1、房地产开发流程房地产开发流程及其热点问题及其热点问题一、基本知识一、基本知识1. 房地产开发：u城市房地产开发；城市房地产综合开发城市房地产开发；城市房地产综合开发u是指在依据是指在依据中华人民共和国城市房地产中华人民共和国城市房地产管理法管理法取得国有土地使用权的土地上进取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。行基础设施、房屋建设的行为。u房地产开发是房地产活动中一项重要制度，房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。首要环节。城市房地产：是由城市房产和城市地产有机结合而组成的统一整体 物质形态上、
2、经济形态上“不动产”u城市房屋u城市房产u城市土地u城市地产是在全国城镇范围内包括全国各是在全国城镇范围内包括全国各个大中小城市、县镇和独立工矿个大中小城市、县镇和独立工矿区的全部房屋建筑物区的全部房屋建筑物是城市房屋的社会经济形态：是城市房屋的社会经济形态：法律上有明确的权属关系；法律上有明确的权属关系；有使用价值和价值（商品）；可有使用价值和价值（商品）；可在不同的使用者和所有者之间流在不同的使用者和所有者之间流通通是指在全国城市区域内及其他的是指在全国城市区域内及其他的属于国家所有的全部土地。属于国家所有的全部土地。是城市土地中具有以下特征的部是城市土地中具有以下特征的部分土地：分土地：
3、法律上有明确的权属关系；法律上有明确的权属关系；能带来相应的经济效益；能带来相应的经济效益；建设用地建设用地 2、房地产开发分类1）根据开发项目所在的位置：u新区开发新区开发u旧城开发旧城开发( (建成区再开发建成区再开发) )2）根据开发的规模：u成片开发成片开发u零星开发（单项开发）零星开发（单项开发）3）根据开发项目的使用功能:u居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、特殊用途（停车楼）特殊用途（停车楼）4）根据开发的深度：u土地开发土地开发u房屋开发房屋开发5）根据开发的方式：u定向、联合、合作、单独开发定向、联合、合作、单独开发6）房地产项
4、目未来获取收益的方式：u出售型房地产项目出售型房地产项目u出租型房地产项目出租型房地产项目u混合型房地产项目混合型房地产项目3、 房地产开发流程1)可行性研究阶段u市场研究、选择项目市场研究、选择项目u开发项目定位开发项目定位u项目经济、社会、环境评价项目经济、社会、环境评价2)前期工作阶段前期工作阶段u开发项目立项开发项目立项u申请申请建设用地规划许可证建设用地规划许可证u申请土地开发使用权申请土地开发使用权u领取领取房地产开发项目手册房地产开发项目手册u拆迁安置拆迁安置u筹集开发资金筹集开发资金u项目规划设计与报建项目规划设计与报建 领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证3)建设实施
5、阶段u办理开工审批手续u选择施工企业u工程管理与控制u竣工验收4)房屋营销和服务u营销制定销售、租赁计划、宣传、广告制定销售、租赁计划、宣传、广告销售、签约、付款销售、签约、付款u服务（物业管理）小区管理、经营、服务小区管理、经营、服务二、房地产项目可行性研究二、房地产项目可行性研究1.主要解决两个方面问题u选 地投资机会u选方案投资方案也称为：项目选择项目选择的程序u投资项目寻找投资项目寻找u投资项目精选；投资项目精选；u初步可行性研究；初步可行性研究；u项目谈判；项目谈判；u详细可行性研究详细可行性研究u公司总体决策公司总体决策2.可行性研究的方法u国家发展改革委、建设部。发改投资2006
6、1325号 ：关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数u建标2000205号房地产开发项目经济评价方法2000.9.18试行第三章第17条至23条：房地产开发项目策划u1.项目区位的分析与选择：项目选择u2.开发内容和规模的分析与选择 最高最佳利用原则最高最佳利用原则u3.开发时机的分析与选择： 分期分批开发分期分批开发( ( 滚动开发滚动开发) ) u4.开发合作方式的分析与选择： 独资、合资、合作独资、合资、合作 ( ( 包括合建包括合建 ) )、委托开发、委托开发 u5.项目融资方式和资金结构的分析与选择 u6.房地产产品经营方式的分析与选择： 出售
7、出售 、出租、自营、出租、自营 法律上允许、技术上可能、法律上允许、技术上可能、财务上可行财务上可行 , , 经过充分合理的经过充分合理的论证论证 , , 能够带来最高收益的利能够带来最高收益的利用用 第四章:开发项目投资与成本费用估算u1 1）土地费用）土地费用u2) 2) 前期工程费前期工程费u3 3）基础设施建设）基础设施建设u4)4)建筑安装工程费建筑安装工程费 u5)5)公共配套设施建公共配套设施建设费设费u6)6)开发间接费用开发间接费用u7)7)管理费用管理费用u8)8)财务费用财务费用u9)9)销售费用销售费用 u10)10)其他费用：其他费用：u11)11)房地产投资有房地产
