丽丰房地产公司房地产开发流程培训课件（47页）.pdf

1、房地产开发流程房地产开发流程房地产开发流程房地产开发流程一、可行性研究和项目决策阶段一、可行性研究和项目决策阶段二、建设前期准备阶段二、建设前期准备阶段五、交付使用阶段五、交付使用阶段三、建设阶段三、建设阶段四、销售阶段四、销售阶段房地产开发阶段房地产开发阶段房地产开发阶段房地产开发阶段房地产开发流程房地产开发流程可行性研究和项目决策阶段可行性研究和项目决策阶段(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项项目公司接受委托或集团公司董事会立项(2)调查研究调查研究(5)编制可行性研究报告编制可行性研究报告(3)方案选择与优化方案选择与优化(4)财务评价和经济评价财务评价和经济评价可行性研究步骤可行

2、性研究步骤可行性研究步骤可行性研究步骤房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段一、 获取土地使用权一、 获取土地使用权房地产建设前期房地产建设前期房地产建设前期房地产建设前期二、 规划开发设计二、 规划开发设计房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段一、获取土地使用权1. 取得建设用地规划许可证（规划局）2. 取得建设用地批准书（国土局）3. 取得国有土地使用证（国土局）4. 取得房地产企业开发资质证书（建委）5. 取得房地产企业开发项目手册（建委）注意：4.项后可申请土地界桩测量（国土局）5.项前如有拆迁需先完成拆迁结案1-5.项完成后便可到建委进行立

3、项工作一、获取土地使用权1. 取得建设用地规划许可证（规划局）2. 取得建设用地批准书（国土局）3. 取得国有土地使用证（国土局）4. 取得房地产企业开发资质证书（建委）5. 取得房地产企业开发项目手册（建委）注意：4.项后可申请土地界桩测量（国土局）5.项前如有拆迁需先完成拆迁结案1-5.项完成后便可到建委进行立项工作房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商

4、的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?申请建设用地规划许可证申请建设用地规划许可证:一、立案基本资料一、立案基本资料1.申请人的申请人的IC卡号，首次到规划局办理业务的建设单位和个人，应当先申请卡号，首次到规划局办理业务的建设单位和个人，应当先申请IC卡。卡。2.立案申请表。立案申请表。3.申请函。申请函。4.授权委托书原件。授权委托书原件。5.申请人身份证明复印件。申请人身份证明复印件。6.代理人身份证明文件复印件。代理人身份证明文件复印件。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段2.单位建筑工程单位建筑

5、工程(1) 建设用地规划许可证及附图、附件；建设用地规划许可证及附图、附件；(2) 建设用地批准书或国有土地使用证及附图、附件复印件；建设用地批准书或国有土地使用证及附图、附件复印件；(3) 已批准修建性详细规划的，应当提交规划批准文件及附图；已批准修建性详细规划的，应当提交规划批准文件及附图；(4) 已取得的历次建筑设计方案复函或相关复函；已取得的历次建筑设计方案复函或相关复函；(5) 投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投资备案登记表复印件；投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投资备案登记表复印件；房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段(6) 城市

6、规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；城市规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；(7) 属维修工程的，应当提交维修房屋的原状建筑设计方案图及各立面照片；属维修工程的，应当提交维修房屋的原状建筑设计方案图及各立面照片；(8) 勘测成果资料验审报告或备案回执复印件；勘测成果资料验审报告或备案回执复印件；(9) 具有相应资质的单位提供的建筑功能指标明细表和建筑面积明细表；具有相应资质的单位提供的建筑功能指标明细表和建筑面积明细表；(10) 广州市建设工程放线测量记录册；广州市建设工程放线测量记录册；(11) 绘制在绘制在1/500或或1/2000现状地形图上的总平面图一式

7、两份；现状地形图上的总平面图一式两份；(12) 建筑施工设计图一式两份；建筑施工设计图一式两份；(13) 电子磁盘报批文件（门卫房、车棚、水池、围墙和加建的电梯、等零星工程不需提交）。电子磁盘报批文件（门卫房、车棚、水池、围墙和加建的电梯、等零星工程不需提交）。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?建设用地批准书建设用地批准书是建设单位或者个人的用地申请按照法定程序经批准后由市、县人民政府向建设单位或者个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?申请建设用地规划许可

