房地产管理层营改增专项培训课件（57页）.pdf

1、“营改增”管理层的专项培训房地产行业的“营改增”大幕已经开启，这次税制改革将给房地产行业带来全方位的影响。展望2016年，在新旧税制转换中，房地产行业是迎来了难得的机遇，还是隐藏了巨大的风险？PREFACECONCENTS01营改增背景及增值税原理02房地产营改增主要内容03营改增对天房的影响及应对措施cONTENTS营改增背景及增值税原理01营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳务 进口货物增值税增值税 提供劳务交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业 转让无形资产 销售不动产。营业税营业税1994年我国实行分税制改革，第一、二产业和第三产业的部

2、分行业划分征收增值税，第三产业中的另一部分行业划分征收营业税营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳务 进口货物增值税增值税营业税营业税服务公司缴纳营业税服务费营业税计税原理服务成本+利润 =材料采购服务采购人员成本办公用品其他采购成本中的税金不可抵扣，只能做为服务成本净价+增值税+营业税重复征税营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳务 进口货物增值税增值税 提供劳务交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业 转让无形资产 销售不动产。营业税营业税营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳务 进口货物增值税增值税 提供劳务交

3、通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业 转让无形资产 销售不动产。营业税营业税营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳务 进口货物增值税增值税 提供劳务交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业 转让无形资产 销售不动产。营业税营业税 解决货物与服务税制不统一，重复征税问题 贯通服务业内部与第一二产业抵扣链条 减轻企业税负，增加企业活力营改增背景及增值税原理交通运输业和部分现代服务业推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围2013交通运输业和部分现代服务业部分省市试点2012铁路运输业、邮政业、电信业在全国范围实施营改增试

4、点2014建筑业、房地产业、金融业、生产服务业自5月1日起纳入试点2016国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税2011营改增背景与政策要点生产过程中的增值额征税法定增值额销项税额-进项税额-= 增值税应交税款利润收入税率可抵扣成本适用税率理论增值额理论增值额销售收入销售收入- - 销售成本销售成本-= = 增值额增值额营改增背景与政策要点纳税人类别划分：一般纳税人&小规模纳税人年应税销售额标准： 生产企业或提供应税劳务：50万 批发与贸易：80万 销售服务、无形资产或不动产：500万企业可以是一般纳税人也可以是小规模纳税人非企业单位可以是一般纳税人也可以是小规模纳税人

5、个体户可以是一般纳税人也可以是小规模纳税人其他个人（自然人)只能是小规模纳税人营改增背景及增值税原理010203增值税税率（一般纳税人适用）17%、13%、11% 、6%、0%原增值税纳税人：货物、加工修理修配17%、13%已营改增：交通运输业、邮政业、基础电信业 11%增值电信业、现代服务业6%动产租赁17%即将营改增：建筑业、房地产业11%金融业、生活服务业6%出口服务0%征收率：小规模纳税人、老项目、特殊项目3%、5%一般简易办法3%不动产销售和租赁简易办法5%预征率：2%、3%、5%建筑业、程筑业、邮政业预征 2%开发商预售不动产3%销售不动产5%征收范围、税率、征收率一般纳税人：一般

6、计税办法一般纳税人：一般计税办法收入收入 税率可抵扣成本中的进项税税率可抵扣成本中的进项税小规模纳税人：简易计税办法小规模纳税人：简易计税办法收入收入 征收率征收率不能抵扣进项税不能抵扣进项税营改增背景及增值税原理全部价款和价外费用合理商业目的增值税征收方式增值税征收方式价税分离：销价税分离：销项税与进项税项税与进项税价外费用：随同销售价款之外取得的收费价外费用：随同销售价款之外取得的收费，除为除为国家代收和委托方开具发票代委托方收取的费用国家代收和委托方开具发票代委托方收取的费用之外之外三三流统一：不统一流统一：不统一不可抵扣不可抵扣见票抵扣：无票不可抵扣见票抵扣：无票不可抵扣（四种类型的票

