房地产企业会计核算与营改增解读培训课件（128页）.pptx

1、房地产企业房地产企业 会计核算与营改增解读会计核算与营改增解读内容提要内容提要O第一部分 房地产企业业务概述 一、企业设立条件 二、业务范围特点 三、会计科目设置 四、涉及税种简介 五、行业作用简析O第二部分 房地产企业各阶段会计核算 一、企业设立阶段 二、获取土地阶段 三、开发建设阶段 四、销售转让阶段 五、“营改增”解读O第一部分 房地产企业业务概述O第二部分 房地产企业各阶段会计核算一、房地产企业的设立条件一、房地产企业的设立条件O设设立立房房地地产产开开发发企企业业，除除应应当当符符合合有有关关法法律律、行行政政法法规规规规定定的的企企业业设立条件外，还应当具备下列条件：设立条件外，还

2、应当具备下列条件：O1.有100100万元以上万元以上的注册资本；O2.有4 4名名以以上上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专专职职技技术术人员，2 2名以上名以上持有资格证书的专职会计专职会计人员。O省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高高于于前款的规定。相关链接相关链接房地产企业资质房地产企业资质资质指标项目资质指标项目一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质四级资质四级资质注册资本注册资本50005000万元万元20002000万元万元800800万元万元100100万元万元从事房地产开发经营年限从事房

3、地产开发经营年限5年3年2年1年近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工30万平方米15万平方米5万平方米连续年度建筑工程质量合格率连续年度建筑工程质量合格率5年100%3年100%2年100%上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积15万平方米10万平方米有有职职称称的的建建筑筑、结结构构、财财务务、房房地地产产专专业业管管理理人人员员（中中级级以以上上管理、会计人员）管理、会计人员）4040（2020、4 4）2020（1010、3 3）1010（5 5、2 2）（5 5、2 2）质量保证体系质量保证体系具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用

4、说明书制度未发生过重大工程质量事故未发生过重大工程质量事故思考：思考：O“营改增营改增”后，房地产企业有小规模纳税人吗后，房地产企业有小规模纳税人吗O以以最最低低资资质质为为准准，假假设设全全年年施施工工面面积积1 1万万平平方方米米，单单价价按按500500元元计计算算，销销售售收收入入将将超超过过一一般般纳税人纳税人500500万元的标准。万元的标准。二、房地产业务范围和特点二、房地产业务范围和特点O业务范围业务范围 土地使用权的转让、买卖与租赁 房屋的开发、销售与出租住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物、附着物等配套设施、代建工程、周转房O业务特点业务特点 1.开工前，用地审批、

5、立项审批、规划审批 2.开发过程中受到政府相关部门的控制 3.开发周期长，风险高，投资额大 4.产品为不动产，位置固定，单价高，产品具有多样性 5.销售分为期房销售（预售）和现房销售两个阶段 6.销售安排与经营物业相关链接相关链接房地产企业基本法规房地产企业基本法规O房地产企业除依照税法规定依法纳税外，在开发经营中必须执行以下法律法规（主要部分）：O土地管理法及实施条例O城市房地产管理法O城市规划法O建筑法O物权法O招标投标法 O城市房地产开发经营管理条例O建设工程勘察设计管理条例O建设工程质量管理条例O城市房屋拆迁管理条例O城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例O物业管理条例 房地产开发流程房

6、地产开发流程可行性研究取得土地国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证建筑工程施工许可证招标评标定标施工管理项目竣工验收项目预售与销售项目预售与销售物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包封顶封顶预售许可证预售许可证甲供材或甲供材或包工包料包工包料企业设立、投资、注册O房地产开发流程可以用“5证”的取得来贯穿：房地产开发流程房地产开发流程房地产企业财务会计特点房地产企业财务会计特点O1.资金管理方面，项目投资巨大，一般都要按规定建立项目资本金和向银行进行融资。O2.财务风险方面，存在着巨大的现金流风险、盈利风险和销售风险。O3.会计核算方面： 一是需要房地产

7、开发项目投资费用估算； 二是开发模式决定会计核算； 三是产品开发周期跨越会计年度，未开工、已开工（在建、未完工）与完工并存，未售、预售与已售并存，核算内容复杂； 四是非持续经营假设。房地产开发项目投资费用估算房地产开发项目投资费用估算O由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算是合二为一的过程，其范围由开发成本和开发费用两部分组成，包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。其作用主要有三点：一是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可

8、行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。O( (一一) )开发成本开发成本O1.土地使用权出让金：（政府定价）O2.土地征用及拆迁安置补偿费：（政府定价）O3.前期工程费：通常规划及设计费为建安工程费的3%左右O4.建安工程费：（预算）O5.基础设施费：（预算）O6.公共配套设施费：（预算）O7.不可预见费：以上述16项之和为基数，按3%5%计算O8.开发期间税费O( (二二) )开发费用开发费用O1.管理费用：开发成本构成中前l6项之和为基数，按3%左右计算O2.销售费用： 广告宣传费：约为销售收入的2%3%；销售代理费：约为销售收入的1.5%2%；其他销售费用：约为销售收入的0.5%

9、1%。以上各项销售费用合计约占销售收入的4%6%。O3.财务费用房地产企业业务分类房地产企业业务分类房地产房地产企业企业模式模式业务业务1.房产房产2.地产地产1.销售物业销售物业2.自营物业自营物业1.开发开发2.经营经营房地产企业业务流程房地产企业业务流程公司注册公司注册获取获取土地使用权土地使用权房地产房地产开发与建设开发与建设转让房地产转让房地产持有房地产持有房地产开发业务经营业务综合业务三、房地产企业会计科目设置三、房地产企业会计科目设置O房地产企业除按会计准则规定的一般性共用会计科目外，根据本行业特点，应至少设置以下会计科目：流动资产流动资产存货类存货类非流动资产类非流动资产类成本

10、类成本类开发成本明细开发成本明细开发间接费开发间接费明细明细开发产品投资性房地产 开发成本开发成本 土地征用及拆迁补偿费人工费分期收款开发产品投资性房地产累计折旧摊销开发间接费用开发间接费用前期工程费折旧费周转房投资性房地产减值准备工程施工基础设施费办公费工程结算建筑安装工程费水电费公共配套设施费劳保费开发间接费其他房地产企业会计核算流程房地产企业会计核算流程O房地产企业会计核算流程图经营销售转让阶段（持有阶段）开发开发建设阶段取得土地阶段土地土地出租投资性房地产自用固定资产建筑施工规划勘察设计销售销售开发产品开发产品开发成本开发成本配套附属设施四、房地产企业涉及的税种四、房地产企业涉及的税种

11、阶段税种计税依据税率备注企业设立阶段印花税权利与许可证照、其他账簿5元/件 记录资金的账簿 (实收资本+资本公积)0.5土地使用权转让与出让使用合同0.5契税接受以土地使用权等不动产出资3%5%获取土地阶段印花税、契税耕地占用税开发建设阶段城镇土地使用税营业税、城建税、教育费附加建筑安装3%+营改增销售转让阶段营业税、城建税、教育费附加销售不动产5%+营改增企业所得税未完工、完工25%印花税房地产销售合同0.3土地增值税房产持有阶段营业税、城建税、教育费附加租赁5%+营改增企业所得税25%房产税、城镇土地使用税、印花税租赁、自用五、地方政府为何偏爱房地产业五、地方政府为何偏爱房地产业行业作用简

12、析行业作用简析O片面追求GDP高增长O1.对众多相关行业的辐射、促进、拉动、刺激作用O2.两面性、双刃剑作用良性良性恶性恶性危机、泡沫、崩溃房地产钢材钢材建材建材服务服务 化工化工自来水自来水电力电力电信电信 运输运输 物业物业 商业商业燃气燃气玻璃玻璃水泥水泥砖瓦砖瓦木材木材相关链接相关链接GDP等指标等指标OGDP即国内生产总值（或地区生产总值，英语Gross Domestic Product的缩写GDP），是一定时期内（年或季度），一个国家或地区的经济活动中所生产出的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GDP是国民经济核算的核心指标，对衡量一个国家或地区经济状况和发展水平亦有相当重要性。它

13、与国民生产总值（GNP）不同之处在于，GDP不将国与国之间的收入转移计算在内，即GDP计算的是一个地区内生产的产品价值，而GNP则计算一个地区实际获得的生产性收入。简单的来说GDP是属地主义，GNP是属人主义。例如，无论台湾、香港、日本、韩国、美国等厂商在中国大陆生产的最终产品和劳务，都包括在中国大陆的GDP内，这一数值还包括移住劳工的薪资在内。OGNI：国民总收入，即GDP+该国在海外生产和投资所获收益相关链接相关链接中美中美GDP差异分析差异分析研发等知识产权投资在GDP中的比重高达23%O1840年鸦片战争时，中国（大清帝国）GDP是英国的4倍O1895年甲午战争时，中国（大清帝国）GD

14、P是日本的5倍O1936年日本侵略前，中国（中华民国）GDP是日本的2倍相关链接相关链接中国曾经的中国曾经的GDPO丝绸O茶叶O瓷器（china）O房地产相关链接相关链接中国古代中国古代GDP成份成份相关链接相关链接中国现代中国现代GDP成份成份相关链接相关链接国外国外GDP为什么不包含房地产为什么不包含房地产O房屋具有永永久久产产权权，盖起来就不会拆掉，所以，也不会有经常性的新建房屋相关链接相关链接（秦）阿房宫（秦）阿房宫O史史记记秦秦始始皇皇本本纪纪记载：“前殿阿房东西五百步，南北五十丈，上可以坐万人，下可以建五丈旗，周驰为阁道，自殿下直抵南山，表南山之巅以为阙，为复道，自阿房渡渭，属之咸

15、阳。”O（唐唐）杜杜牧牧 阿阿房房宫宫赋赋：“六王毕，四海一，蜀山兀，阿房出。覆压三百余里，隔离天日。骊山北构而西折，直走咸阳。二川溶溶，流入宫墙。五步一楼，十步一阁。廊腰缦回，檐牙高啄。各抱地势，钩心斗角。盘盘焉，囷囷焉，蜂房水涡，矗不知乎几千万落。长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？高低冥迷，不知西东。歌台暖响，春光融融。舞殿冷袖，风雨凄凄。一日之内，一宫之间，而气候不齐。戍卒叫，函谷举，楚人一炬，可怜焦土！”相关链接相关链接（清）圆明园（清）圆明园O圆明园圆明园O圆明园坐落在北京西北郊，与颐和园相邻，由圆明园、长春园和万春园组成，也叫圆明三园。是清代著名的皇家园林之一，面积五千二百余

16、亩，一百五十余景。建筑面积达十六万平方米，有“万园之园”之称。清朝皇室每到盛夏时节会来这里理政，故圆明园也称“夏宫”。相关链接相关链接（美）世贸中心（美）世贸中心O世界贸易中心世界贸易中心O世 界 贸 易 中 心 （ World Trade Center），是位于美国纽约曼哈顿岛西南端的一个建筑群，由2座110层并立的塔式摩天楼与1座8层、2座9层、1座22层、1座47层的大楼组成。其中世界贸易中心一号楼和二号楼曾为美国纽约最高的建筑物及标志性建筑。O2001年9月11日，两架遭到恐怖分子劫持的飞机分别撞向世贸中心一号楼和二号楼，两座大楼在两个小时内相继倒塌，导致包括世贸中心其余5栋大楼、德意

17、志银行大楼在内的多栋建筑物严重受损。 O第一部分 房地产企业业务概述O第二部分 房地产企业各阶段会计核算一、企业设立阶段的会计核算一、企业设立阶段的会计核算本阶段主要涉及资本投入和前期开办费。本阶段主要涉及资本投入和前期开办费。例例1 1：东方房地产开发有限责任公司由甲、乙两个公司和张某个人共三个股东投资1000万元设立，三股东分别持股比例为50%、30%、20%。2015年1月1日，三个股东以货币资金一次性缴足款项，工商已办好营业执照。基本程序：先在银行开立临时验资户，股东将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验资，根据验资报告和公司章程等工商注册。一、企业设立阶段的会计核算一、企业设立阶段

18、的会计核算账务处理为：1.开立临时验资户： 借：银行存款验资户 1000万元 贷：实收资本甲公司 500 乙公司 300 张某 200（原始凭证：现金缴款单、银行进账单、公司章程等）2.基本户（假定在工商银行）开好后临时验资户资金转入基本户： 借：银行存款工商银行 1000 贷：银行存款验资户 1000（原始凭证：银行转账凭证、验资报告复印件等）一、企业设立阶段的会计核算一、企业设立阶段的会计核算开办费的核算开办费的核算开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用，一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般包括筹建期间到取

19、得营业执照后产生的第一笔收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产与无形资产等长期资产。发生时：借：管理费用开办费费用 贷：现金、银行存款等二、获取土地阶段的会计核算二、获取土地阶段的会计核算例例2 2：东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价款5000万元，单价50万/亩,契税税率4%,当地政府规定的耕地占用税税额22.5元/平方米,通过银行转账支付土地使用权出让金及相关税费。 账务处理为:1.支付土地出让金： 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿 5000 贷：银行存款 50002.应交纳契税 50004%=200万元 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿

20、200 贷：银行存款 2003.应缴纳耕地占用税 100666.6722.5=150万元 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿 150 贷：银行存款 1504.签订出让合同缴纳印花税 50000.5=2.5万元 借：管理费用印花税 2.5 贷：银行存款 2.5二、获取土地阶段的会计核算二、获取土地阶段的会计核算二、获取土地阶段的会计核算 如获取土地用于商品房开发开发则计入“开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿”科目。 如土地是用来自建自建用房，计入“无形资产土地使用权”科目。 如企业改变改变土地使用权的用途，将其用于对外出租，应计入“投资性房地产”科目。例例3 3：东方房地产公司2007年10

