1、商业地产的实操要点商业地产实操中的困境n资本难题n人才难题n模式难题n商户难题n管理手段难题n消费者难题城市综合体的发展历程城市综合体的价值城市综合体的分类商业地产实操要点n建立项目区位的归类标准，按照项目不同分类开展定位及业态组合研究。n我们需要对项目进行归类处理，按类进行定位和业态组合的相关研究。借鉴国际成功零售公司和商业项目的经验，可以从两个维度来对项目进行归类，一个维度是项目所在的城市类型，评价的指标包括：GDP、人口规模、社会消费品零售总额、居民人均可支配收入等等；另一个维度是项目在特定城市特定区域的区位特征，大体可以分为五种类型:城市中心、城市次中心、规划中的城市中心、社区型及典型
2、的郊区型。商业地产实操要点n对于不同区域及类型的商业项目要突出其相应的主题定位及核心功能。n不同类型的综合体及商业项目，核心功能是不同的：位于城市中心区的综合体及商业项目，商务服务和中高端零售是其基础的功能；而位于市郊的商业项目，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态相对更加丰富；社区型商业项目，目的性消费较强的零售业态是核心。我们需要在未来的规划中，更进一步强化不同类型商业项目的核心功能及主题性，以形成各自鲜明的特点。商业地产实操要点n根据不同类型项目的主题及核心功能，有选择性的配置主力业态、主力店品牌及主力店占比。n不同类型的城市综合体，核心功能必然会有所区别；不同类型的商业项目，业态及主力店
3、的选择应该有所差异。根据成功商业项目的经验，城市中心型商业项目要着力强化流行时尚、缤纷多彩的特征，多采取以次主力店和小商铺为主的组合模式，弱化主力店的功能及作用；而对于郊区型综合体，主力店作用的强化是商业项目安全稳定经营的根本保证。商业地产实操要点n提升业态组合的相关性，充分发挥商业项目的多业态整合优势。n商业项目是一个整体，而不应该是简单的多元组合体，如果商业项目没有成为一个整体，而是各个主力店或次主力店相对独立，就很难形成相互之间客流的共享。只有将主力店、次主力店和小商铺有机组合在一个整体里，才能真正发挥出商业项目一加一大于二的集聚效应和综合性效应。这其中主力百货店与步行街的相互融合是关键。如何有效实现错位经营而又优势互补是需要共同深入探讨的问题。商业地产实操要点n改变目前纯粹以功能为核心的组合模式，尝试建立以目标消费群体为中心的多业态组合方式。n万达以前开发的商业项目概念非常清晰：两
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