8、证申请建设用地规划许可证:1. 办理建设用地批准书的申请办理建设用地批准书的申请2.授权委托书授权委托书3.受委托代理人身份证明受委托代理人身份证明4.法人资格证明（营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证明）法人资格证明（营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证明）5.有效的规划批文有效的规划批文6.市房地产测绘所或用地单位提供的描绘红色用地界址线的蓝晒地形图市房地产测绘所或用地单位提供的描绘红色用地界址线的蓝晒地形图房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段7.区国土房管局出具的已办结征地补偿手续的函或用地结案的函区国土房管局出具的已办结征地补偿手续的函或用地结案的函

9、8.区国土房管局出具的征地补偿计算表、核减耕地面积通知书、征用土地通知书附表区国土房管局出具的征地补偿计算表、核减耕地面积通知书、征用土地通知书附表9.原批准书及附图（已领取过建设用地批准书）原批准书及附图（已领取过建设用地批准书）10.市拆迁办建议办理建设用地批准书的函市拆迁办建议办理建设用地批准书的函11.市房地产交易中心出具的土地使用权交易过户证明书市房地产交易中心出具的土地使用权交易过户证明书（以上为必备提交文件）以上为必备提交文件）房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段12.土地使用权交易过户后新的国有土地使用证土地使用权交易过户后新的国有土地使用证13.已签订

10、出让合同、已缴纳或暂缓、免交出让金证明、已办理划拨手续的证明已签订出让合同、已缴纳或暂缓、免交出让金证明、已办理划拨手续的证明14.国有土地使用权出让合同（或补充合同）、国有土地划拨决定书国有土地使用权出让合同（或补充合同）、国有土地划拨决定书15.各期已缴交土地使用权出让金、业务费的发票、单据各期已缴交土地使用权出让金、业务费的发票、单据16.建设用地通知书或关于办理建设用地手续的通知或同意延期、分期、变更用地单位的函件及附图建设用地通知书或关于办理建设用地手续的通知或同意延期、分期、变更用地单位的函件及附图17.缴交耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、土地垦复金（或耕地开垦费）等税费票据缴

11、交耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、土地垦复金（或耕地开垦费）等税费票据18.申请单位土地权属证明申请单位土地权属证明19.市房地产测绘所出具的套图成果市房地产测绘所出具的套图成果20.其他资料（视特殊情况而定）（以上非必备提交文件）其他资料（视特殊情况而定）（以上非必备提交文件）房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?领取国有土地使用证领取国有土地使用证建设单位向广州市国土房管局依法申请土地登记，领取国有土地使用证。批准用地范围内需要实施房屋拆迁、对被拆迁人补偿安置的，建设单位领取建设用地批准书后向广州市国土房管局申领城市房屋拆迁许可证。建设单位完成房屋拆迁补偿安置工

12、作后，向广州市国土房管局申请重新核准土地使用权出让金总额，依法申请土地登记，领取国有土地使用证。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?立项立项是投资建设项目领域的通用词汇。特指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），可以进入项目实施阶段。立前的工作一般称为项目前期（主要包括项目规划、可行性研究、初步设计等），立项后的工作一般称为项目实施（主要包括施工图设计、招投标、签约、采购、施工及竣工验收、决算及项目后评价等）。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?立项程序（市发改委）：立项程序（市发改委）：1、取得建设用地规划许可证、

13、取得建设用地规划许可证2、办理房地产开发项目手册、办理房地产开发项目手册3、商品房屋建设预备项目计划备案申请表、商品房屋建设预备项目计划备案申请表房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段二、 规划开发设计二、 规划开发设计1、总平面规划设计、审查（规划局）、总平面规划设计、审查（规划局）2、修建性详细规划设计、审查（规划局）、修建性详细规划设计、审查（规划局）3、建筑方案设计、审查（初步设计）（设计院、规划局）、建筑方案设计、审查（初步设计）（设计院、规划局）、4、公安消防设计、审核、公安消防设计、审核5、大中型建设工程初步设计审查（扩初）（建委）、大中型建设工程初步设计审