21、月取得土地使用权9000万（含税）用于房地产开发，已完成土地开发，土地开发成本800万。因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产开发，将已经开发完成的土地用于出租。2008年2月与甲公司签订了经营租赁合同，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期自2008年2月1日开始，租赁期2年。账务处理为:1.支付出让金 借：开发成本土地开发 9000 贷：银行存款 90002.支付土地开发成本 借：开发成本土地开发 800 贷：银行存款 8003.自2008年2月1日，租期开始，将土地转入投资性房地产 借：投资性房地产土地使用权 9800 贷：开发成本土地开发 9800 二、获取土地阶段的会计核算三、开发建设阶段

22、的会计核算三、开发建设阶段的会计核算本阶段重点核算内容：本阶段重点核算内容： 建立（认缴）项目资本金建立（认缴）项目资本金 项目银行融资项目银行融资 工程发包核算工程发包核算 材料核算材料核算 设备核算设备核算 往来账核算往来账核算 开发产品与费用核算开发产品与费用核算 税金核算税金核算“营改增营改增”后，后，除土地以外，除土地以外，都可以取得都可以取得增值税增值税进项税额。进项税额。开发建设阶段主要流程开发建设阶段主要流程一、报批报建手续 1.建设用地规划许可证 2.国有土地使用证 3.建设工程规划许可证 4.建筑工程施工许可证二、认缴项目资本金三、项目银行融资四、项目施工建设 1.材料及设

23、备供应 2.工程发包与分包 3.工程结算方式五、竣工验收备案六、产权初始登记三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算O建立（认缴）项目资本金建立（认缴）项目资本金O出于控制投资风险和投资规模、确保投资效益的考虑，我国对固定资产投资实行项目资本金制度。O项目资本金是指在投资项目总投资额中。由投资者认缴的出资额。对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。O目前，对于房地产行业，商品住房项目投资的资本金比例为2035。O对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目，投资

24、管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。对将已存入银行的资本金挪作他用的，在投资者未按规定予以纠正之前，银行要停止对该项目拨付贷款。三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算O项目银行融资项目银行融资O房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而采取某种融资方式，以筹集建设资金的行为。O项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。对房地产企业来讲，最常见也是最主要的贷款品种是房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款。其中：房地产开发贷款是针对房地产开发建设阶段的贷款；而经营性物业抵押贷款是针对房地产持有经营阶段

25、的贷款。O房地产企业取得开发贷款的必备条件如下：房地产企业取得开发贷款的必备条件如下：O具备“四证”，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；O项目资本金或所有者权益不低于规定的比例，且已在银行贷款发放前投入项目建设。O随着房地产业的不断发展，为降低对银行贷款的依赖度，越来越多的房地产企业正在探索房地产投资信托基金这一新的融资模式。三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算信托信托是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三

26、方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。成本费用核算的内容成本费用核算的内容（一）开发产品成本的构成（一）开发产品成本的构成 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算（二）各成本的具体项目为：（二）各成本的具体项目为： 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 土地出让金 拆迁补偿费 安置费 城市基础设施费或征地费 前期工程费前期工程费 可行性研究 规划设计 水文地质 工程地质勘察、测绘 通水、通电、通路 清理平整建设用地基础设施费基础设施费 开发小区道路 供水、

27、电、气、排污、排洪、 通讯照明工程 （以上简称“七通”） 环卫与绿化工程公共配套设施费公共配套设施费 水塔 停车场 消防设施 小区外交通道路开发间接费开发间接费三、开发建设阶段的会计核算建筑安装工程费 材料费 人工费 建筑安装工程的主要形式建筑安装工程的主要形式O甲供材料甲供材料：O对于乙方也称“包轻工”、“轻包”，是指建设单位和施工单位之间材料供应、管理和核算的一种方法。即：房地产开发商（建设单位）为甲方，施工单位为乙方，合同规定工程项目中所使用的主要材料由甲方统一购入，材料价款的结算按照实际的价格结算，数量按照甲方调拨给乙方数量结算，材料的价格风险由甲方承担， 材料的数量风险由乙方承担。甲

28、方根据施工图计算施工所需的材料量，列出材料供应清单，乙方根据工程进度预算所需要的材料量提前上报计划，甲方统一购入管理，在工程款结算时将这部分材料款从结算总额中剔除。O包工包料包工包料：O也称“重包”、“大包”、“全包”，指房地产开发商（甲方）将建筑安装施工工程（包括材料）全部承包给施工单位（乙方），双方按照工程进度结算款项的管理和核算方法。土地开发成本核算土地开发成本核算1.土地出让金 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款2.支付勘察设计费 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款3.支付地下管道安装工程 借：开发成本土地开发基础设施费 贷：应付账款A 施工公司

29、三、开发建设阶段的会计核算4.月末，一部分土地自用，一部分转让，根据土地开发总成本和面积等分配 借：开发产品自用土地 商品性土地 贷：开发成本土地开发5.土地转让时 借：营业成本土地转让成本 贷：开发产品商品性土地6.如果土地开发完成后立即投入房屋开发建设，即由土地阶段转到房屋开发阶段，则需进行如下账务处理 借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 贷：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费三、开发建设阶段的会计核算房屋开发成本房屋开发成本科目主要核算内容如下：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿（商品房A) 前期工程费（商品房A) 基础设施费（商品

30、房A) 建筑安装工程费（商品房A) 公共配套设施费（商品房A) 开发间接费用（商品房A)完工后： 借：开发产品商品房A 贷：开发成本房屋开发（商品房A)三、开发建设阶段的会计核算公共配套设施费和开发间接费用的分配原则：公共配套设施费是一种公共建筑设施，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房、变电所、自行车棚等。如果根据相关法规、产权及其收益不属于开发商，则公共配套设施成本应分摊计入房屋成本。发生支出时： 借：开发成本开发配套设施开发 贷：银行存款或应付账款等分配时： 借：开发成本房屋开发配套设施费 贷：开发成本配套设施开发三、开发建设阶段的会计核算开发间接费用开发间接费用核算的具体内容包括：管理人员

31、的工资、五险一金、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、项目营销设施建造费等。发生时：借：开发成本开发间接费用 贷：现金、银行存款、应付职工薪酬等分配时：借：开发成本房屋开发开发间接费用 贷：开发成本开发间接费用三、开发建设阶段的会计核算分配方法：分配方法：占地面积法占地面积法 建筑面积法建筑面积法直接成本法直接成本法 预算造价法预算造价法配套设施开发成本配套设施开发成本核算配套设施开发核算原则与房屋开发类似，具体核算的科目为：开发成本配套设施开发土地征用及拆迁补偿费(A商场） 前期工程费（A商场） 基础设施费（A商场） 建筑安装工程费（A商场） 开发间接费用（A商场） 配套设施费（A商场）

32、配套设施竣工，则根据结转明细表进行以下账务处理：借：开发产品配套设施（A商场） 贷：开发成本配套设施开发（上述三级科目）三、开发建设阶段的会计核算投标保证金投标保证金与履约保证金履约保证金的核算例例4 4：东方房地产公司招标采购空调，投标保金为5万元，投标结束后，甲公司中标，乙公司中标反悔，丙公司未中标。账务处理为：1.收取投标保证金 借：银行存款 15 贷：其他应付款 152.甲公司中标，根据中标通知书，转为履约保证金 借：其他应付款- -甲公司（投标保证金） 5 贷：其他应付款- -甲公司（履约保证金） 53.乙公司反悔 借：其他应付款乙公司（投标保证金）5 贷：营业外收入 54.退回丙公

33、司保证金 借：其他应付款- -丙公司（投标保证金） 5 贷：银行存款 5三、开发建设阶段的会计核算开发产品增加与减少的核算1.开发增加 借：开发产品土地/房屋/配套设施 贷：开发成本2.开发产品减少（1）实际对外转让 借：主营业务成本 贷：开发产品（2）分期收款方式 借：分期收款开发产品 贷：开发产品（3）计入周转房 借：周转房 贷：开发产品（4）计入投资性房地产 借：投资性房地产 贷：开发产品三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算O预提预提配套设施费的核算配套设施费的核算O一个项目（小区）的开发所用时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时

34、先建房屋，后建配套设施。这样，往往出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式计入出售房屋等的开发成本。O但并不是所有的配套设施都可以预提成本，只有非营利性公共配套设施最终可以分配计入房屋开发成本，因此，在房屋竣工时，对于营利性公共配套设施尚未建造或尚未完工的，不能预提该公共配套设施费。而对于非营利公共配套设施尚未建造

35、或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算O预提预提配套设施费的核算配套设施费的核算O按照国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，以下费用可以预提：O1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。O2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在

36、售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。O3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算O预提预提配套设施费的核算配套设施费的核算O预提配套设施费时，根据预提金额，借记“生产成本房屋开发成本”等科目，贷记“预提费用”科目。O实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，借记“预提费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款应付工程款”等科目。O当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价

37、值以及库存开发产品成本进行调整。四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算本阶段主要业务内容：本阶段主要业务内容： 土地使用权的转让 商品房销售 其他建筑物、附着物销售 配套设施销售等本阶段主要税种： 营业税、城建税、教育费附加 土地增值税 企业所得税 印花税等“营改增营改增”后，后，要计算增值税要计算增值税销项税额。销项税额。“营改增营改增”后，后，营业税、营业税、土地增值税土地增值税将被增值税取代。将被增值税取代。一、土地使用权转让一、土地使用权转让 出售/交换/赠与 房地产签订转让合同后90日内向房地产管理部门备案二、商品房销售二、商品房销售1.商品房销售包括商品房预售与现

38、房销售。预售许可证，预售交付90天后到房地产管理部门办理登记备案手续。2.自行销售与委托销售3.付款方式：一次性付款、分期付款、按揭付款四、转让与销售阶段的会计核算O商品房销售流程：商品房销售流程：O前期策划与营销取得预售许可证后开盘预售签订销售合同与收款商品房交付O商品房交付流程：商品房交付流程：O通知业主办理入住手续确认身份现场验房并交钥匙办理房屋权属登记四、转让与销售阶段的会计核算商品房预售的条件商品房预售的条件O商品房预售必须符合下列条件商品房预售必须符合下列条件： O1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；O2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；O3.按提供预售的商品房

39、计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；O4.取得商品房预售许可证。转让与销售阶段会计处理转让与销售阶段会计处理（一）销售阶段的会计科目设置 主营业务收入土地转让收入 商品房销售收入 配套设施销售收入 代建工程结算收入 主营业务成本土地转让成本 商品房销售成本 配套设施销售成本 代建工程结算成本 其他业务收入 其他业务成本 预收账款 应收账款 应交税费 营业税金及附加四、转让与销售阶段的会计核算土地使用权转让土地使用权转让例例5 5：东方房地产公司对外转让已经开发完成的土地一块，价值2000万元，实际取得成本为1300万元，已办妥转让手续，价款

40、已存入银行。如何进行账务处理？四、转让与销售阶段的会计核算1.确认收入 借：银行存款 2000 贷：主营业务收入土地转让收入 20002.结转成本 借：主营业务成本土地转让成本 1300 贷：开发产品商品性土地 13003.交纳各种税金 应交营业税=（2000-1300）5%=35万元，应交城建税=357%=2.45万元， 应交教育费附加=353%=1.05万元，应交印花税=20005/10000=1万元， 应交土地增值税： （1）扣除额=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5万元 （2）增值额=2000-1339.5=660.5万元 （3）扣除比=660.51339.5=49.

41、31% （4）应交土地增值税=660.530%=198.15万元 借：营业税金及附加 2366500 贷：应交税费应交营业税 350000 应交城建税 24500 应交教育费附加 10500 应交土地增值税 1981500 借：管理费用印花税 10000 贷： 银行存款 10000四、转让与销售阶段的会计核算商品房销售商品房销售（一）商品房预售会计核算（一）商品房预售会计核算1.定金“其他应付款”或“预收账款”；收到定金后无论财务如何做账务处理，定金应计算缴纳营业税等。2.预售房会计核算“预收账款”或“应收账款”；同时根据税法应计算缴纳营业税、附加税、土地增值税、企业所得税等。3.按揭保证金核

42、算银行要求房地产公司除开立一般结算户外，还需开立一个按揭保证金账户。企业在报建时，计委和建委要求银行开具资金证明，按揭保证金上的资金不能计算在内。在编制现金流量表时，此资金也不能视同“现金”概念。 房地产开发企业向贷款银行缴纳的按揭保证金，有的是从银行贷款中直接扣减，有的是银行先发放贷款后由房地产企业结算账户中划转到保证金账户。四、转让与销售阶段的会计核算贷款行直接扣收按揭贷款保证金时： 借：银行存款 借：其他货币资金按揭保证金户 贷： 预收账款如果是从一般结算户直接转入按揭保证金时， 借：其他货币资金按揭保证金 贷：银行存款购房人违约未及时还款时，贷款行从按揭保证金户扣收承购人本息时： 借：

43、其他应收款 贷：其他货币资金按揭保证金承购人还款时，做相反的分录。按揭保证金解冻时： 借：银行存款 贷：其他货币资金按揭保证金四、转让与销售阶段的会计核算例例6 6：东方房地产公司采用银行按揭方式销售商品房一套，房屋价款180万元，承购人首付款70万元，按揭贷款110万元。2008年5月，该套商品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款中直接收取10%按揭保证金。放款次月起，承购人开始还款。2008年12月5日还款日，承购人未及时还款，贷款银行直接从按揭保证金户扣款6500元；12月底，承购人补缴纳了还款2009年5月该套商品房房产证书办理完毕，按揭贷款保证金解冻转入对应的一般结算户。如何进行账务处理

44、？四、转让与销售阶段的会计核算1.承购人支付首付款 借：银行存款 70 贷：预收账款 702.商品房款按揭到帐 借：银行存款 99 其他货币资金按揭保证金 11 贷：预收账款 1103.承购人违约 借：其他应收款 6500 贷：其他货币资金按揭保证金 65004.承购人补缴纳还款 借：其他货币资金按揭保证金 6500 贷：其他应收款 65005.按揭保证金解冻 借：银行存款 11 贷：其他货币资金按揭保证金 11四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算O商品房预售的会计与税法的差异商品房预售的会计与税法的差异O会计上不符合销售实现的5个条件：O1.风