7、据四种类型的票据) )营改增背景及增值税原理增值税增值税的四个的四个概念概念房地产营改增主要内容一般计税方法增值税的扣税凭证：1、增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）；2、海关进口增值税专用缴款书；3、解缴税款完税凭证；4、农产品收购凭证或者销售发票（书面合同、付款证明、对账单等）扣税凭证专用发票扣税凭证海关缴款凭证扣税凭证税款缴款书扣税凭证农产品收购凭证营改增背景及增值税原理增值税专用发票营改增背景与政策要点虚开涉及税款1万元以上骗取税款5千元以上增值税管理最严格、刑罚最重 为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绐他人虚开最高量刑是无期 伪造和出售伪造专用发票虚开专用发票、非法出

8、售专用发票。 每年出台的各类管理文件最多。营改增背景与政策要点纳税义务向税务局申报的时间要求提供应税行为并收取销售款或已到合同约定的收款日先开发票的，为开发票日建筑业和租赁业收到预收款时2 2人员工资人员工资职工福利职工福利4 4 简简易征收易征收1 1 旅客运输旅客运输贷款服务贷款服务餐饮、娱乐餐饮、娱乐居民日常服务居民日常服务3 3未取得专用发票未取得专用发票未取得低扣凭证未取得低扣凭证不能抵扣营改增背景及增值税原理不可抵扣的成本费用项目营改增背景与政策要点增值税增值税营业税营业税营业税与增值税的差异营业税与增值税的差异供应商纳税人客户收款150元付款100元收入150元营业税1505%=

9、7.5元成本100元利润42.5元收入100元营业税1005%=5元营业税计算方法：应纳税额=营业额税率供应商纳税人客户收款150元付款100元收入150/(1+6%)=141.51元成本=94.34元利润=47.16元销项税额8.49 元（141.516%）进项税额5.66 元应交增值税2.83 元收入100/(1+6%)=94.34元销项税额5.66元增值税计算方法：应纳税额=销项税额-进项税额营改增背景及增值税原理“环环征收层层抵扣”不重复征税,中性增值税“道道征收,全额征税”重复征税。营业税营业税不需区分营业税不需区分，增值税纳税人需要区分一般纳税人、小规增值税纳税人需要区分一般纳税人

10、、小规模纳税人模纳税人，小规模纳税人按简易办法征收，征收率为，小规模纳税人按简易办法征收，征收率为3%3%区分纳税人身份区分纳税人身份2营业税：仅与收入有关营业税：仅与收入有关增值税：即取决于收入（销项税），也取决于成本（进项税）增值税：即取决于收入（销项税），也取决于成本（进项税）计税方法计税方法营业税：不区分专用发票和普通发票，管理要求较低；营业税：不区分专用发票和普通发票，管理要求较低；增值税：专用发票可以抵扣，普通发票不能抵扣，管理要求高增值税：专用发票可以抵扣，普通发票不能抵扣，管理要求高发票管理要求发票管理要求营业税：单一环节营业税：单一环节增值税：购入和销售，涉及公司全部业务部门

11、。增值税：购入和销售，涉及公司全部业务部门。公司部门公司部门营改增背景及增值税原理营业税与增值税的差异营业税与增值税的差异cONTENTS了解房地产企业营改增政策02房地产营改增主要内容税率11%征收率5%税率6%征收率3%征税范围与税率税率11%征收率5%房地产营改增主要内容销售不动产简易征收与一般征收时点划分2016年4月30日建筑工程施工许可证注明开工日期为4,30之前建筑工程承包合同注明的开工日期在4,30之前被认定为老项目可以选择简易征收征收率5%不得抵扣进项税房地产营改增主要内容租赁不动产简易征收与一般征收的时点划分2016年4月30日4.30前取得的不动产直接购买、接受捐赠、接受

