1、商品房营销的定价策略商品房营销的定价策略提要：在商品房推出旺销的情况 下，可分析差别定价对旺销的作用，一旦发现最旺销部分， 差别定价后反响不大商品房营销的定价策略一般来说，商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种。其中成本加利润法是在全部成本的 基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格；市场 价法是根据销售市场上与自己位置、设施、装修等有关因素 相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格；而差别定价 法是根据房屋的朝向。楼层、视野、景观、内外销、付款方 式等因素的不同而给予不同的定价。至于在何种情况下采用何种定价方法，以及在销售过程中如何调整价格，直接关系到开发商的营销结果
2、与投资效 益。因此，定价策略，作为市场营销的重要策略，已成为诸 多开发商最关心的问题之一。一、不同竞争条件下的定价策略经济学上通常把市场类型按其不同的竞争程度分为 四类：安全竞争、垄断性竞争、寡头垄断和完全垄断。北京房地产市场从1990年开始形成至今，已经历了 两个阶段，以1994年为界，以前的房地产开发企业并不多， 开发项目也不多（原有的国有房地产开发企业开发的项目并 未完全推向市场，故未考虑在内），目标市场尚未形成，近 似于寡头垄断市场，由少数几家大企业生产、销售了整个行 业的极大部分产品，这种情况下，开发企业采用成本加利润 法定价商品房，就可获取最大程度的利润，例如罗马花园、 城市广场、
3、万通新世界广场等项目基本上是采用这种定价方 法，其销售取得了巨大成功，发展商获得了可观的利润。1994 年以后，随着大量外资涌入和政府对房地产开发的放开，企 业进入房地产开发市场相对较为容易，各种形式的房地产开 发企业大量出现，有国有独资的、外商独资”、中外合资、 中外合作，还有国内联营的，开发的项目有别墅、公寓、普 通住宅等，据统计，到1997年底，北京不同形式的开发企 业约1000多家，总建筑面积超过5000万平方米，而市场的 需求量随着前期不断消化，已经形成，竞争变得非常激烈。 此时，如果还采用成本加利润法来定价就会高于当时的市场 价格，自然不会为市场接受。为在市场竞争中立于不败之地, 除了在产品质量、促销手段等方面具有竞争力之外，还必须 在价格上具有竞争优势。这时的定价就应采用市场价法。为 保证旺盛的销售业绩和一定比例的利润率，大多数情况采取
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