45、险和报酬转移；2.不继续管理与控制；3.收入计量；4.经济利益流入；经济利益流入；5.成本计量O营业税、增值税纳税义务发生时间：O收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。按结算方式的不同，具体分为以下几种情况：（4）采采取取预预收收货货款方式销售货物，为货物发出的当天款方式销售货物，为货物发出的当天；O企业所得税国税发200931号：前提合同、收入O未完工按预售收入与计税毛利率计算纳税O完工按“竣工、使用、产权”孰早原则结转计税四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算O相关概念辨析相关概念辨析“定金定金”与与“订金订金”：O所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规

46、定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。“订金”在法律上没有明文规定。O“定金”是规范的法律概念，是一种担保形式；而“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的，如果买方交付的是“定金”，那么买方违约则定金将卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。（二）代收配套设施费、办证费及维修基金的核算（二）代

47、收配套设施费、办证费及维修基金的核算房地产企业在预收房款时，同时代收天然气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、房产证办证费及维修基金等费用。核算科目“其他应付款”，根据国家税务总局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知（国税发【2004】69号），住房专项维修基金不征纳营业税。例例7 7：东方房地产公司2009年6月销售给承购人甲商品房一套，价款办理按揭贷款。另外收取配套费1.5万元，维修基金0.46万元，办证费800元。城建税7%、教育费附加3%，土地增值税预征率3%，企业所得税预计毛利率15%。四、转让与销售阶段的会计核算账务处理为：1.公司收到承购人购房定金 借：银行存款 3 贷：预收

48、账款甲 32.预收承购人甲支付首付款 借：银行存款 12 贷：预收账款甲 123.承购人甲按揭贷款到帐 借：银行存款 35 贷：预收账款甲 354.收到承购人缴纳配套费、维修基金、办证费 借：银行存款 20400 贷：其他应付款甲（配套费用）15000 （维修基金） 4600 （办证费） 800四、转让与销售阶段的会计核算5.计算应交纳各种税费 应交营业税=5000005%=25000 应交城建税=257907%=1805.3 应交教育费附加=257903%=773.7 应交企业所得税=50000015%25%=18750 预交土地增值税=5000003%=15000 应交印花税=500000

49、0.5/1000=250 借：主营业务税金及附加 62119 贷：应交税费应交营业税 25000 应交城建税 1805.3 应交教育费附加 773.7 应交所得税 18750 应交土地增值税 15000 借：管理费用印花税 250 贷：库存现金 2506.支付代收费用 借：其他应付款甲（配套费用）15000 （维修基金） 4600 （办证费） 800 贷：银行存款 20400四、转让与销售阶段的会计核算（三）商品房销售的核算（三）商品房销售的核算例例8 8：东方房地产公司2008年6月将正在开发的商品房预售，合同收入2600万元，2009年4月开发的商品房已经全部办理竣工验收并交房，商品房实际

50、开发成本1520万元。企业当月确认商品房销售收入，并办理土地增值税清算，应交土地增值税120万元，已预交土地增值税78万元。如何核算？四、转让与销售阶段的会计核算1.商品房竣工验收时，按实际成本结转开发成本 借：开发产品房屋 1520 贷：开发成本房屋 15202.商品房移交时确认收入 借：预收账款 2600 贷：主营业务收入 26003.月末结转销售房屋成本 借：主营业务成本 1520 贷：开发产品房屋 1520四、转让与销售阶段的会计核算4.计算税金 借：营业税金及附加 143 贷：应交税费应交营业税 130 应交城市维护建设税 9.1 应交教育费附加 3.95.计算土地增值税 借：营业税

51、金及附加 120 贷：应交税费应交土地增值税 120 6.清算土地增值税 借：应交税费应交土地增值税 42 贷：银行存款 42四、转让与销售阶段的会计核算（四）分期预收款销售商品房（四）分期预收款销售商品房为了便于管理，房地产开发企业应设置分期收款开发产品备成本、已收取价款和未收取价款等资料。例例9 9：东方房地产公司以分期收款方式销售商品房一套，销售价款为120万，成本为90万。合同约定5期房款，每期收回合同价款的20%，收款时间为2008年59月每月8日，交房时间为2008年10月31日，交房前必须付清房款。四、转让与销售阶段的会计核算账务处理为：1.2008年5-9月每月8日预收款时 借

52、：银行存款 24 贷：预收账款 242.2008年10月31日，移交商品房确认收入 借：预收账款 120 贷：主营业务收入商品房销售收入 1203.结转销售成本 借：主营业务成本 90 贷：开发产品房屋 90 四、转让与销售阶段的会计核算（五）商品房先交付后分期收款销售（五）商品房先交付后分期收款销售交房后分期收款应设置“分期收款开发产品”，用于核算已经交付但未结将商品房移交或办妥分期收款销售合同时，按商品房的实际成本借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”。按合同规定期限收取销售价款（包括第一次收款时），按本期应收取的金额，借记“应收账款、银行存款”等科目，按当期实现的销售收入计入“主

53、营业务收入”。同时，按开发产品全部销售成本占总收入的比例计算出本期应结转的销售成本，同时贷记“分期收款开发产品”科目。1从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的按照正常销售方式处理。在房屋交付日，按未收款金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。四、转让与销售阶段的会计核算 例例1010：东方房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5000万元（成本3000万元），尚有2000万元（1200万元）未取得回款，这部分款项均是按销售合同规定应在2009年12月份房屋交付后3年之内取得。2009年12月份，公司根据

54、有关原始凭证结转销售收入，会计分录如下：(1)已回款结转收入时， 借：预收账款 5000 贷：主营业务收入 5000同时，结转销售成本 借：主营业务成本 3000 贷：开发产品房屋 3000(2)未收款结转收入时， 借：应收账款 2000 贷：主营业务收入 2000同时，结转成本 借：分期收款开发产品 1200 贷：开发产品房屋 1200 借：主营业务成本 1200 贷：分期收款开发产品 1200四、转让与销售阶段的会计核算2从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的账务处理从房屋交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，应当按照企业会计准则第14号收入理解为“实质上具有融资性质”的收入，采用

55、递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款，满足收入确认条件的，按应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收的合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。采用实际利率法按期计算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财务费用”科目。(1)确认销售收入时， 借：长期应收款(合同价款) 贷：主营业务收入(应收的合同价款未来现金流量现值) 未实现融资收益(差额)(2)分期收取款项时， 借：银行存款 贷：长期应收款(3)未实现融资收益摊销时， 借：未实现融资收益 贷：财务费用四、转让与销售阶段的会计核算

56、四、转让与销售阶段的会计核算( (六六) )回迁房回迁房回迁房视回迁方式、是否收取价款以及收取价款性质不同，采取不同的会计处理方式：如果不不收收取取价价款款，回迁房发生的支出作为土地成本计人拆迁补偿费用。此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。收收取取价价款款的情况下，要根据合同约定具体判断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格(价格高于成本低于市场售价)分别处理：(1)如果属于以较低低价价格销售的，按销售业务处理。此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。(2)

57、如果属于补补偿偿性的，回迁房发生的建造成本和其他相关支出(包括税金支出)作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算例例1111：东方房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积40

58、00平方米。2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/平方米。根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算1.支付货币性土地成本支出 地价3500补偿15005000万元 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 5000 贷：银行存款 5000 2.分摊第一期回迁房40套建造支出 40套150平方米/套单价（7000万元75000平方米）560万元 借：开发成本土地征用

59、及拆迁补偿费 560 贷：开发成本建筑安装工程费 560 3.预提第二期回迁房20套支出（因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：20150（700075000）280万元) 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 280 贷：应付账款预提费用 280 四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算4.分配一期土地成本土地成本合计50005602805840万元第一期分配土地成本5840(一期面积6000二期面积4000)60003504万元 单位可售建筑面积土地成本3504(75000-40150)507.83元/平方米单位可售建筑面积建筑成本(7000-56

60、0)(75000-40150)933.33元/平方米一期建安成本7000-5606440万元 借：开发产品一期 9944 贷：开发成本土地征用及拆迁补偿费 3504 建筑安装工程费 6440 5.结转收入及成本一期销售款(75000-40150)0.320700万元 借：预收账款 20700 贷：主营业务收入 20700 借：主营业务成本 9944 贷：开发产品一期 9944四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算五、五、“营改增营改增”政策解读政策解读O房房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法解读

61、解读OO第一章第一章第一章第一章 适用范围适用范围适用范围适用范围OO第第第第一一一一条条条条 根根根根据据据据财财财财政政政政部部部部 国国国国家家家家税税税税务务务务总总总总局局局局关关关关于于于于全全全全面面面面推推推推开开开开营营营营业业业业税税税税改改改改征征征征增增增增值值值值税税税税试试试试点点点点的的的的通通通通知知知知（财财财财税税税税2016201636 36 号）及现行增值税有关规定，制定本办法。号）及现行增值税有关规定，制定本办法。号）及现行增值税有关规定，制定本办法。号）及现行增值税有关规定，制定本办法。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本条是关

62、于制定办法的法律依据的规定。本条是关于制定办法的法律依据的规定。本条是关于制定办法的法律依据的规定。本条是关于制定办法的法律依据的规定。OO本本本本办办办办法法法法作作作作为为为为 36 36 号号号号文文文文件件件件的的的的配配配配套套套套文文文文件件件件，目目目目的的的的是是是是在在在在现现现现行行行行增增增增值值值值税税税税有有有有关关关关规规规规定定定定的的的的总总总总体体体体框框框框架架架架下下下下，将将将将 36 36 号号号号文文文文件件件件的的的的相相相相关关关关内内内内容容容容进进进进行行行行细细细细化化化化，在在在在实实实实际际际际操操操操作作作作层层层层面面面面上上上上，

63、对对对对 36 36 号号号号文文文文件件件件中中中中确确确确立立立立的的的的基基基基本本本本原原原原则则则则和和和和制制制制度度度度做做做做出出出出进进进进一一一一步步步步的的的的明明明明确确确确和和和和细细细细化化化化，区区区区分分分分不不不不同同同同情情情情况况况况，做做做做出出出出便便便便于于于于税税税税务务务务机机机机关关关关和和和和纳纳纳纳税税税税人人人人更更更更好好好好地地地地理理理理解解解解和和和和执执执执行行行行的的的的解解解解释释释释说说说说明明明明，以增强政策文件的可操作性。以增强政策文件的可操作性。以增强政策文件的可操作性。以增强政策文件的可操作性。OO第二条第二条第二

64、条第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。OO自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本本本本条条条条要要要要注注注注意意意意三三三三个个个个关

65、关关关键键键键词词词词：一一一一是是是是“ “房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业” ”，也也也也就就就就是是是是说说说说这这这这个个个个办办办办法法法法不不不不是是是是对对对对所所所所有有有有的的的的纳纳纳纳税税税税人人人人都都都都适适适适用用用用，而而而而是是是是仅仅仅仅适适适适用用用用于于于于“ “拥拥拥拥有有有有房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发经经经经营营营营资资资资质质质质的的的的建建建建设设设设单单单单位位位位” ”。房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业是是是是指指指指按按按按照照照照城城城城市市市市房房房房地地地地产产产产管管管管理

66、理理理法法法法的的的的规规规规定定定定，以以以以营营营营利利利利为为为为目目目目的的的的，从从从从事事事事房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发和和和和经经经经营营营营的的的的企企企企业业业业。按按按按房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发业业业业务务务务在在在在企企企企业业业业经经经经营营营营范范范范围围围围中中中中地地地地位位位位的的的的不不不不同同同同，可可可可将将将将房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业分分分分为为为为房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发专专专专营营营营企企企企业业业业、兼兼兼兼营营营营企企企企业业业业和和和和项项项项目目目目公公公公司。设立

67、房地产开发企业，应当具备下列条件：司。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：司。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：司。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：OO(1)(1)有自己的名称和组织机构。有自己的名称和组织机构。有自己的名称和组织机构。有自己的名称和组织机构。OO(2)(2)有固定的经营场所。有固定的经营场所。有固定的经营场所。有固定的经营场所。OO(3)(3)有符合国务院规定的注册资本。有符合国务院规定的注册资本。有符合国务院规定的注册资本。有符合国务院规定的注册资本。OO房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业是是是是资资资资金金金金密密密密集集集集性性性性企企

68、企企业业业业，对对对对其其其其注注注注册册册册资资资资金金金金的的的的要要要要求求求求高高高高于于于于一一一一般般般般经经经经营营营营性性性性、劳劳劳劳务务务务性性性性、中中中中介介介介性性性性的的的的企企企企业业业业。目目目目前前前前住住住住建建建建部部部部按按按按照照照照房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业的的的的资资资资质质质质等等等等级级级级，规规规规定定定定了了了了不不不不同同同同的的的的注注注注册册册册资资资资本本本本要要要要求求求求。这这这这有有有有助助助助于于于于扼扼扼扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降制房地产开发领域过于严重的投机态势，降制房地产开发

69、领域过于严重的投机态势，降制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风低房地产投资风低房地产投资风低房地产投资风险，保障险，保障险，保障险，保障交易安全。交易安全。交易安全。交易安全。OO(4)(4)有足够的专业技术人员。有足够的专业技术人员。有足够的专业技术人员。有足够的专业技术人员。OO房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发是是是是一一一一项项项项专专专专业业业业性性性性很很很很强强强强的的的的经经经经营营营营活活活活动动动动。开开开开发发发发商商商商拥拥拥拥有有有有足足足足够够够够的的的的专专专专业业业业技技技技术术术术人人人人员员员员系系系系为为为为保保保保障障障障开开开开发

