酒店公寓商业地产的投资、管理及风险培训课件.ppt

1、中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程酒店公寓的投资、管理及风险酒店公寓的投资、管理及风险2012.6中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程个人简介：个人简介：张涛张涛亚太共管酒店管理协会理事长全国产权酒店合作发展论坛主任上海友择机构董事长研究重点：研究重点：国际休闲旅游发展趋势中国旅游房地产商业模式创新产权酒店、分时度假在中国的本土化改造。自1998年开始进入酒店公寓领域，并一直站在行业实践及理论研究的最前线。迄今已为近百家产权酒店提供顾问咨询服务；成功举办了七届“全国产权酒店合作发展论坛”，牵头成立了“亚太共管酒店管理协会”，建立了中国产权酒店行业数据库，搭建了产权酒店

2、交换平台TPC交换平台。理论方面提出了产权酒店的资产经营解决方案，建立了基于信托的时权酒店的履约保障体系，研发了基于点数的中国酒店客房交换体系，制订了中国酒店的交换标准，引入国际先进的共管酒店运作模式等等。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程雅诗阁集团上海服务式公寓雅诗阁集团上海服务式公寓中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程太湖城仕高尔夫酒店公寓太湖城仕高尔夫酒店公寓（2012）销售价格：￥销售价格：￥110000元元/平方米起平方米起中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程三亚兰海三亚兰海美丽新海岸美丽新海岸（2009）价格：均价价格：均价26000元元位置：

3、三亚市三亚湾路装修：毛坯开发商：三亚安国海岸建设投资有限公司容积率：2.65销售许可：三房预许字2009052号，三房预许字2009006号开盘时间：2009年10月入住时间：第一组团2009年4月27日入住物业公司：兰海物业管理,世邦魏理仕担任管理顾问物业费：2.58元/月/平方米供暖方式：市政中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程郑州红星美凯龙国际家居广场郑州红星美凯龙国际家居广场（2009）销售均价：￥销售均价：￥4800元元/平方米（精装）平方米（精装）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程三亚玉海国际酒店公寓（三亚玉海国际酒店公寓（2007）用地性质：住宅用地主力

4、户型：56.29平方米房间数量：848户销售均价：有精装修；起价起价6588元元/平米，平米，均价均价9000元元/平米；平米；并赠送全套家电、家俬。每户为分体式空调，无中央空调。装修标准：全装全配酒店配套：中西餐厅、两个大堂、健身房、歌舞厅、多功能会议厅、24小时超市、邮政代办、医务室、高尔夫球练习场、网球场、商务中心、自助水疗、游泳池、水疗吧等。兑现业主回报比例：5%/年年，签订三年的租赁合同，并一次性返给客户前两年的租金。（4%租赁税）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程上海骏豪国际酒店公寓上海骏豪国际酒店公寓 （2003）用地性质：商业用地总套数：600套主力户型：50多平

5、方米装修状况：全装修建筑类别：全装修高层物业地址：上海陕西北路开发商：上海富得世纪投资有限公司委托管理方：太平洋国际酒店管理公司均价：18000元元/平方米平方米包租：一年，税前税前8%，税后7.3%配套设施：拥有接待中心，主题餐厅，以及六个大小不同的会议室，商务中心，健身房等中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程北京晶都苑（晶都国际）北京晶都苑（晶都国际）（2005）用地性质：住宅总套数：439套销售均价：￥10800元主力户型：49平方米物业地址：北京朝阳酒仙桥开发商：北京丰中房地产开发有限公司经营方：北京建国物业管理有限公司委托管理方：北京晶都中兴酒店管理有限公司包租：10年。

6、10年客户收益如下：（1） 每年向业主回报首付款的每年向业主回报首付款的10，即，即1万元。万元。（2） 每月为业主回报平均每月为业主回报平均2400元左右的月供。元左右的月供。（3） 业主每年享受业主每年享受30天的免费住宿。天的免费住宿。（4） 业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务。业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程共同的特征：强调更好的（酒店式）物业管理共同的特征：强调更好的（酒店式）物业管理中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程产权酒店的定义产权酒店的定义产权酒店是指开发商将酒

7、店住宿单元（公寓）的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。【概念解析】1.开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。2.开发商目前出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。3.小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容：投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红；免费住宿天数的约定：不同的产权酒店