14、查（扩初）（建委）6、建设工程规划许可证设计、审查（俗称单体）（规划局）、建设工程规划许可证设计、审查（俗称单体）（规划局）7、环境保护、人防、卫生防疫、市政、地名、航空管制等的设计、审核（相关专业部门）、环境保护、人防、卫生防疫、市政、地名、航空管制等的设计、审核（相关专业部门）8、施工图设计、审查（建委）、施工图设计、审查（建委）房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?大中型建设工程初步设计审查（扩初）扩初即大中型建设工程初步设计审查（扩初）扩初即“扩充初步设计扩充初步设计”,是指在方案设计基础上的进一步设计是指在方案设计基础上的进一步设计,但设计深度还未达到施工图的

15、要求但设计深度还未达到施工图的要求.拿建筑设计举例拿建筑设计举例,扩初设计通常做到建筑各主要平面扩初设计通常做到建筑各主要平面立面立面,简单表达出大部尺寸简单表达出大部尺寸材料材料色彩色彩,但不包括节点做法和详细的大样以及工艺要求等具体内容但不包括节点做法和详细的大样以及工艺要求等具体内容房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段大中型建设工程初步设计审查（扩初）大中型建设工程初步设计审查（扩初）?项目范围：项目范围：1投资在三千万元以上的新建、扩投资在三千万元以上的新建、扩(改改)建的工业交通项目和技术改造项目；建的工业交通项目和技术改造项目；2总建筑面积在二万平方米以上的

16、民用建筑；总建筑面积在二万平方米以上的民用建筑；3总建筑面积在三万平方米以上的住宅小区建筑群；总建筑面积在三万平方米以上的住宅小区建筑群；4重要、特殊、复杂的工程或由市发改委、市建设行政主管部门指定需要送审和国务院各主管部门及省建设厅委托审查的项目。重要、特殊、复杂的工程或由市发改委、市建设行政主管部门指定需要送审和国务院各主管部门及省建设厅委托审查的项目。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段大中型建设工程初步设计审查（扩初）大中型建设工程初步设计审查（扩初）?提交资料提交资料1.技术审查意见技术审查意见2.建筑工程初步设计审查申请表建筑工程初步设计审查申请表3.项目投

17、资立项批准文件项目投资立项批准文件4.规划部门核发的：规划部门核发的：(1)建设用地规划许可证、规划设计条件及更名文件；建设用地规划许可证、规划设计条件及更名文件；(2)关于修建性详细规划的批文；关于修建性详细规划的批文；(3)关于报审方案的历次复文及经审定的方案图纸、设计说明及指标关于报审方案的历次复文及经审定的方案图纸、设计说明及指标5.公安消防、环境保护、人防、卫生防疫、航空管制等部门的审核意见公安消防、环境保护、人防、卫生防疫、航空管制等部门的审核意见6.超限高层建筑抗震设防专项审查意见超限高层建筑抗震设防专项审查意见7. 设计中标通知书设计中标通知书8.发改部门或本委核准邀请招标的批

18、文或建设项目由私人或外资控股的证明（已实行建设项目勘察设计邀请招标的，应提交）发改部门或本委核准邀请招标的批文或建设项目由私人或外资控股的证明（已实行建设项目勘察设计邀请招标的，应提交）房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?建设工程规划许可证建设工程规划许可证城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。房地产开发流程房地产开发流程建设前期准备阶段建设前期准备阶段?建设工程规划许可证建设工程规划许可证立案基本资料立案基本资料 ：1.申请人的申请人的IC卡号，首次来市规划局办理业务的建设单位和个人，应当先申请卡号，首次来市规划局办理业务的建设

19、单位和个人，应当先申请IC卡。卡。2.立案申请表。立案申请表。3.申请函申请函4.授权委托书原件。授权委托书原件。5.申请人身份证明复印件申请人身份证明复印件6.代理人身份证明文件复印件代理人身份证明文件复印件半隐框玻璃幕墙全隐框玻璃幕墙半隐框玻璃幕墙全隐框玻璃幕墙房地产开发流程房地产开发流程工程建设阶段工程建设阶段1、设计、施工、监理单位的招标及协调2、施工用水电及通讯线路，保证施工需要3、施工场地平整，达到施工条件4、施工通道疏通，满足施工运输条件5、施工图纸及施工资料准备9、确定水准点与座标控制点，进行现场交验8、施工许可批文及办理开工手续6、施工材料和施工设备的准备11、编制工程进度计

