珠海城市更新项目投后拿地复盘案例分析报告（16页）.pdf
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珠海城市更新项目投后拿地复盘案例分析报告（16页）.pdf
1、珠海xxx项目XXX项目基本情况项目指标项目位置.占地面积.批复容积率6.89（以扣除补公用地后的产权用地面积计）改造性质工改商批复建筑面积不含补公面积的项目计容建面66322平，其中商务建筑41322平，酒店20000平，商业5000平。另补公用地规划邻里中心的计容建面6900平。项目现状4栋楼（9148平方米，使用期限至2039年2月18日）交易方式100%股权转让对价38000万元，已付3.6亿楼面价地价计算方式为（股权转让价+补缴地价款）/改造后建筑面积预计楼面单价为：（股权交易价3.8亿+补交地价2.4314亿）(计容面积66322)=9396元/平补交地价=5000规划商业建面1.
2、0857万元/平基准地价+20000规划酒店建面0.2435基准地价+12396规划公寓建面0.4442基准地价+28926规划办公建面0.4442基准地价-14106现状工业用地面积0.1455重置土地成本-9148现状工业厂房建面0.2500重置建筑成本交易对手珠海王子实业有限公司（项目地块证载主体）XXX项目问题梳理类别拿地前预测风险应对策略投发&法务1、项目存在债务和法律纠纷，目标地块被抵押和查封2、项目旧改批复的规划指标、须缴纳的土地款、旧改所需的时间具有不确定性3、项目租户腾退时间不确定4、项目公司名下有待剥离房产和子公司，剥离须缴纳税金等费用通过付款节奏降低风险一、首次款支付1、
3、2017年5月10日签署框架协议（1）约定首笔款2.5亿支付前提为：框架协议后5个工作日内鑫苑向德晋共管5000万；尽调后双方签正式协议，正式协议后3个工作日鑫苑向德晋共管2亿；共管额达2.5亿后3日内，德晋将王子100%股权转给鑫苑，鑫苑解付2.5亿共管资金给德晋。2017年5月12日，鑫苑共管5000万后启动尽调。2、2017年6月签署框架协议补充协议（1）约定于协议签署后5日内鑫苑向对方共管至2.5亿，该共管资金支付给德晋的前提为：转股前提全部成就；鑫苑出具核准变更登记通知书；德晋配合解除王子经营手续原件共管。（2）德晋在共管资金满2.5亿后10日内须完成的转股前提为：王子公司全部债务转给德晋（附件一债务清单：陈荣炼21400万、法院执行债权据实承担、欠缴税款据实承担、陈向英5800万、冯国俊500万、杰力高科3600万）；德晋确保3.3亿外王子所有负债偿清；龙城公司书面确认德晋承接
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