8、，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程中国产权酒店发展的四个阶段探索阶段（1993-1999）破冰阶段（2000）井喷阶段（2001-2003）理性发展阶段（2004-至今）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程探索阶段（探索阶段（1993-1999）中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口

9、市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了小户型住宅，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程破冰阶段（破冰阶段（2000年）年）2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，

10、产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程井喷阶段（井喷阶段（2001-2003）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程理性发展阶段（理性发展阶段（2004至今）至今）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程成功与失败成功与失败中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程星级档次星级档次中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程投资回报方式投资回报方式中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程评估成本评估成本Title in here评

11、估经营评估经营Title in here评估销售评估销售Title in here1、筹建成本2、运营成本3、销售及交易成本1、客源分析与住宿率的量化2、平均房价与客房设计优化4、配套设施与经营面积效率5、酒店的资产经营6、创新模式：旅游综合体的共管酒店模式1、政策风险分析2、产权酒店的发展现状3、产品设计及营销策略4、增值服务体系度假交换平台投资产权酒店，赚钱吗？投资产权酒店，赚钱吗？中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程投资人顾问公司酒店管理公司建筑设计公司筹建流程筹建流程- 评估成本评估成本Step 1Step 2Step 3Step 4Step 5Step 6Step 7St

12、ep 8Step 9项目的市场及财务可行性研究筛选建筑设计师和项目管理团队+项目资金筹措项目建筑设计鉴定和筛选酒店管理公司酒店管理公司合同谈判项目建造开业筹备正式营业资产管理 中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程可研报告费用可研报告费用周期：62个工作日收费标准：￥30万解决的问题- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程选择管理公司费用选择管理公司费用周期:6个月收费标准：1、资料准备费：￥30万2、律师费：50万（每加一个品牌加10万）3、技术支援费：￥5万/月4、品牌中介费：国际一线品牌：180万国际二线品牌：120万国际三线品牌：100万国内一线品

13、牌：80万国内二线品牌：50万- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程美国豪生酒店管理集团美国豪生酒店管理集团北京帝景豪庭酒店公寓上海绿地豪生全套房酒店长沙芙蓉国豪廷大酒店西安世纪金花酒店合肥双龙豪生王朝大酒店国中星城大连百年汇豪生酒店温州万和豪生大酒店三亚湾国光豪生酒店苏州中央鼎寓豪生国际酒店常州九洲豪生花园大酒店武汉汉阳豪生酒店美国戴斯（美国戴斯（Days Inn）北京中欣戴斯国际酒店哈尔滨times财富公馆上海亚龙戴斯酒店日照君临天下戴斯大酒店嘉兴新洲戴斯大酒店辽宁戴斯大酒店上海红楼戴斯财富酒店重庆戴斯圣杰温泉酒店重庆戴斯大卫营国际酒店管理品牌与产权酒店国际酒

14、店管理品牌与产权酒店中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程国际酒店管理品牌与产权酒店（续）国际酒店管理品牌与产权酒店（续）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程主设计主设计辅助设计辅助设计1、建筑设计（方案设计，结构设计）：2、内部装潢设计：（室内装饰、装修、陈设总造价的6-12%)1、灯光设计2、家具设计3、艺术/附属设施设计4、服务流程设计5、超高结构设计6、综合机电设计7、室内外园景设计8、特别灯光与声学设计9、后勤区设计10、品牌标识设计11、绿色设计12、智能化设计设计费用设计费用【费用评估】：酒店设计成本控制在总造价的3-8%，设计变更费用应控制在建安工程总造价

15、的工程总造价的5%以内以内。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程项目管理团队成本项目管理团队成本【成本评估】：人力资源成本及行政费用开支，工程总造价的1-3%- 评估成本评估成本筹建小组组长(全面负责)筹建小组副组长（擅长工程建筑项目管理）筹建小组副组长（擅长酒店开业及经营）财务部工程技术部合约部招投标办公室综合服务部中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程项目资金筹措成本项目资金筹措成本1、股权2、银行贷款3、产权预售款4、信托5、FDI（外国直接投资）- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程从融资角度分析银行贷款与产权酒店从融资角度分析银行贷