70、发发发项项项项目目目目产产产产品品品品的的的的安安安安全全全全及及及及开开开开发发发发中中中中其其其其他他他他社社社社会会会会效效效效益益益益和和和和环环环环境境境境效效效效益益益益实实实实现现现现的的的的必必必必要要要要条条条条件件件件。目目目目前前前前，住住住住建建建建部部部部按按按按照照照照房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。OO(5)(5)法律、行政法规规定的其他条件。法律、行政法规规定的其他条件。法

71、律、行政法规规定的其他条件。法律、行政法规规定的其他条件。OO二是二是二是二是“ “自行开发自行开发自行开发自行开发” ”，即适用对象是第一次进入流通领域的，即适用对象是第一次进入流通领域的，即适用对象是第一次进入流通领域的，即适用对象是第一次进入流通领域的“ “一手房一手房一手房一手房” ”；OO三三三三是是是是“ “房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目” ”。房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目，一一一一般般般般是是是是对对对对土土土土地地地地和和和和地地地地上上上上建建建建筑筑筑筑物物物物进进进进行行行行的的的的投投投投资资资资开开开开发发发发建建建建设设设设项项

72、项项目目目目。在在在在我我我我国国国国，依依依依照照照照中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国城城城城市市市市房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法的的的的规规规规定定定定，房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目是是是是指指指指在在在在依依依依法法法法取取取取得得得得土地使用权的土地使用权的土地使用权的土地使用权的国有土地上进行基础设施国有土地上进行基础设施国有土地上进行基础设施国有土地上进行基础设施、房屋建设的、房屋建设的、房屋建设的、房屋建设的项目。项目。项目。项目。OO第第第第三三三三条条条条 房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企

73、业业业业以以以以接接接接盘盘盘盘等等等等形形形形式式式式购购购购入入入入未未未未完完完完工工工工的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目继继继继续续续续开开开开发发发发后后后后，以以以以自自自自己己己己的的的的名名名名义义义义立立立立项项项项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本本本本条条条条的的的的关关关关键键键键词词词词是是是是“ “以以以以自自自自己己己己的的的的

74、名名名名义义义义立立立立项项项项销销销销售售售售” ”。在在在在房房房房价价价价下下下下行行行行的的的的时时时时候候候候，经经经经常常常常会会会会出出出出现现现现开开开开发发发发商商商商资资资资金金金金断断断断裂裂裂裂急急急急需需需需套套套套现现现现的的的的情情情情况况况况，也也也也就就就就是是是是我我我我们们们们俗俗俗俗称称称称的的的的“ “烂烂烂烂尾尾尾尾楼楼楼楼” ”，“ “烂烂烂烂尾尾尾尾楼楼楼楼” ”再再再再销销销销售售售售后后后后，接接接接盘盘盘盘的的的的房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业一一一一般般般般会会会会重重重重新新新新办办办办理理理理立立立立项项项项手手手手续续续续

75、，继继继继续续续续投投投投入入入入资资资资金金金金，建建建建成成成成后后后后以以以以自自自自己己己己的的的的名名名名义义义义对对对对外外外外销销销销售售售售。办办办办法法法法规规规规定定定定，这这这这种种种种情情情情况况况况也也也也可视为可视为可视为可视为“ “自行开发自行开发自行开发自行开发” ”，同样适用本办法。，同样适用本办法。，同样适用本办法。，同样适用本办法。OO第二章第二章第二章第二章 一般纳税人征收管理一般纳税人征收管理一般纳税人征收管理一般纳税人征收管理OO第一节第一节第一节第一节 销售额销售额销售额销售额OO第第第第四四四四条条条条 房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企

76、企企企业业业业中中中中的的的的一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人（以以以以下下下下简简简简称称称称一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人）销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，适适适适用用用用一一一一般般般般计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税，按按按按照照照照取取取取得得得得的的的的全全全全部部部部价价价价款款款款和和和和价价价价外外外外费费费费用用用用，扣扣扣扣除除除除当当当当期期期期销销销销售售售售房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目对对对对应应应应的的的的土土土土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公

77、式如下：地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：OO销售额销售额销售额销售额= =（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用- -当期允许扣除的土地价款）当期允许扣除的土地价款）当期允许扣除的土地价款）当期允许扣除的土地价款） （1+11%1+11%）OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本条要注意的关键词是本条要注意的关键词是本条要注意的关键词是本条要注意的关键词是“ “对应对应对应对应” ”，隐含了两层意思：，隐含了两层意思：，隐含

78、了两层意思：，隐含了两层意思：OO1 1土土土土地地地地价价价价款款款款并并并并非非非非一一一一次次次次性性性性从从从从销销销销售售售售额额额额中中中中全全全全扣扣扣扣，而而而而是是是是要要要要随随随随着着着着销销销销售售售售额额额额的的的的确确确确认认认认，逐逐逐逐步步步步扣扣扣扣除除除除。简简简简单单单单的的的的说说说说就就就就是是是是，要要要要把把把把土土土土地地地地价价价价款款款款按按按按照照照照销销销销售售售售进进进进度度度度，在在在在不不不不同同同同的的的的纳纳纳纳税税税税期期期期分分分分期期期期扣扣扣扣除除除除，是是是是“ “卖卖卖卖一一一一套套套套房房房房，扣扣扣扣一一一一笔笔

79、笔笔与与与与之之之之相相相相应应应应的土地出让金的土地出让金的土地出让金的土地出让金” ”。OO2 2允允允允许许许许扣扣扣扣除除除除的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款包包包包括括括括新新新新项项项项目目目目和和和和选选选选择择择择一一一一般般般般计计计计税税税税方方方方法法法法的的的的老老老老项项项项目目目目。对对对对于于于于房房房房地地地地产产产产老老老老项项项项目目目目，如如如如果果果果选择适用一般计税方法，其选择适用一般计税方法，其选择适用一般计税方法，其选择适用一般计税方法，其5 5月月月月1 1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。日后确认的增值税销售额，也可

80、以扣除对应的土地出让价款。日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。OO第第第第五五五五条条条条 当当当当期期期期允允允允许许许许扣扣扣扣除除除除的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款按按按按照照照照以以以以下下下下公公公公式式式式计计计计算算算算：当当当当期期期期允允允允许许许许扣扣扣扣除除除除的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款= =（当当当当期期期期销销销销售售售售房房房房地产项目建筑面积地产项目建筑面积地产项目建筑面积地产项目建筑面积 房地产项目可供销售建筑面积）房地产项目可供销售建筑面积）房地产项目可供销售建筑面

81、积）房地产项目可供销售建筑面积） 支付的土地价款支付的土地价款支付的土地价款支付的土地价款OO当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。OO房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目可可可可供供供供销销销销售售售售建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积，是是是是指指指指房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目可可可可以以以以出出出出售售

82、售售的的的的总总总总建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积，不不不不包包包包括括括括销销销销售售售售房房房房地地地地产产产产项项项项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。OO支支支支付付付付的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款，是是是是指指指指向向向向政政政政府府府府、土土土土地地地地管管管管理理理理部部部部门门门门或或或或受受受受政政政政府府府府委委委委托托托托收收收收取取取取土土土土地地地地价价价价款款款款的的的的单单单单位位位位直直直直接接接接支支支支付

83、付付付的的的的土土土土地价款。地价款。地价款。地价款。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本本本本条条条条想想想想要要要要解解解解决决决决的的的的问问问问题题题题是是是是，房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业在在在在开开开开发发发发房房房房产产产产项项项项目目目目时时时时，还还还还会会会会在在在在小小小小区区区区配配配配套套套套建建建建设设设设道道道道路路路路、花花花花园园园园、绿绿绿绿地地地地、雕雕雕雕塑塑塑塑，或或或或者者者者物物物物业业业业用用用用房房房房、幼幼幼幼儿儿儿儿园园园园、诊诊诊诊所所所所等等等等。这这这这些些些些项项项项目目目目不不不不单单单单独独独独

84、作作作作价价价价出出出出售售售售给给给给业业业业主主主主，但但但但也也也也都都都都包包包包含含含含在在在在了了了了业业业业主主主主所所所所支支支支付付付付的的的的房房房房款款款款之之之之中中中中。对对对对这这这这些些些些建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物的的的的面面面面积积积积，本本本本条条条条规规规规定定定定并并并并未未未未将将将将其其其其包包包包含含含含在在在在“ “可可可可供供供供出出出出售售售售的的的的建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积” ”中中中中，也也也也就就就就是是是是在在在在计计计计算算算算“ “当当当当期期期期允允允允许许许许扣扣扣扣除除除除的的的的土土土土地地

85、地地价价价价款款款款” ”时时时时，并并并并未未未未将将将将这这这这部部部部分分分分面面面面积积积积包包包包含含含含在在在在分分分分母母母母当当当当中中中中。这这这这样样样样可可可可以以以以使使使使开开开开发发发发商商商商将将将将所所所所有有有有 “ “可可可可供供供供” ”销销销销售售售售的的的的面面面面积积积积卖卖卖卖完完完完后后后后，土土土土地地地地出出出出让让让让金金金金全全全全部部部部扣扣扣扣除除除除完完完完，实实实实际际际际上上上上是有利于房地产开发企业的。是有利于房地产开发企业的。是有利于房地产开发企业的。是有利于房地产开发企业的。OO第第第第六六六六条条条条 在在在在计计计计算

86、算算算销销销销售售售售额额额额时时时时从从从从全全全全部部部部价价价价款款款款和和和和价价价价外外外外费费费费用用用用中中中中扣扣扣扣除除除除土土土土地地地地价价价价款款款款，应应应应当当当当取取取取得得得得省省省省级级级级以以以以上上上上（含含含含省省省省级级级级）财政部门监（印）制的财政票据。财政部门监（印）制的财政票据。财政部门监（印）制的财政票据。财政部门监（印）制的财政票据。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO财财财财政政政政票票票票据据据据是是是是指指指指由由由由财财财财政政政政部部部部门门门门统统统统一一一一印印印印制制制制和和和和发发发发放放放放，由由由由国

87、国国国家家家家机机机机关关关关、事事事事业业业业单单单单位位位位、或或或或经经经经法法法法律律律律法法法法规规规规授授授授权权权权的的的的具具具具有有有有管管管管理理理理公公公公共共共共事事事事务务务务职职职职能能能能的的的的机机机机构构构构、代代代代行行行行政政政政府府府府职职职职能能能能的的的的社社社社会会会会团团团团体体体体以以以以及及及及其其其其他他他他组组组组织织织织( (以以以以下下下下简简简简称称称称执执执执收收收收单单单单位位位位) )，依依依依据据据据有有有有关关关关法法法法律律律律、法法法法规规规规和和和和政政政政府府府府部部部部门门门门的的的的有有有有关关关关规规规规定定

88、定定，征征征征收收收收或或或或者者者者收收收收取取取取政政政政府府府府非非非非税税税税收收收收入入入入，政政政政府府府府举举举举办办办办的的的的非非非非营营营营利利利利性性性性医医医医疗疗疗疗机机机机构构构构从从从从事事事事医医医医疗疗疗疗服服服服务务务务取取取取得得得得的的的的收收收收入入入入，社社社社会会会会团团团团体体体体收收收收取取取取会会会会费费费费，以以以以及及及及上上上上述述述述单单单单位位位位进进进进行行行行财财财财务务务务往往往往来来来来结结结结算算算算活活活活动动动动时时时时，应当使用财政票据。应当使用财政票据。应当使用财政票据。应当使用财政票据。OO财财财财政政政政票票票

89、票据据据据是是是是单单单单位位位位财财财财务务务务收收收收支支支支的的的的法法法法定定定定凭凭凭凭证证证证和和和和会会会会计计计计核核核核算算算算的的的的原原原原始始始始凭凭凭凭证证证证，也也也也是是是是银银银银行行行行代代代代理理理理政政政政府府府府非非非非税税税税收收收收入入入入业业业业务务务务的重要凭证，是财政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。的重要凭证，是财政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。的重要凭证，是财政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。的重要凭证，是财政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。OO一一一一、 按按按按票票票票面面面面资资资资金金金金性性

90、性性质质质质，财财财财政政政政票票票票据据据据可可可可分分分分为为为为行行行行政政政政事事事事业业业业性性性性收收收收费费费费票票票票据据据据、政政政政府府府府性性性性基基基基金金金金票票票票据据据据、罚罚罚罚没没没没票票票票据据据据、政政政政府非税收入票据。各类票据的适用范围如下：府非税收入票据。各类票据的适用范围如下：府非税收入票据。各类票据的适用范围如下：府非税收入票据。各类票据的适用范围如下：OO1.1.行行行行政政政政事事事事业业业业性性性性收收收收费费费费票票票票据据据据。适适适适用用用用于于于于经经经经国国国国务务务务院院院院省省省省级级级级人人人人民民民民政政政政府府府府及及及

91、及其其其其财财财财政政政政、价价价价格格格格主主主主管管管管部部部部门门门门批批批批准准准准的的的的，由由由由国国国国家家家家机机机机关关关关、事事事事业业业业单单单单位位位位、代代代代行行行行政政政政府府府府职职职职能能能能的的的的社社社社会会会会团团团团体体体体及及及及其其其其他他他他组组组组织织织织，向向向向特特特特定定定定服服服服务务务务对对对对象象象象收收收收取取取取行行行行政政政政事事事事业业业业性性性性收收收收费时开具的收款凭证。费时开具的收款凭证。费时开具的收款凭证。费时开具的收款凭证。OO2.2.政政政政府府府府性性性性基基基基金金金金票票票票据据据据。适适适适用用用用于于于

92、于国国国国务务务务院院院院或或或或按按按按财财财财政政政政部部部部批批批批准准准准的的的的政政政政府府府府性性性性基基基基金金金金管管管管理理理理规规规规定定定定，向向向向公公公公民民民民、法法法法人人人人和和和和其其其其他组织无偿征收相关政府性基金时开具的收款凭证。他组织无偿征收相关政府性基金时开具的收款凭证。他组织无偿征收相关政府性基金时开具的收款凭证。他组织无偿征收相关政府性基金时开具的收款凭证。OO3.3.罚罚罚罚没没没没票票票票据据据据。适适适适用用用用于于于于执执执执法法法法机机机机关关关关，或或或或者者者者执执执执法法法法机机机机关关关关依依依依法法法法委委委委托托托托的的的的代

