1、商品房销售中的价格策略商品房销售中的价格策略(2011-07-14 16:17:32)标签：杂谈 分类：家庭理财20世纪90年代以来，房地产业，特别是住宅产业已经成为国民经济的 支柱产业和国民经济新的增长点，推动和支持了国民经济持续、快速、 健康的发展。但是，也存在着大量住宅项目不做市场调查，不做可行性 研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。近年来，商品房 空置率不断上升,2002年全国商品房空置面积已突破1亿平方米大 关。商品房空置而积居高不下的原因除了高档住宅供应量偏大的结构 性矛盾之外,很重要的原因就是房地产市场过热造成的普通商品房价 格偏高，导致有效需求的严重不足，从而影响到
2、房地产市场的可持续 发展。一、影响商品房定价的主要因素和制定价格策略时常犯的错误同其他房地产产品一样，商品房具有不可移动性、长期使用性、 高价值性、异质性和保值增值性等特性。决定商品房价格的因素很多, 其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用 设施费用以及各种税费和开发商的利润。一般来说，建房成本中土地 费用约占20%,拆迁安置费用约占10%20%,房屋建筑安装费用约占 20%30%,市政公用设施费用占10%左右,各项税费约占20%。在此基 础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。在不 考虑国家整个宏观政治、经济形势的前提下，开发成本、住宅小区的 性能和
3、各个住宅单元的异质性是影响商品房定价的主要因素。价格是营销组合4P s中惟一产生销售收入的因素，其他因素则 代表成本。价格策略已经成为商品房销售过程中的重中之重,但是很 多开发企业还是制定不好合适的价格策略。目前，开发商在制定价格 策略时常犯的错误主耍有:定价过分强调成本；没有配合市场变化作 价格上的调整;在调整营销组合时，往往单独考虑价格，而未考虑营销 组合中的其他因索；价格没有随产品项目及细分市场的不同而有所差 异。在综合考虑了开发成木、住宅小区的性能和各个住宅单元的异质 性Z后所确定的价格还只是价格可行范围内的维空间，价格策略还 需要在水平轴上将Z与时间对应。在商品房销售过程中，开发商要适 应市场变化及时调整价格策略。在开盘、盘中和尾盘等不同的销售阶 段，所采取的价格策略亦应该不同。二、开盘的价格策略由于房地产市场的瞬息万变、竞争激烈，书面价
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