16、款与产权酒店中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程项目建造成本项目建造成本勘察费保险费（在建工程险，财产险，工伤险等）监理：建安投资额的3.57土建费用装修费用材料与设备采购【成本评估】：建造成本占酒店建设成本的80-85%。国内高星级酒店的造价基本都在￥6000元以上。- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程国际国内酒店造价比较国际国内酒店造价比较中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程开业筹备费用开业筹备费用添置设备、设施费用汽车、厨具、灶具、计算机

17、、复印机等，还要考虑运输费及安装调试费。家具用品费用客房家具，餐厅家具，会议室家具，办公家具，公共区域家具，客房用品，厨房用品，保洁用品等。局部装饰费用如雕塑，挂画，壁画等装饰艺术品。劳动力成本由管理人员、服务人员和技术人员的工资、福利等组成。酒店保险财产一切险，公众责任险，团队人身意外伤害综合险，机动车辆险，机器损坏险，现金险，雇主责任险，利益损失险，雇员忠诚险，电脑保险等等。营业流动资金包括3个月的人工成本，库存物品，水煤电气等开支费用。【费用评估】：酒店建设费用的建设费用的3-5%- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程- 评估成本评估成本时间成本时间成本从建

18、筑设计至试营业的时间节点把控（从建筑设计至试营业的时间节点把控（3-3.5年）年）设计及土建期：周期为半年左右，包括设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿；土建的招标、土建施工合同的签订。这一时期，筹建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。结构建造和设备、设施定购期：周期一般是在一年左右。承建单位在酒店建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、比价、定购。设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期：周期一般是一年半左右。在酒店建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进程而逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修的队伍

19、和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募，家具及各类用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。【思考】1、是土建、精装两次验收，还是精装一次验收？（工期与成本）2、装饰、装修设计的先后（或同步）次序中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程- 评估成本评估成本开业筹备案例开业筹备案例苏州沃格精品酒店苏州沃格精品酒店中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程项目运营项目运营备注：备注：1、两种利润计算方式分析：A.净利润=（产权委托部分总收入32.6%-小业主投资回报）（1-25%）B.净利润=产权委托部分总收入32.6%（1-25%）-小业主投资回报2、对于开发商自留部

20、分面积，可以自营或出租，成本率这里不再详细阐述。- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程项目运营项目运营劳动成本劳动成本酒店星级标准，与用工人数的关系客房装修材料，与用工人数的关系可能会影响客房清洁效率的因素包括：地毯还是地板，家具材质是否方便清洁和设计是否复杂，卫浴、台盆、瓷砖的选择等等。每层房间数量，与用工人数的关系1个客房服务员做房的数量为10-13间。每层客房数量规划也会对用工人数产生影响。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程项目运营项目运营管理成本管理成本基本管理费：总收入1-2%奖励管理费：GOP4-8%（GOP=总收入-营运成本）中国商业地

21、产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程总收入的定义和范围总收入的定义和范围1、客房收入2、出售食品、饮料和烟草的销售收入（包括外带食品和饮料的销售）3、提供电话设施的收费4、通过租赁、许可或特许经营所取得的租金收入（但不包含该等承租人、被许可人或被特许人的收入）5、停车场收费6、外汇兑换佣金7、酒店提供服务的收费8、业主中断保险或其他收入损失保险的收益（管理公司直接收到该等保险收益的除外）9、因酒店营运产生的法律诉讼而获得的赔偿10、按照酒店业统一会计制度应被作为总收入的其他收入。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程营运支出的定义和范围营运支出的定义和范围1、雇员成本，包含酒店所有

22、员工（包括总经理）的薪酬，遣散费，其他报酬及其社会福利待遇。2、所有酒店出售的食品、饮料及所有其他货物、器物、商品和财产的成本。3、酒店营运中的消费或使用的存货项目和小型营运设备的成本。4、为酒店（而非管理公司管理的其他酒店）刊登广告和商业促销的所有成本和费用、分摊成本、以及分摊酒店与管理公司的一家或多家酒店共同参加的广告和商业促销的任何其他成本和费用。5、酒店独立并区别于管理公司其他酒店的人员培训费用，以及酒店按比例承担的酒店与管理公司的一家或多家酒店共同参加的人员培训项目的成本和开支。6、管理公司为使酒店保持良好营运状态二进行的维护和维修支出。7、所有酒店内其他货物和服务的成本。8、修理、