93、代代代收收收收机机机机构构构构向向向向公公公公民民民民、法法法法人人人人或或或或者者者者其其其其他他他他组组组组织织织织收取罚没财物时开具的凭证。收取罚没财物时开具的凭证。收取罚没财物时开具的凭证。收取罚没财物时开具的凭证。OO4.4.政政政政府府府府非非非非税税税税收收收收入入入入票票票票据据据据。适适适适用用用用于于于于各各各各级级级级国国国国家家家家机机机机关关关关和和和和事事事事业业业业单单单单位位位位，以以以以及及及及代代代代行行行行政政政政府府府府职职职职能能能能的的的的社社社社会会会会团团团团体体体体及及及及其其其其他他他他组组组组织织织织依依依依法法法法利利利利用用用用行行行行

94、政政政政权权权权力力力力，政政政政府府府府信信信信誉誉誉誉、国国国国家家家家资资资资源源源源、国国国国有有有有资资资资产产产产或或或或者者者者提提提提供供供供特特特特定定定定公公公公共共共共服服服服务务务务，准准准准公公公公共共共共服服服服务务务务取得政府非税收入时开具的收款凭证。取得政府非税收入时开具的收款凭证。取得政府非税收入时开具的收款凭证。取得政府非税收入时开具的收款凭证。OO土地出让金票据属于政府非税收入票据。土地出让金票据属于政府非税收入票据。土地出让金票据属于政府非税收入票据。土地出让金票据属于政府非税收入票据。OO二、二、二、二、按票据用途特点，财政票据可分为通用票据和专用票据

95、按票据用途特点，财政票据可分为通用票据和专用票据按票据用途特点，财政票据可分为通用票据和专用票据按票据用途特点，财政票据可分为通用票据和专用票据OO前前前前者者者者是是是是指指指指能能能能够够够够满满满满足足足足一一一一般般般般政政政政府府府府非非非非税税税税收收收收入入入入征征征征收收收收管管管管理理理理需需需需要要要要，具具具具有有有有通通通通用用用用性性性性质质质质的的的的票票票票据据据据。后后后后者者者者是是是是指指指指通通通通用用用用票票票票据据据据不不不不能能能能满满满满足足足足政政政政府府府府非非非非税税税税收收收收入入入入征征征征收收收收和和和和管管管管理理理理需需需需要要要要

96、，根根根根据据据据非非非非税税税税收收收收入入入入特特特特点点点点而而而而设设设设计计计计的的的的，具具具具有有有有特特特特定定定定式式式式样样样样的的的的专专专专用用用用性性性性票据。票据。票据。票据。OO土地出让金票据即属于专用票据。土地出让金票据即属于专用票据。土地出让金票据即属于专用票据。土地出让金票据即属于专用票据。OO按票面设置特点，财政票据可分为定额票据和非定额票据按票面设置特点，财政票据可分为定额票据和非定额票据按票面设置特点，财政票据可分为定额票据和非定额票据按票面设置特点，财政票据可分为定额票据和非定额票据OO前前前前者者者者是是是是指指指指票票票票面面面面设设设设置置置置

97、有有有有固固固固定定定定数数数数额额额额、金金金金额额额额、使使使使用用用用时时时时不不不不需需需需填填填填写写写写的的的的财财财财政政政政票票票票据据据据。后后后后者者者者是是是是指指指指没没没没有有有有固固固固定定定定数数数数额额额额、金金金金额额额额、使使使使用时需用票人人工填写或用计算机打印的财政票据。用时需用票人人工填写或用计算机打印的财政票据。用时需用票人人工填写或用计算机打印的财政票据。用时需用票人人工填写或用计算机打印的财政票据。OO按财政票据的填开方式分类可以分为手写票据和机打票据两类。按财政票据的填开方式分类可以分为手写票据和机打票据两类。按财政票据的填开方式分类可以分为手

98、写票据和机打票据两类。按财政票据的填开方式分类可以分为手写票据和机打票据两类。OO前前前前者者者者是是是是指指指指使使使使用用用用时时时时由由由由用用用用票票票票人人人人根根根根据据据据有有有有关关关关规规规规定定定定用用用用手手手手工工工工填填填填写写写写的的的的财财财财政政政政票票票票据据据据。后后后后者者者者是是是是指指指指使使使使用用用用时时时时由由由由用用用用票票票票人人人人根根根根据据据据有有有有关关关关规规规规定定定定按事先在计算机中设定的项目、标准，用计算机打印的财政票据。按事先在计算机中设定的项目、标准，用计算机打印的财政票据。按事先在计算机中设定的项目、标准，用计算机打印的

99、财政票据。按事先在计算机中设定的项目、标准，用计算机打印的财政票据。OO其他财政票据其他财政票据其他财政票据其他财政票据OO其他财政票据主要包括往来结算票据，社会团体会费其他财政票据主要包括往来结算票据，社会团体会费其他财政票据主要包括往来结算票据，社会团体会费其他财政票据主要包括往来结算票据，社会团体会费收据、收据、收据、收据、医疗票据、捐赠收据等财政票据。医疗票据、捐赠收据等财政票据。医疗票据、捐赠收据等财政票据。医疗票据、捐赠收据等财政票据。OO1.1.往来结算票据。是指国家机关、事业单位、社会团体、往来结算票据。是指国家机关、事业单位、社会团体、往来结算票据。是指国家机关、事业单位、社

100、会团体、往来结算票据。是指国家机关、事业单位、社会团体、OO政政政政府府府府举举举举办办办办的的的的非非非非营营营营利利利利性性性性医医医医疗疗疗疗机机机机构构构构在在在在发发发发生生生生暂暂暂暂收收收收暂暂暂暂付付付付、代代代代收收收收代代代代付付付付及及及及单单单单位位位位内内内内部部部部往往往往来来来来结结结结算算算算业业业业务务务务时时时时开开开开具具具具的的的的凭凭凭凭证证证证。往往往往来来来来结算票据不得作为报销凭证。结算票据不得作为报销凭证。结算票据不得作为报销凭证。结算票据不得作为报销凭证。OO2.2.社会团体会费收据。是指经依法登记成立的向其个人和单位会员收取会费时开具的收款

101、凭证。社会团体会费收据。是指经依法登记成立的向其个人和单位会员收取会费时开具的收款凭证。社会团体会费收据。是指经依法登记成立的向其个人和单位会员收取会费时开具的收款凭证。社会团体会费收据。是指经依法登记成立的向其个人和单位会员收取会费时开具的收款凭证。OO3.3.医医医医疗疗疗疗票票票票据据据据。适适适适用用用用于于于于政政政政府府府府举举举举办办办办的的的的非非非非营营营营利利利利性性性性医医医医疗疗疗疗机机机机构构构构从从从从事事事事医医医医疗疗疗疗服服服服务务务务取取取取得得得得收收收收入入入入时时时时开开开开具具具具的的的的收收收收款款款款凭凭凭凭证证证证。捐捐捐捐赠赠赠赠收收收收据据

102、据据，是指依据是指依据是指依据是指依据OO中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国公公公公益益益益事事事事业业业业捐捐捐捐赠赠赠赠法法法法规规规规定定定定，由由由由各各各各级级级级国国国国家家家家机机机机关关关关、事事事事业业业业单单单单位位位位、社社社社会会会会团团团团体体体体及及及及其其其其他他他他团团团团体体体体接接接接受受受受捐捐捐捐赠赠赠赠时开具的凭证。其中，以政府名义接受的非定向的货币捐赠收入，纳入时开具的凭证。其中，以政府名义接受的非定向的货币捐赠收入，纳入时开具的凭证。其中，以政府名义接受的非定向的货币捐赠收入，纳入时开具的凭证。其中，以政府名义接受的非定向的货

103、币捐赠收入，纳入政府非税收入票政府非税收入票政府非税收入票政府非税收入票据管理范畴。据管理范畴。据管理范畴。据管理范畴。OO第第第第七七七七条条条条 一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人应应应应建建建建立立立立台台台台账账账账登登登登记记记记土土土土地地地地价价价价款款款款的的的的扣扣扣扣除除除除情情情情况况况况，扣扣扣扣除除除除的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款不不不不得得得得超超超超过过过过纳纳纳纳税税税税人人人人实实实实际际际际支付的土地价款。支付的土地价款。支付的土地价款。支付的土地价款。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本条主要是明确了房地产开发企业扣

104、除土地价款时的台账管理要求。本条主要是明确了房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求。本条主要是明确了房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求。本条主要是明确了房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求。OO台台台台账账账账原原原原本本本本是是是是指指指指摆摆摆摆放放放放在在在在台台台台上上上上供供供供人人人人翻翻翻翻阅阅阅阅的的的的账账账账簿簿簿簿，故故故故名名名名台台台台账账账账，后后后后来来来来，经经经经过过过过不不不不断断断断地地地地演演演演化化化化，现现现现代代代代企企企企业业业业管管管管理理理理中中中中又又又又把把把把一一一一些些些些资资资资料料料料也也也也称称称称之之之之为为

105、为为台台台台账账账账，如如如如固固固固定定定定资资资资产产产产管管管管理理理理台台台台账账账账、企企企企业业业业安安安安全全全全生生生生产产产产台台台台账账账账、人人人人事事事事管管管管理理理理台台台台账账账账、商商商商品品品品购购购购销销销销台台台台账账账账等等等等，这这这这些些些些台台台台账账账账不不不不单单单单是是是是一一一一些些些些统统统统计计计计数数数数字字字字，而而而而包包包包括括括括一一一一些些些些文文文文件件件件、工工工工作作作作计计计计划划划划、工工工工作作作作汇汇汇汇报报报报、工工工工作作作作总总总总结结结结以以以以及及及及有有有有关关关关资资资资料料料料，分分分分门门门门

106、别别别别类类类类，整整整整理理理理成成成成册册册册成成成成本本本本，便便便便于于于于平平平平时时时时日日日日常常常常查查查查阅阅阅阅及及及及上上上上级级级级检检检检查查查查。对对对对企企企企业业业业来来来来说说说说，比比比比较较较较重重重重要要要要的的的的台台台台账账账账有有有有：财财财财务务务务管管管管理理理理台台台台账账账账、客客客客户户户户管管管管理理理理台台台台账账账账、生生生生产产产产管管管管理理理理台台台台账账账账、人人人人事事事事管管管管理理理理台台台台账账账账、行行行行政政政政管管管管理理理理台账等。台账等。台账等。台账等。OO台台台台账账账账在在在在企企企企业业业业管管管管理

107、理理理过过过过程程程程中中中中可可可可发发发发挥挥挥挥重重重重要要要要作作作作用用用用：第第第第一一一一，台台台台账账账账是是是是企企企企业业业业规规规规范范范范管管管管理理理理的的的的重重重重要要要要工工工工具具具具；第第第第二二二二，台台台台账账账账是是是是企企企企业业业业管管管管理理理理的的的的得得得得力力力力助助助助手手手手；第第第第三三三三，台台台台账账账账是是是是企企企企业业业业创创创创新新新新的的的的有有有有效效效效依依依依据据据据；第第第第四四四四，台台台台账账账账是是是是提提提提高高高高企企企企业业业业工工工工作作作作执执执执行行行行力力力力的的的的实实实实用用用用工工工工具

108、具具具；第第第第五五五五，台台台台账账账账是是是是制制制制度度度度的的的的积积积积累累累累，是是是是规规规规范范范范的的的的源源源源头头头头。一一一一套套套套台台台台账账账账管管管管理理理理系系系系统统统统，可可可可以以以以帮帮帮帮助助助助企企企企业业业业及及及及员员员员工工工工提提提提高高高高工工工工作作作作效效效效率率率率、理理理理清清清清事事事事务务务务头头头头绪绪绪绪、及及及及时时时时查查查查出出出出问问问问题题题题、掌掌掌掌握握握握工工工工作作作作大大大大局局局局，可可可可以以以以说说说说，台台台台账账账账是是是是一一一一套套套套全全全全员增效的系统工具。员增效的系统工具。员增效的系

109、统工具。员增效的系统工具。OO办办办办法法法法中中中中规规规规定定定定，房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业中中中中的的的的一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人应应应应建建建建立立立立台台台台账账账账，登登登登记记记记土土土土地地地地价价价价款款款款的的的的扣扣扣扣除除除除情情情情况况况况，扣扣扣扣除除除除的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款不不不不得得得得超超超超过过过过纳纳纳纳税税税税人人人人实实实实际际际际支支支支付付付付的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款。由由由由于于于于现现现现行行行行政政政政策策策策规规规规定定定定，土土土土地地地地价价价价款款款款

110、并并并并非非非非一一一一次次次次性性性性从从从从销销销销售售售售额额额额中中中中全全全全扣扣扣扣，而而而而是是是是要要要要随随随随着着着着销销销销售售售售额额额额的的的的确确确确认认认认，逐逐逐逐步步步步扣扣扣扣除除除除。因因因因此此此此通通通通过过过过台台台台帐帐帐帐对对对对各各各各期期期期土土土土地地地地价价价价款款款款扣扣扣扣除除除除的的的的具体情况进行记载，是非常必要的。具体情况进行记载，是非常必要的。具体情况进行记载，是非常必要的。具体情况进行记载，是非常必要的。OO第第第第八八八八条条条条 一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的

111、的的房房房房地地地地产产产产老老老老项项项项目目目目，可可可可以以以以选选选选择择择择适适适适用用用用简简简简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法按按按按照照照照 5%5%的的的的征征征征收收收收率计税。一经选择简易计税方法计税的，率计税。一经选择简易计税方法计税的，率计税。一经选择简易计税方法计税的，率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 36 个月内不得变更为一般计税方法计税。个月内不得变更为一般计税方法计税。个月内不得变更为一般计税方法计税。个月内不得变更为一般计税方法计税。OO房地产老项目，是指：房地产老项目，是指：房地产老项目，是指：房地产老项目，是指：OO（一）建筑工程施工许

