1、项目开发流程简述项目开发流程简述值得思考几个问题值得思考几个问题 房地产开发是什么？ 房地产策划是什么？ 项目何时可以开工？ 项目何时可以销售？ 项目何时可以交付？2了解开发流程的好处了解开发流程的好处 清楚项目开发的整个流程 加强对集团房地产开发管理的认知 更好地参与和开展项目管理工作31 1投资拓展投资拓展2 2项目策划项目策划3 3开工准备开工准备项目开发各阶段项目开发各阶段4 4达到预售达到预售5 5达到预售达到预售4投资拓展工作投资拓展工作2、地块调研分析1、土地信息的获取3、投资决策4、获取土地投资部、项目部投资部、项目部、营销中心、成本管理中心、市政配套部、法务部、前期部、设计院
2、（总院、规划院）投资决策经营委员会（董事局主席、执行董事、总裁、副总裁）招、拍、挂或收购5中国特色的土地权属制中国特色的土地权属制一、土地的所有权制度：社会主义公有制二、土地的使用权制度：除了宅基地等中国公民住宅使用的国有土地都是有 偿的、有期限的。三、土地征用手续劳动群众集体所有制全民所有制6建设用地其他用地123农用地 耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面 城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地 滩涂、戈壁、沙漠等难以利用的土地按土地的用途分类按土地的用途分类7土地使用权年限土地使用权年限建设用地住宅用地商业、金融用地工业用地娱乐用地
3、综合用地70年40年50年40年50年8土地使用权流转方式土地使用权流转方式政府政府债权人债权人权属人2权属人2集体用地国有用地集体用地国有用地行政事业单位行政事业单位权属人1权属人1土地征用土地划拨土地出让：协议、挂牌、招标、拍卖等方式土地转让土地抵押缺钱融资9土地信息获取途径土地信息获取途径 政府关系渠道 中介公司渠道 招拍挂公告 其他渠道 一手土地 二手土地 储备开发10地块调研报告地块调研报告历史人文气候环境土地性质地上附着物政府征地手续地形水文现状周边公建配套规划设计要求房产市场情况投资风险投入产出分析经济交通调研报告11投资决策的内容投资决策的内容优惠条件项目开发及经营理念（规划设
4、计条件）各收益方的投资界面合作模式合作意向12如何获取土地如何获取土地一手土地一手土地 开发商通过投标、摘牌，与政府签订土地出让合同，取得土地；二手土地二手土地开发商通过与市场上的土地卖家签订土地转让合同，取得土地；合作开发合作开发 开发商通过与政府、或土地产权拥有者签订合作协议，参与土地开发，入股或者共同享受收益131 1投资拓展投资拓展2 2项目策划项目策划3 3开工准备开工准备项目开发各阶段项目开发各阶段4 4达到预售达到预售5 5达到预售达到预售141.地域、政治、生态、交通、经济、人文环境分析;2.市场现状及发展趋势分析 ;3.竞争对手情况分析;4.开发模式及定位;5.规模及总体方案
5、;6.开发分期及周期;7.投资成本估算、资金筹措、收入估算及盈亏平衡分析;8.营销策划;9.工程管理策划;10.物业管理策划;11.前期筹备；12.风险分析及控制。 项目策划的内容项目策划的内容15 在项目策划阶段，假设土地获取的成功率较高，除了要对项目做合适的定位之外，对于项目管理来说， 将变得尤其重要。项目策划阶段工作重点项目策划阶段工作重点前期筹备工作前期筹备工作16编制各项计划设计提前构思政府深入沟通项目有序开展的前提条件项目快速开发的基础和前提项目顺利开展的有力保障手续前置介入项目快速启动的源动力前期工程准备项目快速开发的基本要求前期筹备工作有哪些前期筹备工作有哪些17编制计划的内容
6、编制计划的内容1.环保验收2.中间验收3.消防验收4.新型墙体材料验收5.人防工程验收6.防雷验收7.规划验收8.安全验收9.节能验收、备案10.分户验收18参与编制计划的部门参与编制计划的部门计划类别计划类别参与编制的部门参与编制的部门备注备注项目运营计划投资部、项目总办、项目部、区域工程技术部、设计院、售楼部、招标部、前期部、市政配套部、造价部等等最终由集团总裁确定签发财务资金计划项目部、财务部、售楼部开发报建计划项目部、集团办、设计院总包单位协助勘察设计计划项目部、设计院钻探公司协助征地拆迁计划项目部、投资部、项目所在地政府由政府制订地块拆迁及交地计划招投标计划项目部、招投标部和造价部或