23、维护酒店的成本9、电话、能源、气、电、清洁服务、冷热水、蒸汽、加热、空调和通风、托护和看护服务、灭虫、除草、电梯维护的成本以及按照品牌标准维护酒店而产生的一般修理和维护开支。10、支付给销售代理、信用卡公司和预留开支的佣金、费用和开支。11、向管理公司支付的基本管理费、顾问费、品牌许可费、预订费和市场推广费等（但不包括奖励管理费）12、与酒店经营有关的所有税费（所得税、酒店房产税和个人财产税除外）和公共费用。13、与酒店经营有关的律师费、审计费和其他专业服务费用。14、根据酒店业经营惯例或酒店业统一会计制度应列入酒店营运成本的费用。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程项目运营项目运

24、营能源成本能源成本能源的浪费往往来自于能源的虚耗能源的浪费往往来自于能源的虚耗冷负荷：酒店冷负荷值应在50-100w/m2，而实际设计值常常达到90-130w/m2，总成能耗的巨大浪费。另外酒店过高的层高，大堂未设置旋转门或双层门，造成冷量的浪费和流失。照明：酒店各类空间的照明标准大堂100150Lx门厅100150Lx总台150300Lx餐厅100150Lx宴会厅150300Lx客房50100Lx写字台100200Lx卫生间50100Lx办公区150300Lx走道、楼梯100150Lx热水：客房热水40-50kg/间天，热交换器的水温控制在55，锅炉功率大于总用热量的10-15%即可。中国商

25、业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程小业主的税收成本小业主的税收成本营业税营业税：实际收入的5%个人所得税个人所得税：4000元时：实际收入*(1-20%)*10%或=4000元时：实际收入-800元*10%备注：备注：海南及部分省市执行的是4-5%的综合税- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程销售及产权交易成本（略）销售及产权交易成本（略）销售推广费用（参考下嘉莲华）营业税企业所得税城市维护建设税教育费附加土地增值税印花税契税- 评估成本评估成本中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程客源分类客源分类住酒店有两类客户，本地的，外地的；本地的目的主要

26、为休闲、开会，休闲包括打麻将，约会；开会包括商务谈判，董事会，年会，产品宣传会等；外地的分为来玩的，来工作的；来玩的又分为观光的，休闲的，探亲访友的；来工作的主要是商务谈判，聚众开会的，来当地考察的- 评估经营评估经营中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程影响客源的七大因素影响客源的七大因素中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程客源评估客源评估中国经济及中国经济及旅游概况旅游概况城市酒城市酒店市场店市场概况概况城市经济城市经济环境环境项目区项目区位分析位分析中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程住宿率量化分析住宿率量化分析渗透率渗透率影响酒店市场渗透率水平的要素：

27、地点和规模；到达主要商业、商务区的可进入性和临近程度；品牌的亲疏性；设施的品质和环境的舒适性；服务的品质；与竞争对手相比，其房价的结构和折扣政策；市场营销的力度；竞争对手酒店产品的年限；品牌价值和认知；品牌忠诚计划等。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程案例：淮安鼎立财富广场酒店（案例：淮安鼎立财富广场酒店（2008）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程平均房价的量化分析平均房价的量化分析千分之一法：平均房价=（土地使用费造价设施设备成本）客房总数1000成本倒推法：平均房价=（小业主年度投资回报总额+产权客房营运成本）/产权客房数量住宿率类比法平均房价=竞争酒店房价品

28、牌价值加权酒店设计加权中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程品牌的价值品牌的价值中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程酒店客房设计酒店客房设计中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程配套设施面积配套设施面积大堂大堂中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程配套设施面积配套设施面积其他公用设施面积其他公用设施面积中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程经营面积的效率经营面积的效率每间房的项目分摊（平均）面积五星级酒店的项目分摊面积应控制在120至至130平方米，但是中国不少度假酒店面积甚至超过了200平方米。客房部分面积占项目总面积的比例五星级酒店（净）

