1、第三代综合体开发模式深度分析报告引言：第三代城市综合体有了成熟的盈利模式和产品核心竞争力，通过完善的开发模式实现了资金链的快速周转。盈利模式：核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体 40%左右的住宅和小型商业、写字楼采取销售方式，有效解决资金支持问题。产品核心竞争力：充分利用城市综合体各物业的功能互补、人流互动，更重要的是利用住宅、写字楼、公寓这些可分拆销售物业来平衡资金，利用地产开发的现金流“滚”商业资产。一、开发标准一、开发标准1.开发定位准则开发定位准则规模要因地制宜，应该根据周边人口，商业布局情况，消费者数据，城市发展数据机预测，交通条件等来确定规模。选址要求更高，中小城市消费力
2、较低，对周边人口比大城市要求更高，公交条件更重要，非机动车停车条件要求更高，机动车尽量停地面。而商业业态设计要符合当地消费特点，又要敢于预测消费潮流，适度引领，适度超前。注意差异化，确保竞争中的胜出。其档次标准确定要准确，不可过高也不可过低，要有差异，适度领先。在品牌的选择要符合地方水准，同时进行适度提升。A版不同档次的产品在建造标准、城市选择、区位选择等方面要求也有所不同B版C版2.高、中、低档产品高、中、低档产品在发展第三代产品的过程中，正在形成高、中、低三个档次的产品。根据不同项目定位，对于项目的标准可分为 A 版、B 版、低成本开发项目三个版本，每个版本针对各个功能空间的各专业分别给出
3、了关于建造标准的具体描述及相应成本造价控制指标参考数值。但整体分割仍较为模糊，尚未形成明确的分类体系。低成本B版A版低成本开发项目是在已建成广场项目基础上降低配置的建造标准例：泉州广场、重庆南坪广场、西安李家村广场B版是参考目前已建成开业的广场项目经过综合分析而得出的建造标准例：上海周浦广场、武汉经开广场、郑州中原广场A版是在已建成广场项目基础上提高配置标准的建造标准例：北京CBD广场、青岛CBD广场、上海五角场广场低档项目三版本标准指标的差别中档项目高档项目项目的档次定位对于标准的变化主要体现在项目的内装部分以及景观部分。如：对于广场及道路材料，A 版材料为花岗岩或其他高档铺装材料，路牙石为花岗岩，500 元/平方米；B 版道路材料为沥青混凝土地面或广场砖，广场采用人造石，路牙石为混凝土，300350 元/平方米。 如：
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