7、精简装修监督部项目部提出招标立项，包括各项工程施工节点时间19参与编制计划的部门参与编制计划的部门计划类别计划类别参与编制的部门参与编制的部门备注备注前期工程计划项目部、前期部、设计院、市政配套部、总包单位如土方、勘察、测量、临水、临电等物料采购计划采购部、仓管部、项目部以及所有物料申购单位部门配套引入计划项目部、市政配套部永久水、电、排污、通讯、燃气等配套的谈判、合同签订时间及相关工程完成时间的计划人力资源计划人力资源部、项目部人员招聘、职能定岗、绩效考评及人员培训的计划20建筑设计规划设计设计提前构思设计提前构思景观设计装修设计其他专业设计方面各类设计提前构思，是项目快速开发的基础和前提。
8、确定项目整体布局、市政管网、公建配套和项目户型配比，确定分期开发和首期用地范围、样板区筛选绿化、园林、景观设计方案完善建筑户型设计，测算单体面积；计算各项综合指标，完善首期修建性详细规划图根据项目当地市调，基本确定装修标准及类型排洪渠、边坡挡墙、隧道、道路、桥梁、河堤、防洪设施、人防布局、地质灾害治理等专业方案设计21相关的规划名词相关的规划名词C栋D栋A栋F栋E栋B栋市政主干道规划市政道路规划市政道路红线、蓝线、建筑控制线、容积率、建筑密度、绿地率 有一宗地：蓝线140亩，红线100亩，建筑物红线退让3米，容积率2.0，建筑密度小于35%，绿地率大于35%，可建建筑面积？22规划设计流程规划
9、设计流程营销中心提供户型配比方案规划院完成规划（方案）设计（规划设计要点）修建性详细规划建筑院（研发中心）完成建筑单体设计项目部提供建筑面积计算规划单体规划23规划方案是否认可拆迁难易补偿进度管网接入排洪排污设计要点红线图街道办房管报建流程建面算法国土政府层面政府深入沟通政府深入沟通规划拆迁办存在问题如何解决积极与政府深入沟通，是项目顺利开展的有力保障。建设水务环保市政供电电视通讯24成立项目公司营业执照机构代码公司章程税务登记项目核准资料手续前置介入手续前置介入房产开发资质土地竞拍资料环评编制单位可研编制单位勘察设计单位临水电报装资料用地规划资料投标保证金前期土方单位合作洽谈和手续办理前置准
10、备，是项目快速启动的源动力。集团办主导财务部主导投资部主导,法务部配合项目部主导、集团办配合项目部主导，相关部门给意见项目部主导、市政配套部配合项目部主导、前期部配合投资部主导、财务部配合25前期工程准备前期工程准备土方量测算、岩石爆破准备；争取政府同意，提前进场初勘和砌筑围墙；做好测量准备工作，如基准点、宗地图绘测；总承包单位选取和招投标；监理公司的选定；施工现场总平面规划，先做临时施工便道；临建设施的布局，动静分明：生活区、办公区、仓库、材料加工区；与水电主管部门沟通并确定临水、临电方案。前期工程的充分准备，是项目快速开发的基本要求。26土石方工程土石方工程前期部项目部设计院土方施工队爆破
11、施工队勘察地形场地平整27地质勘探地质勘探影响规划布局（高层区、低层区）、决定基础形式地质勘察（初勘、详勘、补勘） 总工室勘探单位建筑设计院区域工程技术部项目部勘察报告28围墙砌筑围墙砌筑砌筑围墙作用：明确地块范围减少红线争议规范材料设备进出安全文明施工需要永久砖制墙临时搭建的钢管支架、模板围墙临时搭建的简易钢管支架、锌铁瓦围墙永久围墙，物业公司提供款式，设计院提供施工图，报规划确定后建一般设置临街并不设永久围墙的地方，临时搭建，可作营销宣传广告用途简易的施工围墙，地块仍存在拆迁或红线争议时多选择该类围墙29工程招投标工程招投标分为区域招标和集团招标须推荐优质施工三家以上5、招标部/区域邀请法
12、务部、工程管理总部、造价部开标、评标确认报价4、施工单位报价封存3、发放招标文件、施工图纸，财务部收取投标保证金和图纸押金2、招标部和区域、项目考察施工单位，造价部提供清单和底价1、项目部招标立项、提供图纸6、项目部、造价部完成招标结果审批表，确定施工单位或废标30临水、临电接入临水、临电接入确定临电临水施工单位确定临电临水施工单位水电主管部门沟通临时方案水电主管部门沟通临时方案临水临电报装，缴纳押金临水临电报装，缴纳押金现场施工现场施工验收合格通电、通水验收合格通电、通水市政配套部审核方案审核预算31前期筹备目标前期筹备目标 取得土地使用权取得土地使用权的当天，立即要的当天，立即要做的几件事