8、投资有关的各种税金和关的各种税金和地方政府或有关地方政府或有关部门征收的费用部门征收的费用u12)12)不可预见费用不可预见费用第六章:地产开发项目财务评价房地产项目经济评价分为：u财务评价：u综合评价：一般项目适用。应根据现行财税制一般项目适用。应根据现行财税制度和价格体系，计算项目的财务收度和价格体系，计算项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可能性。况，判断项目的财务可能性。适用于重大的对社会经济发展有较适用于重大的对社会经济发展有较大影响的项目，如经济开发区项目、大影响的项目
9、，如经济开发区项目、成片开发项目。应从区域社会经济成片开发项目。应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。断项目的社会经济合理性。第七章 第六十二条:临界点分析u概念：是测定一个或多个不确定因素变化时，项是测定一个或多个不确定因素变化时，项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。u通常进行临界
10、点分析的因素有： 最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率 最高土地取得价格；最高土地取得价格； 最高工程费用。最高工程费用。三、规划设计的管理三、规划设计的管理 1. 1.规划设计与房地产开发规划设计与房地产开发 1)1)规划设计工作是房地产开发的规划设计工作是房地产开发的“龙头龙头”； 2)2)城市规划区内的土地利用和各项建设城市规划区内的土地利用和各项建设必须必须符合城符合城市规划，服从规划管理市规划，服从规划管理 3)3)房地产开发企业对规划设计管理的工作：房地产开发企业对规划设计管理的工作： 拟定规划设计要求；拟定规划设计要求； 进行设计招
11、标；进行设计招标； 选出最优同时又是比较经济的方案；选出最优同时又是比较经济的方案； 进一步优化后付诸实施进一步优化后付诸实施2、项目策划与规划1)项目筹划的提出u设计单位未能深入研究市场设计单位未能深入研究市场u房地产全程营销策划的提出房地产全程营销策划的提出u策划具有指导功能、整合功能、实战功能、策划具有指导功能、整合功能、实战功能、避险功能避险功能 u在策划的过程中，创意是灵魂在策划的过程中，创意是灵魂2)策划的理念u从人适应房子到房子适应人这个根本性的转变一切以人为本，以人为核心是居住区设计的根本一切以人为本，以人为核心是居住区设计的根本u要考虑： 对居民的生理、心理感受最大程度地满足
12、；对居民的生理、心理感受最大程度地满足； 重视居民的出行、交往、生活习俗；重视居民的出行、交往、生活习俗； 社区管理；社区管理；“时空一体时空一体”理念理念 资源共享；资源共享；“天人合一天人合一”理念理念 残疾人残疾人3)目前常见的项目开发定位形式u绿色生态型住宅u山水园林型住宅u智能化小区模式u健康体育模式奥林匹克花园u文化教育模式u居住办公（SOHO）模式u城镇房子“TOWNHOUSE” “联排别墅”“经济别墅”u国家康居示范工程u高科技节能环保：恒温、恒湿、恒氧朗诗地产四、房地产开发项目后评价四、房地产开发项目后评价1.后评价的基本知识u概念：指开发项目建成并完成租售后，对开发过程、指
13、开发项目建成并完成租售后，对开发过程、经济效益、社会效益和环境效益所进行的综合评价。经济效益、社会效益和环境效益所进行的综合评价。u时间：按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后的最佳时机为项目竣工后1 1 2 2年，一个大型房地产项年，一个大型房地产项目的后评价时间大约为目的后评价时间大约为2 2 3 3个月。个月。u作用： 一是全面了解项目建设成果及存在的问题；一是全面了解项目建设成果及存在的问题； 二是掌握影响项目效益的各因素对项目的影响程度。二是掌握影响项目效益的各因素对项目的影响程度。 三是为其他开发项目的决策提供科学依据
14、。三是为其他开发项目的决策提供科学依据。2.房地产开发项目后评价的基本操作程序u1)1)进行房地产开发后评价设计进行房地产开发后评价设计u2)2)实施房地产开发后评价实施房地产开发后评价u3)3)编制房地产开发后评价报告编制房地产开发后评价报告主要任务是确定所要研究的问题以主要任务是确定所要研究的问题以及所要使用的评价方法。主要包括：及所要使用的评价方法。主要包括： 1 1界定后评价要检验的问题界定后评价要检验的问题2 2选择后评价所使用的方法选择后评价所使用的方法3 3确定后评价的标准。确定后评价的标准。主要的工作是进行数据的收集主要的工作是进行数据的收集和处理。这些收集和处理工作和处理。这
