2018许昌许由路地块住宅房地产项目定位报告（62页）.pdf
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2018许昌许由路地块住宅房地产项目定位报告（62页）.pdf
1、1 许昌市灞陵路、许由路地块定位报告许昌市灞陵路、许由路地块定位报告许昌市灞陵路、许由路地块定位报告许昌市灞陵路、许由路地块定位报告 浙鲁豫区域-豫南区域公司 2018年4月 3 【核心结论】 地块核心竞争力：南区板块B-类地段，生态资源强势，区域竞品项目少，未来土地潜在存量低，缺乏品牌开发商，市场竞争空白； 城市特征：紧邻郑州南部，工业强市，GDP中上等水平，人口基数较少，城市向东、向北发展； 整体市场：许昌有详细限价政策，2017年许昌市市区成交164.2万，近两年年均市场容量156万，市场实际成交均价6800-7000元/， 2017年市场销冠项目爆量约15万，许昌市现货去化周期约0.4
2、6个月，一年期去化周期约19.7个月，整体去化存量约70个月，整体市场风险较大； 区域市场：竞争区域价格集中在6000-7000，综合市场容量约为65-70万，区域项目爆量最多为5万，现货存量去化周期约0.66个月，一年期存量去化周期约18.8个月，整体存量去化周期约38个月，区域市场相对其他板块风险小，未来可期； 客户定位：以周边乡镇及县市进城刚需客户为主，占比约70%，区域内刚改客户为辅，占比20-30%； 产品定位：高层+洋房，货值最大化，高层主力产品为98-113三房，洋房主力产品为123三房； 价格定位：项目预计11月入市开盘，高层产品静态价格为6300元/，洋房静态价格7000元/
3、。 4 【城市属性】许昌地处河南省中心，北部邻郑州，工业强市，汉魏帝都，历史文化底蕴深厚。 1、城市区位 许昌，地处河南省中心，是中原城市群、中原经济区核心城市之一，中原城市群第一圈层，是郑州大都市区次中心城市。东与商丘市和周口市接壤，西与平顶山市相连，北靠郑州市，南临漯河市。 2、行政区划 许昌现辖长葛市、禹州市、襄城县、鄢陵县、建安区（许昌县）和魏都区；行政新区的设立，标志着许昌城市化进程将迎来高速发展的新阶段。 2016年人口总量为483万人，约占全省比重为4.58%，人口年均增长率为0.47% ，2016年城镇化率49.38% 。 3、城市地位 许昌是汉魏帝都，华夏文明的重要发祥地，历史文化名城，经济强市；生态资源丰富、工业基础雄厚，被誉为花木之都、烟草王国。 许昌市 5 【经济人口】许昌市2016年GDP2353亿元，处于河南省第四名，常住人口438万人，中低水平，许昌城镇化率4
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