20、划7、临时用地或临时占道手续办理10、组织图纸会审、设计交底工程建设阶段工程建设阶段工程建设阶段工程建设阶段半隐框玻璃幕墙全隐框玻璃幕墙半隐框玻璃幕墙全隐框玻璃幕墙?三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。水通（专指给水）电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态）三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。水通（专指给水）电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）路通（指场外道路已

21、铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态）房地产开发流程房地产开发流程工程建设阶段工程建设阶段半隐框玻璃幕墙全隐框玻璃幕墙半隐框玻璃幕墙全隐框玻璃幕墙?四通一平：是在三通一平的基础上增加通电话线四通一平：是在三通一平的基础上增加通电话线.?五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。?七通一平七通一平: 给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天

22、燃气或煤气、平整土地是土地给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地是土地(生地生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。房地产开发流程房地产开发流程工程建设阶段工程建设阶段房地产开发流程房地产开发流程工程建设阶段工程建设阶段?招标(1)公开招标由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。(2)邀请招标招标单位不公开发布招标通告，

23、而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。(3)协商议标由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。招标(1)公开招标由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。(2)邀请招标招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。(3)协商议标由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。房地

24、产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段一、申办商品房预售许可证二、商品房销售及按揭办理项目销售阶段项目销售阶段项目销售阶段项目销售阶段?申办商品房预售许可证商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的申办商品房预售许可证商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和

25、竣工交付日期。以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段?申办商品房预售许可证申办商品房预售许可证1.广州市商品房预售申请表、申请报告和领取商品房预售许可证委托书广州市商品房预售申请表、申请报告和领取商品房预售许可证委托书2.企业开发资质等级证书和营业执照（有效期内）企业开发资质等级证书和营业执照（有效期内）3.建设用地批准书及附图建设用地批准书及附图4.国有土地使用证及附图国有土地使用证及附图5.建设工程规划许可证建设工程规划许可证6.建筑功能指标明细表建筑功能指标明细表7.建设工程报建审核书建设工程报建审核书8.报建四至平面图、各单元平面图

26、报建四至平面图、各单元平面图9.预测绘报告和楼盘明细表预测绘报告和楼盘明细表10.国有土地使用权出让合同和已缴纳地价款的发票国有土地使用权出让合同和已缴纳地价款的发票11.建设工程施工许可证建设工程施工许可证12.单体报建平面四至图（晒蓝）或小区规划报建平面四置图（晒蓝），尺寸为单体报建平面四至图（晒蓝）或小区规划报建平面四置图（晒蓝），尺寸为4229.5（cm2）房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段13.小区或商业楼宇命名文件小区或商业楼宇命名文件(市地名办出具的市地名办出具的)14.各方合作分成比例、面积数、分配部位的协议或证明各方合作分成比例、面积数、分配部位的协议或证明

27、(属两方以上合作项目的属两方以上合作项目的)15.回迁房的安置情况表及市拆迁办结案证明回迁房的安置情况表及市拆迁办结案证明(涉及回迁安置的涉及回迁安置的)16.监控协议书监控协议书(未经竣工验收的项目未经竣工验收的项目)17.监控帐号开户证明书监控帐号开户证明书(未经竣工验收的项目未经竣工验收的项目)18.前期物业管理中标备案书前期物业管理中标备案书房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段?商品房销售一、商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。二、商品房现售商品房销售一、商品房预

28、售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。二、商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发

29、企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段?商品房按揭在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，井将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保

30、，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。商品房按揭在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，井将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段?商品房按揭的流程如下：商品房按揭的流程如下：(1)开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人购房借贷人)提供贷款，同时开发

31、商向银行提供保证担保。提供贷款，同时开发商向银行提供保证担保。(2)购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。购房借贷人、开发商与银行签订按揭保

32、证贷款合同。(5)银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。(8)开发商负责将购房借贷人房屋所有权证和土地使用权证交银行收押并办理正式的抵押登记。开发商负责将购房借贷人房屋所有权证和土地使用权证交银行收押并办理正式的抵押登记。房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段?房地产开发贷款种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。申请房地产开发贷款，借款

