1、房地产成本核算指导管理办法 1.目的：为强化成本管理，规范公司房地产开发项目成本核算，明确核算规则，特制定本成本核算指导管理办法。2.范围：本办法适用于地产集团内全资、控股子公司、分公司、项目部。3.职责：公司财务管理中心负责本规范的推行、解释、修改完善并检查执行情况；下属各核算单位均应在本办法指导下，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本、费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料。4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
2、4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，并结转完工开发产品成本。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算
3、对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 可售性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一产品可以对外出租、销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。4.2.1.2 产品差异原则：所开发的产品在建筑形式上存在明显的差异，并导致相应的成本差异较大，则需要分别作为成本核算对象；4.2.1.3售价差异原则：不同的产品售价存在较大的差异，则应当单独作为核算对象进行成本核算。4.2.1.4便于成本费用归集原则：确定成本核算对象时还要考虑成本费用归集是否方便。4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。4.2.2.1 同期开发完成的项目，按独立别墅、联排别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层
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