2019地铁上盖物业商业发展分析报告(香港圆方、K11、海港城、apm、IFC、朗豪坊、太古广场等)（63页）.pptx
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2019地铁上盖物业商业发展分析报告(香港圆方、K11、海港城、apm、IFC、朗豪坊、太古广场等)（63页）.pptx
1、2019地铁上盖物业商业发展分析地铁上盖物业分析商业发展模式分析香港地铁上盖物业案例分析商业发展模式分析连锁超市：管理制度化、商铺繁多、内部业态开始分层，商品区注重规划，考虑人消费心理。一把购物车带来全新的消费休闲体验专业市场、大卖场：更多的比较、选择、要求带来物美价廉，卖点的多样性、多变性、多元性，满足不同需求，一般定位于家庭妇女。百货公司：商铺集中、品中繁杂；但是商场定位不清，商铺随机组合，一般仅满足居民的日用百货。购物中心：内部功能分区、业态划分明显、店面集聚且整齐，集超市、购物，休闲娱乐于一体，注重人的消费体验与社会交往。街边商铺：便民购物，与居住点结合紧密、商铺与用地缺乏统一规划，临
2、街占道城市（商业）综合体：商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等高度融合，追求生活乐趣。城市精神、地标的引领、聚合增值模式，与城市轨道交通紧密结合。 商业模式演变商业模式定位地铁上盖物业是商业发展模式的一种，常以城市综合体概念进行规划设计，应当实现时尚购物、服务体验、娱乐等多类商户精心规划组合；游憩娱乐、主题娱乐、景观休闲多向度融合；娱乐、文化艺术中心、游憩场所等都市中心体验。目前地铁上盖物业综合体由于其发展模式定位的不同 ，呈现出不同的发展态势，效益也差别很大。主要模式有：粗放丰富定位模式、流行定位模式、全奢侈定位模式。粗放丰富定位模式以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零食为主导，
3、辅以部分主流青春流行服饰店、个人护理用品店、化妆品店、家居用品店、美食广场等。典型代表：万达广场、中粮大悦城等。楼层业态主题定位不清，缺乏统一明确的整体形象 ；综合体内功能区划分混乱，商户任意组合；管理较混乱；此类是地铁商业最常规最常见的业态组合与商品定位模式，符合地铁商业消费习惯快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性。流行定位模式以非主流的个性时尚服饰与新颖创新型的礼品、玩具、动漫店、DIY商业、外贸商品、中高端服饰、浅娱乐体验等各类潮流小店为主，辅以部分餐饮店，偏向女性市场。这类商铺划分面积较小，租金单价较高，主要客源为购买力有限而又追求时尚的年轻族。典型代表：协信星光汇、龙湖北城天街等。全奢侈定位模式多以大牌自主指定地块+名师设计群落构成，作为高端都市综合体附属群落或购物公园的核心，一般作为高端丰富定位购物中心的子类型存在。该类地铁商业项目都位于高档核心商圈，且一楼商城布满国际一线
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