1、天睿地产天睿地产项目理解及市场分析Part 1地块指标地块指标解读：解读：u 占地约20万方，计容建筑面积为36万方，若计地下停车面积，总面积达总面积达4040万方以上万方以上，为中等偏大型楼盘；u 从1.8容积率看，决定建筑形态有“高低配高低配”的规划空间，对项目整体品质与价格拔升有相当帮助；u本案小户型比重达70%，从而决定了本案为典型刚需刚需大盘，客群以首置首改为主；u 2年开发周期要求有规避方式，预售启动时间估计2015年初，惟以正常年销售量8-10万方计算，将未来市场预测推向2015-2020年，而主流市场客群必然为8080、9090后后。地块解读地块解读1.81.8容积率容积率/4
2、00000/400000以上总建以上总建/ /高低配高低配/ /刚需刚需/ / 八零九零后八零九零后地块现状地块现状地块现状：地块现状：l 单面临银良北路，且由城市进入项目时需经京九铁路京九铁路地道，感官不佳；l 地块已平整，无拆迁问题，由南至北地势逐步降低，高低差达2-3米，东西两侧与铁路、附近村落地面均有2.5-3米的落差，可适当考虑地形设计半地下室停车；半地下室停车；l 临街面仅270米且要退让铁路30米退距，不利商业空间规划及日后营销运营；l西侧京九铁路班车每5-6分经过一列，且习惯鸣笛且习惯鸣笛，全区建筑均受极大影响，无法避免；南面油库南面油库有安全隐患。东：东：现有低矮村落及学校
3、南：南：709油库西：西：紧贴地块近1公里的京九铁路 北：北：银良北路西面-长达1公里铁路线南面-四零九油库北面-银良中路（目前为断头路）东面-农村关键词：关键词：五大难五大难交通难交通难/排布难排布难/住宅及商业规划难住宅及商业规划难/配套难配套难/形象包装难形象包装难定位前思考定位前思考客户必须向下关注，80、90后即将成为主流客源意味：必须换位思考，必须针对营销意味：必须换位思考，必须针对营销 该类人群向往城市生活，有着鲜明的个性，他们感性、浪漫、带点小清新和童真，他该类人群向往城市生活，有着鲜明的个性，他们感性、浪漫、带点小清新和童真，他们追求品质生活、对未来充满想象，习惯花有限的金钱享受理想最大化，同时生活中有个性，们追求品质生活、对未来充满想象，习惯花有限的金钱享受理想最大化，同时生活中有个性，外表装逼内心梦幻；所有外表装逼内心梦幻；所有8080、9090后潜意识希求的，就是我
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