33、人应具备以下条件：房地产开发贷款种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：（一）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；（二）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；（四）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续

34、，且全部立项文件完整、真实、有效；（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；（八）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；（九）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的），并能够在银行贷款之前投入项目建设；（十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；（十一）落实中国银行规定的其他贷款条件。房地产开发流程房地产开发流程项目销售阶段项目销售阶段房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收

35、备案证二、物业移交三、进行权属登记交付使用阶段交付使用阶段交付使用阶段交付使用阶段?申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证一、单位验收建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证一、单位验收建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段?二、申办建筑工程规划验收包括：人防、四方及电梯、消防、环保、教育、卫生、园林等验收二、申办建筑工程规划验收包括：人防、四方及电梯、消防、环保、教育、卫生、园林等验收.1.申请人的申请人的IC卡号，首次来规划局办理业务的建设单位

36、和个人，应当先卡号，首次来规划局办理业务的建设单位和个人，应当先申请IC卡2.立案申请表立案申请表3.申请函申请函4.授权委托书原件授权委托书原件5.申请人身份证明复印件。申请人身份证明复印件。6.代理人身份证明文件复印件代理人身份证明文件复印件7.建设用地规划许可证、建设用地批准书及附图、附件复印件建设用地规划许可证、建设用地批准书及附图、附件复印件8.建设工程规划许可证复印件、建设工程报建审核书要求补充的资料；如经批准调整设计方案或建设工程规划许可证，应当提交城市规划部门同意调整的历次批复文件复印件建设工程规划许可证复印件、建设工程报建审核书要求补充的资料；如经批准调整设计方案或建设工程规

37、划许可证，应当提交城市规划部门同意调整的历次批复文件复印件房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段9.如经违法建设处理的规划验收，应当提交执行行政处罚决定书的情况报告、所缴纳罚款及各种补交收费的收据复印件和盖有行政处罚印章的工程竣工图复印件，若竣工面积大于报建面积如经违法建设处理的规划验收，应当提交执行行政处罚决定书的情况报告、所缴纳罚款及各种补交收费的收据复印件和盖有行政处罚印章的工程竣工图复印件，若竣工面积大于报建面积3%的，应当提交超报建面积的调查说明的，应当提交超报建面积的调查说明10.如曾规划验收不合格，应当提交规划验收的历次批复文件复印件和经整改的现场照片如曾规划验收不

38、合格，应当提交规划验收的历次批复文件复印件和经整改的现场照片11.广州市建设工程规划验收测量记录册广州市建设工程规划验收测量记录册12.工程竣工图及现场照片工程竣工图及现场照片13.提交规划验收电子报批文件提交规划验收电子报批文件房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段?三、建筑工程竣工验收备案建委综合各部门验收、审查意见三、建筑工程竣工验收备案建委综合各部门验收、审查意见1.建设工程竣工验收备案表建设工程竣工验收备案表2.建设工程施工许可证建设工程施工许可证3.施工图设计文件审查意见施工图设计文件审查意见4.建设工程竣工验收报告建设工程竣工验收报告5.工程施工质量验收申请表工程施

39、工质量验收申请表6.工程质量评估报告工程质量评估报告7.勘察文件质量检查报告勘察文件质量检查报告8.设计文件质量检查报告设计文件质量检查报告9.单位单位(子单位子单位)工程质量验收记录工程质量验收记录10.市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料11.建设工程质量验收监督意见书建设工程质量验收监督意见书12.建设工程规划许可证及规划验收合格证建设工程规划许可证及规划验收合格证13.建筑工程消防验收意见书建筑工程消防验收意见书房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段14.环境保护验收意见环境保护验收意见15.建设工程竣工验收档案认可书建设工

40、程竣工验收档案认可书16.工程质量保修书工程质量保修书17.住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅质量保证书和住宅使用说明书18.人防工程验收证明人防工程验收证明19.单位工程施工安全评价书单位工程施工安全评价书20.中标通知书（设计、监理、施工）中标通知书（设计、监理、施工）21.建设施工合同建设施工合同22.燃气工程验收文件燃气工程验收文件23.电梯安装分部工程质量验收证书电梯安装分部工程质量验收证书24.室内环境污染物检测报告室内环境污染物检测报告25.工程款已按合同支付的证明（建设单位、施工单位双方法人签字并加盖公章）、工程款支付清单及相应发票工程款已按合同支付的证明（建设单位、施工单位双