13、：做的几件事：钻机进场作业钻机进场作业指认界桩，红线复核指认界桩，红线复核按红线砌筑围墙按红线砌筑围墙设计完成项目总平面规划和首期设计完成项目总平面规划和首期修详性规划，并得到政府认可为修详性规划，并得到政府认可为前提，报送总平面规划审查前提，报送总平面规划审查编制环境影响报告书和可行性研编制环境影响报告书和可行性研究报告究报告办理设计和勘察单位进城备案办理设计和勘察单位进城备案办理房地产开发资质办理房地产开发资质完成项目一二三级计划编订完成项目一二三级计划编订321 1投资拓展投资拓展2 2项目策划项目策划3 3开工准备开工准备项目开发各阶段项目开发各阶段4 4达到预售达到预售5 5达到预售
14、达到预售33总平面及管网施工图土建施工图工程规划证三通一平用地规划证 参建单位开工准备阶段工作开工准备阶段工作现场管理行政手续土地权属登记施工许可证建立管理体系其他专业图纸立项批复测量放线审图检测地勘报告34项目核准批复项目核准批复立项办理： 注意：注意：县级单位审批权限：10万平方米以下规模房地产项目； 地级市审批权限：50万平方米以下规模房地产项目；批复中不能出现“别墅”、“高尔夫”等敏感字样。 立项前应充分咨询资金财务部意见。35土地权属登记土地权属登记国有土地使用权证办理： 注意：注意：国土证的“土地使用权人”是否对应项目公司名称；“地类用途”是否住宅、或商业、或商住；“终止日期”是否
15、从摘牌当日计算、是否对应各类用地使用年限；宗地图是否有测绘单位盖章，是否有坐标。36用地规划许可用地规划许可总平面规划审查： 包括规划布局审查（含鸟瞰效果图）和综合指标审查；综合指标审查，规划必须符合规划设计要点，如容积率、建筑密度、楼间距、层高、绿地率、道路退让、停车位、物管用房面积等等；总平面公示，要特别注意，总平面公示，要特别注意，要为日后规划调整留后路。要为日后规划调整留后路。总平面审查意见建筑风格审查意见用地权属证明规划设计要点项目红线图用地规划许可37工程规划许可工程规划许可卫生、交通、配套、园林方案审查卫生、交通、配套、园林方案审查小区综合管网布局规划审查小区综合管网布局规划审查
16、防雷设计审核意见防雷设计审核意见消防、人防设计审核意见消防、人防设计审核意见缴纳城市基础设施配套费缴纳城市基础设施配套费建筑方案审查（建筑平立剖）建筑方案审查（建筑平立剖）外立面审查（含材质审查）外立面审查（含材质审查）工程规划许可工程规划许可38工程施工许可工程施工许可图纸审查合格证图纸审查合格证节能备案节能备案中标通知书中标通知书施工合同备案施工合同备案施工、监理进城备案施工、监理进城备案计生、社保购买证明计生、社保购买证明意外保险购买证明意外保险购买证明施工组织方案审查施工组织方案审查安全措施费落实证明安全措施费落实证明报质安监报质安监岗位人员押证岗位人员押证设计、勘探进城备案设计、勘探
17、进城备案建筑工程施工许可建筑工程施工许可39 建筑建筑方案方案平立剖平立剖建筑、结构 节能、电气 暖通、给排水人防、防雷消防、抗震初勘、详勘道路绿化综合管网其他总平面及竖向规划勘探设计方面的配合勘探设计方面的配合注意：各类专业图纸对应的设计说明或效果图40测量放线审图检测建立现场管理体系三通一平临设工程基础施工参建单位进场现场施工管理现场施工管理41施工总平面布置施工总平面布置三通一平要求：施工道路通畅，永久路路基，形成环形，不影响日后样板区开放；临时水、电开通，布局合理，满足工地及样板区开放负荷要求；施工场地平整达到设计要求；排水、排污通畅，不能影响周边居民环境。临时生活区、办公区、施工区建
18、设：宿舍、厕所、饭堂干净卫生；办公室、仓库整齐有序；施工区域、材料加工区，安全措施充足、指示合理，材料堆放整齐。42参建单位全部到位参建单位全部到位五方主体；施工、监理单位职能人员架构齐全，人员到岗；施工单位：项目经理、技术负责人、施工、质检、安全、材料、资料（机管）等五大员工程全过程接收质监站和安监站的监督施工单位监理单位设计单位勘探单位建设单位质监站安监站43测量测量 放线放线检测检测审图审图建筑物放线规划定点施工图审查规划指标审查施工方案评审面积测量地籍测量楼距测量环境检测桩基检测设备检测材料检测行政技术监督行政技术监督技术监督措施技术监督措施设计院须密切配合44规划、施工图纸审查规划、