12、投资入股、自建以及抵债等各种形式被认定为老项目可以选择简易征收征收率5%不得抵扣进项税自建取得日期如何确定房地产营改增主要内容物业管理简易征收与一般征收的划分物业公司缴税方法一般纳税人小规模纳税人连续十二个月不含税销售额合计500万元连续十二个月不含税销售额合计500万元房地产营改增主要内容2016年4月30日可以选择简易征收征收率5%开工预收款按3%在项目地预缴申报完工交房销项-进项按11%申报销售商品房一般计税申报方法销售商品房一般计税申报方法预收款时开发票的，次月按11%销项-进项申报一般计税： 预收房款：预收收入/（1+11%）3% 开发票/交房：（售房收入-土地出让金）/（1+11%

13、）11%-可抵扣进项税-预征税款简易征收 预收房款：预收收入/（1+5%）3% 开发票/交房：售房收入/（1+5%）5%-预征税款房地产营改增主要内容租赁服务一般计税申报方法租赁服务一般计税申报方法2016年4月30日可以选择按简易办法申报征收率5%销项-进项按11%申报取得不动产预收租金或合同约定的收租日按3%在项目地预缴申报同时按11%在机构地申报承租期间再次预收租金或再次达到合同收租日按3%在项目地预缴申报同时按11%在机构地申报一般计税： 预收房款：租金/（1+11%）3% 开发票/交房：租金/（1+11%）11%-可抵扣进项税-预征税款简易征收 预收房款：租金/（1+5%）3% 开发

14、票/交房：租金/（1+5%）5%-预征税款房地产营改增主要内容商品房销售简易征收商品房销售简易征收PKPK一般计税一般计税某房地产开发企业有三个开发项目A/B/C，其中：A项目于2014年开工建设，已于2016年4月20日竣工全部待售，工程款支付比例约70%；B项目于2015年开工建设，于2016年4月30日已售90%，工程款支付约30%； C项目于2015年4月20日取得建设工程施工许可证。一般&简易？不得抵扣的项目： 简易征收的购进； 免征增值税的购进； 集体和个人福利的购进房地产营改增主要内容 不能抵扣贷款服务费用 前期、建安、基础、公建、开间取得专用发票可以当期抵扣 拆迁补偿、大配套费

15、未明确扣除方法，理论上不可以抵扣 简易征收和一般计税同时存在的，简易征收项目不可以抵扣进项税房地产业务主要营改增政策（一般计税方法）房地产营改增主要内容房地产业务主要营改增政策（一般计税方法） 土地出让金可抵减销售收入 房款预收时按3%预征税款 开发票时/交房时申报纳税 除代政府收费和代委托方收款外，其他收款并入收入房地产营改增主要内容房地产业务主要营改增政策（一般计税方法） 预收租金/开发票/合同收款到期时申报纳税 租赁物业与机构地不在同一地方，物业所在地预征税款，机构地申报税款 代收水电业务转为转售水电房地产营改增主要内容房地产业务主要营改增政策（一般计税方法） 物业管理费、停车费收入按生

16、活服务业申报（3%/6%） 转租赁按不动产租赁申报 （5%/11%） 代收水电费按转售水电费申报（3%/17%、13%） 代收代付其他（政府收费与委托方收款之外)并入主业申报房地产营改增主要内容房地产项目划分为新老项目，分别核算收入差额申报，可以抵减土地出让金房地产销售收入预征，交房申报购入不动产为固定资产可以分两年抵扣进项税旅客运输、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣进项税本次营改增要点：cONTENTS营改增对天房的影响及应对措施03营改增对天房的影响及应对措施主要影响1 1财务指标价内税改为价外税2 23 34 4商业安排外部监管内部管理 收入减少 利润面临下降压力 部分

