1、2016年6月项目全周期管理为何要了解运营周期全过程管理 系统性学习项目运营周期流程 增强实战型操作经验 加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作23 1 2项目运营全过程土地获取前期策划开发报建施工管理开盘销售业主交楼45 63一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂一级开发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造如何获取土地合作开发4地价款的支付需与土地交付挂钩，争取地价款能分期支付（注意未交清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。签约主体土地闲置地价款支付时间尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订成交确认书待项目公司成立后再签署国有土地使用权出让合同
2、 (注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险)。在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。常见买地模式 之 直接招拍挂5一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂一级开发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造如何获取土地合作开发6一.土地获取 之 土地一级开发合同合同签约签约阶段阶段项目研究评估谈定一级开发协议政府公开选择合作方确定合作方后签署土地储备合同乙方投入土地储备资金甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿完成土地收储后将土地公开出让土土储储实施实施阶段阶段竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款甲方返还乙方投资款产生溢价的，
3、对溢价进行分配、使用资金资金返还返还阶段阶段土地土地出让出让阶段阶段-7一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂一级开发土地转让股权收购意向性拿地三旧改造如何获取土地合作开发2.1 土地使用权转让概念土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。优点缺点1、土地过户后权属清晰；2、土地交易成本及税票明确；3、无附带性或隐藏性债权债务；1、转让产生税负较重（土增税和所得税）；2、如税负转嫁，获取成本会增加；8转让条件划拨用地需经原批准机关批准，且需补交土地出让金已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证已投资额占总投资额的25%（不含土地出让金）按照土地出让合同约定进行投资开发注：如土地剩余的使用年限过少，需补交土地出让金进行延长使用期限2.1 土地使用权转让10一.土地获取1企业获取土地模式直接
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