房地产销售-第一批发置业顾问 答客问（8页）.doc

1、【4.21问题汇总】1. D地块绿地灌溉方式是否采用喷头式？答：1.我们会选择相对来说比较好的方式；2.会选择市面上比较畅销的方式；3.反问客户比较喜欢哪种方式，我们可以做个统计上报。2. 沙盘AB地块以西“中铁隧道”位置是否不太准确，AB地铁以西地块规划。答：1.示意；2.大概在我们地块的西边。3. 地下车库有无防水系统？答：地下车库有防水、防雨系统，不做的话规划都过不了，做个系统多少钱，万一下雨几十辆车子淹了，要赔多少钱，多少钱都换不回名誉。4. 绿化、D地块景观会否一致？答：绿化：1.比较注重绿化；2.比较注重品牌；3.根据树种的时间来定制的，要不然它的树种不一样，它的成活率也不是很高；

2、4.后期开放会通知来观赏。景观：首先本项目是升级产品，是打造品牌形象，而景观也会有别于以往的地方，而且这是一期，如果一期都做不好，那么二期还会有人去买吗？5. 客户关心门窗是推拉的还是内开的。答：1.我们会选择相对来说比较好的材质；2.会选择市面上比较畅销的材质和方式；3.反问客户比较喜欢哪种材质和方式，我们可以做个统计上报。6. 施工D地块，E、F、G地块，特别是E地块是否同时开工？答：1.业主的需求；2.施工的进度；3.报批的速度；4.安置区的话带有商业和小学，这样也比较方便。E地块也是商品房，也是会尽快开工，E地块是安置区，不可能说只建商品房，这样村民也不愿意，而且E地块相对来说体量较少

3、，速度也会比较快，一期性价比高，后期虽然方便但价位高，另外都是按照标准来建造的。7. 空调外机架能放几台外机，外飘窗台下是否有预留的外机架位置？答：可以竖着放，并且空调机肯定可以放下的。8. 关于D地块钉子户何时搬迁，8号楼何时动工？答：能有钱解决的问题都不是问题，曼哈顿广场以前也有钉子户现在不是也被拆迁了，曼哈顿不是也被建起来了吗？【4.22问题汇总】1. 为什么先开1、4、6、7号楼，它们的位置最不好？答：我们是分批次推售的，这一批是推东半部分的，下一批次可能就是西半部分。这个跟位置没有关系。2. 友旺手机距离项目D地块有多远？（红线距红线约30米）3. 4号楼到红椿里路最南边多少米？（约

4、73.6米）6号楼到玉兰街最北面的路边多少米？（约50米）4. 天燃气和暖气走管道时，是否要业主集资？答：这点您可以放心，我们升龙集团是绝对不会乱收费的。天然气和暖气的初装费是开发商垫付的，这点无需您再额外支出。【4.23问题汇总】1. 在高新区已有一套住房且是一次性付款，再购一套贷款能否是首付30%？答：可以。2. 步入阳台是送的吗？答：阳台都是依据封闭情况定，半封计半面积，全封计全面积，不存在赠送问题。3. 18层的18层地狱怎么说？答：这是迷信的说法，您想想现在那么多建好的小区不管是多少层不都已经卖出去住上人了吗。有人还专门要18层的呢，因为18=“要发”哈。4. 整个地块水系有多少？答

5、：这个现在还不能给您确定答复。具体要等到我们景观设计公司的最终设计了。我们也是一直在修整一直在完善，为了让它更美，让您将来的家住的更舒心。5. 是否能做一个整层的户型分布展示？答：哦，你是指整层的户型平面图吧？这个图纸在我们工程部会有。因为那个太大，为了您看着方便，我们手里的这些就是专门根据那个图纸抠下来的呀。6. 现在能否做出来显示出承重墙？菲承重墙到底能否打掉？答：暂时不能，准确的图纸还没有提供。打墙的问题要告诉客户只要不是承重墙，您后期交房要经过物业公司允许就可以。这个是交给物业公司统一管理的。7. 交房后土地证在房产证下来多长时间可以办下来？答：开发商一般是先把房产证办下来之后就会办下

6、土地证，这需要一个过程。具体时间还要看客服部办证速度。不过您放心，升龙一向是最追求办事效率的企业。相信您将来不会等太久的。8. 万丰慧城初期规划的有幼儿园，但后期根本未建，升龙会不会也只为满足政府的要求规划有小学、幼儿园，最终却不建的情况？答：首先就是要确定一下，万丰慧城当时的幼儿园是不是政府规划要求的，对于我们升龙的项目来讲，我们的所有规划设计都是要报政府相关部门备案的，而且对于我们整个613亩地的大盘来讲，幼儿园的成本并不高，而且我们现在只是要开始销售的是1期的产品，您觉得我们会拿我们几十亿的一个投资来开玩笑嘛，这点您完全可以放心的。9. 父亲55岁，是否可延长贷款年限？客户说交行男性贷款

