房地产销售升龙又一城新政应对策略（3页）.docx
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房地产销售升龙又一城新政应对策略（3页）.docx
1、升龙又一城针对郑州“新政”应对策略一、 背景：房管局于8月30日召集各大开发商召开“销售价格控制会”，纪要如下：一、概要：此次会议不发正式文件，但勒令各开发商严格执行，实现郑州房价零增长，达到郑州房价涨幅退出全国前十名的目的。另土地供应方面计划年底前新增住宅用地410.87公顷。二、核心内容：1. 相关要求9月1日起正式执行。2. 非郑州户口人员，居住证须满3年方可购房（原1年）。3. 郑州户口人员不满20岁，不得购房。郑州户口满20岁人员名下无房者，限购1套。4. 中小户型配套费可延迟至办理预售前缴纳。5. 非正常住宅容积率1.0以下，面积144以上，须封顶后方可办理预售。6. 正常商品住宅
2、首次报预售时，须一次性将同一建规证下所有楼栋价格同时申报，并划分为90平米以下，90-144平米，144平米以上，项目整体均价，四项申报。7. 正常商品住宅预售申报价格不得高于同地段、同品质其他楼盘最近3个月网签均价。8. 正常商品住宅网签均价不得高于预售申报价格（分面积段及整体均价考核），同时不得高于本项目最近3个月网签均价，否则将停网签。9. 价格考核按项目计，即无论项目有多少块地，不能通过分地块更换案名达到新开项目无之前均价对比标准的目的。注：装修房预售价格申报分毛坯部分和装修部分，房管局仅考核毛坯价格，装修标准需单独提交。（本次会议仅为口头通报，具体细则仍有未明确之处，待官方信息）二、
3、 新政分析：n 核心内容第2、3条：限购力度加大，外来人口购房难度增加；项目情况：项目成交业主，外来人口较多，购房门槛增加，后期住宅产品销售签约势必受到一定的影响，此次新政仅提出暂住证年限的增加，未提到纳税证明的具体要求，须待新政细则落实之后，再做讨论；而针对20岁以下人口禁止购房及20岁以上限购一套，须按规定执行n 核心内容第4、5、6条：对项目营销无影响；项目情况：项目目前已推未售及可售未推的商品住宅产品，多以90左右产品为主，144以下剩余产品较少，且项目住宅容积率远超1.0，故F区剩余住宅预售报批暂无影响；n 核心内容第7-9条：严格限制了项目商品住宅的价格上涨幅度；项目情况：报预算价
4、格不能超出周边项目3个月网签均价，因无法控制其他项目网签均价，故第7条须按规定执行；第8条对项目影响较大；第九条则基本无影响；n 总之，政府将从限购、限价及预售报批等三个主要方面限制郑州商业住宅的价格快速上涨，项目后续住宅产品的价格上涨将受到一定的限制。三、 应对策略：1、 针对第8条，项目在8月份已刻意提高网签均价，后续可继续控制每月住宅签约量来提高每月签约均价，通过多月的累计来提高本项目签约均价，从而达到提高后续产品销售价格的目的；2、 目前区域内除万科对外释放外，尚未有任何在售项目住宅产品为精装修产品，项目可考虑针对F区4#、5#、6#三栋住宅楼，做精装修；由于区域内无产品可对比，且本项目工程速度较快，预计区域精装修住宅价格将有本项目首次报批申请，存在一定的价格拔升空间；简而言之，借助精装修，打破同类产品对比的规定，间接提高后续产品整体房价，来实现住宅利润的增加，但是存在无法报批甚至封查的风险；3、 目前网传，本次限购政策针对区域仍为金水、中原、二七、惠济、郑东五大区域，高新区及经开区未在限购范围内，若真如此，项目可借助本区域不限购的优势，作为推广重点，提高市场关注度，同时借助项目目前业主客群庞大的独特优势，发挥老带新作用，快速圈定客户，实现新加推商品住宅产品快速推售的同时达到商品住宅价格的攀升，利润的最大化。升龙又一城营销部2013年8月31日
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