29、客房面积占总项目的比例应尽量向40%靠近。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程酒店的资产经营酒店的资产经营服务经营服务经营资产经营资产经营餐饮娱乐其它服务项目客房出租客房产权出售客房使用权的出售 酒酒 店店会员入会费年度维护费会员小业主中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程时权酒店的定义时权酒店的定义所有以会员制、协议、租赁、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿或其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上。源自RealEstateTimeshareingActCH721Flori

30、da中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程标准时权酒店产品标准时权酒店产品将酒店指定住宿单元的使用权分割出售，每个购买者将拥有该住宿单元每年一周，共计若干年的免费住宿权利，时权酒店的购买者每年还需交纳一笔物业维护费用，以保持住宿单元的正常使用、维护和更新。同时购买者可以申请成为该酒店加盟的度假交换网络的会员，通过交换网络购买者可以将自己所拥有的住宿权交换到网络中的其他酒店使用。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程时权酒店会员基本权利时权酒店会员基本权利住宿权：住宿权：可以在购买的酒店享受同档次客房每年若干天，共计若干年的免费住宿；交换权：交换权：可以通过交换，享受国内、国

31、际交换网络内酒店的免费住宿；存储权：存储权：当年不用，可以将住宿权存储到下一年使用；预借权：预借权：当年不够用，可以将明年的住宿权借到当年使用；赠予权：赠予权：可以将当年的住宿权赠送给亲戚、朋友使用；转让权：转让权：可以将时权酒店的会籍转让给第三方；优惠权：优惠权：可以享受本酒店和交换网络内酒店的配套服务设施的优惠。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程时权酒店的本质时权酒店的本质房地产（产权酒店）酒店时权酒店1份40年365天=14600份50份从本质而言，时权酒店实际上市介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把

32、房产的所有权和使用权销售给消费者，消费者取得了对于房产终身处置权。另一个极端是酒店产品，以酒店40年的产权年限计算，它相当于把某个房间的使用权分割成14600份来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了该房间一天的使用权。时权酒店产品介于两者之间，以每年平均使用1周的标准产品来说，它相当于将房产的使用权分割成52份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它没有房地产那么完整；与酒店产品相比，它分割的份数没有那么零碎。时权酒店就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程好处好处1：无需出让酒店产权：无需出让酒店产权酒店产权所有权使用权收

33、益权处置权时权酒店会员中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程好处好处2：无需更改经营方式：无需更改经营方式酒店客房酒 店 前 台 check in酒 店 预 订 确 认团队、会议散 客时权酒店会员。 。酒店客房中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程好处好处3：更多长期客源：更多长期客源 平衡淡旺季节平衡淡旺季节20世纪80年代，在发展成熟的美美国国市场，当传统饭店业陷入普遍的经营困难中时，时权酒店房产的出租率超过85%。在90年代初期，英英国国饭店业时权酒店设施的出租率超过70%，高于当时平均水平的60%。而在墨墨西西哥哥的巴亚尔塔港，时权酒店设施的平均出租率为75%，当地

34、饭店业的出租率仅为46%。实践证明，时权酒店对于消除季节波动、平抑淡旺季收入、提高出租率有着很大的帮助。特别是对于一些人文节日，通过国内外互换所能获得的收益是十分明显的。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程好处好处4：更多推广渠道：更多推广渠道 更高品牌知名度更高品牌知名度通过在全国范围内建立时权酒店产品销售中心，可以增加酒店在国内的认知度。交换网站的加盟酒店专属页面宣传，会员手册及会员期刊，使酒店的促销价格、优惠信息以及最新的宣传动态都将及时的发送到每个会员手中。加盟度假交换网络后每年都会有大量的位于全国乃至世界各地的分时度假会员通过度假交换网络来酒店住宿，从而给酒店/度假村带来

35、大量的国际、国内度假游客，有利于提高酒店在国际、国内的知名度及美誉度。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程时权酒店时权酒店=多利润中心多利润中心交换公司会员开发商一次性购置费每 年维护费每 年年 费交换发生交换费时权酒店会员需支付的费用假设：一个酒店拿200间客房做时权酒店，时权会员销售价格2万元，年度维护费￥750元/会员，那么由时权酒店销售将带来：1、资本运营利润：资本运营利润：（2万/会员50会员/间200间）（1-30%）-50万（前期启动费用）=￥13950万元2、管理利润：、管理利润：50会员/间200间750元/会员.年=￥750万/年3、额外销售利润、额外销售利润从