7、年限可以延长至70岁，到时候会否与他们合作？答：可以加共同还款人，能延长多少时间要看银行的批复。我们的合作银行现在还没有定下来，不过请您放心，我们会尽可能的为客户着想。10. 客户想住多层，等电梯时间太长。答：多层和高层来讲，都有各自的好处，但是现在的问题是，在土地成本日益增高的前提下，政府已经几乎不批地来建多层了，而且就算现有的多层项目，单价也肯定是非常的高，因为同样的一块地，如果盖多层来讲，了不起也就是14户，但是如果盖高层会有几十户，如果几十户的费用让十几户来承担，那性价比就是相当不合适了，具体我们设计的也是2梯6户，并不会说真的会等一部电梯有多长的时间。【4.24问题汇总】1. 自己开

8、的公司、以公司的名义买房，按第几套算，贷款比例是多少？（名下已有一套房）。答：如果之前没有用公司的名义买过，这次以公司的名义买房就按首套来算。以公司的名义买房不可以贷款。2. 之前有套房是小产权，贷过款，如果再买是按首套还是二套，贷款怎么算？答：只要在房管局查不到首套的备案，就按首套来算。如果在银行有过贷款记录，贷款就按第二套来算。具体情况以查征信为准。3. 卫生间墙柱防水翻起多高？答：在30左右。4. 若社保在开盘后，一两个月才能够一年，按揭是否能推迟办？答：不可以。5. 限购令出台后，经开区、高新区房价上涨，但市区房价该下降了，不如再等等在市区买。答：因为2011年第一季度统计的房价数据是

9、包括经济适用房和保障性住房以及福利性住房在内的平均值，而在第一季度，商品房的销售面积以及开放量都比较少，所以拉低了整个市场价格。而其实商品房的价位只下降了三十块钱左右，况且，每年第一季度对于房地产市场来讲的话都是淡季，是属于正常范围内的波动。而高新区和其他区域相比价位是属于比较经济的，而后期的升值空间非常大，西北角的双地铁更会带动整个项目的物业升值，而且是一期楼盘，所以现在出手是最好的时机。6. 在地市有按揭历史，现在高新区买房是否可以贷款？（地市户口）答：首先需要提供一年以上的纳税证明或社保证明或暂住证，然后按照他的征信记录，如果是第二套可以，第三套拒贷。7. 之前购买郑大家属院（无产权证）

10、，但是属于贷款买房：如果款项已还清，可否再贷款买房；如果款项未还清，贷款事项怎么说。答：如果和银行发生过贷款记录，而且可以查得到（不管是否还清），都按第二套算。具体情况以查征信为准。8. 商贷转公积金怎么办理？流程是怎么样？答：如果商贷已经办好，在还贷的过程中，要想转公积金是需要先解押的，但是如果您都已经解押了，那您也就不需要再用公积金了。9. 为什么不做二梯四户的？答：主要考虑3点：1.两梯六户的和两梯四户的相比，两梯四户的公摊面积会更多一些。另外如果做成两梯四户的，每户的面积会更大，而据在高新区的调研结果显示八九十及一百多平米的两房或三房是大家所需的主力户型，所以这样刚好可以满足客户的面积

11、需求。2.北向的都为四五十的一房，相同面积下所容纳的业主是一样，生活品质完全可以得到很好的保证。3.对于投资客户来讲，低门槛的投入与高的投资回报率是最关心的事情，让投资客户可以在这边选择到合适的房子。所以我们设置为2梯6户，也是为了更好的为业主提供方便和实惠。【4.25问题汇总】1、 升龙老业主买房有何优惠？答：您假如在我们一期刚开始销售的时候就买的话，价格已经是最优惠的了，所以您只要选择我们首批产品，就能获得最多的优惠。不过像我们之前开发的项目，如曼哈顿、中原新城等项目，后期都对老业主有优惠政策。所以为了回馈我们忠诚的客户，在您成为我们升龙又一城的业主后，后期肯定还会有类似活动的。2、 B1