15、些收集和处理工作需要围绕需要围绕“能发现问题并形成能发现问题并形成结论结论”这一线索来进行这一线索来进行需要分析存在的问题并提出建议，需要分析存在的问题并提出建议，为完善报告和今后项目决策提供基为完善报告和今后项目决策提供基础材料。其主要内容包括：础材料。其主要内容包括：1.1.分析项目及其决策的背景情况；分析项目及其决策的背景情况；2.2.介绍后评价所采用的评价策略、介绍后评价所采用的评价策略、数据的收集方法和分析方法；数据的收集方法和分析方法；3.3.清楚并公正地阐述后评价所发现清楚并公正地阐述后评价所发现的问题，以及所形成的结论的问题，以及所形成的结论。3、房地产开发项目后评价的基本内容
16、 及指标体系(1)过程评价u项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对比和分析，找出的情况和实际执行过程进行对比和分析，找出差别，分析原因。差别，分析原因。 过程评价一般要分析的几个方面：u过程评价一般采用定性分析与定量分析相结合过程评价一般采用定性分析与定量分析相结合的方法。的方法。 定量分析一般采用以下基本指标：1 1项目决策与项目准备；项目决策与项目准备；2 2项目规划设计的内容与开发规模项目规划设计的内容与开发规模3 3工程进度与实际情况；工程进度与实际情况；4 4配套设施与服务条件；配套设施与服务条件；5 5项目财务执行
17、情况；项目财务执行情况；6 6项目租售情况与分析。项目租售情况与分析。1 1项目决策周期项目决策周期( (周期变化率周期变化率) )；2 2设计周期设计周期( (设计周期变化率设计周期变化率) )；3 3建设工期建设工期( (竣工项目定额工期率竣工项目定额工期率) )；4 4建设成本建设成本( (实际建设成本变化率实际建设成本变化率) )；5 5工程优良率；工程优良率；6 6工程合格率；工程合格率；7 7静态投资总额、动态投资总额：静态投资总额、动态投资总额：8 8销售总时间销售总时间( (销售时间变化率销售时间变化率) )。(2)经济效益评价u工程造价评价工程造价评价u财务效益评价财务效益评
18、价u国民经济评价国民经济评价 反映工程造价的指标包括总投资、反映工程造价的指标包括总投资、平均建筑面积造价、每平方米面积平均建筑面积造价、每平方米面积造价所含地价、土建费用、配套费造价所含地价、土建费用、配套费用、税费等。用、税费等。u反映项目财务效益的指标包括项反映项目财务效益的指标包括项目总收入、投资回收期、开发总利目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自有资金利润润、全投资利润率、自有资金利润率、全员劳动生产率、人均开发利率、全员劳动生产率、人均开发利润率等指标。还应对影响财务效益润率等指标。还应对影响财务效益指标的主要因素进行相关分析。指标的主要因素进行相关分析。u反映国民经
19、济评价的指标包括反映国民经济评价的指标包括经济内部收益率、经济净现值换经济内部收益率、经济净现值换汇成本等。汇成本等。 (3)社会效益评价社会效益评价的内容一般包括两个方面：u1.1.对项目涉及的居住水平的评价，包括居住对项目涉及的居住水平的评价，包括居住总人口、占地面积、居住回积密度、净人口总人口、占地面积、居住回积密度、净人口密度等。密度等。u2.2.对项目配套设施、交通、防火、防震、安对项目配套设施、交通、防火、防震、安全性等评价全性等评价(4)环境效益评价环境效益的评价包括两个方面：u住宅外部居住环境 外部居住环境评价指标包括人均绿地占有量、外部居住环境评价指标包括人均绿地占有量、居住
20、密度、公共设施人均占有率。在评价过程居住密度、公共设施人均占有率。在评价过程中还应对项目与城市环境的关系进行分析。中还应对项目与城市环境的关系进行分析。u住宅内部居住环境 内部居住环境评价的内容包括住宅标准、住宅内部居住环境评价的内容包括住宅标准、住宅类型、隔声、通风、采光、保温、隔热等情况，类型、隔声、通风、采光、保温、隔热等情况，可分别设置一些评价指标如：人均居住面积、可分别设置一些评价指标如：人均居住面积、冬至日照时间等。冬至日照时间等。(5) 综合评价u综合评价的目的综合评价的目的是产生最终评价结论，包括总是产生最终评价结论，包括总结经验、教训，并提出建议。综合评价要分层结经验、教训，并提出建议。综合评价要分层次地对项目原定目标与实际结果进行对比，计次地对项目原定目标与实际结果进行对比，计算差别并分析原因，并分析项目原来预期效果算差别并分析原因，并分析项目原来预期效果与实际产出效果之间差距的影响。与实际产出效果之间差距的影响。u房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基础上形成项目后评价分析报告，总，并在此基础上形成项目后评价分析报告，提交开发商的决策层，用以指导新的房地产投提交开发商的决策层，用以指导新的房地产投资决策活动。资决策活动。 谢谢大家！谢谢大家！
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