112、可证注明的合同开工日期在（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在OO2016 2016 年年年年 4 4 月月月月 30 30 日前的房地产项目；日前的房地产项目；日前的房地产项目；日前的房地产项目；OO（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者OO未未未未取取取取得得得得建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证但但但但建建建建筑筑

113、筑筑工工工工程程程程承承承承包包包包合合合合同同同同注注注注明明明明的的的的开开开开工工工工日日日日期期期期在在在在 2016 2016 年年年年 4 4 月月月月 30 30 日日日日前前前前的建筑工程项目。的建筑工程项目。的建筑工程项目。的建筑工程项目。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO为为为为加加加加强强强强对对对对建建建建筑筑筑筑活活活活动动动动的的的的监监监监督督督督管管管管理理理理，维维维维护护护护建建建建筑筑筑筑市市市市场场场场秩秩秩秩序序序序，保保保保证证证证建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程的的的的质质质质量量量量和和和和安安安安全全全全，根根根根据据据据

114、中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国建建建建筑筑筑筑法法法法，在在在在中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国境境境境内内内内从从从从事事事事各各各各类类类类房房房房屋屋屋屋建建建建筑筑筑筑及及及及其其其其附附附附属属属属设设设设施施施施的的的的建建建建造造造造、装装装装修修修修装装装装饰饰饰饰和和和和与与与与其其其其配配配配套套套套的的的的线线线线路路路路、管管管管道道道道、设设设设备备备备的的的的安安安安装装装装，以以以以及及及及城城城城镇镇镇镇市市市市政政政政基基基基础础础础设设设设施施施施工工工工程程程程的的的的施施施施工工工工，建建建建设设设设单单

115、单单位位位位在在在在开开开开工工工工前前前前应应应应当当当当按按按按规规规规定定定定，向向向向工工工工程程程程所所所所在在在在地地地地的的的的县县县县级级级级以以以以上上上上人人人人民民民民政政政政府府府府建建建建设设设设行行行行政政政政主主主主管管管管部部部部门门门门申申申申请请请请领领领领取取取取施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证。 工工工工程程程程投投投投资资资资额额额额在在在在3030万万万万元元元元以以以以下下下下或或或或者者者者建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积在在在在300300平平平平方方方方米米米米以以以以下下下下的的的的建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程，可可可可以以以以

116、不不不不申申申申请请请请办办办办理理理理施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证。省省省省、自自自自治治治治区区区区、直直直直辖辖辖辖市市市市人人人人民民民民政政政政府府府府建建建建设设设设行行行行政政政政主主主主管管管管部部部部门门门门可可可可以以以以根根根根据据据据当当当当地地地地的的的的实实实实际际际际情情情情况况况况，对对对对限限限限额额额额进进进进行行行行调调调调整整整整，并并并并报报报报国国国国务务务务院院院院建建建建设设设设行行行行政政政政主主主主管管管管部部部部门门门门备备备备案案案案。按按按按照照照照国国国国务务务务院院院院规规规规定定定定的的的的权权权权限限限限和和和和程程

117、程程序序序序批批批批准准准准开开开开工工工工报报报报告告告告的的的的建建建建筑筑筑筑工程，不再领取施工许可证。工程，不再领取施工许可证。工程，不再领取施工许可证。工程，不再领取施工许可证。OO第第第第九九九九条条条条 一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产老老老老项项项项目目目目适适适适用用用用简简简简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税的的的的，以以以以取取取取得得得得的的的的全全全全部部部部价价价价款款款款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价

118、款。和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本本本本条条条条的的的的意意意意思思思思是是是是，如如如如果果果果房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业中中中中的的的的一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售老老老老项项项项目目目目选选选选择择择择了了了了简简简简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法，就就就就不不不不能能能能扣扣扣扣除除除除对对对对应应应应的的的的土土土土地地地地价价价价款款款款了了了了。而而而而且且且且一一一一旦旦旦旦选选选选了了了了简简简

119、简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法，3636个个个个月月月月内内内内不不不不能能能能变变变变为为为为一一一一般般般般计计计计税税税税方方方方法法法法。这这这这里里里里所说的所说的所说的所说的“ “房地产老项目房地产老项目房地产老项目房地产老项目” ”，依然是指：，依然是指：，依然是指：，依然是指：OO建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 2016年年年年4 4月月月月3030日前的房地产项目；日前的房地产项目；日前的房地产项目；日前的房地产项目；OO建建建建筑筑

120、筑筑工工工工程程程程施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证未未未未注注注注明明明明合合合合同同同同开开开开工工工工日日日日期期期期或或或或者者者者未未未未取取取取得得得得建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证但但但但建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程承包合同注明的开工日期在承包合同注明的开工日期在承包合同注明的开工日期在承包合同注明的开工日期在20162016年年年年4 4月月月月3030日前的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。OO第二节第二节第二节第二节 预缴税款预缴税款预缴税款预缴税款OO第第第第十十十十条条条条 一

121、一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人采采采采取取取取预预预预收收收收款款款款方方方方式式式式销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，应应应应在在在在收收收收到到到到预预预预收收收收款款款款时时时时按按按按照照照照 3%3%的的的的预征率预缴增值税。预征率预缴增值税。预征率预缴增值税。预征率预缴增值税。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO预预预预收收收收款款款款是是是是指指指指房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业实实实实际际际际取取取取得得得得的的的的售售售售房房房房款款款款。包包包包括括括括：一一一一、分分分分

122、期期期期取取取取得得得得的的的的预预预预收收收收款款款款（首首首首付付付付+ +按按按按揭揭揭揭+ +尾尾尾尾款款款款）；二二二二、全全全全款款款款取取取取得得得得的的的的预预预预收收收收款款款款（因因因因为为为为全全全全款款款款取取取取得得得得也也也也要要要要事事事事后后后后开开开开票票票票，确确确确认认认认应应应应税税税税收收收收入入入入，因因因因此此此此也也也也可可可可以以以以叫叫叫叫做做做做预预预预收收收收款款款款）。OO第十一条第十一条第十一条第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款按照以下公式计算：OO应预缴税款应预缴

123、税款应预缴税款应预缴税款= =预收款预收款预收款预收款 （1+1+适用税率或征收率）适用税率或征收率）适用税率或征收率）适用税率或征收率）3%3%OO适适适适用用用用一一一一般般般般计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税的的的的，按按按按照照照照 11%11%的的的的适适适适用用用用税税税税率率率率计计计计算算算算；适适适适用用用用简简简简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税的的的的，按按按按照照照照 5%5%的的的的征收率计算。征收率计算。征收率计算。征收率计算。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企

124、企企业业业业收收收收到到到到这这这这类类类类预预预预售售售售款款款款以以以以后后后后，应应应应区区区区分分分分项项项项目目目目的的的的具具具具体体体体情情情情况况况况，是是是是老老老老项项项项目目目目还还还还是是是是新新新新项项项项目目目目，确确确确定定定定适适适适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。用的计税方法，计算当期应预缴的税款。用的计税方法，计算当期应预缴的税款。用的计税方法，计算当期应预缴的税款。OO第十二条第十二条第十二条第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。一般纳税人应在取得预收款

125、的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。OO第三节第三节第三节第三节 进项税额进项税额进项税额进项税额OO第第第第十十十十三三三三条条条条 一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，兼兼兼兼有有有有一一一一般般般般计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税、简简简简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税、免免免免征征征征增增增增值值值值税税税税的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目而而而而无无无无法法法

126、法划划划划分分分分不不不不得得得得抵抵抵抵扣扣扣扣的的的的进进进进项项项项税税税税额额额额的的的的，应应应应以以以以建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证注注注注明的明的明的明的“ “建设规模建设规模建设规模建设规模” ”为依据进行划分。为依据进行划分。为依据进行划分。为依据进行划分。OO不不不不得得得得抵抵抵抵扣扣扣扣的的的的进进进进项项项项税税税税额额额额= =当当当当期期期期无无无无法法法法划划划划分分分分的的的的全全全全部部部部进进进进项项项项税税税税额额额额 （简简简简易易易易计计计计税税税税、免免免免税税税税房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目

127、建建建建设设设设规规规规模模模模 房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本本本本条条条条的的的的主主主主要要要要意意意意图图图图是是是是，明明明明确确确确应应应应以以以以“ “建建建建设设设设规规规规模模模模” ”这这这这个个个个指指指指标标标标作作作作为为为为计计计计算算算算不不不不得得得得抵抵抵抵扣扣扣扣进进进进项项项项税税税税额额额额的的的的依依依依据据据据。建建建建设设设设规规规规模模模模即即即即项项项项目目目目建建建建设设设设的的的的面面面面积积积积。这这这这一一一一条条条条说说

128、说说明明明明，在在在在计计计计算算算算简简简简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法和和和和免免免免税税税税房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目对对对对应应应应的的的的“ “不不不不得得得得抵抵抵抵扣扣扣扣的进项税额的进项税额的进项税额的进项税额” ”时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。OO第四节第四节第四节第四节 纳税申报纳税申报纳税申报纳税申报OO第第第第十十十十四四

129、四四条条条条 一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目适适适适用用用用一一一一般般般般计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税的的的的，应应应应按按按按照照照照营营营营业业业业税税税税改改改改征征征征增增增增值值值值税税税税试试试试点点点点实实实实施施施施办办办办法法法法（财财财财税税税税2016201636 36 号号号号文文文文件件件件印印印印发发发发，以以以以下下下下简简简简称称称称试试试试点点点点实实实实施施施施办办办办法法法法）第第第第四四四四十十十十五五五五条条条条规规规规定定定

130、定的的的的纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务发发发发生生生生时时时时间间间间，以以以以当当当当期期期期销销销销售售售售额额额额和和和和 11%11%的的的的适适适适用用用用税税税税率率率率计计计计算算算算当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税额额额额，抵抵抵抵减减减减已已已已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。OO第第第第十十十十

131、五五五五条条条条 一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目适适适适用用用用简简简简易易易易计计计计税税税税方方方方法法法法计计计计税税税税的的的的，应应应应按按按按照照照照试试试试点点点点实实实实施施施施办办办办法法法法第第第第四四四四十十十十五五五五条条条条规规规规定定定定的的的的纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务发发发发生生生生时时时时间间间间，以以以以当当当当期期期期销销销销售售售售额额额额和和和和 5%5%的的的的征征征征收收收收率率率率计计计计算算算算当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税

132、额额额额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO根据试点实施办法第四十五条相关规定，根据试点实施办法第四十五条相关规定，根据试点实施办法第四十五条相关规定，根据试点实施办法第四十五条相关规定， 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：增值税纳税义务、扣缴义务

133、发生时间为：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：OO纳纳纳纳税税税税人人人人发发发发生生生生应应应应税税税税行行行行为为为为并并并并收收收收讫讫讫讫销销销销售售售售款款款款项项项项或或或或者者者者取取取取得得得得索索索索取取取取销销销销售售售售款款款款项项项项凭凭凭凭据据据据的的的的当当当当天天天天；先先先先开开开开具具具具发发发发票票票票的的的的，为为为为开开开开具具具具发发发发票票票票的的的的当天。当天。当天。当天。OO收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者

134、完成后收到款项。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。OO取取取取得得得得索索索索取取取取销销销销售售售售款款款款项项项项凭凭凭凭据据据据的的的的当当当当天天天天，是是是是指指指指书书书书面面面面合合合合同同同同确确确确定定定定的的的的付付付付款款款款日日日日期期期期；未未未未签签签签订订订订书书书书面面面面合合合合同同同同或或或或者者者者书书书书面面面面合合合合同同同同未未未未确确确确定定定定付付付付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。款日期的，为服

135、务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。OO纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。OO纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。纳税人从事金融商品

136、转让的，为金融商品所有权转移的当天。纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。OO纳纳纳纳税税税税人人人人发发发发生生生生本本本本办办办办法法法法第第第第十十十十四四四四条条条条规规规规定定定定情情情情形形形形的的的的，其其其其纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务发发发发生生生生时时时时间间间间为为为为服服服服务务务务、无无无无形形形形资资资资产产产产转转转转让让让让完完完完成成成成的的的的当当当当天天天天或或或或者者者者不不不不动产权属变更的当天。动产权属变更的当天。动产权属变更的当天。动产权属变更的当天。OO增值税扣缴义务发生时

137、间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。OO第五节第五节第五节第五节 发票开具发票开具发票开具发票开具OO第十六条第十六条第十六条第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。OO第第第第十十十十七七七七条条条条 一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人

138、人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，其其其其 2016 2016 年年年年 4 4 月月月月 30 30 日日日日前前前前收收收收取取取取并并并并已已已已向向向向主主主主管管管管地地地地税税税税机机机机关关关关申申申申报报报报缴缴缴缴纳纳纳纳营营营营业业业业税税税税的的的的预预预预收收收收款款款款，未未未未开开开开具具具具营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票的的的的，可可可可以以以以开开开开具具具具增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票，不不不不得得得得开开开开具具具具增值税专用发票。增值税专用发票。增值

139、税专用发票。增值税专用发票。OO【政政政政策策策策解解解解读读读读】为为为为了了了了解解解解决决决决税税税税制制制制转转转转换换换换后后后后，房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业由由由由于于于于营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票被被被被地地地地税税税税机机机机关关关关收收收收缴缴缴缴，在在在在试试试试点点点点后后后后无无无无法法法法就就就就试试试试点点点点前前前前收收收收取取取取的的的的预预预预收收收收款款款款开开开开具具具具营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票的的的的问问问问题题题题。虽虽虽虽然然然然对对对对4 4月月月月3030日日日日前前前前的的的的预预预预收收收收款款款款

140、，缴缴缴缴纳纳纳纳的的的的是是是是营营营营业业业业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。OO第十八条第十八条第十八条第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其