12、户型电视墙和沙发位置斜对着，怎么解释？答：那只是个示意而已，到后期装修得时候，每家的装修风格都是不一样的，到时可以根据我们的喜好来进行家具的摆放。3、 景观示范区何时建好，开盘前可否带客户到工地看房？答：我们现在售楼部刚开放没多久，景观示范区现正在筹建中，您现在做好我们的VIP贵宾登记，到时有新的消息，我一定会第一时间通知您前来观看。为了您的安全着想，我们不建议您去工地看房。4、 买房时是142交契税2%，交房后面积为145，是否补交契税？答：因为您在签订商品房买卖合同后，已经按照合同约定面积，在规定的时间内去房管局缴纳过契税，所以在交房后是不用补交的。5、 后期是否有110-120的户型？答

13、：后期的户型还没出来，这个我们现在还不能确定。但我觉得您还是买我们现在一期的房子比较合适。首先从舒适的角度上来考虑，130的肯定会更加的舒适，这样您一步到位也不用再考虑换房了。后期也不排除可能会有120左右的，但后期的价格肯定比现在要高的。所以无论从哪方面考虑都觉得您现在出手最合适。6、 LED显示“VIP招募中”客户有打电话咨询是否排号中？答：我们现在售楼部已经正式对外开放，正在对外接受咨询，沙盘和户模都已经全部到位，您可以过来看下，我们为您做详细的介绍。另外我们会为您做好VIP贵宾登记，有什么最新的消息，我们一定会优先通知您的。关注我们项目的客户非常多，建议您抓紧时间前来观看。7、 洽谈区

14、苍蝇多答：下班后，现在物业已经在做处理。8、 单位是省直公积金，能否采用公积金买房？答：我们项目上无特别要求，主要看当时省直公积金的规定。9、 能否明确哪个户型阳台上有上下水？答：规划卫生局有干湿分离功能的，阳台无上下水设计，无此功能的，阳台都具备放置洗衣机的条件。10、 销售手册上所提到的六重三维安防体系是确定版吗？可以跟客户这样讲吗？答：可以。11、 总平面图上小的出入口（4个），是否确定为电动车、自行车出入口？答：确定。【4.26问题汇总】1. 是否一个人可以排多个号？答：具体如何选房，目前还没有确定，但我们会根据客户的需要，做最公平、最适合客户需求的选房方案。2. 一个号是否可以买多套

15、房？答：具体如何选房，目前还没有确定，但我们会根据客户的需要，做最公平、最适合客户需求的选房方案。3. 能不能找人替代排号？答：具体如何选房，目前还没有确定，但我们会根据客户的需要，做最公平、最适合客户需求的选房方案。4. 华晶夜晚工作，会降低1号楼的居住质量。答：华晶精钢石属高新区知名上市公司，在材料的生产过程中严格按照国际ISO体系认证标注生产，在噪声，污染，及作业流程上都有着严格的要求。并且项目1号楼距离华晶有着远超退红要求的距离，所以对小区居住质量的影响是微乎其微的。5. 客户提到C3、C5户型的走廊太长，如何更好引导？答：户型的设计不能做到十全十美，每种户型都有着不同的侧重点，有的关

16、注舒适，有的关注功能，更有的关注性价比，走廊的作用是为了分隔不同的区域，形成交通动线，并且合理的规划各个出入口的位置。它在整个户型中起到了重要的作用，而相比其他区位所占面积则较少，属于合理的面积利用。6. 红椿里路为什么不做出入口，1号楼出入不方便。答：1号楼业主距离春藤路次出入口的距离并不远，不影响正常出行，吸收往期项目经验，多数小区都分为1主1次双出入口设计，这样的规划并不是不无道理的，双出入口可以合理的引导车辆出行，并且能够有效的控制小区出入口的人流及外来人员的登记与监督，从另一方面来分析的话，现阶段红椿里路并不具备大型车辆与多辆汽车同时通行的条件，所以两个出入口的设计是目前来说最合理的

17、规划。7. 户口目前在部队，想转业回来落户郑州工作，程序怎么走？房产证何时能办下来？办下来后多久可以办落户？答：退伍军人在服役期限专业后，也到转业接受部门申请个人身份证的办理，具体与居民身份证办理流程相同，而房产证按照正常流程在交房过后的360个工作日内可向房管部门联机备案，具体时间还要参考银行、房管局等多家办证相关的机构，待拿到房产证后可向所属户籍管理单位申请办理户口迁移。8. C2次卧（带阳台的）卧室门没跟客厅通，后期通风效果不好。答：如与客厅相通的话，则私密性全无，如果有客人到访时则会不方便，如想要达到通风的效果完全可以把对面次卧的门打开来与主卧形成对流，解决这一问题。9. C1、C2的