19、施工图纸审查单体施工图、规划方案设计、审图、取得指标审核证明或图纸审图合格证设计院审图机构项目部设计出图、修改、回复审核、发证协调、办理45计划管控图纸会审资料管理材料封样样板引路成品保护工序管理建立现场管理体系建立现场管理体系46工程管理核心内容工程管理核心内容质量管理体系成本管理体系进度管理体系运营中心项目总办监督实施：1、一二三级计划执行情况；2、项目、区域运营绩效；1、财务资金中心：资金计划管理；2、成本管控中心：招投标流程管理、进度款支付审核制度、工程造价审核制度；签证管理制度；工程管理总部监督实施：1、质量巡检制度；2、创优100评比；471 1投资拓展投资拓展2 2项目策划项目策
20、划3 3开工准备开工准备项目开发各阶段项目开发各阶段4 4达到预售达到预售5 5达到预售达到预售48预售阶段预售阶段 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 此阶段是开发商资金回笼的标志。此阶段是开发商资金回笼的标志。 49预售办理标准预售办理标准 预售办理的标准各地都有所不同，一般标准为：预售办理的标准各地都有所不同，一般标准
21、为： 低层住宅要求主体封顶，高层要求主体完成至总低层住宅要求主体封顶，高层要求主体完成至总层高的层高的2/32/3，并提供申办资料。，并提供申办资料。50预售款监控账户、签订三方协议价格备案（销售合同备案）价目、收费公示房屋预售办理流程房屋预售办理流程地块命名批复门牌路址备案预售面积测算四证齐全 + 房产开发资质 + 达到预售标准证明前期物业服务协议“两书”发预售证51预售注意事项预售注意事项办理预售证后十天内必须进行价格公示（即必须销售）；价格公示要求明码实价（包括各行政事业单位、物业公司收取的所有费用）；取得预售证之前不许以任何理由收取客户定金或诚意金；预售前，物业公司收费要到物价局备案，
22、提供前期服务的物业公司按照当地要求是否需要招投标；预售期必须了解清楚各市政项目收费情况，如水、电费，最好能够以签订大市政框架协议的形式来确定与各市政单位的合作模式；向购房者展示的样板房（包括所用材料）与交楼标准必须一致；承诺购房者的交楼日期，一定要预留足够的工程和验收时间。52预售办理资料准备预售办理资料准备 前期物业服务协议协议版本由物业公司提供，项目部、法务部审核。 地块命名、门牌路址营销中心和规划设计院确定苑区命名和街名路址编号。 预售款监控账户：营销中心和财务部到银行开通、确认。 销售价格备案营销中心提供销售货量备案的价格。 物业收费物业收费由物业公司到物价局备案后提供。531 1投资
23、拓展投资拓展2 2项目策划项目策划3 3开工准备开工准备项目开发各阶段项目开发各阶段4 4达到预售达到预售5 5验收交楼验收交楼54综合验收备案综合验收备案手续综合验收备案手续防雷验收消防、人防验收规划验收环保验收主体工程竣工验收室内空气检测水、电、暖通验收节能验收55交楼注意事项交楼注意事项交楼前必须逐户检验一次，查看是否均已达到交楼要求；物业公司对公共配套设施进行验收、接管；为缓解大批交楼，可以分批安排业主收楼；业主收楼时，必须由售楼、物业和工程管理人员陪同，介绍工程完成情况，解读验收备案资料和“两书”；交楼标准样板房必须在交楼完成后才能拆除；让业主亲身体验各项验收，如试水、开门窗、量面积等，装修房还须开灯、开电器、开水龙头、敲地板、敲墙面；业主提出质量问题时，首先记录下来；存在问题的承诺合理时限内完善；业主无理要求的，可依照购房合同解释。56产权办理产权办理商品房的产权（房地产权）一般包括房屋所有权和土地使用权，办理产权转移手续就是通常说的“过户”。“五证”齐全竣工验收备案表商品房销售合同房屋面积实测花园面积实测土地使用权证拆分办理小业主房地产权证契税、印花税、手续费57物业管理内涵物业管理内涵 目的是让业主感受： 安全 舒适 超值 方便 做好物业管理的重要性： 促进销售 维护品牌 提高社区生活品质58的未来是属于你们的，谢谢！59
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