1、全程商业地产开发操作手册 (初稿) 集团拓展部目录 第一部分、市场调研 .7 一、调研总纲.7 1.调研目的.7 2 调研方法.7 3 调研重点：.7 4 调研时间：.7 二、调研内容.7 1 目标城市商业整体环境调研.7 2 目标城市商业地产环境调研.8 3 项目用地情况分析.8 4 消费来源及辐射力调研.9 5 竞争对手情况调研.9 6 城市政策法律环境调研.9 7 调研的初步结论.9 8 各城市之间数据对比分析.9 第二部分、选址.10 一、选址的意义：.10 二、集团选址的标准：.10 第三部分、项目规划方案 .11 一、商业规划.12 1.商业规划依据.12 2.业态、功能及面积配比
2、规划.13 3.主力店组合及面积规划.16 4.商场平面布局规划.19 二、建设规划.26 1.商家的要求.26 2.商场的外观设计.29 3.商场内部空间设计.31 4.主要配套设施功能规划 .34 第四部分、工程建设程序 .40 一、内部立项研讨.40二、项目前期筹备程序.40 三、项目建设实施程序：.46 四、工程跟进.50 五、项目竣工验收程序.59 六、开发过程中具体外联.61 第五部分、销售预热 .74 I 准备期 .74 一、强势进驻 闪亮登场.74 二、项目包装.74 1.奠基.74 2.围挡.74 3.办公场所的筹建.75 三、营销策划准备.80 1.市场调查与分析.80 2
3、.楼盘的标识.80 3.市场初级定位.80 4.市场营销策略的拟订.80 5.宣传推广方案的讨论和确认.81 6.销讲夹准备.81 7.具体案例:.81 II 蓄水期 .101 一、招商.101 1.招商队伍的建立.101 2.市场调研.102 3.拜访沟通.102 4.行业划分.103 5.组织商户.104 6.有效阻击.104 7.相关文件与表格的制定.104 二、宣传炒作.105 1.策划是魂，招商是体。.105 2.会议营销.105 3.展示营销.105 4.体验式营销.106 5.媒体整合.106 6.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。.106 三、价格制定.107 1.基本价格制定.1072.价格系数定价策略.107 3.变动定价策略.108 4.价格策略.109 III 冲刺 .109 第六部分、开盘.110 一、流程设计 紧张有序.110 二、人员安排.110 三、气氛把握.
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