36、亚洲地区的情况来看，会员在支付购买产品和年度维护费用之外，平均还会额外消费1020美元。（资料来源：RCI）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程时权酒店的发展历程（一）时权酒店的发展历程（一）TIMESHARE起源于二十世纪六十年代的法国阿尔卑斯山，到了二十世纪七十年代早期，在加勒比海和FT.LANDERDALE几家受财政困扰的大厦转向了分时度假行业，证明了TIMESHARE概念是一个成功的度假选择。不久，TIMESHARE开始在美国被广泛接受，二十世纪七十年代中期，销售额跃升至超过五千万，在这次早期的增长过程中，财政不稳定的发展商抱着迅速赚取利益的目的进入这个行业，创建了许多质量

37、和管理很差的房产和令客户不满意的交换经历，导致这个行业不稳定，并在公众中产生了不好的印象。但是，TIMESHARE的基础概念仍然保持为一个可行的度假选择，二十世纪八十年代，这个市场开始从旅游服务行业吸引财政稳定、受尊敬的公司加入。这些公司将“TIMESHARE”改为“VACATIONOWNERSHIP”，并增强了它的可能性，质量和稳定性。一批高质量的度假村因而产生，使这个行业合法化，并实质性地提高了它的普遍性。今天，这个行业每年的销售额超过60亿，且在服务行业中是消费者的满意比率最高的行业之一。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程时权酒店的发展历程（二）时权酒店的发展历程（二）19

38、64在法国阿尔卑斯山脉旁，创始者想到了这样一种“时权共享”的方法。1974全球第一大假期交换公司RCI公司成立总部设在美国印第安州。1976第二大交换公司II公司成立，总部设在美国佛罗里达州。1980在美国通过有关时权酒店的法令以规范这个行业。1984万豪（MARRIOTT）酒店加入这一行业。1988在华尔街上市时至今已有达6，200万股票交易。1989参与交换计划的家庭超过百万。1990迪士尼加入这一行业。1993希尔顿加入这一行业。1994凯悦酒店加入这一行业。1997四季酒店加入这一行业。1997第三大交换公司DAE公司成立，总部设在澳大利亚黄金海岸。2006中国度假交换平台TPC成立，

39、总部设在中国上海。2009中国交换公司行宫网络成立，总部设在中国苏州中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程国际时权酒店经典案例（一）国际时权酒店经典案例（一）万豪国际度假俱乐部万豪国际度假俱乐部MARROITTVACATIONOWNERSHIPINTERNATIONAL的销售统计数据：1994年年销售额达2.12亿美元；1998年年销售额达4.25亿美元；2000年年销售额超过6.9亿美元；2003年年销售额超过10亿美元。MarriottVacationClubInternational在世界各旅游热点提供分时度假酒店，无论您在全球多个地区旅游的时候，也可以入住周全完善的Marri

40、ottVacationClubInternational，任何时候，享受毕生难忘的旅游体验，实现写意人生的梦想。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程 万豪时权酒店会员的消费倾向万豪时权酒店会员的消费倾向万豪国际度假俱乐部会员的消费倾向35%选择在万豪度假地消费5%选择出租20%选择万豪度假地内部交换25%选择万豪集团饭店、游船等其他产品消费15%选择与国际交换网络其他度假地交换中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程国际时权酒店经典案例（二）国际时权酒店经典案例（二）希尔顿希尔顿-格兰德度假俱乐部格兰德度假俱乐部在著名饭店集团中成功地建立起时权酒店板块的饭店还有希尔顿集团。

41、1991年底，位于BeverlyHills在全球拥有或经营230家著名饭店的希尔顿集团，与一家名为格兰德的度假俱乐部开展了合作。希尔顿-格兰德度假俱乐部（HGVC），就是由上述两家公司合资组建的，它兼有希尔顿的知名度、雄厚资本实力和格兰德的管理经验、度假地系统、老客户资源。格兰德是一家组建于20世纪70年代末的合资公司，它的会员家庭达5万多户，销售额达6亿美元以上。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程 希尔顿希尔顿-格兰德度假俱乐部的产品特点格兰德度假俱乐部的产品特点希尔顿-格兰德度假俱乐部的产品形式是基于某处房产之上的点数制系统，根据住宿单元的面积和淡旺季节给予不同的点数。主要优