141、他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO根根根根据据据据试试试试点点点点实实实实施施施施办办办办法法法法第第第第五五五五十十十十三三三三条条条条规规规规定定定定：纳纳纳纳税税税税人人人人发发发发生生生生应应应应税税税税行行行行为为为为，应应应应当当当当向向向向索索索索取取取取增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票的的的的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票

142、上分别注明销售额和销项税额。购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。OO属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：OO向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。OO使用免税增值税规定的应税行为。使用免税增值税规定的应税行为。使用免税增值税规定的应税行为。使用免税增值税规定的应税行为。OO因因因因此此此此本本

143、本本条条条条规规规规定定定定，一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人向向向向其其其其他他他他个个个个人人人人（即即即即消消消消费费费费者者者者个个个个人人人人）销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，不不不不得得得得开开开开具增值税专用发票。具增值税专用发票。具增值税专用发票。具增值税专用发票。OO【案案案案例例例例一一一一】A A房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业（一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人）自自自自行行行行开开开开发发发发了了了了B B房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，施施施施工工工工许许许许可可可可证

144、证证证注注注注明明明明的的的的开开开开工工工工日日日日期期期期是是是是20152015年年年年3 3月月月月1515日，日，日，日，OO20162016年年年年1 1月月月月1515日日日日开开开开始始始始预预预预售售售售房房房房地地地地产产产产，至至至至20162016年年年年4 4月月月月3030日日日日共共共共取取取取得得得得预预预预收收收收款款款款52505250万万万万元元元元，已已已已按按按按照照照照营营营营业业业业税税税税规规规规定申报缴纳营业税。定申报缴纳营业税。定申报缴纳营业税。定申报缴纳营业税。OOA A房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业对对对对上上上上述述述述预预预

145、预收收收收款款款款开开开开具具具具收收收收据据据据，未未未未开开开开具具具具营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票。该该该该企企企企业业业业20162016年年年年5 5月月月月又又又又收收收收到到到到预预预预收收收收款款款款52505250万万万万元元元元。20162016年年年年6 6月月月月共共共共开开开开具具具具了了了了增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票1050010500万万万万元元元元（含含含含20162016年年年年4 4月月月月3030日日日日前前前前取取取取得得得得的的的的未未未未开开开开票预收款票预收款票预收款票预收款52505250万元，和万元，和

146、万元，和万元，和20162016年年年年5 5月收到的月收到的月收到的月收到的5250 5250 万元），同时办理房产产权转移手续。万元），同时办理房产产权转移手续。万元），同时办理房产产权转移手续。万元），同时办理房产产权转移手续。OO问：纳税人在问：纳税人在问：纳税人在问：纳税人在7 7月申报期应申报多少增值税税款？月申报期应申报多少增值税税款？月申报期应申报多少增值税税款？月申报期应申报多少增值税税款？OO1 1、 由由由由于于于于A A房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业销销销销售售售售了了了了自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产老老老老项项项项目目目目

147、，纳纳纳纳税税税税人人人人按按按按照照照照办办办办法法法法第第第第八八八八条条条条规规规规定定定定，可可可可选择适用简易计税方法按照选择适用简易计税方法按照选择适用简易计税方法按照选择适用简易计税方法按照5%5%的征收率计税。的征收率计税。的征收率计税。的征收率计税。OO2 2 、纳纳纳纳税税税税人人人人6 6月月月月开开开开具具具具增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票1050010500万万万万元元元元，其其其其中中中中包包包包括括括括52505250万万万万元元元元属属属属于于于于办办办办法法法法第第第第十十十十七七七七条条条条规规规规定定定定的可以开具增值税普通发票的

148、情形。的可以开具增值税普通发票的情形。的可以开具增值税普通发票的情形。的可以开具增值税普通发票的情形。OO3 3 、纳纳纳纳税税税税人人人人按按按按照照照照办办办办法法法法第第第第十十十十一一一一条条条条、十十十十二二二二条条条条规规规规定定定定，应应应应在在在在6 6月月月月申申申申报报报报期期期期就就就就取取取取得得得得的的的的预预预预收收收收款款款款52505250万万万万元元元元预预预预缴税款缴税款缴税款缴税款150150万元。万元。万元。万元。OO应预缴税款应预缴税款应预缴税款应预缴税款=5250=5250（1+5%1+5%）3%=1503%=150万元万元万元万元OO4 4 、纳税

149、人应按照办法第十五条规定，在纳税人应按照办法第十五条规定，在纳税人应按照办法第十五条规定，在纳税人应按照办法第十五条规定，在7 7月申报期应申报的增值税税款为月申报期应申报的增值税税款为月申报期应申报的增值税税款为月申报期应申报的增值税税款为OO52505250（1+5%1+5%）5%-150=250-150=1005%-150=250-150=100万元万元万元万元OO【案例二】【案例二】【案例二】【案例二】A A房地产企业销售自行开发的房地产项目有关房地产企业销售自行开发的房地产项目有关房地产企业销售自行开发的房地产项目有关房地产企业销售自行开发的房地产项目有关OO情情情情况况况况同同同同

150、上上上上例例例例。20162016年年年年6 6月月月月还还还还取取取取得得得得了了了了建建建建筑筑筑筑服服服服务务务务增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票价价价价税税税税合合合合计计计计11101110万万万万元元元元（其其其其中中中中：注注注注明明明明的的的的增值税税额为增值税税额为增值税税额为增值税税额为110110万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率

151、计算缴纳增值税。OO问：纳税人在问：纳税人在问：纳税人在问：纳税人在7 7月申报期应申报多少增值税税款？月申报期应申报多少增值税税款？月申报期应申报多少增值税税款？月申报期应申报多少增值税税款？OO1 1、纳纳纳纳税税税税人人人人按按按按照照照照办办办办法法法法第第第第十十十十一一一一条条条条、第第第第十十十十二二二二条条条条规规规规定定定定，应应应应在在在在6 6月月月月申申申申报报报报期期期期就就就就取取取取得得得得的的的的预预预预收收收收款款款款计计计计算算算算应应应应预预预预缴缴缴缴税款。应预缴税款税款。应预缴税款税款。应预缴税款税款。应预缴税款=5250=5250（1+11%1+11

152、%）3%=141.93%=141.9万元万元万元万元OO2 2、纳纳纳纳税税税税人人人人6 6月月月月开开开开具具具具增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票1050010500万万万万元元元元，其其其其中中中中包包包包括括括括52505250万万万万元元元元属属属属于于于于办办办办法法法法第第第第十十十十七七七七条条条条规规规规定定定定的可以开具增值税普通发票的情形。的可以开具增值税普通发票的情形。的可以开具增值税普通发票的情形。的可以开具增值税普通发票的情形。OO3 3、纳税人应在纳税人应在纳税人应在纳税人应在7 7月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额月申报期按照办法第

153、十四条规定确定应纳税额月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额OO销项税额销项税额销项税额销项税额=5250=5250（1+11%1+11%）11%=520.311%=520.3万元进项税额万元进项税额万元进项税额万元进项税额=110=110万元万元万元万元OO应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额=520.3-110-141.9=268.4=520.3-110-141.9=268.4万元。万元。万元。万元。OO4 4、纳税人应在纳税人应在纳税人应在纳税人应在7 7月申报期申报增值税月申报期申报增值税月申报期申报增值税月申报期申报增值税268.4268.4万元

154、。万元。万元。万元。OO第三章第三章第三章第三章 小规模纳税人征收管理第一节小规模纳税人征收管理第一节小规模纳税人征收管理第一节小规模纳税人征收管理第一节 预缴税款预缴税款预缴税款预缴税款OO第第第第十十十十九九九九条条条条 房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业中中中中的的的的小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人（以以以以下下下下简简简简称称称称小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人）采采采采取取取取预预预预收收收收款款款款方方方方式式式式销销销销售售售售自自自自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照行开发的房

155、地产项目，应在收到预收款时按照行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%3%的预征率预缴增值税。的预征率预缴增值税。的预征率预缴增值税。的预征率预缴增值税。OO第二十条第二十条第二十条第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款= =预收款预收款预收款预收款 （1+5%1+5%）3%3%OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO和一般纳税人一样，预征率都是和一般纳税人一样，预征率都是和一般纳税人一样，预征率都是和一般纳税人一样，预征率都是3%3%，但需换算为不

156、含税销售额。，但需换算为不含税销售额。，但需换算为不含税销售额。，但需换算为不含税销售额。OO第第第第二二二二十十十十一一一一条条条条 小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人应应应应在在在在取取取取得得得得预预预预收收收收款款款款的的的的次次次次月月月月纳纳纳纳税税税税申申申申报报报报期期期期或或或或主主主主管管管管国国国国税税税税机机机机关关关关核核核核定定定定的的的的纳纳纳纳税税税税期期期期限限限限向向向向主管国税机关预缴税款。主管国税机关预缴税款。主管国税机关预缴税款。主管国税机关预缴税款。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO试点实施办法第四十七条规定：试点

157、实施办法第四十七条规定：试点实施办法第四十七条规定：试点实施办法第四十七条规定： 增值税的纳税期限增值税的纳税期限增值税的纳税期限增值税的纳税期限OO分分分分别别别别为为为为1 1日日日日、3 3日日日日、5 5日日日日、1010日日日日、1515日日日日、1 1个个个个月月月月或或或或者者者者1 1个个个个季季季季度度度度。纳纳纳纳税税税税人人人人的的的的具具具具体体体体纳纳纳纳税税税税期期期期限限限限，由由由由主主主主管管管管税税税税务务务务机机机机关关关关根根根根据据据据纳纳纳纳税税税税人人人人应应应应纳纳纳纳税税税税额额额额的的的的大大大大小小小小分分分分别别别别核核核核定定定定。以以

158、以以1 1个个个个季季季季度度度度为为为为纳纳纳纳税税税税期期期期限限限限的的的的规规规规定定定定适适适适用用用用于于于于小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人、银银银银行行行行、财财财财务务务务公公公公司司司司、信信信信托托托托投投投投资资资资公公公公司司司司、信信信信用用用用社社社社，以以以以及及及及财财财财政政政政部部部部和和和和国国国国家家家家税税税税务务务务总总总总局局局局规规规规定定定定的的的的其其其其他他他他纳纳纳纳税税税税人人人人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。不能按照固定期限纳税的，

159、可以按次纳税。OO纳纳纳纳税税税税人人人人以以以以1 1个个个个月月月月或或或或者者者者1 1个个个个季季季季度度度度为为为为1 1个个个个纳纳纳纳税税税税期期期期的的的的，自自自自期期期期满满满满之之之之日日日日起起起起1515日日日日内内内内申申申申报报报报纳纳纳纳税税税税；以以以以1 1日日日日、3 3日日日日、5 5日日日日、1010日日日日或或或或者者者者 1515日日日日为为为为1 1个个个个纳纳纳纳税税税税期期期期的的的的，自自自自期期期期满满满满之之之之日日日日起起起起5 5日日日日内内内内预预预预缴缴缴缴税税税税款款款款，于于于于次次次次月月月月1 1日日日日起起起起1515

160、日日日日内内内内申申申申报报报报纳纳纳纳税税税税并并并并结清上月应纳税款。结清上月应纳税款。结清上月应纳税款。结清上月应纳税款。OO与与与与一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人的的的的类类类类似似似似条条条条款款款款相相相相比比比比，本本本本条条条条增增增增加加加加了了了了“ “主主主主管管管管国国国国税税税税机机机机关关关关核核核核定定定定的的的的纳纳纳纳税税税税期期期期限限限限” ”，也也也也就就就就是是是是说说说说，对对对对实实实实行按季申报的小规模纳税人，可以实行按季预缴增值税。行按季申报的小规模纳税人，可以实行按季预缴增值税。行按季申报的小规模纳税人，可以实行按季预缴增值税。行按

161、季申报的小规模纳税人，可以实行按季预缴增值税。OO第二节第二节第二节第二节 纳税申报纳税申报纳税申报纳税申报OO第第第第二二二二十十十十二二二二条条条条 小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，应应应应按按按按照照照照试试试试点点点点实实实实施施施施办办办办法法法法第第第第四四四四十十十十五五五五条条条条规规规规定定定定的的的的纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务发发发发生生生生时时时时间间间间，以以以以当当当当期期期期销销销销售售售售额额额额和和和和 5%5%的的的的征征征征收收收收率率率率

162、计计计计算算算算当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税额额额额，抵抵抵抵减减减减已已已已预预预预缴缴缴缴税税税税款款款款后后后后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。OO【政政政政策策策策解解解解读读读读】房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业在在在在收收收收到到到到预预预预收收收收款款款款时时时时，不不不不确确确确认认认认为为为为纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务发发发发生

163、生生生，而而而而只只只只是是是是预预预预缴缴缴缴税税税税款款款款；真真真真正正正正的的的的纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务发发发发生时间，应根据试点实施办法第四十五条的相关规定确定。生时间，应根据试点实施办法第四十五条的相关规定确定。生时间，应根据试点实施办法第四十五条的相关规定确定。生时间，应根据试点实施办法第四十五条的相关规定确定。OO根据试点实施办法第四十五条相关规定，根据试点实施办法第四十五条相关规定，根据试点实施办法第四十五条相关规定，根据试点实施办法第四十五条相关规定， 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：增值

164、税纳税义务、扣缴义务发生时间为：OO纳纳纳纳税税税税人人人人发发发发生生生生应应应应税税税税行行行行为为为为并并并并收收收收讫讫讫讫销销销销售售售售款款款款项项项项或或或或者者者者取取取取得得得得索索索索取取取取销销销销售售售售款款款款项项项项凭凭凭凭据据据据的的的的当当当当天天天天；先先先先开开开开具具具具发发发发票票票票的的的的，为为为为开开开开具具具具发发发发票票票票的的的的当当当当天。天。天。天。OO收收收收讫讫讫讫销销销销售售售售款款款款项项项项，是是是是指指指指纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售服服服服务务务务、无无无无形形形形资资资资产产产产、不不不不动动动动产产产产过过过