17、成本费用有下降空间销项税能否转嫁 定价策略进项能否取得专用发票 供应商的选择 合同条款的修订 增值税风险评估 增值税专用发票检查 商业目的检查 关联公司检查 预算、供应商、采购管理 内控风险管理与项目预算管理 财税人员、市场业务人员、供应商管理 人员碎片式培训 会计核算、纳税申报、发票管理流转税率表营改增对天房的影响及应对措施收入类别营改增前营改增后营改增后简易征收简易征收一般计税一般计税商品房出售商品房出售5%营业税5%11%物业出租物业出租5%营业税5%11%物业管理物业管理5%营业税5%6%其他服务型收入其他服务型收入5%营业税5%6%水费转售水费转售3%13%电费转售电费转售3%17%

18、营改增对天房的影响及应对措施开发项目财务影响与可抵扣成本分析示例：项目增值税变动趋势备注营业收入房地产销售收入应税收入下降总价不变的情况下，价税分离，会计收入减少营业成本1.土地出让金直接抵扣销售额下降抵扣额对应的税款部分会计处理减少成本2.土地征用及拆迁补偿可能无进项税抵扣不变3.前期工程费可以抵扣进项税下降取得专用发票可以抵扣4.建筑安装工程费可以抵扣下降取得专用发票可以抵扣5.基础设施费可以抵扣不变或下降取得专用发票可以抵扣，但大配套费抵扣尚未解决6.公共配套设施费可以抵扣下降取得专用发票可以抵扣7.开发间接费可以抵扣下降除不可抵扣项目外，其他取得专用发票可以抵扣8.资本化利息不可抵扣不

19、变贷款利息及服务费不能抵扣营改增对天房的影响及应对措施开发项目财务影响与可抵扣成本分析示例（续)：项目增值税 变动趋势备注营业费用1、营业税金及附加（1）营业税不适用（2）各种附加税费上升/下降依增值税税负上升或下降（3）土地增值税可能上升 可扣除金额减少，加计扣除减少（4）其他税金下降/不变房产税等计税依据降低，税款减少2、工资及福利费不能抵扣不变3、其他销售费用可以抵扣下降除不可抵扣项目外，其他取得专用发票可以抵扣4、其他管理费用可以抵扣下降除不可抵扣项目外，其他取得专用发票可以抵扣5、折旧与摊销下降新购置固定资产与无形资产可以抵扣进项税，原值减少营业利润上升/下降营改增对天房的影响及应对

20、措施物业管理财务影响与可抵扣成本分析示例：项目增值税变动趋势备注营业收入物业管理费、车位费收入应税收入下降总价不变的情况下，价税分离，会计收入减少，收入/（1+税率)营业成本与日常费用1.人员工资不可以抵扣不变抵扣额对应的税款部分会计处理减少成本2.维护保养费用可以抵扣下降取得专用发票可以抵扣3.办公费可以抵扣下降取得专用发票可以抵扣4.业务招待费不可以抵扣不变营业利润.上升/下降总额可能下降，利润率可能不降反升营改增对天房的影响及应对措施自持物业财务影响与可抵扣成本分析示例：项目增值税变动趋势备注营业收入租金收入应税收入下降总价不变的情况下，价税分离，会计收入减少，收入/（1+税率)营业成本

21、与日常费用1.人员工资直接抵扣销售额不变抵扣额对应的税款部分会计处理减少成本2.物业折旧不变或下降购入分两年抵扣，4.30自建取得不可以抵扣3.办公费可以抵扣下降取得专用发票可以抵扣4.业务招待费不可以抵扣不变营业利润.上升/下降利润总额可能下降，利润率可能上升营改增对天房的影响及应对措施开发产品的税负、毛利测算表项目营改增前可抵扣成本不可抵扣成本营改增后营业税税负率毛利率17%11%6%增值税税负率毛利率A项目5%22.91%1.15%90.26%0.94%7.66%3.09%22.34%B项目5%26.80%3.19%84.11%0.61%12.09%3.73%26.02%C项目5%44.