42、点有：它的“原始营地”概念使得顾客将拥有对原购买度假地房产的优先使用权，点数制又使得顾客能以天为单位消费其产品会员可以将房产使用权转换为希尔顿的常客优惠积分，这样他们就可以在230多家希尔顿饭店中消费。希尔顿-格兰德度假俱乐部加入RCI的交换网络，购买产品者将自动成为RCI的会员，并可以通过其交换系统参与全球性的交换。希尔顿-格兰德俱乐部还可以提供折扣机票、租车和其他旅行等产品。中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程时权酒店在中国的发展历程时权酒店在中国的发展历程代理国外时权代理国外时权酒店产品酒店产品中国单体时权中国单体时权酒店产品酒店产品中国俱乐部产品中国俱乐部产品（天数制）（天

43、数制）中国俱乐部产中国俱乐部产品（点数制）品（点数制）1994-19971998-20032003-20062007-至今代表产品主要为西班牙等地的时权酒店产品主要代表为珠海石景山旅游度假中心，北京九华山庄、上海太阳岛、青岛SPR等主要代表为云南太阳度假，天伦度假俱乐部和泰达度假等主要代表为海航金爵度假俱乐部中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程中国时权酒店销售现状（中国时权酒店销售现状（2008）销售额￥3600万元销售额￥4200万元销售额￥7000万元中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程案例：颐尚温泉度假俱乐部案例：颐尚温泉度假俱乐部中国商业地产总裁中国商业地产总裁

44、EMBA课程课程旅游综合体酒店运营创新模式旅游综合体酒店运营创新模式共管酒店共管酒店中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程总经理业主关系营销预订/前台客房管理工程维护财务会计保安共管公寓度假村共管公寓度假村中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程业主关系部业主关系部接听业主的电话接受业主预订其自己的度假单元编印物业简报协助生成提供给业主的月度报表在业主入住之前检查度假单元，保证无懈可击，应该供应的物品充足协助总经理处理业主的现场要求和问题检查列入租赁业务的度假单元，每年提供一份检查报告，报告细节包括每套单元的状况，如果有的话，业主应该为改善其单元需要做的事情。例如更换摇晃的餐

45、厅用品，更换起居室污脏的地毯。协调和组织业主联谊会、业主活动中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程市场营销的目标客户市场营销的目标客户l休闲度假者或家庭l会议l季节性旅游者中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程 市场营销的主要方法市场营销的主要方法口碑宣传（业主和租户、旅行作家、旅行代理商和批发商，行业中的其他人员）包价旅行和协作广告（食品、饮料、娱乐设施、交通、商品、景点门票等等）目的地营销：（当地政府、商会、旅游局、旅行社）内部营销：（租户和未签租赁合同的业主）外部营销：区域营销中心（OPC），互联网、小册子，简报中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程预订和前

46、台预订和前台业主和业主的客人：一样需要前台预订，需要由业主指定与管理公司联系人，防止同一家庭不同家庭成员提出冲突的预订要求；租户：需要提前预订，并支付住宿费用；预订可以来自交换系统的客人；房间分配原则上采用轮换出租；中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程客房管理客房管理度假单元的规模和位置，房屋清洁时间90分钟宾客抵达和离店的模式配备员工方面的考虑（错开清洁时间，兼职员工，客房服务外包，交通补助）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程维护和工程（采购代理）维护和工程（采购代理）公共区域业主委员会度假单元业主个人维护和工程确认分析报价业主开始准备工单维修与工程执行工单业委会决

47、定是否进行维修准备工单中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程财务会计财务会计共管公寓度假村最少保持三套会计记录：1、宾客（单元租户）账目2、业主账目业主账目3、业委会账目中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程共管公寓度假村的预算共管公寓度假村的预算财务费用业主预收账款有限公共设施的费用业委会的预算中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程案例：海阳樱花国际案例：海阳樱花国际（2010）本案本案中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程本项目拟将高层公寓区按照共管酒店模式运营，其中46#、47#楼按照标准酒店运营，其他高层公寓可以按自愿原则委托酒店代为管理。露天温