41、方法人签字并加盖公章）、工程款支付清单及相应发票26.预拌砂浆使用报告、预拌砂浆购销合同、有效发票、厂家的产品检测报告和出厂合格证书预拌砂浆使用报告、预拌砂浆购销合同、有效发票、厂家的产品检测报告和出厂合格证书房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段?进行权属登记一、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：（进行权属登记一、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：（1）申请书；（）申请书；（2）企业营业执照；（）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（）建

42、设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。）根据有关规定应当提交的其他文件。房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段一一.需提供的资料需提供的资料1. 房屋购销合同原件及补充合同原件。房屋购销合同原件及补充合同原件。2.商品房销售统一发票原件。商品房销售统一发票原件。3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。4.完税凭证（契税缴款书）完税凭证（契税缴款书）5.购

43、房人已婚双方身份证复印件（原则上需校验原件）婚姻证明复印件（带原件校验）双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章购房人单身（必须本人到场，不可代办）身份证复印件（带原件校验）户口簿或户籍证明复印件（带原件校验）单身声明具结书 购房者在本地则到民政局办理购房者在异地则到公证处办理购房者在国外则到大使馆办理购房人已婚双方身份证复印件（原则上需校验原件）婚姻证明复印件（带原件校验）双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章购房人单身（必须本人到场，不可代办）身份证复印件（带原件校验）户口簿或户籍证明复印件（带原件校验）单身

44、声明具结书 购房者在本地则到民政局办理购房者在异地则到公证处办理购房者在国外则到大使馆办理房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段购房人为单位营业执照（或组织机构代码证）复印件（校验原件）二产权登记费居民住宅 每套购房人为单位营业执照（或组织机构代码证）复印件（校验原件）二产权登记费居民住宅 每套80元，如有共有权证增收工本费元，如有共有权证增收工本费10元元/本其它房产建筑 面积本其它房产建筑 面积500（含（含500）以下的每宗）以下的每宗200元，元，5001000的为的为300元，元，10002000的为的为500元，元，20005000的为的为800元，元，5000以上的

45、为以上的为1000元；如共有权证增收工本费元；如共有权证增收工本费10元元/本。三本。三.契税税率及缴款书的办理契税缴款书的办理办理契税税率及缴款书的办理契税缴款书的办理办理1.提供户主身份证复印件。提供户主身份证复印件。2.提供销售发票复印件（带原件校验）。提供销售发票复印件（带原件校验）。3.提供销售合同及最终补充合同复印件（带原件校验）。提供销售合同及最终补充合同复印件（带原件校验）。4.若开发公司代为办理，则派遣员工时应出具公司盖章的证明书。若开发公司代为办理，则派遣员工时应出具公司盖章的证明书。房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段契税税率契税税率1.普通住宅普通住宅

46、144以下为以下为1.5%，144以上为以上为3%。2.非普通住宅（高档住宅如别墅等）为非普通住宅（高档住宅如别墅等）为3%。四。四.注意事项保证合同发票测绘报告等各个凭证资料的内容一致性， 认真核对，确保措辞各项数据日期等一致无误。注意事项保证合同发票测绘报告等各个凭证资料的内容一致性， 认真核对，确保措辞各项数据日期等一致无误。房地产开发流程房地产开发流程交付使用阶段交付使用阶段房地产开发流程房地产开发流程审批流程审批流程土地交易中心缴纳地价成交款项出裁定书确定买受人出协助执行通知书解封用地出协助执行通知书办理建设用地规划许可证与原用地单位交接场地办理拆迁通告进行拆迁补偿法院签订国有土地使用权出让合同办理国有土地证完成拆迁结案进驻现场土地交易中心国土局国土局法院国土局土地交易中心拆迁办国土局办理建设用地批准书国土局40工作日18工作日40工作日30工作日30工作日房地产开发流程房地产开发流程审批流程审批流程