18、两个卫生间放在一起不好，应该在里面一个，门口一个，方便使用。答：双卫生间相连的最大优点就是管线集中，方便后期装修走管，而且多数时候是为了方便北向客卧使用起来更加方便，对其他区域从任何角度上来说影响都是最小的。10. 售楼部有多少平米，后期是否出售？答：具体面积应与后期实际测量为准，不出售。11. 为提高电转访量，关于交叉回访的统一说辞。答：您好，我是升龙又一城的客服专员，打扰您一下。为了提高我们的服务质量，对您做一下回访。您的置业顾问xxx在为您服务的过程中有令您不满意的问题吗？（没有），那我们的售楼部现在已经对外开放了，他告诉您了吗？（哦，他告诉我了），那您过来看了吗？（没有），是这样啊，五

19、一就要到了，您看这两天有时间的话可以到售楼部看看规划和户型，让我们的这的置业顾问再具体帮您介绍一下。五一期间我们售楼部也会有一些小礼品送给您，看您哪天过来，可以让我们的置业顾问帮您留一份小礼品。【4.27问题汇总】1. 客户喜欢C2户型，想要8号楼位置，想要离大门近些的位置答：1号楼离大门也就是90米左右，您步行只需要一分钟左右的时间。相比较来说，我感觉1号楼是最适宜居住的楼栋。您在家里往南看，100多米内都没有高层建筑，您往北看，是小区近两万平米的中心景观，无论是通风还是采光均为最佳。另外来说，您购买我们一批的房源肯定价格也是最划算的。2. C2户型中间挡光答：这个您是完全不用担心的。我们的

20、南户为88平米的两房，往南伸出去的也仅3米多，而且我们的南北楼间距高达91米，（可能也就是早上太阳升起的时候可能会影响一小会，其实呀说不准那个时候您还没起床呢。）别说满足大寒日照要求了，就是平日也绰绰有余，楼间距一直是我们的卖点呢！3. 客户想要样板间答：不知道您是出于什么原因想要买样板间呢？首先来说，样板间的装修风格不一定是您喜欢的。另外我们一天基本都带上百组客户前来参观。到时候的装修都已经成旧的啦，估计您到时都会发愁，怎么去拆除呢。再说了，我们现在售的是一期的房源在D地块，还没有确定何时会销售，说不准到时价格都翻翻了，所以还是尽早出手比较合适。4. 地铁1号线延长线不会提前开建，因为政府没

21、有那么大的资金。答：相关部门现在已经在网上发布了地铁1号线延长线今年开建的消息，1号线的延长线要与一期的工程在2013年底都达到试运行的条件。5. 喜欢晶华城137的户型，客厅两卧全朝南。答：刚才听您讲了，您主要是想让孩子住在南边的房间。您可以听我来为您分析一下，儿童卧室是在整个房子的东北角，所以可以享受到清晨的第一缕阳光，这样也可以在早上的时候叫醒您的孩子起床。另外您可以想一下孩子在卧室的时间，一般为晚上睡觉的时候，或者是学习的时候，晚上是都不会有阳光的，看书学习，太刺眼的阳光非常不利于孩子的视力保护，您说是吧。从户型上来说，137的这个户型，过道面积至少有10米了，您就按6500来算，七八

22、万的资金，就这样被浪费了，从经济角度上考虑还是我为您介绍的户型最合适。【4.28问题汇总】1. C3主卧与次卧房门离太近，私密性不好。C3户型走廊太长，浪费面积答:这样的入室门设计反倒是合理保护了各自的私密性。80多平方能给您做成三房，您还想什么呢4. 1号楼B1户型在房间里不能直接看到近2万平米的中心景观，有没有好的说辞答：您站在1号楼上远眺，前方100多米都没有建筑物遮挡，视野特别开阔，采光也是最好的。并且您从沙盘上也能看出我们D地块共有两个大门，1号楼的入户门是开在北边的，无论您回家时从哪个大门进入，首先映入眼帘的就是近2万平米的中心景观，无论是欣赏美景还是带着家人一起活动，都非常方便。

23、5. 4号楼7号楼18层，有点低，从风水上来讲不太好。答：风水这个东西见仁见智，信则有不信则无。哈哈如果一定要讲，我认为健康才是最大的好风水。所以位置朝向、通风采光远比什么都来的重要吧。您觉得呢？6. E地块临街是安置的，还是对外销售的 答：整个E地块都是安置区的，不会对外销售。【4.29问题汇总】1.B2户型空调机位离客厅太远，走空调管道太远？答：其实您大可不必为此担心，装修时装修公司会考虑到他们会把管线走的很美观。而且外机位离客厅远的话，自然从一定程度上也减弱了空调噪音。2.平顶山户口在荥阳工作，有荥阳一年以上社保可以在郑州银行做贷款吗？答：目前属于6县1区工作的，省内的户口的话，这个是可