22、92%3.68%87.41%2.58%6.34%5.24%44.62%B项目c5%44.92%3.68%87.41%2.58%6.34%3.41%26.33%C项目b5%26.80%3.19%84.11%0.61%12.09%5.60%44.26%B项目c少交税款1090万元，C项目b多交税款500万能否取得进项税发票，将直接影响增值税所得税的支出建立供应商信息库充分获得抵扣凭证，应对现有供应商包括货物、劳务与服务供应商，确定其纳税人身份。为预算及后续报价测算平衡点提供基础。营改增对天房的影响及应对措施供应商类型含税价格进项税价款抵减企业所得税实际成本一般纳税人117171002575小规模纳

23、税人105310225.579.5无票85085085供应商遴选示例假定有三个供应商，对相同商品的报价分别是：一般纳税人报价117小规模纳税人报价105 无票的报价85营改增对天房的影响及应对措施增值税管控进程金税一期1994-2000全手工金税二期2000-2014电子时代金税三期2014数字化时代发票底账库商品和服务分类编码 没买过汽车，却抵扣了汽油； 没有购入和租入房产，怎么会开租金发票？ 收取广告费收入，没有制作费、广告发布支出； 还有隐私吗？营改增对天房的影响及应对措施 预算合约 规划设计 工程采购设计单位选择、可抵扣的服务发票含税与不含税成本、供应商选择、合同条款供应商选择、合同条

24、款、可抵扣发票 市场营销销售时点，销售策略对增值税的影响可抵扣发票 战略运营土地成本中不可抵扣进项税的影响可抵扣票据 法律事务。销售合同、租赁合同、采购合同增值税涉税条款的修订，特别是收付款时间、发票取得或开具时间、发票类型的约定 财务行政。会计核算调整、涉税处理与申报调整发票验证与认证营改增对公司各部门影响01020304土地成本、配套成本是否可以抵扣规划设计预算合约法律事务工程采购市场营销财务部营改增对天房的影响及应对措施增值税纳税申报已成为全公司各部门协同共同完成的事情，增值税纳税申报已成为全公司各部门协同共同完成的事情，交多交少与各部门的协作密切相关交多交少与各部门的协作密切相关战略运

25、营预算成本控制、供应商和分包选择，确定取得发票类型和取得时间，投标合同条款与收入确认时间供应商选择、检查合同中发票执行与可抵扣发票归集。定价与销售策略决定增值税收入申报时点财务部当月按以上各部分传递的信息进行归集，确认申报预收款收入、增值税应税收入、上传验证所有当月取得的进项发票、纳税申报。营改增对天房的影响及应对措施有效的应对措施： 制定各岗位口袋式操作手册，明确各岗位具体工作内容中的增值税工作流程和规则 财务、税务与法务一同对合同条款增值税事项进行修订 结合天房的实际情况，制作采购税率手册，包括内容有采购名称、取得发票类型、是否可以抵扣、抵扣率、一般与简易平衡扣率等） 碎片式培训，针对不同

26、疑点难点及时汇总进行跟踪培训 加强会计核算广度与信息化建设，接触增值税的各岗位人员参与核算，包括简易征收项目与一般计税项目识别与划分方法 加强预算分析，针对项目自身情况选择适应的供应和销售方式，如是否要选择甲供、定价谈判等营改增对天房的影响及应对措施营改增对天房的影响及应对措施税务监控越来越严格，税务风险加大做好供应商比选工作加强公司各项管理、制定增值税下的可执行的各项制度针对性的对各类人员进行培训信息化系统的应用应对要点：“营改增”是一项减税政策增值税的特点是不重复征税，按照当期收入的销项-当期成本费用中取得的可以抵扣进项来计算增值税管理严密规范，法律责任重大增值税将对公司各部门都产生影响管理得当、措施到位，一定将给房地产企业带来新的机遇！CONCLUSION