1、房地产行业研究方法房地产行业研究方法2目录目录内内 容容n 第一章第一章估估值方法和个股方法和个股选择n 第二章第二章行行业生生态和周期判断和周期判断3一、估值方法和个股选择一、估值方法和个股选择41.1估值理论估值理论相相相相对对全面的等式模型全面的等式模型全面的等式模型全面的等式模型现金金股股东权益益融融资性性债务非核心非核心资产企企企企业业价价价价值值债务净额 = 融融资性性债务 现金金企企业的融的融资性性债务（如（如银行借款、行借款、金融金融负债、关、关联方方资金占用等），金占用等），包括短期与包括短期与长期融期融资性性债务；企；企业的的经营性性负债（如（如应付往来款付往来款项等）等）
2、不属于此范畴。不属于此范畴。融融资性性债务的判断的判断标准：是否承担准：是否承担利息。利息。企企业价价值是指公司核心是指公司核心资产运运营产生的价生的价值。非核心非核心资产通常通常为企企业非主非主营业务的的资产，如，如长期股期股权投投资、其他、其他长期期资产等。等。企企业报表上所反映的表上所反映的现金及金及银行存款。行存款。股股东权益即益即为公司的市公司的市值。优先股股先股股权期期权少数股少数股权所有者所有者权益益=股股东权益益+优先股股先股股权+期期权+少数股少数股权通通通通过过企企企企业业价价价价值值估算股估算股估算股估算股权权价价价价值值计算企算企业融融资性性债务价价值计算企算企业核心核
3、心资产价价值计算企算企业总资产价价值计算企算企业核心核心资产价价值计算企算企业所有者所有者权益益计算企算企业的的普通股股普通股股权价价值1234企企业价价值+非核心非核心资产价价值+现金金总资产价价值-债务总额所有者所有者权益价益价值-相关相关权益益项目目每股价格每股价格51.1 估值理论估值理论由上表可由上表可见，两种方法各有利弊，需根据企，两种方法各有利弊，需根据企业自身的情况自身的情况选择最最为有效的估有效的估值方法。方法。实践中，公司估践中，公司估值的常的常见方法有市方法有市场法和法和净现金流折金流折现法。法。两种主要估两种主要估值方法的比方法的比较61.2 行业估值行业估值 NAV法法计算算出出企企业的的净资产值，通通过对相相关关指指标进行行敏敏感感性性分分析析，得得出股出股权价价值的有效范的有效范围。P/EP/E法与法与法与法与NAVNAV法法法法结结合的方式，能合的方式，能合
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