24、以贷款的。3.外地户口在郑州做个体，凭个体户的一年以上缴税凭证能否做贷款？答：首先要看您的户口是哪里，如果是省内的，可以。省外的还比较麻烦，等银行确定了告知您。4.C3走廊太长，浪费面积。答：走廊的目的就是实现咱们的功能分区，如果没有走廊的话所有的区域都连到一起，居住起来肯定是非常不方便的，您说是不是？【工程部】1. 项目的开发节奏？AB地块何时动工？商业大约何时能投入供业主使用？目前D区、AB区5#8#楼已开工，F区计划2011年7月开工（CE区为安置区也已开工）；其他待定2. 工期及施工进度（含学校）？目前D区，1#3#5#楼五层主体施工；2#楼六层完成60%；4#楼十一层完成60%；6#

25、楼十层完成；7#楼三层完成80%；8#及学校未动工。3. 一期工程预计交房时间？一期一批推出房源为D区1#、4#、6#、7#四栋，共1190套，初步预计交房时间2013年底和2014年上半年，具体时间待定。4. D地块除了首批房源，其他几栋楼的交房时间，会不会跟首批一起交付使用？ 待定5. 项目分几期开发？分别开发哪些地块？周期？待定【设计部】a) AB地块的商业、商务以及地铁广场如何规划？目前有无确定的商家？AB座规划为写字楼，高度控制100米内，层高3.6m至3.7m，25层，含4层底商；另A-4#改为公寓，24层含4层底商，层高3m，外立面为玻璃幕墙，具体以施工图为准。超市、电器卖场、院

26、线待定。b) 有无空中花园？例如商业裙房顶层。D地块6#两层物业用房屋顶是否有绿化？业主能否上去？AB地块L形商业设计有屋顶绿化，其余均无。c) 是否有落地窗，落地窗的宽度？住宅客厅窗户、卧室窗户的高和宽？飘窗台面高460mm,可改造为步入式飘窗，但需经物业同意。窗户的高和宽详见施工立面图。d) 都有哪些停车位？D地块最新车位规划及数量？D区地下车库一层，车位配比0.8辆/百平方，按之前控规数字未变化，有地上和地下停车位，设计为标准停车位，暂未考虑机械停车。e) 水、电、气、暖是用的什么表？是不是智能表？高层住宅是否采用二次加压供水？设备在几层？普通表，有二次加压设备，在地下室。f) 6号楼一

27、二层的评测设计是否涵盖两层住宅？详见施工图g) D地块幼儿园周围是如何围合的？大门开在哪里，从小区内部是否可以直接进入？待定h) 飘窗窗户的规格款式？立面图？详见施工立面图i) 市政供暖的计量表是什么样的？待定、以热力公司最终确定的为准j) 卫生间地面降板多高？毛坯地面高差35mmk) 外墙是否采用保温材料？答：50MM厚聚苯板暂未调整。l) 外立面装修标准、颜色材质？落地住宅1-2层为石材，3-5层为局部石材，5层以上为面砖；商业均为干挂石材。颜色见效果图【外联部】1. 小区规划的学校和幼儿园，业主是否可以自由选择？一期交付时，幼儿园是否能使用？符合入学条件的小区业主可自由选择，一期交付时幼

28、儿园同时竣工2. 红椿里路什么时间开工，何时建成？多宽，几车道？ 开竣工时间待定，红椿里路是城市支路，横断面长15米，4米宽的人行道，7米的机动车道。3. 长明中学处于烂尾阶段是否还会继续修建？长明中学会继续修建4. 锅炉集团拆迁是谁来拆迁的，用途？ 未知，拆迁消息哪里来？5. 客户关心地铁出入口具体设在哪里。具体等待轨道办图纸6. 高新区热力站位置，是否距离较远？高新区热力站在雪松路，与本项目一路之隔，冬青街有现状DN350热力管7. 玉兰街一期入住时是否修通？春藤路最南端打通至哪条路？玉兰街现在已经是施工用路，满足一期交房后使用需要，具体完工时间待政府明确，春藤路目前打通到冬青街，南端打通至化工路，但拆迁问题尚未解决，需待政府解决。8. 高新区有何确定的转户口的政策优势？（一）在高新区购买住房的外省、市公民，凭房屋产权证即可办理本人及其直系亲属的户口迁移，迁移人数不受住房面积限制；（二）具有中等专业技术学校以上文凭的毕业生，到郑州市或高新区人才交流中心存档后，凭毕业证即可办理户口迁移，并可办理人事调动手续