1、余建生 房地产项目房地产项目前期策划的理论与实践2（前期）范围的界定v土地购买之前投资机会分析投资机会分析v土地购买之后产品委托设计之前项目发展策划项目发展策划vv中期：产品设计、营销计划中期：产品设计、营销计划vv后期：销售管理后期：销售管理3工作主要任务v资金的投资机会分析（海海湾湾集集团团）解解决决是是否否投投资资房房地地产产行行业业或或投投资资区区域域选选择择或或投投资资不不动动产产类类型型选选择择- - - - - - - - - - - -的的决决策策问问题题4工作的主要任务v土地的投资机会分析解决特定土地能否购买解决特定土地能否购买购买价格上限购买价格上限何时购买何时购买有有 条
2、件购买条件购买-的决策问题的决策问题5工作的主要任务vv项项目目发发展展策策划划（ 泰泰联联）目目标标市市场场定定位位产产品品概概念念沟沟通通产产品品与与目目标标客客户户的的元元素素、途途径径、策策略略确确定定产产品品符符合合投投资资目目标标预预期期确确定定投投资资风风险险在在能能够够接接受受的的范范围围内内为为产产品品设设计计提提供供指指导导建建议议6意义v行业选择，特别是区域和物业类型选择，属于企业发展和投资的战略决策范畴，对企业长期经营业绩具有决定性影响，科学、全面、严谨的分析研究是保障制定正确战略决策的基础和依据（ 华华晖晖）7意义v在房地产项目开发过程中，营销管理费用比例较小、建安成
3、本波动不大，销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素，从保守的立场来看，土地价格以及与土地相关的费用决定着项目的利润空间和开发可行性（ 玛玛雅雅贸贸易易）8意义v土地价格不仅是利润的主要决定因素，同时由于房地产项目的特殊性，土地位置也显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格，因此，土地购买的内容和条件是房地产项目开发过程中最重要的决策环节（ 建建设设控控股股）9意义v要提高房地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，主要与产品设计和营销策略有关，房地产项目前期研究与策划是产品设计的市场基础，也是促销策略的核心（ 和和记记黄黄埔埔）10意义v“发展”才是硬道理决定项目成败的关键环节主要集中在前期决定项目成败的关键环节主要集中在前期：地：地块位置选择、地价决定、市场定位、产品定位、块位置选择、地价决定、市场定位、产品定位、开发时机、营销主题等开发时机、营销主题等11忽视
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