48、泉区露天温泉区46#47#高层公寓区高层公寓区嵩山温泉嵩山温泉会所会所会议中心会议中心樱花国际樱花国际酒店酒店樱花国际樱花国际酒店酒店高层公寓区高层公寓区案例：海阳樱花国际（续）案例：海阳樱花国际（续）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程政策风险分析政策风险分析1996年，房地产广告发布暂行规定2001年，商品房销售管理办法2006年，天津市公寓项目建设管理暂行办法2010年，关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释2011年，海口市产权式酒店管理办法- 评估销售评估销售中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程产品设

49、计产品设计案例：丽水飞达国际酒店案例：丽水飞达国际酒店附加价值：附加价值：投资回报：10%(10年)免费住宿：14天/年交换平台：DAE&TPC销售价格营业利润（产权酒店客房部分）/（销售面积投资回报率）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国际酒店丽水飞达国际酒店产品定位产品定位产品定位：产品定位：具有国际运营理念的产权式酒店案名建议：案名建议：丽水飞达国际大酒店广告核心概念广告核心概念丽水首个产权式酒店概念总价低回报率高导入全球DAE国际化管理运营模式中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国际酒店丽水飞达国际酒店推广思路推广思路按照销售节点，整体推广共分

50、三个阶段：准备期（07.1007.11）普及产权酒店概念，推广树立项目形象，设售楼处销售进场，进行来客的接待工作蓄水期（07.1107.12）海陆空三位一体的媒体轰炸，引爆市场关注通过举行SP活动来预热市场强销期（08.0108.03）借势借人气旺势，提高客户落单率，制造舆论话题旺势以话题炒市场，推动后期销售再掀高潮三阶段之间层层推进，如海岸之浪，一浪高一浪，最后掀起全市场的关注大潮三阶段之间层层推进，如海岸之浪，一浪高一浪，最后掀起全市场的关注大潮中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国际酒店丽水飞达国际酒店高炮高炮中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国

51、际酒店丽水飞达国际酒店道旗、灯箱道旗、灯箱中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国际酒店丽水飞达国际酒店报广报广中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国际酒店丽水飞达国际酒店DM中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国际酒店丽水飞达国际酒店软文软文利用第五届全国产权酒店合作发展论坛事件营销产权酒店，杭城论剑系列软文，教育市场1、产权酒店正式登陆丽水2、丽水房地产投资新动向3、股市神话不再，市场呼唤更稳健的投资产品4、房地产最后的原始股5、旅游新时尚假期交换中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程丽水飞达国际酒店丽水飞达国际酒店其他其

52、他调查问卷：利用在市中心进行调查问卷，宣传产权酒店概念及飞达产权酒店产品广播访谈：丽水飞达国际大酒店向产权酒店进军传单派发：包括丽水市区及辖下县级市，如著名侨乡青田等精准营销：短信群发SP活动：快乐“飞达”，赢在2008丽水市华侨界2008元宵联谊会中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程增值服务体系增值服务体系TPC度假交换平台度假交换平台北 京青 岛西 安杭 州上 海三 亚产权酒店小业主产权酒店小业主中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程服务模式服务模式中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程WWW.TPCHOME.CNWWW.TPCHOME.CN中国商业地产总裁

53、中国商业地产总裁EMBA课程课程魏小安魏小安著名旅游经济和管理专家，历任国家旅游局政策法规司、饭店管理司、规划发展与财务司司长、中国社会科学院研究员。现任中国旅游研究院学术委员会主任，中国旅游协会休闲度假分会秘书长，全国休闲标准化技术委员会主任委员。从我国整个酒店业和旅游业来说，产权酒店会成为酒店业的重要组成部分。但是产权酒店是否能可持续发展，关键是能不能形成内部资源的整合，构筑大平台，大家一起来发展。产权酒店的产权分割形成了一个均质产品的基本形态，这个形态是联合的基础。产权酒店的业主要求对各个产权酒店都有很大的压力，这是联合的动力。产权酒店以度假的特点形成的差异化，是我们在市场上的品牌。有这么三条，这个联合是完全可以达到的，形成一个现代化的网络组织。（摘自“首届全国产权酒店合作发展论坛”的发言）中国商业地产总裁中国商业地产总裁EMBA课程课程THEEND