165、过程程程程中中中中或或或或者者者者完完完完成成成成后后后后收收收收到到到到款款款款项项项项。取取取取得得得得索索索索取取取取销销销销售售售售款款款款项项项项凭凭凭凭据据据据的的的的当当当当天天天天，是是是是指指指指书书书书面面面面合合合合同同同同确确确确定定定定的的的的付付付付款款款款日日日日期期期期；未未未未签签签签订订订订书书书书面面面面合合合合同同同同或或或或者者者者书书书书面面面面合合合合同同同同未未未未确确确确定定定定付付付付款款款款日日日日期期期期的的的的，为为为为服服服服务务务务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。无形

166、资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。OO纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。OO纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。纳

167、税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。OO纳纳纳纳税税税税人人人人发发发发生生生生本本本本办办办办法法法法第第第第十十十十四四四四条条条条规规规规定定定定情情情情形形形形的的的的，其其其其纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务发发发发生生生生时时时时间间间间为为为为服服服服务务务务、无无无无形形形形资资资资产产产产转转转转让让让让完完完完成成成成的的的的当当当当天天天天或或或或者者者者不不不不动动动动产权属变更的当天。产权属变更的当天。产权属变更的当天。产权属变更的当天。OO增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

168、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。OO第三节第三节第三节第三节 发票开具发票开具发票开具发票开具OO第第第第二二二二十十十十三三三三条条条条 小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，自自自自行行行行开开开开具具具具增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票。购购购购买买买买方方方方需需需需要要要要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代

169、开。增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票一一一一般般般般只只只只能能能能由由由由增增增增值值值值税税税税一一一一般般般般纳纳纳纳税税税税人人人人领领领领购购购购使使使使用用用用，小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人需需需需要要要要使使使使用用用用的的的的，只只只只能能能能在在在在缴缴缴缴纳纳纳纳税税税税款款款款后后后后向向向向当当当当地地地地主主主主管管管管税税税税务务务务机机机机关关关关申申申申请请

170、请请代代代代开开开开。增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票不不不不仅仅仅仅是是是是购购购购销销销销双双双双方方方方收收收收付付付付款款款款的的的的凭凭凭凭证证证证，而而而而且且且且可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。OO第第第第二二二二十十十十四四四四条条条条 小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开

171、开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，其其其其 2016 2016 年年年年 4 4 月月月月 3030日日日日前前前前收收收收取取取取并并并并已已已已向向向向主主主主管管管管地地地地税税税税机机机机关关关关申申申申报报报报缴缴缴缴纳纳纳纳营营营营业业业业税税税税的的的的预预预预收收收收款款款款，未未未未开开开开具具具具营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票的的的的，可可可可以以以以开开开开具具具具增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票，不不不不得得得得申请代开增值税专用发票。申请代开增值税专用发票。申请代开增值税专用发票。申请代开增值税专用发票。

172、OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO为为为为了了了了解解解解决决决决税税税税制制制制转转转转换换换换后后后后，房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业由由由由于于于于营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票被被被被地地地地税税税税机机机机关关关关收收收收缴缴缴缴，在在在在试试试试点点点点后后后后无无无无法法法法就就就就试试试试点点点点前前前前收收收收取取取取的的的的预预预预收收收收款款款款开开开开具具具具营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票的的的的问问问问题题题题。虽虽虽虽然然然然对对对对4 4月月月月3030日日日日前前前前的的的的预预预预收收收收款款款款，缴缴缴缴纳

173、纳纳纳的的的的是是是是营营营营业业业业税税税税，但但但但允允允允许许许许房房房房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。OO第第第第二二二二十十十十五五五五条条条条 小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人向向向向其其其其他他他他个个个个人人人人销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，不不不不得得得得申申申申请请请请代代代代开开开开

174、增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票。票。票。票。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO代代代代开开开开增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票，是是是是指指指指主主主主管管管管税税税税务务务务机机机机关关关关为为为为所所所所辖辖辖辖范范范范围围围围内内内内的的的的纳纳纳纳税税税税人人人人代代代代开开开开增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票。上上上上述述述述纳纳纳纳税税税税人人人人是是是是指指指指已已已已办办办办理理理理税税税税务务务务登登登登记记记记的的的的小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人（包包包包括括括括个

175、个个个体体体体经经经经营营营营者者者者），以以以以及及及及国国国国家家家家税税税税务务务务总总总总局局局局确确确确定定定定的的的的其其其其他他他他可可可可予予予予代代代代开开开开增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票的的的的纳纳纳纳税税税税人人人人。代代代代开开开开专专专专用用用用发发发发票票票票统统统统一一一一使使使使用用用用增增增增值值值值税税税税防防防防伪伪伪伪税税税税控控控控代代代代开开开开票票票票系系系系统统统统开开开开具具具具。纳纳纳纳税税税税人人人人申申申申请请请请代代代代开开开开专专专专用用用用发发发发票票票票时时时时，应应应应填填填填写写写写代代代代开开开开

176、增增增增值值值值税税税税专专专专用用用用发发发发票票票票缴缴缴缴纳纳纳纳税税税税款款款款申申申申报报报报单单单单，连连连连同同同同税税税税务务务务登登登登记记记记证证证证副副副副本本本本，到到到到主主主主管管管管税税税税务务务务机机机机关关关关税税税税款款款款征征征征收收收收岗岗岗岗位位位位按按按按专专专专用用用用发发发发票票票票上上上上注注注注明明明明的的的的税税税税额额额额全全全全额额额额申申申申报报报报缴缴缴缴纳纳纳纳税税税税款款款款，然然然然后后后后凭凭凭凭申报单和税收完税凭证及税务登记证副本，申请代开专用发票。申报单和税收完税凭证及税务登记证副本，申请代开专用发票。申报单和税收完税凭

177、证及税务登记证副本，申请代开专用发票。申报单和税收完税凭证及税务登记证副本，申请代开专用发票。OO【案案案案例例例例三三三三】C C房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业（小小小小规规规规模模模模纳纳纳纳税税税税人人人人）自自自自行行行行开开开开发发发发了了了了D D房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证注注注注明明明明的的的的开开开开工工工工日日日日期期期期是是是是20152015年年年年3 3月月月月15 15 日日日日，20162016年年年年1 1月月月月1515日日日日开开开开始始始始预预预预售售售售房房房房地地地地产产产产，至至至至20

178、162016年年年年4 4月月月月30 30 日日日日共共共共取取取取得得得得预预预预收收收收款款款款200200万万万万元元元元，已已已已按按按按照照照照营营营营业业业业税税税税规规规规定定定定申申申申报报报报缴缴缴缴纳纳纳纳营营营营业业业业税税税税。C C房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业对对对对上上上上述述述述预预预预收收收收款款款款开开开开具具具具收收收收据据据据，未未未未开开开开具具具具营营营营业业业业税税税税发发发发票票票票。该该该该企企企企业业业业20162016年年年年5 5月月月月又又又又收收收收到到到到预预预预收收收收款款款款200200万万万万元元元元。201620

179、16年年年年6 6 月月月月共共共共开开开开具具具具了了了了增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票400400万万万万元（含元（含元（含元（含20162016年年年年4 4月月月月3030日取得的未开票预收款日取得的未开票预收款日取得的未开票预收款日取得的未开票预收款200200万元，和万元，和万元，和万元，和20162016年年年年5 5月收到的预收款月收到的预收款月收到的预收款月收到的预收款200200万元）。万元）。万元）。万元）。OO问：纳税人在问：纳税人在问：纳税人在问：纳税人在7 7月征期申报时，如何纳税？月征期申报时，如何纳税？月征期申报时，如何纳税？月征期申报

180、时，如何纳税？OO1 1、纳纳纳纳税税税税人人人人6 6月月月月开开开开具具具具增增增增值值值值税税税税普普普普通通通通发发发发票票票票400400万万万万元元元元，其其其其中中中中包包包包括括括括200200万万万万元元元元属属属属于于于于办办办办法法法法第第第第二二二二十十十十四四四四条条条条规规规规定定定定的的的的可以开具增值税普通发票的情形。可以开具增值税普通发票的情形。可以开具增值税普通发票的情形。可以开具增值税普通发票的情形。OO2 2、纳纳纳纳税税税税人人人人按按按按照照照照办办办办法法法法第第第第十十十十九九九九条条条条、第第第第二二二二十十十十条条条条规规规规定定定定，应应应

181、应于于于于6 6月月月月申申申申报报报报期期期期就就就就取取取取得得得得的的的的预预预预收收收收款款款款计计计计算算算算应应应应预预预预缴缴缴缴税款。税款。税款。税款。OO应预缴税款应预缴税款应预缴税款应预缴税款=200=200（1+5%1+5%）3%=5.73%=5.7万元万元万元万元OO3 3、C C房房房房地地地地产产产产企企企企业业业业应应应应按按按按照照照照办办办办法法法法第第第第二二二二十十十十二二二二条条条条规规规规定定定定，以以以以当当当当期期期期销销销销售售售售额额额额和和和和5%5%的的的的征征征征收收收收率率率率计计计计税税税税在在在在7 7月月月月申申申申报报报报期向主

182、管税务机关申报税款期向主管税务机关申报税款期向主管税务机关申报税款期向主管税务机关申报税款3.83.8万元。万元。万元。万元。OO200200（1+5%1+5%）5%-5.7=9.5-5.7=3.85%-5.7=9.5-5.7=3.8万元万元万元万元OO第四章第四章第四章第四章 其他事项其他事项其他事项其他事项OO第二十六条第二十六条第二十六条第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项房地产开发企业销售自行开发的房地产项房地产开发企业销售自行开发的房地产项房地产开发企业销售自行开发的房地产项OO目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值

183、税预缴税款表。目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。OO第二十七条第二十七条第二十七条第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO完税凭证是税务机关征收税款时依照税法规定给完税凭证是税务机关征收税款时依照税法规定给完税凭证是税务机关征

184、收税款时依照税法规定给完税凭证是税务机关征收税款时依照税法规定给纳税纳税纳税纳税OO人人人人开开开开具具具具的的的的专专专专用用用用凭凭凭凭证证证证。完完完完税税税税凭凭凭凭证证证证是是是是全全全全面面面面反反反反映映映映税税税税收收收收征征征征纳纳纳纳情情情情况况况况的的的的书书书书面面面面文文文文件件件件，既既既既是是是是纳纳纳纳税税税税单单单单位位位位和和和和个个个个人人人人履履履履行行行行纳纳纳纳税税税税义义义义务务务务的的的的合合合合法法法法凭凭凭凭证证证证，又又又又是是是是税税税税务务务务机机机机关关关关进进进进行行行行税税税税收收收收会会会会计计计计和和和和统统统统计计计计核核核

185、核算算算算、监监监监督督督督的的的的原原原原始始始始凭凭凭凭证证证证，同同同同时时时时也也也也是是是是国国国国库库库库收收收收纳纳纳纳国国国国家家家家预预预预算算算算收收收收入入入入的的的的凭凭凭凭证证证证。税税税税务务务务机机机机关关关关在在在在征征征征收收收收税税税税款款款款的的的的过过过过程程程程中中中中向向向向纳纳纳纳税税税税人人人人依依依依法法法法开开开开具具具具完完完完税税税税凭凭凭凭证证证证，对对对对于于于于正正正正确确确确贯贯贯贯彻彻彻彻执执执执行行行行国国国国家家家家的的的的税税税税收收收收政政政政策策策策，保保保保证证证证国国国国家家家家财财财财政政政政收收收收入入入入及及

186、及及时时时时足足足足额额额额入入入入库库库库，维维维维护护护护纳纳纳纳税税税税人人人人的的的的合合合合法法法法权权权权益益益益，都都都都有重要意义。有重要意义。有重要意义。有重要意义。OO在税收征收管理法中，对于完税凭证的开具、保存等有着明确的规定：在税收征收管理法中，对于完税凭证的开具、保存等有着明确的规定：在税收征收管理法中，对于完税凭证的开具、保存等有着明确的规定：在税收征收管理法中，对于完税凭证的开具、保存等有着明确的规定：OO第第第第2424条条条条从从从从事事事事生生生生产产产产、经经经经营营营营的的的的纳纳纳纳税税税税人人人人、扣扣扣扣缴缴缴缴义义义义务务务务人人人人必必必必须须

187、须须按按按按照照照照国国国国务务务务院院院院财财财财政政政政、税税税税务务务务主主主主管管管管部部部部门门门门规规规规定定定定的的的的保保保保管管管管期限保管账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料。期限保管账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料。期限保管账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料。期限保管账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料。OO账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、变造或者擅自损毁。账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、变造或者擅自损毁。账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、变造或者擅自损毁。账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、变造或者

188、擅自损毁。OO第第第第3434条条条条税税税税务务务务机机机机关关关关征征征征收收收收税税税税款款款款时时时时，必必必必须须须须给给给给纳纳纳纳税税税税人人人人开开开开具具具具完完完完税税税税凭凭凭凭证证证证。扣扣扣扣缴缴缴缴义义义义务务务务人人人人代代代代扣扣扣扣、代代代代收收收收税税税税款款款款时时时时，纳纳纳纳税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。OO第第第第二二二二十十十

189、十八八八八条条条条 房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业销销销销售售售售自自自自行行行行开开开开发发发发的的的的房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目，未未未未按按按按本本本本办办办办法法法法规规规规定定定定预预预预缴缴缴缴或或或或缴缴缴缴纳纳纳纳税税税税款款款款的的的的，由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。OO【政策解读】【政策解读】【政策解读】【政策解读】OO本本本本条条条条规规规规定定定定为为为为罚罚罚罚则则则则。规规规规定定定定纳纳纳纳税税税税人人人人如如如如果果果果未未未未按按按按照照照照本本本本办办办办法法法法的的的的有有有有关关关关规规规规定定定定预预预预缴缴缴缴或或或或缴缴缴缴纳纳纳纳税税税税款款款款的的的的，主主主主管管管管税税税税务务务务机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进行处理。机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进行处理。机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进行处理。机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进行处理。谢谢关注！