拟案名）静安苏州河南岸情趣创意空间 项目通过打造充满情趣的大小空间来迎合动漫设计、广告类创意行业客户的特殊环境要求。 “南岸南岸”点明大环境空

59、间，项目沿苏州河南岸而立，在上海市中心闹中取静的最佳地段并拥有稀有的水景、绿化等外部优雅空间。 “创意心情创意心情”指代客户在项目内部能够感受到的意境时刻拥有创意的心情，创意信手拈来。项目内部通过小品、局部公共空间的塑造，为客户创造独特的轻松惬意的氛围。产品建议产品建议公共空间公共空间一楼引进商务休闲类商家，如诺卡咖啡、许留山等小面积且具有特色的商家，根据本项目的建筑特色可在三楼或四楼，以及屋顶设置配套商家的“咖啡岛”、“甜品岛”。三四楼三四楼 “水果吧台水果吧台”中岛示意：中岛示意：屋顶花园示意屋顶花园示意产品建议产品建议外立面与入口通道外立面与入口通道可通过玻璃幕墙表现通透空间，与自然清醒的外部环境相融合。建议入口通道处营造世外桃源的意境，通过布置绿化、室外阳光茶座、入口玻璃顶棚区别于周边都市工业园的环境。淮淮安安路路仓库入口通道设计示意：仓库入口通道设计示意：